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■ 진행 : 정지웅 앵커, 유다원 앵커
■ 출연 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 굿모닝 와이티엔] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
경제 소식을 빠르고 친절하게 전달해 드립니다.
[앵커]
오늘 굿모닝 경제는석병훈 이화여대 교수와 함께합니다. 어서 오세요.
먼저 밤사이 해외 증시 상황부터 살펴보겠습니다. 4일 연속 하락하던 뉴욕증시가 폭은 매우 적었지만 오늘은 상승 마감했어요.
[석병훈]
그렇습니다. 일단 지금 미 연준에서 긴축적 통화정책 기조를 시장의 예상보다 오래 가려갈 거라고 발표한 이후로 4거래일 동안 계속 하락을 했었는데요. 그래서 낙폭이 크다 보니까 이제는 저가 반발 매수세가 유입돼서 지금 상승폭이 줄어든 것으로 보이고요. 그런데 상대적으로 기술주들로 이루어져 있는 나스닥 같은 경우는 상승폭이 낮았거든요. 그 이유는 간밤에 시장의 예상을 깨고 일본 중앙은행이 10년물 장기 국채금리의 상승폭을 0.5%로 올렸습니다.
그것의 영향으로 미국 같은 경우도 장기 국채금리, 장기금리가 상승할 것이다라고 예상을 해서 금리가 상승을 하게 되면 기술주들은 투자자금을 미래의 수익을 높이기 위해서 현재 리셉션 디벨로먼트 이런 데다 투자를 많이 해야 되는데 투자자금 조달 비용이 상승하니까 미래 수익이 감소할 것으로 예상해서 상대적으로 기술주의 상승폭은 낮았고요. 유럽증시 같은 경우도 일본 중앙은행의 장기정책금리 인상에 의해서 투자심리가 위축돼서 대부분의 유럽증시가 하락을 하는 결과를 낳았습니다.
[앵커]
말씀해 주신 대로 일본은행이 장기금리 변동폭을 0.5%까지 확대하는 깜짝발표를 했는데 엔화 가치 급락이라든지 물가상승에 영향을 어쩔 수 없이 받게 된 건가요?
[석병훈]
그렇습니다. 일본, 중국 두 나라 같은 경우는 전 세계에서 유일하게 물가 상승이 지속되고 있으니까 다른 나라들은 다 물가를 억제하기 위해서 긴축적인 통화정책, 기준금리 인상정책을 써왔었습니다. 그렇지만 예외적으로 유일하게 일본과 중국 두 나라만 자국의 특별한 경제 사정으로 금리를 올리지 않았었습니다. 일본의 경우는 그동안 오랫동안 저물가 상황에 처해 있어서 심지어 단기금리 같은 경우에는 -0.1%로 그래서 이걸 비표준적 통화정책이라는, 오랫동안 음수 명목 이자율을 유지해 왔던 건데요. -0.1%를 유지했습니다.
그런데 장기 10년물 국채금리를 그동안 변동폭을 0% 기준에서 플러스마이너스 0.25%였는데요. 그동안 전세계적으로 기준금리를 주요국에서 올리고 있었으니까 일본의 경우에는 장기 국채금리가 상승을 하고자 하는 상승압력이 컸었습니다. 그런데 일본 중앙은행이 이걸 인위적으로 상단이 0.25%로 억제하고 있었는데 이번에 그 변동폭을 플러스마이너스 0.5%로 올리겠다고 하는 것은 사실상 0.5%까지 상승을 요인하겠다. 그래서 장기금리를 0.5%까지 인상한 것과 동일한 효과를 얻게 됐습니다.
[앵커]
그러면 일본 같은 경우에 재정 분야에서 긴축정책으로 돌아섰다고 볼 수 있나요?
[석병훈]
통화정책 같은 경우는 확장적인 통화정책에서 긴축적인 통화정책으로 전환한 것으로 보입니다. 왜냐하면 어쩔 수 없는 상황인 것이 지금 일본 같은 경우에는 계속 미국은 긴축적인 통화정책을 해서 금리를 인상하고 있는데 일본 같은 경우는 단기금리는 마이너스, 그다음에 장기금리는 0.25%로 억누르고 있다 보니까 일본과 미국 간의 기준금리 격차는 계속 벌어져 왔습니다.
그래서 달러당 엔화의 가치가 계속 환율이 상승을 해서 작년 10월 같은 경우는 151엔까지 치솟았는데 이것은 32년 만에 처음으로 역사적인 수준으로 엔화가 저평가된 것이었습니다. 그러면 최근에 에너지 가격도 올랐고 그다음에 식료품 가격도 올라갔는데, 원자재 가격도 올라가고. 이걸 달러화로 수입해 와야 되니까 당연히 수입물가가 상승이 되고요.
