[생생경제] 서울 아파트 매매수급지수 7주째 상승, 규제 완화 기대감

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)
■ 진행 : 전진영 PD
■ 방송일 : 2022년 4월 22일 (금요일)
■ 대담 : 조태현 YTN 경제부 기자
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 서울 아파트 매매수급지수 7주째 상승, 규제 완화 기대감

-아파트 분양은 늘어나는데 오피스텔 공급은 '뚝'
-서울 아파트 매매수급지수 91.4로 7주 연속 회복세
-재건축 규제완화 기대감...용산구, 서초구 등 집값 상승


◇ 전진영 PD(이하 전진영)> 이 시간은 <조프로 경제팁이...>시간입니다. YTN 경제부 조태현 기자 연결돼 있습니다. 안녕하세요.

◆ 조태현 YTN 경제부 기자(이하 조태현)> 네 안녕하세요.

◇ 전진영> 어제 넷플릭스 주가가 폭락했다는 소식 전해드렸었는데, 이 넷플릭스를 기초 자산으로 하는 ELS가 원금 손실 구간에 들어섰다고 하는데요.

◆ 조태현> 국내에도 넷플릭스를 기초 자산으로 하는 주가연계증권, ELS 상품이 있습니다. 어제 전해드린 소식인데 넷플릭스가 가입자 감소의 영향으로 주가 폭락. 간밤에도 3.5% 넘게 추가로 하락했습니다. 이러면서 ELS 상품도 속속 원금 손실 구간, 그러니까 녹인 구간에 진입하기 시작했습니다. NH투자증권은 넷플릭스가 기초자산인 12개 ELS 상품이 원금 손실 기준선을 밑돌았다고 투자자에게 공시했습니다. 지난해 11월에 발행한 3년 만기 상품을 보면 넷플릭스와 엔비디아가 기초자산인데, 넷플릭스의 원금 손실 기준선이 307.1745달러였습니다. 최초 기준가격은 682.61달러로 넷플릭스 역대 최고사 수준입니다. 그런데 지금 주가가 218달러 수준. 손실이 불가피한 상황입니다. 국내에서 판매하는 ELS는 대부분 3년 투자기간에 6개월 단위로 평가해서 어느 정도 선 이상이면 수익을 지급하는 구조입니다. 넷플릭스 기반 ELS 상품의 만기가 대부분 2024년 이후가 바로 손실이 확정되진 않는데, 이 원금 손실 기준선이 설
정된 상품은 일단 이 구간에 진입하면 최초 기준가격의 90%가량 회복하지 못하면 손해를 보게 될 가능성이 커집니다. 지금 상황을 봤을 때 역대 최고 추가를 회복할 수 있을지 의문이 드는 상황인데요. 투자자의 피해 가능성이 커보입니다.

◇ 전진영> 다음은 부동산 소식 알아보죠. 지난 1분기에 아파트 분양은 늘어났지만, 청약은 줄었다고 하는데요.

◆ 조태현> 지난 1분기에 전국 아파트 분양 물량이 8만 2천여 가구였습니다. 지난해 1분기에는 5만여 가구였으니까 62% 가까이 증가했습니다. 지난해 말에 예정됐던 물량이 미뤄지고, 공공과 민간분양의 사전청약까지 맞물리면서 분양 물량 자체는 증가한 것인데요. 지난해까지 분양이나 준공 물량 같은 게 부족해서 공급 부족 불안감이 컸는데, 규제 개선 기대감까지 겹치면서 확실히 개선되는 분위기입니다. 그런데 청약자는 오히려 줄었습니다. 1분기 일반분양 청약자는 41만여 명이었고, 지난해 55만 8천여 명에서 26% 넘게 감소했습니다. 상당히 많이 줄었는데, 일단 금융규제가 큰 영향을 미친 것으로 보입니다. 올해부터 차주 단위별로 총부채원리금상환비율, DSR 규제가 강화됐습니다. 또, 기준금리를 잇따라 올리면서 이자 부담이 커졌고, 집을 현금으로 사는 사람은 없으니까 주택을 살때 금융비용이 커졌다고 볼 수 있습니다. 이후로도 아파트 일반분양은 활기를 띌 전망입니다. 이번 달부터 오는 6월까지 전국 아파트 일반 분양물량은 7만여 가구이고, 지난해 같은 기간보다 28%가량 늘어난 수준입니다.

◇ 전진영> 아파트에 대한 규제가 강해지면서 대안으로 오피스텔을 찾는 수요가 적지 않았는데, 오피스텔은 공급은 줄어들 전망이라고 하는데요.

