![[이슈인사이드] 분양가 상한제 발표...부동산시장 영향은?](https://image.ytn.co.kr/general/jpg/2019/1106/201911061206089244_t.jpg)
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■ 진행 : 김정아 앵커
■ 출연 : 양지영 R&C연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
민간택지 분양가 상한제 적용 대상. 이른바 핀셋지정된 지역이 곧 발표됩니다.
김현미 장관, 후분양 등을 통해서 전국 분양가 관리를 회피하려는 곳이 있는 곳 반드시 지정하겠다, 이렇게 밝혔습니다.
[앵커]
오늘 나올 중요 내용과 또 향후 부동산 시장에 미칠 영향까지 전문가와 함께 정리를 해 보겠습니다.
양지영 R&C 연구소장 나와 있습니다. 안녕하세요.
[양지영]
안녕하십니까?
[앵커]
이제 분양가 상한제 적용 대상 지역이 잠시 뒤면 발표될 예정입니다. 이제 민간택지까지 확대가 되는 건데요. 분양가 상한제 설명부터 먼저 듣고 갈까요.
[양지영]
분양가 상한제라고 한다면 우선 집값을 안정화시키겠다는 정책의 일환으로 보시면 되겠고요. 그러니까 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 다음에 분양가를 산정을 합니다. 그래서 그 가격 이하로 분양하도록 하는 제도이고요. 감정평가된 아파트 토지비에 정부가 정해 놓은 기본형 건축비를 더하는 방식으로 분양가를 산정하는 그런 제도라고 보면 되겠습니다.
[앵커]
아무래도 가장 관심이 모아지는 게 적용 지역 그리고 대상이야 민간 아파트를 대상으로 하는데 적용 지역이 어디일까 이런 의문이 많습니다. 정부는 부작용을 우려해서 동 단위로 핀셋 지정을 하겠다, 이렇게 하니까 더욱더 관심이 가는데 어디 정도까지 적용이 될까요?
[양지영]
많이 언론을 통해서 아시겠지만 우선 강남 4구는 당연히 지정이 된다고 보시면 되겠고 그리고 마용성. 마포구, 용산구, 성동구 그리고 광진구도 유력하게 보이고요. 거기에 동작구. 경기도는 과천시 이런 지역이 유력한 후보지로 거론되고 있습니다.
[앵커]
홍남기 경제부총리도 핀셋 조정으로 조율되는 것은 정해졌다 이렇게 얘기했고 김현미 국토부 장관도 강력한 의지를 밝힌 상황인데요. 당초 예상보다 더 넓어질 수 있다는 얘기를 해 주셨습니다. 이게 정부가 판단하기에 최근 서울 집값의 흐름이 어느 정도 심상치 않다, 이런 판단이 있었기 때문에 지금 적용 대상지역이 더 확대될 가능성도 있는 겁니까?
[양지영]
그렇죠. 지금 당초에 강남 4구라든가 마용성 이런 지역만 유력한 후보지로 거론이 됐었거든요. 그런데 최근에 오히려 분양가 상한제를 공식화한 7월 이후에 집값이 상당히 많이 올랐어요. 그러니까 그 지역들이 강북구 중심으로 많이 올랐고요. 기타 서대문구, 은평구 이런 지역들도 많이 올랐고요. 과천시도 많이 올랐습니다.
그렇기 때문에 집값이 최근 기준으로 해서 많이 오른 지역들도 포함이 될 가능성이 있어서 아무래도 좀 더 범위는 확대가 되지 않을까 예상이 됩니다.
[앵커]
분양가 상한제를 하겠다 정부가 이런 방침을 밝힌 이후에 어느 정도 올랐는지 혹시 데이터가 있습니까?
[양지영]
우선 좀 살펴보면 분양가 상한제 공식화한 7월 이후에 서울 아파트 가격이 오히려 반등을 하기 시작을 했고요. 10월 말 현재 서울 아파트값은 6월 말보다 평균 0.75% 올랐고요. 자치구별로 보면 우선 가장 많이 오른 지역이 강남구가 1%가 올랐습니다. 그리고 서초구하고 마포구 역시도 1%가 올랐고요. 광진구는 0.92%가 올랐고 성동구는 0.91%. 가격이 아무래도 7월 이후에 상승률이 상당히 커진 걸 확인할 수 있습니다.
[앵커]
말씀하신 대로 일부 지역은 거의 1% 가까이 올랐다, 4개월 사이에, 이렇게 볼 수 있는데. 제가 사실 궁금한 게 집값이 다른 경제 요인 때문에 자연스럽게 오르는 현상인지 아니면 분양가 상한제라는 게 어떻게 보면 집값 상승에 더 기름을 붓는 역할을 했는지 그 부분에 대해서 정확히 알고 싶은데 이게 집값이 자연스럽게 오른 겁니까? 아니면 분양가 상한제가 영향을 미친 겁니까?
[양지영]
상당히 영향을 많이 미쳤죠. 그러니까 분양가 상한제라는 건 우선 당초 단기적으로 봤을 때는 집값을 억제를 할 수 있어요. 그런데 결과적으로는 서울 같은 경우에 집값의 상승의 가장 문제는 매물 부족이고 장기적으로 봤을 때는 공급 부족이거든요. 그러니까 수요는 서울이 자꾸 지속적으로 들어오려고 하지만 공급 부분에서 앞으로는 더 축소가 되고 감소가 될 것이다라는 심리적인 압박감이 상당히 커지고 있다 보니까 지금이라도, 상당히 지금 많이 오른 상태잖아요. 그럼에도 불구하고 지금이라도 집을 사야 된다는 이런 분위기가 확산이 된 거죠.
[앵커]
거기다가 지금 저금리 기조가 계속되고 있기 때문에 시중에 유동자금들이 부동산 시장으로 몰리는 이런 것도 한몫을 한다 이런 분석들도 있던데요. 지금 기대도 있고 우려도 있습니다. 일단 정부 목표는 분양가가 합리적인 수준으로 책정되면 실수요자들이 저렴한 가격에 주택을 얻을 수 있는 이런 기회가 있다는 이런 좋은 취지로 시작을 했고 따라서 주택 가격도 안정시킬 것이다 이런 목표를 갖고 있는데요. 이게 또 기대대로만 되는 것은 아니기 때문에 어떻게 전망하십니까?
[양지영]
그렇죠, 그러니까 분양가 상한제가 실질적으로 단기적으로는 앞서도 말씀드렸지만 집값을 억제를 시킬 수는 있어요. 그런데 문재인 정부가 출범한 이후 2017년에 6.19 대책을 비롯해서 지금까지 2년 6개월간 16차례나 대책들이 발표가 됐어요. 그런데 그 많은 규제책들이 발표가 됐음에도 불구하고 집값은 오히려 올랐습니다. 그러니까 9.13 대책 이후에 잠시 주춤하는 듯했지만 다시 더 크게 많이 올랐거든요. 이런 규제책이 상당히 집값의 안정화 주기는 어렵다고 볼 수 있고요.