그래서 물가상승률도 2022년 올해 10월 기준으로 3.7%에 달하는데요, 전년 동월 대비. 이것 역시 40년 8개월 만에 최대폭으로 물가가 상승을 한 것입니다, 일본에서. 그런데 일본 중앙은행의 물가상승 목표는 2% 상승이거든요. 그것에 2배에 육박할 정도로 물가가 상승을 하니까 더 이상 버티지 못하고 완화적인 통화정책에서 긴축적인 통화정책으로 전환할 것이고요. 무엇보다 지난 10년간 완화적인 통화정책을 주도했던 구로다 일본 중앙은행 총재 임기가 내년 4월로 종료되기 때문에 그것을 기점으로 긴축적인 통화정책으로 전환하는 것이 아닌가 예측하고 있습니다.
[앵커]
다음 주제로 또 넘어가 보겠습니다. 서울에서 내 집 마련을 하려면 14년 정도 걸린다라는 조사 결과가 나왔습니다. 그런데 이것도 보면 자기가 번 돈을 한 푼도 쓰지 않아야 가능한 일 아닌가요?
[석병훈]
참 안타까운 소식이고요. 그리고 중요한 것은 무엇이냐면 이게 장기 추세보다 얼마나 크게 늘어났는지, 이게 중요한데요. 지금 서울 같은 경우는 작년에 주택가격이 엄청나게 부동산 가격이 상승하지 않았습니까? 그래서 2020년만 해도 12.5배, 자신의 연소득을 12년하고 6개월 동안 하나도 안 쓰고 저축을 해야만 서울에서 집을 장만할 수 있다.
그런데 이것도 어마어마한 숫자였는데 이게 오히려 늘어서 14.1배가 됐으니까 14년 넘게 저축을 해야 된다는 거거든요. 그런데 이게 그러면 중요한 것은 장기 추세에 비해서 얼마나 이탈을 했느냐, 이게 부동산 시장의 거품 여부를 판단하는 중요한 근거가 되겠습니다. 그래서 수도권 같은 경우도 우리나라 인구의 대부분이 수도권과 서울에 몰려 살고 있는데요. 수도권도 원래는 8배였는데 10.1배로 두 자릿수, 사상 최초로 두 자릿수로 늘어났습니다.
그런데 이것은 2008년부터 2019년까지 한국의 장기 추세를 봤을 때 원래는 6.7배에서 6.9배 수준, 그러니까 자기의 연간 소득, 이것도 상당히 높은 수준인데요. 약 7년 동안 아무것도 안 쓰고 저축을 한다고 하면 수도권에 집 한 채를 장만할 수 있었는데요. 이게 10년 동안 먹지도 않고 있을 수는 있지 않습니까? 굶어 죽지 않는 이상은. 이런 상황이 됐습니다.
그래서 이 부동산 시장이 당연히 장기추세를 벗어난 게 확연히 눈에 보이니까요. 지난주에도 발표됐던 IMF 보고서에서도 프라이스 투 인컴 레이시어, 이게 장기추세를 벗어났다. 이건 한국 부동산 시장에 거품이 끼어 있다는 지적은 저도 타당하다고 보이고요. 뭔가 이런 것을 안정화시키는 조치는 필요하다, 이런 생각을 하고 있습니다.
[앵커]
RII가 지금 개념을 설명해 주셨는데 이게 7년이든 10년이든 어쨌든 현실적으로 집을 사기 어렵다는 내용 아닙니까? 그러면 이 RII가 한 몇 년 정도, 수치가 어느 정도가 돼야 안정적이다라고 말할 수 있는 기준이 있나요?
[석병훈]
기준은 특별히... 왜냐하면 이 PIR이라는 것은 지금 주택가격을 자신의 연간 소득으로 나눈 비율인데요. 그런데 이것은 사실 지금 전국 단위, 수도권 단위, 서울 단위로 나눠서 발표를 했습니다. 그런데 중요한 것은 원래는 이걸 세부적으로 쪼개봐야 되는 것이죠. 예를 들어서 특정 직군들이 선호하는 지역이 있습니다. 부동산이라는 것은 사실 차별적인 재화이기 때문에 자신의 입지에 따라서 가격이 달라집니다. 그래서 예를 들면 방송 직군에 종사하는 분들이 여의도라든지 상암동에 있는 직장에 모여 산다고 하면 그 지역의 집값 대비 방송직군에서 근무하는 종사자들의 소득이 얼마나 빠르게 상승하느냐가 중요하거든요.
