AD
■ 진행 : 김정아 앵커, 박석원 앵커
■ 출연 : 김인만 / 김인만부동산경제연구소 소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
오늘 국토연구원 부동산시장연구센터의 발표에 따르면 수도권 주택 매매·전세 심리가 큰 폭으로 동반 하락한 것으로 나타났습니다. 금융 당국의 기준금리 인상과 금융권의 대출 규제 영향으로 분석됩니다. 관련 내용, 김인만 부동산경제연구소 소장과 좀 더 자세히 분석해 보겠습니다. 어서 오십시오.
[김인만]
안녕하세요.
[앵커]
안녕하십니까? 집을 살까 이런 매수 심리가 꺾였는지 한번 지표를 보겠습니다. 조금 전에 한국부동산원 10월 전국 주택가격 동향 조사가 발표가 됐는데요. 전국 매매가격지수를 보면 지난달 대비 상승폭이 축소가 됐는데요. 그리고 전국 전세가격지수도 바로 보여주실까요?
전국 전세가격지수를 보면 지난달 대비 전국적으로 봤을 때는 상승폭이 확대됐는데 이걸 수도권으로 보면 또 축소된 이런 모습을 볼 수 있거든요. 이 지표들로 보면 어떤 흐름을 읽을 수 있는 겁니까?
[김인만]
일단 매매부터 살펴보면 매매 같은 경우에는 하락으로 전환되지는 않았습니다. 하락으로 전환되지는 않았는데 상승폭이 굉장히 큰 폭으로 둔화되고 있는 양상을 보이고 있는데 아무래도 기준금리가 지금 인상 추세에 들어갔고요.
11월 25일날 기준금리가 추가 인상될 가능성도 있고 대출규제 굉장히 강하게 들어가고 있죠. 그리고 22일면 종합부동산세 고지서도 받아볼 것 같고. 여러 가지 부담되는 요소들이 굉장히 많고요. 또 주택규제들도 굉장히 심하기 때문에 전반적으로 한마디로 표현하자면 살 사람도 없고 팔 사람도 없다라는 표현을 요즘 많이 하거든요.
[앵커]
팔 사람도 없고 살 사람도 없으면 관망세가 계속 이어진다.
[김인만]
관망으로 계속 유지되는데 집주인들은 호가 이하로 쉽게 팔지는 않겠다. 내년 대선이 있으니까 일단 기다려보자는 심리고요. 매수인들도 추격매수는 하지 않겠다. 변곡점을 지난 것 같다. 좀 지켜보겠다는 입장이기 때문에 팽팽한 줄다리기를 하고 있는데 전체적으로는 이제 하락세를 보이고 있습니다, 심리적으로는.
[앵커]
요즘 주택시장 주인공은 오피스텔이다, 이런 이야기가 나오거든요. 이 부분도 살 사람도 없고 팔 사람도 없는 이런 시장환경에서 나오는 어떤 일종의 풍선효과 아닙니까?
[김인만]
풍선효과라고 볼 수는 있겠죠. 오피스텔은 주택이 아니다 보니까 규제가 하나도 적용이 안 됩니다. 청약통장도 필요가 없고요. 100% 추첨제에 분양권도 전매가 되고 굉장히 규제에서 자유로운데 심리 자체가 완전히 죽지는 않았거든요.
돈을 벌고 싶은 심리는 충분히 있는데 주택은 틈이 없기 때문에 주택이 아닌 오피스텔로 투자수요가 유입되면서 오피스텔은 굉장히 과열양상인데 최근에 과천에 분양한 오피스텔이 1300:1이 나왔거든요.
전용 84 분양가가 16억 원이 넘었는데도 1300:1이 나올 정도로 굉장히 과열야상을 보이고 있습니다.
[앵커]
지금 아파트를 규제하면 연립으로 가고 안 되면 규제를 피하는 오피스텔로 몰린다, 이런 얘기를 지금 해 주셨는데. 1300:1이요? 오피스텔 말고 또 다른 틈새시장으로 몰릴 시장도 있습니까?
[김인만]
최근에는 1억 원 이하, 1억 원 이하도 취득세 중과세에 빠지다 보니까 지방의 1억 원 이하 아파트로 투자수요들이 유입되면서 지방시장을 굉장히 교란시키고 있고요. 빌라 가격들도 많이 올라서 최근에는 빌라 거래량이 아파트 거래량을 추월했습니다, 서울 같은 경우는. 그래서 굉장히 비정상적인 상황이 지속되고 있는데. 당분간은 아파트 시장이 꽉 틀어 막혀 있기 때문에 이런 풍선효과들이 더 생길 것 같습니다.
[앵커]
앞서 기준금리 인상, 대출규제, 종부세도 과세 예정되어 있기 때문에 이런 부분들이 주택 매매 심리를 조금 위축시켰다 이런 말씀을 해 주셨는데. 이런 추세가 앞으로도 계속될 거라고 보십니까?