실수요자들 입장에서는 분양가 상한제가 적용이 되면 아무래도 주변 시세보다 저렴한 가격에 분양을, 청약을 받을 수 있기 때문에 기회는 있을 수는 있지만 기본적으로 생각하면 실수요자들, 특히 서민들 같은 경우에는 집값이 최근에 너무 많이 올랐기 때문에 기본적으로 서울의 59제곱미터를 분양을 받기 위해서는 9억 원 이상을 가지고 있어야 된다는 거죠. 그런데 9억 원 이상 같은 경우 대출이 안 되잖아요, 힘들단 말이죠. 그럴 경우에는 서민들이나 실수요자들은 분양을 받는 데 어려움이 있습니다. 결국에는 현금 부자들이 청약에서도 기회가 갈 수밖에 없다. 결국에는 또.
[앵커]
이미 너무 올라버려서.
[양지영]
그렇죠. 그리고 로또 분양이라는 거죠. 그렇기 때문에 아무래도 시세 차익에 대한 기대감이 있다라는 부분들이 오히려 집값 상승을 더 부추길 수 있죠.
[앵커]
지금 듣다 보니까 저도 사실 집을 알아보고 있긴 한데 59제곱미터가 9억 원 이상 정도가 된다고 하면 분양가 상한제를 아예 그 정도를낮추는 방법은 없는 건가요?
[양지영]
그렇죠, 낮출 수는 있겠죠. 왜냐하면 분양가를 하는 거기 때문에 낮출 수는 있지만 결국에는 분양가를 낮춘다는 건 그만큼 로또 분양을 얘기를 하는 거기 때문에 입주 이후 분양 전매가 가능한 이후에는 오히려 시세를 더 올릴 수 있기 때문에 서민들에게 기회가 간다고 보기는 좀 어렵죠.
[앵커]
그렇군요. 집값을 분양가로 규제하면 이게 누구한테만 시세 차익을 얻을 수 있다 이런 기회가 되기 때문에 이 또한 불공정할 수 있다.
[앵커]
어쨌든 정부의 취지. 그러니까 누구나 집값을 낮추는 게 좋고 집값이 더 낮아져야 한다 이것에 대해서 사실 공감하지 않는 사람은 없을 텐데 그 방법론에 문제가 있을 겁니다. 정부가 과다하게 개입을 하기 때문에 오히려 긁어부스럼 만든다 이런 생각을 하는 사람도 있고 또 아닌 사람도 있는데 그렇다면 풍선효과에 대한 우려도 나오고 하는데 이런 부분들을 최대한 줄이기 위해서는 분양가 상한제와 함께, 함께 적용돼야 할 내용이라든가 제도의 부작용을 막기 위해서 필요한 게 뭐가 있을까요?
[양지영]
우선 정부가 이렇게 지속적으로 많은 정책들이 발표가 됐음에도 불구하고 집값이 계속 오르는 이유는 근본적인 집값 상승...
[앵커]
소장님, 죄송합니다. 지금 분양가 상한제 적용 지역 발표가 곧 시작될 것 같습니다. 현장 저희가 화면을 지금 보여드리고 있는데요. 잠시 뒤면 발표가 될 것 같습니다. 동 단위로 핀셋 지정을 하겠다 이런 얘기를 했는데요, 소장님 발표되기 전까지. 동 단위로 지정되는 게 구 단위로 지정하는 것하고 어떤 차이가 있는 겁니까?
[양지영]
서로 다 장단점은 있겠는데 동 단위로 지정이 될 경우에는 우선 풍선효과가 나타날 수 있습니다. 동 단위로 지정을 할 경우에는 집값 부분에 있어서는...
[앵커]
죄송합니다. 지금 현장에서 발표가 시작된 것 같은데 듣고 얘기 나누겠습니다.
[이문기 / 주택토지실장]
분양가 상한제 적용 지역 지정안과 조정안 2개 안건을 심의해서 원안 의결하였습니다.
참고로 오늘 주거정책심의위원회는 위원장 포함해서 민간 위원 8분, 당현직 의원 9분 해서 17분이 참석을 하였습니다.
먼저 분양가 상한제 적용 지역은 집값 불안 우려 지역을 선정해서 27개 동을 지정하기로 결정을 하였습니다.
다음 조정 대상 지역은 경기도 고양시, 남양주시의 일부 지역을 제외한 지역과 부산광역시의 동래, 수영, 해운대구 전 지역을 조정 대상 지역에서 해제키로 결정하였습니다.
다음 민간택지 분양가 상한제 적용 지역에 대해서 상세 설명을 드리겠습니다.
지난 10월 1일날 저희가 보완 방안을 발표하면서 그 기본 방향을 말씀을 드렸었습니다.
먼저 최근 분양 가격 상승률이 높고 집값 상승세가 지속되어서 시장 영향력이 큰 서울을 중심으로 지정 요건 충족 지역을 구 단위로 선별을 하였습니다.
그리고 해당 구 내에서 정비 사업, 일반 사업 추진 현황 그리고 최근 집값 상승률, 고분양가 책정 우려, 시장 영향력 등을 종합적으로 고려해서 동 단위로 지정을 하기로 하였습니다.
다음 적용 대상 구별, 선별입니다.
법정 요건을 먼저 말씀드리면 주택 가격 상승률이 높은 지역인 투기과열지구를 대상으로 해서 분양가격 상승률, 청약 경쟁률 그다음에 주택 거래량 등의 요건을 저희가 검토를 하였습니다.
그 결과, 서울 전 지역 25개 구가 이 법적 요건을 충족을 한 것으로 저희가 분석을 하였습니다.
이 25개 구를 대상으로 최근 1년간 분양 가격 상승률이 높거나 8.2 대책 이후에 서울 집값 상승을 선도한 지역 중에서 일반 분양 예정 물량이 많거나 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장에 속한 구 지역을 중심으로 검토를 하였습니다.
그 결과 강남, 서초, 송파, 강동 4개 구와 후분양 임대 사업자 매각 등 고분양가 책정 움직임이 있는 마포, 용산, 성동, 영등포 4개구가 지정 검토 대상으로 선별되었습니다.
다음은 동 단위 지정이 되겠습니다.
검토 대상 8개구 중에서 강남 4개구는 총 22개동을 지정을 하였고 기타 4개구에는 총 5개동을 지정하였습니다.
강남 4구의 경우에는 정비 사업이나 일반 사업이 있고 최근 집값 상승률이 높은 지역을 지정을 하되 물량이 적어서 시장 영향력이 상대적으로 적은 지역은 제외를 해서 총 22개동을 산정을 하였습니다.
다음 강남 4구 외의 지역에서는 고분양가 책정 우려가 있는 영등포구 여의도동, 마포구 아현동, 용산구의 한남, 보광동, 성동구의 성수동1가를 포함해서 총 5개동을 지정하기로 결정을 하였습니다.
구체적으로 구별로 해당 동은 보도자료 표를 참고하시면 되겠습니다.
다음은 조정 대상 지역에 대해서 상세 설명드리겠습니다.
현재 조정 대상 지역으로 지정돼 있는 시군구는 모두 42개 지역이 되겠습니다.
그중에서 경기 고양시, 남양주시, 부산 상개구를 포함해서 42개 지역을 검토한 결과 경기 고양시, 남양주시 일부 지역을 제외한 지역과 부산광역시 동래, 수영, 해운대구 전 지역을, 조정 대상 지역을 해제하는 것으로 결정을 하였습니다.
