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■ 진행 : 함형건 앵커
■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스라운지] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
최근 정부가 발표한 주택 공급활성화 방안이 시장에 어떤 영향을 줬을지관심입니다. 4분기 부동산 시장 동향과 지켜봐야 할 주요 변수는 무엇인지 김인만 부동산경제연구소 소장과 함께 짚어보겠습니다. 안녕하세요.
[김인만]
안녕하세요.
[앵커]
올해도 석 달밖에 남지 않았습니다. 4분기 부동산 시장은 어떻게 갈지 하나하나 짚어보겠습니다. 현재 부동산 시장, 어떻게 진단하고 계신지 총평부터 들어보죠.
[김인만]
현재 부동산 시장 상황을 보면 일단 1월보다는 반등한 건 사실입니다. 1월보다는 좋아졌는데 시장에서는 바닥이다, 아니다 지금 의견이 분분하거든요. 바닥론이다, 앞으로 올라갈 일만 남았다는 의견도 굉장히 많고요. 또 일각에서는 아니다, 기술적 반등이다.
잠시 반등하고 지금 보합세를 이루고 있다는 반응들이 많은데 앞서서 제가 말씀드렸듯이 1월보다 좋아진 건 맞지만 2020년이나 2021년 굉장히 뜨거웠을 때 상황하고 비교해 보면 주택거래량을 보더라도 그렇지가 않습니다.
작년 12월이 한 800건 정도 됐었고 1월 1400건, 2월이 2400건 정도 나왔었는데 쭉쭉 올라갑니다. 올라가다가 5월에 3000건 넘어섰고 지금도 3000건을 뛰어넘지는 못하고 있거든요. 이게 상승장이라면 4000~6000건 이렇게 올라가줘야 되는데 지금 그래프 보다시피 5월, 6월부터 약간 보합세를 보이고 있습니다.
박스권에 갇힌 모습을 보이고 있는데 우리가 느끼기에는 굉장히 뜨거워라고 느끼는 게 청약시장 때문에 그렇습니다. 청약시장은 경쟁률도 높게 나오고 분양가가 고분양가 논란에도 불구하고 완판이 되기 때문에 우리가 청약시장을 부동산시장이라고 이게 일치화하는 게 지금 문제가 되고 있는데 청약시장도 서울, 수도권 일부 지역 이야기고요.
이게 전국적으로 보면 그렇게 뜨거운 상황은 아닙니다. 그리고 청약시장의 특수성이 있는데 그 특수성이 뭐냐 하면 집값이 다 오를 때 같으면 매매, 청약, 경매 모든 시장들이 다 좋은데 지금 청약만 좋거든요.
그 얘기는 계약금 10%만 내고 3년이라는 시간을 벌 수 있고 분양가는 확정이란 말입니다. 그러면 3년 후까지 지금 분양가가 이어지는데 인플레이션, 물가가 오르고 여러 가지 감안해 보면 지금 분양가가 가장 저렴해라는 공식이 성립되기 때문에 시장의 수요자들이 옥석 가리기를 해야 합니다.
아무거나 할 수는 없고 청약이 가장 좋다는 답을 냈기 때문에 똘똘한 수도권 지역의 청약시장으로 노크하고 있는 거지. 전체 부동산 시장 자체가 예전처럼 굉장히 좋아져서 바닥을 찍고 계속 올라가는 그런 분위기는 아닙니다.
[앵커]
청약시장은 서울과 수도권을 중심으로 양극화 현상을 보이는 것이고 최근 주택가격이 올랐던 것도 기술적 반등이다. 4개월 전에 저희 코너에 출연하셔서 그때도 비슷한 말씀을 하셨는데 기본 입장은 변하지 않은 거군요?
[김인만]
맞습니다. 작년에 비정상적으로 가파르게 떨어졌었죠. 기준금리가 3%, 4%가 중요한 게 아니라 올라가는 속도가 문제였는데요. 작년은 너무 빨리, 우리 예상과 다르게 급격하게 올랐기 때문에 심리가 불안해지면서 좀 과도한 하락을 한 거고 규제가 풀리고 급매물이 소화가 되면서 이제는 어느 정도 정상화가 됐는데 여기에서 상승장이라면 계속 올라가야 되는데 지금 상승장은 아니기 때문에 사실 조정장의 일부입니다.
그래서 우리가 시장 상황을 나무만 보지 말고 숲 전체로 크게 볼 필요가 있을 것 같습니다.
[앵커]
정부가 추석 연휴 전에 주택공급대책을 발표했죠. 당시 이재명 대표 영장이라든가 여러 가지 추석연휴를 앞두고 다른 뉴스에 묻힌 감이 있기는 합니다마는 부동산시장에서는 정부의 주택공급대책이 어떤 영향을 미칠지 좀 따져봐야 될 것 같습니다.
주택공급 물량을 늘리고 프로젝트 파이낸싱, 자금 경색을 완화해 주고 여러 가지 내용이 포함됐는데 어떻게 평가하셨습니까?
[김인만]
일단 이 대책이 왜 나왔는지 우리가 좀 배경을 알아야 되는데요. 시장에서 앞서서 청약시장 분위기 이야기를 했지만 분양가도 올라가고 청약경쟁률이 높아지는 게 시장의 수요자들은 그렇게 생각을 하는 거죠. 인허가물량, 착공물량 통계를 보면 줄어듭니다.
착공물량은 3년 후에 입주물량을 의미하고 인허가물량은 5년 후의 입주물량을 이야기하는데 이게 줄어든다는 얘기는 3~5년 후에 입주물량, 공급물량이 줄어드는 것 아니냐. 인플레이션 때문에 분양가도 올라가니까 지금 들어가야 된다는 논리가 성립이 되고요.
시장에서 그런 불안심리가 확산되고 있다 보니까 국토부나 정부 입장에서는 이 심리를 차단할 필요가 있습니다. 그래서 공급대책이 추석 전에 추석 민심을 잡기 위해서 나왔는데 대책 내용을 일단 살펴보면 공공과 민영으로 나눠지고요.
공공 같은 경우에는 3기 신도시 용적률을 올려서 3만 호 정도. 늘려서 총 한 12만 호 정도 추가물량을 내놓겠다고 하는데 이게 지금 당장 나오는 게 아니라 인허가물량입니다.
3년, 5년 후에 이런 물량들이 나오기 때문에 당장 시장의 수요자들이 공감하기는 조금 어려운 부분이 있고요. 민간 같은 경우에는 PF 완화해 주고 택지 전매 풀어주고 주차장법 완화해 주어서 오피스텔, 빌라 공급물량도 늘리겠다고 했는데 이게 공급자를 위한 대책이거든요.
