[황출새] 경제전 "6월부터 양도세·종부세 얼마나 늘까?"

YTN라디오(FM 94.5) [황보선의 출발 새아침]

□ 방송일시 : 2021년 5월 20일 (목요일)
□ 진행 : 황보선 앵커
□ 출연자 : 송민화 한국경제TV 기자

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 앵커 황보선(이하 황보선): 이번 시간은 파전, 김치전, 감자전 아니고 경제전! ‘쩐의 전쟁 경제전’ 시간입니다. 6월 1일부터 부동산 세법이 바뀌게 됩니다. 어떤 부분이 얼마나 또, 어떻게 바뀌게 되는 건지 한국경제TV 송민화 기자와 자세히 알아보겠습니다. 송 기자, 안녕하세요?

◆ 송민화 기자(이하 송민화): 네, 안녕하세요.

◇ 황보선: 양도소득세와 종합부동산세가 종전보다 인상된다고요? 어떻게 바뀌는지 먼저 설명해주시죠.

◆ 송민화: 네, 6월 1일부터 적용되니까요. 이제 며칠 안 남았죠. 우선 양도소득세부터 살펴보겠습니다. 양도세 중과세율이 종전보다 10%포인트 인상됩니다. 특히 3주택자의 경우에는 차익금이 10억 원을 초과하는 경우에는 최고 75%의 세율이 적용되는데 여기에 지방소득세 10%까지 합치면 실효세율은 82.5%에 달하는 상황입니다. 쉽게 말해서 3주택자가 자신의 주택 가운데 10억 원이 넘게 오른 주택을 팔 경우에는 8억 원이 넘는 돈을 세금으로 내고 나머지 부분만 받을 수 있다는 얘기입니다. 양도세율부터 좀 더 살펴보면 일단 2주택자의 중과세율은 기존 10%에서 20%로 올라갑니다. 3주택자의 경우는 기존 20%에서 30%로 중과세율이 오릅니다. 그런데 아까 전에 최대 75%의 세율이 적용 된다고 말씀 드렸잖아요? 왜냐하면 ‘소득세율 과표’라는 게 새로 만들어졌기 때문입니다. 그러면서 모든 소득세에 세금을 중과하게 됐습니다. 양도세 역시 소득세로 볼 수 있기 때문에 3주택자의 최고세율이 종전 42%에서 45%로 오른 것에 더해서 소득세율 과표에 따르면 3주택일 땐 30%가 더 부과되거든요. 그러면 최고 75% 세율이 적용되는 겁니다. 여기에 세금을 낼 땐 부가되는 세금이 또 있죠. 바로 지방소득세입니다. 세율의 10%를 더 내야하는데요. 75%가 최고세율이었는데 10%인 7.5%를 더하는 것입니다. 이렇게 하면 82.5%가 실효세율이 되는 것입니다. 그러니까 인상되는 양도소득 중과세와 소득세율 과표에 따른 세율 그리고 지방세까지 모두 더해져서 아까 전에 말씀 드린 10억 원 넘게 오른 집을 팔면 8억 원이 넘는 세금을 내야하는 상황이 벌어지게 되는 겁니다.

◇ 황보선: 80% 넘는 세금을 내야한다면 누가 집을 팔려고 할까요? 안 팔고 보유하고 있는 주택이 늘어날 것 같은데요?

◆ 송민화: 네, 당연히 그럴 거라고 생각되죠. 그런데 갖고 있으면 또 보유세가 엄청 올라가게 됩니다. 그래서 증여를 선택하시는 분들이 늘고 있는 추세입니다. 그런데 증여도 세금이 만만치 않습니다. 7.10 대책에서 증여로 인한 취득세율이 12%로 껑충 뛰어올랐거든요. 그렇다고 하더라도 계속 다주택을 보유하면서 보유세를 내는 경우보다 증여하는 방법이 비용적인 측면에서는 더 유리하기 때문에 차라리 증여하는 쪽으로 선택하는 경우가 늘고 있는 상황입니다.

◇ 황보선: 조정대상지역과 아닌 경우에도 양도세 중과세율이 달라지는 상황이죠?

◆ 송민화: 네, 그렇습니다. 일단 자신이 조정대상지역에서 집을 파느냐, 아니냐에 따라 양도세가 중과되느냐 아니냐가 달라집니다. 조정대상지역의 주택을 매매하는 경우가 아니라면 매매할 때 기본세율이 적용되게 됩니다. 하지만 조정대상지역의 주택을 파는 경우에는 양도세 중과세율이 적용되게 됩니다. 다만 본인이 2주택자인가 3주택자 이상인가를 잘 살펴볼 필요는 있을 것 같습니다. 일부의 경우는 주택 수에 포함되지 않는 집을 보유하고 있는 경우도 있을 수 있거든요. 예를 들어서 지방에 있는 공시가격 3억 미만의 주택을 보유한 경우에는 양도세를 중과하는 기준에 포함되지 않는 주택입니다. 이런 경우는 주택 수에서 빠지는 주택으로 분류되거든요. 이럴 경우 실제로 집을 석 채 보유하고 있다고 하더라도 2주택자의 기준을 적용받기 때문에 2주택자인가 3주택자 이상인가를 먼저 잘 파악하는 것도 중요합니다.

