![[생생경제] 8.2 부동산 대책 1년, 그래서 지금 무엇이 달라졌나?](https://image.ytn.co.kr/general/jpg/2018/0802/201808021800587469_d.jpg)
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[생생인터뷰] 8.2 부동산 대책 1년, 그래서 지금 무엇이 달라졌나?
■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 이인철 참조은경제연구소장
■ 대담 : 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원, 김인만 김인만부동산연구소 소장
◇ 이인철 참조은경제연구소장(이하 이인철)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 8.2 부동산 대책 1년, 뭐가 달라졌을까요? 새 정부 출범하고 난 다음에 투기에 전쟁을 선포했습니다. 그 바로미터가 8.2 부동산 대책이었죠. 벌써 1년이 훌쩍 지난 겁니다. 8.2 부동산 대책, 역대 가장 강력한 규제 종합 폭탄 세트다, 라는 평가를 받았는데요. 정부 역시 1년 이후 지금 시장은 긍정적으로 보고 있는 것 같습니다. 전국적으로 주택 가격이 안정되고, 실수요자 중심으로 재편됐다고 자평하고 있는데, 전문가들도 과연 동의할까요? 이 부분 짚어보기 위해서 두 분의 전문가를 모셨습니다. 한국건설연구원의 두성규 선임연구위원님, 그리고 김인만부동산연구소의 김인만 소장님 나오셨습니다. 두 분 어서 오십시오.
◆ 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원(이하 두성규)> 네, 안녕하세요.
◆ 김인만 김인만부동산연구소 소장(이하 김인만)> 네, 안녕하세요.
◇ 이인철> 두 분의 전문가 모시기 어려웠습니다. 단도직입적으로 들어갈게요. 과연, 두 분이 바라보는 지난 문재인 정부의 부동산 정책에 대한 평가는 100점 만점에 몇 점?
◆ 김인만> 저는 두 가지 관점에서 말씀드리고 싶은데요. 대책 효과를 무시한 대책 자체만 보면 한 95점 정도 높은 점수를 주고 싶고요. 시장 상황을 고려한 대책 효과까지 고려하면 51점 주겠습니다.
◇ 이인철> 너무 갭이 큰 것 아니에요?
◆ 김인만> 일단은 대책 자체만 보면 굉장히 잘 만든 대책인데요. 시장 상황하고 안 맞아서 우리 옛날에 성적표 보면 수우미양가 나오잖아요. 그런데 50점 이하는 너무 낮고, 가, 51점 주겠습니다.
◇ 이인철> 그러면 뭐에요. 대책은 수인데, 평가는 가라고 하면 도대체 어떤 장단에 춤을 춰야 합니까?
◆ 김인만> 우리 현실에 너무 안 맞는 거죠. 대책 자체는 좋지만 시장 상황에 맞아야 하는데, 너무 효과는 없었다고 보는 것입니다.
◇ 이인철> 알겠습니다. 반론 드리겠습니다.
◆ 두성규> 네, 저는 정부가 8.2 대책이 정부 대책 중에서 가장 대표적인 것이고, 말씀하신 대로 종합적인 모든 내용을 포괄하고 있는데요. 그 대책의 목표 자체는 결국 다주택자 혹은 투기 세력들에 대한 전쟁을 선포한 것과 마찬가지였고요. 그것을 통해서 부동산 시장의 가격 안정을 도모하고자 한 것이 대책의 궁극적인 목표였다는 점에서 목표 달성이 어느 정도 됐는가를 가지고 저는 점수를 매기고 싶습니다. 그래서 조금 야박하다는 생각이 들 수도 있겠지만 저는 현재 문재인 정부의 부동산 정책 대책들, 특히 8.2 대책의 점수로 매기는 환산 점수는 50점, 절반의 성공. 가격은 어느 정도 오르는 상승세는 주저앉혔지만, 그러나 그 부분에 대한 후유증도 만만치 않기 때문에 절반의 성공, 50점으로 드리겠습니다.
◇ 이인철> 청와대에서 지금 이거 모니터링 하고 있어요. 너무 야박하게 주시는 것 아니에요?
◆ 김인만> 그러면 수정해서 99점 하겠습니다.
◇ 이인철> 바로 꼬리 내리시네요. 그러면 사실은 모든 분들의 평가가 비슷할 겁니다. 체감으로 보면 정부가 정말 한, 두 번 대책 내놓은 것이 아니잖아요. 대책을 보면 거의 예닐곱 번이에요. 크고, 작은 대책을 보게 되면. 과연 자유시장 경제 논리에 맞지 않게 정부 정책으로 인해서 사실 내성이라는 것이 있지 않습니까? 과거에 우리가 학습을 많이 했습니다만. 조금 강력한 대책이라고 예고하고 내놓으면 잠깐 주춤하다가 이내 반등하고, 그런 것을 반복해왔단 말이에요. 그러다 보면 두 분의 점수를 놓고 보면 혼란스러워요. 이것은 뭐지? 정말 대책과 시장은 반대로 가고 있나? 하고 생각할 텐데요.
◆ 김인만> 원래 이게 한 30년 정도 역대 정권 보면, 대책 한 번만으로 1년 안에 부동산 시장의 흐름이 터닝되면서 안정이 된 적은 없었고요. 최소한 2, 3년 정도 시차는 필요합니다. 그래서 원래 대책이 나오고 또 시간이 필요하고 대책이 누적되어야 하고요. 시장 가격도 가격 임계치까지 상승하면서 어느 정도 소화가 되어야만 안정이 되는데 이게 1년 만에 대책을 쏟아붓는다고 해서 투자 심리 자체가 그렇게 죽지 않아요. 너무 이렇게 조급을 내면서 과도하게 대책을 많이 쏟아붓지 않았나 싶습니다.
◇ 이인철> 이 부분에 대해서는 어떻게 생각하세요?
◆ 두성규> 저도 공감인데요. 김현미 장관이 8.2 대책을 발표할 때 굉장히 결기에 차 있는 모습이었습니다. 그래서 팔아라, 팔지 않으면 후환이 두려울 것이다, 이런 정도의 의미를 담고 있었는데요. 결과적으로 저는 이 부분을 사자성어로 표현한다면, 강남 불패, 혹은 서울 불패를 확인시켜준 과유불급이었다. 그러니까 굉장히 사실은 8.2 대책이 이전의 대책들에 비해서 참여정부 시즌 2라는 얘기도 있기는 하지만, 어쨌든 많은 내용과 이전보다는 훨씬 강력한 무기들로 무장된 그런 대책이었습니다만. 그럼에도 불구하고 지나치게 강력함으로 인한 오히려 여러 가지 부작용. 나중에 다시 말씀드리겠습니다만, 그런 것이 많았기 때문에 과유불급이었다, 저는 이렇게 표현하고 싶습니다.
◇ 이인철> 지금 보면 사실 오늘도 그렇고요. 국토부가 1주년이니까 자평을 했겠죠. 김현미 국토부 장관도 그렇고, 이구동성으로 보면 정부의 입장은 전국적인 주택가격은 안정되고 있는 게 맞지 않느냐, 투기 거품은 뺐다고 자평하고 있고요. 또 하나 그러나 다소 수도권과 지방의 부동산 양극화에 대해서는 우려를 표하고 있습니다. 때문에 수도권, 특히나 서울에 대해서는 추가 대책까지 예고를 한 상황이에요. 이런 것은 어떻게 보세요?
◆ 김인만> 두성규 의원님께서 말씀하셨듯이 과유불급이 굉장히 적절한 표현 같고요. 8.2 대책 처음 발표할 때만 하더라도 대책 효과가 한 8개월? 1년 정도 가다가 다시 한 번 반등되지 않을까, 그런 의견이 많았는데, 대책 효과가 딱 1달 갔고요. 사자성어 말씀하셨으니까 속담으로 얘기하면 ‘첫 끗발이 개 끗발’이다. 한 달 정도밖에는 가지 않았는데, 국토부에서는 굉장히 낙관적인 전망을 펴고 있는 것 같습니다. 굉장히 안정적이다, 양극화가 조금 문제이지만 서울 집값은 안정이라고 말씀을 하고 있는데요. 충분히 이해됩니다. 제가 국토부 장관이라도 설마 과열이고, 정책 실패다, 이런 얘기는 못 할 것이고요. 당연히 100점 만점에 100점이라고 이야기하겠지만, 시장 상황은 전혀 그렇지 않습니다. 심리와 시장 여건을 고려하면, 현재 상황은 날씨가 굉장히 뜨거운데요. 지금 서울 부동산 시장은 굉장히 뜨겁고, 지방은 굉장히 차갑습니다. 그래서 지금 저희도 현장에 가보면 물건 찾기가 굉장히 힘들거든요, 서울 같은 경우는. 이상과열 현상을 부동산 시장에서도 느낄 수 있는데, 정부는 이것을 거래는 줄어들었지만, 이상과열이고, 지방은 너무 차가운데, 정부는 이걸 부동산 시장 안정이라고 이야기하니까 참 어느 장단에 춤을 춰야 할지 난감합니다.
◇ 이인철> 알겠습니다. 두 연구원도 할 말 있으신가요?
◆ 두성규> 저는 아까 양극화라는 단어가 사실은 문재인 정부 들어서면서 부동산 시장에서 굉장히 자주, 빈번하게 등장하는 단어라고 볼 수 있는데요. 국내 부동산 시장을 보시면 서울과 인접 신도시를 제외하면 지방의 경우에는 거의 위축되었다고 해도 과언이 아니죠. 이 부분이 정부 쪽에서는 역시 부동산 대책을 우리가 강력하게 내놓았기 때문에 하나의 성과를 거뒀다고 자평하고 있는 것 같은데요. 제가 보기에는 그것과 동시에 시점에 있어서 비슷한 시기에 지방 경기가 여러 가지 해당되는 지역의 산업 위축이나 이런 것으로 해서 굉장히 아주 축소되거나 위축되는 양상과 함께 부동산 시장도 같이 지방 경제와 맞물려서 같이 가라앉고 있는 것 같습니다. 그래서 그런 부분에 있어서 성과 부분으로 보기에는 쉽지 않은 상황이고요. 다음에 언론에서도 많이 주목하고 계십니다만, 정부가 이야기하는 가격안정이라는 목표를 달성했느냐. 저도 아까 50점 드리겠다고 이야기했는데, 그 부분을 8.2 대책의 발표 시점 전후의 1년간 가격 동향을 비교한 자료들이 최근에 많이 나오고 있습니다. 서울 같은 경우에는 오히려 8.2 대책 이후에 가격 변동이 훨씬 이전부터 높은 상승세를 보여서 6% 이상의 상승이고요. 강남 지역 같은 경우에는 8%에 가까운 그런 상승세를 보여줬고요. 수도권의 경우에도 이전보다는 조금 못하기는 하지만 그래도 그런대로 선방한 모습이고요. 지방이나 나머지는 굉장히 가라앉은 마이너스 성장의 모습을 보입니다. 이런 점에 있어서도 정부가 지금의 성과를 아주 냉정하게 본다면 스스로 국민들에게 우리가 이만큼 노력을 했고, 이만큼의 소기의 성과를 거뒀습니다, 라고 보고서나 이렇게 말씀을 드리기에는 다소 겸연쩍지 않을까 하는 생각도 하게 됩니다.
◇ 이인철> 지금 문자로 여러분들이 의견을 주시는데요. 지금 생생경제의 한 청취자분께서는 “부동산 투기는 아직 미흡하고요. 학생들의 장래희망이 건물주라는 어이없는 발상이 이날의 현실입니다. 인구는 감소하고 있는데 아파트는 계속 세워야 하나요? 부동산 중개인들이 투기를 조장하는 것 아닌가요? 개인적인 의견입니다.” 하는 의견 주셨고요. 또 다른 분께서는 “사회자님, 지금 경기가 지극히 정상이에요. 뭐 어떤 또 다른 대안, 방법이 있나요?” 하고 오히려 의문을 제기해주시는데요. 그러면 두 번째 화제로 돌아가 보도록 하겠습니다. 나는 지금 내가 지난여름에 한 일을 알고 있다! 라는 타이틀인데, 사실 현 정부가 들어서 이런 갭 투자, 투기 세력과의 전쟁을 선포했죠. 그러면서 사실은 강남 일부, 이제 투기 세력을 잡기 위해서 고강도 대책을 내놨는데 정말 그러면 투기 세력은 일망타진된 건가요? 이 부분에 대해서는 어떻게 보십니까?