[김인만]
당분간은 더 지속될 것 같습니다. 종합부동산세 고지서를 받아보게 되면 굉장히 부담을 느낄 것 같고요. 전세는 다른 양상, 소폭 다른 양상을 보이고 있는데. 전국적으로는 떨어지지만 좀 상승폭을 보이고 있고. 서울은 좀 하락세를 보이고 있는데 이게 소급적용이 됐거든요.
계약갱신청구가 되면서 작년부터 소급적용이 돼서 2+2, 거주하던 사람들이 갱신을 안 하고 거주하기 때문에 전체적으로 거래량이 굉장히 줄어들어서 이런 착시효과를 보이고 있는데 실제로 체감효과, 내가 다른 새로운 전세를 구하는 분들은 굉장히 어려움을 호소합니다.
이중가격, 삼중가격. 내가 소급적용된 집들은 예를 들어서 4억이라면 같은 아파트에 새로 입주하는 집들은 6억, 8억씩 이렇게 올라가기 때문에 굉장히 어려움을 호소하는데. 아마 내년 8월에 계약갱신청구가 끝나고 소급적용이 한 번이거든요.
끝나고 물량들이 나오면 내년 8월 이후에는 전세시장이 더 불안해질 가능성도 있을 것 같습니다.
[앵커]
어쨌든 당분간은 매도자와 매수자 사이의 줄다리기가 이어질 것이다. 이렇게 보셨고요. 조금 전에 종부세 고지서 받아보면 부담이 될 것이다 얘기해 주셨는데 22일에 고지서가 발송됩니다.
올해 대상자도 크게 늘고 종부세 규모도 크게 늘 거라고 하는데 어느 정도 규모로 늘 것으로 예상됩니까?
[김인만]
일단 대상자도 늘어나지만 전체적인 전국 통계를 보게 되면 전국적으로 보게 되면 크게 부담스럽지는 않거든요. 대상자 절반 정도가 한 몇 십만 원, 24만 원 정도 수준밖에 안 나오는데 서울, 수도권으로 국한시키다 보면 이게 부담이 굉장히 늘어나거든요.
작년 기준에서 종합부동산세가 3조 6000억 정도 거두어들였는데 올해는 5조 3000억 정도로 예상됩니다. 그래서 2배 정도 부담이 굉장히 늘어나는데 하나 예를 들자면 서울에 아파트 고가아파트 2채 정도 가지고 있다면 작년에 3000~4000만 원 종부세를 냈다면 올해는 7000만 원 정도.
고가 아파트 3주택 정도를 가지고 있다, 강남에 매우 좋은 새 아파트 3채 정도를 가지고 있으면 작년에 한 8000만 원 정도 냈다면 올해는 1억 5000에서 2억 정도 내야 되거든요.
[앵커]
이 정도 내는 비율 굉장히 많은 종부세를 부담해야 되는 비율은 얼마나 됩니까?
[김인만]
이게 비율 자체를 보게 되면 서울만 보게 된다면 최근에 우리 공정시장가입비율이나 공시가격도 현실화가 됐지만 세율 자체를 올렸기 때문에 서울 같은 경우에는 대상자들이 굉장히 많이 늘어났고요. 아마 정부여당도 이 부분을 걱정하는 부분이 있습니다.
왜? 서울 같은 경우에는 너무 대상자가 많이 나왔는데 세부담 상한이라고 해서 원래는 150%, 1.5배까지만 늘려주기로 했는데 2주택자 또는 3주택자 이상이 되는 중과세 대상자들은 200%에서 300%로 늘려줬거든요.
그래서 앞서서 제가 설명드렸듯이 8000만 원 내던 분이 기존 같으면 1억 2000까지만 내도 되겠지만 올해는 2억까지도 낼 수도 있기 때문에 굉장한 혼란을 겪을 것으로 예상됩니다.
[앵커]
이렇게 종부세 폭탄이라고 해도 과언이 아닐 정도인데. 이 정도가 된다고 하면 과연 다주택자들은 집을 시장에 내놓을까 이런 의문이 생기거든요. 어떻습니까?
[김인만]
시장에 지금 매물을 내놓고 싶어 하시는 분들이 굉장히 많습니다. 작년에도 부담스러워했고요. 특히 은퇴하신 분들, 퇴직을 하고 은퇴하신 분들은 고정수익이 없기 때문에 사실 몇 백만 원도 굉장히 부담스러워하거든요. 그래서 이분들은 내놓고 싶어하는데 뭐가 문제가 되느냐면 지금 양도세 중과세가 문제가 됩니다.
종부세만 중과세가 되는 게 아니라 양도세. 종부세도 중과세가 되는데 2주택자면 지방소득세까지 합하면 71%고요. 3주택 이상이면 82.5%입니다. 제가 주변에 많은 다주택자들한테 물어보면 82.5% 내고 팔 생각이 있냐라고 하면 열이면 열이면 못 팔겠다고 합니다.