경기도 고양시의 경우 7개구는 서울 접근성이 우수하고 신축단지 위주로 거주 요건이 양호해서 높은 가격 수준을 유지하고 있는 측면을 감안을 하였고 GTX 노선 그리고 3기 신도시 관련 교통망 확충 등 가격 가능성도 높아서 조정 대상 지역을 계속 유지하기로 하였습니다.
남양주시의 경우에는 다산동 별내동에 있어서 서울에 인접한 신도시에 위치한 지역으로 서울 집값 상승세의 확산 영향으로 최근 집값 상승세가 뚜렷하기 때문에 조정 대상 지역을 그대로 유지하기로 하였습니다.
이번에 지정한 것은 1차 지정이 되겠습니다.
그래서 이번 민간택지 분양가 상한제 적용 지역으로 지정이 안 된 지역에 대해서도 앞으로 고분양가 책정 움직임이 있는 등 시장 불안 우려가 있는 경우에는 신속히 추가 지정을 할 계획입니다.
그리고 조정 대상 지역에서 해제된 지역에 대해서도 지속적으로 모니터링을 해서 과열이 재현되는 경우에는 재지정을 검토하도록 하겠습니다.
그리고 지난 11일 서울 지역 실거래 관계기관 합동 조사를 저희가 착수를 하였습니다.
대상은 금년 8월 이후에 실거래 신고 내역을 중심으로 해서 자금조달 계획서 전체를 확인을 하였고 이상 거래로 의심되는 1536건에 대해서 현재 우선 조사를 하고 있습니다.
이르면 이달 내에 1차 조사 결과를 발표할 계획입니다만 앞으로도 최고 수준의 강도 높은 조사가 이어질 계획으로 있고 특히 최근 시장 상승세를 야기하는 투기수요에 대해서는 자금 출처를 면밀히 조사하고 조사 결과 편법 증여나 대출 규제 미준수 등 불법 행위와 시장 교란 행위가 발견될 경우에는 관계기관에 통보하여 엄정히 조치토록 할 계획입니다.
또한 내년 2월부터는 실거래 상설조사팀이 구성이 됩니다.
이를 통해서 전국의 실거래 수급을 상시 모니터링하고 이상 거래가 확인되는 경우에는 즉시 조사에 착수할 계획입니다.
관계기관이 참여하는 부동산 시장 점검회의를 정례화해서 범정부 차원의 시장 모니터링을 강화하고 또 시장 불안 움직임이 확대될 경우에는 가용한 정책 수단을 모두 동원해서 추가 대책도 강구할 계획입니다.
이상입니다.
[앵커]
지금 정부의 분양가 상한제가 적용되는 지역 발표 내용을 듣고 오셨습니다. 지금 보면 예상대로 강남 4구에서 22개동이 포함이 됐고요. 마포구의 아현동. 그래픽 준비된 거 다시 보여주시죠. 용산에서는 한남동하고 보광동 두 군데가 지금 들어가 있고요. 그리고 성동구에서 성수동, 그리고 영등포구 여의도동이 예상했던 것에 추가된 지역인데요. 전체적으로 예상했던 것과 비교해 봤을 때 어떻게 보셨습니까?
[양지영]
예상했던 것보다는 지정 지역이 적어요. 그래서 우선 눈에 띄는 것은 여의도 쪽이 지정이 됐다는 게 눈에 띄고요. 전체적으로 봤을 때는 예상했던 지역들보다는 상당히 많이 줄여졌다는 부분들입니다. 그리고 지정했던 기준 자체가 참 모호하다라는 부분들이 주민들의 반발이 많이 예상이 되지 않을까.
[앵커]
지금 아까 발표 내용을 보면 분양 가격 상승률이나 청약 경쟁률 그리고 주택 거래량들의 요건을 검토를 했다고 했는데 기존에 원래 관측이 집값이 그동안 7월부터 11월까지 꽤 올랐기 때문에 더 많이 지정을 할 것이다, 넓은 범위를. 그런데 오히려 말씀하신 것처럼 범위가 상당히 예상보다는 좀 작은 편이다, 이유가 뭐가 있을까요?
[양지영]
우선은 주민들의 반발도 고려를 했을 것 같고요. 그리고 추가적으로 지속적으로 눈여겨보겠다, 추가 지정도 검토를 하고 있기 때문에 지속적으로 지정이 될 가능성이 높다라고 볼 수는 있겠죠.
[앵커]
동 단위로 굉장히 세밀하게 지정을 했는데 앞서 풍선효과 잠깐 얘기를 해 주셨는데 지금 서초구를 예를 들어서 보면 잠원, 반포, 방배, 서초 이렇게 들어가 있습니다. 그런데 예를 들어서 방배 지역에 이렇게 적용을 하면 옆에 있는 사당이 오른다든가 이런 우려를 충분히 할 수 있는 상황입니까?
[양지영]
그렇죠. 충분히 가능성이 있고요. 우선 주택 가격, 기존의 주택으로 봤을 때는 이렇게 동 단위로 했을 경우에는 지정되지 않은 지역들, 재건축들의 움직임이 빨라질 수는 있어요. 왜냐하면 분양가 상한제에서 피했기 때문에 아무래도 수익 부분에서 좋아질 거고 아무래도 투자자들 입장에서는 수익성이 높은 재건축을 움직일 수밖에 없거든요.
[앵커]
언제까지 재건축 분양을 하면 괜찮은 겁니까, 기존 계획대로 할 수 있는 겁니까?
[양지영]
우선은 지금 관리처분인가를 받은 단지 같은 경우에는 내년 4월까지 분양을 하게 될 경우에 분양가 상한제에서 피할 수는 있습니다. 그래서 그런 단지는 투자자들이 당연히 몰릴 단지들이고요. 그렇지 않은 단지들, 그러니까 사업시행인가를 받은 단지의 경우에도 지정이 안 될 경우에는 분양가 상한제를 피할 수가 있기 때문에 투자자들의 관심 대상 단지가 되는 거죠.
[앵커]
그렇다면 이번에 포함이 된 서울 지역 22개 동 같은 경우에도 분명히 재건축을 하거나 재개발을 계획을 했던 단지들이 있을 텐데 그런 단지들 같은 경우에는 사업 시행이 늦어지거나 천천히 할 가능성도 있습니까?
[양지영]
우선 지정된 지역들 말씀하시는 건가요?
[앵커]
지정된 지역이요.
[양지영]
그렇죠. 왜냐하면 재건축이라는 건 조합원들의 수익 부분에서 상당히 사업 진행도에 영향을 줍니다. 그러니까 분양가 상한제가 적용이 될 경우에 당연히 추가 부담금이 높아지는 부분들이고 수익성이 떨어지는 부분들이기 때문에 재건축 사업 추진을 아예 미룬다거나 아니면 후분양이라든가 이런 부분들도 검토를 할 수 있는 거고요. 리모델링으로 전환을 한다거나 이런 사례도 예상을 할 수 있죠.
[앵커]
일단 김현미 국토부 장관, 오늘 이 회의 들어가기 전에 모두발언을 보면 후분양 등으로 정부의 분양가 관리를 회피하려는 단지가 있으면 반드시 앞으로 지정하겠다, 이런 얘기를 했거든요. 이렇게 섬세하게 계속 지속적으로 관리를 해 나갈 수 있을까요?