◆ 김인만> 전쟁을 선포했고요. 노무현 정부 시절에도 부동산과의 전쟁을 했는데, 저는 전쟁의 적 대상 선정부터 잘못되지 않았나 생각을 합니다. 왜냐하면, 누가 투기 세력인가에 대해서 정부에서는 강남, 또는 다주택자라고 모호한 적을 만들었는데요. 정부 규제를 보면, 강남과 다주택자 규제를 하고 있습니다. 그런데 강남의 고가 아파트를 여러 채 가진 분들은 많지 않습니다. 실질적으로요. 그러면 강남의 집을 한 채 가지고 있으면 과연 투기 세력이고, 범죄자이냐. 그런 논리라면 정부 고위 관계자들도 다 범죄자가 되는 것이고요. 다주택자가 문제다, 라고 하면 실제로 다주택자들은 누가 많냐 하면, 갭 투자를 하시는 서민이나 중산층들이 전세를 끼고 소형 아파트를 많이 투자했거든요. 그러면 중산층, 서민, 다 갭 투자를 한 그분들이 투기꾼이고, 범죄자냐, 이렇게 보면 그것도 조금 문제가 있는 것 같습니다. 정부는 다주택자를 규제하겠다고 모든 규제를 쏟아부었는데, 결과적으로 보면 똘똘한 강남 집 한 채는 가지고 가겠다는 심리가 확산되면서 서울이나 강남의 인기 지역은 더 급격하게 상승하는 반면에, 보유 가치가 낮은 지방은 더 안 좋아진단 말이에요. 정리에 나서고 있으니까. 그래서 정부가 너무 성급하게 적이 명확하지도 않은 상태에서 전쟁 선포를 하면서 오히려 부작용만 더 키우고 있지 않나 하는 걱정이 됩니다. 사실 이게 아파트 시장만 보면요. 강남 아파트 시장만 보면, 뭔가 문제가 많은 것 같고 잡아야 할 것 같지만 전체적인 내수 경제나 상황을 보면 안 좋거든요. 그래서 정부가 부동산, 강남 아파트를 잡겠다고 하지만 지금 정부가 신경 써야 할 것은 내수 경제나 우리나라 경제를 신경 써야 하는데, 너무 한 곳에 강남 집값 잡기에만 올인하지 않나, 걱정이 됩니다.
◇ 이인철> 이러다 보니까 두 연구원님은 서울과 앞서서 지방의 집값 양극화가 굉장히 벌어지고 있는 양상이죠. 지방은 오히려 경제 침체를 우려할 상황이고, 지방 같은 경우에는 사실 거래가 활성화돼요. 지방세거든요. 사실 거래세는요. 그런데 거래가 이루어지지 않다 보니까 악성 미분양이 쌓이는 모습이에요. 지금 정부가 특단의 대책을 내놓는다고 하더라도 지방 경기, 부동산 경기가 살아날까, 이것도 의문이거든요.
◆ 두성규> 정부는 역대 보면 규제 중심의 정책을 펴는 정부는 부동산 경기와 지방 경기 회복을 같은 선상에서 보는 것을 되게 싫어하는 경향을 보이고 있습니다. 현 정부도 마찬가지고요. 그래서 지방 경기 회복과 부동산 경기를 조금 지방에서 되살려주는 부분은 하나의 수단이 될 수 없다는 식으로 보고 있기 때문에 제가 볼 때는 저는 상당히 연관성이 있다고 보는 측면에서 본다면 지금 정부의 시각 자체는 지방에 있어서 지방 경기도 물론이고, 지방의 부동산 경기도 지금 침체 상태에서 회복으로 돌리기에는 대단히 힘들다고 저는 보고 있습니다. 정부가 지금 지방에 있어서 굉장히 지방이나 수도권 가리지 않고 사실은 특정 시점에서의 예를 들어 청약 조정 대상 지역이나 투기 지역이나 투기 과열 지구를 특정 지정해서 시행하고 있는데요. 저는 아까 김 소장님 말씀하신 것에 약간 숟가락 하나 얹는다면, 그 이야기에 주로 공감을 하면서 실질적으로 정부가 생각하는 부동산 시장의 교란 요인의 주범을 투기 세력이나 이런 쪽으로 했는데, 투기 세력이라는 말은 모호하기도 하고요. 그다음에 다주택자가 정말 문제가 있는가, 제가 볼 때는 아닌 것 같은데 그 규제를 하려고 하다 보니까 대출 규제를 하면서 서민들이 오히려 더 힘들어졌잖아요. 대출도 받기 힘들고, 내 집 마련도 어렵죠. 젊은 세대도요. 그런데 저는 정부가 가장 간과하고 있는 세력들. 세력들이라는 표현이 적절한지는 모르겠습니다만, 그런 쪽이 저는 뭐라고 생각하느냐면 시중에 엄청난 부동자금이 있습니다. 부동자금 부분이 지금도 정부가 여러 가지 가계부채와 관련해서 부실 대책을 세우는 과정에서도 시중에 충분하고도 넘치는 부동자금을 제대로 회수하는 방안에 대해서는 아직까지도 명확하게 확인을 못 하고 있습니다. 예를 들자면, 참여정부 시절에 부동산 시장을 교란시켰던 부동 자금의 규모가 제가 알고 있기로는 약 350조에서 400조 정도 내외였던 것으로 알고 있는데요. 지금 시중에 한은에서 발표한 자료 등에 의하면 작년 말 기준으로 볼 때 1,010조 혹은 경우에 따라서는 1,100조를 상회한다는 이야기도 있습니다. 자, 이런 자금들이 그대로 남아있는 상태에서 정부의 부동산 정책을 마치 대출을 받는 사람들을 억제시키면 안정적인 모습으로 시장을 갈 것이라고 생각하는 자체. 전제조건 자체가 굉장히 오류였기 때문에 정부의 부동산 정책의 성공을 기대하기는 다소 지방과 이런 것을 가릴 것 없이 서울을 제외하고는 대단히 어려웠다. 그리고 언제든지 이러한 부동자금은 수익을 남길 수 있는 곳이라면 어느 시점이든지 충분히 다시 되돌아올 수 있다는 점을 우리가 주의해야 할 것 같습니다.
◇ 이인철> 그러면 세 번째 논의 의제가 그 누구도 기대하지 않았던 부작용들입니다. 사실은 부동산 대책이 남긴 후유증. 보면, 똘똘한 한 채에 대한 선호도가 굉장히 심해졌어요. 지방까지도 서울에 있는 유력 강남 아파트를 사기 위해서 매도하는 현상이 나타나고 있는 것이 사실인가요?
◆ 김인만> 네, 맞습니다. 이게 사실 정부 대책을 보면, 약간 두성규 위원님께서도 말씀하셨듯이 타겟 자체를 다주택자를 투기꾼으로, 집값 상승의 주범으로 잡다 보니까 다주택자 규제에만 올인하게 되는데요. 지금 양도세, 중과세만 보더라도 조정 대상 지역이 중과세 대상인데 주택 수는 조정대상 지역뿐만 아니라 수도권이나 지방 집들도 기준 가격 3억 이상 되는 집들은 주택 수에 포함됩니다. 그렇다 보니까 지방에 두 채, 서울에 한 채를 가지고 있으면 3주택이 되는 거예요. 그러니까 똘똘한 서울 집을 가지고 가고, 어차피 분위기도 안 좋은 지방 집을 팔자고 하면서 지방 집은 매물이 늘어나면서 오히려 더 침체가 되고, 서울은 수요가 더 늘어나고 있습니다. 제가 이번 주만 하더라도 지방에서 올라오신 두 분의 손님을 만났는데, 서울에 투자를 하고 싶다는 거예요. 지방 집을 정리하고요. 그런 분들이 지금 굉장히 늘어나고 있는데, 정부에서 너무 쉽게 타겟을 다주택자로 잡고 보니까 이런 부작용이 생기는 것 같고요. 이게 굉장히 심각한 문제가 사실 거래량은 줄어들고 있거든요. 거래량이 늘어나는 게 아니라 거래량이 줄어들면서 상황 자체가 그렇게 긍정적인 상황이 아님에도 불구하고 서울 집값이 오르고 똘똘한 한 채를 가지고 가겠다는 수요자들 때문에 서울 집값은 오르고 지방 집값은 오히려 떨어지는데 정부에서는 부동산 시장은 안정이다, 하는 낙관론만 펴고 있습니다. 그래서 이것을 사실 정부 입장에서는 이게 갈팡질팡한 지, 아니면 무조건 낙관을 인정하고 싶은 건지, 위로를 받고 싶은 건지, 정부 마음은 솔직히 모르겠지만, 제가 볼 때는 솔직히 심각한 상황인 것 같고요. 단순히 강남 집값이야 시간이 지나면 안정되겠죠. 10년 전에 평당 3.3m²당 한 3천에서 4천만 원 하던 집값이 지금 한 6천에서 8천만 원 정도 하거든요. 그래서 안정될 때가 다가오고 있고요. 시간이 지나면 안정되는데, 자연스럽게 안정되는 걸 정부에서는 집값을 잡았다고 자화자찬하지 않을까 하는 생각도 하게 됩니다.
◇ 이인철> 그러면 여기서 우리가 들여다볼 부분이 이런 양극화 현상을 해소할 방법이 뭐가 있나요? 지금 추가로 지방 경기를 활성화하기 위해서, 부동산 경기를 활성화하기 위해서 내놓을 수 있는 카드가 그다지 많지는 않습니다. 그리고 지금 거론되고 있는 것은 부산 일부 지역의 조정 대상 지역을 해제하는 방안? 이런 게 거론되고 있는데, 이게 지금 약발이 먹힐 것이냐, 이것이거든요.
◆ 두성규> 지금 정부에서도 관심 있게 모니터링하고 있는 지역이 아마 부산, 울산, 또 경남, 줄여서 ‘부울경’이라고 얘기하는데요. 그쪽의 경우에 예를 들어서 2020년까지 입주 물량이 약 60만 가구에 해당한다고 보고 있습니다. 이것은 상상을 초월한 정도인데, 그런 많은 물량이 쏟아지는 반면에 지금 김 소장님 말씀하셨지만, 그중 특징이 뭐냐면요. 상당수 지방의 있어서 자금들이 이탈되는 현상이 나타나고 있습니다. 그러니까 서울로 집중되는 것이죠. 서울에 있는 주택을 사놓으면 예를 들어 안전자산으로서의 성격도 상당히 크지 않으냐, 하다 보니까 지방에서 자금이 이탈되고 있는 상황이 거기에 공급은 이미 되어 있는 상황이에요. 이렇기 때문에 정부의 어떠한 정책이라고 하더라도 실질적으로 정부가 가지고 있는, 기대할 수 있는 지방 경기 회복이라든지 지방 부동산 시장의 회복은 쉽지 않을 것으로 보이고요. 또 정부가 시장을 분석하는 데 있어서 저도 상당히 놀랐습니다만, 최근 시장 분위기가 굉장히 예전의 이론이나 이런 것으로 판단하기는 어려운 점이 있습니다. 예를 들어 수급 상황을 이야기할 때 김현미 장관이 그런 얘기를 했습니다. 서울에 많은 가격이 오르고, 강남이 그러하니까 그런 부분에 있어서 수급 상황은 당분간 걱정할 필요가 없다, 연간 5년간, 혹은 10년간 수요에 비해서 평균 공급량이 7만 2, 3천에서 충분하다고 했는데요. 그 부분에 대한 전제 조건이 틀려버린 거죠. 지방의 수요자들이 많이 몰려들고 있고, 거래는 안 되는 상황에서 심리적으로 굉장히 안달 나는 상태에서 가격은 호가 중심에 따라갈 수밖에 없는, 그런 왜곡 현상이 나타나고 있거든요. 그래서 정부가 생각하는 수급 상황에 대해서도 이전의 단순한 도시계획에서 벗어나서 지금 시장 상황의 흐름을 제대로 평가하고, 또 분석하는 부분의 새로 변화된 업그레이드된, 정부의 정책 추진이나 이런 것이 필요해 보인다고 할 수 있습니다.
