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■ 진행 : 김정아 앵커, 박광렬 앵커
■ 출연 : 윤지해 / 부동산114 선임연구원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
정부가 부동산 공시지가를 현실화하는 방안을 추진하기로 했는데요.
꼭 필요한 정책이라는 반응과 함께 실수요자들에게 큰 부담이 될 것이라는 우려가 동시에 교차하고 있습니다.
[앵커]
오늘 오전 부동산 관계장관회의에서는 1주택자의 세 부담을 늘리지 않겠다는 발언이 나왔는데 문재인 대통령도 국회 시정연설에서 전세시장을 안정시키겠다고 강조했습니다.
다양한 부동산 이슈, 윤지해 부동산114 선임연구원과 함께 짚어보겠습니다. 연구원님, 어서 오세요.
[앵커]
어서 오십시오. 공시지가 현실화, 대략적인 방향이 나왔습니다. 세 가지 정도 안이 있는데 2030년까지 시가의 90%까지 올리겠다, 이게 가장 유력한 안인 것 같아요. 구체적인 내용이 어떻게 됩니까?
[윤지해]
일단은 현 정부가 출범할 때 공시가격 수준을 시세수준까지 끌어올리겠다 이렇게 공약을 발표했었고요.
그 부분에 대한 이행과정에 있는데 일단 공동주택 기준으로 보시면 아파트죠. 아파트 기준으로 보시면 현재 한 70% 수준입니다.
그래서 이 부분을 2030년까지 점진적으로 10년에 걸쳐서 90% 수준까지 끌어올리겠다 하는 정책인데 사실상 이 부분들이 세금 부과와 관련된 부분입니다.
공시가격이 재산세나 종합부동산세 부과의 기준이 되다 보니까 정부가 다주택자 중심으로 세금중과를 하는 부분들이 있기 때문에 다주택자분들 같은 경우에는 세금이 크게 늘어날 가능성이 높아지는 거고요.
그래서 1주택자, 서민 실수요자, 거주 목적의 9억 원 이하의 중저가 주택을 보유하신 분들이라면 좀 완화해 줄 필요가 있다라는 부분을 같이 고려하고 있는 상황입니다.
[앵커]
지금 공시가격이 비단 보유세뿐만 아니라 건강보험이라든가 여러 가지 지표에 사용되는 지표가 되는 거죠?
[윤지해]
맞습니다. 그래서 그런 부분들, 세금과 관련된 부분뿐만 아니라 건강보험료 그러니까 재산세와 관련돼서 예를 들어서 노후에 주택 1채를 보유하신 분들 같은 경우는 건강보험료와 관련된 부담도 있다 보니까 그래서 1주택자 중심으로는 세금을 최대한 절반 수준까지 낮춰줘야 되는 게 아니냐 이런 얘기가 나오는 겁니다.
[앵커]
그동안 부동산 공시가격이 실거래가보다 너무 낮다, 이런 지적이 있어왔던 건 사실입니다. 지금 만약에 정부 초안대로 10년 동안 점진적으로 한 20% 정도 올리게 된다면 어떤 효과를 기대할 수 있을까요?
[윤지해]
일단 정부가 추진하는 정책의 방향은 무주택 혹은 실수요자 중심으로 시장을 재편하겠다.
1가구 1주택자, 거주 목적의 1주택이 아니라면 사실상 다주택자라면 그 부분을 정리하셔라, 이런 관점인데.
정부가 추진하는 정책들 중에서 수요를 규제하는 정책이 크게 세 가지입니다. 일단 첫 번째가 대출과 관련된 규제가 있었고요.
두 번째가 청약과 관련된 규제입니다. 그리고 세 번째로 지금 다루는 세금과 관련된 정책인데. 이 부분들이 결과적으로는 전국적인 부동산 시장에서 주택보급률이 한 104% 정도 나옵니다.
그러다 보면 양적으로는 주택시장의 공급량이 부족한 건 아닌데 그러면 다주택자가 보유한 물량들을 풀어줘야 무주택에서 1주택이 되시는 분들이 결과적으로 주택을 가져가서 모두가 1가구 1주택 정도가 되는 그런 시장, 실수요자 중심의 시장을 만들 수가 있는 부분이다 보니까 결국에 지금의 세금 부과 정책, 시장가까지 끌어올리는 정책 자체는 결과적으로는 실수요자 중심으로 시장을 재편하겠다, 이런 취지의 일환으로 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
그러면 지금 말씀하신 걸 보면 양도세라든가 거래세를 일부 완화해서 1주택을 유도하는 정책이 필요하다 이렇게 보시는 건가요?
[윤지해]
맞습니다. 그렇게 해서 결과적으로는 주택이 시장에 원활하게 공급되는 정책이 필요한데 결과적으로는 금년 들어서 사실상 6월과 7월 사이 거래량이 크게 늘어나다 보니까 어느 정도 정리가 되긴 했어요.
그런데 결과적으로는 지금 시장 내에서의 양질의 주택에 해당되는 부분들이 아무래도 서울과 수도권 쪽에 집중화돼 있다 보니까 이 부분들에서 다주택자분들은 사실상 세금 중과의 부담 때문에라도 일부 정리하셔야 되는 국면인 거죠.
[앵커]
그런데 이미 집값이 많이 올라 있고요. 여기에 공시지가가 현실화되면 세금부담이 너무 커지는 거 아니냐, 이런 우려의 목소리도 나오고 있는 것 같습니다.
오늘 오전에 홍남기 부총리 겸 기획재정부장관이 이에 대해서 언급한 부분이 있는데 듣고 오시겠습니다.
