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■ 진행 : 안보라 앵커
■ 출연 : 엄정숙 변호사
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스라이브] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
깡통깡통 하는데,뉴스라이더 함께하시면 피해를 줄일 수 있습니다. 저희가 구체적인 사례를 중심으로피해 예방법, 대처법, 모두 알아볼게요. 엄정숙 변호사 모셨습니다.
어서 오십시오. YTN 스튜디오는 처음이시라고.
[엄정숙]
네, 사실 너무 떨려서. 그런데 잘해 보도록 하겠습니다.
[앵커]
심호흡 좀 하시고. 이게 방송 보시는 분들 중에 아, 나 지금 전세 계약해야 되는데. 혹은 전세 계약하고 나서 이 점이 불안한데라고 생각하시는 분들이 아마 있으실 거예요. 저희 방송 함께하시면서 쉽게 설명을 해 드릴 테니까 집중해 주시면 좋겠습니다. 일단 깡통전세가 위험하다 위험하다 언론에서 하도 많이 떠들잖아요. 어떤 점이 위험한 겁니까?
[엄정숙]
사실 깡통이라는 말 자체로 깡통인 거죠. 속에 내용이 아무것도 없다, 이런 내용이에요.
[앵커]
속 빈 강정이다?
[엄정숙]
그렇죠. 대출금과 전세보증금만으로 소유권자가 된 집을 깡통전세라고 하고 있습니다.
[앵커]
보통 매매가에서 매매가가 이 정도가 있으면 전세가가 한 80% 정도 오면 그 이상부터 깡통전세라고 얘기를 하는데 주택 유형도 아파트도 있고 빌라도 있고 여러 가지가 있는데 특히나 깡통전세 위험성이 높은 주택 유형이 빌라, 오피스텔이라고 하더라고요.
[엄정숙]
그렇습니다. 사실 최근에는 빌라의 사고 유형이 상당히 높게 나오고 있고요. 어차피 아파트는 국민은행 같은 데서도 시세 자료가 명확하게 나오고 있기 때문에 일반인들도 시세 정보를 확인하기가 쉽죠. 그런데 빌라 같은 경우, 특히 신축 빌라의 경우에는 그 정보가 없습니다. 그러다 보니까 가격 정보가 얼마인지 일반인들은 잘 판단하기가 어려워서, 그렇게 되면 깡통전세 위험이 상당히 높아지는 것이죠. 그래서 국토부 자료를 봐도 수도권 지역 네 곳 중에 한 곳이 깡통전세 위험이 있는 것으로 나타나고 있고요. 그래서 특히 신축된 빌라, 아까도 말씀드린 것처럼 소형 오피스텔이 위험이 상당히 높다, 이렇게 나오고 있습니다.
[앵커]
신축 빌라. 그러니까 아파트 같은 경우에는 KB시세가 있는데 신축 빌라의 경우는 저도 시세를 어떻게 조회를 해야 되나 궁금하긴 하더라고요. 신축 빌라 시세는 어떻게?
[엄정숙]
사실은 현장 확인을 할 수밖에 없고요.
[앵커]
현장 확인이라는 게 현장 부동산을 여러 군데?
[엄정숙]
네, 인장 활동 이렇게 말도 하는데 공인중개사분 같은 경우에는 주변 시세와 비교하는 방식인 것이죠. 그러니까 말 그대로 일반인들은 사실상 그 시세를 정확하게 파악하기는 어렵다고 할 수 있습니다.
[앵커]
그렇군요. 부동산도 여러 군데 다녀보면서 시세를 파악하는 게 무엇보다 중요할 것 같네요.
[엄정숙]
그렇습니다.
[앵커]
오피스텔도 마찬가지입니까?
[엄정숙]
오피스텔도 마찬가지로 시세가 공시되어 있는 것을 확인하기는 어렵습니다.
[앵커]
그렇군요. 피해 유형 연령대를 보니까 특히나 2030 젊은 층에서 피해 사례가 많이 발생했다고 하는데 다른 이유가 있을까요?