시장의 수요자들, 저도 주변에 있는 분들한테 많이 물어봤는데 공감이 잘 되지 않는다, 어렵다는 이야기를 많이 합니다. PF 대출 일반인들이 받는 대출도 아니고 전매제한도 우리가 생각하는 그런 전매제한이 아니라 건설사들이 택지를 전매할 수 있는 그런 부분입니다.
건설사들에 포커싱을 맞추다 보니까 시장의 수요자들이 우리하고 무슨 상관 있을까라는 생각을 많이 하고 있고요. 시장의 수요자들은 직관적이고 구체적인 걸 좋아하는데 차라리 어느 지구에 몇 만 호가 나오고 언제 분양을 한다 이렇게 딱 알려주면 자금 마련 계획이라든지 내집 마련 계획을 세우는데 지금 대책내용을 보면 공감을 얻기는 어렵고 시기적으로도 좀 맞지 않았습니다.
정치적인 이슈에 묻혀서. 사실상 저는 심리 효과가 굉장히 컸거든요. 불안심리를 차단하는 데 그 효과를 얻었어야 되는데도 불구하고 추석 지나니까 이게 이슈가 되기보다는 오히려 묻혀버려서 사람들이 공급대책을 발표했나? 이런 얘기를 할 정도로 효과가 굉장히 약해졌다는 부분입니다.
[앵커]
전반적으로 보면 획기적인 대책은 없었다. 피부에 와닿는 측면이 별로 없었다.
[김인만]
이게 대책 발표 전에도 시그널이 굉장히 중요한데 대단한 대책이 나올 것처럼 여러 번 말씀하셨잖아요.
[앵커]
기대감을 좀 키웠죠.
[김인만]
기대감이 굉장히 컸는데 뚜껑을 열어보니까 이게 무슨 말인지도 잘 모르겠고 PF 대출? 우리가 공감할 수 없는 대책들이 나왔기 때문에 시장에서는 실망을 많이 하는 것 같습니다.
[앵커]
발표 내용 중에 이런 것도 있었는데요. 내년도 상반기에 발표 예정이었던 신규 택지 물량 늘리고 후보지 발표하는 건데 이거를 11월로 당겨서 일제히 발표하겠다. 이건 어떻습니까? 내용을 봐야 되는 겁니까?
[김인만]
일단 내용을 봐야 되는데요. 최근에도 3기 신도시를 비롯하여 최근에도 뉴홈 3차 물량들이 나오는데 시장에서는 기대치가 굉장히 높거든요. 그래서 뉴홈에 나오는 물량보다 더 좋은 입지에 더 좋은 가격 정도로 나와줘야 시장의 호응을 얻을 수 있는데.
추가로 발굴하는 택지가 과연 3기 신도시나 이런 곳들보다 더 좋은 곳들이 나올 곳이 있을까에 대해서 저는 약간 불안하거나 좀 회의적인 반응이 있고요. 시장에 만족하려면 훨씬 더 좋은 물량에 저렴한 가격이 나와줘야 합니다. 그런데 그러기는 사실 쉽지 않을 것 같습니다.
문재인 정부 시절에도 공급을 늘리기 위해서 많은 발굴을 했거든요. 발굴한 물량들이 지금 나온 물량들인데 추가 발굴한 물량들이 더 좋은 물량들이 나오기에는 쉽지 않을 것 같습니다.
[앵커]
정부가 계속해서 공급 대책을 강조하고 있는데 지금 부동산 시장의 가장 큰 문제가 뭐라고 보십니까? 공급문제를 해결하면 이게 다 잡히는 겁니까?
[김인만]
저는 그렇게 보지 않습니다. 사실 공급이 부족해. 공급 부족 프레임이 몇 년 전부터 계속 이어져왔는데요. 문재인 정부 시절로 돌아가면 처음에는 수요 억제 정책을 했거든요. 집값이 안 잡히죠. 한번 불이 붙은 심리가 쉽게 잡히지 않습니다.
수요가 컨트롤이 안 되다 보니까 결국에는 공급카드를 꺼내듭니다. 공급이 부족해서 집값이 오르는 거야. 우리가 열심히 공급을 할 테니까 우리 잘못이 아니야. 믿고 기다려줘라고 했는데 시장에서는 기다려주지 않고요.
지금도 공급이 부족하다고 하는데 단편적인 예를 들면 2018년, 19년 집값이 많이 올랐거든요, 서울 같은 경우에. 그때 10년 동안 서울의 입주물량이 가장 많았습니다. 4만 7000, 6000호 정도 나왔는데 오히려 집값은 올랐고요.
작년 22년, 서울 입주물량이 반토막 났거든요. 2만 4000호 정도 아파트가 공급됐는데 집값은 오히려 더 떨어졌습니다. 그러니까 입주물량이 집값과 바로 연결이 되는 건 아니라는 거죠. 하나의 요인인데 이 입주물량만 해결이 되면 모든 집값을 컨트롤할 수 있는 것처럼, 만능 열쇠처럼 이렇게 하는 게 저는 굉장히 불안하고요.
오히려 심리가 더 중요합니다. 아무리 공급물량이 줄어들어도 집주인들이 집값 떨어질 것 같아서 매물을 내놓으면 집값이 더 떨어질 수도 있고 반대로 불안한 수요자들이 사자로 돌아서면 집값이 오를 수도 있습니다.
그래서 심리 안정에 주력을 해야 되는데 지금 그 부분보다는 자꾸 입주물량, 공급물량. 당장 나오지도 않는 3~5년 후에 나올 입주물량을 가지고 현재 부동산 시장에 적용하다 보니까 이게 엇박자가 나오는 것 같습니다.
[앵커]
공급은 여러 변수 중의 하나일 뿐이다.
[김인만]
맞습니다.
[앵커]
여러 변수가 뭔지는 조금 이따가 자세히 얘기를 하고요. 이번에 정부 발표 내용 보면 부동산 프로젝트 파이낸싱, 자금경색 부분을 풀어주려는 그런 대책이 포함됐는데요. 공적 지급보증 확대를 했습니다. 이렇게 되면 어떻게 되는 겁니까?
[김인만]
아마 대책을 만들 때 건설회사들과 간담회를 하고 이야기를 많이 들은 것 같습니다. 현장에서 보면 일단 PF 대출 금리가 많이 올랐고요. 신규 대출 받기도 어렵고 기존에 대출을 받은 분들은 연장이 잘 안 됩니다, 시공사들이.