[홍남기 / 부총리 겸 기획재정부 장관 : 부동산공시법에 근거한 공시가격 현실화 로드맵이 곧 발표될 예정인바, 이와 연계하여 정부는 중저가 1주택을 보유한 서민들의 재산세 세 부담이 늘어나지 않도록 할 계획입니다. 오늘 회의에서 재산세 세 부담에 대해 심도 있게 논의 예정이며 이를 바탕으로 조만간 당정회의 논의를 거쳐 당과 관계부처에서 발표할 예정입니다.]
[앵커]
결국 공시지가를 현실화했을 때 중저가의 집 1채만 갖고 있는 분들 이분들도 세금이 올라가는 부분이 걱정 아니었겠습니까?
여기에 대해서는 세금을 감면하겠다 이런 뜻으로 읽힙니다. 어떤 대책들이 구체적으로 나올까요?
[윤지해]
일단 지금 기준은 결국 6억 원 이하로 볼 거냐, 9억 원 이하로 볼 거냐의 문제가 있고요. 그래서 9억 원 이하로 하게 되면 사실상 공시가격은 시세 반영비율이 70% 수준이니까 사실상 12억, 15억까지 커버하는 수준이 됩니다.
그래서 지금 시장에서 중요한 이슈는 뭐냐하면 고가 주택에 대해서 중과하는 부분까지는 이해가 됐는데 그러면 중저가 기준의 9억 원 이하의 아파트들에서 일부 재산세와 관련된 부분은 감면해 주게 되면 지금 시장에서 가장 문제가 되는 부분들은 똘똘한 집 한 채 이슈입니다.
그래서 1가구 1주택자 중심으로 시장을 재편했을 때 똘똘한 집 1채와 관련한 지역이 과연 어디냐.
그러면 결국 서울 그리고 수도권 혹은 지방에서는 광역시 지역이 되는 거죠. 그래서 도심 쪽으로 똘똘한 집 1채 수요가 들어왔을 때 지금의 가격 수준이 아무래도 더 유지가 될 가능성이 높아지는 부작용이 있는 거죠.
[앵커]
수요가 몰리다 보면.
[윤지해]
맞습니다. 그래서 1가구 1주택자 중심으로 실수요자 중심으로 시장을 재편하는 부분은 맞습니다마는 사실상 1주택자가 세금부과에 대한 부분에서 감면받게 되면 결과적으로는 똘똘한 집 한 채 이슈가 다시 시작되면서 도심 쪽으로 수요가 다시 집중되는 그런 부작용도 배제할 수는 없습니다.
[앵커]
이런 가운데 오늘 아침에 홍남기 부총리 겸 기획재장관 주재로 부동산시장 점검 회의가 있었습니다.
여기서 지분적립형 분양주택이 언급됐는데 먼저 이게 어떤 내용인지 녹취부터 들어보시죠.
[홍남기 / 부총리 겸 기획재정부 장관 : (지분적립형 분양주택) 분양자는 최초 분양 시 토지·건물 지분의 20~25%만을 취득하여 입주할 수 있도록 하되, 입주 후에 공공지분에 대한 임대료는 시세 대비 낮은 수준으로 책정할 계획입니다. 이후 4년마다 10에서 15%씩 균등하게 나누어 취득함으로써 20에서 30년 후 주택을 100% 소유할 수 있도록 하고자 하는 것입니다. 이와 같은 지분적립형 분양주택은 향후 무주택 실수요자의 내 집 마련을 적극적으로 지원하는 새로운 공급 모델이 될 것으로 기대합니다.]
[앵커]
방금 홍 부총리의 얘기를 종합해 보면 집을 그러니까 할부로 사고 한 20% 정도 내서 선수금을 내고 나머지는 오랜 기간 동안 조금씩 할부로 갚아나간다.
그리고 임대료를 내야 한다. 이런 점을 볼 수 있을 텐데. 이게 지난 8월에 언급이 한 번 됐었던 내용이죠? [윤지해] 8.4공급대책에서 나왔던 내용이고요.
다만 이게 구체적인 실행방안이 아직 나와 있지는 않습니다.
그래서 아까 여러 가지 설명이 있었습니다마는 처음에 초기에 20% 정도를 납입하고 서민 대상으로는 아무래도 목돈 마련이 쉽지 않다 보니까 그 부분에서 한 20% 정도 되는 지분을 가지고 건물과 토지분을 매입한 다음에 나머지 15%, 10% 수준을 4년에서 5년에 걸쳐서 계속 가져오는 거죠.
그러다 보면 한 20~30년 정도 거주를 하다 보면 본인 집이 되는 실거주 요건까지 만족하니까 사실상 좋은 취지의 정책은 맞습니다.
다만 이 부분들이 실제 공급되는 시점. 그게 2023년에 분양합니다. 첫 분양을 하는데 입주까지는 2025년 정도가 되겠죠, 아무래도. 그러다 보면 지금의 전월세시장을 안정화시키는 데는 한계가 있고요.
[앵커]
시차가 너무 크기 때문에.
[윤지해]
그렇기도 하고 지분적립형 형태 같은 경우 그러면 최초 분양가가 있을 거 아닙니까?
그래서 최초 분양가를 기준으로 1/N을 하는 건지 혹은 그때 4~5년 단위로 그때 당시의 시세를 다시 반영해서 1/N을 하는 건지 이런 부분에 대해서 아직 구체적인 안이 안 나와 있다 보니까 조금 더 내용을 지켜볼 필요가 있는 거죠.
[앵커]
이건 추가적으로 발표가 되는 내용을 지켜봐야 되는 상황인 거고요. 요즘에 가장 부동산시장에서 이슈가 되는 게 전세난인데요.