[엄정숙]
아무래도 2030 세대는 사회적 경험이 아무래도 없다 보니까 사회 진출해서 첫 계약을 하는 케이스가 많을 거예요. 그러다 보니까 시세 파악이라든지 또 이 물건이 위험한지 아닌지, 또 계약하는 당사자가 정확한 상대방이 맞는지 이런 부분을 확인하는 것에 있어서 아무래도 경험의 부족으로 인해서, 그렇다고 볼 수도 있고요. 또 사기가 많이 발생하는 유형이 아주 고액의 임대차 관계이기보다는 중저가의 임대차 관계에서 많이 발생하기도 하니까요. 그러다 보니까 2030 세대가 타깃이 되는 것으로 보여집니다.
[앵커]
고액보다는 중저가에서, 그러니까 중저가는 사실 사회적 약자층에 해당하는 분들이 많이 있을 것 같고.
[엄정숙]
그렇죠. 아무래도 고액인 경우라고 하면 아까 말씀드린 것처럼 아파트라든지 시세 확인이 분명히 잘되는 곳일 테고요. 중저가면 소형 오피스텔, 빌라 이런 경우가 많으니까 결국 그런 게 다 합산이 돼서 2030 세대가 타깃이 되는 경우가 많죠.
[앵커]
구체적인 사례를 알고 싶은데 이게 사회 초년생일수록, 사회적 약자일수록, 처음으로 직장을 구하는 사람들, 혹은 대학교 근처에서 하는 원룸 세입자 이런 분들이 피해를 당하기 쉽다는 거잖아요. 구체적으로 전세 사기를 어떻게 당한다는 겁니까?
[엄정숙]
전세 사기 유형을 세 가지 정도로 분류해볼 수 있는데요. 이중계약을 하는 케이스입니다. 그러니까 임차인이 집주인으로 가장해서 자기가 마치 집주인인 것처럼 행세를 해서 새로운 세입자와 전세계약을 체결해서 보증금을 사실상 떼먹는 것이죠.
[앵커]
나도 세입자인데 내가 집주인인 것처럼 또 다른 세입자에게 전세금을 받는다는 거예요?
[엄정숙]
네, 그렇게 해서 사실 그게 사기의 전형적인 유형인 것이고요. 또 아니면 집주인의 대리인이, 그러니까 세입자가 그렇게 이중계약을 할 수도 있지만 대리인이. 대리인이면 대리인의 역할만 해야 되는 것인데 본인이 마치 집주인인 것처럼 행세를 해서 계약을 하고 보증금을 받아서 중간에서 착복하는 것이죠. 횡령 내지는 사기가 성립되는 것이고요. 다음 유형으로는 저가의 매물을 중복 계약하는 그런 문제도 있습니다.
[앵커]
그건 뭔가요?
[엄정숙]
시세보다 보통 일반의 시세라는 것이 있을 텐데 그 시세보다 저가의 매물이다, 이런 방식으로 유인을 하게 되는 것이죠. 그러면 집 구하기 어려운 세입자 입장에서는 저가라고 하니까.
[앵커]
시세보다 싸니까, 친구가 구한 것보다 더 저렴하니까.
[엄정숙]
그러니까 혹하는 마음에 계약을 쉽게 할 수 있는 거죠. 이런 방식으로 1명의 세입자와 계약한것이 아니라 여러 명의 세입자와 중복해서 계약을 하는 것이죠.
[앵커]
궁금한 게 중복 계약하면 곧 들통이 나는 계약 아닙니까?
[엄정숙]
네, 그렇게 되지만 그럼에도 계약을 체결하고 돈을 지급하는 즉시 그 계약을 체결을 주도했던 업자 내지는 당사자들은 사라지고 없는 것이죠. 그러니까 도주를 한다든지 연락 두절. 그래서 찾아내지 못하게 되고 이런 방식으로. 매물가액을 저가로 다운시킨 다음에 중복해서 여러 세입자들을 받아서 돈을 만들어내는 그런 식의 사기 방법이 있고요.
[앵커]
그러니까 계약금을 들고 도망가는 거예요?
[엄정숙]
도망가는 거죠.
[앵커]
그러면 우리가 집을 구할 때 내가 알아본 시세보다 현저하게 싸다라고 하면 일단 의심을 하고 봐야 되는 게 중요하겠네요?
[엄정숙]
네, 그렇습니다. 쉽게 싸는 이유만으로 계약을 쉽게 체결해서는 안 되고 충분히 사전 정보를 주변 시세와 맞는지, 싼 이유는 무엇인지에 대해서 충분히 확인을 하고 계약을 할 필요가 있겠습니다.