그런데 지금 이런 것처럼 서울의 평균, 이것도 물론 중요한 지표지만요, 전반적인 흐름을 보기 위해서. 그런데 내가 방송직군에서 일을 하고 있다고 하면 내가 상암동 집을 사고 싶다 하면 이러면 상암동의 집값이 나의 소득 대비 얼마나 빠르게 올라가느냐, 이런 지표가 중요한데 아직이런 것을 쪼개서 발표한 조사라든가 선행연구가 국내에서는 없어서 그게 아쉬운 부분이고요. 그다음에 중요한 것은 장기 추세 수준으로 돌아가는 것이 중요합니다. 안 그러면 거품이고요.
장기 추세 수준으로 유지가 된다고 하면 이것은 부동산의 내재가치와 근접한 것이기 때문에 거품이 없다고 우리가 판단할 수 있는데 아까 말씀드렸듯이 장기 추세는 6.7에서 6.9배. 즉 연간 소득의 7배 수준이니까 이 정도가 사실은 적합한 것이 아니냐, 그것도 여전히 크지만. 적합한 건데요. 미래 소득을 어차피 당겨와서 사실 장기주택담보대출을 받아서 그것은 내가 벌어들일 미래 소득을 당겨와서 집을 사는 것입니다.
그렇기 때문에 많은 청년 근로자분들은 앞으로 은퇴할 때까지는 수십년간 일을 할 것이기 때문에, 많은 소득을 벌어들일 것이기 때문에 그렇게 해서 집을 살 것이기 때문에 당장은 PIR 레이트가 7배다, 장기 추세 수준이라도 주택담보대출을 이용해서 집을 사는 데는 거품이 끼어 있는 게 아니기 때문에 문제는 없다고 생각하시면 되겠습니다. 그 정도 수준으로 안정화되면.
[앵커]
그런데 지금 집값이 그래도 하락세로 접어들고 있잖아요. 그러면 올해 지나서 내년이나 내후년에는 내집마련할 수 있는 시간이 줄 수는 있을까요?
[석병훈]
지금 부동산 전문가들하고 저는 좀 생각이 다른데요. 그건 제가 부동산 시장에 대해서 연구를 하고 제 연구결과를 바탕으로 판단하기 때문에 현재 주로 언론에 노출되는 다른 부동산 전문가들하고는 생각이 조금 다릅니다. 그래서 저 같은 경우에는 어떻게 생각하냐면 지금 현재 금리인상으로 부동산 시장에서 부동산 가격이 안정화 추세를 보이고 있습니다.
올해 같은 경우에는 낙폭을 보이고 있는데요. 제가 보기에는 지금 한국은행의 기준금리 인상은 한국은행 총재께서 여러 가지 발언을 하시는데 어제 같은 경우도 보면 여러 가지 논란이 있는데 아마 3.5% 이상으로 크게 올리지 않을 것 같은 여러 차례 시사를 하는 것으로 판단하고 있습니다. 12월 초에 로이터통신과의 인터뷰에서도 그렇고요. 3.5%가 최종 금리가 되기를 희망한다, 이런 발언까지 했고요.
그래서 3.5%면 내년 초에 한 번 정도 베이비스텝을 하고 나서는 물가가 안정 추세로 돌아설 때까지는 그 수준을 그냥 유지하다가 기준금리를 인하하는 것으로 전환할 것으로 보이는데요. 우리나라의 주택담보대출은 대부분이 변동금리대출입니다. 그러면 집을 사고자 하는 실수요자 같은 경우는 일단 금리가 더 이상 올라가지 않는다는 확신이 서게 되면 주택담보대출을 해서 부동산 가격이 하락하는 상황에서 입지가 좋은 곳에 살 유인이 생기는 거죠. 왜냐하면 변동금리 상황 하에서 기준금리가 앞으로 내려갈 일만 남았으니까 최종 금리를 히트하게 되면요.
그러면 내가 가지고 있는 주택담보대출은 지금 당장 금리가 높지만 변동금리대출이니까 이것도 따라서 하락하지 않겠습니까? 그래서 저는 앞으로 기준금리가 하락하게 되는 내년 상반기 이후부터는 부동산 시장이 안정될 것 같고요. 그다음에 지금 부동산 가격 폭락으로 인해서 그게 금융위기로 전파되는 것을 막기 위해서 현 정부도 여러 가지 부동산시장의 규제를 풀고 있습니다.