오늘 대통령도 시정연설에서 전세시장 기필코 안정시키겠다, 이런 얘기를 했습니다. 오늘 홍남기 부총리가 전세난 관련해서 어떤 얘기를 하지 않을까 기대를 했었는데 매매와 전세시장 안정을 조화롭게 달성하겠다.
원론적인 내용만 담겨있는 것 같습니다. 새롭게 낼 대책이 마땅치 않은 겁니까? 어떻게 보십니까?
[윤지해]
일단 전세시장을 안정시키기 위해서는 크게 세 가지 관점에서 보셔야 됩니다. 일단 정부가 추진하는 아까 지분적립형 주택처럼 공공이 주도하는 전월세 물량을 크게 늘리는 거죠. 이 부분에 일단 정부의 역할이 있고요.
두 번째로는 그러면 지금의 전세 불안 현상이 과연 임차인한테 있느냐, 임대인한테 있느냐. 이런 부분을 봤을 때 사실상 임차인을 중심으로 한 월세 소득공제 같은 경우는 사실 합리적인 대안이라고 보기는 어려운 거죠.
그래서 임대인 관점에서 과연 어떤 당근책을 제시해야 이분들이 시장에 유통할 수 있는 물량들을 늘릴 수 있을 거냐 하는 부분들을 봤을 때 아무래도 임대인들이 지금 서울 도심 중심으로 거주해야 되는 요건들이 굉장히 강력하게 되어 있어요.
예를 들면 주택담보대출을 받게 되면 거주를 해야 돼요. 그리고 재건축에서 분양권을 받기 위해서는 또 거주를 해야 됩니다.
그리고 청약 이런 부분들에 있어서도 사실상 거주를 해야 되는 조건들이 있고 그리고 양도세 면제를 받기 위해서도 2년 거주 요건을 채워야 됩니다.
이런 부분들이 있는 와중에 아까 말씀드린 것처럼 청약을 위한 수요들이 계속 유입되다 보니까 시장 내에서의 수급 불일치가 나타났던 현상이고요.
그래서 임대인들 입장에서 과연 거주 의무 부분들을 어느 정도 완화를 시켜주지 않는 이상 시장에서의 유통 물량이 늘어나는 데는 아무래도 한계가 있지 않을까 이렇게 분석하고 있습니다.
[앵커]
지금 시장 상황을 한번 보겠습니다. 전셋값이 무섭게 오른다, 이런 한국감정원 기준 자료도 있고 또 반면에 정부 쪽에서는 임대차 3법으로 지금 재계약 물량이 많고 실거주 증가로 인해서 물량 자체가 적다 보니까 과도기적 현상이다, 이렇게 정부 쪽은 보고 있는 것 같아요.
실제 현장 분위기 어떻습니까?
[윤지해]
일단 임대차 3법이 시행된 지 한 두 달여, 3개월 정도 지났습니다.
그래서 과도기적인 국면에 있는 건 맞고요. 다만 뭐가 있냐면 지금 현장 시장 분위기를 보시면 서울 25개구 기준으로 봤을 때 지난주 기준으로 보시면 절반 이상, 16개구가 상승폭을 확대하고 있습니다.
이 부분들은 서울에만 국한되지 않고요. 서울, 경기, 인천 그리고 광역시도 모두 같은 현상입니다.
왜 그러느냐면 과거에는 임대차 계약 자체가 2년 단위로 이루어졌다면 지금은 계약갱신청구권 때문에 4년 단위로 이루어집니다.
그래서 그 가격수준 자체가 신규 계약건 같은 경우에는 주변 시세 혹은 주변 시세보다 높은 수준에서 거래가 되는 거죠.
그러다 보니까 지금 현장에 계신 중개하시는 분들의 얘기는 뭐냐하면 지금 전세물건이 희귀하다 보니까 부르는 게 값이다, 이렇게 현장 분위기를 전하고 있습니다.
[앵커]
오늘 대통령이 전세대책 안정책으로 중형 공공임대아파트 이 대책을 얘기했습니다. 앞서 공공주도의 물량이 늘어나야 된다 이런 얘기를 해 주섰는데 이게 단기간에 해결될 문제는 아닌데 물량을 늘리려고 하면 어떻게 하는 게 가장 효율적일까요?
[윤지해]
마찬가지로 지금 정부가 수도권 내에서 127만호에 이르는 사실 공급계획을 세우고 있습니다.
그 부분에서 거기서 임대와 관련된 물량이 있을 거고요. 분양과 관련된 물량이 있을 겁니다. 그래서 그 부분에서 임대 물량을 어느 정도 수준으로 가져갈 건지와 관련된 이슈가 있고요.
그만큼 임대물량을 가져오면 분양물량을 줄겠죠. 그럼 또 매매시장에 나누어줘야 될 물량들이 줄어드는 부분이 있다 보니까 여기서의 조율이 필요하고요.
그리고 과거부터 사실상 지금의 공급정책에서 임대조건으로 공급하는 물건들은 사실상 전용 59짜리, 예를 들면 중소형에 가까운 그러니까 전용 84에 임박하는 그런 물건들이 아니었습니다.
그래서 그런 물건들을 공급하게 되면 사실상 시장 내 수요를 맞춰주려는 그 부분은 가능한데 다만 아까 말씀드린 것처럼 실제 공급까지의 시차가 굉장히 길다 보니까 그래서 지금의 전세시장, 지금 불안한 전세시장을 안정화시키는 데는 한계점은 분명하다 이렇게 볼 수 있는 거죠.
[앵커]
이번에는 월세 부분도 보면 만약에 전세물량이 줄어든다면 그리고 그만큼 월세 물량이 늘어나는 거면 월세가격은 안정이 돼야 정상일 것 같은데 지금 전세가 오르고 월세도 동시에 오르고 있다, 이런 분석이 나오고 있습니다. 어떤 이유입니까?