10억 원 남았는데 8억 2000 세금 내고 내 손에 1억 8000 손에 쥔다고 하면 일단 종부세를 내더라도 종부세가 부담스럽지만 버텨보겠다. 왜? 내년에 대선 있으니까 어떻게 바뀌지 않을까라는 기대감을 가지고 버텨보자는 심리가 굉장히 강하기 때문에 정부에서 바라듯이 지금 시장에 매물이 많이 나오는 효과는 당분간은 부족할 것 같습니다.
[앵커]
종부세 때문에 팔려고 하는데 그럼에도 양도세가 부담이 돼서 버티겠다, 이런 분들이 꽤 많아 보인다는 얘기를 해 주셨는데. 그런데 양도세 중과도 사실 다주택자로 갈수록 중과인 상황 아니겠습니까?
[김인만]
굉장히 부담스럽죠. 이게 1주택자들 같은 경우에는 기본세율 9억에서 최근에 정부에서 12억 원까지는 비과세로 해 주겠다고 하고요. 고령자들, 장기보유자들은 80%까지 공제해 주기 때문에 상대적으로 부담이 좀 덜한데 2주택자들, 71%, 3주택자들은 최고 82.5%까지 중과세가 되기 때문에 이 정도 내고는 사실 팔겠다는 분이 거의 없거든요.
그래서 정부는 지금 주택시장이 꽉 막혀 있고요. 주택이 굉장히 부족하잖아요. 3기 신도시 같은 경우도 2025년 지나서 입주물량이 나오기 때문에 지금부터 2025년 사이에 공급부족을 해결하려면 이런 다주택자들의 매물이 나올 수 있도록 해 줘야 되는데 종합부동산세 취지가 그거거든요.
많이 가지고 있으면 부담스럽잖아, 팔라고 하는데 팔고 싶어도 차마 동업도 5:5인데 이게 8:2거든요. 8:2를 주고는 차마 못 팔겠다는 심리가 강하기 때문에 정부도 이런 점을 감안해서 일시적으로라도 완화를 해 줄 필요는 있을 것 같습니다.
[앵커]
출구를 어느 정도 열어두고 나서 대책들을 세워야 된다는 말씀을 해 주셨는데요. 그렇다면 일단 내년 대선까지는 부동산 시장, 투자를 하는 건 아니더라도 이런 매물을 갖고 있는 사람 입장에서는 어떻게 하는 게 대책이 되겠습니까?
[김인만]
일단 매물을 가지고 있는 사람들은 굉장히 출구전략을 찾고 싶을 거예요. 그래서 아마 대선에 거는 기대가 굉장히 클 겁니다. 출구전략만 만들어준다면 팔겠다는 분들이 굉장히 많거든요. 왜냐하면 기준금리는 미국도 테이퍼링 들어가지 않았습니까?
그래서 기준금리가 올라가고 대출규제 들어가도 변곡점 누구나 느끼고 있습니다. 결국 지금 당장은 아니더라도 2~3년 후 입주물량이 많이 나올 때 되면 주택시장이 분명히 지금과는 다른 약간 침체가 들어갈 가능성도 있다는 건 누구라도 인지하고 있는데 출구를 찾고 싶은데 지금 출구가 막혀 있기 때문에 출구를 만들어준다면 아마 생각 이상으로 매물이 많이 나오면서 주택시장이 안정이 될 가능성이 있습니다.
[앵커]
보유세, 거래세가 둘 다 높다 보니까 최근에 증여가 굉장히 많이 늘고 있다. 작년부터도 나온 얘기인데요. 현재는 상황이 어느 정도입니까?
[김인만]
증여도 많이 했고요. 지금도 많이 할 수밖에 없는 게 증여는 최고세율이 50%거든요. 양도세는 80%. 생각해 보면 어차피 내 자식한테 나중에 상속이라든지 물려주는데 어차피 주택수가 부담스럽고요.
종부세가 부담스럽다면 차라리 세대 분리해서 자녀한테 50% 내고 이렇게 세대 분리해서 주택수를 줄이겠다는 분들이 많은데 지금도 많이 늘어나고 있습니다. 그래서 선택의 여지가 없어요. 내년 대선에 어떤 돌파구, 출구전략을 만들어주지 않는다면 증여는 더 늘어날 것으로 예상됩니다.
[앵커]
이 부분도 짚어봐야 될 것 같습니다. 지금 가계부채 문제가 무섭게 증가하고 있는데. 지금 세계 주요 40개국 가운데 국가경제규모 대비 가장 가계부채가 많은 국가로 꼽히고 있습니다. 지금 이 상황 어떻게 진단하고 계십니까?
