주택 양도세·증여·상속세의 모든 것 "부자 아닌데도 고민"

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2021년 3월 9일 (화요일)
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 지난해 전국 아파트 증여는 9만 천여 건으로 2006년 관련 통계가 공개된 이후 가장 많은 것으로 집계됐습니다. 올해는 이런 증여거래가 주택을 중심으로 확산되고 있다는데요. 특히 최근에는 이른바 부유층이 아닌 경우에도 증여에 대해 적극적으로 고민하고 있다고 합니다. 오늘 증여와 관련된 세금에 대해 알아보려고 하는데요. 그럼 함께 말씀 나눌 분 모셔보죠. 신한은행 부동산투자자문센터 우병탁 팀장 나오셨습니다. 안녕하세요?

◆ 우병탁 팀장(이하 우병탁): 네 안녕하세요.

◇ 최형진: 지난해 아파트 증여 건수가 역대 최대치를 기록했다고요?

◆ 우병탁: 네, 작년 한 해 동안 전국 아파트 증여 건수는 9만 1,866건으로 해당 통계가 집계된 2006년이후 가장 많은 수를 기록했습니다. 18년. 19년의 아파트 증여 건수가 6만 5천건 내외였던데 비해서 140%이상 증가한 것입니다. 이중에서도 서울의 아파트 증여 건수가 많았는데 2만 3,675건으로 19년 대비 190%, 2배 가까이 증가한 양입니다. 아파트를 증여한 사람들의 수가 많다는 것이죠. 특히 송파, 강동, 강남은 물론 강서구와 경기도 등 수도권에서도 아파트 증여가 크게 늘었습니다.

◇ 최형진: 작년에 특별히 이렇게 증여가 많이 늘어난 이유가 있을까요?

◆ 우병탁: 우선 다주택자에 대한 세금 규제가 가장 큰 원인으로 보입니다. 양도세 중과는 물론, 종부세 중과, 취득세 중과까지 다양한 세금이 주택수를 기준으로 더 많이 과세되는 체계로 바뀌면서 세대 혹은 사람을 기준으로 보유 주택수를 줄여야 세금이 줄어들 수 있기 때문입니다. 여기에 아파트 등 주택 가격의 상승과 추가 상승에 대한 기대감이 커진 것도 증여가 늘어나게 된 원인입니다. 뿐만 아니라 주택가격의 전반적인 상승, 특히 서울 수도권과 광역시 등의 경우 집값 상승으로 인해 이제 스스로 부자라고 생각하지 않는 사람들도 장기적으로 상속세와 증여세를 고민하기 시작했다는 점도 증여거래를 증가시킨 결정적 이유 중 하나라고 생각됩니다.

◇ 최형진: “부자가 아닌데도 증여를 고민하기 시작했다?”는 건 어떤 의미인가요?

◆ 우병탁: 증여와 맞물려 있는 세금이 바로 상속세인데요, 상속세는 흔히 부자세금이라고 하죠. 즉 왠 만큼 자산이 많은 경우가 아니라면 사실 상속세는 대부분 국민들에게 고민의 대상이 아니었습니다. 지금도 이건 마찬가지긴 한데요, 다만 결정적으로 과거와 달라진 점이 있습니다. 집값이 올라서 이제는 스스로 부자라고 생각하지 않는 경우에도 상속세를 고민해야 하는 상황이 되었다는 겁니다. 예를 들어 상속세는 부모님이 두분 모두 생존해계시다 한 분이 돌아가셨을 때는 기본적으로 10억, 남은 한 분이 돌아가셨을 땐 5억원을 공제, 즉 차감해줍니다. 부모님의 재산이 그 이하라면 상속세 때문에 증여를 고민할 필요가 없습니다. 그런데 집값이 너무 올라버렸죠. 서울 중소형 아파트 평균가격은 9억원이 넘었고요. 전국 아파트 중위가격도 4억을 넘겼습니다. 홀로 계신 어머님 명의로 집 한 채 만 있어도 이제 상속세 대상이 될 수 있단 얘기죠. 결국 이러한 상황 때문에 이전보다 많은 사람들이 증여를 고민하기 시작했다는 것입니다. 실제로 최근 증여 상담 사례를 보면 엄청난 자산가들이 아니라 평범한 직장인들이 늘어나고 있는 추세입니다.

◇ 최형진: 네, 그럼 이제 점차 더 많은 사람들이 증여를 고민하게 되고 또 증여를 실행하게 된다는 말씀이신데요. 이게 또 무작정 증여하겠다고 하면 안된다고 하던데, 주의할 점이 많은 거죠?

◆ 우병탁: 맞습니다. 기본적으로 자산가격이 조금이라도 낮을 때 미리미리 세금을 내고 증여하는 게 절세의 좋은 방법이긴 하지만, 말씀하신 대로 섣부르게 해서도 안됩니다. 즉 상속세와 증여세는 장기의 계획을 가지고 미리 미리 준비해야 하는 세금이고 취득세와 증여세 등 다양한 경우의 수를 고려해야 합니다.

◇ 최형진: 그러면 우선 취득세와 증여세를 먼저 고려해야 할 텐데 각각 기준이 되는 금액 같은 게 있을까요?