그래서 자금경색 때문에 공급을 못 한다라는 볼멘 목소리들을 많이 내놓고 있기 때문에 정부 입장에서는 PF 대출을 금융지원을 해 주게 되면 공급물량이 늘어나지 않을까라는 생각에 이렇게 금융 규제 완화들이 나오고 있는데 저는 좀 불안한 게 지금 우리 금융시장도 그렇고요.
중국이나 미국 시장 상황도 좋지 않습니다. 리스크 관리가 들어가야 되고 부실 사업장들, 또 부실 건설사들은 사실 정리하고 넘어가야 되는 타이밍인데 이게 좀비 기업들의 생명 연장시켜주는 거거든요. 그러면 과연 향후에 댐도 적당히 좀 물을 빼줘야 되는데 이게 물을 빼지 않고 계속 물을 가둬뒀다가 나중에 한번에 터지면 그 피해가 더 커지거든요.
계속 댐 수위가 지금 올라가고 있는 상황에서 물을 빼지 않고 지금 물을 가두고 있는 양상이기 때문에 좀 불안하고요. 그러면 공급이라도 늘어나야 되는데. 현장에서 왜 공급을 하지 않느냐라고 하면 가장 중요한 건 시장의 수요자들이 그렇게 받아주지 않습니다.
일부 수도권 인기지역들은 청약 경쟁률이 높지만 나머지 지역들은 그렇지가 않거든요. 분양을 해서 바로바로 분양이 된다면 규제 완화 대책들이 안 나와도, 하지 말라고 해도 아마 건설사들이 알아서 공급물량을 늘릴 겁니다.
시장의 수요자들이 받아주지 않는 그런 상황에서 PF 대출을 이렇게 금융지원을 해 준다고 해서 정부가 원하는 양의 공급물량이 나올 것 같지 않고요. 오히려 부실이 심화되면서 댐 수위가 높아지는, 향후에 금융시장의 불안의 요인이 되지 않을까 싶어서 정부도 이런 부분에 대해서는 예의주시하고 관리를 해야 될 것 같습니다.
[앵커]
오히려 부실을 더 키울 수도 있다. 당국자도 지금 시간을 벌기 위한 의도가 있다고 설명하던데요. 말씀하신 대로 그러면 올해가 아니고 한 내년쯤 돼서 내년 어느 시점에서 말하자면 폭탄을 좀 더 키워서 어느 시점에 일부 사업장에서는 이 문제가 터져버리는 그런 것도 배제할 수 없지 않습니까?
[김인만]
터질 가능성이 있습니다. 일단 총선 전까지는 어떻게든 관리를 하려고 할 것 같고요. 총선이 지나서 저는 걱정이 되는데. 부동산시장 분위기가 내년 상반기, 하반기 넘어가면서 금리도 내려가고 시장 분위기가 정상화되면서 거래량도 늘어나고 전체적으로 분위기가 2020년, 2021년 정도 분위기 된다면 이런 문제들이 다 해결이 될 수는 있는데 이게 더블딥 가능성도 배제할 수 없고 2~3년 정도 올랐다, 내렸다 보합세.
지금 흐름이 이어지다가 더블딥이 왔을 때 그런 좀비 기업들이 결국에는 더 숫자가 많아지면서 한번에 터질 가능성도 있습니다. 미국의 최근에 분위기를 보면 저금리로 가는, 우리 작년만 하더라도 올 하반기 정도 되면 금리가 내러갈 것이다라는 이야기가 있었고요.
올 초만 하더라도 내년에 금리 내릴 거야라는 목소리들이 있었는데 지금 미국 상황을 보면 그렇지 않을 것 같습니다. 생각보다 고금리가 오래 갈 것 같고요. 오히려 금리를 한두 차례 미국 같은 경우는 더 올릴 가능성도 있기 때문에 생각보다 고금리가 오래 간다.
부동산 시장, 조정장이 1년이 아니라 2~3년 이상 오래갈 가능성도 있기 때문에 그런 점은 충분히 대비를 해야 될 것 같습니다.
[앵커]
앞으로 그러면 시장이 어떻게 움직일 건가를 좀 더 자세히 따져보죠. 공급대책에 대한 시장의 반응을 좀 더 지켜봐야 되겠습니다마는 한계가 있을 것이다 이런 게 전반적인 평가이신 것 같고. 그렇다면 한 2~3년 후에는 공급이 줄어들어서 상당히 가격을 자극하지 않을까 이런 우려가 일부 있었거든요.
그러면 그런 시장의 불안심리를 더 자극하지 않을까요? 그렇게 되면 더 집을 무리해서라도 사는 분들이 늘어나고 가격도 더 올라가고 이런 우려는 없습니까?
[김인만]
입주물량이 부족하면 공급이 부족하다는 이야기이기 때문에 불안해할 수도 있는데요. 이게 금리라든지 부동산 정책, 전세 모든 부문이 맞물려 있습니다. 결국은 심리인데 심리가 안정된 상황에서는 입주물량이 좀 부족하다고 해서. 입주물량이 부족하다는 얘기는 오히려 전세가 강세가 될 수도 있습니다.
빌라, 오피스텔이 아니고 아파트 전세 같은 경우는 최근에 회복세를 보이고 있는데 앞으로 입주물량이 부족해지면 전세가 강세가 되고요. 전세가격이 강세가 되면 또 매매가격을 이게 받쳐주는 역할을 할 수도 있는데. 이게 밀어올리기에는 또 우리가 집을 사는 수요자 입장에서 보면 올라가는 집을 사고 싶거든요.
그렇다면 올라가는 분위기가 형성이 되어야 되는데 2015년에서 2021년 7년 상승을 하고요. 지금 집값이 많이 올라가 있습니다. 지금도 버블이 있는 상태이기 때문에 이 버블이 제거되지 않고 여기서 다시 대세 상승으로 넘어가기에는 현실적으로 어려운 부분이 있어서 시간은 충분히 생각을 해야 될 것 같습니다.
그래서 단기간에 지금 상황을 보면 굉장히 불안해 하고 있는데요. 최근에 현장을 보면 매물 체크를 해 보면 매물이 늘어나고 있거든요. 이게 집주인들 입장에서는 집값 오르길 바라는 분들인데 집주인들이 매물을 내놓고 있다는 얘기는, 물론 급매물이 아닙니다.
시세보다 호가보다 약간 높여서 내놓기는 하는데 집주인이 상승에 베팅한다면 오히려 매물을 회수하거든요. 그렇다면 집주인들조차도 추가 상승 여력에 대해서는 하락은 아니겠지만 당분간 큰 폭의 상승은 어렵다는 부분에 베팅을 하고 있어서 저는 그렇게 우리가 걱정하는 것처럼 3년, 5년 후에 입주물량이 줄어드니까 문제가 된다.