[김인만]
일단 가계부채 총량만 본다면 우리나라가 진짜 위험한 수준은 아닌데 증가폭이 너무 가팔라요. 지금 증가폭을 보게 된다면 홍콩, 영국, 미국보다도 더 높은 추세를 보이고 있거든요. 최근에 IMF에서도 한국의 가계부채가 증가율이 너무 빠르다고 경고할 정도로 너무 빠른데. 그렇게 될 수밖에 없는 게 부동산하고도 맞물려 있습니다.
굳이 집을 사지 않아도 되는 수요들, 2030세대들은 돈을 더 모아서 5년 후, 10년 후에 주택마련을 해도 되는데 최근에 벼락거지라는 말이 굉장히 유행하잖아요. 가만히 있으면 벼락거지가 될 것 같은 불안감에 너도 나도 집을 사야 되는데 자금이 부족하다 보니까 대출을 많이, 실수요자들이 대출을 많이 받았고요.
코로나라든지 여러 가지 경제상황, 굉장히 자영업자들도 어렵잖아요. 집 있는 분들은 집을 대출 받아서 운영자금으로도 많이 사용하는 분들도 있어서 전체적으로 가계부채가 많이 늘어나고 있는데 정부는 총량규제를 하겠다고 하는데 또 이게 어려운 게 결국에는 주택수도 늘어나고 집을 사는 사람들은 자기 돈을 다 주고 살 수는 없거든요.
결국에는 또 대출을 받아야 되기 때문에 굉장히 어려운 상황에 빠져 있습니다.
[앵커]
어떻게 보면 딜레마적인 상황인데요.
[김인만]
전세자금대출도 문제고요.
[앵커]
그러니까요. 코로나 상황, 거기다 집을 사기 위한 대출을 받아야 되는 상황이기 때문에 가계대출 규모는 늘어날 수밖에 없는 상황으로 보이는데. 어쨌든 금리가 더 인상되면 가계 이자부담은 더 늘어나지 않겠습니까? 그런데 오를 가능성이 거의 확실합니다. 어느 정도 위험한 상황이라고 보면 될까요?
[김인만]
지금도 사실 기준금리 인상보다 가계 대출금리가 더 많이 올랐거든요. 시중 은행에 가보면 고정금리가 5% 이상 요즘 나오더라고요. 그래서 기준금리가 0.75고 이번에 올리면 1%가 되는데. 대출금리는 훨씬 더 많이 올라서 실질적으로 가계부채가 뭐가 위험하냐면 총량이 늘어나는 것도 위험하지만 연체율이나 미상환율 이런 게 더 위험하거든요.
그래서 이런 게 관리가 돼야 되는데 이렇게 기준금리가 올라가게 되면 진짜 위험하게 되죠. 연체율이 올라가게 되고 미상환하는 분들이 늘어나기 때문에 정부도 이런 점을 예의주시해야 되고요. 전세자금도 문제인데 전세대출을 규제하게 되면 결국에는 전세금을 못 올려주게 되면 반전세, 월세로 전환되기 때문에 월세전환 속도도 더 가팔라질 수도 있습니다.
[앵커]
그러면 서민들 부담은 더 커질 수 있겠네요.
[김인만]
서민들 부담은 더 커지게 되죠. 그래서 정부는 규제를 해야 되는데 부작용, 이게 연체율도 늘어나고 서민들 주거환경이 더 나빠질 수도 있기 때문에 굉장히 진퇴양난에 빠져 있습니다.
[앵커]
이게 부동산도 그렇고 부채도 그렇고 출구가 있어야지 나갈 도리가 있을 텐데 답답할 노릇일 것 같습니다. 이런 상황에서 불법 사금융으로 빠지는 대출 수요자들도 있을 것이다, 이런 우려들도 있거든요. 어떤 대책들이 필요하다고 보십니까?
[김인만]
이게 부동산 정책은 실수요자들은 내집마련을 할 수 있게 해 줘야 되고요. 또 다주택자들은 사실 여유자금으로 하는 거야 말릴 수 없겠지만 다주택자들은 규제하는 게 맞는데. 최근에 보면 너무 총량적인 규제에만 얽매이다 보니까 진짜 필요한 분들이 못 받게 되고요.
계약을 하고 잔금까지 기다리고 있는데 그 사이에 대출규제가 들어와서 중도금이나 잔금대출에 어려움을 겪는 분들도 계시거든요. 그런 분들은 또 사금융에 몰릴 수도 있기 때문에 규제를 하는 건 좋겠지만 합리적인 규제가 필요할 것 같아요.
그래서 상황에 따라서 계약을 하신 분들은 해야 되고요. 나올 수 있게 해 주어야 되고. 신규 대출부터는 안 나온다. 신규 계약부터는 안 되겠다고 해서 소급적용보다는 신규 계약 미리 유예를 준 다음에 이렇게 규제하는 것이 합리적인 것 같습니다.
[앵커]
실수요자들 내집마련을 위한 거라면 상황에 따라서 합리적인 판단, 합리적인 대책들이 나와야 된다, 이런 조언까지 해 주셨습니다. 김인만 부동산경제연구소 소장과 함께했습니다. 고맙습니다.
