[굿모닝경제] 역전세 우려에 결국 DSR 원칙 깼다..."대출 규제 완화"

[굿모닝경제] 역전세 우려에 결국 DSR 원칙 깼다..."대출 규제 완화"

2023.07.05. 오전 07:23
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■ 진행 : 나경철 앵커, 유다원 앵커
■ 출연 : 석병훈 교수 이화여자대학교 경제학과

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 굿모닝 와이티엔] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
경제 소식을 빠르고 친절하게 전달해 드립니다. 오늘 굿모닝경제는 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수와 함께하겠습니다. 어서 오세요. 오늘은 정부가 발표한 하반기 경제정책 방향 내용을 집중적으로 살펴보겠습니다. 가장 눈에 띄는 게 주거안정 대책인데 그러니까 집주인들이 전세보증금 반환 목적으로 대출을 받을 때 DSR 규제를 적용하지 않겠다, 이렇게 얘기를 했는데 역전세난을 고려한 조치가 되겠죠?

[석병훈]
그렇습니다. 한국은행의 최근 보고에 따르면 지난 4월 기준으로 잔존 전세계약의 약 52.4%에 해당하는 전세계약이 역전세의 위험이 있다라고 보고를 했습니다. 역전세 같은 경우 2년 전에 계약을 체결했던 그 전세보증금보다 현재의 전세보증금 시세가 낮아서 그 차액만큼을 임대인인 집주인이 마련해서 돌려줘야 되는, 임차인에게 반환해야 되는 그런 상황을 말합니다. 그래서 이것에 대한 대책으로 집주인에 대해서 그동안 총부채원리금상환비율 40%의 규제가 적용이 됐었는데요. 이걸 총부채상환비율, DTI라고 하죠. 60%로 규제를 완화해 주겠다는 내용이 핵심입니다. 그래서 예를 들면 기존에 2년 전에 체결한 전세보증금이 7억이었을 때 이번에 시세가 6억이 되면 그 차액인 1억에 한해서만 대출규제를 풀어준다는 것이고요. 그다음에 DSR이라는 총부채원리금상환비율 규제는 집주인이 가진 모든 대출, 주택담보대출이랑 기타 신용 대출의 원금과 이자의 연간 상한액이 나의 연간소득의 40%를 넘어가면 안 되는 규제였었습니다. 그런데 이걸 DTI 총부채상환비율 규제라는 건 주택담보대출의 원리금상환액 플러스 나머지 기타 신용 대출 같은 경우에는 이자 상환액만 더해 주게 됩니다.

이것이 나의 연간소득의 60%까지 대출이 가능하다. 그러니까 대출규제를 상당히 많이 풀어준 것이죠. 그래서 기재부의 시뮬레이션에 따르면 연간소득이 5000만 원인 개인의 입장에서 봤을 때 DSR 40% 적용을 받으면 3억 5000만 원까지만 대출이 가능했으나 DTI 60% 적용을 받게 되면 5억 2500만 원까지 대출이 가능해서 1억 7500만 원까지 대출을 추가로 받을 수 있는 이런 결과를 얻게 되었습니다. 이것은 한국은행에 따르면 평균적으로 역전세 가구가 약 7000만 원 정도 전세보증금을 반환해야 한다는 보고에 바탕으로 해서 나온 대책이고요.

왜냐하면 1억 7500만 원이면 7000만 원을 반환하고도 남는 돈이니까요. 그런데 이 대책에 대해서 저는 이전부터 반대를 해 왔었습니다. 왜냐하면 앞으로 부동산 시장에서 부동산 향후 가격에 대한 전망이 바뀌기 시작했습니다. 그래서 최근에 한국은행의 주택가격전망 CSI 지수도 작년 11월 이후 지속적으로 상승을 했거든요. 그래서 부동산 가격이 추세적으로 상승할 가능성이 큰데요. 그러면 LTV 규제만으로는 가계부채의 증가를 막을 수가 없습니다. LTV 규제라는 건 내가 가지는 집의 가치의 일정 비율까지 대출을 받을 수 있는 건데요.