그건 3년, 5년 후에 어떤 일이 발생할지 미국이나 중국이나 우리나라 경제상황을 봐야 되고요. 지금 너무 불안해 할 필요는 없을 것 같습니다.
[앵커]
향후 주택가격의 여러 가지 변수 중에서 공급만이 문제가 아니다. 그건 하나의 변수일 뿐이다. 방금 말씀하신 전월세 가격 같은 경우에도 당분간 공급이 부족해지면 전월세가격은 좀 더 올라갈 가능성은 있을 텐데 그것이 매매가격을 꼭 견인하지는 않을 것이다.
[김인만]
과거 사례를 보더라도 2013, 2012년 상황을 보더라도 전세가격이 올라도 매매가격을 자극하지는 않았거든요. 결국은 시장 분위기와 결국 버블이 제거가 됐느냐. 올라갈 때 조금만 더 길게 보면 나무가 아니라 숲을 보면 올라갈 때 올라가는 거고요. 내려갈 때는 내려갑니다.
그래서 지금은 아직 올라갈 때가 아니기 때문에 지금 너무 시장에서는 좀 민감하게 반응하는 것이 아닌가. 2020년, 2021년 그 상승에 대한 그런 트라우마가 아직도 남아있기 때문에 불안해하는 거 아닌가 생각합니다.
[앵커]
김 소장님이 계속 강조하시는 변수. 금리도 자주 얘기하시고 그리고 정부정책, 총선 변수도 있는데요. 하나하나 보죠. 금리 같은 경우에는 지금 시장금리, 대출금리가 다시 상승할 기미를 보이고 있는데 어떻게 전망하십니까?
[김인만]
금리 내려가기는 쉽지 않을 것 같습니다. 한 5월만 하더라도 대출금리가 좀 내려갔거든요.m 시장금리가 내려갔는데 하단금리가 3%대까지 내려갔다가 최근에 한 4% 중후반대까지 다시 올랐는데 금융권 이야기를 들어보면 금융권에서도 하반기에 금리인하가 되지 않을까에 베팅하고 먼저 선제적으로 시장금리를 좀 내린 부분이 있는데 지금 여러 가지 상황을 보면 금리 내려가기가 쉽지 않겠다라는 판단한 것 같고요.
다시 금리를 올리고 있습니다. 금리 올리고 있다는 얘기는 정부 당국에서도 이제 주택시장이 1차 바닥을 찍고 좀 회복을 했기 때문에 급한 상황이 아니거든요. 1월 같은 경우에는 집값이 너무 가파르게 떨어졌기 때문에 이게 미분양이 급증하게 되고요.
PF 대출 금융시장으로 이게 확산이 되는 그런 불안감 때문에 개입한 거고 지금은 정부가 개입하는 단계가 아니기 때문에 결국 그렇게 본다면 저는 부동산 시장 흐름 자체가 그렇게 위험한 수위로 가지 않을 것 같고.
금리는 한국은행 입장에서는 굉장의 곤혹스러울 겁니다. 미국하고 지금 기준금리 차이가 2%포인트 차이로 벌어졌거든요. 자금유출 가능성이 있고 미국이 고금리를 유지할 가능성이 높고 오히려 더 올라갈 가능성도 있기 때문에 제가 볼 때는 금리를 올려야 하는 상황임에도 불구하고 금리를 올리게 되면 또 그 영향이 다시 또 금리 올라가냐?
집값, 부동산 시장이 또 하락으로 전환될 가능성도 있습니다. 그래서 한국은행 입장에서는 금리를 올리지도 못하고요. 내리면 또 반대로 반등이 크게 나오기 때문에 저는 한국은행이 안 하는 게 아니라 못 하는 것 같습니다. 올리지도 못하고 내리지도 못하는 상황이니까 당분간은 이런 금리 동결현상이 더 지속될 것 같습니다.
[앵커]
미국의 기준금리 동향도 계속 봐야 될 것 같고요. 일각에서는 5%대 기준금리가 아니고 7%대도 대비해야 된다. 이런 얘기까지 나오고 있더라고요.
[김인만]
만약에 미국이 7%까지 가면 한국은행이 아무리 동결모드로 가더라도 쉽지 않을 것 같습니다. 자금 유출 가능성이 있고 실제로 그런 움직임이 있다면 한국은행도 그런 상황에서는 금리를 올릴 수밖에는 없고요.
그렇게 된다면 우리가 입주물량이 부족해서 바닥론 이런 부분에 대해서는 오히려 반대 현상, 집값이 하락하는. 생각보다 빨리 하락하는 경우들도 발생할 수 있기 때문에 저는 그렇게 금리 안 갔으면 좋을 것 같고요. 안정되면 좋을 것 같습니다.
[앵커]
알겠습니다. 정책 변수를 마지막으로 짚어보겠습니다. 올해 들어서 주택가격이 오른 것도 사실 정책 변수가 많이 영향을 줬다, 이런 평가가 많은데요. 앞으로 그러면 총선까지 어떤 영향을 줄지. 부동산 정책 어떻게 할 것 같습니까?
[김인만]
당분간은 규제정책에 대해서는 나오지 않을 것 같습니다. 공급 확대에 주력할 것 같고요. 최근에 우리가 잘 못 느껴서 그러는데 미묘한 변화가 있었는데요. 특례보금자리가 끝났습니다. 일반형이 끝나고 우대형은 이제 내년 1월까지만 하도록 했고요.
50년 만기 상품들도 없애버렸거든요. 그 얘기는 뭐냐 하면 소리 소문없이 대출 문턱, 구매능력을 규제하고 있는 겁니다. 정부가 규제를 풀어주는 게 아니라 집값이 반등했기 때문에 다시 살짝 규제를 하고 있는데 우리가 못 느낄 뿐이거든요.
규제지역을 풀어주고 이런 규제가 아니기 때문에 못 느끼는 건데. 실제로는 지금 규제 강화로 돌아섰다고 저는 보여집니다. 그래서 당분간은 대출 규제, 가계부채 관리를 하면서 이런 모드로 가고 공급에 집중하지 않을까 싶습니다.
[앵커]
총선까지 우리가 예상하지 못했던 어떤 정책변수가 나올 가능성도 있습니까?
[김인만]
저는 없다고 봅니다. 정부 입장에서는 총선을 앞두고 집값이 올라도 문제고요. 내려도 문제거든요. 그렇다면 최대한 자극을 배제해야 하기 때문에 규제지역을 푼다, 규제지역을 묶는다. 이런 규제들은 절대 나오지 않을 것 같습니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 김인만 부동산경제연구소장과 함께했습니다. 고맙습니다.