특히 제 연구에 따르면 주택보유세를 완화하는 것은 상당히 효과가 크다, 부동산 수요를 진작하는 데. 그런 연구결과를 제가 발표했는데요, 작년 8월에. 그래서 이번에 다주택자에 대해서 보유세를 완화하고 취득세를 완화한다는 정책들, 이런 정책들은 이자 상승으로 금융소득이 증가한 고자산가들이 그 사람들에게 낙폭이 과다하고 입지가 좋은 부동산 지역의 매물들은 매력적인 신규투자자산이거든요.
그런 사람들의 투자 수요가 유입되면 부동산 시장의 가격 하락폭은 제한적일 수 있다, 이렇게 보고 있어서요. 만약에 무주택 실소유자분들은 내년 상반기 말쯤부터는 집을 보러 다니시는 게 좋지 않을까. 그리고 제가 한 가지 안타까운 점은 분양을 통해서 주택을 마련하는 게 중요한데요. 그런데 지금 주택가격이 많이 상승한 상황에서 분양가도 많이 상승했는데요. 실수요자분들한테 가장 큰 허들은 지금 중도금 대출 규제하고 그다음에 2년 실거주 요건입니다.
왜냐하면 당장은 내가 30%에 달하는 잔금이 없지만 전세보증금을 이용해서 2년 실거주 의무요건이 없으면 전세보증금을 이용해서 잔금을 지불하고 2년 동안 추가로 저축을 해서 2년 뒤에 입주를 할 수가 있거든요. 실소유자분들이. 그런데 지금 그런 것을 막아놨기 때문에 무주택 실소유자들의 내집 마련이 더 어려워지는 부분이 있어서 그런 부분을 좀 해결해야 될 것이라고 보고 있습니다.
[앵커]
교수님께서 내년 상반기 언급을 해 주셨으니까요. 저희가 주의깊게 보도록 하겠습니다. 최근에 사망한 빌라왕 사례 들어보셨을 텐데 지금 전세보증금 돌려받지 못한 피해자들이 계속 나오고 있습니다. 이 피해 금액이 전세보증금 미반환 신고 사고가 역대 최고 수준이라고 하는데요. 올해 이렇게 큰 이유가 있습니까?
[석병훈]
그렇죠. 금액과 건수 모두 지금 역대 최고치로 건수는 3700건이 넘어가고요. 금액도 8000억에 육박한대요. 이것은 크게 두 가지 이유가 있다고 생각을 하고 있습니다. 첫 번째는 일단 그동안에 영끌족도 있을 뿐만 아니라 부동산 시장이 상승할 거라고 예측을 해서 아까 PIR에서도 봤듯이 장기 10년 평균 추세가 훨씬 높아졌지 않습니까? 그러면 부동산 시장에 거품이 끼었다는 소리고요.
그러면 다주택자들 같은 경우도 부동산이 더 상승할 거라고 예상했기 때문에 전세를 끼고 무리하게 집을 많이 산 집주인들, 다주택자들이 있는 것입니다. 그런데 이 사람들이 지금 만약에 세입자가 전세가 만기가 돼서 전세보증금을 달라고 했을 때 새로운 세입자를 구하지 않으면, 지금 왜냐하면 다주택자에 대한 대출규제가 있어서 은행대출을 받아서 보증금을 줄 길이 막혀 있는 상황에서 새로운 세입자를 구하지 않으면 전세보증금을 줄 방법이 없는 것이죠, 지금 부동산시장이 침체돼 있는 상황에서. 그게 첫 번째 이유고요. 두 번째 이유는 뭐냐 하면 세입자 입장에서도, 전세 수요자 입장에서도 최근에 코픽스 신규 취급액 기준으로 금리가 4%를 돌파하고요. 이 코픽스를 기준금리로 삼는 전세자금대출금리 역시 지금 5% 초반에서 7% 후반대로 상승을 했습니다.
이러다 보니 세입자들 입장에서도, 임차인 입장에서도 이렇게 높은 금리를 주고 전세보증금담보대출을 받아서 전세를 들어가느니 차라리 월세를 하겠다. 이래서 월세 선호현상이 높아져서 전세 공급은 많은데 수요는 적으니까 전세 물건이 남아 돌아서 새로운 전세 세입자를 못 찾으니까 지금 이렇게 전세 보증금 반환 문제가 생기는 것으로 생각을 하고 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 굿모닝 경제는 여기까지 듣겠습니다. 석병훈 이화여대 교수와 함께했습니다. 고맙습니다.