◇ 이인철> 지금 문자 주시는 분들 가운데 한 분께서 “인구가 줄면서 부동산을 사려는 사람은 없는데 부동산이며 땅도 마찬가지인 것 같습니다. 빈익빈, 부익부 아닐까요? 아무리 건설을 활성화한다고 해서 ‘밑 빠진 항아리에 물 붓기’ 같아서요. 저의 좁은 소견입니다만” 이런 문자를 주셨습니다. 많은 분들이 지금 문자를 주고 계신데요. 계속 얘기를 나눠보도록 하겠습니다. 앞서 부동산, 지방 부동산 침체가 심각하다, 내놓을 카드가 별로 없는데요. 정부가 카드를 내놓는다면 어떤 게 있다고 보십니까?
◆ 김인만> 저는 정부가 조금 생각을 바꿔야 한다고 생각합니다. 지금 조금만 과열이 되면 개입을 해서 대책을 발표해서 활성화 대책이 나오고, 조금만 과열이 되면 규제를 하려고 하는데요. 우리나라 국가 정부는 신이 아니거든요. 그래서 신이 아닌데, 국가 권력이 모든 것을 다 해결하려고 하는 마음 자세부터 저는, 열심히 하려는 것은 좋지만 무조건 개입한다고 해서 다 금방 효과가 나오고 해결되는 것은 아니라고 봅니다. 개입을 최소화할 필요가 있을 것 같고요. 당장 단기간에 효과를 바라고 대책을 계속 발표하다 보면 오히려 대책이 누적되면서 오히려 더 왜곡인지가 생기고, 시장은 더 왜곡되는 것이거든요. 사실 집값 상승도 어느 정도는 인정해야 한다고 봅니다. 왜냐하면, 화폐가치가 떨어지고요. 인플레이션에 따른 화폐 가치가 떨어지고, 땅값은 상승하면서 희소가치가 있는 도심 지역으로는 수요가 몰릴 수밖에 없기 때문에 서울 집값도 어느 정도 상승하는 것은 인정해주어야 하는데, 상승만 하면 문제다. 그러면 원인이 뭐냐. 투기꾼. 그러면 투기꾼이 누구냐. 다주택자, 강남. 이런 논리로 규제를 펴다 보니까 집값은 잡지 못하고, 사실은 잡기가 굉장히 힘들겠죠. 원래 오르는 게 정상이니까요. 그래서 너무 과도하게 오르면 어느 정도는 투기 억제 정도는 개입을 해야 하지만, 지금 상황을 보면 너무 지나치게 조금만 문제가 있으면 개입해서 해결하려고 하다 보니까 이게 악순환의 연속이 되는 것 같고요. 가장 근본적인 문제는 경제에서 찾고 싶습니다. 지방 같은 경우에 부동산 시장의 분위기가 안 좋다, 왜 안 좋으냐, 대구나 부산이나 서울보다 먼저 올랐습니다. 서울은 2013년, 2014년부터 상승했고요. 지방은 2010년부터 먼저 상승했기 때문에 꺾일 때가 됐고요. 지금 안 좋은 지방을 보면, 창원, 울산, 구미, 포항, 이런 산업 도시들이거든요. 산업 도시들이 왜 안 좋으냐. 경제 자체가 안 좋단 말이에요. 내수 경제가 안 좋고, 중국과의 경쟁력이 떨어지게 되면서 경쟁력이 떨어지니까 활력을 잃게 되고, 일자리가 줄어들면서 부동산 시장이 침체되는데요. 그렇게 어떻게 보면 경제적인 문제 때문에 침체되는 부분을 단순히 조정 대상 지역을 해제한다? 절대 해결할 수 없는 문제입니다. 그래서 모든 것을 규제로 또는 정부가 개입을 해서 해결하려고 하면 절대 해결할 수 없는 부분이고요. 최소한으로 개입하면서 근본적인 문제, 조금 경제적인 문제에 입각해서 당장 1년, 2년 만에 경제 문제가 해결이 안 되잖아요. 고용 문제, 실업률 문제, 내수 경제가 이렇게 해결 안 되는 문제이기 때문에 조금 더 장기적인 비전을 가지고, 어디서부터 잘못됐는지 차근차근 짚어가면서 10년 후, 20년 후 우리나라 경제를 되짚어보는 정책을 펴야지, 이게 정책 하나, 두 개 가지고 집값을 당장 잡고, 안 잡고, 이런 문제는 아니라고 생각합니다.
◇ 이인철> 지금 문자 주신 분 중에 두 분이 따끔한 일침을 주셨어요. 한 분께서 “1년 만에 대책을 쏟아부었다고 했는데, 그만큼 서울 집값 상승이 심각했던 것 아닐까요? 그나마 지금 잠잠해진 것 같은데요. 대책만큼 효과도 길게 보고 평가해야 하는 것 아닐까요?” 하는 의견 주셨고요. 또 다른 분께서는 “서울의 비싼 집 보유하고 계신 분들. 보유세 납부 걱정해주면서 정부 정책 펼 수 없습니다. 자본주의의 역기능 중 하나인 양극화는 정부가 적극적인 정책으로 해결해야 한다는 게 옳다고 생각합니다.” 하는 의견도 주셨어요. 어떻게 보십니까?
◆ 두성규> 지금 아주 좋은, 정확한 지적이시고요. 제가 보기에도 지금 정부가 가지고 있는 8.2 대책 1년을 우리가 평가하는 시점에서 사실 이런 이야기들이 나오고 있지만, 이 부동산이라든지 부동산 시장의 변화는 상당히 긴 시간을 두고, 긴 호흡을 두고 봐야 하는 것이거든요. 그런데 첫째가 지금 문재인 정부가 우리가 대통령 제도의 특징이 5년 임기이다 보니까 5년 임기 내에 부동산 시장의 근간을 바꾸는 그런 것을 목표로 삼고 있다는 거죠. 그것은 사실 여러 가지 생리와도 맞지 않는 것이 있고요. 또 가격 부분에 있어서도 일단 인위적인 규제를 통해서 가격을 억누르는 것이 과연 단기적으로는 마치 성과가 있는 것처럼 보이기는 하지만, 그것은 지속될 수 있지 못하다는 것이 이미 참여정부 시절에 경험한 바가 있습니다. 제가 볼 때는 이 가격 부분을 굳이 억제하는 것보다 하나의 예를 들 수 있는 게 뭐냐면 최근에 작년 말부터 해서 입주 물량이 많아지면서 우리가 전세난을 이야기했던 기억이 몇 년 전에 벌써 52주간 1년 이상 전세난으로 해서 고공행진 하는 등에 대한 여러 가지 많은 이야기들이 나왔습니다. 성인들의 고통이 나왔는데, 지금은 어떻습니까? 입주 물량이 충분하게 넘치다 보니까 오히려 전세 가격이 너무 떨어지면서 역 전세라는 이런 이야기가 나오지 않습니까? 그래서 제가 볼 때는 어느 정도 필요로 하는 곳에는 물량을 충분히 공급해주는 자세와 그다음에 가격이 일시 변동이 있더라도 지금 다양한 제도를 통해서 서민들이 상대적으로 박탈감을 느끼지 않을 수 있는 양도소득세도 있고요. 초과이익 환수제도도 있고요. 많은 개발 이익을 환수하는 장치가 있으니까 그것을 통해서 적절한 환수된 것들을 서민들이 주거에 도움이 되도록 하면 되거든요. 그런데 우리는 짧은 시간에 그걸 두고 도저히 성격상 못 보는 것 같아요. 그래서 조금 느긋한 호흡이 필요한 시점이 아닌가, 그런 생각이 듭니다.
◇ 이인철> 그러면 지금 나타나고 있는 부작용 중에 가장 크게 걱정하고 있는 게 거래 절벽 아닙니까? 거래의 숨통을 조금 트게 하기 위해서 어제 사실은 2018년 세법개정안에 관해서 기획재정부 세제실장과도 인터뷰를 했습니다만, 양도세나 이런 거래세 비중을 낮추고, 보유세 비중을 높여야 한다는 데는 공감대가 형성되어 있잖아요. 그런데 지금 2018년 세법개정안에도 거래세를 낮추는 방안은 빠져있거든요. 물론 특수, 취약 계층이나 신혼부부는 있습니다만, 이 부분은 어떻게 보세요? 거래 절벽을 해소하기 위해서 지금 정부가 내놓을 수 있는 게 뭐라고 생각하십니까?
◆ 두성규> 거래 절벽을 해소하기 위해서는 지금 진행자님께서 말씀하시는 그 방향으로 가야 하는 방향인데요. 이게 묘하게 사실은 거래세라고 보기 힘든, 우리가 양도세의 기본적인 양도소득세이지 않습니까. 그 부분을 거래세의 한 유형으로 볼 것이냐, 말 것이냐가 애매한 상태인데, 정부가 사실은 세제 부분에 대한 개혁 방향을 보유세를 높이고, 거래세를 낮추는 방향으로 하는 큰 방향을 선택했으면 경제적인 시장 안정에 도움이 됐을 텐데, 이미 사실상 시장 규제를 통해서 이미 양도소득세를 보다 강화하는 벽을 쳐놓고 보유세 부분을 올리려고 하다 보니까 이것은 한쪽의 주택을 가진 분들을 조금 심한 표현으로 몰아넣고, 거기에다가 압박을 가하는 그런 식으로 해서 많은 부작용이 나타나고 있는 상황이고요. 또 이 우리가 거래 절벽이라는 이런 부분들은 다시 한 번 말씀드리지만 주택을 가진 분들이 어느 정도 견디지 못하는 분들은 이미 4월 1일 이전에 충분히 처분했다고 볼 수 있고요. 지금 있는 상태의 분들은 대부분 보유 쪽으로 의사를 굳힌 분들이기 때문에 이분들은 아무리 다른 세제 부분에 있어서 거래세나 이런 것들이 낮아지지 않는 한 나는 규제를 강화한다고 하더라도 그렇게 충격을 받거나 이럴 가능성이 크지 않다고 볼 수 있습니다. 그래서 이 거래 절벽 자체가 가격 하락으로 이어져야 하는데, 이 거래 절벽에서 오히려 보유하고 있는 사람들이 시간벌기용으로 있으면서 충분히 인내심을 가지고 있다 보니까 오히려 수요층들이 안달 나는 마음을 초래하는 부작용으로 이어지는, 굉장히 우리 시장 자체는 제가 볼 때는 엄청나게 왜곡되는 방향으로 계속해서 가고 있는 것 같습니다.
◇ 이인철> 그러면 이제 김 소장님께, 사실은 지금 임대 소득하시는 분들도 내년부터는 2천만 원 이하의 경우에도 비과세 혜택이 사라집니다. 이것은 사실 정부가 다주택자들의 매물을 내놓거나 아니면 임대 사업자로 등록을 유도하는 방안이거든요. 이 정책은 어떻게 보세요?
◆ 김인만> 더 이상 연장을 해주지 않고, 과세를 하는 것은 사실 투명 과세 측면에서는 소득이 있으면 과세를 하는 것이 당연히 맞다고 생각하고요. 이 부분에 대해서 정부가 과세를 해서 거래를 늘리고, 매물을 내놓겠다는 목표를 세운다면 그것은 잘못됐다고 보고요. 과세를 해야 하는 것은 맞지만, 과연 이 정도 소득세 때문에 집을 가지고 있는 사람이 집을 파느냐에 대해서는 한 번 더 생각을 해야 할 것 같습니다. 이번에 보유세 인상안을 보면, 3주택자 이상은 중과세가 적용되고요. 조금 부담스러운데, 내년 12월 달에 고지서를 받아볼 텐데, 1주택자나 2주택을 가진 분들은 1년에 몇 백만 원 정도 더 세금을 낸다고 해서 강남의 집 가진 분들이 몇 백만 원 때문에 집을 팔지는 않는단 말이에요. 그래서 정부에서 진짜 집을 팔게 만든다고 한다면 보유세를 이정도 수준이 아니고, 감당하기 힘든, 1년에 몇 천만 원씩 때려야 하는데, 그것은 또 현실적으로 맞지 않고요. 3주택자 중과세를 만들다 보니까 오히려 지방 집을 파는 부작용이 생기거든요. 그래서 정부가 목표는 명확하게 해야 할 것 같습니다. 투명 과세를 해야 하는 것은 맞고요. 세금도 이게 보유세를 올리면 이게 또 거래세는 낮춰야 하는데 지금은 모두 다 올렸단 말이에요. 그래서 옥죄고 있는데, 집을 가진 사람들은 버티기 모드. 임대 사업자 등록을 하고, 증여를 하고, 팔 집은 팔고, 나는 가지고 가겠다고 하는 사람들은 버티고 있기 때문에 지금 안달난 사람들은 집을 사겠다는 실수요자들. 그동안에 정부 말만 믿고 기다렸는데, 지금 집값이 계속 오른단 말이에요. 최근 한 7월 8월, 계속 집값이 오르게 되면서 더 안달 나서 저한테 최근에 연락이 굉장히 많이 옵니다. 집을 이제 사야 하는 것이 아니냐, 더 이상 못 기다리겠다는 분들이 많은데, 줄다리기. 매도자와 매수자 줄다리기에서 지금 단기적으로 보면 집을 사야 하는 매수자들이 지고 있는 상황입니다. 또 장기적으로 보게 되면, 경제 상황도 좋지 않고요. 입주 물량도 늘어나기 때문에 저는 분명히 조정이 온다고 보거든요. 그래서 긴 호흡을 가지고 기다려 보면 결국에는 안정이 오는데 너무 단기간에 조급증을 가지고 이게 집값이 오르느냐, 안 오르느냐, 대책을 더 내야 하느냐, 이렇게 서로 우리끼리 안달 나다 보니까 오히려 부작용이 더 심각해지지 않을까, 그런 생각이 드네요.
