[생생경제] 공시지가 9억원이상 변동되는 세금과 정도는?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 방송일 : 2021년 3월 17일 (수요일)
■ 대담 : 송지용 하나은행 자산관리사업지원부 세무팀장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 공시지가 9억원이상 변동되는 세금과 정도는?



◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 전국의 아파트와 같은 공동주택이 올해 공시가격이 작년에 비해 19%넘게 올랐습니다. 세종시는 작년보다 70%이상 올랐습니다. 집값이 워낙 많이 올랐으니 당연한 일이지만 세금 내실 분들은 얼마 내야하나 궁금하시겠죠. 송지용 하나은행 자산관리사업지원부 세무팀장 나오셨어요. 어서 오세요, 팀장님.

◆ 송지용 하나은행 자산관리사업지원부 세무팀장(이하 송지용)> 안녕하세요.

◇ 김혜민> 일단 공시가격의 상승률에 대한 내용부터 정리해주세요. 올해 전국 평균 공동주택 공시가격 상승률이 얼마였는지 또 의미도 살펴주시죠.

◆ 송지용> 최근 국토부 관계자께서 (과표)현실화율은 소폭 올랐지만,아파트 시세가 작년에 많이 올라서 공시가격도 그 수준만큼 오른 것이라고 발표했는데요. 직접적으로 세부대응을 해야 되는 국민들로서는 여론이 분분한 것 같습니다. 내용을 보자면 2021년 공시대상 공동주택 수는 천4백20만호으로 20년 대비 2.7% 증가하였고요. 전국 공동주택 공시가격은 전년보다 19% 증가하였습니다. 공시중위가격 평균을 말씀드리는 건데요. 한 1억6천정도고 전국이, 공시가격 시세가 9억 수준으로 가정했을 때, 공시가격 6억 이하 비중이 92.1%, 시세가 12억에서 13억 수준으로 보이는 공시가격 9억원 초과비중이 3.7%로 발표되었습니다. 공시가격의 중위값은 전국 1억6천만원이고요. 지역별로 세종시가 4억2천3백만원, 서울이 3억8천만원으로 공동주택 가격 공시 실시한 2006년 이래 처음으로 수의 자리가 바뀐 것으로 나타남에 따라 평균적으로 봤을 때는 서울보다 세종시가 비싸다고 볼 수 있습니다.

◇ 김혜민> 이 얘기는 세종시가 그만큼 부동산이 급등했다는 거죠?

◆ 송지용> 그렇죠. 공시가격 6억 이하 주택은 전체 92.1%인 138만호고요. 서울은 70.6%인 182만호에 해당합니다. 공시가격 9억원 초과하는 공동주택은 전국기준 3.7%인 52만호, 서울은 16%인 41만호입니다.

◇ 김혜민> 전체 92%는 공시가격 6억원 이하의 주택이고 공시가격 9억원을 초과하는 공동주택은 전국기준으로 3.7%정도 되네요. 서울은 워낙 집값이 비싸니깐 16%정도가 공시가격 9억원을 초과하고요. 앞서 제가 오프닝에서도 말씀드렸지만 공시주택가격이 상승한다는 건 그만큼 세금 내야 된다는 건 당연하고요. 사실 세금뿐 만 아니라 많은 부분에 영향을 미치죠?

◆ 송지용> 네, 우선 주택보유에 따른 재산세와 종합부동산세에 영향을 미칠 것이고요. 주택을 임대하고 있는 경우 주택임대소득자의 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 건강보험료 지역가입자와 직장가입자의 피부양자로 등재되어 있는 분들에게도 영향을 미칠 수 있습니다.

◇ 김혜민> 공시가격이 보유세, 건강보험료, 기초연금 산정 같은 60개 분야에 세금을 매기는데 영향을 끼치고 또 지금 말씀하신 것처럼 건강보험료 관련해서도 영향을 미칩니다. 좀 자세하게 살펴볼까요?

◆ 송지용> 세법에서 공시가격은 매우 중요한데요. 우선 종부세(종합부동산세) 기본 공제금액이 공시가격 기준으로 6억이고 1주택인 경우에서만 9억입니다. 이 금액을 초과하는 경우에는 종부세 과세 대상이 될 수 있고요. 주택임대소득에 경우도 부부단위 공시가격 9억이하인 1주택을 보유하고 있는 경우에만 월세등 임대소득에 대해서 과세되지 않고 있습니다. 또한 주택양도시 1세대 1주택 비과세도 실질거래가격이 9억이하 부분 적용되는 것으로 9억이 초과되는 부분에 대해서는 과세가 됩니다. 이때 통상 실질거래가격이 9억정도면 공시가격이 6억정도라고 생각하시면 됩니다.

◇ 김혜민> 지금 0908님 종부세는 가구로 되는지, 1인당 되는지 물어보셨네요.