집의 가치가 5억에서 10억이 되면 절반까지 대출을 받을 수 있다고 하면 대출금액은 2억 5000에서 5억까지 올라가니까요. 그래서 이럴 경우에 가계부채 증가를 막을 수 있는 최후의 보루가 총부채원리금상환비율 규제였는데요. 이것을 이런 이유로 예외를 적용해 주고 저런 이유로 예외를 적용해주면 사실상 이 규제가 무력화돼서 가계부채가 늘어날 가능성이 크고요. 결국 역전세난의 집주인들은 상당수가 무리하게 갭투자를 이용해서 다주택자가 됐을 가능성이 큰데 이런 집주인들에게 정부가 나서서 대출 규제를 한시적으로 완화해서 전세시세가 다시 상승할 때까지 시간을 벌어주는 것이다 보니까 결국은 부동산 불패라는 잘못된 신호를 다시 시장에 줄 가능성이 커서 이런 두 가지 이유로 저는 이 정책에 대해서는 반대하는 입장입니다.

[앵커]
그러면 종부세 인하 조치도 이어가기로 했잖아요. 공정시장가액 비율을 지금처럼 60%로 유지하기로 했는데 이 부분에 대해서는 어떻게 생각하시나요?

[석병훈]
이 부분에 대해서는 불가피한 측면이 있다. 왜냐하면 경기침체에 대응해야 되기 때문에요. 그래서 종부세 같은 경우는 원래 과세표준금액, 종부세를 부과하는 기준이 되는 금액이 내가 보유한 주택의 공시지가에서 기본공제금액을 뺍니다. 예를 들면 12억 원이라는 기본공제금을 뺀 다음에 거기에 공정시장가액 비율인 60%를 곱한 것이 종부세를 결정하는 과세 표준이 되겠습니다. 그런데 이걸 원래는 세수가 부족하지 않습니까, 올해. 세수 펑크 우려 때문에 80%로 되돌릴 것이라는 예측이 있었는데요. 그랬더니 사실은 공시지가를 낮춰서 세부담을 덜어주겠다고 하고 다시 공정시장가액비율을 올리면 거의 조삼모사 같은 식이 아니냐, 이런 비난이 있었습니다, 일부. 그래서 원래대로 60% 수준으로 유지해서 결국 종부세나 부동산보유세 부담을 2020년 수준으로 환원하겠다고 하는 정부가 했던 그 방침을 그대로 지키는 정책의 신뢰성 측면에서는 바람직하다고 보고요. 그다음에 이것이 하반기에 경기침제를 이번에도 공식화했거든요, 정부 같은 경우도. 하반기 경제성장률을 1.8%로 예상을 했는데 이것은 우리나라의 잠재성장률이 2%에 못 미치기 때문에 경제학적으로 봤을 때는 경기침체거든요. 그런데 경기침체를 떠받들 유일한 희망은 민간 소비가 증가하는 것입니다. 코로나 엔데믹 이후로요. 그런데 이 민간 소비가 증가하는 것을 꺾지 않겠다는 취지로 종부세 부담도 낮춰주는 것이다, 이렇게 생각을 해서 불가피한 측면이 있었다. 저는 찬성하는 입장입니다.

[앵커]
불가피하기는 하지만 방금 언급해 주신 것처럼 세수 부족이 문제란 말이죠. 그러니까 지난 5월까지 국세 수입이 1년 전보다 36조 원이 줄었다, 이런 통계가 있는데 이런 감세 기조를 유지해도 문제가 없는 건가요, 어떻게 보세요?