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■ 출연 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 굿모닝 와이티엔] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
경제 소식을 빠르고 친절하게 전달해 드립니다.
[앵커]
오늘 굿모닝 경제는석병훈 이화여대 교수와 함께합니다. 어서 오세요.
먼저 밤사이 해외 증시 상황부터 살펴보겠습니다. 4일 연속 하락하던 뉴욕증시가 폭은 매우 적었지만 오늘은 상승 마감했어요.
[석병훈]
그렇습니다. 일단 지금 미 연준에서 긴축적 통화정책 기조를 시장의 예상보다 오래 가려갈 거라고 발표한 이후로 4거래일 동안 계속 하락을 했었는데요. 그래서 낙폭이 크다 보니까 이제는 저가 반발 매수세가 유입돼서 지금 상승폭이 줄어든 것으로 보이고요. 그런데 상대적으로 기술주들로 이루어져 있는 나스닥 같은 경우는 상승폭이 낮았거든요. 그 이유는 간밤에 시장의 예상을 깨고 일본 중앙은행이 10년물 장기 국채금리의 상승폭을 0.5%로 올렸습니다.
그것의 영향으로 미국 같은 경우도 장기 국채금리, 장기금리가 상승할 것이다라고 예상을 해서 금리가 상승을 하게 되면 기술주들은 투자자금을 미래의 수익을 높이기 위해서 현재 리셉션 디벨로먼트 이런 데다 투자를 많이 해야 되는데 투자자금 조달 비용이 상승하니까 미래 수익이 감소할 것으로 예상해서 상대적으로 기술주의 상승폭은 낮았고요. 유럽증시 같은 경우도 일본 중앙은행의 장기정책금리 인상에 의해서 투자심리가 위축돼서 대부분의 유럽증시가 하락을 하는 결과를 낳았습니다.
[앵커]
말씀해 주신 대로 일본은행이 장기금리 변동폭을 0.5%까지 확대하는 깜짝발표를 했는데 엔화 가치 급락이라든지 물가상승에 영향을 어쩔 수 없이 받게 된 건가요?
[석병훈]
그렇습니다. 일본, 중국 두 나라 같은 경우는 전 세계에서 유일하게 물가 상승이 지속되고 있으니까 다른 나라들은 다 물가를 억제하기 위해서 긴축적인 통화정책, 기준금리 인상정책을 써왔었습니다. 그렇지만 예외적으로 유일하게 일본과 중국 두 나라만 자국의 특별한 경제 사정으로 금리를 올리지 않았었습니다. 일본의 경우는 그동안 오랫동안 저물가 상황에 처해 있어서 심지어 단기금리 같은 경우에는 -0.1%로 그래서 이걸 비표준적 통화정책이라는, 오랫동안 음수 명목 이자율을 유지해 왔던 건데요. -0.1%를 유지했습니다.
그런데 장기 10년물 국채금리를 그동안 변동폭을 0% 기준에서 플러스마이너스 0.25%였는데요. 그동안 전세계적으로 기준금리를 주요국에서 올리고 있었으니까 일본의 경우에는 장기 국채금리가 상승을 하고자 하는 상승압력이 컸었습니다. 그런데 일본 중앙은행이 이걸 인위적으로 상단이 0.25%로 억제하고 있었는데 이번에 그 변동폭을 플러스마이너스 0.5%로 올리겠다고 하는 것은 사실상 0.5%까지 상승을 요인하겠다. 그래서 장기금리를 0.5%까지 인상한 것과 동일한 효과를 얻게 됐습니다.
[앵커]
그러면 일본 같은 경우에 재정 분야에서 긴축정책으로 돌아섰다고 볼 수 있나요?
[석병훈]
통화정책 같은 경우는 확장적인 통화정책에서 긴축적인 통화정책으로 전환한 것으로 보입니다. 왜냐하면 어쩔 수 없는 상황인 것이 지금 일본 같은 경우에는 계속 미국은 긴축적인 통화정책을 해서 금리를 인상하고 있는데 일본 같은 경우는 단기금리는 마이너스, 그다음에 장기금리는 0.25%로 억누르고 있다 보니까 일본과 미국 간의 기준금리 격차는 계속 벌어져 왔습니다.
그래서 달러당 엔화의 가치가 계속 환율이 상승을 해서 작년 10월 같은 경우는 151엔까지 치솟았는데 이것은 32년 만에 처음으로 역사적인 수준으로 엔화가 저평가된 것이었습니다. 그러면 최근에 에너지 가격도 올랐고 그다음에 식료품 가격도 올라갔는데, 원자재 가격도 올라가고. 이걸 달러화로 수입해 와야 되니까 당연히 수입물가가 상승이 되고요.