[양지영]
사실상 쉽지는 않을 것 같아요. 그러니까 이게 물론 인력도 많이 필요한 부분들도 있고요. 그게 수시로 점검을 했을 때에 해당 단지들을 찾을 수 있는지도 의문이고요. 그렇게 쉽지는 않을 것 같습니다.
[앵커]
아까 전에 잠깐 질문을 드리다가 발표가 나오면서 끝까지 못 들었는데 결국에 우려를 주장하시는 분들이 분양가 상한제, 그로 인한 공급 부족, 집값 재상승 우려. 이런 도식을 그리는데 그렇다면 공급 부족을 없애야 할 텐데, 그러니까 분양가 상한제로 공급이 되지 않는 걸. 그걸 막기 위해서는 어떤 대책이 함께 이루어져야 할까요? 아니면 가능할지 여부를 포함해서.
[양지영]
사실 서울에서 특히 강남권 같은 곳에서 분양이 이루어질 수 있는 것들은 사실 재건축, 재개발입니다. 그런데 이런 부분들이 스톱이, 안전진단이라든지 재건축 초과이익환수제라든지 규제 부분에서 지속적으로 규제를 하다 보니까 분양이 이루어지지 않고 결국에는 공급 감소로 이어지고 있는 거거든요. 그래서 수요가 있는 지역에 사실상 어떤 억제책으로 인해서 재건축을 스톱시키는 게 아니라 오히려 공급을 좀 더 활성화시킬 수 있는 그런 부분들을 고민할 필요는 있죠.
[앵커]
그러면 구체적으로 공급 활성화를 시키기 위해서 할 수 있는 것들은 어떤 것들이 있을까요?
[양지영]
재건축 부분 규제들이 기본적으로 정책이 나오면 진행이 됩니다. 그러니까 오히려 재건축을 규제를 하는 게 아니라 재건축 안전진단이라든지 이런 재건축 규제를 좀 더 완화를 해 줌으로 인해서 재건축이 필요한 지역에 공급이 활발하게 이루어질 수 있도록 하고요. 대신에 어떤 기부체납, 즉 임대주택이라든가 서민들이 필요한 주택들을 기부체납을 통해서 이루어질 수 있도록 할 방법들이 있죠.
[앵커]
새로 짓는 집들도 생각할 수 있지만 기존에 집을 많이 가지고 계신 분들이 집을 내놔서 시장에 숨통을 틔워주는 이런 방법도 생각할 수 있을 것 같은데요. 지금 보면 집이 많은 분들이 집을 팔려고 해도 양도소득세가 현재 부담이 되기 때문에 못 판다, 이런 얘기도 있는데요. 이런 부분에 대해서는 검토할 필요가 있을까요?
[양지영]
지금 단기적으로 봤을 때 집값 급등을 일으킨 이유가 가장 큰 이유는 저는 매물 부족이라고 생각을 해요. 다주택자들이든 갭투자자들이든 지금 사실 매도를 하려고 하는데 양도세에 대한 부담감이 상당히 큽니다. 그리고 2년 거주라는 이런 요건들도 있기 때문에 집을 팔려고 해도 팔 수가 없는 상황인 거죠. 그러다 보니까 기본적으로 서울에는 학군이든 업무 시설이든 이런 기본 인프라 때문에 수요자들이 계속적으로 들어오는데 반면에 어떤 살 수 있는 주택들이 없기 때문에 간혹 하나씩 나오는 매물이 가격이 뻥튀기가 돼서 거래가 되는 거죠.
[앵커]
그래서 일각에서는 양도소득세를 낮춰주고 보유세를 더 올리자, 이런 주장도 나오는데 정부에서는 이 방안을 검토하지 않고 있다 이렇게 얘기했습니다. 이유가 있지 않겠습니까?
[양지영]
그렇죠. 우선 양도세 부분들은 앞서 정부가 다주택자들에 대한 양도세 중과를 발표한 지 얼마 되지 않았기 때문에 정책에 대한 번복, 이런 우려도 감안을 하는 부분들도 있을 거고요. 거기에다가 어떤 부자들을 위한 정책이다라는 비판도 있기 때문에 쉽지는 않은 것 같고요. 사실상 좀 더 집값이 안정이 되기 위해서는 다주택자들의 매물이 시장에 나와줘야 되고 주택을 사려는 사람들이 원활히 거래가 돼서 진행이 되어야 되는데 아시겠지만 지금 거래 자체가 뚝 끊긴 상태잖아요.
[앵커]
그렇다면 이번 조치로 인해서 지역별로 계속 저희가 분석을 해 봤는데 언제 아파트를 지었는지 연식에 따라서 보자면 또 최근에 지은 아파트, 그러니까 신축 아파트, 몇 년 되지 않은 아파트 같은 경우에 가격이 많이 오를 것이다 이런 분석도 나오는데 어떻게 보십니까?
[양지영]
현재도 그렇습니다. 그러니까 신축의 가격 차이가 가격 차이 격차가 상당히 벌어지고 있거든요. 그게 과거보다 지금이 그렇고 앞으로가 더 심해질 건데 그게 근본적인 원인은 공급 부족이잖아요. 그리고 사람들이 살다 보면 어떤 다세대주택보다는 아파트가 편리하다는 걸 알고 헌 아파트보다는 또 신축 아파트가 편리하다는 걸 알기 때문에 지속적으로 신축 아파트를 사려는 사람들이 늘어나고 있습니다. 반면에 공급 자체가 없기 때문에 가격이 오르는 거죠.
[앵커]
마지막으로 짧게 하나만 여쭤보겠습니다. 전세 가격에는 어떤 영향을 미칠까요, 이번 조치가?
[양지영]
분양가 상한제가 적용이 된다고, 시행이 될 건데 그렇게 되면 당연히 눌러앉는 수요자가 있을 겁니다, 전세로. 왜냐하면 조금 더 저렴한 가격에 청약을 받을 수 있는 기회가 올 거기 때문에 그렇기 때문에 당연히 전세 가격은 오를 수밖에 없는 현상이죠.
[앵커]
그렇군요. 하나만 또 짧게 여쭤보겠습니다. 지금 내 집 마련하려고 하는 분들 어떻게 해야 되나. 정부 발표는 계속 나오고. 어떤 조언을 해 주시겠습니까?
[양지영]
글쎄요. 그러니까 지금 분양을 받는 사람들 입장이라면 앞으로 더 저렴한 단지들이 나올 거니까 청약을 기다리는 소유자들도 있을 거고요. 아무래도 경쟁률은 상당히 치열할 겁니다. 반면에 주요 단지들 입장에서는 분양가 상한제가 적용 안 되는 단지여도 청약을 해 보는 게 좋을 것고요. 서울 주택은 결국에는 오릅니다. 그렇기 때문에 여유가 있는 분들이라면 아무래도 지금도 매입을 하려는 수요자들이 있겠죠.
[앵커]
실수요자들이 내 집 마련하고 또 주택 시장 가격을 안정시키는 어떤 정부의 목표가 이루어지려면 후속 대책들이 더 꼼꼼하게 마련되어야 되지 않을까 싶습니다.