[석병훈]
정확한 지적이십니다. 지금 세수부족분은 매달 지날수록 점점 늘어나는 상황입니다. 그래서 현 상황에서는 나머지 기간 동안에 작년하고 동일하게 세수가 들어온다고 해도 최소 41조 원에 상당하는 세수 펑크가 연말에 발생할 것이다, 이런 예측이 있는 상황이고요. 그래서 정부에서는 작년까지 세수 들어온 것에서 안 쓰고 남은 세계잉여금에다가 그다음에 올해 쓰는 예산에서 불필요한 거 불용, 그러니까 안 쓰고 남은 것이죠. 불용 금액을 합쳐서 추경 편성 없이 대응하겠다, 이렇게 천명을 했는데요. 이 두 개를 합쳐서 낙관적으로 봐도 한 15조 원밖에 안 됩니다. 그러면 최소 20조 원 이상의 세수 부족은 여전히 있는 문제거든요. 그런데 지금 경기부양을 하겠다, 민간 소비를 촉진해서. 이래서 지금 감세 기조를 계속 이어가다 보니까 그러면 이 세수 부족분에 대해서는 어떻게 메울 것이냐, 이런 것은 저도 궁금했었습니다. 그런데 사실 솔직히 말씀드리면 이번에 하반기 경제정책 발표를 할 때 이 부분에 대한 대책이 있을 거라고 생각을 했는데 그 부분에 대한 대책은 사실 전무하고 아직 세수를 재추계하고 있으니까 그 뒤에 다시 얘기하겠다, 이렇게 나와 있어서 저도 그 부분은 상당히 우려되는 지점입니다.

[앵커]
물가 얘기도 좀 해 보면 지난달 소비자물가 상승률이 2.6%로 2%대로 내려왔습니다. 그런데 석유류 가격이 크게 하락한 영향을 받은 것 같은데 그래서 불안요인은 여전해 보이거든요. 물가 부담을 완화할 수 있는 대책도 포함됐었나요?

[석병훈]
그렇습니다. 지금 소비자물가 상승률이 21개월 만에 2%대인 2.7%까지 낮아졌습니다, 전년 동월 대비 상승률. 그런데 가장 큰 요인은 앵커님께서 지적해 주셨다시피 석유류 가격이 전년 동월 대비 25.4%가 급락한 영향이 컸습니다. 그리고 작년 이맘때 물가 상승률이 워낙 높았기 때문에 그 높은 물가에서 이번에 다시 상승한 거라서 이 기저효과 요인도 있었습니다. 그런데 한 가지 희소식이라고 하면요. 기저효과 부분을 제외하고 우리가 물가 하락 추세인지 볼 수 있는 게 전월비 상승률이거든요. 전월 대비 물가가 얼마나 올랐는지, 전년 동월이 아니라요. 전월비 상승률도 6월달에는 0%였습니다. 5월에는 0.3%였거든요, 4월 대비. 그다음에 심지어 식료품, 에너지 제외 지수, 근원소비자물가지수 상승률 같은 경우도 6월달에는 5월 대비 0.1% 상승으로 5월달 0.3%보다 전월비 상승률도 낮아지는 추세거든요. 이걸 보면 현재 기준금리가 충분히 높은 수준이라서 물가가 추세적으로 하락하고 있다, 이것은 희소식이라고 볼 수 있고요. 이번 대책에서도 이런 물가 하락 추세를 꺾지 않기 위해서 몇 가지 물가안정방안이 포함됐었습니다. 그래서 대표적인 것이 에너지 캐시백이라고 해서 가스 사용량을 작년보다 원래는 7% 절약을 하면그 절약금액을 현금으로 환급해 준다는 제도였는데요. 이것을 3~5% 이상만 절약을 해도 더 많은 현금 금액을 환급해 주겠다. 그래서 에너지 절약을 촉진하기 위한 정책이 들어왔고요. 그다음에 7월, 8월에 경유 유가 연동보조금을 다시 시행하겠다. 왜냐하면 지금 석유류 가격이 사실 물가에서 차지하는 비중이 크다 보니까요. 그래서 경유 가격이 기준 금액을 초과하게 되면 초과분의 50%를 화물차, 택시, 버스 같은 생계형 종사자들에게 지원해 주는 제도인데요. 이런 것들. 그다음에 공공요금 하반기 인상을 자제하고 건강보험료율 인상을 최소화하겠다는 대책들이 포함돼 있습니다.

[앵커]
이 경제성장률 전망치가 또 대폭 낮아졌습니다. 1.4%까지 낮아졌는데 배경이 어디에 있을까요?