◆ 우병탁: 우선 취득세의 경우 가격은 시세가 원칙이지만 경우에 따라 감정평가금액이나 기준시가로 하기도 합니다. 일반적인 부동산을 증여하는 경우에 취득세 세율은 4%를 내면 되는데 조정대상지역에서 기준시가 3억이 넘는 주택을 증여하는 경우에는 취득세가 12.4% 또는 13.4%로 높게 부과됩니다. 즉 주택이 아닌 건물이라면 증여세만 고려하면 되지만 주택의 경우엔 높은 취득세까지 고려하여 결정해야 합니다. 그리고 증여세의 경우 배우자에게는 10년간 6억, 성년 자녀에게는 5천만원, 미성년 자녀는 2천 만원을 넘는 금액에 대해 10에서 50%의 높은 증여세를 부담해야 합니다. 따라서 장기적으로 다른 재산에 대한 상속세 등을 전반적으로 고려하여 지금 증여하는 것이 좋은지를 따져보셔야 합니다. 다만 다주택자라면 증여세를 감안하고서라도 미리 증여하는 것을 통해 종부세를 줄일 수도 있으니 좀 더 적극적으로 알아보실 필요가 있습니다.

◇ 최형진: 청취자 질문입니다. 친정부모님이 분당에 임대 등록한 아파트 2채를 가지고 계시는데 올해 5월에 의무임대기간이 끝납니다. 부모님이 은퇴하셔서 종부세 부담이 된다고 1채를 증여해주신다고 하는데 그냥 증여 받으면 되는 건지 고민입니다. 현재 저희는 남편명의의 아파트에 거주하고 있습니다. 이런 경우 어떻습니까?

◆ 우병탁: 임대 등록한 아파트가 기간 만료되어 자동 말소되는 것으로 보입니다. 말소 이후 부모님은 다주택자로서 종부세 부담을 지게 됩니다. 그런데 증여받게 되면 자녀부부도 역시 다주택 상태가 되므로, 우선 증여세와 취득세를 계산해보시고 그 부담이 크다면 임대주택은 오히려 증여하지 않고 부모님이 직접 양도해야 중과되지 않으므로 증여 받지 마시고 직접 양도하시도록 하는 것도 방법입니다. 그래도 팔지 않고 증여 받아야 한다면 남편명의의 아파트가 1채 더 있으므로 분당 아파트는 아내명의 100%로 증여 받으시는 것이 종부세를 조금이라도 줄일 수 있는 방법이겠습니다.
◇ 최형진: 또 다른 상담입니다. 일산 소재 부모님 소유의 아파트 1채를 증여 받으면 증여세와 취득세가 얼마나 나올까요?

◆ 우병탁: 아파트의 가격에 따라 다릅니다만 만약 시세 6억에 공시가격 4억원 정도일 경우 단순계산한 증여세는 약 1억원, 취득세는 5000만원 내외입니다. 주의하실 점은 이 증여세와 취득세도 증여 받는 자녀 본인의 자금이어야 하고 부모님이 대신 내주시게 되면 증여세가 더 올라가니까 주의하셔야 합니다.

◇ 최형진: 많은 분들이 상담 보내주셨는데요. 대학생인 아이들 이름으로 저축한 정기예금이 2천만원 정도 됩니다. 따로 증여신고는 하지 않았는데 이 돈은 나중에 아이들이 자기들의 자금출처로 사용할 수 있나요?

◆ 우병탁: 증여신고 없이 아이들 이름으로 개설한 예금은 부모의 차명예금으로 간주합니다. 따라서 아이들 이름으로 예금을 할 때는 예금 개설 후 증여신고를 꼭 해주어야 합니다. 아직 2천만원 정도라면 지금이라도 예금계좌에 대해 증여신고를 해야 나중에 아이들의 본인 자금으로 인정받을 수 있습니다.

◇ 최형진: 부동산을 증여해주고 나면 5년 내에는 팔 수가 없다고 하던데, 증여를 해줬다고 해서 부동산을 팔지도 못하는 건가요? 이런 경우는 어떻게 해야 합니까?

◆ 우병탁: 정확히는 증여 받은 부동산도 5년 안에 팔 수는 있습니다. 다만 가족 등 특수관계자로부터 증여 받은 부동산을 증여 받은 날로부터 5년 이내에 팔게 되면 증여 받은 사람이 아니라 증여를 해준 사람이 판 것으로 보고 원래의 취득금액으로 양도세를 계산한다는 뜻입니다. 예를 들어 부모님이 3억 주고 산 집을 5억일 때 자녀에게 증여한 후 7억에 팔 경우 증여 받은 지 5년이 지나기 전이라면 양도차익을 2억이 아니라 4억으로 보고 양도세를 내야 하기 때문에 5년이 지나서 팔아야만 세금을 줄일 수 있으니까 5년 이내에는 팔지 말라는 뜻으로 이해하시면 됩니다.

◇ 최형진: 마지막 질문입니다. 주변에 자녀들한테 소액이라도 여유가 있을 때 미리 미리 현금을 증여해둬야 한다는 친구들 얘기를 들었습니다. 경기도에 40평 아파트 1채를 가지고 있고 다른 재산은 크게 없는데, 이런 경우에도 아이들에게 현금증여를 해 둘 필요가 있을까요?

◆ 우병탁: 자산이 일정규모 이하인 경우에는 상속세와 증여세를 크게 신경 쓸 필요가 없는 게 사실입니다. 하지만 지금과 같은 식으로 주택가격이 상승한다고 했을 때, 10년 20년 뒤에 준비하려면 이미 때가 늦습니다. 따라서 자산 규모를 살펴서 증여 타이밍을 보셔야겠지만 미리미리 염두에 두시는 것이 좋습니다. 게다가 물려줄 재산까지는 아니라도 향후 자녀들이 독립하여 전세금이나 내 집 마련을 할 때 조금이라도 자금을 주실 계획이시라면 미리 증여를 해주시는 것도 좋은 방법이라고 생각됩니다.

◇ 최형진: 네, 오늘 말씀 감사합니다.

◆ 우병탁: 감사합니다.