[저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]
■ 출연 : 김인만 / 김인만부동산경제연구소 소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
오늘 국토연구원 부동산시장연구센터의 발표에 따르면 수도권 주택 매매·전세 심리가 큰 폭으로 동반 하락한 것으로 나타났습니다. 금융 당국의 기준금리 인상과 금융권의 대출 규제 영향으로 분석됩니다. 관련 내용, 김인만 부동산경제연구소 소장과 좀 더 자세히 분석해 보겠습니다. 어서 오십시오.
[김인만]
안녕하세요.
[앵커]
안녕하십니까? 집을 살까 이런 매수 심리가 꺾였는지 한번 지표를 보겠습니다. 조금 전에 한국부동산원 10월 전국 주택가격 동향 조사가 발표가 됐는데요. 전국 매매가격지수를 보면 지난달 대비 상승폭이 축소가 됐는데요. 그리고 전국 전세가격지수도 바로 보여주실까요?
전국 전세가격지수를 보면 지난달 대비 전국적으로 봤을 때는 상승폭이 확대됐는데 이걸 수도권으로 보면 또 축소된 이런 모습을 볼 수 있거든요. 이 지표들로 보면 어떤 흐름을 읽을 수 있는 겁니까?
[김인만]
일단 매매부터 살펴보면 매매 같은 경우에는 하락으로 전환되지는 않았습니다. 하락으로 전환되지는 않았는데 상승폭이 굉장히 큰 폭으로 둔화되고 있는 양상을 보이고 있는데 아무래도 기준금리가 지금 인상 추세에 들어갔고요.
11월 25일날 기준금리가 추가 인상될 가능성도 있고 대출규제 굉장히 강하게 들어가고 있죠. 그리고 22일면 종합부동산세 고지서도 받아볼 것 같고. 여러 가지 부담되는 요소들이 굉장히 많고요. 또 주택규제들도 굉장히 심하기 때문에 전반적으로 한마디로 표현하자면 살 사람도 없고 팔 사람도 없다라는 표현을 요즘 많이 하거든요.
[앵커]
팔 사람도 없고 살 사람도 없으면 관망세가 계속 이어진다.
[김인만]
관망으로 계속 유지되는데 집주인들은 호가 이하로 쉽게 팔지는 않겠다. 내년 대선이 있으니까 일단 기다려보자는 심리고요. 매수인들도 추격매수는 하지 않겠다. 변곡점을 지난 것 같다. 좀 지켜보겠다는 입장이기 때문에 팽팽한 줄다리기를 하고 있는데 전체적으로는 이제 하락세를 보이고 있습니다, 심리적으로는.
[앵커]
요즘 주택시장 주인공은 오피스텔이다, 이런 이야기가 나오거든요. 이 부분도 살 사람도 없고 팔 사람도 없는 이런 시장환경에서 나오는 어떤 일종의 풍선효과 아닙니까?
[김인만]
풍선효과라고 볼 수는 있겠죠. 오피스텔은 주택이 아니다 보니까 규제가 하나도 적용이 안 됩니다. 청약통장도 필요가 없고요. 100% 추첨제에 분양권도 전매가 되고 굉장히 규제에서 자유로운데 심리 자체가 완전히 죽지는 않았거든요.
돈을 벌고 싶은 심리는 충분히 있는데 주택은 틈이 없기 때문에 주택이 아닌 오피스텔로 투자수요가 유입되면서 오피스텔은 굉장히 과열양상인데 최근에 과천에 분양한 오피스텔이 1300:1이 나왔거든요.
전용 84 분양가가 16억 원이 넘었는데도 1300:1이 나올 정도로 굉장히 과열야상을 보이고 있습니다.
[앵커]
지금 아파트를 규제하면 연립으로 가고 안 되면 규제를 피하는 오피스텔로 몰린다, 이런 얘기를 지금 해 주셨는데. 1300:1이요? 오피스텔 말고 또 다른 틈새시장으로 몰릴 시장도 있습니까?
[김인만]
최근에는 1억 원 이하, 1억 원 이하도 취득세 중과세에 빠지다 보니까 지방의 1억 원 이하 아파트로 투자수요들이 유입되면서 지방시장을 굉장히 교란시키고 있고요. 빌라 가격들도 많이 올라서 최근에는 빌라 거래량이 아파트 거래량을 추월했습니다, 서울 같은 경우는. 그래서 굉장히 비정상적인 상황이 지속되고 있는데. 당분간은 아파트 시장이 꽉 틀어 막혀 있기 때문에 이런 풍선효과들이 더 생길 것 같습니다.
[앵커]
앞서 기준금리 인상, 대출규제, 종부세도 과세 예정되어 있기 때문에 이런 부분들이 주택 매매 심리를 조금 위축시켰다 이런 말씀을 해 주셨는데. 이런 추세가 앞으로도 계속될 거라고 보십니까?