지금까지 양지영 R&C 연구소장과 함께했습니다. 오늘 고맙습니다.
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■ 출연 : 양지영 R&C연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
민간택지 분양가 상한제 적용 대상. 이른바 핀셋지정된 지역이 곧 발표됩니다.
김현미 장관, 후분양 등을 통해서 전국 분양가 관리를 회피하려는 곳이 있는 곳 반드시 지정하겠다, 이렇게 밝혔습니다.
[앵커]
오늘 나올 중요 내용과 또 향후 부동산 시장에 미칠 영향까지 전문가와 함께 정리를 해 보겠습니다.
양지영 R&C 연구소장 나와 있습니다. 안녕하세요.
[양지영]
안녕하십니까?
[앵커]
이제 분양가 상한제 적용 대상 지역이 잠시 뒤면 발표될 예정입니다. 이제 민간택지까지 확대가 되는 건데요. 분양가 상한제 설명부터 먼저 듣고 갈까요.
[양지영]
분양가 상한제라고 한다면 우선 집값을 안정화시키겠다는 정책의 일환으로 보시면 되겠고요. 그러니까 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 다음에 분양가를 산정을 합니다. 그래서 그 가격 이하로 분양하도록 하는 제도이고요. 감정평가된 아파트 토지비에 정부가 정해 놓은 기본형 건축비를 더하는 방식으로 분양가를 산정하는 그런 제도라고 보면 되겠습니다.
[앵커]
아무래도 가장 관심이 모아지는 게 적용 지역 그리고 대상이야 민간 아파트를 대상으로 하는데 적용 지역이 어디일까 이런 의문이 많습니다. 정부는 부작용을 우려해서 동 단위로 핀셋 지정을 하겠다, 이렇게 하니까 더욱더 관심이 가는데 어디 정도까지 적용이 될까요?
[양지영]
많이 언론을 통해서 아시겠지만 우선 강남 4구는 당연히 지정이 된다고 보시면 되겠고 그리고 마용성. 마포구, 용산구, 성동구 그리고 광진구도 유력하게 보이고요. 거기에 동작구. 경기도는 과천시 이런 지역이 유력한 후보지로 거론되고 있습니다.
[앵커]
홍남기 경제부총리도 핀셋 조정으로 조율되는 것은 정해졌다 이렇게 얘기했고 김현미 국토부 장관도 강력한 의지를 밝힌 상황인데요. 당초 예상보다 더 넓어질 수 있다는 얘기를 해 주셨습니다. 이게 정부가 판단하기에 최근 서울 집값의 흐름이 어느 정도 심상치 않다, 이런 판단이 있었기 때문에 지금 적용 대상지역이 더 확대될 가능성도 있는 겁니까?
[양지영]
그렇죠. 지금 당초에 강남 4구라든가 마용성 이런 지역만 유력한 후보지로 거론이 됐었거든요. 그런데 최근에 오히려 분양가 상한제를 공식화한 7월 이후에 집값이 상당히 많이 올랐어요. 그러니까 그 지역들이 강북구 중심으로 많이 올랐고요. 기타 서대문구, 은평구 이런 지역들도 많이 올랐고요. 과천시도 많이 올랐습니다.
그렇기 때문에 집값이 최근 기준으로 해서 많이 오른 지역들도 포함이 될 가능성이 있어서 아무래도 좀 더 범위는 확대가 되지 않을까 예상이 됩니다.
[앵커]
분양가 상한제를 하겠다 정부가 이런 방침을 밝힌 이후에 어느 정도 올랐는지 혹시 데이터가 있습니까?
[양지영]
우선 좀 살펴보면 분양가 상한제 공식화한 7월 이후에 서울 아파트 가격이 오히려 반등을 하기 시작을 했고요. 10월 말 현재 서울 아파트값은 6월 말보다 평균 0.75% 올랐고요. 자치구별로 보면 우선 가장 많이 오른 지역이 강남구가 1%가 올랐습니다. 그리고 서초구하고 마포구 역시도 1%가 올랐고요. 광진구는 0.92%가 올랐고 성동구는 0.91%. 가격이 아무래도 7월 이후에 상승률이 상당히 커진 걸 확인할 수 있습니다.
[앵커]
말씀하신 대로 일부 지역은 거의 1% 가까이 올랐다, 4개월 사이에, 이렇게 볼 수 있는데. 제가 사실 궁금한 게 집값이 다른 경제 요인 때문에 자연스럽게 오르는 현상인지 아니면 분양가 상한제라는 게 어떻게 보면 집값 상승에 더 기름을 붓는 역할을 했는지 그 부분에 대해서 정확히 알고 싶은데 이게 집값이 자연스럽게 오른 겁니까? 아니면 분양가 상한제가 영향을 미친 겁니까?
[양지영]
상당히 영향을 많이 미쳤죠. 그러니까 분양가 상한제라는 건 우선 당초 단기적으로 봤을 때는 집값을 억제를 할 수 있어요. 그런데 결과적으로는 서울 같은 경우에 집값의 상승의 가장 문제는 매물 부족이고 장기적으로 봤을 때는 공급 부족이거든요. 그러니까 수요는 서울이 자꾸 지속적으로 들어오려고 하지만 공급 부분에서 앞으로는 더 축소가 되고 감소가 될 것이다라는 심리적인 압박감이 상당히 커지고 있다 보니까 지금이라도, 상당히 지금 많이 오른 상태잖아요. 그럼에도 불구하고 지금이라도 집을 사야 된다는 이런 분위기가 확산이 된 거죠.
[앵커]
거기다가 지금 저금리 기조가 계속되고 있기 때문에 시중에 유동자금들이 부동산 시장으로 몰리는 이런 것도 한몫을 한다 이런 분석들도 있던데요. 지금 기대도 있고 우려도 있습니다. 일단 정부 목표는 분양가가 합리적인 수준으로 책정되면 실수요자들이 저렴한 가격에 주택을 얻을 수 있는 이런 기회가 있다는 이런 좋은 취지로 시작을 했고 따라서 주택 가격도 안정시킬 것이다 이런 목표를 갖고 있는데요. 이게 또 기대대로만 되는 것은 아니기 때문에 어떻게 전망하십니까?
[양지영]
그렇죠, 그러니까 분양가 상한제가 실질적으로 단기적으로는 앞서도 말씀드렸지만 집값을 억제를 시킬 수는 있어요. 그런데 문재인 정부가 출범한 이후 2017년에 6.19 대책을 비롯해서 지금까지 2년 6개월간 16차례나 대책들이 발표가 됐어요. 그런데 그 많은 규제책들이 발표가 됐음에도 불구하고 집값은 오히려 올랐습니다. 그러니까 9.13 대책 이후에 잠시 주춤하는 듯했지만 다시 더 크게 많이 올랐거든요. 이런 규제책이 상당히 집값의 안정화 주기는 어렵다고 볼 수 있고요.