[윤지해]
그러니까 전세물건이 부족하니까 월세는 많을까 하고 가보시지만 월세도 많지 않습니다.
그 이유는 뭐냐 하면 지금의 임대차 3법 중에서 계약갱신청구권은 아까 말씀드린 것처럼 4년이 이루어진다고 말씀드렸죠. 그래서 월세 시장도 재계약 중심으로 재편이 됐습니다.
그래서 시장에 나올 수 있는 물량은 전세나 월세나 많지 않습니다. 특히나 전세물건이 부족하니까 월세 시장으로도 넘어가야죠. 넘어가면서 그 물건들도 흡입하는 상황인 거죠.
그러다 보니까 전월세시장 특히 서울, 수도권에서의 물건 부족현상은 결과적으로 청약수요가 들어오면서 다 소화를 해버리는 게 있다 보니까 월세 물건도 시장에서는 부족하다, 임대차 3법과 관련된 부분입니다.
[앵커]
그런데 전세물량은 없고 월세도 오르고 이러면 차라리 집 사자 이런 사람들이 더 늘어날 수도 있을 것 같아요.
그러면 결국 정부의 목표는 부동산시장을 안정화시키는 건데 매매값도 오르는 게 아니냐 이런 우려도 나오고 있습니다.
[윤지해]
전세와 매매의 격차를 보셔야 되는데요. 저희 시세기준으로 보시면 사실상 서울 같은 경우는 5억 원 정도의 격차가 벌어져 있습니다.
그래서 사실상 마음대로 쉽게 지금의 대출여건에서는 갈아타기가 쉽지 않은데 그 외의 지역들을 보시면 세종시 같은 경우는 2억 7000 정도 벌어져 있고요.
경기도 나머지 지역들은 한 1억 3000만 원 정도 여유자금이 있다면 갈아탈 여지가 있습니다.
그래서 서울에서의 부동산 시장 분위기를 보시면 매매가격은 정체가 돼 있는데 전세가격 변동률은 매매가 수준을 2배 정도 뛰어넘는 변동폭을 보이고 있습니다.
그래서 지금의 5억 원 수준의 격차는 앞으로 상당 수준까지 좁혀질 여지가 있는 상황이죠.
그래서 조기에 지금 전월세시장 불안현상을 완화시키지 않으면 중장기적으로 봤을 때는 매매시장 자극요인이다, 이렇게 평가를 할 수 있는 요인입니다.
[앵커]
지금 상황에서는 정부도 고심이 깊을 텐데 일단 전세 상황을 잡아야 집값도 안정될 테고 다 연결되어 있는 부분이잖아요. 지금 상황에서 전세대책 어떤 부분이 나올 수가 있을까요?
[윤지해]
앞서 설명드린 것처럼 전세와 관련돼서는 공급정책이 가장 좋은 방법입니다. 공급을 많이 해서 그 부분들을, 그 수요들을 끌어와야 되는데 사실은 그 부분들은 하루아침에 되는 게 아니잖아요.
그래서 아까 설명드린 것처럼 임대인 입장에서 시장 내에 결국은 신규 공급을 할 수 없다면 기존 구축 중에서 혹은 이미 입주한 단지들 중에서 물량을 늘리는 방법밖에 없습니다.
그러다 보면 임대인들에게 어느 정도 혜택을 주는 수밖에 없는데 결과적으로 현 정부 내에서 지금의 임대시장을 모두 부담하고 그 부둠을 주도해서 끌고 가기에는 시장의 총량이 너무 크다.
그래서 민간 쪽에서의 역할들. 예를 들면 집주인들의 역할들을 줘야 된다는 거죠. 그래서 집주인분들이 원활하게 임대주택을 공급할 수 있는 여건도 마련할 필요가 있다, 이런 상황인 거죠.
[앵커]
지금 부동산대책이 몇 번 나왔느냐 여기에 대해서 공방도 있습니다마는 어쨌든 세부적으로 보면 23번 대책이 발표됐고요.
24번째 대책이 나올 수도 있는데 여기에는 어떤 대책이 담길 거다 예상을 해보신다면 짧게 답변 부탁드리겠습니다.
[윤지해]
일단은 지금 전월세 시장과 관련된 대책을 다루고 있는 상황이고요.
그래서 전월세 시장 내에서 공급과 관련된 부분은 당연히 추가적인 대책들이 나올 테고 추가적으로 또 나올 수 있는 부분들은 아까 말씀드린 것처럼 임차인 입장에서 사실상 전세대출금리를 낮춰준다거나 세금공제를 해 준다거나 혹은 월세와 관련돼서 혹은 전세와 관련해서 전세보증보험을 활성화한다거나 이런 대책들이 나올 수 있는데 결과적으로 필요한 부분들은 아까 말씀드린 것처럼 임대인 입장에서 거주 의무조건들을 일부 완화해 주는 그런 대책들이 필요한데 아까 설명드린 것처럼 매매시장과 전월세시장을 서로 왔다 갔다 하다 보니까 이 두 가지를 모두 충족하는 정책을 마련하기가 쉽지는 않습니다.
그래서 그나마 나은 대안은 임대인 입장에서 거주 의무비율을 조금 건드려주는 그런 정도 수준입니다.
[앵커]
임대인에게는 현실적으로 당근책이 필요하다.
[윤지해]
그나마 매매시장을 덜 자극하면서 시장을 안정시킬 수 있는 대안이 되지 않을까 그렇게 생각합니다.
[앵커]
오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 윤지해 부동산114 선임연구원과 함께 다양안 부동산 관련 이슈 짚어봤습니다. 오늘 말씀 감사합니다.