[김인만]
당분간은 더 지속될 것 같습니다. 종합부동산세 고지서를 받아보게 되면 굉장히 부담을 느낄 것 같고요. 전세는 다른 양상, 소폭 다른 양상을 보이고 있는데. 전국적으로는 떨어지지만 좀 상승폭을 보이고 있고. 서울은 좀 하락세를 보이고 있는데 이게 소급적용이 됐거든요.
계약갱신청구가 되면서 작년부터 소급적용이 돼서 2+2, 거주하던 사람들이 갱신을 안 하고 거주하기 때문에 전체적으로 거래량이 굉장히 줄어들어서 이런 착시효과를 보이고 있는데 실제로 체감효과, 내가 다른 새로운 전세를 구하는 분들은 굉장히 어려움을 호소합니다.
이중가격, 삼중가격. 내가 소급적용된 집들은 예를 들어서 4억이라면 같은 아파트에 새로 입주하는 집들은 6억, 8억씩 이렇게 올라가기 때문에 굉장히 어려움을 호소하는데. 아마 내년 8월에 계약갱신청구가 끝나고 소급적용이 한 번이거든요.
끝나고 물량들이 나오면 내년 8월 이후에는 전세시장이 더 불안해질 가능성도 있을 것 같습니다.
[앵커]
어쨌든 당분간은 매도자와 매수자 사이의 줄다리기가 이어질 것이다. 이렇게 보셨고요. 조금 전에 종부세 고지서 받아보면 부담이 될 것이다 얘기해 주셨는데 22일에 고지서가 발송됩니다.
올해 대상자도 크게 늘고 종부세 규모도 크게 늘 거라고 하는데 어느 정도 규모로 늘 것으로 예상됩니까?
[김인만]
일단 대상자도 늘어나지만 전체적인 전국 통계를 보게 되면 전국적으로 보게 되면 크게 부담스럽지는 않거든요. 대상자 절반 정도가 한 몇 십만 원, 24만 원 정도 수준밖에 안 나오는데 서울, 수도권으로 국한시키다 보면 이게 부담이 굉장히 늘어나거든요.
작년 기준에서 종합부동산세가 3조 6000억 정도 거두어들였는데 올해는 5조 3000억 정도로 예상됩니다. 그래서 2배 정도 부담이 굉장히 늘어나는데 하나 예를 들자면 서울에 아파트 고가아파트 2채 정도 가지고 있다면 작년에 3000~4000만 원 종부세를 냈다면 올해는 7000만 원 정도.
고가 아파트 3주택 정도를 가지고 있다, 강남에 매우 좋은 새 아파트 3채 정도를 가지고 있으면 작년에 한 8000만 원 정도 냈다면 올해는 1억 5000에서 2억 정도 내야 되거든요.
[앵커]
이 정도 내는 비율 굉장히 많은 종부세를 부담해야 되는 비율은 얼마나 됩니까?
[김인만]
이게 비율 자체를 보게 되면 서울만 보게 된다면 최근에 우리 공정시장가입비율이나 공시가격도 현실화가 됐지만 세율 자체를 올렸기 때문에 서울 같은 경우에는 대상자들이 굉장히 많이 늘어났고요. 아마 정부여당도 이 부분을 걱정하는 부분이 있습니다.
왜? 서울 같은 경우에는 너무 대상자가 많이 나왔는데 세부담 상한이라고 해서 원래는 150%, 1.5배까지만 늘려주기로 했는데 2주택자 또는 3주택자 이상이 되는 중과세 대상자들은 200%에서 300%로 늘려줬거든요.
그래서 앞서서 제가 설명드렸듯이 8000만 원 내던 분이 기존 같으면 1억 2000까지만 내도 되겠지만 올해는 2억까지도 낼 수도 있기 때문에 굉장한 혼란을 겪을 것으로 예상됩니다.
[앵커]
이렇게 종부세 폭탄이라고 해도 과언이 아닐 정도인데. 이 정도가 된다고 하면 과연 다주택자들은 집을 시장에 내놓을까 이런 의문이 생기거든요. 어떻습니까?
[김인만]
시장에 지금 매물을 내놓고 싶어 하시는 분들이 굉장히 많습니다. 작년에도 부담스러워했고요. 특히 은퇴하신 분들, 퇴직을 하고 은퇴하신 분들은 고정수익이 없기 때문에 사실 몇 백만 원도 굉장히 부담스러워하거든요. 그래서 이분들은 내놓고 싶어하는데 뭐가 문제가 되느냐면 지금 양도세 중과세가 문제가 됩니다.
종부세만 중과세가 되는 게 아니라 양도세. 종부세도 중과세가 되는데 2주택자면 지방소득세까지 합하면 71%고요. 3주택 이상이면 82.5%입니다. 제가 주변에 많은 다주택자들한테 물어보면 82.5% 내고 팔 생각이 있냐라고 하면 열이면 열이면 못 팔겠다고 합니다.