실수요자들 입장에서는 분양가 상한제가 적용이 되면 아무래도 주변 시세보다 저렴한 가격에 분양을, 청약을 받을 수 있기 때문에 기회는 있을 수는 있지만 기본적으로 생각하면 실수요자들, 특히 서민들 같은 경우에는 집값이 최근에 너무 많이 올랐기 때문에 기본적으로 서울의 59제곱미터를 분양을 받기 위해서는 9억 원 이상을 가지고 있어야 된다는 거죠. 그런데 9억 원 이상 같은 경우 대출이 안 되잖아요, 힘들단 말이죠. 그럴 경우에는 서민들이나 실수요자들은 분양을 받는 데 어려움이 있습니다. 결국에는 현금 부자들이 청약에서도 기회가 갈 수밖에 없다. 결국에는 또.
[앵커]
이미 너무 올라버려서.
[양지영]
그렇죠. 그리고 로또 분양이라는 거죠. 그렇기 때문에 아무래도 시세 차익에 대한 기대감이 있다라는 부분들이 오히려 집값 상승을 더 부추길 수 있죠.
[앵커]
지금 듣다 보니까 저도 사실 집을 알아보고 있긴 한데 59제곱미터가 9억 원 이상 정도가 된다고 하면 분양가 상한제를 아예 그 정도를낮추는 방법은 없는 건가요?
[양지영]
그렇죠, 낮출 수는 있겠죠. 왜냐하면 분양가를 하는 거기 때문에 낮출 수는 있지만 결국에는 분양가를 낮춘다는 건 그만큼 로또 분양을 얘기를 하는 거기 때문에 입주 이후 분양 전매가 가능한 이후에는 오히려 시세를 더 올릴 수 있기 때문에 서민들에게 기회가 간다고 보기는 좀 어렵죠.
[앵커]
그렇군요. 집값을 분양가로 규제하면 이게 누구한테만 시세 차익을 얻을 수 있다 이런 기회가 되기 때문에 이 또한 불공정할 수 있다.
[앵커]
어쨌든 정부의 취지. 그러니까 누구나 집값을 낮추는 게 좋고 집값이 더 낮아져야 한다 이것에 대해서 사실 공감하지 않는 사람은 없을 텐데 그 방법론에 문제가 있을 겁니다. 정부가 과다하게 개입을 하기 때문에 오히려 긁어부스럼 만든다 이런 생각을 하는 사람도 있고 또 아닌 사람도 있는데 그렇다면 풍선효과에 대한 우려도 나오고 하는데 이런 부분들을 최대한 줄이기 위해서는 분양가 상한제와 함께, 함께 적용돼야 할 내용이라든가 제도의 부작용을 막기 위해서 필요한 게 뭐가 있을까요?
[양지영]
우선 정부가 이렇게 지속적으로 많은 정책들이 발표가 됐음에도 불구하고 집값이 계속 오르는 이유는 근본적인 집값 상승...
[앵커]
소장님, 죄송합니다. 지금 분양가 상한제 적용 지역 발표가 곧 시작될 것 같습니다. 현장 저희가 화면을 지금 보여드리고 있는데요. 잠시 뒤면 발표가 될 것 같습니다. 동 단위로 핀셋 지정을 하겠다 이런 얘기를 했는데요, 소장님 발표되기 전까지. 동 단위로 지정되는 게 구 단위로 지정하는 것하고 어떤 차이가 있는 겁니까?
[양지영]
서로 다 장단점은 있겠는데 동 단위로 지정이 될 경우에는 우선 풍선효과가 나타날 수 있습니다. 동 단위로 지정을 할 경우에는 집값 부분에 있어서는...
[앵커]
죄송합니다. 지금 현장에서 발표가 시작된 것 같은데 듣고 얘기 나누겠습니다.
[이문기 / 주택토지실장]
분양가 상한제 적용 지역 지정안과 조정안 2개 안건을 심의해서 원안 의결하였습니다.
참고로 오늘 주거정책심의위원회는 위원장 포함해서 민간 위원 8분, 당현직 의원 9분 해서 17분이 참석을 하였습니다.
먼저 분양가 상한제 적용 지역은 집값 불안 우려 지역을 선정해서 27개 동을 지정하기로 결정을 하였습니다.
다음 조정 대상 지역은 경기도 고양시, 남양주시의 일부 지역을 제외한 지역과 부산광역시의 동래, 수영, 해운대구 전 지역을 조정 대상 지역에서 해제키로 결정하였습니다.
다음 민간택지 분양가 상한제 적용 지역에 대해서 상세 설명을 드리겠습니다.
지난 10월 1일날 저희가 보완 방안을 발표하면서 그 기본 방향을 말씀을 드렸었습니다.
먼저 최근 분양 가격 상승률이 높고 집값 상승세가 지속되어서 시장 영향력이 큰 서울을 중심으로 지정 요건 충족 지역을 구 단위로 선별을 하였습니다.
그리고 해당 구 내에서 정비 사업, 일반 사업 추진 현황 그리고 최근 집값 상승률, 고분양가 책정 우려, 시장 영향력 등을 종합적으로 고려해서 동 단위로 지정을 하기로 하였습니다.
다음 적용 대상 구별, 선별입니다.
법정 요건을 먼저 말씀드리면 주택 가격 상승률이 높은 지역인 투기과열지구를 대상으로 해서 분양가격 상승률, 청약 경쟁률 그다음에 주택 거래량 등의 요건을 저희가 검토를 하였습니다.
그 결과, 서울 전 지역 25개 구가 이 법적 요건을 충족을 한 것으로 저희가 분석을 하였습니다.
이 25개 구를 대상으로 최근 1년간 분양 가격 상승률이 높거나 8.2 대책 이후에 서울 집값 상승을 선도한 지역 중에서 일반 분양 예정 물량이 많거나 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장에 속한 구 지역을 중심으로 검토를 하였습니다.
그 결과 강남, 서초, 송파, 강동 4개 구와 후분양 임대 사업자 매각 등 고분양가 책정 움직임이 있는 마포, 용산, 성동, 영등포 4개구가 지정 검토 대상으로 선별되었습니다.
다음은 동 단위 지정이 되겠습니다.
검토 대상 8개구 중에서 강남 4개구는 총 22개동을 지정을 하였고 기타 4개구에는 총 5개동을 지정하였습니다.
강남 4구의 경우에는 정비 사업이나 일반 사업이 있고 최근 집값 상승률이 높은 지역을 지정을 하되 물량이 적어서 시장 영향력이 상대적으로 적은 지역은 제외를 해서 총 22개동을 산정을 하였습니다.
다음 강남 4구 외의 지역에서는 고분양가 책정 우려가 있는 영등포구 여의도동, 마포구 아현동, 용산구의 한남, 보광동, 성동구의 성수동1가를 포함해서 총 5개동을 지정하기로 결정을 하였습니다.
구체적으로 구별로 해당 동은 보도자료 표를 참고하시면 되겠습니다.
다음은 조정 대상 지역에 대해서 상세 설명드리겠습니다.
현재 조정 대상 지역으로 지정돼 있는 시군구는 모두 42개 지역이 되겠습니다.
그중에서 경기 고양시, 남양주시, 부산 상개구를 포함해서 42개 지역을 검토한 결과 경기 고양시, 남양주시 일부 지역을 제외한 지역과 부산광역시 동래, 수영, 해운대구 전 지역을, 조정 대상 지역을 해제하는 것으로 결정을 하였습니다.