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■ 출연 : 윤지해 / 부동산114 선임연구원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
정부가 부동산 공시지가를 현실화하는 방안을 추진하기로 했는데요.
꼭 필요한 정책이라는 반응과 함께 실수요자들에게 큰 부담이 될 것이라는 우려가 동시에 교차하고 있습니다.
[앵커]
오늘 오전 부동산 관계장관회의에서는 1주택자의 세 부담을 늘리지 않겠다는 발언이 나왔는데 문재인 대통령도 국회 시정연설에서 전세시장을 안정시키겠다고 강조했습니다.
다양한 부동산 이슈, 윤지해 부동산114 선임연구원과 함께 짚어보겠습니다. 연구원님, 어서 오세요.
[앵커]
어서 오십시오. 공시지가 현실화, 대략적인 방향이 나왔습니다. 세 가지 정도 안이 있는데 2030년까지 시가의 90%까지 올리겠다, 이게 가장 유력한 안인 것 같아요. 구체적인 내용이 어떻게 됩니까?
[윤지해]
일단은 현 정부가 출범할 때 공시가격 수준을 시세수준까지 끌어올리겠다 이렇게 공약을 발표했었고요.
그 부분에 대한 이행과정에 있는데 일단 공동주택 기준으로 보시면 아파트죠. 아파트 기준으로 보시면 현재 한 70% 수준입니다.
그래서 이 부분을 2030년까지 점진적으로 10년에 걸쳐서 90% 수준까지 끌어올리겠다 하는 정책인데 사실상 이 부분들이 세금 부과와 관련된 부분입니다.
공시가격이 재산세나 종합부동산세 부과의 기준이 되다 보니까 정부가 다주택자 중심으로 세금중과를 하는 부분들이 있기 때문에 다주택자분들 같은 경우에는 세금이 크게 늘어날 가능성이 높아지는 거고요.
그래서 1주택자, 서민 실수요자, 거주 목적의 9억 원 이하의 중저가 주택을 보유하신 분들이라면 좀 완화해 줄 필요가 있다라는 부분을 같이 고려하고 있는 상황입니다.
[앵커]
지금 공시가격이 비단 보유세뿐만 아니라 건강보험이라든가 여러 가지 지표에 사용되는 지표가 되는 거죠?
[윤지해]
맞습니다. 그래서 그런 부분들, 세금과 관련된 부분뿐만 아니라 건강보험료 그러니까 재산세와 관련돼서 예를 들어서 노후에 주택 1채를 보유하신 분들 같은 경우는 건강보험료와 관련된 부담도 있다 보니까 그래서 1주택자 중심으로는 세금을 최대한 절반 수준까지 낮춰줘야 되는 게 아니냐 이런 얘기가 나오는 겁니다.
[앵커]
그동안 부동산 공시가격이 실거래가보다 너무 낮다, 이런 지적이 있어왔던 건 사실입니다. 지금 만약에 정부 초안대로 10년 동안 점진적으로 한 20% 정도 올리게 된다면 어떤 효과를 기대할 수 있을까요?
[윤지해]
일단 정부가 추진하는 정책의 방향은 무주택 혹은 실수요자 중심으로 시장을 재편하겠다.
1가구 1주택자, 거주 목적의 1주택이 아니라면 사실상 다주택자라면 그 부분을 정리하셔라, 이런 관점인데.
정부가 추진하는 정책들 중에서 수요를 규제하는 정책이 크게 세 가지입니다. 일단 첫 번째가 대출과 관련된 규제가 있었고요.
두 번째가 청약과 관련된 규제입니다. 그리고 세 번째로 지금 다루는 세금과 관련된 정책인데. 이 부분들이 결과적으로는 전국적인 부동산 시장에서 주택보급률이 한 104% 정도 나옵니다.
그러다 보면 양적으로는 주택시장의 공급량이 부족한 건 아닌데 그러면 다주택자가 보유한 물량들을 풀어줘야 무주택에서 1주택이 되시는 분들이 결과적으로 주택을 가져가서 모두가 1가구 1주택 정도가 되는 그런 시장, 실수요자 중심의 시장을 만들 수가 있는 부분이다 보니까 결국에 지금의 세금 부과 정책, 시장가까지 끌어올리는 정책 자체는 결과적으로는 실수요자 중심으로 시장을 재편하겠다, 이런 취지의 일환으로 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
그러면 지금 말씀하신 걸 보면 양도세라든가 거래세를 일부 완화해서 1주택을 유도하는 정책이 필요하다 이렇게 보시는 건가요?
[윤지해]
맞습니다. 그렇게 해서 결과적으로는 주택이 시장에 원활하게 공급되는 정책이 필요한데 결과적으로는 금년 들어서 사실상 6월과 7월 사이 거래량이 크게 늘어나다 보니까 어느 정도 정리가 되긴 했어요.
그런데 결과적으로는 지금 시장 내에서의 양질의 주택에 해당되는 부분들이 아무래도 서울과 수도권 쪽에 집중화돼 있다 보니까 이 부분들에서 다주택자분들은 사실상 세금 중과의 부담 때문에라도 일부 정리하셔야 되는 국면인 거죠.
[앵커]
그런데 이미 집값이 많이 올라 있고요. 여기에 공시지가가 현실화되면 세금부담이 너무 커지는 거 아니냐, 이런 우려의 목소리도 나오고 있는 것 같습니다.
오늘 오전에 홍남기 부총리 겸 기획재정부장관이 이에 대해서 언급한 부분이 있는데 듣고 오시겠습니다.