그래서 물가상승률도 2022년 올해 10월 기준으로 3.7%에 달하는데요, 전년 동월 대비. 이것 역시 40년 8개월 만에 최대폭으로 물가가 상승을 한 것입니다, 일본에서. 그런데 일본 중앙은행의 물가상승 목표는 2% 상승이거든요. 그것에 2배에 육박할 정도로 물가가 상승을 하니까 더 이상 버티지 못하고 완화적인 통화정책에서 긴축적인 통화정책으로 전환할 것이고요. 무엇보다 지난 10년간 완화적인 통화정책을 주도했던 구로다 일본 중앙은행 총재 임기가 내년 4월로 종료되기 때문에 그것을 기점으로 긴축적인 통화정책으로 전환하는 것이 아닌가 예측하고 있습니다.
[앵커]
다음 주제로 또 넘어가 보겠습니다. 서울에서 내 집 마련을 하려면 14년 정도 걸린다라는 조사 결과가 나왔습니다. 그런데 이것도 보면 자기가 번 돈을 한 푼도 쓰지 않아야 가능한 일 아닌가요?
[석병훈]
참 안타까운 소식이고요. 그리고 중요한 것은 무엇이냐면 이게 장기 추세보다 얼마나 크게 늘어났는지, 이게 중요한데요. 지금 서울 같은 경우는 작년에 주택가격이 엄청나게 부동산 가격이 상승하지 않았습니까? 그래서 2020년만 해도 12.5배, 자신의 연소득을 12년하고 6개월 동안 하나도 안 쓰고 저축을 해야만 서울에서 집을 장만할 수 있다.
그런데 이것도 어마어마한 숫자였는데 이게 오히려 늘어서 14.1배가 됐으니까 14년 넘게 저축을 해야 된다는 거거든요. 그런데 이게 그러면 중요한 것은 장기 추세에 비해서 얼마나 이탈을 했느냐, 이게 부동산 시장의 거품 여부를 판단하는 중요한 근거가 되겠습니다. 그래서 수도권 같은 경우도 우리나라 인구의 대부분이 수도권과 서울에 몰려 살고 있는데요. 수도권도 원래는 8배였는데 10.1배로 두 자릿수, 사상 최초로 두 자릿수로 늘어났습니다.
그런데 이것은 2008년부터 2019년까지 한국의 장기 추세를 봤을 때 원래는 6.7배에서 6.9배 수준, 그러니까 자기의 연간 소득, 이것도 상당히 높은 수준인데요. 약 7년 동안 아무것도 안 쓰고 저축을 한다고 하면 수도권에 집 한 채를 장만할 수 있었는데요. 이게 10년 동안 먹지도 않고 있을 수는 있지 않습니까? 굶어 죽지 않는 이상은. 이런 상황이 됐습니다.
그래서 이 부동산 시장이 당연히 장기추세를 벗어난 게 확연히 눈에 보이니까요. 지난주에도 발표됐던 IMF 보고서에서도 프라이스 투 인컴 레이시어, 이게 장기추세를 벗어났다. 이건 한국 부동산 시장에 거품이 끼어 있다는 지적은 저도 타당하다고 보이고요. 뭔가 이런 것을 안정화시키는 조치는 필요하다, 이런 생각을 하고 있습니다.
[앵커]
RII가 지금 개념을 설명해 주셨는데 이게 7년이든 10년이든 어쨌든 현실적으로 집을 사기 어렵다는 내용 아닙니까? 그러면 이 RII가 한 몇 년 정도, 수치가 어느 정도가 돼야 안정적이다라고 말할 수 있는 기준이 있나요?
[석병훈]
기준은 특별히... 왜냐하면 이 PIR이라는 것은 지금 주택가격을 자신의 연간 소득으로 나눈 비율인데요. 그런데 이것은 사실 지금 전국 단위, 수도권 단위, 서울 단위로 나눠서 발표를 했습니다. 그런데 중요한 것은 원래는 이걸 세부적으로 쪼개봐야 되는 것이죠. 예를 들어서 특정 직군들이 선호하는 지역이 있습니다. 부동산이라는 것은 사실 차별적인 재화이기 때문에 자신의 입지에 따라서 가격이 달라집니다. 그래서 예를 들면 방송 직군에 종사하는 분들이 여의도라든지 상암동에 있는 직장에 모여 산다고 하면 그 지역의 집값 대비 방송직군에서 근무하는 종사자들의 소득이 얼마나 빠르게 상승하느냐가 중요하거든요.