◇ 이인철> 제가 지금 김혜민 PD 대신해서 나흘째 진행을 보고 있거든요. 그런데 이렇게 문자가 속출하는 건 처음이에요. 그런데 이것은 꼭 짚고 넘어가야겠습니다. 여기 지금 한 분께서 질문을 주셨어요. “다름 아닌 저는 아직 무주택자인데요. 아파트값은 오르기만 합니다. 서민 이래저래 힘든데, 언제 집사는 게 맞을까요? 이것을 어떻게 답변해주시겠어요?”
◆ 두성규> 제가 그 부분에서 먼저 하나 말씀을 드리고 싶은 것은 부동산 시장이 중간에 과열되기 시작했다고 얘기를 하는데요. 경기 변동도 있었던 상황이기는 하지만, 그 과열되게 된 근본적인 원인은 뭐냐면 투기 세력이나 다주택자처럼 유령처럼 그런 존재가 아니고요. 사실은 저금리 기조가 상당 기간 지속되면서 주택을 구입하기가 굉장히 용이했었습니다. 비용이 저렴했고요. 그런 상황에서 그런 것들이 금리가 금리 인상 쪽으로 전환된다는 분위가 되면서 많은 문제점들이 생겨나고 있는데요. 일단 제가 볼 때는 미국의 이번의 금리 인상도 동결로 하는 상태에서 역전이 이미 되어 있지만, 우리가 생각했던 것보다 금리 인상 부분도 속도가 많이 늦춰지고 있는 상황입니다. 그 와중에 금융 기관만 배를 불리고 있는 상황이고요. 그렇게 보면 서민들은 지금 상황에서 여러 가지 시장 변화를 정부가 이야기했던, 예고했던 변화들이 당장에 나오지 않은 가운데 그동안 많은 매수할 수 있는 기회를 놓치신 것 같아요. 그래서 지금 상황에서 실소유자라면 이미 지나간 시간들에 대해서 자꾸 하실 게 아니라 지방과 서울을 구분해서 접근하셔야 할 것 같아요. 그래서 지방 같은 경우는 지금 물량이 넘치는 상황이고, 말씀드린 대로 입주 물량은 내년 중반기까지도 계속해서 지속될 양상에 있습니다. 그렇기 때문에 충분히 선택할 수 있는 폭이 대단히 넓다고 볼 수 있고요. 만일 서울 시내에 진입하시고자 하는 경우에서는 지금 분위기나 이런 것을 볼 때 사실은 내년까지 계속해서 시장이 안정된 모습을 보일 거라고 장담하기는 대단히 힘들다, 그런 측면에서 실소유자라면 규모나 당초 계획보다 조금 줄이는 한이 있더라도 주택 마련에 우선 방점을 두는 것이 적절하지 않을까 이런 생각을 해봅니다.
◇ 이인철> 지금까지는 이제 부동산 정책의 관한 부작용들, 나타나고 있는 현상. 정부의 정책이 또 뭐가 있는지를 들여다봤는데요. 지금 시간이 너무 많이 없어서 많은 분들이 의견을 주셨는데, 다 반영을 못 할 것 같아서요. 빨리 올 하반기에 정말 이 부동산 시장 어떻게 되는지. 집을 정말 사야 하는지, 말아야 하는지, 현실적인 고민을 해보도록 하겠습니다. 지금 많은 분들이 의견을 주시고 계신데요. 사실은 하반기 부동산 시장 전망을 하기가 굉장히 애매해요. 왜냐하면, 정부는 또 부동산 시장 대책을 예고하고 있고, 서울의 경우에는 또 강력한 규제책이 나올 것 같고, 지방은 오히려 부동산 활성화 대책을 내놓아야 하는 그런 상황이거든요. 어떻게 보십니까?
◆ 김인만> 이게 제가 앞에서도 말씀드렸듯이 규제가 한 번 나왔다고 해서 대책 효과는 시차가 필요하거든요. 몇 년이 필요하기 때문에 지금 지방의 규제를 풀어준다고 해서 지방 부동산이 살아날 가능성은 크지 않아 보이고요. 서울 같은 경우는 지금 심리 자체가 이미 매도자 우위 시장으로 바뀌었기 때문에 지금 당장 나올 수 있는 규제 카드가 후분양제, 또 분양 원가 공개 정도입니다. 이 정도 카드 가지고 조금 약합니다. 기존에 앞에 나온 카드가 워낙 강력했기 때문에 양도세, 중과세, 대출규제, 종부세 인상, 다 나왔습니다. 그래서 이 정도 규제 가지고 이미 불이 붙은 서울 투자 심리를 잡기는 힘들 것 같고요. 그래서 하반기 전망을 보자면 서울과 지방으로 조금 분리를 해서 지방은 크게 달라질 것이 없을 것 같다. 더 안 좋아지겠다. 규제를 풀어줘도 크게 나아질 것 같지 않고요. 서울 같은 경우는 더 규제를 묶어도 올 하반기는 집값을 잡기는 힘들 것 같다. 그래서 오히려 더 오를 가능성이 더 높다고 봅니다. 그래서 실소유자는 어떻게 해야 하느냐. 저는 집을 사야 한다고 봅니다. 왜냐하면, 집은 거주와 투자 목적도 있지만, 거주 목적도 있거든요. 계속 전세 살다 보면 언제 집을 사야 하나, 불안하고요. 2년 금방 옵니다. 만기 오면 또 이사도 가야 하고 때문에 집이 필요한 분들은 내 여유 자금 한도 내에서 내 집 마련해서 살다 보면 오를 수도 있고, 내릴 수도 있고요. 그렇기 때문에 너무 복잡하게 생각하지 말고 내 집 마련하는 게 맞고요. 다주택자들. 집을 많이 가진 분들은 분명히 리스크 관리는 해야 한다고 봅니다. 지금 당장만 보면, 서울 집값이 오르지만 2년 후는 어떻게 될지 모르거든요. 그래서 집값 조정기가 올 수도 있기 때문에 다주택자들은 리스크 관리를 해야 한다. 실소유자들은 집을 사야 한다. 그렇게 말씀드리고 싶습니다.
◇ 이인철> 네, 두 연구원님은요.
◆ 두성규> 네, 저도 비슷한 생각이고요. 다만 많은 분들이 여러 가지 사정에 따라서 쉽지 않은 부분이고 대출도 지금 굉장히 어려워지고 규제도 강화된 상태인데요. 지금 정부가 주거 복지 로드맵을 통해서 주택 공급에 대한 다양한 수단을 주택 공급에 대한 다양한 수단을 제공하고 있으니까요. 발품을 많이 파시고, 그것이 적절한지를 확인하셔야 하고요. 가장 손쉬운 방법은 결국은 도심지 내에서, 서울 시내 같은 경우에는 청약을 통해서 주택을 마련하는 방법이 가장 쉽습니다. 그러나 잘 아셔야 하는 것은요. 상당 부분이 해당되는 일정한 규모 이하의 경우에 있어서는 주로 가점제 중심으로 되어 있기 때문에 이미 자격 요건에 있어서 신청할 때 본인이 가능한지 여부가 확인이 되는 측면이 많이 있습니다. 그래서 이미 많이 확인하시고, 청약 제도를 통해서 당첨되면 가장 저렴한 주택 마련이 되니까요. 그 외에는 사실 일반 주택을 구입하시는 여부와 관련해서 저는 적극적으로 우리 김 소장님이 말씀하신 것에 대해서 저도 공감을 표하고 싶습니다.
◇ 이인철> 그리고 사실은 현 정부가 신혼부부라든가, 그리고 저소득층에 대한 임대 주택이든, 행복 주택이든, 여러 가지 다양한 주택을 내놓고 있거든요. 그러니까 젊은 사람들, 신혼부부의 경우에는 기회가 조금 넓어진 것은 사실이잖아요. 그런 대책은 어떻게 활용할 필요가 있죠?
◆ 김인만> 저는 당연히 활용해야 한다고 봅니다. 정부에서 분명히 혜택을 주는 거고요. 사실 파이는 똑같은데, 더 많이, 특정 계층에 더 몰아주는 것이기 때문에 당연히 특혜라고 봅니다. 그래서 당연히 대상이 되는 분들은 적극적으로 활용을 해야 합니다. MB 정부 시절에는 보금자리 반값 아파트가 있었잖아요. 그래서 그 대상이 되는 분들은 당첨이 되어서 상당히 좋은 결과를 얻었을 겁니다. 정부에서 주는 혜택은 놓치지 말고 자격 요건이 되는 사람들은 적극적으로 도전을 해볼 필요가 있다고 생각합니다.
◆ 두성규> 저는 여기서 잠깐 말씀을 드리고 싶은 것은 사족이기는 하지만, 실질적으로 신혼 희망 타운이라든지, 또 청년들을 대상으로 한 주택 공급과 관련해서 해당되는 지역의 오랫동안 거주한 분들의 자녀들이 우선권을 갖는 식의 그런 부분에 제도가 적용되고 있습니다. 이 부분은 타 지역에서 전입하고자 하는 젊은 세대, 또 신혼부부들의 기회를 확대한다는 측면에서 해당되는 지역에 오래 산 분들한테는 조금 죄송스럽지만, 기회를 조금 더 나누는 쪽으로 방향을 하는 것도 적극적으로 검토할 필요가 있지 않나 생각합니다.
◇ 이인철> 네, 그렇다면 마지막 팁 하나로 우리나라 부동산 시장이 이처럼 관심이 청취자분들도 많고요. 그리고 정부 정책 역시 경기가 굉장히 민감하기 때문에 이렇습니다. 과연 이러한 정부 정책 위주의 시장으로 가는 것이 아니라 시장 경제로 가기 위해서는 어떤 제도적 보완이 필요할까요?
◆ 김인만> 사실 우리나라 시장 상황에서는 시장에만 맡기기에는 사실 쉽지 않습니다. 인구 5천만에 내수 경제 자체 파이가 작기 때문에 정부가 개입할 수밖에 없는 상황이고요. 이게 우리나라 부동산 시장은 외국과 달라서 굉장히 민감합니다. 단순히 거주 문제가 아니고요. 투자도 맞물려 있고요. 우리나라 전 국민의 자산의 80% 정도가 부동산이거든요. 그래서 굉장히 민감하고, 정치인 같은 경우는 또 표밭, 표하고도 연관되어 있기 때문에 굉장히 복합적이면서 복잡하고, 이게 민감한 문제이기 때문에 정부가 분명히 개입할 수밖에 없고, 또 왜곡이 생길 수밖에 없고요. 부동산은 타인의 욕망을 먹고 사는 괴물이라고 하잖아요. 그래서 남들은 돈을 버는데, 나는 못 버니까 또 조바심이 생기는 것이고요. 그래서 이게 굉장히 복잡한 문제이기 때문에 단순히 대책 몇 개, 우리가 이렇게 토론 몇 분 해서 해결될 문제는 아닙니다. 앞으로도 더 심도 있는 토론이 필요할 것 같습니다.
◇ 이인철> 알겠습니다. 이 뜨거운 토론의 분위기를 다음에 또 이어가야 할 것으로 보입니다. 두 분 보내드리겠습니다. 오늘 도움 말씀 고맙습니다.