[홍남기 / 부총리 겸 기획재정부 장관 : 부동산공시법에 근거한 공시가격 현실화 로드맵이 곧 발표될 예정인바, 이와 연계하여 정부는 중저가 1주택을 보유한 서민들의 재산세 세 부담이 늘어나지 않도록 할 계획입니다. 오늘 회의에서 재산세 세 부담에 대해 심도 있게 논의 예정이며 이를 바탕으로 조만간 당정회의 논의를 거쳐 당과 관계부처에서 발표할 예정입니다.]
[앵커]
결국 공시지가를 현실화했을 때 중저가의 집 1채만 갖고 있는 분들 이분들도 세금이 올라가는 부분이 걱정 아니었겠습니까?
여기에 대해서는 세금을 감면하겠다 이런 뜻으로 읽힙니다. 어떤 대책들이 구체적으로 나올까요?
[윤지해]
일단 지금 기준은 결국 6억 원 이하로 볼 거냐, 9억 원 이하로 볼 거냐의 문제가 있고요. 그래서 9억 원 이하로 하게 되면 사실상 공시가격은 시세 반영비율이 70% 수준이니까 사실상 12억, 15억까지 커버하는 수준이 됩니다.
그래서 지금 시장에서 중요한 이슈는 뭐냐하면 고가 주택에 대해서 중과하는 부분까지는 이해가 됐는데 그러면 중저가 기준의 9억 원 이하의 아파트들에서 일부 재산세와 관련된 부분은 감면해 주게 되면 지금 시장에서 가장 문제가 되는 부분들은 똘똘한 집 한 채 이슈입니다.
그래서 1가구 1주택자 중심으로 시장을 재편했을 때 똘똘한 집 1채와 관련한 지역이 과연 어디냐.
그러면 결국 서울 그리고 수도권 혹은 지방에서는 광역시 지역이 되는 거죠. 그래서 도심 쪽으로 똘똘한 집 1채 수요가 들어왔을 때 지금의 가격 수준이 아무래도 더 유지가 될 가능성이 높아지는 부작용이 있는 거죠.
[앵커]
수요가 몰리다 보면.
[윤지해]
맞습니다. 그래서 1가구 1주택자 중심으로 실수요자 중심으로 시장을 재편하는 부분은 맞습니다마는 사실상 1주택자가 세금부과에 대한 부분에서 감면받게 되면 결과적으로는 똘똘한 집 한 채 이슈가 다시 시작되면서 도심 쪽으로 수요가 다시 집중되는 그런 부작용도 배제할 수는 없습니다.
[앵커]
이런 가운데 오늘 아침에 홍남기 부총리 겸 기획재장관 주재로 부동산시장 점검 회의가 있었습니다.
여기서 지분적립형 분양주택이 언급됐는데 먼저 이게 어떤 내용인지 녹취부터 들어보시죠.
[홍남기 / 부총리 겸 기획재정부 장관 : (지분적립형 분양주택) 분양자는 최초 분양 시 토지·건물 지분의 20~25%만을 취득하여 입주할 수 있도록 하되, 입주 후에 공공지분에 대한 임대료는 시세 대비 낮은 수준으로 책정할 계획입니다. 이후 4년마다 10에서 15%씩 균등하게 나누어 취득함으로써 20에서 30년 후 주택을 100% 소유할 수 있도록 하고자 하는 것입니다. 이와 같은 지분적립형 분양주택은 향후 무주택 실수요자의 내 집 마련을 적극적으로 지원하는 새로운 공급 모델이 될 것으로 기대합니다.]
[앵커]
방금 홍 부총리의 얘기를 종합해 보면 집을 그러니까 할부로 사고 한 20% 정도 내서 선수금을 내고 나머지는 오랜 기간 동안 조금씩 할부로 갚아나간다.
그리고 임대료를 내야 한다. 이런 점을 볼 수 있을 텐데. 이게 지난 8월에 언급이 한 번 됐었던 내용이죠? [윤지해] 8.4공급대책에서 나왔던 내용이고요.
다만 이게 구체적인 실행방안이 아직 나와 있지는 않습니다.
그래서 아까 여러 가지 설명이 있었습니다마는 처음에 초기에 20% 정도를 납입하고 서민 대상으로는 아무래도 목돈 마련이 쉽지 않다 보니까 그 부분에서 한 20% 정도 되는 지분을 가지고 건물과 토지분을 매입한 다음에 나머지 15%, 10% 수준을 4년에서 5년에 걸쳐서 계속 가져오는 거죠.
그러다 보면 한 20~30년 정도 거주를 하다 보면 본인 집이 되는 실거주 요건까지 만족하니까 사실상 좋은 취지의 정책은 맞습니다.
다만 이 부분들이 실제 공급되는 시점. 그게 2023년에 분양합니다. 첫 분양을 하는데 입주까지는 2025년 정도가 되겠죠, 아무래도. 그러다 보면 지금의 전월세시장을 안정화시키는 데는 한계가 있고요.
[앵커]
시차가 너무 크기 때문에.
[윤지해]
그렇기도 하고 지분적립형 형태 같은 경우 그러면 최초 분양가가 있을 거 아닙니까?
그래서 최초 분양가를 기준으로 1/N을 하는 건지 혹은 그때 4~5년 단위로 그때 당시의 시세를 다시 반영해서 1/N을 하는 건지 이런 부분에 대해서 아직 구체적인 안이 안 나와 있다 보니까 조금 더 내용을 지켜볼 필요가 있는 거죠.
[앵커]
이건 추가적으로 발표가 되는 내용을 지켜봐야 되는 상황인 거고요. 요즘에 가장 부동산시장에서 이슈가 되는 게 전세난인데요.
