[생생경제] 8억4천 부담금, 그래도 10억남는데? 보유세 시행을

[경제도미노] 8억4천 부담금, 그래도 10억남는데? 보유세 시행을


■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김우성PD
■ 대담 : 최배근 건국대 경제학과 교수

◇ 김우성PD(이하 김우성)> 최근 여러 가지 경제 상황을 바라볼 때마다 도미도라는 말이 맞아떨어진다는 생각이 듭니다. 여러 가지 정책과 경제적 효과, 경제 영역에서 활동하는 사람들이 다 얽혔기 때문인데요. 핵심은 부동산이죠. 이번 정부 출범하면서 가장 중요시했고 경제적 왜곡의 뿌리이기도 한데요. 여러 가지 대안을 놓고 갑론을박도 많은 상황입니다. 다시 점검해보는 시간을 마련했습니다. 오늘도 건국대학교 경제학과 최배근 교수 연결하겠습니다. 안녕하십니까?

◆ 최배근 건국대 경제학과 교수(이하 최배근)> 예, 안녕하세요.

◇ 김우성> 강남 집값을 잡으라는 말이 나왔는데요. 재건축 관련해 정부의 조치가 나왔고 뉴스가 쏟아집니다. 큰틀에서 어떻게 보십니까?

◆ 최배근> 한 마디로 얘기하면 정부가 투기 세력과의 싸움에서 결코 물러나지 않겠다는 의지 표명이라고 저는 이해하고 싶고요. 그동안 정부 부동산 대책으로 일정한 효과는 봤어요. 강남을 제외한 지역 대부분에서 투기 심리가 잦아들었으니까요. 기대수익이 여전히 높은 강남 재건축을 중심으로 투기적 수요가 지속되면서 주변으로 확산이 우려되는 상황에서 투기 세력에 대한 강력한 메시지가 필요하다고 판단했고 부담금 예상치를 5월에 공개할 예정인데 조기 공개한 거죠. 부담금의 실상을 공개함으로써 추경 매수, 여기에 가세를 해서 했다가 피해를 볼 수 있는 사람들이 있고요. 추격매수를 차단시키려는 의도가 아닌가 해석하고 싶습니다.

◇ 김우성> 액수 자체를 공개함으로써 피부에 와 닿게 만든 것, 투기로 쏠려가는 상황을 근절하겠다는 건데요. 재건축 부담금, 정리해야 할 것 같습니다. 어떤 건가요?

◆ 최배근> 재건축 부담금은 노무현 정부 때 연배가 있으신 분들은 기억하실 텐데 2005년, 2006년 주택 가격이 급등했었거든요. 2006년 9월 주택가격 급등을 막고 투기 방지하기 위해서 재건축 초과이익 환수에 관한 법률을 도입합니다. 그에 기초해 매기는 게 재건축 부담금이라고 얘기하는 건데요. 기본적으로 얘기한 것처럼 아파트의 과도한 가격 상승을 막으면서 동시에 새롭게 개발하면서 개발에 따른 시세차익은 공공에서 환수해서 도심의 주거환경 개선이나 재정비, 저소득층 주거 복지 지원 등에 사용해서 도시 내부의 균형 발전과 서민 주거 안정에 기여하겠다는 취지로 만든 거예요. 이게 기본적으로 일부 많은 사람들이 오해하는 건, 재건축으로 인해 값이 오르면 무조건 오른 금액의 최대 50%까지 환수하는 거로 생각하시는데, 이게 그런 게 아니고 최종 가격에서 개발 비용, 소위 말해서 많은 비용을 공제해주고 그 다음 주변 정상 주택가격 상승분도 빼주고. 쉽게 말하면 초과 상승분에 대해서 구간에 따라 3천만 원부터 1억1천만 원까지 구간에 따라 10~50%를 누진적으로 징수하는 건데요. 초과 상승분에 대해서만 징수하는 겁니다.

◇ 김우성> 무조건 재건축했다고 그 아파트 가격에 붙이는 게 아니고 여러 가지 상황을 고려한다는 거로 소개되는데요. 8억4천만 원이라는 숫자, 정부가 정확하게 어느 지역 어느 단지 어떻게 재건축했을 때, 이렇게 구체 사례는 공개하지 않은 거로 알고 있거든요. 그런데 이 금액가지고 화제가 됩니다. 어떻게 보아야 할까요?

◆ 최배근> 부담금이 8억4천만 원이라면, 거꾸로 생각해서 최대 초과상승분에 대해서 50%가 적용되는 것이기에 결국 그 두 배 수준의 개발이익이 발생한다는 거예요. 그래서 정부에서도 개발이익이 18억 원 정도가 예상된다. 그러면 18억 원 이익이 예상되는데 8억4천만 원정도 부담금 내야 할 이유가 있다고 충분히 보고요. 그런 점에서 8억4천만 원이 규모가 큰 금액인데 그만큼 재건축을 통해서 보는 개발이익이 굉장히 크다는 얘기입니다. 그러다 보니 투기적인 수요가 불붙는 거고요.