10억 원 남았는데 8억 2000 세금 내고 내 손에 1억 8000 손에 쥔다고 하면 일단 종부세를 내더라도 종부세가 부담스럽지만 버텨보겠다. 왜? 내년에 대선 있으니까 어떻게 바뀌지 않을까라는 기대감을 가지고 버텨보자는 심리가 굉장히 강하기 때문에 정부에서 바라듯이 지금 시장에 매물이 많이 나오는 효과는 당분간은 부족할 것 같습니다.
[앵커]
종부세 때문에 팔려고 하는데 그럼에도 양도세가 부담이 돼서 버티겠다, 이런 분들이 꽤 많아 보인다는 얘기를 해 주셨는데. 그런데 양도세 중과도 사실 다주택자로 갈수록 중과인 상황 아니겠습니까?
[김인만]
굉장히 부담스럽죠. 이게 1주택자들 같은 경우에는 기본세율 9억에서 최근에 정부에서 12억 원까지는 비과세로 해 주겠다고 하고요. 고령자들, 장기보유자들은 80%까지 공제해 주기 때문에 상대적으로 부담이 좀 덜한데 2주택자들, 71%, 3주택자들은 최고 82.5%까지 중과세가 되기 때문에 이 정도 내고는 사실 팔겠다는 분이 거의 없거든요.
그래서 정부는 지금 주택시장이 꽉 막혀 있고요. 주택이 굉장히 부족하잖아요. 3기 신도시 같은 경우도 2025년 지나서 입주물량이 나오기 때문에 지금부터 2025년 사이에 공급부족을 해결하려면 이런 다주택자들의 매물이 나올 수 있도록 해 줘야 되는데 종합부동산세 취지가 그거거든요.
많이 가지고 있으면 부담스럽잖아, 팔라고 하는데 팔고 싶어도 차마 동업도 5:5인데 이게 8:2거든요. 8:2를 주고는 차마 못 팔겠다는 심리가 강하기 때문에 정부도 이런 점을 감안해서 일시적으로라도 완화를 해 줄 필요는 있을 것 같습니다.
[앵커]
출구를 어느 정도 열어두고 나서 대책들을 세워야 된다는 말씀을 해 주셨는데요. 그렇다면 일단 내년 대선까지는 부동산 시장, 투자를 하는 건 아니더라도 이런 매물을 갖고 있는 사람 입장에서는 어떻게 하는 게 대책이 되겠습니까?
[김인만]
일단 매물을 가지고 있는 사람들은 굉장히 출구전략을 찾고 싶을 거예요. 그래서 아마 대선에 거는 기대가 굉장히 클 겁니다. 출구전략만 만들어준다면 팔겠다는 분들이 굉장히 많거든요. 왜냐하면 기준금리는 미국도 테이퍼링 들어가지 않았습니까?
그래서 기준금리가 올라가고 대출규제 들어가도 변곡점 누구나 느끼고 있습니다. 결국 지금 당장은 아니더라도 2~3년 후 입주물량이 많이 나올 때 되면 주택시장이 분명히 지금과는 다른 약간 침체가 들어갈 가능성도 있다는 건 누구라도 인지하고 있는데 출구를 찾고 싶은데 지금 출구가 막혀 있기 때문에 출구를 만들어준다면 아마 생각 이상으로 매물이 많이 나오면서 주택시장이 안정이 될 가능성이 있습니다.
[앵커]
보유세, 거래세가 둘 다 높다 보니까 최근에 증여가 굉장히 많이 늘고 있다. 작년부터도 나온 얘기인데요. 현재는 상황이 어느 정도입니까?
[김인만]
증여도 많이 했고요. 지금도 많이 할 수밖에 없는 게 증여는 최고세율이 50%거든요. 양도세는 80%. 생각해 보면 어차피 내 자식한테 나중에 상속이라든지 물려주는데 어차피 주택수가 부담스럽고요.
종부세가 부담스럽다면 차라리 세대 분리해서 자녀한테 50% 내고 이렇게 세대 분리해서 주택수를 줄이겠다는 분들이 많은데 지금도 많이 늘어나고 있습니다. 그래서 선택의 여지가 없어요. 내년 대선에 어떤 돌파구, 출구전략을 만들어주지 않는다면 증여는 더 늘어날 것으로 예상됩니다.
[앵커]
이 부분도 짚어봐야 될 것 같습니다. 지금 가계부채 문제가 무섭게 증가하고 있는데. 지금 세계 주요 40개국 가운데 국가경제규모 대비 가장 가계부채가 많은 국가로 꼽히고 있습니다. 지금 이 상황 어떻게 진단하고 계십니까?
[김인만]
일단 가계부채 총량만 본다면 우리나라가 진짜 위험한 수준은 아닌데 증가폭이 너무 가팔라요. 지금 증가폭을 보게 된다면 홍콩, 영국, 미국보다도 더 높은 추세를 보이고 있거든요. 최근에 IMF에서도 한국의 가계부채가 증가율이 너무 빠르다고 경고할 정도로 너무 빠른데. 그렇게 될 수밖에 없는 게 부동산하고도 맞물려 있습니다.