◆ 김인만> 감사합니다.
◆ 두성규> 네, 감사합니다.
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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 이인철 참조은경제연구소장
■ 대담 : 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원, 김인만 김인만부동산연구소 소장
◇ 이인철 참조은경제연구소장(이하 이인철)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 8.2 부동산 대책 1년, 뭐가 달라졌을까요? 새 정부 출범하고 난 다음에 투기에 전쟁을 선포했습니다. 그 바로미터가 8.2 부동산 대책이었죠. 벌써 1년이 훌쩍 지난 겁니다. 8.2 부동산 대책, 역대 가장 강력한 규제 종합 폭탄 세트다, 라는 평가를 받았는데요. 정부 역시 1년 이후 지금 시장은 긍정적으로 보고 있는 것 같습니다. 전국적으로 주택 가격이 안정되고, 실수요자 중심으로 재편됐다고 자평하고 있는데, 전문가들도 과연 동의할까요? 이 부분 짚어보기 위해서 두 분의 전문가를 모셨습니다. 한국건설연구원의 두성규 선임연구위원님, 그리고 김인만부동산연구소의 김인만 소장님 나오셨습니다. 두 분 어서 오십시오.
◆ 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원(이하 두성규)> 네, 안녕하세요.
◆ 김인만 김인만부동산연구소 소장(이하 김인만)> 네, 안녕하세요.
◇ 이인철> 두 분의 전문가 모시기 어려웠습니다. 단도직입적으로 들어갈게요. 과연, 두 분이 바라보는 지난 문재인 정부의 부동산 정책에 대한 평가는 100점 만점에 몇 점?
◆ 김인만> 저는 두 가지 관점에서 말씀드리고 싶은데요. 대책 효과를 무시한 대책 자체만 보면 한 95점 정도 높은 점수를 주고 싶고요. 시장 상황을 고려한 대책 효과까지 고려하면 51점 주겠습니다.
◇ 이인철> 너무 갭이 큰 것 아니에요?
◆ 김인만> 일단은 대책 자체만 보면 굉장히 잘 만든 대책인데요. 시장 상황하고 안 맞아서 우리 옛날에 성적표 보면 수우미양가 나오잖아요. 그런데 50점 이하는 너무 낮고, 가, 51점 주겠습니다.
◇ 이인철> 그러면 뭐에요. 대책은 수인데, 평가는 가라고 하면 도대체 어떤 장단에 춤을 춰야 합니까?
◆ 김인만> 우리 현실에 너무 안 맞는 거죠. 대책 자체는 좋지만 시장 상황에 맞아야 하는데, 너무 효과는 없었다고 보는 것입니다.
◇ 이인철> 알겠습니다. 반론 드리겠습니다.
◆ 두성규> 네, 저는 정부가 8.2 대책이 정부 대책 중에서 가장 대표적인 것이고, 말씀하신 대로 종합적인 모든 내용을 포괄하고 있는데요. 그 대책의 목표 자체는 결국 다주택자 혹은 투기 세력들에 대한 전쟁을 선포한 것과 마찬가지였고요. 그것을 통해서 부동산 시장의 가격 안정을 도모하고자 한 것이 대책의 궁극적인 목표였다는 점에서 목표 달성이 어느 정도 됐는가를 가지고 저는 점수를 매기고 싶습니다. 그래서 조금 야박하다는 생각이 들 수도 있겠지만 저는 현재 문재인 정부의 부동산 정책 대책들, 특히 8.2 대책의 점수로 매기는 환산 점수는 50점, 절반의 성공. 가격은 어느 정도 오르는 상승세는 주저앉혔지만, 그러나 그 부분에 대한 후유증도 만만치 않기 때문에 절반의 성공, 50점으로 드리겠습니다.
◇ 이인철> 청와대에서 지금 이거 모니터링 하고 있어요. 너무 야박하게 주시는 것 아니에요?
◆ 김인만> 그러면 수정해서 99점 하겠습니다.
◇ 이인철> 바로 꼬리 내리시네요. 그러면 사실은 모든 분들의 평가가 비슷할 겁니다. 체감으로 보면 정부가 정말 한, 두 번 대책 내놓은 것이 아니잖아요. 대책을 보면 거의 예닐곱 번이에요. 크고, 작은 대책을 보게 되면. 과연 자유시장 경제 논리에 맞지 않게 정부 정책으로 인해서 사실 내성이라는 것이 있지 않습니까? 과거에 우리가 학습을 많이 했습니다만. 조금 강력한 대책이라고 예고하고 내놓으면 잠깐 주춤하다가 이내 반등하고, 그런 것을 반복해왔단 말이에요. 그러다 보면 두 분의 점수를 놓고 보면 혼란스러워요. 이것은 뭐지? 정말 대책과 시장은 반대로 가고 있나? 하고 생각할 텐데요.
◆ 김인만> 원래 이게 한 30년 정도 역대 정권 보면, 대책 한 번만으로 1년 안에 부동산 시장의 흐름이 터닝되면서 안정이 된 적은 없었고요. 최소한 2, 3년 정도 시차는 필요합니다. 그래서 원래 대책이 나오고 또 시간이 필요하고 대책이 누적되어야 하고요. 시장 가격도 가격 임계치까지 상승하면서 어느 정도 소화가 되어야만 안정이 되는데 이게 1년 만에 대책을 쏟아붓는다고 해서 투자 심리 자체가 그렇게 죽지 않아요. 너무 이렇게 조급을 내면서 과도하게 대책을 많이 쏟아붓지 않았나 싶습니다.
◇ 이인철> 이 부분에 대해서는 어떻게 생각하세요?
◆ 두성규> 저도 공감인데요. 김현미 장관이 8.2 대책을 발표할 때 굉장히 결기에 차 있는 모습이었습니다. 그래서 팔아라, 팔지 않으면 후환이 두려울 것이다, 이런 정도의 의미를 담고 있었는데요. 결과적으로 저는 이 부분을 사자성어로 표현한다면, 강남 불패, 혹은 서울 불패를 확인시켜준 과유불급이었다. 그러니까 굉장히 사실은 8.2 대책이 이전의 대책들에 비해서 참여정부 시즌 2라는 얘기도 있기는 하지만, 어쨌든 많은 내용과 이전보다는 훨씬 강력한 무기들로 무장된 그런 대책이었습니다만. 그럼에도 불구하고 지나치게 강력함으로 인한 오히려 여러 가지 부작용. 나중에 다시 말씀드리겠습니다만, 그런 것이 많았기 때문에 과유불급이었다, 저는 이렇게 표현하고 싶습니다.
◇ 이인철> 지금 보면 사실 오늘도 그렇고요. 국토부가 1주년이니까 자평을 했겠죠. 김현미 국토부 장관도 그렇고, 이구동성으로 보면 정부의 입장은 전국적인 주택가격은 안정되고 있는 게 맞지 않느냐, 투기 거품은 뺐다고 자평하고 있고요. 또 하나 그러나 다소 수도권과 지방의 부동산 양극화에 대해서는 우려를 표하고 있습니다. 때문에 수도권, 특히나 서울에 대해서는 추가 대책까지 예고를 한 상황이에요. 이런 것은 어떻게 보세요?
◆ 김인만> 두성규 의원님께서 말씀하셨듯이 과유불급이 굉장히 적절한 표현 같고요. 8.2 대책 처음 발표할 때만 하더라도 대책 효과가 한 8개월? 1년 정도 가다가 다시 한 번 반등되지 않을까, 그런 의견이 많았는데, 대책 효과가 딱 1달 갔고요. 사자성어 말씀하셨으니까 속담으로 얘기하면 ‘첫 끗발이 개 끗발’이다. 한 달 정도밖에는 가지 않았는데, 국토부에서는 굉장히 낙관적인 전망을 펴고 있는 것 같습니다. 굉장히 안정적이다, 양극화가 조금 문제이지만 서울 집값은 안정이라고 말씀을 하고 있는데요. 충분히 이해됩니다. 제가 국토부 장관이라도 설마 과열이고, 정책 실패다, 이런 얘기는 못 할 것이고요. 당연히 100점 만점에 100점이라고 이야기하겠지만, 시장 상황은 전혀 그렇지 않습니다. 심리와 시장 여건을 고려하면, 현재 상황은 날씨가 굉장히 뜨거운데요. 지금 서울 부동산 시장은 굉장히 뜨겁고, 지방은 굉장히 차갑습니다. 그래서 지금 저희도 현장에 가보면 물건 찾기가 굉장히 힘들거든요, 서울 같은 경우는. 이상과열 현상을 부동산 시장에서도 느낄 수 있는데, 정부는 이것을 거래는 줄어들었지만, 이상과열이고, 지방은 너무 차가운데, 정부는 이걸 부동산 시장 안정이라고 이야기하니까 참 어느 장단에 춤을 춰야 할지 난감합니다.
◇ 이인철> 알겠습니다. 두 연구원도 할 말 있으신가요?
◆ 두성규> 저는 아까 양극화라는 단어가 사실은 문재인 정부 들어서면서 부동산 시장에서 굉장히 자주, 빈번하게 등장하는 단어라고 볼 수 있는데요. 국내 부동산 시장을 보시면 서울과 인접 신도시를 제외하면 지방의 경우에는 거의 위축되었다고 해도 과언이 아니죠. 이 부분이 정부 쪽에서는 역시 부동산 대책을 우리가 강력하게 내놓았기 때문에 하나의 성과를 거뒀다고 자평하고 있는 것 같은데요. 제가 보기에는 그것과 동시에 시점에 있어서 비슷한 시기에 지방 경기가 여러 가지 해당되는 지역의 산업 위축이나 이런 것으로 해서 굉장히 아주 축소되거나 위축되는 양상과 함께 부동산 시장도 같이 지방 경제와 맞물려서 같이 가라앉고 있는 것 같습니다. 그래서 그런 부분에 있어서 성과 부분으로 보기에는 쉽지 않은 상황이고요. 다음에 언론에서도 많이 주목하고 계십니다만, 정부가 이야기하는 가격안정이라는 목표를 달성했느냐. 저도 아까 50점 드리겠다고 이야기했는데, 그 부분을 8.2 대책의 발표 시점 전후의 1년간 가격 동향을 비교한 자료들이 최근에 많이 나오고 있습니다. 서울 같은 경우에는 오히려 8.2 대책 이후에 가격 변동이 훨씬 이전부터 높은 상승세를 보여서 6% 이상의 상승이고요. 강남 지역 같은 경우에는 8%에 가까운 그런 상승세를 보여줬고요. 수도권의 경우에도 이전보다는 조금 못하기는 하지만 그래도 그런대로 선방한 모습이고요. 지방이나 나머지는 굉장히 가라앉은 마이너스 성장의 모습을 보입니다. 이런 점에 있어서도 정부가 지금의 성과를 아주 냉정하게 본다면 스스로 국민들에게 우리가 이만큼 노력을 했고, 이만큼의 소기의 성과를 거뒀습니다, 라고 보고서나 이렇게 말씀을 드리기에는 다소 겸연쩍지 않을까 하는 생각도 하게 됩니다.
◇ 이인철> 지금 문자로 여러분들이 의견을 주시는데요. 지금 생생경제의 한 청취자분께서는 “부동산 투기는 아직 미흡하고요. 학생들의 장래희망이 건물주라는 어이없는 발상이 이날의 현실입니다. 인구는 감소하고 있는데 아파트는 계속 세워야 하나요? 부동산 중개인들이 투기를 조장하는 것 아닌가요? 개인적인 의견입니다.” 하는 의견 주셨고요. 또 다른 분께서는 “사회자님, 지금 경기가 지극히 정상이에요. 뭐 어떤 또 다른 대안, 방법이 있나요?” 하고 오히려 의문을 제기해주시는데요. 그러면 두 번째 화제로 돌아가 보도록 하겠습니다. 나는 지금 내가 지난여름에 한 일을 알고 있다! 라는 타이틀인데, 사실 현 정부가 들어서 이런 갭 투자, 투기 세력과의 전쟁을 선포했죠. 그러면서 사실은 강남 일부, 이제 투기 세력을 잡기 위해서 고강도 대책을 내놨는데 정말 그러면 투기 세력은 일망타진된 건가요? 이 부분에 대해서는 어떻게 보십니까?