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■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스라운지] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
최근 정부가 발표한 주택 공급활성화 방안이 시장에 어떤 영향을 줬을지관심입니다. 4분기 부동산 시장 동향과 지켜봐야 할 주요 변수는 무엇인지 김인만 부동산경제연구소 소장과 함께 짚어보겠습니다. 안녕하세요.
[김인만]
안녕하세요.
[앵커]
올해도 석 달밖에 남지 않았습니다. 4분기 부동산 시장은 어떻게 갈지 하나하나 짚어보겠습니다. 현재 부동산 시장, 어떻게 진단하고 계신지 총평부터 들어보죠.
[김인만]
현재 부동산 시장 상황을 보면 일단 1월보다는 반등한 건 사실입니다. 1월보다는 좋아졌는데 시장에서는 바닥이다, 아니다 지금 의견이 분분하거든요. 바닥론이다, 앞으로 올라갈 일만 남았다는 의견도 굉장히 많고요. 또 일각에서는 아니다, 기술적 반등이다.
잠시 반등하고 지금 보합세를 이루고 있다는 반응들이 많은데 앞서서 제가 말씀드렸듯이 1월보다 좋아진 건 맞지만 2020년이나 2021년 굉장히 뜨거웠을 때 상황하고 비교해 보면 주택거래량을 보더라도 그렇지가 않습니다.
작년 12월이 한 800건 정도 됐었고 1월 1400건, 2월이 2400건 정도 나왔었는데 쭉쭉 올라갑니다. 올라가다가 5월에 3000건 넘어섰고 지금도 3000건을 뛰어넘지는 못하고 있거든요. 이게 상승장이라면 4000~6000건 이렇게 올라가줘야 되는데 지금 그래프 보다시피 5월, 6월부터 약간 보합세를 보이고 있습니다.
박스권에 갇힌 모습을 보이고 있는데 우리가 느끼기에는 굉장히 뜨거워라고 느끼는 게 청약시장 때문에 그렇습니다. 청약시장은 경쟁률도 높게 나오고 분양가가 고분양가 논란에도 불구하고 완판이 되기 때문에 우리가 청약시장을 부동산시장이라고 이게 일치화하는 게 지금 문제가 되고 있는데 청약시장도 서울, 수도권 일부 지역 이야기고요.
이게 전국적으로 보면 그렇게 뜨거운 상황은 아닙니다. 그리고 청약시장의 특수성이 있는데 그 특수성이 뭐냐 하면 집값이 다 오를 때 같으면 매매, 청약, 경매 모든 시장들이 다 좋은데 지금 청약만 좋거든요.
그 얘기는 계약금 10%만 내고 3년이라는 시간을 벌 수 있고 분양가는 확정이란 말입니다. 그러면 3년 후까지 지금 분양가가 이어지는데 인플레이션, 물가가 오르고 여러 가지 감안해 보면 지금 분양가가 가장 저렴해라는 공식이 성립되기 때문에 시장의 수요자들이 옥석 가리기를 해야 합니다.
아무거나 할 수는 없고 청약이 가장 좋다는 답을 냈기 때문에 똘똘한 수도권 지역의 청약시장으로 노크하고 있는 거지. 전체 부동산 시장 자체가 예전처럼 굉장히 좋아져서 바닥을 찍고 계속 올라가는 그런 분위기는 아닙니다.
[앵커]
청약시장은 서울과 수도권을 중심으로 양극화 현상을 보이는 것이고 최근 주택가격이 올랐던 것도 기술적 반등이다. 4개월 전에 저희 코너에 출연하셔서 그때도 비슷한 말씀을 하셨는데 기본 입장은 변하지 않은 거군요?
[김인만]
맞습니다. 작년에 비정상적으로 가파르게 떨어졌었죠. 기준금리가 3%, 4%가 중요한 게 아니라 올라가는 속도가 문제였는데요. 작년은 너무 빨리, 우리 예상과 다르게 급격하게 올랐기 때문에 심리가 불안해지면서 좀 과도한 하락을 한 거고 규제가 풀리고 급매물이 소화가 되면서 이제는 어느 정도 정상화가 됐는데 여기에서 상승장이라면 계속 올라가야 되는데 지금 상승장은 아니기 때문에 사실 조정장의 일부입니다.
그래서 우리가 시장 상황을 나무만 보지 말고 숲 전체로 크게 볼 필요가 있을 것 같습니다.
[앵커]
정부가 추석 연휴 전에 주택공급대책을 발표했죠. 당시 이재명 대표 영장이라든가 여러 가지 추석연휴를 앞두고 다른 뉴스에 묻힌 감이 있기는 합니다마는 부동산시장에서는 정부의 주택공급대책이 어떤 영향을 미칠지 좀 따져봐야 될 것 같습니다.
주택공급 물량을 늘리고 프로젝트 파이낸싱, 자금 경색을 완화해 주고 여러 가지 내용이 포함됐는데 어떻게 평가하셨습니까?
[김인만]
일단 이 대책이 왜 나왔는지 우리가 좀 배경을 알아야 되는데요. 시장에서 앞서서 청약시장 분위기 이야기를 했지만 분양가도 올라가고 청약경쟁률이 높아지는 게 시장의 수요자들은 그렇게 생각을 하는 거죠. 인허가물량, 착공물량 통계를 보면 줄어듭니다.
착공물량은 3년 후에 입주물량을 의미하고 인허가물량은 5년 후의 입주물량을 이야기하는데 이게 줄어든다는 얘기는 3~5년 후에 입주물량, 공급물량이 줄어드는 것 아니냐. 인플레이션 때문에 분양가도 올라가니까 지금 들어가야 된다는 논리가 성립이 되고요.
시장에서 그런 불안심리가 확산되고 있다 보니까 국토부나 정부 입장에서는 이 심리를 차단할 필요가 있습니다. 그래서 공급대책이 추석 전에 추석 민심을 잡기 위해서 나왔는데 대책 내용을 일단 살펴보면 공공과 민영으로 나눠지고요.
공공 같은 경우에는 3기 신도시 용적률을 올려서 3만 호 정도. 늘려서 총 한 12만 호 정도 추가물량을 내놓겠다고 하는데 이게 지금 당장 나오는 게 아니라 인허가물량입니다.
3년, 5년 후에 이런 물량들이 나오기 때문에 당장 시장의 수요자들이 공감하기는 조금 어려운 부분이 있고요. 민간 같은 경우에는 PF 완화해 주고 택지 전매 풀어주고 주차장법 완화해 주어서 오피스텔, 빌라 공급물량도 늘리겠다고 했는데 이게 공급자를 위한 대책이거든요.