그런데 지금 이런 것처럼 서울의 평균, 이것도 물론 중요한 지표지만요, 전반적인 흐름을 보기 위해서. 그런데 내가 방송직군에서 일을 하고 있다고 하면 내가 상암동 집을 사고 싶다 하면 이러면 상암동의 집값이 나의 소득 대비 얼마나 빠르게 올라가느냐, 이런 지표가 중요한데 아직이런 것을 쪼개서 발표한 조사라든가 선행연구가 국내에서는 없어서 그게 아쉬운 부분이고요. 그다음에 중요한 것은 장기 추세 수준으로 돌아가는 것이 중요합니다. 안 그러면 거품이고요.
장기 추세 수준으로 유지가 된다고 하면 이것은 부동산의 내재가치와 근접한 것이기 때문에 거품이 없다고 우리가 판단할 수 있는데 아까 말씀드렸듯이 장기 추세는 6.7에서 6.9배. 즉 연간 소득의 7배 수준이니까 이 정도가 사실은 적합한 것이 아니냐, 그것도 여전히 크지만. 적합한 건데요. 미래 소득을 어차피 당겨와서 사실 장기주택담보대출을 받아서 그것은 내가 벌어들일 미래 소득을 당겨와서 집을 사는 것입니다.
그렇기 때문에 많은 청년 근로자분들은 앞으로 은퇴할 때까지는 수십년간 일을 할 것이기 때문에, 많은 소득을 벌어들일 것이기 때문에 그렇게 해서 집을 살 것이기 때문에 당장은 PIR 레이트가 7배다, 장기 추세 수준이라도 주택담보대출을 이용해서 집을 사는 데는 거품이 끼어 있는 게 아니기 때문에 문제는 없다고 생각하시면 되겠습니다. 그 정도 수준으로 안정화되면.
[앵커]
그런데 지금 집값이 그래도 하락세로 접어들고 있잖아요. 그러면 올해 지나서 내년이나 내후년에는 내집마련할 수 있는 시간이 줄 수는 있을까요?
[석병훈]
지금 부동산 전문가들하고 저는 좀 생각이 다른데요. 그건 제가 부동산 시장에 대해서 연구를 하고 제 연구결과를 바탕으로 판단하기 때문에 현재 주로 언론에 노출되는 다른 부동산 전문가들하고는 생각이 조금 다릅니다. 그래서 저 같은 경우에는 어떻게 생각하냐면 지금 현재 금리인상으로 부동산 시장에서 부동산 가격이 안정화 추세를 보이고 있습니다.
올해 같은 경우에는 낙폭을 보이고 있는데요. 제가 보기에는 지금 한국은행의 기준금리 인상은 한국은행 총재께서 여러 가지 발언을 하시는데 어제 같은 경우도 보면 여러 가지 논란이 있는데 아마 3.5% 이상으로 크게 올리지 않을 것 같은 여러 차례 시사를 하는 것으로 판단하고 있습니다. 12월 초에 로이터통신과의 인터뷰에서도 그렇고요. 3.5%가 최종 금리가 되기를 희망한다, 이런 발언까지 했고요.
그래서 3.5%면 내년 초에 한 번 정도 베이비스텝을 하고 나서는 물가가 안정 추세로 돌아설 때까지는 그 수준을 그냥 유지하다가 기준금리를 인하하는 것으로 전환할 것으로 보이는데요. 우리나라의 주택담보대출은 대부분이 변동금리대출입니다. 그러면 집을 사고자 하는 실수요자 같은 경우는 일단 금리가 더 이상 올라가지 않는다는 확신이 서게 되면 주택담보대출을 해서 부동산 가격이 하락하는 상황에서 입지가 좋은 곳에 살 유인이 생기는 거죠. 왜냐하면 변동금리 상황 하에서 기준금리가 앞으로 내려갈 일만 남았으니까 최종 금리를 히트하게 되면요.
그러면 내가 가지고 있는 주택담보대출은 지금 당장 금리가 높지만 변동금리대출이니까 이것도 따라서 하락하지 않겠습니까? 그래서 저는 앞으로 기준금리가 하락하게 되는 내년 상반기 이후부터는 부동산 시장이 안정될 것 같고요. 그다음에 지금 부동산 가격 폭락으로 인해서 그게 금융위기로 전파되는 것을 막기 위해서 현 정부도 여러 가지 부동산시장의 규제를 풀고 있습니다.