◆ 김인만> 전쟁을 선포했고요. 노무현 정부 시절에도 부동산과의 전쟁을 했는데, 저는 전쟁의 적 대상 선정부터 잘못되지 않았나 생각을 합니다. 왜냐하면, 누가 투기 세력인가에 대해서 정부에서는 강남, 또는 다주택자라고 모호한 적을 만들었는데요. 정부 규제를 보면, 강남과 다주택자 규제를 하고 있습니다. 그런데 강남의 고가 아파트를 여러 채 가진 분들은 많지 않습니다. 실질적으로요. 그러면 강남의 집을 한 채 가지고 있으면 과연 투기 세력이고, 범죄자이냐. 그런 논리라면 정부 고위 관계자들도 다 범죄자가 되는 것이고요. 다주택자가 문제다, 라고 하면 실제로 다주택자들은 누가 많냐 하면, 갭 투자를 하시는 서민이나 중산층들이 전세를 끼고 소형 아파트를 많이 투자했거든요. 그러면 중산층, 서민, 다 갭 투자를 한 그분들이 투기꾼이고, 범죄자냐, 이렇게 보면 그것도 조금 문제가 있는 것 같습니다. 정부는 다주택자를 규제하겠다고 모든 규제를 쏟아부었는데, 결과적으로 보면 똘똘한 강남 집 한 채는 가지고 가겠다는 심리가 확산되면서 서울이나 강남의 인기 지역은 더 급격하게 상승하는 반면에, 보유 가치가 낮은 지방은 더 안 좋아진단 말이에요. 정리에 나서고 있으니까. 그래서 정부가 너무 성급하게 적이 명확하지도 않은 상태에서 전쟁 선포를 하면서 오히려 부작용만 더 키우고 있지 않나 하는 걱정이 됩니다. 사실 이게 아파트 시장만 보면요. 강남 아파트 시장만 보면, 뭔가 문제가 많은 것 같고 잡아야 할 것 같지만 전체적인 내수 경제나 상황을 보면 안 좋거든요. 그래서 정부가 부동산, 강남 아파트를 잡겠다고 하지만 지금 정부가 신경 써야 할 것은 내수 경제나 우리나라 경제를 신경 써야 하는데, 너무 한 곳에 강남 집값 잡기에만 올인하지 않나, 걱정이 됩니다.
◇ 이인철> 이러다 보니까 두 연구원님은 서울과 앞서서 지방의 집값 양극화가 굉장히 벌어지고 있는 양상이죠. 지방은 오히려 경제 침체를 우려할 상황이고, 지방 같은 경우에는 사실 거래가 활성화돼요. 지방세거든요. 사실 거래세는요. 그런데 거래가 이루어지지 않다 보니까 악성 미분양이 쌓이는 모습이에요. 지금 정부가 특단의 대책을 내놓는다고 하더라도 지방 경기, 부동산 경기가 살아날까, 이것도 의문이거든요.
◆ 두성규> 정부는 역대 보면 규제 중심의 정책을 펴는 정부는 부동산 경기와 지방 경기 회복을 같은 선상에서 보는 것을 되게 싫어하는 경향을 보이고 있습니다. 현 정부도 마찬가지고요. 그래서 지방 경기 회복과 부동산 경기를 조금 지방에서 되살려주는 부분은 하나의 수단이 될 수 없다는 식으로 보고 있기 때문에 제가 볼 때는 저는 상당히 연관성이 있다고 보는 측면에서 본다면 지금 정부의 시각 자체는 지방에 있어서 지방 경기도 물론이고, 지방의 부동산 경기도 지금 침체 상태에서 회복으로 돌리기에는 대단히 힘들다고 저는 보고 있습니다. 정부가 지금 지방에 있어서 굉장히 지방이나 수도권 가리지 않고 사실은 특정 시점에서의 예를 들어 청약 조정 대상 지역이나 투기 지역이나 투기 과열 지구를 특정 지정해서 시행하고 있는데요. 저는 아까 김 소장님 말씀하신 것에 약간 숟가락 하나 얹는다면, 그 이야기에 주로 공감을 하면서 실질적으로 정부가 생각하는 부동산 시장의 교란 요인의 주범을 투기 세력이나 이런 쪽으로 했는데, 투기 세력이라는 말은 모호하기도 하고요. 그다음에 다주택자가 정말 문제가 있는가, 제가 볼 때는 아닌 것 같은데 그 규제를 하려고 하다 보니까 대출 규제를 하면서 서민들이 오히려 더 힘들어졌잖아요. 대출도 받기 힘들고, 내 집 마련도 어렵죠. 젊은 세대도요. 그런데 저는 정부가 가장 간과하고 있는 세력들. 세력들이라는 표현이 적절한지는 모르겠습니다만, 그런 쪽이 저는 뭐라고 생각하느냐면 시중에 엄청난 부동자금이 있습니다. 부동자금 부분이 지금도 정부가 여러 가지 가계부채와 관련해서 부실 대책을 세우는 과정에서도 시중에 충분하고도 넘치는 부동자금을 제대로 회수하는 방안에 대해서는 아직까지도 명확하게 확인을 못 하고 있습니다. 예를 들자면, 참여정부 시절에 부동산 시장을 교란시켰던 부동 자금의 규모가 제가 알고 있기로는 약 350조에서 400조 정도 내외였던 것으로 알고 있는데요. 지금 시중에 한은에서 발표한 자료 등에 의하면 작년 말 기준으로 볼 때 1,010조 혹은 경우에 따라서는 1,100조를 상회한다는 이야기도 있습니다. 자, 이런 자금들이 그대로 남아있는 상태에서 정부의 부동산 정책을 마치 대출을 받는 사람들을 억제시키면 안정적인 모습으로 시장을 갈 것이라고 생각하는 자체. 전제조건 자체가 굉장히 오류였기 때문에 정부의 부동산 정책의 성공을 기대하기는 다소 지방과 이런 것을 가릴 것 없이 서울을 제외하고는 대단히 어려웠다. 그리고 언제든지 이러한 부동자금은 수익을 남길 수 있는 곳이라면 어느 시점이든지 충분히 다시 되돌아올 수 있다는 점을 우리가 주의해야 할 것 같습니다.
◇ 이인철> 그러면 세 번째 논의 의제가 그 누구도 기대하지 않았던 부작용들입니다. 사실은 부동산 대책이 남긴 후유증. 보면, 똘똘한 한 채에 대한 선호도가 굉장히 심해졌어요. 지방까지도 서울에 있는 유력 강남 아파트를 사기 위해서 매도하는 현상이 나타나고 있는 것이 사실인가요?
◆ 김인만> 네, 맞습니다. 이게 사실 정부 대책을 보면, 약간 두성규 위원님께서도 말씀하셨듯이 타겟 자체를 다주택자를 투기꾼으로, 집값 상승의 주범으로 잡다 보니까 다주택자 규제에만 올인하게 되는데요. 지금 양도세, 중과세만 보더라도 조정 대상 지역이 중과세 대상인데 주택 수는 조정대상 지역뿐만 아니라 수도권이나 지방 집들도 기준 가격 3억 이상 되는 집들은 주택 수에 포함됩니다. 그렇다 보니까 지방에 두 채, 서울에 한 채를 가지고 있으면 3주택이 되는 거예요. 그러니까 똘똘한 서울 집을 가지고 가고, 어차피 분위기도 안 좋은 지방 집을 팔자고 하면서 지방 집은 매물이 늘어나면서 오히려 더 침체가 되고, 서울은 수요가 더 늘어나고 있습니다. 제가 이번 주만 하더라도 지방에서 올라오신 두 분의 손님을 만났는데, 서울에 투자를 하고 싶다는 거예요. 지방 집을 정리하고요. 그런 분들이 지금 굉장히 늘어나고 있는데, 정부에서 너무 쉽게 타겟을 다주택자로 잡고 보니까 이런 부작용이 생기는 것 같고요. 이게 굉장히 심각한 문제가 사실 거래량은 줄어들고 있거든요. 거래량이 늘어나는 게 아니라 거래량이 줄어들면서 상황 자체가 그렇게 긍정적인 상황이 아님에도 불구하고 서울 집값이 오르고 똘똘한 한 채를 가지고 가겠다는 수요자들 때문에 서울 집값은 오르고 지방 집값은 오히려 떨어지는데 정부에서는 부동산 시장은 안정이다, 하는 낙관론만 펴고 있습니다. 그래서 이것을 사실 정부 입장에서는 이게 갈팡질팡한 지, 아니면 무조건 낙관을 인정하고 싶은 건지, 위로를 받고 싶은 건지, 정부 마음은 솔직히 모르겠지만, 제가 볼 때는 솔직히 심각한 상황인 것 같고요. 단순히 강남 집값이야 시간이 지나면 안정되겠죠. 10년 전에 평당 3.3m²당 한 3천에서 4천만 원 하던 집값이 지금 한 6천에서 8천만 원 정도 하거든요. 그래서 안정될 때가 다가오고 있고요. 시간이 지나면 안정되는데, 자연스럽게 안정되는 걸 정부에서는 집값을 잡았다고 자화자찬하지 않을까 하는 생각도 하게 됩니다.
◇ 이인철> 그러면 여기서 우리가 들여다볼 부분이 이런 양극화 현상을 해소할 방법이 뭐가 있나요? 지금 추가로 지방 경기를 활성화하기 위해서, 부동산 경기를 활성화하기 위해서 내놓을 수 있는 카드가 그다지 많지는 않습니다. 그리고 지금 거론되고 있는 것은 부산 일부 지역의 조정 대상 지역을 해제하는 방안? 이런 게 거론되고 있는데, 이게 지금 약발이 먹힐 것이냐, 이것이거든요.
◆ 두성규> 지금 정부에서도 관심 있게 모니터링하고 있는 지역이 아마 부산, 울산, 또 경남, 줄여서 ‘부울경’이라고 얘기하는데요. 그쪽의 경우에 예를 들어서 2020년까지 입주 물량이 약 60만 가구에 해당한다고 보고 있습니다. 이것은 상상을 초월한 정도인데, 그런 많은 물량이 쏟아지는 반면에 지금 김 소장님 말씀하셨지만, 그중 특징이 뭐냐면요. 상당수 지방의 있어서 자금들이 이탈되는 현상이 나타나고 있습니다. 그러니까 서울로 집중되는 것이죠. 서울에 있는 주택을 사놓으면 예를 들어 안전자산으로서의 성격도 상당히 크지 않으냐, 하다 보니까 지방에서 자금이 이탈되고 있는 상황이 거기에 공급은 이미 되어 있는 상황이에요. 이렇기 때문에 정부의 어떠한 정책이라고 하더라도 실질적으로 정부가 가지고 있는, 기대할 수 있는 지방 경기 회복이라든지 지방 부동산 시장의 회복은 쉽지 않을 것으로 보이고요. 또 정부가 시장을 분석하는 데 있어서 저도 상당히 놀랐습니다만, 최근 시장 분위기가 굉장히 예전의 이론이나 이런 것으로 판단하기는 어려운 점이 있습니다. 예를 들어 수급 상황을 이야기할 때 김현미 장관이 그런 얘기를 했습니다. 서울에 많은 가격이 오르고, 강남이 그러하니까 그런 부분에 있어서 수급 상황은 당분간 걱정할 필요가 없다, 연간 5년간, 혹은 10년간 수요에 비해서 평균 공급량이 7만 2, 3천에서 충분하다고 했는데요. 그 부분에 대한 전제 조건이 틀려버린 거죠. 지방의 수요자들이 많이 몰려들고 있고, 거래는 안 되는 상황에서 심리적으로 굉장히 안달 나는 상태에서 가격은 호가 중심에 따라갈 수밖에 없는, 그런 왜곡 현상이 나타나고 있거든요. 그래서 정부가 생각하는 수급 상황에 대해서도 이전의 단순한 도시계획에서 벗어나서 지금 시장 상황의 흐름을 제대로 평가하고, 또 분석하는 부분의 새로 변화된 업그레이드된, 정부의 정책 추진이나 이런 것이 필요해 보인다고 할 수 있습니다.