[석병훈]
가장 큰 요인은 수출 감소에 있습니다. 지금 경제성장률 전망치가 낮아지면서 사실 아까 말씀드렸다시피 하반기에도 잠재성장률 수준이 2.0%에 못 미치는 1.8%밖에 성장을 못해서 경기침체 내지 둔화를 공식화했는데요. 가장 큰 이유는 지금 반도체 업황, 우리나라 단일 품목으로 최대 비중을 차지하는, 수출에서. 반도체 불황이 계속되고 있고요. 그래서 이에 따른 수출 부진으로 전년 동기비 수출감소액이 원래는 4.5%가 될 것이라고 추정했던 걸 6.6%로 늘렸습니다. 두 번째는 고금리가 지속되고 역시 반도체 업황 회복세가 늦어짐에 따라서 기업의 설비 투자가 1.2% 감소할 것이라고 예측한 것, 이 두 가지가 가장 큰 이유가 되겠습니다. 그렇지만 반면에 하반기에는 수출이 회복될 것이다, 반도체랑 IT 경기가 회복돼서. 그래서 수출 회복으로 상품수지가 개선돼서 경상수지는 230억 달러 흑자를 달성할 것이다라는 희망적인 전망도 내놓았습니다.

[앵커]
일단 정부가 하반기에 정책금융과 공공기관 동원해서 15조 원을 공급하겠다는 방안을 내놨는데 사실 지금 상황에서는 좀 부족한 상황이라서 추경도 고려해야 된다, 이런 얘기도 나오더라고요. 어떻게 보시나요?

[석병훈]
지금 경기침체를 공식화했는데요, 하반기에. 그것에 대비해서 정부에서 15조 플러스 알파라는 식의 경기부양 정책은 터무니없이 부족한 것이 아니냐는 지적이 있는데요. 정부가 이렇게 얘기한 이유는 두 가지가 있습니다. 첫 번째는 지금 세수 부족이 예상되기 때문에 추가적으로 재정지출을 늘리는 것이 상당히 부담스러운 상황이고요. 두 번째는 소비자물가지수 상승률이 2.7%로 전년 동월 대비 하락을 했지만 여전히 완전히 한국은행의 물가안정 목표 2%로 간 것은 아니거든요. 그래서 여전히 고물가 상황에서 정부가 재정 지출을 늘리게 되면 이것은 추가적인 물가상승을 유발할 수 있기 때문입니다. 그래서 이런 세수 부족, 그다음에 경기침체에 대응, 이것들 때문에 적자국채도 발행하고 추가경정예산을 편성해야 한다는 주장도 있으나 이것을 저는 반대하는 입장입니다. 왜냐하면 물가 상승을 계속 유발해서 결국은 기준금리를 한국은행에서 낮추는 통화정책의 기조 전환 시점을 늦출 뿐이다. 이것은 긴축적인 통화정책과도 엇박자를 내는 재정정책이거든요. 그래서 저는 차라리 지금 세수 펑크는 확실시되니까요. 감액 추경, 정치권에서 이걸 동의할 것은 만무하다고 생각하지만요. 학자 입장에서는 기존에 세수가 적게 들어오니까요. 원래 연초에 우리가 쓸 거라고 생각을 하고 편성을 했던 예산을, 집행하기로 했던 예산을 감액하는 것입니다. 그래서 적게 쓴다고 하면 적게 세수가 들어와도 문제가 될 것이 없는 것이죠. 감액추경을 해서 긴축적인 재정 정책을 함으로써 차라리 물가를 조기에 떨어뜨리는 방향으로 정부는 한국은행과 정책기조를 맞추고요. 그렇게 되면 4분기에 오히려 물가가 확실하게 하락하는 추세가 확인이 되면 한국은행에서 0.25%포인트 정도 기준금리를 인하하는 통화정책 전환을 하게 되면 민간소비와 투자가 늘어나서 경기침체에 대응하는 게 훨씬 효과적인 방법이다, 이렇게 생각하고 있습니다.

[앵커]
그러니까 나라 전체가 허리띠를 졸마래야 한다는 뜻이시죠. 알겠습니다. 오늘 굿모닝 경제 여기까지 듣겠습니다. 석병훈 교수와 경제 이야기 나눠봤습니다. 고맙습니다.


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