시장의 수요자들, 저도 주변에 있는 분들한테 많이 물어봤는데 공감이 잘 되지 않는다, 어렵다는 이야기를 많이 합니다. PF 대출 일반인들이 받는 대출도 아니고 전매제한도 우리가 생각하는 그런 전매제한이 아니라 건설사들이 택지를 전매할 수 있는 그런 부분입니다.
건설사들에 포커싱을 맞추다 보니까 시장의 수요자들이 우리하고 무슨 상관 있을까라는 생각을 많이 하고 있고요. 시장의 수요자들은 직관적이고 구체적인 걸 좋아하는데 차라리 어느 지구에 몇 만 호가 나오고 언제 분양을 한다 이렇게 딱 알려주면 자금 마련 계획이라든지 내집 마련 계획을 세우는데 지금 대책내용을 보면 공감을 얻기는 어렵고 시기적으로도 좀 맞지 않았습니다.
정치적인 이슈에 묻혀서. 사실상 저는 심리 효과가 굉장히 컸거든요. 불안심리를 차단하는 데 그 효과를 얻었어야 되는데도 불구하고 추석 지나니까 이게 이슈가 되기보다는 오히려 묻혀버려서 사람들이 공급대책을 발표했나? 이런 얘기를 할 정도로 효과가 굉장히 약해졌다는 부분입니다.
[앵커]
전반적으로 보면 획기적인 대책은 없었다. 피부에 와닿는 측면이 별로 없었다.
[김인만]
이게 대책 발표 전에도 시그널이 굉장히 중요한데 대단한 대책이 나올 것처럼 여러 번 말씀하셨잖아요.
[앵커]
기대감을 좀 키웠죠.
[김인만]
기대감이 굉장히 컸는데 뚜껑을 열어보니까 이게 무슨 말인지도 잘 모르겠고 PF 대출? 우리가 공감할 수 없는 대책들이 나왔기 때문에 시장에서는 실망을 많이 하는 것 같습니다.
[앵커]
발표 내용 중에 이런 것도 있었는데요. 내년도 상반기에 발표 예정이었던 신규 택지 물량 늘리고 후보지 발표하는 건데 이거를 11월로 당겨서 일제히 발표하겠다. 이건 어떻습니까? 내용을 봐야 되는 겁니까?
[김인만]
일단 내용을 봐야 되는데요. 최근에도 3기 신도시를 비롯하여 최근에도 뉴홈 3차 물량들이 나오는데 시장에서는 기대치가 굉장히 높거든요. 그래서 뉴홈에 나오는 물량보다 더 좋은 입지에 더 좋은 가격 정도로 나와줘야 시장의 호응을 얻을 수 있는데.
추가로 발굴하는 택지가 과연 3기 신도시나 이런 곳들보다 더 좋은 곳들이 나올 곳이 있을까에 대해서 저는 약간 불안하거나 좀 회의적인 반응이 있고요. 시장에 만족하려면 훨씬 더 좋은 물량에 저렴한 가격이 나와줘야 합니다. 그런데 그러기는 사실 쉽지 않을 것 같습니다.
문재인 정부 시절에도 공급을 늘리기 위해서 많은 발굴을 했거든요. 발굴한 물량들이 지금 나온 물량들인데 추가 발굴한 물량들이 더 좋은 물량들이 나오기에는 쉽지 않을 것 같습니다.
[앵커]
정부가 계속해서 공급 대책을 강조하고 있는데 지금 부동산 시장의 가장 큰 문제가 뭐라고 보십니까? 공급문제를 해결하면 이게 다 잡히는 겁니까?
[김인만]
저는 그렇게 보지 않습니다. 사실 공급이 부족해. 공급 부족 프레임이 몇 년 전부터 계속 이어져왔는데요. 문재인 정부 시절로 돌아가면 처음에는 수요 억제 정책을 했거든요. 집값이 안 잡히죠. 한번 불이 붙은 심리가 쉽게 잡히지 않습니다.
수요가 컨트롤이 안 되다 보니까 결국에는 공급카드를 꺼내듭니다. 공급이 부족해서 집값이 오르는 거야. 우리가 열심히 공급을 할 테니까 우리 잘못이 아니야. 믿고 기다려줘라고 했는데 시장에서는 기다려주지 않고요.
지금도 공급이 부족하다고 하는데 단편적인 예를 들면 2018년, 19년 집값이 많이 올랐거든요, 서울 같은 경우에. 그때 10년 동안 서울의 입주물량이 가장 많았습니다. 4만 7000, 6000호 정도 나왔는데 오히려 집값은 올랐고요.
작년 22년, 서울 입주물량이 반토막 났거든요. 2만 4000호 정도 아파트가 공급됐는데 집값은 오히려 더 떨어졌습니다. 그러니까 입주물량이 집값과 바로 연결이 되는 건 아니라는 거죠. 하나의 요인인데 이 입주물량만 해결이 되면 모든 집값을 컨트롤할 수 있는 것처럼, 만능 열쇠처럼 이렇게 하는 게 저는 굉장히 불안하고요.
오히려 심리가 더 중요합니다. 아무리 공급물량이 줄어들어도 집주인들이 집값 떨어질 것 같아서 매물을 내놓으면 집값이 더 떨어질 수도 있고 반대로 불안한 수요자들이 사자로 돌아서면 집값이 오를 수도 있습니다.
그래서 심리 안정에 주력을 해야 되는데 지금 그 부분보다는 자꾸 입주물량, 공급물량. 당장 나오지도 않는 3~5년 후에 나올 입주물량을 가지고 현재 부동산 시장에 적용하다 보니까 이게 엇박자가 나오는 것 같습니다.
[앵커]
공급은 여러 변수 중의 하나일 뿐이다.
[김인만]
맞습니다.
[앵커]
여러 변수가 뭔지는 조금 이따가 자세히 얘기를 하고요. 이번에 정부 발표 내용 보면 부동산 프로젝트 파이낸싱, 자금경색 부분을 풀어주려는 그런 대책이 포함됐는데요. 공적 지급보증 확대를 했습니다. 이렇게 되면 어떻게 되는 겁니까?
[김인만]
아마 대책을 만들 때 건설회사들과 간담회를 하고 이야기를 많이 들은 것 같습니다. 현장에서 보면 일단 PF 대출 금리가 많이 올랐고요. 신규 대출 받기도 어렵고 기존에 대출을 받은 분들은 연장이 잘 안 됩니다, 시공사들이.