◆ 송지용> 네, 종합부동산세는 인별로 합산 과세가 됩니다. 그래서 부부단위로 합산이 되지는 않습니다.

◇ 김혜민> 부부단위로 합산되지 않는다. 보유세는요?

◆ 송지용> 보유세 중에 종부세가 포함되는 거고요.

◇ 김혜민> 부부합산이 아니라 인별이라는 말씀이세요. 자, 건강보험료에도 좀 변화가 있죠?

◆ 송지용> 네, 건강보험 피부양자경우에도 재산세 과세표준 공시가격으로 9억, 시세로는 한 13억으로 예상되는 5억4천만원 정도를 넘는 경우에는 피부양자 자격이 변동이 있을 수 있습니다. 그래서 피부양자 자격에서 제외될 경우 12월부터 지역가입자로 전환이 되어서 신규로 건강보험료가 부과됩니다.

◇ 김혜민> 네, 건강보험료에 변화가 있는 분들도 재산세 과세 표준이 5.4억원 공시가격으로 9억원, 시세로는 약 13억원 되는 분들이 변화를 받을 수 있는 거예요. 알겠습니다. 자, 보유세 관련해서 사례를 들어주세요.

◆ 송지용> 마포구에 있는 85제곱미터, 약 25평의 아파트를 한 채 보유하고 있는 것을 가정해보겠습니다. 그래서 9억 공제가 종합부동산세로 9억 공제가 가능할 거고요. 연령이나 장기보유공제는 감안하지 않았습니다. 작년에 공시가격이 10억7천만원이었는데요. 올해 16억6천만원으로 공시가격이 17% 올랐습니다. 그 결과 재산세, 종부세를 합친 보유세는 370만원이었는데요. 이것이 510만원으로 약 40%가 증가하게 됩니다.

◇ 김혜민> 1가구라고 할지라도 공시지가가 9억이 넘는 경우에는 이번에 공시지가가 오른 과세로 적용이 되니깐 세금이 부담이 좀 있네요.

◆ 송지용> 그렇습니다.

◇ 김혜민> 다주택자인 경우는 어떻습니까?

◆ 송지용> 다주택자인 경우에는 종부세 6억을 초과하는 부분에 대해서는 종합부동산세 중과세율이 적용이 됩니다.

◇ 김혜민> 자, 세금은 국민의 의무라 성실히 납부해야 되는 거고 해당 사항이 있으신 우리 청취자분들도 잘 내실 거라고 제가 믿고 있고요. 그렇지만 당연히 안 내던 세금을 갑자기 많이 내게 되면 부담이 될 수 있죠. 그래서 그런 분들을 위해서 정부에서 만든 세금대안이 있을까요? 자, 우선 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 재산세율 인하(구간별 0.05%p)를 예로 들어주시면 될 것 같아요.

◆ 송지용> 네, 지금 종부세의 경우에는 금년부터 변경되는 세액공제확대 등으로 인해서 요건에 해당되는 1주택자의 경우에는 감면혜택도 커질 예정이고요. 만60세 이상 고령자는 연령대별로 20%에서 40%의 공제혜택을 받을 수 있습니다. 5년이상 장기보유자도 보유기간에 따라 20%에서 50% 공제를 받게 되고요. 장기보유와 고령자 공제에 합산사항도 80%로 확대되게 됩니다.

◇ 김혜민> 네, 분할납부 제도도 있다면서요?

◆ 송지용> 또한 재산세의 경우, 재산세 납부자의 납부부담 완화를 위해서 세부담 상한제와 분할납부 제도를 함께 운영하고 있습니다. 세부담 상한제는 금년 재산세 납부
액이 작년도 재산세 납부액의 일정수준을 넘지 않도록 한도를 설정한 제도로써 주택의 경우 공시가격 3억이하는 전년도 재산세 대비 증가분이 5%, 공시가격 3억초과 6억이하인 경우에는 10%, 공시가격 6억 초과 30%이내에로 제한이 됩니다. 일시적으로 납부여력이 부족한 납세자를 지원하기 위해서 분납제도를 도입해서요. 250만원을 초과하는 세액에 대해서는 최대 2개월간 분납, 분할 납부할 수 있도록 하게 있고요. 1주택자가 보유한 공시지가 6억 이하인 재산세율을 인하해서 구간별로 0.05%씩 이하하기로 했습니다.

◇ 김혜민> 자, 앞서 계속 말씀드리지만 1주택자들의 경우에는 공시가 9억원 이상인 경우에 이번에 세금에 부담을 가지실 수 있으세요. 그래서 지금 우리 청취자 3459님이 집값 오르면 뭐합니까? 죽을 때까지 살 집인데요. 공시가격 인상시켜, 세금만 인상시켜, 이렇게 말씀하셨거든요. 이런 분들은 아마 부담스러우실 수 있으니까 공동명의 소유한 경우라든지, 이런 경우 세금을 줄여주는 것도 있습니까?