[앵커]
그런데 보통 이런 계약을 할 때는 부동산을 믿고 하잖아요. 왜냐하면 공인중개사 자격증이 있으니까. 그런데 여기에도 불법이 있을 수 있다면서요?
[엄정숙]
그렇습니다. 사실 우리나라의 공인중개사분들은 사실 저도 중개사 자격증이 있고요. 그래서 상당히 많은.
[앵커]
똑똑하십니다. 변호사신데 자격증까지.
[엄정숙]
그렇지는 않고 제가 말씀드리려는 건 많은 분들이 중개사 자격증을 가지고 계시다는 거죠. 그러다 보니까 거의 국민의 절반이 다 중개사 자격증을 가지고 있을 것이다라고 할 정도로 많이 가지고 있습니다. 그러다 보니까 불법적인 유형의 중개사 사무소들이 많이 나타나고 있습니다.
[앵커]
불법 유형이라는 게 어떤 건가요?
[엄정숙]
중개사가 명의만 자기 중개사 자격증을 올려놓고 실제로 일하시는 분들은 다 무자격자들이 일을 하고 있는 그런 식의, 근무를 대개 그렇게 크게 하는 것이죠. 그래서 자격증 없는 자가 그렇게 일선에서 일을 하다 보면 마치 중개사 자격증이 있는 것처럼 개인들을 속이게 되는 것이고 그러다 보면 그런 방식으로 불법 중개업이 성행하는 그런 식의 유형으로. 그러다 보면 그 사무실 측에서는 임대인하고 결탁해서 시세를 같이 속이는 방식인 거죠.
그러면 세입자들은 중개사 말을 믿을 수밖에 없고, 그러다 보면 시세 평가를 할 때 상당히 부풀려진 시세를 평가하다 보니 나중에 돌려받을 때는 전세가가 매매가를 훨씬 웃도는 식의 계약을 하게 되는 그런 위험에 빠질 가능성이 상당히 많은 현실인 거죠.
[앵커]
시세 조종이나 교란의 가능성도 있다는 점을 짚어주셨고. 그러면 계약하기 전에 내가 찾은 부동산이 공인중개사 자격증이 실제로 있는 분이 맞는지를 일단은 확인을 하는 게 중요하다.
[엄정숙]
그것도 확인하실 필요가 있겠습니다.
[앵커]
이런 부분 짚어주셨고 저희가 앞서 예방법과 대처법을 알려드린다고 말씀드렸거든요. 이제는 구체적으로 어떻게 예방을 해야 되는지를 볼게요. 집 계약을 앞두고 있습니다. 계약하기 전, 계약하고 난 후. 이렇게 나눠서 전후에 어떤 걸 챙기면 좋은지 알아볼게요. 일단 계약하기 전부터.
[엄정숙]
사실상 다 기본에서 나온다고 하잖아요. 이 문제도 사실 어려운 문제는 아닙니다. 기본만 잘 지키시면 되는데 계약하기 전에는 등기부 등본을 분명히 확인하셔야 되고 소유권자인지 또 등기부상에 선순위 채권이 얼마나 있는지, 그래서 내 보증금이 후순위일지, 선순위일지를 체크해 보시고 선순위 근저당권이 있더라도 안전한 금액인 것인지, 지나치게 과다하게 높은 선순위 금액이 있다면 또 제가 내야 될 보증금액을 많이 줄이는 게 맞겠죠. 이런 방식으로 등기부등본을 분명히 확인하시고 또 건축물 대장도 확인해보셔야 됩니다.
그래서 건축물대장에 위반 건축물인지 아닌지 표기가 되는 부분도 있기 때문에 그런 부분에 따라서 여러 가지 문제가 발생할 수 있으니까 확인하는 게 필요하고요. 또 최근에는 국세를 체납하는 임대인들도 상당히 많으니까 납세증명서를 확인하는 방식으로 임대인의 신용에 문제가 없는지도 분명히 확인하셔야 될 것이고요. 또 계약 체결하기 전에 신분증, 집주인이 진정한 집주인이 맞는지 신분증을 가지고 진위 여부를 확인해 보실 필요가 있을 것 같습니다.