그래서 자금경색 때문에 공급을 못 한다라는 볼멘 목소리들을 많이 내놓고 있기 때문에 정부 입장에서는 PF 대출을 금융지원을 해 주게 되면 공급물량이 늘어나지 않을까라는 생각에 이렇게 금융 규제 완화들이 나오고 있는데 저는 좀 불안한 게 지금 우리 금융시장도 그렇고요.
중국이나 미국 시장 상황도 좋지 않습니다. 리스크 관리가 들어가야 되고 부실 사업장들, 또 부실 건설사들은 사실 정리하고 넘어가야 되는 타이밍인데 이게 좀비 기업들의 생명 연장시켜주는 거거든요. 그러면 과연 향후에 댐도 적당히 좀 물을 빼줘야 되는데 이게 물을 빼지 않고 계속 물을 가둬뒀다가 나중에 한번에 터지면 그 피해가 더 커지거든요.
계속 댐 수위가 지금 올라가고 있는 상황에서 물을 빼지 않고 지금 물을 가두고 있는 양상이기 때문에 좀 불안하고요. 그러면 공급이라도 늘어나야 되는데. 현장에서 왜 공급을 하지 않느냐라고 하면 가장 중요한 건 시장의 수요자들이 그렇게 받아주지 않습니다.
일부 수도권 인기지역들은 청약 경쟁률이 높지만 나머지 지역들은 그렇지가 않거든요. 분양을 해서 바로바로 분양이 된다면 규제 완화 대책들이 안 나와도, 하지 말라고 해도 아마 건설사들이 알아서 공급물량을 늘릴 겁니다.
시장의 수요자들이 받아주지 않는 그런 상황에서 PF 대출을 이렇게 금융지원을 해 준다고 해서 정부가 원하는 양의 공급물량이 나올 것 같지 않고요. 오히려 부실이 심화되면서 댐 수위가 높아지는, 향후에 금융시장의 불안의 요인이 되지 않을까 싶어서 정부도 이런 부분에 대해서는 예의주시하고 관리를 해야 될 것 같습니다.
[앵커]
오히려 부실을 더 키울 수도 있다. 당국자도 지금 시간을 벌기 위한 의도가 있다고 설명하던데요. 말씀하신 대로 그러면 올해가 아니고 한 내년쯤 돼서 내년 어느 시점에서 말하자면 폭탄을 좀 더 키워서 어느 시점에 일부 사업장에서는 이 문제가 터져버리는 그런 것도 배제할 수 없지 않습니까?
[김인만]
터질 가능성이 있습니다. 일단 총선 전까지는 어떻게든 관리를 하려고 할 것 같고요. 총선이 지나서 저는 걱정이 되는데. 부동산시장 분위기가 내년 상반기, 하반기 넘어가면서 금리도 내려가고 시장 분위기가 정상화되면서 거래량도 늘어나고 전체적으로 분위기가 2020년, 2021년 정도 분위기 된다면 이런 문제들이 다 해결이 될 수는 있는데 이게 더블딥 가능성도 배제할 수 없고 2~3년 정도 올랐다, 내렸다 보합세.
지금 흐름이 이어지다가 더블딥이 왔을 때 그런 좀비 기업들이 결국에는 더 숫자가 많아지면서 한번에 터질 가능성도 있습니다. 미국의 최근에 분위기를 보면 저금리로 가는, 우리 작년만 하더라도 올 하반기 정도 되면 금리가 내러갈 것이다라는 이야기가 있었고요.
올 초만 하더라도 내년에 금리 내릴 거야라는 목소리들이 있었는데 지금 미국 상황을 보면 그렇지 않을 것 같습니다. 생각보다 고금리가 오래 갈 것 같고요. 오히려 금리를 한두 차례 미국 같은 경우는 더 올릴 가능성도 있기 때문에 생각보다 고금리가 오래 간다.
부동산 시장, 조정장이 1년이 아니라 2~3년 이상 오래갈 가능성도 있기 때문에 그런 점은 충분히 대비를 해야 될 것 같습니다.
[앵커]
앞으로 그러면 시장이 어떻게 움직일 건가를 좀 더 자세히 따져보죠. 공급대책에 대한 시장의 반응을 좀 더 지켜봐야 되겠습니다마는 한계가 있을 것이다 이런 게 전반적인 평가이신 것 같고. 그렇다면 한 2~3년 후에는 공급이 줄어들어서 상당히 가격을 자극하지 않을까 이런 우려가 일부 있었거든요.
그러면 그런 시장의 불안심리를 더 자극하지 않을까요? 그렇게 되면 더 집을 무리해서라도 사는 분들이 늘어나고 가격도 더 올라가고 이런 우려는 없습니까?
[김인만]
입주물량이 부족하면 공급이 부족하다는 이야기이기 때문에 불안해할 수도 있는데요. 이게 금리라든지 부동산 정책, 전세 모든 부문이 맞물려 있습니다. 결국은 심리인데 심리가 안정된 상황에서는 입주물량이 좀 부족하다고 해서. 입주물량이 부족하다는 얘기는 오히려 전세가 강세가 될 수도 있습니다.
빌라, 오피스텔이 아니고 아파트 전세 같은 경우는 최근에 회복세를 보이고 있는데 앞으로 입주물량이 부족해지면 전세가 강세가 되고요. 전세가격이 강세가 되면 또 매매가격을 이게 받쳐주는 역할을 할 수도 있는데. 이게 밀어올리기에는 또 우리가 집을 사는 수요자 입장에서 보면 올라가는 집을 사고 싶거든요.
그렇다면 올라가는 분위기가 형성이 되어야 되는데 2015년에서 2021년 7년 상승을 하고요. 지금 집값이 많이 올라가 있습니다. 지금도 버블이 있는 상태이기 때문에 이 버블이 제거되지 않고 여기서 다시 대세 상승으로 넘어가기에는 현실적으로 어려운 부분이 있어서 시간은 충분히 생각을 해야 될 것 같습니다.
그래서 단기간에 지금 상황을 보면 굉장히 불안해 하고 있는데요. 최근에 현장을 보면 매물 체크를 해 보면 매물이 늘어나고 있거든요. 이게 집주인들 입장에서는 집값 오르길 바라는 분들인데 집주인들이 매물을 내놓고 있다는 얘기는, 물론 급매물이 아닙니다.
시세보다 호가보다 약간 높여서 내놓기는 하는데 집주인이 상승에 베팅한다면 오히려 매물을 회수하거든요. 그렇다면 집주인들조차도 추가 상승 여력에 대해서는 하락은 아니겠지만 당분간 큰 폭의 상승은 어렵다는 부분에 베팅을 하고 있어서 저는 그렇게 우리가 걱정하는 것처럼 3년, 5년 후에 입주물량이 줄어드니까 문제가 된다.