◇ 이인철> 지금 문자 주시는 분들 가운데 한 분께서 “인구가 줄면서 부동산을 사려는 사람은 없는데 부동산이며 땅도 마찬가지인 것 같습니다. 빈익빈, 부익부 아닐까요? 아무리 건설을 활성화한다고 해서 ‘밑 빠진 항아리에 물 붓기’ 같아서요. 저의 좁은 소견입니다만” 이런 문자를 주셨습니다. 많은 분들이 지금 문자를 주고 계신데요. 계속 얘기를 나눠보도록 하겠습니다. 앞서 부동산, 지방 부동산 침체가 심각하다, 내놓을 카드가 별로 없는데요. 정부가 카드를 내놓는다면 어떤 게 있다고 보십니까?
◆ 김인만> 저는 정부가 조금 생각을 바꿔야 한다고 생각합니다. 지금 조금만 과열이 되면 개입을 해서 대책을 발표해서 활성화 대책이 나오고, 조금만 과열이 되면 규제를 하려고 하는데요. 우리나라 국가 정부는 신이 아니거든요. 그래서 신이 아닌데, 국가 권력이 모든 것을 다 해결하려고 하는 마음 자세부터 저는, 열심히 하려는 것은 좋지만 무조건 개입한다고 해서 다 금방 효과가 나오고 해결되는 것은 아니라고 봅니다. 개입을 최소화할 필요가 있을 것 같고요. 당장 단기간에 효과를 바라고 대책을 계속 발표하다 보면 오히려 대책이 누적되면서 오히려 더 왜곡인지가 생기고, 시장은 더 왜곡되는 것이거든요. 사실 집값 상승도 어느 정도는 인정해야 한다고 봅니다. 왜냐하면, 화폐가치가 떨어지고요. 인플레이션에 따른 화폐 가치가 떨어지고, 땅값은 상승하면서 희소가치가 있는 도심 지역으로는 수요가 몰릴 수밖에 없기 때문에 서울 집값도 어느 정도 상승하는 것은 인정해주어야 하는데, 상승만 하면 문제다. 그러면 원인이 뭐냐. 투기꾼. 그러면 투기꾼이 누구냐. 다주택자, 강남. 이런 논리로 규제를 펴다 보니까 집값은 잡지 못하고, 사실은 잡기가 굉장히 힘들겠죠. 원래 오르는 게 정상이니까요. 그래서 너무 과도하게 오르면 어느 정도는 투기 억제 정도는 개입을 해야 하지만, 지금 상황을 보면 너무 지나치게 조금만 문제가 있으면 개입해서 해결하려고 하다 보니까 이게 악순환의 연속이 되는 것 같고요. 가장 근본적인 문제는 경제에서 찾고 싶습니다. 지방 같은 경우에 부동산 시장의 분위기가 안 좋다, 왜 안 좋으냐, 대구나 부산이나 서울보다 먼저 올랐습니다. 서울은 2013년, 2014년부터 상승했고요. 지방은 2010년부터 먼저 상승했기 때문에 꺾일 때가 됐고요. 지금 안 좋은 지방을 보면, 창원, 울산, 구미, 포항, 이런 산업 도시들이거든요. 산업 도시들이 왜 안 좋으냐. 경제 자체가 안 좋단 말이에요. 내수 경제가 안 좋고, 중국과의 경쟁력이 떨어지게 되면서 경쟁력이 떨어지니까 활력을 잃게 되고, 일자리가 줄어들면서 부동산 시장이 침체되는데요. 그렇게 어떻게 보면 경제적인 문제 때문에 침체되는 부분을 단순히 조정 대상 지역을 해제한다? 절대 해결할 수 없는 문제입니다. 그래서 모든 것을 규제로 또는 정부가 개입을 해서 해결하려고 하면 절대 해결할 수 없는 부분이고요. 최소한으로 개입하면서 근본적인 문제, 조금 경제적인 문제에 입각해서 당장 1년, 2년 만에 경제 문제가 해결이 안 되잖아요. 고용 문제, 실업률 문제, 내수 경제가 이렇게 해결 안 되는 문제이기 때문에 조금 더 장기적인 비전을 가지고, 어디서부터 잘못됐는지 차근차근 짚어가면서 10년 후, 20년 후 우리나라 경제를 되짚어보는 정책을 펴야지, 이게 정책 하나, 두 개 가지고 집값을 당장 잡고, 안 잡고, 이런 문제는 아니라고 생각합니다.
◇ 이인철> 지금 문자 주신 분 중에 두 분이 따끔한 일침을 주셨어요. 한 분께서 “1년 만에 대책을 쏟아부었다고 했는데, 그만큼 서울 집값 상승이 심각했던 것 아닐까요? 그나마 지금 잠잠해진 것 같은데요. 대책만큼 효과도 길게 보고 평가해야 하는 것 아닐까요?” 하는 의견 주셨고요. 또 다른 분께서는 “서울의 비싼 집 보유하고 계신 분들. 보유세 납부 걱정해주면서 정부 정책 펼 수 없습니다. 자본주의의 역기능 중 하나인 양극화는 정부가 적극적인 정책으로 해결해야 한다는 게 옳다고 생각합니다.” 하는 의견도 주셨어요. 어떻게 보십니까?
◆ 두성규> 지금 아주 좋은, 정확한 지적이시고요. 제가 보기에도 지금 정부가 가지고 있는 8.2 대책 1년을 우리가 평가하는 시점에서 사실 이런 이야기들이 나오고 있지만, 이 부동산이라든지 부동산 시장의 변화는 상당히 긴 시간을 두고, 긴 호흡을 두고 봐야 하는 것이거든요. 그런데 첫째가 지금 문재인 정부가 우리가 대통령 제도의 특징이 5년 임기이다 보니까 5년 임기 내에 부동산 시장의 근간을 바꾸는 그런 것을 목표로 삼고 있다는 거죠. 그것은 사실 여러 가지 생리와도 맞지 않는 것이 있고요. 또 가격 부분에 있어서도 일단 인위적인 규제를 통해서 가격을 억누르는 것이 과연 단기적으로는 마치 성과가 있는 것처럼 보이기는 하지만, 그것은 지속될 수 있지 못하다는 것이 이미 참여정부 시절에 경험한 바가 있습니다. 제가 볼 때는 이 가격 부분을 굳이 억제하는 것보다 하나의 예를 들 수 있는 게 뭐냐면 최근에 작년 말부터 해서 입주 물량이 많아지면서 우리가 전세난을 이야기했던 기억이 몇 년 전에 벌써 52주간 1년 이상 전세난으로 해서 고공행진 하는 등에 대한 여러 가지 많은 이야기들이 나왔습니다. 성인들의 고통이 나왔는데, 지금은 어떻습니까? 입주 물량이 충분하게 넘치다 보니까 오히려 전세 가격이 너무 떨어지면서 역 전세라는 이런 이야기가 나오지 않습니까? 그래서 제가 볼 때는 어느 정도 필요로 하는 곳에는 물량을 충분히 공급해주는 자세와 그다음에 가격이 일시 변동이 있더라도 지금 다양한 제도를 통해서 서민들이 상대적으로 박탈감을 느끼지 않을 수 있는 양도소득세도 있고요. 초과이익 환수제도도 있고요. 많은 개발 이익을 환수하는 장치가 있으니까 그것을 통해서 적절한 환수된 것들을 서민들이 주거에 도움이 되도록 하면 되거든요. 그런데 우리는 짧은 시간에 그걸 두고 도저히 성격상 못 보는 것 같아요. 그래서 조금 느긋한 호흡이 필요한 시점이 아닌가, 그런 생각이 듭니다.
◇ 이인철> 그러면 지금 나타나고 있는 부작용 중에 가장 크게 걱정하고 있는 게 거래 절벽 아닙니까? 거래의 숨통을 조금 트게 하기 위해서 어제 사실은 2018년 세법개정안에 관해서 기획재정부 세제실장과도 인터뷰를 했습니다만, 양도세나 이런 거래세 비중을 낮추고, 보유세 비중을 높여야 한다는 데는 공감대가 형성되어 있잖아요. 그런데 지금 2018년 세법개정안에도 거래세를 낮추는 방안은 빠져있거든요. 물론 특수, 취약 계층이나 신혼부부는 있습니다만, 이 부분은 어떻게 보세요? 거래 절벽을 해소하기 위해서 지금 정부가 내놓을 수 있는 게 뭐라고 생각하십니까?
◆ 두성규> 거래 절벽을 해소하기 위해서는 지금 진행자님께서 말씀하시는 그 방향으로 가야 하는 방향인데요. 이게 묘하게 사실은 거래세라고 보기 힘든, 우리가 양도세의 기본적인 양도소득세이지 않습니까. 그 부분을 거래세의 한 유형으로 볼 것이냐, 말 것이냐가 애매한 상태인데, 정부가 사실은 세제 부분에 대한 개혁 방향을 보유세를 높이고, 거래세를 낮추는 방향으로 하는 큰 방향을 선택했으면 경제적인 시장 안정에 도움이 됐을 텐데, 이미 사실상 시장 규제를 통해서 이미 양도소득세를 보다 강화하는 벽을 쳐놓고 보유세 부분을 올리려고 하다 보니까 이것은 한쪽의 주택을 가진 분들을 조금 심한 표현으로 몰아넣고, 거기에다가 압박을 가하는 그런 식으로 해서 많은 부작용이 나타나고 있는 상황이고요. 또 이 우리가 거래 절벽이라는 이런 부분들은 다시 한 번 말씀드리지만 주택을 가진 분들이 어느 정도 견디지 못하는 분들은 이미 4월 1일 이전에 충분히 처분했다고 볼 수 있고요. 지금 있는 상태의 분들은 대부분 보유 쪽으로 의사를 굳힌 분들이기 때문에 이분들은 아무리 다른 세제 부분에 있어서 거래세나 이런 것들이 낮아지지 않는 한 나는 규제를 강화한다고 하더라도 그렇게 충격을 받거나 이럴 가능성이 크지 않다고 볼 수 있습니다. 그래서 이 거래 절벽 자체가 가격 하락으로 이어져야 하는데, 이 거래 절벽에서 오히려 보유하고 있는 사람들이 시간벌기용으로 있으면서 충분히 인내심을 가지고 있다 보니까 오히려 수요층들이 안달 나는 마음을 초래하는 부작용으로 이어지는, 굉장히 우리 시장 자체는 제가 볼 때는 엄청나게 왜곡되는 방향으로 계속해서 가고 있는 것 같습니다.
◇ 이인철> 그러면 이제 김 소장님께, 사실은 지금 임대 소득하시는 분들도 내년부터는 2천만 원 이하의 경우에도 비과세 혜택이 사라집니다. 이것은 사실 정부가 다주택자들의 매물을 내놓거나 아니면 임대 사업자로 등록을 유도하는 방안이거든요. 이 정책은 어떻게 보세요?
◆ 김인만> 더 이상 연장을 해주지 않고, 과세를 하는 것은 사실 투명 과세 측면에서는 소득이 있으면 과세를 하는 것이 당연히 맞다고 생각하고요. 이 부분에 대해서 정부가 과세를 해서 거래를 늘리고, 매물을 내놓겠다는 목표를 세운다면 그것은 잘못됐다고 보고요. 과세를 해야 하는 것은 맞지만, 과연 이 정도 소득세 때문에 집을 가지고 있는 사람이 집을 파느냐에 대해서는 한 번 더 생각을 해야 할 것 같습니다. 이번에 보유세 인상안을 보면, 3주택자 이상은 중과세가 적용되고요. 조금 부담스러운데, 내년 12월 달에 고지서를 받아볼 텐데, 1주택자나 2주택을 가진 분들은 1년에 몇 백만 원 정도 더 세금을 낸다고 해서 강남의 집 가진 분들이 몇 백만 원 때문에 집을 팔지는 않는단 말이에요. 그래서 정부에서 진짜 집을 팔게 만든다고 한다면 보유세를 이정도 수준이 아니고, 감당하기 힘든, 1년에 몇 천만 원씩 때려야 하는데, 그것은 또 현실적으로 맞지 않고요. 3주택자 중과세를 만들다 보니까 오히려 지방 집을 파는 부작용이 생기거든요. 그래서 정부가 목표는 명확하게 해야 할 것 같습니다. 투명 과세를 해야 하는 것은 맞고요. 세금도 이게 보유세를 올리면 이게 또 거래세는 낮춰야 하는데 지금은 모두 다 올렸단 말이에요. 그래서 옥죄고 있는데, 집을 가진 사람들은 버티기 모드. 임대 사업자 등록을 하고, 증여를 하고, 팔 집은 팔고, 나는 가지고 가겠다고 하는 사람들은 버티고 있기 때문에 지금 안달난 사람들은 집을 사겠다는 실수요자들. 그동안에 정부 말만 믿고 기다렸는데, 지금 집값이 계속 오른단 말이에요. 최근 한 7월 8월, 계속 집값이 오르게 되면서 더 안달 나서 저한테 최근에 연락이 굉장히 많이 옵니다. 집을 이제 사야 하는 것이 아니냐, 더 이상 못 기다리겠다는 분들이 많은데, 줄다리기. 매도자와 매수자 줄다리기에서 지금 단기적으로 보면 집을 사야 하는 매수자들이 지고 있는 상황입니다. 또 장기적으로 보게 되면, 경제 상황도 좋지 않고요. 입주 물량도 늘어나기 때문에 저는 분명히 조정이 온다고 보거든요. 그래서 긴 호흡을 가지고 기다려 보면 결국에는 안정이 오는데 너무 단기간에 조급증을 가지고 이게 집값이 오르느냐, 안 오르느냐, 대책을 더 내야 하느냐, 이렇게 서로 우리끼리 안달 나다 보니까 오히려 부작용이 더 심각해지지 않을까, 그런 생각이 드네요.