◇ 황보선: 분양권을 매매할 때에도 바뀐 세율이 적용된다고 하죠?

◆ 송민화: 네, 그렇습니다. 현행은 조정대상 지역에서 분양권을 팔 경우 일괄적으로 차익의 50%를 세금으로 부가했는데요. 6월 1일 부터는 보유 기간에 따라 차등을 두게 되고요. 분양권 획득 시기가 1년 미만, 그러니까 보유기간이 짧은 경우에는 70%의 세금이 매겨지고요. 1년 이상 보유한 경우에는 60%의 세금이 부가되게 됩니다. 그래도 기존 50% 세율보다는 높아질 예정입니다. 이와 같이 기간에 따라 양도세 중과율이 달라지는 경우는 분양권에만 해당되는 것은 아닙니다. 주택 매매나 입주권에도 적용되는 상황인데요. 현행에는 1년 미만 거주한 경우에는 투기 목적으로 인식되는 경향이 있어서 40%의 세금이 매겨졌는데요. 다음 달부터는 70%로 세율이 대폭 늘어나게 되고요. 1년은 넘겼지만 2년까지는 살지 못했던 주택의 경우 중과 없이 기본 세율만 적용됐었는데 다음 달부터는 60%의 중과세가 부가되게 됩니다. 대신 2년 이상 거주한 경우에는 현행과 변함없이 기본세율만 적용됩니다.

◇ 황보선: 세율 인상폭이 큰 상황인데요. 이럴 경우 문제되는 부분은 없나요?

◆ 송민화: 이럴 경우 갭투자를 하기 위해서 지방에 집을 여러 채 보유하고 있는 사람들은 당연히 문제가 될 수 있습니다. 현행법상으로는 비과세가 적용됐지만 앞으로는 세금을 내야만 하는 상황이 됐기 때문인데요. 세입자를 끼고 있어서 들어가 살지 않기도 하고 1주택도 아니다보니까 이런 경우는 2년 이상 보유하는 게 아니라 1년만 갖고 있다가 매각합니다. 그렇게 해도 기본세율만 적용됐으니까요. 그래서 1년 단위로 사고팔고 하는 행위들이 일어났던 건데요. 이들에 대해서도 앞으로는 60%의 단일세율로 과세하겠다는 겁니다. 그러면서 2년 이상 보유해야 기본세율을 적용 받을 수 있게 바뀌다보니까 이들의 거래 간격이 1년에서 2년으로 늘어나겠죠. 결국 이 말은 부동산 매물의 회전 주기가 2년 단위가 된다는 의미거든요. 실거주를 목적으로 매매를 원하는 사람들한테는 집을 구하기 어려워지는 상황이 벌어질 수도 있기 때문에 매물 잠김 현상이 발생하지 않도록 하는 정부의 추가 대책 마련도 요구될 수 있는 상황입니다. 전문가들은 분양권을 가지고 있는 보유자가 이달까지 팔기는 싫고 또 세부담도 피하고 싶다면 방법은 있다고 말하고 있는데요. 바로 버티면 된다는 겁니다. 지금은 전국 어디나 분양권 매물이 많은 상황이지만 그런데 해가 지날수록 매물은 급격히 줄어들게 되는데요. 2020년 9월 이후 수도권과 광역시 내에 분양한 아파트는 분양권 전매가 금지됐습니다. 아파트 분양에서 완공까지 통상 2년 6개월 정도 소요되다보니까 지금부터 2년 후인 2023년만 돼도 수도권과 광역시에서 매매 가능한 분양권은 거의 찾아보기 힘들다는 거죠. 그 이후가 중요한데요. 전문가들은 부동산 시장에 유통 가능한 매물이 줄어들다보니까 가격이 더 높아질 가능성이 크다고 지적합니다. 서울은 이미 2017년부터 이 현상이 시작됐고요. 2020년이 되자 서울에서 매매 가능한 분양권은 사라진 상황입니다. 지금 서울을 제외한 전국은 4년 전의 서울과 오버랩 되는 모습인데요. 물론 시장을 예단하기는 어렵지만, 앞으로 시장에 매물이 줄어들면서 부동산 가치가 오를 가능성이 더 높아지는 상황이라고 전망했습니다.

◇ 황보선: 이번에는 종합부동산세가 바뀌는 부분에 대해서 설명해주시죠.