그건 3년, 5년 후에 어떤 일이 발생할지 미국이나 중국이나 우리나라 경제상황을 봐야 되고요. 지금 너무 불안해 할 필요는 없을 것 같습니다.
[앵커]
향후 주택가격의 여러 가지 변수 중에서 공급만이 문제가 아니다. 그건 하나의 변수일 뿐이다. 방금 말씀하신 전월세 가격 같은 경우에도 당분간 공급이 부족해지면 전월세가격은 좀 더 올라갈 가능성은 있을 텐데 그것이 매매가격을 꼭 견인하지는 않을 것이다.
[김인만]
과거 사례를 보더라도 2013, 2012년 상황을 보더라도 전세가격이 올라도 매매가격을 자극하지는 않았거든요. 결국은 시장 분위기와 결국 버블이 제거가 됐느냐. 올라갈 때 조금만 더 길게 보면 나무가 아니라 숲을 보면 올라갈 때 올라가는 거고요. 내려갈 때는 내려갑니다.
그래서 지금은 아직 올라갈 때가 아니기 때문에 지금 너무 시장에서는 좀 민감하게 반응하는 것이 아닌가. 2020년, 2021년 그 상승에 대한 그런 트라우마가 아직도 남아있기 때문에 불안해하는 거 아닌가 생각합니다.
[앵커]
김 소장님이 계속 강조하시는 변수. 금리도 자주 얘기하시고 그리고 정부정책, 총선 변수도 있는데요. 하나하나 보죠. 금리 같은 경우에는 지금 시장금리, 대출금리가 다시 상승할 기미를 보이고 있는데 어떻게 전망하십니까?
[김인만]
금리 내려가기는 쉽지 않을 것 같습니다. 한 5월만 하더라도 대출금리가 좀 내려갔거든요.m 시장금리가 내려갔는데 하단금리가 3%대까지 내려갔다가 최근에 한 4% 중후반대까지 다시 올랐는데 금융권 이야기를 들어보면 금융권에서도 하반기에 금리인하가 되지 않을까에 베팅하고 먼저 선제적으로 시장금리를 좀 내린 부분이 있는데 지금 여러 가지 상황을 보면 금리 내려가기가 쉽지 않겠다라는 판단한 것 같고요.
다시 금리를 올리고 있습니다. 금리 올리고 있다는 얘기는 정부 당국에서도 이제 주택시장이 1차 바닥을 찍고 좀 회복을 했기 때문에 급한 상황이 아니거든요. 1월 같은 경우에는 집값이 너무 가파르게 떨어졌기 때문에 이게 미분양이 급증하게 되고요.
PF 대출 금융시장으로 이게 확산이 되는 그런 불안감 때문에 개입한 거고 지금은 정부가 개입하는 단계가 아니기 때문에 결국 그렇게 본다면 저는 부동산 시장 흐름 자체가 그렇게 위험한 수위로 가지 않을 것 같고.
금리는 한국은행 입장에서는 굉장의 곤혹스러울 겁니다. 미국하고 지금 기준금리 차이가 2%포인트 차이로 벌어졌거든요. 자금유출 가능성이 있고 미국이 고금리를 유지할 가능성이 높고 오히려 더 올라갈 가능성도 있기 때문에 제가 볼 때는 금리를 올려야 하는 상황임에도 불구하고 금리를 올리게 되면 또 그 영향이 다시 또 금리 올라가냐?
집값, 부동산 시장이 또 하락으로 전환될 가능성도 있습니다. 그래서 한국은행 입장에서는 금리를 올리지도 못하고요. 내리면 또 반대로 반등이 크게 나오기 때문에 저는 한국은행이 안 하는 게 아니라 못 하는 것 같습니다. 올리지도 못하고 내리지도 못하는 상황이니까 당분간은 이런 금리 동결현상이 더 지속될 것 같습니다.
[앵커]
미국의 기준금리 동향도 계속 봐야 될 것 같고요. 일각에서는 5%대 기준금리가 아니고 7%대도 대비해야 된다. 이런 얘기까지 나오고 있더라고요.
[김인만]
만약에 미국이 7%까지 가면 한국은행이 아무리 동결모드로 가더라도 쉽지 않을 것 같습니다. 자금 유출 가능성이 있고 실제로 그런 움직임이 있다면 한국은행도 그런 상황에서는 금리를 올릴 수밖에는 없고요.
그렇게 된다면 우리가 입주물량이 부족해서 바닥론 이런 부분에 대해서는 오히려 반대 현상, 집값이 하락하는. 생각보다 빨리 하락하는 경우들도 발생할 수 있기 때문에 저는 그렇게 금리 안 갔으면 좋을 것 같고요. 안정되면 좋을 것 같습니다.
[앵커]
알겠습니다. 정책 변수를 마지막으로 짚어보겠습니다. 올해 들어서 주택가격이 오른 것도 사실 정책 변수가 많이 영향을 줬다, 이런 평가가 많은데요. 앞으로 그러면 총선까지 어떤 영향을 줄지. 부동산 정책 어떻게 할 것 같습니까?
[김인만]
당분간은 규제정책에 대해서는 나오지 않을 것 같습니다. 공급 확대에 주력할 것 같고요. 최근에 우리가 잘 못 느껴서 그러는데 미묘한 변화가 있었는데요. 특례보금자리가 끝났습니다. 일반형이 끝나고 우대형은 이제 내년 1월까지만 하도록 했고요.
50년 만기 상품들도 없애버렸거든요. 그 얘기는 뭐냐 하면 소리 소문없이 대출 문턱, 구매능력을 규제하고 있는 겁니다. 정부가 규제를 풀어주는 게 아니라 집값이 반등했기 때문에 다시 살짝 규제를 하고 있는데 우리가 못 느낄 뿐이거든요.
규제지역을 풀어주고 이런 규제가 아니기 때문에 못 느끼는 건데. 실제로는 지금 규제 강화로 돌아섰다고 저는 보여집니다. 그래서 당분간은 대출 규제, 가계부채 관리를 하면서 이런 모드로 가고 공급에 집중하지 않을까 싶습니다.
[앵커]
총선까지 우리가 예상하지 못했던 어떤 정책변수가 나올 가능성도 있습니까?
[김인만]
저는 없다고 봅니다. 정부 입장에서는 총선을 앞두고 집값이 올라도 문제고요. 내려도 문제거든요. 그렇다면 최대한 자극을 배제해야 하기 때문에 규제지역을 푼다, 규제지역을 묶는다. 이런 규제들은 절대 나오지 않을 것 같습니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 김인만 부동산경제연구소장과 함께했습니다. 고맙습니다.
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