오늘 대통령도 시정연설에서 전세시장 기필코 안정시키겠다, 이런 얘기를 했습니다. 오늘 홍남기 부총리가 전세난 관련해서 어떤 얘기를 하지 않을까 기대를 했었는데 매매와 전세시장 안정을 조화롭게 달성하겠다.
원론적인 내용만 담겨있는 것 같습니다. 새롭게 낼 대책이 마땅치 않은 겁니까? 어떻게 보십니까?
[윤지해]
일단 전세시장을 안정시키기 위해서는 크게 세 가지 관점에서 보셔야 됩니다. 일단 정부가 추진하는 아까 지분적립형 주택처럼 공공이 주도하는 전월세 물량을 크게 늘리는 거죠. 이 부분에 일단 정부의 역할이 있고요.
두 번째로는 그러면 지금의 전세 불안 현상이 과연 임차인한테 있느냐, 임대인한테 있느냐. 이런 부분을 봤을 때 사실상 임차인을 중심으로 한 월세 소득공제 같은 경우는 사실 합리적인 대안이라고 보기는 어려운 거죠.
그래서 임대인 관점에서 과연 어떤 당근책을 제시해야 이분들이 시장에 유통할 수 있는 물량들을 늘릴 수 있을 거냐 하는 부분들을 봤을 때 아무래도 임대인들이 지금 서울 도심 중심으로 거주해야 되는 요건들이 굉장히 강력하게 되어 있어요.
예를 들면 주택담보대출을 받게 되면 거주를 해야 돼요. 그리고 재건축에서 분양권을 받기 위해서는 또 거주를 해야 됩니다.
그리고 청약 이런 부분들에 있어서도 사실상 거주를 해야 되는 조건들이 있고 그리고 양도세 면제를 받기 위해서도 2년 거주 요건을 채워야 됩니다.
이런 부분들이 있는 와중에 아까 말씀드린 것처럼 청약을 위한 수요들이 계속 유입되다 보니까 시장 내에서의 수급 불일치가 나타났던 현상이고요.
그래서 임대인들 입장에서 과연 거주 의무 부분들을 어느 정도 완화를 시켜주지 않는 이상 시장에서의 유통 물량이 늘어나는 데는 아무래도 한계가 있지 않을까 이렇게 분석하고 있습니다.
[앵커]
지금 시장 상황을 한번 보겠습니다. 전셋값이 무섭게 오른다, 이런 한국감정원 기준 자료도 있고 또 반면에 정부 쪽에서는 임대차 3법으로 지금 재계약 물량이 많고 실거주 증가로 인해서 물량 자체가 적다 보니까 과도기적 현상이다, 이렇게 정부 쪽은 보고 있는 것 같아요.
실제 현장 분위기 어떻습니까?
[윤지해]
일단 임대차 3법이 시행된 지 한 두 달여, 3개월 정도 지났습니다.
그래서 과도기적인 국면에 있는 건 맞고요. 다만 뭐가 있냐면 지금 현장 시장 분위기를 보시면 서울 25개구 기준으로 봤을 때 지난주 기준으로 보시면 절반 이상, 16개구가 상승폭을 확대하고 있습니다.
이 부분들은 서울에만 국한되지 않고요. 서울, 경기, 인천 그리고 광역시도 모두 같은 현상입니다.
왜 그러느냐면 과거에는 임대차 계약 자체가 2년 단위로 이루어졌다면 지금은 계약갱신청구권 때문에 4년 단위로 이루어집니다.
그래서 그 가격수준 자체가 신규 계약건 같은 경우에는 주변 시세 혹은 주변 시세보다 높은 수준에서 거래가 되는 거죠.
그러다 보니까 지금 현장에 계신 중개하시는 분들의 얘기는 뭐냐하면 지금 전세물건이 희귀하다 보니까 부르는 게 값이다, 이렇게 현장 분위기를 전하고 있습니다.
[앵커]
오늘 대통령이 전세대책 안정책으로 중형 공공임대아파트 이 대책을 얘기했습니다. 앞서 공공주도의 물량이 늘어나야 된다 이런 얘기를 해 주섰는데 이게 단기간에 해결될 문제는 아닌데 물량을 늘리려고 하면 어떻게 하는 게 가장 효율적일까요?
[윤지해]
마찬가지로 지금 정부가 수도권 내에서 127만호에 이르는 사실 공급계획을 세우고 있습니다.
그 부분에서 거기서 임대와 관련된 물량이 있을 거고요. 분양과 관련된 물량이 있을 겁니다. 그래서 그 부분에서 임대 물량을 어느 정도 수준으로 가져갈 건지와 관련된 이슈가 있고요.
그만큼 임대물량을 가져오면 분양물량을 줄겠죠. 그럼 또 매매시장에 나누어줘야 될 물량들이 줄어드는 부분이 있다 보니까 여기서의 조율이 필요하고요.
그리고 과거부터 사실상 지금의 공급정책에서 임대조건으로 공급하는 물건들은 사실상 전용 59짜리, 예를 들면 중소형에 가까운 그러니까 전용 84에 임박하는 그런 물건들이 아니었습니다.
그래서 그런 물건들을 공급하게 되면 사실상 시장 내 수요를 맞춰주려는 그 부분은 가능한데 다만 아까 말씀드린 것처럼 실제 공급까지의 시차가 굉장히 길다 보니까 그래서 지금의 전세시장, 지금 불안한 전세시장을 안정화시키는 데는 한계점은 분명하다 이렇게 볼 수 있는 거죠.
[앵커]
이번에는 월세 부분도 보면 만약에 전세물량이 줄어든다면 그리고 그만큼 월세 물량이 늘어나는 거면 월세가격은 안정이 돼야 정상일 것 같은데 지금 전세가 오르고 월세도 동시에 오르고 있다, 이런 분석이 나오고 있습니다. 어떤 이유입니까?