특히 제 연구에 따르면 주택보유세를 완화하는 것은 상당히 효과가 크다, 부동산 수요를 진작하는 데. 그런 연구결과를 제가 발표했는데요, 작년 8월에. 그래서 이번에 다주택자에 대해서 보유세를 완화하고 취득세를 완화한다는 정책들, 이런 정책들은 이자 상승으로 금융소득이 증가한 고자산가들이 그 사람들에게 낙폭이 과다하고 입지가 좋은 부동산 지역의 매물들은 매력적인 신규투자자산이거든요.
그런 사람들의 투자 수요가 유입되면 부동산 시장의 가격 하락폭은 제한적일 수 있다, 이렇게 보고 있어서요. 만약에 무주택 실소유자분들은 내년 상반기 말쯤부터는 집을 보러 다니시는 게 좋지 않을까. 그리고 제가 한 가지 안타까운 점은 분양을 통해서 주택을 마련하는 게 중요한데요. 그런데 지금 주택가격이 많이 상승한 상황에서 분양가도 많이 상승했는데요. 실수요자분들한테 가장 큰 허들은 지금 중도금 대출 규제하고 그다음에 2년 실거주 요건입니다.
왜냐하면 당장은 내가 30%에 달하는 잔금이 없지만 전세보증금을 이용해서 2년 실거주 의무요건이 없으면 전세보증금을 이용해서 잔금을 지불하고 2년 동안 추가로 저축을 해서 2년 뒤에 입주를 할 수가 있거든요. 실소유자분들이. 그런데 지금 그런 것을 막아놨기 때문에 무주택 실소유자들의 내집 마련이 더 어려워지는 부분이 있어서 그런 부분을 좀 해결해야 될 것이라고 보고 있습니다.
[앵커]
교수님께서 내년 상반기 언급을 해 주셨으니까요. 저희가 주의깊게 보도록 하겠습니다. 최근에 사망한 빌라왕 사례 들어보셨을 텐데 지금 전세보증금 돌려받지 못한 피해자들이 계속 나오고 있습니다. 이 피해 금액이 전세보증금 미반환 신고 사고가 역대 최고 수준이라고 하는데요. 올해 이렇게 큰 이유가 있습니까?
[석병훈]
그렇죠. 금액과 건수 모두 지금 역대 최고치로 건수는 3700건이 넘어가고요. 금액도 8000억에 육박한대요. 이것은 크게 두 가지 이유가 있다고 생각을 하고 있습니다. 첫 번째는 일단 그동안에 영끌족도 있을 뿐만 아니라 부동산 시장이 상승할 거라고 예측을 해서 아까 PIR에서도 봤듯이 장기 10년 평균 추세가 훨씬 높아졌지 않습니까? 그러면 부동산 시장에 거품이 끼었다는 소리고요.
그러면 다주택자들 같은 경우도 부동산이 더 상승할 거라고 예상했기 때문에 전세를 끼고 무리하게 집을 많이 산 집주인들, 다주택자들이 있는 것입니다. 그런데 이 사람들이 지금 만약에 세입자가 전세가 만기가 돼서 전세보증금을 달라고 했을 때 새로운 세입자를 구하지 않으면, 지금 왜냐하면 다주택자에 대한 대출규제가 있어서 은행대출을 받아서 보증금을 줄 길이 막혀 있는 상황에서 새로운 세입자를 구하지 않으면 전세보증금을 줄 방법이 없는 것이죠, 지금 부동산시장이 침체돼 있는 상황에서. 그게 첫 번째 이유고요. 두 번째 이유는 뭐냐 하면 세입자 입장에서도, 전세 수요자 입장에서도 최근에 코픽스 신규 취급액 기준으로 금리가 4%를 돌파하고요. 이 코픽스를 기준금리로 삼는 전세자금대출금리 역시 지금 5% 초반에서 7% 후반대로 상승을 했습니다.
이러다 보니 세입자들 입장에서도, 임차인 입장에서도 이렇게 높은 금리를 주고 전세보증금담보대출을 받아서 전세를 들어가느니 차라리 월세를 하겠다. 이래서 월세 선호현상이 높아져서 전세 공급은 많은데 수요는 적으니까 전세 물건이 남아 돌아서 새로운 전세 세입자를 못 찾으니까 지금 이렇게 전세 보증금 반환 문제가 생기는 것으로 생각을 하고 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 굿모닝 경제는 여기까지 듣겠습니다. 석병훈 이화여대 교수와 함께했습니다. 고맙습니다.
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