굳이 집을 사지 않아도 되는 수요들, 2030세대들은 돈을 더 모아서 5년 후, 10년 후에 주택마련을 해도 되는데 최근에 벼락거지라는 말이 굉장히 유행하잖아요. 가만히 있으면 벼락거지가 될 것 같은 불안감에 너도 나도 집을 사야 되는데 자금이 부족하다 보니까 대출을 많이, 실수요자들이 대출을 많이 받았고요.
코로나라든지 여러 가지 경제상황, 굉장히 자영업자들도 어렵잖아요. 집 있는 분들은 집을 대출 받아서 운영자금으로도 많이 사용하는 분들도 있어서 전체적으로 가계부채가 많이 늘어나고 있는데 정부는 총량규제를 하겠다고 하는데 또 이게 어려운 게 결국에는 주택수도 늘어나고 집을 사는 사람들은 자기 돈을 다 주고 살 수는 없거든요.
결국에는 또 대출을 받아야 되기 때문에 굉장히 어려운 상황에 빠져 있습니다.
[앵커]
어떻게 보면 딜레마적인 상황인데요.
[김인만]
전세자금대출도 문제고요.
[앵커]
그러니까요. 코로나 상황, 거기다 집을 사기 위한 대출을 받아야 되는 상황이기 때문에 가계대출 규모는 늘어날 수밖에 없는 상황으로 보이는데. 어쨌든 금리가 더 인상되면 가계 이자부담은 더 늘어나지 않겠습니까? 그런데 오를 가능성이 거의 확실합니다. 어느 정도 위험한 상황이라고 보면 될까요?
[김인만]
지금도 사실 기준금리 인상보다 가계 대출금리가 더 많이 올랐거든요. 시중 은행에 가보면 고정금리가 5% 이상 요즘 나오더라고요. 그래서 기준금리가 0.75고 이번에 올리면 1%가 되는데. 대출금리는 훨씬 더 많이 올라서 실질적으로 가계부채가 뭐가 위험하냐면 총량이 늘어나는 것도 위험하지만 연체율이나 미상환율 이런 게 더 위험하거든요.
그래서 이런 게 관리가 돼야 되는데 이렇게 기준금리가 올라가게 되면 진짜 위험하게 되죠. 연체율이 올라가게 되고 미상환하는 분들이 늘어나기 때문에 정부도 이런 점을 예의주시해야 되고요. 전세자금도 문제인데 전세대출을 규제하게 되면 결국에는 전세금을 못 올려주게 되면 반전세, 월세로 전환되기 때문에 월세전환 속도도 더 가팔라질 수도 있습니다.
[앵커]
그러면 서민들 부담은 더 커질 수 있겠네요.
[김인만]
서민들 부담은 더 커지게 되죠. 그래서 정부는 규제를 해야 되는데 부작용, 이게 연체율도 늘어나고 서민들 주거환경이 더 나빠질 수도 있기 때문에 굉장히 진퇴양난에 빠져 있습니다.
[앵커]
이게 부동산도 그렇고 부채도 그렇고 출구가 있어야지 나갈 도리가 있을 텐데 답답할 노릇일 것 같습니다. 이런 상황에서 불법 사금융으로 빠지는 대출 수요자들도 있을 것이다, 이런 우려들도 있거든요. 어떤 대책들이 필요하다고 보십니까?
[김인만]
이게 부동산 정책은 실수요자들은 내집마련을 할 수 있게 해 줘야 되고요. 또 다주택자들은 사실 여유자금으로 하는 거야 말릴 수 없겠지만 다주택자들은 규제하는 게 맞는데. 최근에 보면 너무 총량적인 규제에만 얽매이다 보니까 진짜 필요한 분들이 못 받게 되고요.
계약을 하고 잔금까지 기다리고 있는데 그 사이에 대출규제가 들어와서 중도금이나 잔금대출에 어려움을 겪는 분들도 계시거든요. 그런 분들은 또 사금융에 몰릴 수도 있기 때문에 규제를 하는 건 좋겠지만 합리적인 규제가 필요할 것 같아요.
그래서 상황에 따라서 계약을 하신 분들은 해야 되고요. 나올 수 있게 해 주어야 되고. 신규 대출부터는 안 나온다. 신규 계약부터는 안 되겠다고 해서 소급적용보다는 신규 계약 미리 유예를 준 다음에 이렇게 규제하는 것이 합리적인 것 같습니다.
[앵커]
실수요자들 내집마련을 위한 거라면 상황에 따라서 합리적인 판단, 합리적인 대책들이 나와야 된다, 이런 조언까지 해 주셨습니다. 김인만 부동산경제연구소 소장과 함께했습니다. 고맙습니다.
[저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]