경기도 고양시의 경우 7개구는 서울 접근성이 우수하고 신축단지 위주로 거주 요건이 양호해서 높은 가격 수준을 유지하고 있는 측면을 감안을 하였고 GTX 노선 그리고 3기 신도시 관련 교통망 확충 등 가격 가능성도 높아서 조정 대상 지역을 계속 유지하기로 하였습니다.
남양주시의 경우에는 다산동 별내동에 있어서 서울에 인접한 신도시에 위치한 지역으로 서울 집값 상승세의 확산 영향으로 최근 집값 상승세가 뚜렷하기 때문에 조정 대상 지역을 그대로 유지하기로 하였습니다.
이번에 지정한 것은 1차 지정이 되겠습니다.
그래서 이번 민간택지 분양가 상한제 적용 지역으로 지정이 안 된 지역에 대해서도 앞으로 고분양가 책정 움직임이 있는 등 시장 불안 우려가 있는 경우에는 신속히 추가 지정을 할 계획입니다.
그리고 조정 대상 지역에서 해제된 지역에 대해서도 지속적으로 모니터링을 해서 과열이 재현되는 경우에는 재지정을 검토하도록 하겠습니다.
그리고 지난 11일 서울 지역 실거래 관계기관 합동 조사를 저희가 착수를 하였습니다.
대상은 금년 8월 이후에 실거래 신고 내역을 중심으로 해서 자금조달 계획서 전체를 확인을 하였고 이상 거래로 의심되는 1536건에 대해서 현재 우선 조사를 하고 있습니다.
이르면 이달 내에 1차 조사 결과를 발표할 계획입니다만 앞으로도 최고 수준의 강도 높은 조사가 이어질 계획으로 있고 특히 최근 시장 상승세를 야기하는 투기수요에 대해서는 자금 출처를 면밀히 조사하고 조사 결과 편법 증여나 대출 규제 미준수 등 불법 행위와 시장 교란 행위가 발견될 경우에는 관계기관에 통보하여 엄정히 조치토록 할 계획입니다.
또한 내년 2월부터는 실거래 상설조사팀이 구성이 됩니다.
이를 통해서 전국의 실거래 수급을 상시 모니터링하고 이상 거래가 확인되는 경우에는 즉시 조사에 착수할 계획입니다.
관계기관이 참여하는 부동산 시장 점검회의를 정례화해서 범정부 차원의 시장 모니터링을 강화하고 또 시장 불안 움직임이 확대될 경우에는 가용한 정책 수단을 모두 동원해서 추가 대책도 강구할 계획입니다.
이상입니다.
[앵커]
지금 정부의 분양가 상한제가 적용되는 지역 발표 내용을 듣고 오셨습니다. 지금 보면 예상대로 강남 4구에서 22개동이 포함이 됐고요. 마포구의 아현동. 그래픽 준비된 거 다시 보여주시죠. 용산에서는 한남동하고 보광동 두 군데가 지금 들어가 있고요. 그리고 성동구에서 성수동, 그리고 영등포구 여의도동이 예상했던 것에 추가된 지역인데요. 전체적으로 예상했던 것과 비교해 봤을 때 어떻게 보셨습니까?
[양지영]
예상했던 것보다는 지정 지역이 적어요. 그래서 우선 눈에 띄는 것은 여의도 쪽이 지정이 됐다는 게 눈에 띄고요. 전체적으로 봤을 때는 예상했던 지역들보다는 상당히 많이 줄여졌다는 부분들입니다. 그리고 지정했던 기준 자체가 참 모호하다라는 부분들이 주민들의 반발이 많이 예상이 되지 않을까.
[앵커]
지금 아까 발표 내용을 보면 분양 가격 상승률이나 청약 경쟁률 그리고 주택 거래량들의 요건을 검토를 했다고 했는데 기존에 원래 관측이 집값이 그동안 7월부터 11월까지 꽤 올랐기 때문에 더 많이 지정을 할 것이다, 넓은 범위를. 그런데 오히려 말씀하신 것처럼 범위가 상당히 예상보다는 좀 작은 편이다, 이유가 뭐가 있을까요?
[양지영]
우선은 주민들의 반발도 고려를 했을 것 같고요. 그리고 추가적으로 지속적으로 눈여겨보겠다, 추가 지정도 검토를 하고 있기 때문에 지속적으로 지정이 될 가능성이 높다라고 볼 수는 있겠죠.
[앵커]
동 단위로 굉장히 세밀하게 지정을 했는데 앞서 풍선효과 잠깐 얘기를 해 주셨는데 지금 서초구를 예를 들어서 보면 잠원, 반포, 방배, 서초 이렇게 들어가 있습니다. 그런데 예를 들어서 방배 지역에 이렇게 적용을 하면 옆에 있는 사당이 오른다든가 이런 우려를 충분히 할 수 있는 상황입니까?
[양지영]
그렇죠. 충분히 가능성이 있고요. 우선 주택 가격, 기존의 주택으로 봤을 때는 이렇게 동 단위로 했을 경우에는 지정되지 않은 지역들, 재건축들의 움직임이 빨라질 수는 있어요. 왜냐하면 분양가 상한제에서 피했기 때문에 아무래도 수익 부분에서 좋아질 거고 아무래도 투자자들 입장에서는 수익성이 높은 재건축을 움직일 수밖에 없거든요.
[앵커]
언제까지 재건축 분양을 하면 괜찮은 겁니까, 기존 계획대로 할 수 있는 겁니까?
[양지영]
우선은 지금 관리처분인가를 받은 단지 같은 경우에는 내년 4월까지 분양을 하게 될 경우에 분양가 상한제에서 피할 수는 있습니다. 그래서 그런 단지는 투자자들이 당연히 몰릴 단지들이고요. 그렇지 않은 단지들, 그러니까 사업시행인가를 받은 단지의 경우에도 지정이 안 될 경우에는 분양가 상한제를 피할 수가 있기 때문에 투자자들의 관심 대상 단지가 되는 거죠.
[앵커]
그렇다면 이번에 포함이 된 서울 지역 22개 동 같은 경우에도 분명히 재건축을 하거나 재개발을 계획을 했던 단지들이 있을 텐데 그런 단지들 같은 경우에는 사업 시행이 늦어지거나 천천히 할 가능성도 있습니까?
[양지영]
우선 지정된 지역들 말씀하시는 건가요?
[앵커]
지정된 지역이요.
[양지영]
그렇죠. 왜냐하면 재건축이라는 건 조합원들의 수익 부분에서 상당히 사업 진행도에 영향을 줍니다. 그러니까 분양가 상한제가 적용이 될 경우에 당연히 추가 부담금이 높아지는 부분들이고 수익성이 떨어지는 부분들이기 때문에 재건축 사업 추진을 아예 미룬다거나 아니면 후분양이라든가 이런 부분들도 검토를 할 수 있는 거고요. 리모델링으로 전환을 한다거나 이런 사례도 예상을 할 수 있죠.
[앵커]
일단 김현미 국토부 장관, 오늘 이 회의 들어가기 전에 모두발언을 보면 후분양 등으로 정부의 분양가 관리를 회피하려는 단지가 있으면 반드시 앞으로 지정하겠다, 이런 얘기를 했거든요. 이렇게 섬세하게 계속 지속적으로 관리를 해 나갈 수 있을까요?