[앵커]
일단 부동산을 통해서 아무래도 그런 부분을 부탁드리려고 저희가 수수료를 드리는 거니까. 납세 증명서 같은 것을 부동산을 통해서 요구를 하면 될 것 같고 등기부 등본을 확인하는 것은 정말 중요하네요. 이중계약이나 대리인 계약에 대한 피해를 예방할 수 있는 방법인 것 같고 앞서 말씀하신 건축물 대장을 확인해야 전세자금 대출을 받을 때 문제가 없거든요. 그래서 위반이나 불법 건축물이 있는지 없는지 건축물대장까지 꼭 떼보셔라 이런 조언을 해 주셨습니다. 그러면 집 계약 후에는 우리가 또 뭘 챙겨야 됩니까?
[엄정숙]
계약을 하시고 나면 반드시 확정일자를 받으셔야 되고요. 그리고 주민센터에 가셔서 주민등록주소지를 이전하셔야 됩니다. 이 두 가지를 반드시 하셔야 대항력이 부여됩니다.
[앵커]
잠깐만요. 확정일자를 받는다는 게 내가 잔금 치르고 나서 들어가면 전입신고를 하잖아요. 그러면 자연스럽게 되는데 그거 하기 전에 계약하자마자 확정일자를 받을 수가 있는 건가요?
[엄정숙]
네, 계약서에 시간은 상관이 없죠. 전입신고를 한 뒤에라도 되도록 빠른 시간 내에 확정일자라고 해서 주민센터에서도 해 주는 것으로 알고 있고요. 계약서에 확정일자를 받으러 왔습니다 하면 도장이 찍히는 거예요. 그래서 이 계약 건은 언제 확정이 되었다, 이런 날짜를 부여받는 것 같은데 그 날짜를 기준으로 전입신고를 한 다음 날 대항력이 부여되도록 되어 있습니다.
[앵커]
보증보험도 있던데요.
[엄정숙]
그리고 다음에 최근에 신설된 제도가 있는데 전월세 신고 제도. 그러니까 전월세 신고 제도라고 해서 계약을 한 날로부터 과거에는 매매계약 건만 했었는데 이제는 전월세 계약을 했을 경우에도 30일 이내에는 내가 전세계약을 했다, 월세계약을 했다, 이렇게 해서 30일 이내에 신고를 하도록 돼 있습니다. 그리고 계약일로부터 5개월 이내에 임대보증보험을 가입을 하실 수 있다면 5개월 이내에 하도록 되어 있습니다.
[앵커]
반드시 5개월 이내에 보증보험에 가입해야 된다라는 점 꼭 기억해 두시면 좋을 것 같고요. 끝으로 대처법, 전세사기인 걸 뒤늦게 알았습니다. 그러면 세입자 입장에서 어떤 식으로 대처를 하는 게 좋을까요?
[엄정숙]
어쨌든 형사고소를 할 수 있는 거죠. 그래서 신병을 확보할 수 있는 강력하기도 하고. 그래서 임대인을 전세사기로 고소해 볼 수도 있는데요. 문제는 사기로 과연 유죄까지 나올 것인 지가 사실은 불분명합니다. 임대인 입장에서는 갭투자를 당연히 시세가 오를 줄 알고 자기는 그렇게 판단했다, 이런 식으로 넘어가면 혐의점이 무혐의라고 나올 가능성도 있죠.
그래서 결국은 전세금 반환 소송을 진행해야 되는 겁니다. 그러니까 민사소송이고 전세금 반환 소송을 통해서 내 채권을 법원에 확정된 판결로 받는 것이라서 이렇게 받아둬야 당장은 해소되지 않더라도 그러니까 시효가 10년이 되는 거니까요. 10년이 되면 시효 연장 판결을 받을 수도 있고, 그래서 받을 수 있을 때까지 법원에 확정된 집행 권원을 반드시 확보해 두시는 게 필요하다고 하겠습니다.
[앵커]
알겠습니다. 여기까지 듣도록 하겠습니다. 이 방송 다시 보고 싶으신 분들은 YTN 유튜브 들어가서 YTN 뉴스라이더 치시면 다시 보기가 뜨거든요. 그것 다시 보시면서 저희가 주의해야 될 점 다시 한 번 체크해 보시면 좋을 것 같아요.
지금까지 엄정숙 변호사였습니다. 잘 들었습니다.