◆ 송민화: 네, 종합부동산세는 부동산 보유 정도에 따라서 조세의 부담 비율을 달리하는 걸 말합니다. 주택에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세를 합한 금액을 말하는데요. 올 초부터 계속해서 바뀐다는 얘기가 나왔었죠. 올해 말 과세분에 대해서 변경된 세율이 6월 1일을 기준으로 적용 될 예정입니다. 종부세율은 작년까지만 해도 일반세율과 중과세율 두 가지 체계였는데 올해부턴 개인과 법인으로 더 세분화될 전망입니다. 이 중에서 다주택자의 경우를 살펴보자면 누진세율이 적용되는데요. 대부분의 경우가 6억 원 이하 또는 12억 원 이하 기준에 해당 될 것 같습니다. 이 두 경우에서 바뀌는 부분을 살펴보면 6억 원 이하 주택이나 토지의 경우는 현행 0.9%의 종부세가 적용되던 것이 6얼 1일을 기준으로 1.6%로 오르게 되고요. 12억 원 이하의 경우에는 1.3%에서 2.2%로 오르게 되는데요. 수치상으로 보면 거의 두 배 가까이 오르게 되는 셈입니다.

◇ 황보선: 종부세가 두 배 가까이 오르면 국민 세금 부담이 상당히 커질 수 있는 상황인데요. 정부 입장은 어떻습니까?

◆ 송민화: 네, 정부 입장은 재산세만 완화하고 양도세와 종부세는 현재 기조를 유지하는 쪽으로 가닥이 잡힌 모습입니다. 하지만 대상자가 급증한 종부세의 경우에는 내년 대선 변수도 작용할 가능성도 있어서 대선이 가까워질수록 정책이 바뀔 가능성도 있다는 분석이 나오고 있습니다. 종부세의 경우에는 과세 기준일은 6월 1일이지만 실제 고지서가 배부되는 시점이 11월이기 때문에 아직 시간적 여유가 있는 상황으로 받아들일 수 있다는 의미고요. 김부겸 국무총리가 최근 부동산 세제 개편에 대한 정부의 입장을 밝힌 적도 있는데요. 김 총리는 국민들이 “정부 입장이 바뀌었구나, 좀 버티면 되겠구나 하는 그릇된 신호를 주지 않는 범위”라고 말했는데요. 이를 통해 볼 때 이번 세재 개편을 번복할 가능성은 낮아 보이는 상황입니다. 양도세 중과 문제와 관련해선 정부가 다주택자들이 5월 말까지 매물을 정리할 기회를 충분히 줬다는 입장을 밝히고 있어서 이 역시 규제 완화 가능성은 낮아 보이는 상황입니다.

◇ 황보선: 그러면 정부 입장은 다음 달부터 바뀌는 부동산 정책을 강행한다는 입장이겠군요?

◆ 송민화: 앞서 말씀드린 대로 종부세에 대해서는 정책 기조를 유지하면서 미세조정으로 가닥이 잡힐 가능성이 커졌습니다. 김 총리는 18일 종부세 완화론과 관련해서 “정부 정책을 믿고 기다려왔던 분들이 거꾸로 피해를 보게 된다”고 말하면서 번복 가능성에 대해 부정적인 입장을 밝힌 바 있고요. 종부세 납부 기준을 현행 공시가격 9억 원에서 12억 원으로 높이는 데 대한 반대 입장을 내놓은 바 있습니다. 다만 1주택자 종부세의 경우에는 집값이 단기간에 갑자기 오르는 바람에 세금 부담이 커진 경우에는 ‘고려할 여지’가 있다고 말했는데요. 이를 바탕으로 볼 때 실거주를 목적으로 하는 1주택 수요자들을 위한 완화 정책이 나올 여지는 남았다고 볼 수 있을 것 같습니다. 장기거주 1주택자나 소득이 없는 은퇴자 또는 고령자 등에 대해서는 공제를 더 많이 한다든가 나중에 주택을 팔 때 밀린 종부세를 내게 하는 과세이연제도 등을 고려할 수 있다는 의미로도 분석되고 있습니다. 눈 여겨 볼 부분은 여권 내에서도 이번 부동산 정책을 두고 입장이 나뉘는 모습을 보이고 있다는 점인데요. 송영길 대표나 김진표 부동산특위 위원장은 부동산 정책을 모두 테이블에 올려놓고 완화하는 방안을 포함해서 다양한 방안을 재검토하겠다는 입장을 밝혔지만 친문 중심의 신중론이 만만치 않은 상황이라 동력이 약화하는 모양새를 보이고 있습니다. 일부 전문가들도 민주당 내에서 기존 정책 기조를 유지해야 한다는 목소리가 크기 때문에 재산세 정도만 손을 보고 마무리할 가능성이 크다고 전망하기도 했는데요. 문제는 부동산 세법이 바뀌더라도 증여와 같이 법망을 피해가는 다른 대안들이 나오는 상황이기 때문에 결국 부동산 시장의 매물 잠김 현상 등은 계속 될 것이라는 시각이 우세한 상황입니다. 그러면서 실거주를 목적으로 하는 사람들만 집을 살 수 있는 기회를 잃을 수도 있기 때문에 좀 더 다방면으로 부동산 시장을 돌아봐야한다는 지적도 나오는 상황입니다.

◇ 황보선: 오늘 말씀 고맙습니다.

◆ 송민화: 고맙습니다.

박준범 PD[pyh@ytnradio.kr]