◆ 조태현> 아파트 공급이 부족해지고, 규제도 강해지니까 대안으로 오피스텔을 찾는 수요가 늘었습니다. 두 가지 수요일텐데 하나는 실 거주용, 하나는 투자입니다. 오피스텔은 아파트보다 기본적으로 상대적으로 청약이나 대출, 세금 규제 같은 곳에서 자유로운 편이데요. 청약에서도 통장이 필요 없고 100% 추첨으로 당첨자를 선정합니다. 거주지 제한 요건도 없고, 주택 소유 여부와도 관계없이 만 19살 이상이면 누구나 청약 가능합니다. 청약할 때 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않아 다주택자도 청약할 수 있습니다. 규제가 필요하긴 하지만 도입에는 신중한 검토가 필요한 게 이런 부분입니다. 문재인 정부의 부동산 규제가 대부분 즉흥적이고, 시장에 미칠 영향을 제대로 검토하지 않은 측면이 강하다보니 풍선효과를 불러온 경우가 상당히 많았는데, 아파트에 대한 규제도 비슷한 측면이 있습니다. 그런데 이 오피스텔 분양이 올해 상당히 줄어들 전망입니다. 대략 3만 6천여 실인데, 1년 전보다 36%나 감소하는 수준. 2010년 이후 12년 만에 가장 적은 수준입니다. 서울만 따지면 4천여 실로, 1년 전보다 54%나 급감이 전망됩니다. 이게 13년 만에 가장 적은 물량입니다. 물량이 줄어드는데다가 고강도 주택 규제가 이어지면서 수익형 부동산으로 수요 쏠림 현상이 이어질 가능성이 큰 상황이라 올해도 오피스텔 시장의 인기는 여전할 전망입니다. 물량이 줄었으니까 청약 경쟁률도 높아졌겠지, 올해 1분기 전국 오피스텔 청약 경쟁률은 10대 1이었는데, 이게 1년 전 4대 1보다 두 배 넘게 높았습니다.

◇ 전진영> 부동산 시장에는 변화가 감지되는데요. 서울 아파트를 둘러싼 매수심리가 회복세를 이어가고 있다고요.

◆ 조태현> 이번 주 아파트값 동향을 보면 일단 전반적인 분위기는 관망세였음. 전국은 보합, 수도권은 약보합, 지방은 강보합세가 그대로 유지됐습니다. 그런데 지역별로는 다소 다른 부분이 있습니다. 대통령실 이전 호재가 있는 용산구가 오름세를 유지하고 있고, 재건축 이슈가 있는 서초구와 강남구도 0.03%씩 상승했습니다. 분당신도시가 있는 성남 분당구와 일산신도시가 위치한 고양시도 0.02%씩 올라서 오름폭이 약간 커진 분위기입니다. 전반적으로 재건축 규제 완화 기대감이 상당부분 영향을 미친 것으로 풀이됩니다. 전반적인 매수 심리도 오르는 흐름입니다. 이번 주 서울 아파트 매매수급지수는 91.4로 7주 연속 회복세입니다. 올해 1월 이후로 가장 높았는데요. 여전히 기준치인 100을 밑돌고는 있지만, 점차 집을 사려는 사람과 팔려는 사람의 격차는 줄어들고 있습니다. 일단 시장 전반이 다시 들썩일 가능성은 크지 않아 보입니다. 인수위에서도 부동산 정책의 속도 조절을 시사했고, 각종 규제도 여전히 살아있는 상황입니다. 다만 재건축 단지 같은 일부 지역을 중심으로 가격이 상승할 여지가 크니, 신중하게 접근해야 할 것으로 보입니다.

◇ 전진영> 마지막으로 오늘 조프로 경제팁... 뭔가요?

◆ 조태현> 파생상품이 있는 목적 가운데 하나는 위험회피. 그렇다고 파생상품에 투자했을 때 위험이 없다는 건 당연히 아닙니다. 기초자산이 무엇이고, 어떤 방식을 적용하냐에 따라 수없이 많은 파생상품이 만들어집니다. 기초자산이 무엇이고, 그 자산의 가치가 무엇인지, 상품의 구조는 어떻게 되는지 꼼꼼하게 따져보지 않고 묻지마식, 따라하기식 투자를 한다면 대단히 위험한 투자가 됩니다. '아는 만큼 보인다'

◇ 전진영> 네 오늘 말씀 감사합니다.

YTN 장정우 (jwjang@ytnradio.kr)