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■ 출연 : 엄정숙 변호사
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스라이브] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
깡통깡통 하는데,뉴스라이더 함께하시면 피해를 줄일 수 있습니다. 저희가 구체적인 사례를 중심으로피해 예방법, 대처법, 모두 알아볼게요. 엄정숙 변호사 모셨습니다.
어서 오십시오. YTN 스튜디오는 처음이시라고.
[엄정숙]
네, 사실 너무 떨려서. 그런데 잘해 보도록 하겠습니다.
[앵커]
심호흡 좀 하시고. 이게 방송 보시는 분들 중에 아, 나 지금 전세 계약해야 되는데. 혹은 전세 계약하고 나서 이 점이 불안한데라고 생각하시는 분들이 아마 있으실 거예요. 저희 방송 함께하시면서 쉽게 설명을 해 드릴 테니까 집중해 주시면 좋겠습니다. 일단 깡통전세가 위험하다 위험하다 언론에서 하도 많이 떠들잖아요. 어떤 점이 위험한 겁니까?
[엄정숙]
사실 깡통이라는 말 자체로 깡통인 거죠. 속에 내용이 아무것도 없다, 이런 내용이에요.
[앵커]
속 빈 강정이다?
[엄정숙]
그렇죠. 대출금과 전세보증금만으로 소유권자가 된 집을 깡통전세라고 하고 있습니다.
[앵커]
보통 매매가에서 매매가가 이 정도가 있으면 전세가가 한 80% 정도 오면 그 이상부터 깡통전세라고 얘기를 하는데 주택 유형도 아파트도 있고 빌라도 있고 여러 가지가 있는데 특히나 깡통전세 위험성이 높은 주택 유형이 빌라, 오피스텔이라고 하더라고요.
[엄정숙]
그렇습니다. 사실 최근에는 빌라의 사고 유형이 상당히 높게 나오고 있고요. 어차피 아파트는 국민은행 같은 데서도 시세 자료가 명확하게 나오고 있기 때문에 일반인들도 시세 정보를 확인하기가 쉽죠. 그런데 빌라 같은 경우, 특히 신축 빌라의 경우에는 그 정보가 없습니다. 그러다 보니까 가격 정보가 얼마인지 일반인들은 잘 판단하기가 어려워서, 그렇게 되면 깡통전세 위험이 상당히 높아지는 것이죠. 그래서 국토부 자료를 봐도 수도권 지역 네 곳 중에 한 곳이 깡통전세 위험이 있는 것으로 나타나고 있고요. 그래서 특히 신축된 빌라, 아까도 말씀드린 것처럼 소형 오피스텔이 위험이 상당히 높다, 이렇게 나오고 있습니다.
[앵커]
신축 빌라. 그러니까 아파트 같은 경우에는 KB시세가 있는데 신축 빌라의 경우는 저도 시세를 어떻게 조회를 해야 되나 궁금하긴 하더라고요. 신축 빌라 시세는 어떻게?
[엄정숙]
사실은 현장 확인을 할 수밖에 없고요.
[앵커]
현장 확인이라는 게 현장 부동산을 여러 군데?
[엄정숙]
네, 인장 활동 이렇게 말도 하는데 공인중개사분 같은 경우에는 주변 시세와 비교하는 방식인 것이죠. 그러니까 말 그대로 일반인들은 사실상 그 시세를 정확하게 파악하기는 어렵다고 할 수 있습니다.
[앵커]
그렇군요. 부동산도 여러 군데 다녀보면서 시세를 파악하는 게 무엇보다 중요할 것 같네요.
[엄정숙]
그렇습니다.
[앵커]
오피스텔도 마찬가지입니까?
[엄정숙]
오피스텔도 마찬가지로 시세가 공시되어 있는 것을 확인하기는 어렵습니다.
[앵커]
그렇군요. 피해 유형 연령대를 보니까 특히나 2030 젊은 층에서 피해 사례가 많이 발생했다고 하는데 다른 이유가 있을까요?