[윤지해]
그러니까 전세물건이 부족하니까 월세는 많을까 하고 가보시지만 월세도 많지 않습니다.
그 이유는 뭐냐 하면 지금의 임대차 3법 중에서 계약갱신청구권은 아까 말씀드린 것처럼 4년이 이루어진다고 말씀드렸죠. 그래서 월세 시장도 재계약 중심으로 재편이 됐습니다.
그래서 시장에 나올 수 있는 물량은 전세나 월세나 많지 않습니다. 특히나 전세물건이 부족하니까 월세 시장으로도 넘어가야죠. 넘어가면서 그 물건들도 흡입하는 상황인 거죠.
그러다 보니까 전월세시장 특히 서울, 수도권에서의 물건 부족현상은 결과적으로 청약수요가 들어오면서 다 소화를 해버리는 게 있다 보니까 월세 물건도 시장에서는 부족하다, 임대차 3법과 관련된 부분입니다.
[앵커]
그런데 전세물량은 없고 월세도 오르고 이러면 차라리 집 사자 이런 사람들이 더 늘어날 수도 있을 것 같아요.
그러면 결국 정부의 목표는 부동산시장을 안정화시키는 건데 매매값도 오르는 게 아니냐 이런 우려도 나오고 있습니다.
[윤지해]
전세와 매매의 격차를 보셔야 되는데요. 저희 시세기준으로 보시면 사실상 서울 같은 경우는 5억 원 정도의 격차가 벌어져 있습니다.
그래서 사실상 마음대로 쉽게 지금의 대출여건에서는 갈아타기가 쉽지 않은데 그 외의 지역들을 보시면 세종시 같은 경우는 2억 7000 정도 벌어져 있고요.
경기도 나머지 지역들은 한 1억 3000만 원 정도 여유자금이 있다면 갈아탈 여지가 있습니다.
그래서 서울에서의 부동산 시장 분위기를 보시면 매매가격은 정체가 돼 있는데 전세가격 변동률은 매매가 수준을 2배 정도 뛰어넘는 변동폭을 보이고 있습니다.
그래서 지금의 5억 원 수준의 격차는 앞으로 상당 수준까지 좁혀질 여지가 있는 상황이죠.
그래서 조기에 지금 전월세시장 불안현상을 완화시키지 않으면 중장기적으로 봤을 때는 매매시장 자극요인이다, 이렇게 평가를 할 수 있는 요인입니다.
[앵커]
지금 상황에서는 정부도 고심이 깊을 텐데 일단 전세 상황을 잡아야 집값도 안정될 테고 다 연결되어 있는 부분이잖아요. 지금 상황에서 전세대책 어떤 부분이 나올 수가 있을까요?
[윤지해]
앞서 설명드린 것처럼 전세와 관련돼서는 공급정책이 가장 좋은 방법입니다. 공급을 많이 해서 그 부분들을, 그 수요들을 끌어와야 되는데 사실은 그 부분들은 하루아침에 되는 게 아니잖아요.
그래서 아까 설명드린 것처럼 임대인 입장에서 시장 내에 결국은 신규 공급을 할 수 없다면 기존 구축 중에서 혹은 이미 입주한 단지들 중에서 물량을 늘리는 방법밖에 없습니다.
그러다 보면 임대인들에게 어느 정도 혜택을 주는 수밖에 없는데 결과적으로 현 정부 내에서 지금의 임대시장을 모두 부담하고 그 부둠을 주도해서 끌고 가기에는 시장의 총량이 너무 크다.
그래서 민간 쪽에서의 역할들. 예를 들면 집주인들의 역할들을 줘야 된다는 거죠. 그래서 집주인분들이 원활하게 임대주택을 공급할 수 있는 여건도 마련할 필요가 있다, 이런 상황인 거죠.
[앵커]
지금 부동산대책이 몇 번 나왔느냐 여기에 대해서 공방도 있습니다마는 어쨌든 세부적으로 보면 23번 대책이 발표됐고요.
24번째 대책이 나올 수도 있는데 여기에는 어떤 대책이 담길 거다 예상을 해보신다면 짧게 답변 부탁드리겠습니다.
[윤지해]
일단은 지금 전월세 시장과 관련된 대책을 다루고 있는 상황이고요.
그래서 전월세 시장 내에서 공급과 관련된 부분은 당연히 추가적인 대책들이 나올 테고 추가적으로 또 나올 수 있는 부분들은 아까 말씀드린 것처럼 임차인 입장에서 사실상 전세대출금리를 낮춰준다거나 세금공제를 해 준다거나 혹은 월세와 관련돼서 혹은 전세와 관련해서 전세보증보험을 활성화한다거나 이런 대책들이 나올 수 있는데 결과적으로 필요한 부분들은 아까 말씀드린 것처럼 임대인 입장에서 거주 의무조건들을 일부 완화해 주는 그런 대책들이 필요한데 아까 설명드린 것처럼 매매시장과 전월세시장을 서로 왔다 갔다 하다 보니까 이 두 가지를 모두 충족하는 정책을 마련하기가 쉽지는 않습니다.
그래서 그나마 나은 대안은 임대인 입장에서 거주 의무비율을 조금 건드려주는 그런 정도 수준입니다.
[앵커]
임대인에게는 현실적으로 당근책이 필요하다.
[윤지해]
그나마 매매시장을 덜 자극하면서 시장을 안정시킬 수 있는 대안이 되지 않을까 그렇게 생각합니다.
[앵커]
오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 윤지해 부동산114 선임연구원과 함께 다양안 부동산 관련 이슈 짚어봤습니다. 오늘 말씀 감사합니다.
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