[양지영]
사실상 쉽지는 않을 것 같아요. 그러니까 이게 물론 인력도 많이 필요한 부분들도 있고요. 그게 수시로 점검을 했을 때에 해당 단지들을 찾을 수 있는지도 의문이고요. 그렇게 쉽지는 않을 것 같습니다.
[앵커]
아까 전에 잠깐 질문을 드리다가 발표가 나오면서 끝까지 못 들었는데 결국에 우려를 주장하시는 분들이 분양가 상한제, 그로 인한 공급 부족, 집값 재상승 우려. 이런 도식을 그리는데 그렇다면 공급 부족을 없애야 할 텐데, 그러니까 분양가 상한제로 공급이 되지 않는 걸. 그걸 막기 위해서는 어떤 대책이 함께 이루어져야 할까요? 아니면 가능할지 여부를 포함해서.
[양지영]
사실 서울에서 특히 강남권 같은 곳에서 분양이 이루어질 수 있는 것들은 사실 재건축, 재개발입니다. 그런데 이런 부분들이 스톱이, 안전진단이라든지 재건축 초과이익환수제라든지 규제 부분에서 지속적으로 규제를 하다 보니까 분양이 이루어지지 않고 결국에는 공급 감소로 이어지고 있는 거거든요. 그래서 수요가 있는 지역에 사실상 어떤 억제책으로 인해서 재건축을 스톱시키는 게 아니라 오히려 공급을 좀 더 활성화시킬 수 있는 그런 부분들을 고민할 필요는 있죠.
[앵커]
그러면 구체적으로 공급 활성화를 시키기 위해서 할 수 있는 것들은 어떤 것들이 있을까요?
[양지영]
재건축 부분 규제들이 기본적으로 정책이 나오면 진행이 됩니다. 그러니까 오히려 재건축을 규제를 하는 게 아니라 재건축 안전진단이라든지 이런 재건축 규제를 좀 더 완화를 해 줌으로 인해서 재건축이 필요한 지역에 공급이 활발하게 이루어질 수 있도록 하고요. 대신에 어떤 기부체납, 즉 임대주택이라든가 서민들이 필요한 주택들을 기부체납을 통해서 이루어질 수 있도록 할 방법들이 있죠.
[앵커]
새로 짓는 집들도 생각할 수 있지만 기존에 집을 많이 가지고 계신 분들이 집을 내놔서 시장에 숨통을 틔워주는 이런 방법도 생각할 수 있을 것 같은데요. 지금 보면 집이 많은 분들이 집을 팔려고 해도 양도소득세가 현재 부담이 되기 때문에 못 판다, 이런 얘기도 있는데요. 이런 부분에 대해서는 검토할 필요가 있을까요?
[양지영]
지금 단기적으로 봤을 때 집값 급등을 일으킨 이유가 가장 큰 이유는 저는 매물 부족이라고 생각을 해요. 다주택자들이든 갭투자자들이든 지금 사실 매도를 하려고 하는데 양도세에 대한 부담감이 상당히 큽니다. 그리고 2년 거주라는 이런 요건들도 있기 때문에 집을 팔려고 해도 팔 수가 없는 상황인 거죠. 그러다 보니까 기본적으로 서울에는 학군이든 업무 시설이든 이런 기본 인프라 때문에 수요자들이 계속적으로 들어오는데 반면에 어떤 살 수 있는 주택들이 없기 때문에 간혹 하나씩 나오는 매물이 가격이 뻥튀기가 돼서 거래가 되는 거죠.
[앵커]
그래서 일각에서는 양도소득세를 낮춰주고 보유세를 더 올리자, 이런 주장도 나오는데 정부에서는 이 방안을 검토하지 않고 있다 이렇게 얘기했습니다. 이유가 있지 않겠습니까?
[양지영]
그렇죠. 우선 양도세 부분들은 앞서 정부가 다주택자들에 대한 양도세 중과를 발표한 지 얼마 되지 않았기 때문에 정책에 대한 번복, 이런 우려도 감안을 하는 부분들도 있을 거고요. 거기에다가 어떤 부자들을 위한 정책이다라는 비판도 있기 때문에 쉽지는 않은 것 같고요. 사실상 좀 더 집값이 안정이 되기 위해서는 다주택자들의 매물이 시장에 나와줘야 되고 주택을 사려는 사람들이 원활히 거래가 돼서 진행이 되어야 되는데 아시겠지만 지금 거래 자체가 뚝 끊긴 상태잖아요.
[앵커]
그렇다면 이번 조치로 인해서 지역별로 계속 저희가 분석을 해 봤는데 언제 아파트를 지었는지 연식에 따라서 보자면 또 최근에 지은 아파트, 그러니까 신축 아파트, 몇 년 되지 않은 아파트 같은 경우에 가격이 많이 오를 것이다 이런 분석도 나오는데 어떻게 보십니까?
[양지영]
현재도 그렇습니다. 그러니까 신축의 가격 차이가 가격 차이 격차가 상당히 벌어지고 있거든요. 그게 과거보다 지금이 그렇고 앞으로가 더 심해질 건데 그게 근본적인 원인은 공급 부족이잖아요. 그리고 사람들이 살다 보면 어떤 다세대주택보다는 아파트가 편리하다는 걸 알고 헌 아파트보다는 또 신축 아파트가 편리하다는 걸 알기 때문에 지속적으로 신축 아파트를 사려는 사람들이 늘어나고 있습니다. 반면에 공급 자체가 없기 때문에 가격이 오르는 거죠.
[앵커]
마지막으로 짧게 하나만 여쭤보겠습니다. 전세 가격에는 어떤 영향을 미칠까요, 이번 조치가?
[양지영]
분양가 상한제가 적용이 된다고, 시행이 될 건데 그렇게 되면 당연히 눌러앉는 수요자가 있을 겁니다, 전세로. 왜냐하면 조금 더 저렴한 가격에 청약을 받을 수 있는 기회가 올 거기 때문에 그렇기 때문에 당연히 전세 가격은 오를 수밖에 없는 현상이죠.
[앵커]
그렇군요. 하나만 또 짧게 여쭤보겠습니다. 지금 내 집 마련하려고 하는 분들 어떻게 해야 되나. 정부 발표는 계속 나오고. 어떤 조언을 해 주시겠습니까?
[양지영]
글쎄요. 그러니까 지금 분양을 받는 사람들 입장이라면 앞으로 더 저렴한 단지들이 나올 거니까 청약을 기다리는 소유자들도 있을 거고요. 아무래도 경쟁률은 상당히 치열할 겁니다. 반면에 주요 단지들 입장에서는 분양가 상한제가 적용 안 되는 단지여도 청약을 해 보는 게 좋을 것고요. 서울 주택은 결국에는 오릅니다. 그렇기 때문에 여유가 있는 분들이라면 아무래도 지금도 매입을 하려는 수요자들이 있겠죠.
[앵커]
실수요자들이 내 집 마련하고 또 주택 시장 가격을 안정시키는 어떤 정부의 목표가 이루어지려면 후속 대책들이 더 꼼꼼하게 마련되어야 되지 않을까 싶습니다.
지금까지 양지영 R&C 연구소장과 함께했습니다. 오늘 고맙습니다.
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