[엄정숙]
아무래도 2030 세대는 사회적 경험이 아무래도 없다 보니까 사회 진출해서 첫 계약을 하는 케이스가 많을 거예요. 그러다 보니까 시세 파악이라든지 또 이 물건이 위험한지 아닌지, 또 계약하는 당사자가 정확한 상대방이 맞는지 이런 부분을 확인하는 것에 있어서 아무래도 경험의 부족으로 인해서, 그렇다고 볼 수도 있고요. 또 사기가 많이 발생하는 유형이 아주 고액의 임대차 관계이기보다는 중저가의 임대차 관계에서 많이 발생하기도 하니까요. 그러다 보니까 2030 세대가 타깃이 되는 것으로 보여집니다.
[앵커]
고액보다는 중저가에서, 그러니까 중저가는 사실 사회적 약자층에 해당하는 분들이 많이 있을 것 같고.
[엄정숙]
그렇죠. 아무래도 고액인 경우라고 하면 아까 말씀드린 것처럼 아파트라든지 시세 확인이 분명히 잘되는 곳일 테고요. 중저가면 소형 오피스텔, 빌라 이런 경우가 많으니까 결국 그런 게 다 합산이 돼서 2030 세대가 타깃이 되는 경우가 많죠.
[앵커]
구체적인 사례를 알고 싶은데 이게 사회 초년생일수록, 사회적 약자일수록, 처음으로 직장을 구하는 사람들, 혹은 대학교 근처에서 하는 원룸 세입자 이런 분들이 피해를 당하기 쉽다는 거잖아요. 구체적으로 전세 사기를 어떻게 당한다는 겁니까?
[엄정숙]
전세 사기 유형을 세 가지 정도로 분류해볼 수 있는데요. 이중계약을 하는 케이스입니다. 그러니까 임차인이 집주인으로 가장해서 자기가 마치 집주인인 것처럼 행세를 해서 새로운 세입자와 전세계약을 체결해서 보증금을 사실상 떼먹는 것이죠.
[앵커]
나도 세입자인데 내가 집주인인 것처럼 또 다른 세입자에게 전세금을 받는다는 거예요?
[엄정숙]
네, 그렇게 해서 사실 그게 사기의 전형적인 유형인 것이고요. 또 아니면 집주인의 대리인이, 그러니까 세입자가 그렇게 이중계약을 할 수도 있지만 대리인이. 대리인이면 대리인의 역할만 해야 되는 것인데 본인이 마치 집주인인 것처럼 행세를 해서 계약을 하고 보증금을 받아서 중간에서 착복하는 것이죠. 횡령 내지는 사기가 성립되는 것이고요. 다음 유형으로는 저가의 매물을 중복 계약하는 그런 문제도 있습니다.
[앵커]
그건 뭔가요?
[엄정숙]
시세보다 보통 일반의 시세라는 것이 있을 텐데 그 시세보다 저가의 매물이다, 이런 방식으로 유인을 하게 되는 것이죠. 그러면 집 구하기 어려운 세입자 입장에서는 저가라고 하니까.
[앵커]
시세보다 싸니까, 친구가 구한 것보다 더 저렴하니까.
[엄정숙]
그러니까 혹하는 마음에 계약을 쉽게 할 수 있는 거죠. 이런 방식으로 1명의 세입자와 계약한것이 아니라 여러 명의 세입자와 중복해서 계약을 하는 것이죠.
[앵커]
궁금한 게 중복 계약하면 곧 들통이 나는 계약 아닙니까?
[엄정숙]
네, 그렇게 되지만 그럼에도 계약을 체결하고 돈을 지급하는 즉시 그 계약을 체결을 주도했던 업자 내지는 당사자들은 사라지고 없는 것이죠. 그러니까 도주를 한다든지 연락 두절. 그래서 찾아내지 못하게 되고 이런 방식으로. 매물가액을 저가로 다운시킨 다음에 중복해서 여러 세입자들을 받아서 돈을 만들어내는 그런 식의 사기 방법이 있고요.
[앵커]
그러니까 계약금을 들고 도망가는 거예요?
[엄정숙]
도망가는 거죠.
[앵커]
그러면 우리가 집을 구할 때 내가 알아본 시세보다 현저하게 싸다라고 하면 일단 의심을 하고 봐야 되는 게 중요하겠네요?
[엄정숙]
네, 그렇습니다. 쉽게 싸는 이유만으로 계약을 쉽게 체결해서는 안 되고 충분히 사전 정보를 주변 시세와 맞는지, 싼 이유는 무엇인지에 대해서 충분히 확인을 하고 계약을 할 필요가 있겠습니다.