◇ 김우성> 지금 사실 젊은 세대가 암호화폐에 쏠린 일과 비교해 18억에서 8억4천만 원 부담금은 묘하게 보이는데요. 이 정도면 앞서 말씀하신 정부의 정책 목표와 효과가 이뤄질 수 있을까요?

◆ 최배근> 앞서 투기 세력과의 싸움에서 결코 물러나지 않겠다는 의지 표명이라고 했는데요. 정부의 의지는 높습니다. 의지만 가지고 되는 건 아니고, 저는 실력도 필요하다고 생각합니다. 투기 수요 원천은 교과서적으로 얘기하면 기대수익이 높기 때문에 발생하는 거예요. 사람들이 부동산 투자하는 것은 수익이 기대되기 때문인데요. 재건축 아파트에 대한 높은 기대수익을 해소시키는 대책이 필요하다는 점에서 재건축 부담금을 부활하는 것은 기대수익을 낮추는데 일정한 효과는 나타날 겁니다. 그럼에도 불구하고 18억 원 개발이익에서 8억4천만 원 여전히 10억 가까이 기대수익이 존재하잖아요. 거기에다가 강남의 대형 개발사업이 계속 예정되어 있거든요. 재건축 부담금 압박만으로는 한계가 있다고 보고요. 일정 효과는 있지만. 또 한 가지 정부가 재건축 가능 연한을 연장한다거나 안전 진단 요건도 강화하겠다고 하잖아요. 그러면 재건축 추진이 위축된다면 추가로 교육 정책 개편으로 인해 강남 4구와 양천구 학군 수요가 증가할 경우에는 소위 말해서 상대적인 공급 부족 문제로 발전할 가능성이 있어요. 그러면 강남 지역에 투자하는 사람들은 자금력이 있는 수요자이기에 수요 대출을 억제하는 데는 한계가 있다는 얘기이죠. 그래서 시중에 똘똘한 한 채 갖기, 이런 말이 있습니다. 유휴자금 몰릴 가능성이 여전히 있다고 보는 거고요. 그런 점에서 상대적 공급 부족에 따른 풍선효과 가능성이 있는 거고요. 결국 제가 말씀드렸던 교육정책, 정부가 추진하는 교육정책을 보면 외고 자사고 등 특목고 폐지하고 수능 절대평가제를 얘기하잖아요. 기계적 평준화 수준에 머물러 있다고 보는데요. 교육 정책 방향이 여전히 강남에 대한 수요나 목동에 대한 학군 수요가 나타나는 한에는 이 문제를 해결하지 않으면, 우리 사회 청년 실업 문제이든 기업들의 새로운 수익 사업 마련이든 교육 정책, 방식의 문제와 관련되어 있어요. 이 문제를 복합적으로 보고 접근하지 않으면 국토교통부뿐만 아니라 기재부, 보건복지부 간 종합적인 청사진이 나와야지 그렇지 않으면 재건축 부담금만 가지고는 효과가 제한적이라고 판단합니다.

◇ 김우성> 여러 가지 입지 문제도 있겠지만 말씀하신 학군, 교육 수요 문제도 중요한데요. 조사 결과도 강남의 주택은 강남 사람들이 산다는 결과가 나왔죠. 사실 보유세는 더 보편적인 대응인데요. 한 채만 계속 보유하시는 분들, 이런 분들에 대한 고려가 있다고 하는데 보유세 인상 얘기도 자주 나옵니다. 결국 정부가 이것까지 같이 고민하고 있겠죠?

◆ 최배근> 보유세 인상은 부동산 대책뿐만 아니라 조세 형평성 차원에서 필요하다고 봐요. 보유세 비율을 보게 되면 영국부터 캐나다, 프랑스, 미국 등 선진국가에 비해서 4분의 1 정도 가깝게 낮은 수준이에요. GDP 대비로 보면요. 그러니까 일본보다도 2분의 1도 안 되거든요. 그런 점에서 제가 얘기했지만, 우리나라 소득에 기반해서 세제를 매기는데, 저성장 속에서, 젊은 층들은 소득 발생이 안 되는 상황에서 자산 기반의 세제를 보완할 필요가 있거든요. 그런 점에서 보유세 강화는 필요하다고 보고요. 그동안 보유세가 다주택자에게 초점을 맞추면 부동산세였는데, 고가의 1주택 보유에 대해서도 보유세를 강화하는 것이 조세 형평에도 맞는 여건이라고 봅니다.

◇ 김우성> 말씀하신 것처럼 30대 직장인이 집을 구매하는데 걸리는 시간을 계산하면 20여 년이라는 말이 나옵니다. 그것도 불가능한 경우가 많은데요. 자산 형평성에 대한 문제로도 보유세, 부동산 얘기가 나옵니다. 부동산 관련 정책에 대해 다시 한 번 여쭙도록 하겠습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

◆ 최배근> 네. 감사합니다.

◇ 김우성> 지금까지 최배근 건국대 경제학과 교수였습니다.