◆ 송지용> 재산세같은 경우는 물권별로 과세가 되고요. 6억이 넘는 부분에 대해서는 종합소득세가 과세가 될텐데 종합소득세는 6억 넘는 부분에 대해서 인별로 과세가 되기 때문에 과거에는 명의를 공동소유해서 부부 각각 명의를 바꿈으로 인해서 절세효과가 좀 있었는데요. 지금 조금 전에 말씀드렸다시피 종부세의 경우 1주택인 경우에는 부부단위든 단독명의로 있던 공동명의로 있던 간에 둘 중에 유리할 걸로 선택을 할 수가 있습니다. 그래서 1주택자인 경우에는 명의에 따라서 세금의 유불 리가 없도록 세제개편을 하였습니다.

◇ 김혜민> 예전에 공동주택, 공동명의로 하면 세금 혜택받는다, 이런 말이 있었는데요. 그게 별 소용이 없네요.

◆ 송지용> 1주택자인 경우에는 동일하다고 밖에 볼 수 없죠.

◇ 김혜민> 알겠습니다. 자, 건강보험료 걱정하시는 분들도 많으세요. 이 부분도 좀 짚어주시겠어요?

◆ 송지용> 21년 11월부터 이번 공시가격을 반영하여 건강보험료를 산정하는 지역건강보험 가입자의 경우 현제도에서는 세대당 평균 2천원 월 보험료가 증가할 수 있습니다. 이에 따라 부담을 완화하기 위해서 지역가입자 보험료 산정시 재산공제를 5백만원 추가 확대하여 보험료를 낮출 계획이고요. 22년 7월부터 건강보험료 2단계 구간체계 개편에 따라 공시가격에 따른 보험료 변동 영향이 축소됩니다. 지역가입자에 대한 재산공제가 재산규모 상관없이 5천만원 일괄 공제로 확대되어서요. 공시가격에 영향을 받는 재산에 따른 보험료 부담이 낮아지게 되며 피부양자에서 제외되는 신규로 보험료를 부담하게 되는 경우 보험료 감면도 제도화를 검토할 예정이라고 합니다.

◇ 김혜민> 네, 세대당 평균 2천원의 월보험료는 오를 수 있지만 또 정부가 여러 가지 지역가입자나 보험료 산정시 재산공개 같은 경우를 감안해서 여러 제도들을 만들고 있는 것 같습니다. 말씀 들어보니깐 공시가격 6억이하의 1주택을 보유하고 있는 경우 세액부담을 경감해주고 그 이상의 주택이나 다주택자의 경우 세액부담뿐 만 아니라 건강보험료까지 증가할 수 있다, 이렇게 정리하면 되겠네요. 그죠?

◆ 송지용> 네, 그렇습니다. 공시가격 6억이 넘거나 다주택자인 경우 재산세 감면 적용받지 못하고요. 종부세 대상이 될 수 있으며 다주택자인 경우 증가세율까지 적용받게 됩니다. 또한 1주택을 양도시 9억 넘는 부분에 대해서 장기보유적용받기 위해서 인원거주기간이 필수사항이고요. 또한 작년 11월부터 천만원이 초과하는 금융소득에 대해서도 건강보험료 산정시 소득으로 반영하고 있습니다. 공시가격과 더불어 금융소득이 있는 사람은 피부양자에서 제외될 가능성이 그만큼 높아졌다고 할 수 있습니다.

◇ 김혜민> 자, 공시지가 상승에 따라서 세부담 또는 건보료 부담이 걱정인 분들도 분명 계시니까요. 그런 분들께 조언 한마디 하자면 어떤 것이 있겠습니까?

◆ 송지용> 현재 주택에 대한 세부담은 전방위적으로 늘어나고 있다고 할 수 있습니다. 따라서 주택보유보다는 양도차액에 대해서 비과세가 적용되는 주식투자나 양도소득이 과세되더라도 건보료 소득에는 합산되지 않는 해외주식양도소득 등에 관심을 가져볼 필요가 있다고 판단되고요.

◇ 김혜민> 부동산보다는요?

◆ 송지용> 그렇습니다. 주식이 너무 위험하다, 라고 판단하시는 분은 주식보다는 투자상품 등에 관심을 가져볼 만 한데요. 투자상품도 결국 금융소득으로 과세가 되니깐 그것보다는 양도소득으로 과세되는 해외상장 ETF 등에도 관심을 가져볼만 합니다.

◇ 김혜민> 알겠습니다. 자, 21년만에 공시가격이 높은 비율로 상승됐습니다. 세부담 관련내용, 하나은행 자산관리사업지원부 송지용 세무팀장과 함께 했습니다. 고맙습니다.

◆ 송지용> 예, 감사합니다.