[앵커]
그런데 보통 이런 계약을 할 때는 부동산을 믿고 하잖아요. 왜냐하면 공인중개사 자격증이 있으니까. 그런데 여기에도 불법이 있을 수 있다면서요?
[엄정숙]
그렇습니다. 사실 우리나라의 공인중개사분들은 사실 저도 중개사 자격증이 있고요. 그래서 상당히 많은.
[앵커]
똑똑하십니다. 변호사신데 자격증까지.
[엄정숙]
그렇지는 않고 제가 말씀드리려는 건 많은 분들이 중개사 자격증을 가지고 계시다는 거죠. 그러다 보니까 거의 국민의 절반이 다 중개사 자격증을 가지고 있을 것이다라고 할 정도로 많이 가지고 있습니다. 그러다 보니까 불법적인 유형의 중개사 사무소들이 많이 나타나고 있습니다.
[앵커]
불법 유형이라는 게 어떤 건가요?
[엄정숙]
중개사가 명의만 자기 중개사 자격증을 올려놓고 실제로 일하시는 분들은 다 무자격자들이 일을 하고 있는 그런 식의, 근무를 대개 그렇게 크게 하는 것이죠. 그래서 자격증 없는 자가 그렇게 일선에서 일을 하다 보면 마치 중개사 자격증이 있는 것처럼 개인들을 속이게 되는 것이고 그러다 보면 그런 방식으로 불법 중개업이 성행하는 그런 식의 유형으로. 그러다 보면 그 사무실 측에서는 임대인하고 결탁해서 시세를 같이 속이는 방식인 거죠.
그러면 세입자들은 중개사 말을 믿을 수밖에 없고, 그러다 보면 시세 평가를 할 때 상당히 부풀려진 시세를 평가하다 보니 나중에 돌려받을 때는 전세가가 매매가를 훨씬 웃도는 식의 계약을 하게 되는 그런 위험에 빠질 가능성이 상당히 많은 현실인 거죠.
[앵커]
시세 조종이나 교란의 가능성도 있다는 점을 짚어주셨고. 그러면 계약하기 전에 내가 찾은 부동산이 공인중개사 자격증이 실제로 있는 분이 맞는지를 일단은 확인을 하는 게 중요하다.
[엄정숙]
그것도 확인하실 필요가 있겠습니다.
[앵커]
이런 부분 짚어주셨고 저희가 앞서 예방법과 대처법을 알려드린다고 말씀드렸거든요. 이제는 구체적으로 어떻게 예방을 해야 되는지를 볼게요. 집 계약을 앞두고 있습니다. 계약하기 전, 계약하고 난 후. 이렇게 나눠서 전후에 어떤 걸 챙기면 좋은지 알아볼게요. 일단 계약하기 전부터.
[엄정숙]
사실상 다 기본에서 나온다고 하잖아요. 이 문제도 사실 어려운 문제는 아닙니다. 기본만 잘 지키시면 되는데 계약하기 전에는 등기부 등본을 분명히 확인하셔야 되고 소유권자인지 또 등기부상에 선순위 채권이 얼마나 있는지, 그래서 내 보증금이 후순위일지, 선순위일지를 체크해 보시고 선순위 근저당권이 있더라도 안전한 금액인 것인지, 지나치게 과다하게 높은 선순위 금액이 있다면 또 제가 내야 될 보증금액을 많이 줄이는 게 맞겠죠. 이런 방식으로 등기부등본을 분명히 확인하시고 또 건축물 대장도 확인해보셔야 됩니다.
그래서 건축물대장에 위반 건축물인지 아닌지 표기가 되는 부분도 있기 때문에 그런 부분에 따라서 여러 가지 문제가 발생할 수 있으니까 확인하는 게 필요하고요. 또 최근에는 국세를 체납하는 임대인들도 상당히 많으니까 납세증명서를 확인하는 방식으로 임대인의 신용에 문제가 없는지도 분명히 확인하셔야 될 것이고요. 또 계약 체결하기 전에 신분증, 집주인이 진정한 집주인이 맞는지 신분증을 가지고 진위 여부를 확인해 보실 필요가 있을 것 같습니다.