◇ 이인철> 제가 지금 김혜민 PD 대신해서 나흘째 진행을 보고 있거든요. 그런데 이렇게 문자가 속출하는 건 처음이에요. 그런데 이것은 꼭 짚고 넘어가야겠습니다. 여기 지금 한 분께서 질문을 주셨어요. “다름 아닌 저는 아직 무주택자인데요. 아파트값은 오르기만 합니다. 서민 이래저래 힘든데, 언제 집사는 게 맞을까요? 이것을 어떻게 답변해주시겠어요?”
◆ 두성규> 제가 그 부분에서 먼저 하나 말씀을 드리고 싶은 것은 부동산 시장이 중간에 과열되기 시작했다고 얘기를 하는데요. 경기 변동도 있었던 상황이기는 하지만, 그 과열되게 된 근본적인 원인은 뭐냐면 투기 세력이나 다주택자처럼 유령처럼 그런 존재가 아니고요. 사실은 저금리 기조가 상당 기간 지속되면서 주택을 구입하기가 굉장히 용이했었습니다. 비용이 저렴했고요. 그런 상황에서 그런 것들이 금리가 금리 인상 쪽으로 전환된다는 분위가 되면서 많은 문제점들이 생겨나고 있는데요. 일단 제가 볼 때는 미국의 이번의 금리 인상도 동결로 하는 상태에서 역전이 이미 되어 있지만, 우리가 생각했던 것보다 금리 인상 부분도 속도가 많이 늦춰지고 있는 상황입니다. 그 와중에 금융 기관만 배를 불리고 있는 상황이고요. 그렇게 보면 서민들은 지금 상황에서 여러 가지 시장 변화를 정부가 이야기했던, 예고했던 변화들이 당장에 나오지 않은 가운데 그동안 많은 매수할 수 있는 기회를 놓치신 것 같아요. 그래서 지금 상황에서 실소유자라면 이미 지나간 시간들에 대해서 자꾸 하실 게 아니라 지방과 서울을 구분해서 접근하셔야 할 것 같아요. 그래서 지방 같은 경우는 지금 물량이 넘치는 상황이고, 말씀드린 대로 입주 물량은 내년 중반기까지도 계속해서 지속될 양상에 있습니다. 그렇기 때문에 충분히 선택할 수 있는 폭이 대단히 넓다고 볼 수 있고요. 만일 서울 시내에 진입하시고자 하는 경우에서는 지금 분위기나 이런 것을 볼 때 사실은 내년까지 계속해서 시장이 안정된 모습을 보일 거라고 장담하기는 대단히 힘들다, 그런 측면에서 실소유자라면 규모나 당초 계획보다 조금 줄이는 한이 있더라도 주택 마련에 우선 방점을 두는 것이 적절하지 않을까 이런 생각을 해봅니다.
◇ 이인철> 지금까지는 이제 부동산 정책의 관한 부작용들, 나타나고 있는 현상. 정부의 정책이 또 뭐가 있는지를 들여다봤는데요. 지금 시간이 너무 많이 없어서 많은 분들이 의견을 주셨는데, 다 반영을 못 할 것 같아서요. 빨리 올 하반기에 정말 이 부동산 시장 어떻게 되는지. 집을 정말 사야 하는지, 말아야 하는지, 현실적인 고민을 해보도록 하겠습니다. 지금 많은 분들이 의견을 주시고 계신데요. 사실은 하반기 부동산 시장 전망을 하기가 굉장히 애매해요. 왜냐하면, 정부는 또 부동산 시장 대책을 예고하고 있고, 서울의 경우에는 또 강력한 규제책이 나올 것 같고, 지방은 오히려 부동산 활성화 대책을 내놓아야 하는 그런 상황이거든요. 어떻게 보십니까?
◆ 김인만> 이게 제가 앞에서도 말씀드렸듯이 규제가 한 번 나왔다고 해서 대책 효과는 시차가 필요하거든요. 몇 년이 필요하기 때문에 지금 지방의 규제를 풀어준다고 해서 지방 부동산이 살아날 가능성은 크지 않아 보이고요. 서울 같은 경우는 지금 심리 자체가 이미 매도자 우위 시장으로 바뀌었기 때문에 지금 당장 나올 수 있는 규제 카드가 후분양제, 또 분양 원가 공개 정도입니다. 이 정도 카드 가지고 조금 약합니다. 기존에 앞에 나온 카드가 워낙 강력했기 때문에 양도세, 중과세, 대출규제, 종부세 인상, 다 나왔습니다. 그래서 이 정도 규제 가지고 이미 불이 붙은 서울 투자 심리를 잡기는 힘들 것 같고요. 그래서 하반기 전망을 보자면 서울과 지방으로 조금 분리를 해서 지방은 크게 달라질 것이 없을 것 같다. 더 안 좋아지겠다. 규제를 풀어줘도 크게 나아질 것 같지 않고요. 서울 같은 경우는 더 규제를 묶어도 올 하반기는 집값을 잡기는 힘들 것 같다. 그래서 오히려 더 오를 가능성이 더 높다고 봅니다. 그래서 실소유자는 어떻게 해야 하느냐. 저는 집을 사야 한다고 봅니다. 왜냐하면, 집은 거주와 투자 목적도 있지만, 거주 목적도 있거든요. 계속 전세 살다 보면 언제 집을 사야 하나, 불안하고요. 2년 금방 옵니다. 만기 오면 또 이사도 가야 하고 때문에 집이 필요한 분들은 내 여유 자금 한도 내에서 내 집 마련해서 살다 보면 오를 수도 있고, 내릴 수도 있고요. 그렇기 때문에 너무 복잡하게 생각하지 말고 내 집 마련하는 게 맞고요. 다주택자들. 집을 많이 가진 분들은 분명히 리스크 관리는 해야 한다고 봅니다. 지금 당장만 보면, 서울 집값이 오르지만 2년 후는 어떻게 될지 모르거든요. 그래서 집값 조정기가 올 수도 있기 때문에 다주택자들은 리스크 관리를 해야 한다. 실소유자들은 집을 사야 한다. 그렇게 말씀드리고 싶습니다.
◇ 이인철> 네, 두 연구원님은요.
◆ 두성규> 네, 저도 비슷한 생각이고요. 다만 많은 분들이 여러 가지 사정에 따라서 쉽지 않은 부분이고 대출도 지금 굉장히 어려워지고 규제도 강화된 상태인데요. 지금 정부가 주거 복지 로드맵을 통해서 주택 공급에 대한 다양한 수단을 주택 공급에 대한 다양한 수단을 제공하고 있으니까요. 발품을 많이 파시고, 그것이 적절한지를 확인하셔야 하고요. 가장 손쉬운 방법은 결국은 도심지 내에서, 서울 시내 같은 경우에는 청약을 통해서 주택을 마련하는 방법이 가장 쉽습니다. 그러나 잘 아셔야 하는 것은요. 상당 부분이 해당되는 일정한 규모 이하의 경우에 있어서는 주로 가점제 중심으로 되어 있기 때문에 이미 자격 요건에 있어서 신청할 때 본인이 가능한지 여부가 확인이 되는 측면이 많이 있습니다. 그래서 이미 많이 확인하시고, 청약 제도를 통해서 당첨되면 가장 저렴한 주택 마련이 되니까요. 그 외에는 사실 일반 주택을 구입하시는 여부와 관련해서 저는 적극적으로 우리 김 소장님이 말씀하신 것에 대해서 저도 공감을 표하고 싶습니다.
◇ 이인철> 그리고 사실은 현 정부가 신혼부부라든가, 그리고 저소득층에 대한 임대 주택이든, 행복 주택이든, 여러 가지 다양한 주택을 내놓고 있거든요. 그러니까 젊은 사람들, 신혼부부의 경우에는 기회가 조금 넓어진 것은 사실이잖아요. 그런 대책은 어떻게 활용할 필요가 있죠?
◆ 김인만> 저는 당연히 활용해야 한다고 봅니다. 정부에서 분명히 혜택을 주는 거고요. 사실 파이는 똑같은데, 더 많이, 특정 계층에 더 몰아주는 것이기 때문에 당연히 특혜라고 봅니다. 그래서 당연히 대상이 되는 분들은 적극적으로 활용을 해야 합니다. MB 정부 시절에는 보금자리 반값 아파트가 있었잖아요. 그래서 그 대상이 되는 분들은 당첨이 되어서 상당히 좋은 결과를 얻었을 겁니다. 정부에서 주는 혜택은 놓치지 말고 자격 요건이 되는 사람들은 적극적으로 도전을 해볼 필요가 있다고 생각합니다.
◆ 두성규> 저는 여기서 잠깐 말씀을 드리고 싶은 것은 사족이기는 하지만, 실질적으로 신혼 희망 타운이라든지, 또 청년들을 대상으로 한 주택 공급과 관련해서 해당되는 지역의 오랫동안 거주한 분들의 자녀들이 우선권을 갖는 식의 그런 부분에 제도가 적용되고 있습니다. 이 부분은 타 지역에서 전입하고자 하는 젊은 세대, 또 신혼부부들의 기회를 확대한다는 측면에서 해당되는 지역에 오래 산 분들한테는 조금 죄송스럽지만, 기회를 조금 더 나누는 쪽으로 방향을 하는 것도 적극적으로 검토할 필요가 있지 않나 생각합니다.
◇ 이인철> 네, 그렇다면 마지막 팁 하나로 우리나라 부동산 시장이 이처럼 관심이 청취자분들도 많고요. 그리고 정부 정책 역시 경기가 굉장히 민감하기 때문에 이렇습니다. 과연 이러한 정부 정책 위주의 시장으로 가는 것이 아니라 시장 경제로 가기 위해서는 어떤 제도적 보완이 필요할까요?
◆ 김인만> 사실 우리나라 시장 상황에서는 시장에만 맡기기에는 사실 쉽지 않습니다. 인구 5천만에 내수 경제 자체 파이가 작기 때문에 정부가 개입할 수밖에 없는 상황이고요. 이게 우리나라 부동산 시장은 외국과 달라서 굉장히 민감합니다. 단순히 거주 문제가 아니고요. 투자도 맞물려 있고요. 우리나라 전 국민의 자산의 80% 정도가 부동산이거든요. 그래서 굉장히 민감하고, 정치인 같은 경우는 또 표밭, 표하고도 연관되어 있기 때문에 굉장히 복합적이면서 복잡하고, 이게 민감한 문제이기 때문에 정부가 분명히 개입할 수밖에 없고, 또 왜곡이 생길 수밖에 없고요. 부동산은 타인의 욕망을 먹고 사는 괴물이라고 하잖아요. 그래서 남들은 돈을 버는데, 나는 못 버니까 또 조바심이 생기는 것이고요. 그래서 이게 굉장히 복잡한 문제이기 때문에 단순히 대책 몇 개, 우리가 이렇게 토론 몇 분 해서 해결될 문제는 아닙니다. 앞으로도 더 심도 있는 토론이 필요할 것 같습니다.
◇ 이인철> 알겠습니다. 이 뜨거운 토론의 분위기를 다음에 또 이어가야 할 것으로 보입니다. 두 분 보내드리겠습니다. 오늘 도움 말씀 고맙습니다.
◆ 김인만> 감사합니다.
◆ 두성규> 네, 감사합니다.
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