[앵커]
일단 부동산을 통해서 아무래도 그런 부분을 부탁드리려고 저희가 수수료를 드리는 거니까. 납세 증명서 같은 것을 부동산을 통해서 요구를 하면 될 것 같고 등기부 등본을 확인하는 것은 정말 중요하네요. 이중계약이나 대리인 계약에 대한 피해를 예방할 수 있는 방법인 것 같고 앞서 말씀하신 건축물 대장을 확인해야 전세자금 대출을 받을 때 문제가 없거든요. 그래서 위반이나 불법 건축물이 있는지 없는지 건축물대장까지 꼭 떼보셔라 이런 조언을 해 주셨습니다. 그러면 집 계약 후에는 우리가 또 뭘 챙겨야 됩니까?
[엄정숙]
계약을 하시고 나면 반드시 확정일자를 받으셔야 되고요. 그리고 주민센터에 가셔서 주민등록주소지를 이전하셔야 됩니다. 이 두 가지를 반드시 하셔야 대항력이 부여됩니다.
[앵커]
잠깐만요. 확정일자를 받는다는 게 내가 잔금 치르고 나서 들어가면 전입신고를 하잖아요. 그러면 자연스럽게 되는데 그거 하기 전에 계약하자마자 확정일자를 받을 수가 있는 건가요?
[엄정숙]
네, 계약서에 시간은 상관이 없죠. 전입신고를 한 뒤에라도 되도록 빠른 시간 내에 확정일자라고 해서 주민센터에서도 해 주는 것으로 알고 있고요. 계약서에 확정일자를 받으러 왔습니다 하면 도장이 찍히는 거예요. 그래서 이 계약 건은 언제 확정이 되었다, 이런 날짜를 부여받는 것 같은데 그 날짜를 기준으로 전입신고를 한 다음 날 대항력이 부여되도록 되어 있습니다.
[앵커]
보증보험도 있던데요.
[엄정숙]
그리고 다음에 최근에 신설된 제도가 있는데 전월세 신고 제도. 그러니까 전월세 신고 제도라고 해서 계약을 한 날로부터 과거에는 매매계약 건만 했었는데 이제는 전월세 계약을 했을 경우에도 30일 이내에는 내가 전세계약을 했다, 월세계약을 했다, 이렇게 해서 30일 이내에 신고를 하도록 돼 있습니다. 그리고 계약일로부터 5개월 이내에 임대보증보험을 가입을 하실 수 있다면 5개월 이내에 하도록 되어 있습니다.
[앵커]
반드시 5개월 이내에 보증보험에 가입해야 된다라는 점 꼭 기억해 두시면 좋을 것 같고요. 끝으로 대처법, 전세사기인 걸 뒤늦게 알았습니다. 그러면 세입자 입장에서 어떤 식으로 대처를 하는 게 좋을까요?
[엄정숙]
어쨌든 형사고소를 할 수 있는 거죠. 그래서 신병을 확보할 수 있는 강력하기도 하고. 그래서 임대인을 전세사기로 고소해 볼 수도 있는데요. 문제는 사기로 과연 유죄까지 나올 것인 지가 사실은 불분명합니다. 임대인 입장에서는 갭투자를 당연히 시세가 오를 줄 알고 자기는 그렇게 판단했다, 이런 식으로 넘어가면 혐의점이 무혐의라고 나올 가능성도 있죠.
그래서 결국은 전세금 반환 소송을 진행해야 되는 겁니다. 그러니까 민사소송이고 전세금 반환 소송을 통해서 내 채권을 법원에 확정된 판결로 받는 것이라서 이렇게 받아둬야 당장은 해소되지 않더라도 그러니까 시효가 10년이 되는 거니까요. 10년이 되면 시효 연장 판결을 받을 수도 있고, 그래서 받을 수 있을 때까지 법원에 확정된 집행 권원을 반드시 확보해 두시는 게 필요하다고 하겠습니다.
[앵커]
알겠습니다. 여기까지 듣도록 하겠습니다. 이 방송 다시 보고 싶으신 분들은 YTN 유튜브 들어가서 YTN 뉴스라이더 치시면 다시 보기가 뜨거든요. 그것 다시 보시면서 저희가 주의해야 될 점 다시 한 번 체크해 보시면 좋을 것 같아요.
지금까지 엄정숙 변호사였습니다. 잘 들었습니다.
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