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■ 진행 : 임성호 앵커, 김정진 앵커
■ 출연 : 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 굿모닝와이티엔] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
경제 소식을 빠르고 친절하게 전달해 드립니다. 오늘 굿모닝경제는 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수와 함께합니다. 어서 오세요. 교수님, 일단 부동산 소식부터 살펴보겠습니다. 내년 관심 끄는 소식 중 하나가 공시가격인데 내년도 공시가격 현실화율을 올해 수준으로 동결하기로 정부가 결정했죠?
[석병훈]
그렇습니다. 공시가격 현실화율이라는 것을 먼저 말씀드리면 그것은 무엇이냐면 부동산이 실제 시장에서 거래되는 가격을 우리가 시세라고 하죠. 그런데 이 시세 대비 공시가격의 비율을 공시가격 현실화율이라고 합니다. 그런데 정부가 발표한 것은 무엇이냐면 내년에 부동산 공시가격 현실화율을 올해와 동일한 수준으로 유지할 거라고 발표한 건데요. 올해 공시가격 현실화율이라는 것이 원래 문재인 정부에서 2020년부터 공시가격을 점점 시세하고 비슷한 수준으로 끌어올리겠다고 계획을 발표했었는데 그 계획 발표 전인 2020년 수준으로 되돌린 것입니다.
그걸 그대로 유지한다는 것이기 때문에 예를 들면 아파트 같은 공동주택의 공시가격 같은 경우는 원래 내년에 문재인 정부 계획에 따르면 시세의 75.6%를 반영하게 올렸어야 되는데 이번 조치로 2020년 수준인, 작년과 동일한 2020년 수준인 69%를 적용하는 것으로 바뀌었습니다. 여러 가지 이유가 있는데 가장 큰 이유는 지난해에 집값이 급락을 한 지역들이 있었죠. 그러다 보니까 공시가격이 실거래가보다 오히려 더 높아서 국민들의 불만도 많았고 부담도 컸던 것, 이런 것을 감안한 조치로 보입니다.
[앵커]
그러니까 2021년, 2022년, 2023년, 2024년까지 계속 4년간 동결되는 거네요?
[석병훈]
지금 현재로써는 그렇습니다. 2024년에 동결하고 전면 재검토할 것이 유력해 보입니다.
[앵커]
알겠습니다. 세부적인 내용을 살펴보겠습니다. 매년 부동산 정책을 살펴볼 때마다 공시가격이라는 말이 자주 나오는데 일단 이 공시가격이 어떤 거고 왜 중요한지 좀 구체적으로 짚어주시죠.
[석병훈]
그렇습니다. 공시가격이라는 것은 정부가 조사, 산정해서 공시하는 가격인데요. 이게 중요한 이유는 세무당국이 과세의 기준으로 삼는 가격이 바로 공시가격이기 때문입니다. 공시가격 같은 경우는 부동산 보유세라고 하는 재산세와 종합부동산세의 기준이 될 뿐만 아니라 건강보험료, 기초연금 등 67가지의 행정제도 기초자료로 사용되고 있는 중요한 지표가 되겠습니다. 그래서 이 공시가격이 얼마냐에 따라서 내가 당장 내야 할 보유세, 재산세, 종합부동산세도 결정이 되고요. 건강보험료, 지역의보에 가입한 분들 같은 경우에는. 그다음에 은퇴하신 분들 같은 경우에는 기초연금까지 결정이 되기 때문에 많은 분들이 관심을 가지고 지켜보시는 가격이 되겠습니다.
[앵커]
그러면 공시가격이 동결되면 세금 부담 같은 경우는 올해랑 내년, 이렇게 별 차이가 없게 되겠네요?
[석병훈]
현재로서는 그럴 가능성이 큽니다. 우리가 부동산 보유세를 결정할 때는 공시가격을 먼저 결정하고요. 공시가격에다 일정 부분을 할인해 주는 비율이라고 해서 지금은 60%인데 그 60%를 곱해서 거기에다 부동산 보유세율을 곱한 것이 세금이 되겠습니다. 거기서 일부 공제되는 금액도 있는데요. 중요한 것은 세율이 변하지 않아도 공시가격이 변하게 될 경우에는 내가 내는 보유세 부담 자체가 달라지는데 공시가격이 동결된다고 하는 것은 결국 지금 세금 부담 역시 올해와 큰 차이가 없게 되는 것입니다. 그렇지만 내 지역에서도 세금 부담이 변하지 않느냐, 이건 또 사실과 다르거든요. 왜냐하면 지금 올해 평균적으로 전국 주택가격은 전년 대비 0%, 변화가 없는 것으로 보이지만요. 지역에 따라서 주택가격이 상승한 지역이 있고 하락한 지역이 있습니다.
예를 들면 서울과 수도권 위주로는 주택가격이 상승을 했기 때문에 이것을 반영하게 되면 공시가격 현실화율은 동결된다고 하더라도 공시가격 자체가 올라가니까요, 시세를 반영해서. 그래서 세금부담은 늘어날 가능성이고 있고요.
반대로 시세가 하락한 지방 같은 곳은 공시가격 역시 또 하락할 것이기 때문에 세금 부담은 오히려 더 줄어들고 이렇게 될 가능성이 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 문재인 정부 때가 2035년까지 시세의 90%까지 올리겠다. 그런데 시가와 아까도 말씀하셨듯이 공시가격의 차이를 줄이려던 게 문재인 정부 때의 공시가격 현실화 계획이었는데. 이런 계획이 일단 그러면 폐기가 됐다고 봐야 될까요?
[석병훈]
저도 폐기가 된 것은 불가피하다 이렇게 생각하고 있고요. 이번에 폐기를 할 것이라는 것을 사실상 천명한 것과 마찬가지다, 이렇게 보고 있습니다. 왜냐하면 문재인 정부에서는 2020년 10월에 공시가격을 최장 2035년까지 시세 대비 90%까지 끌어올리겠다라는 계획을 발표해서 단계적으로 올리게 되어 있었는데요. 문제는 이렇게 빠르게 공시가격을 끌어올리다 보니까 그 당시에 부동산 가격도 실제로 급등하지 않았습니까? 부동산 가격이 급등한 거 더하기 공시가격을 현실화하는 그 비율이 상승한 것까지 감안을 하면 실제로 부동산 보유세 부담이 어마어마하게 늘어났었거든요. 그래서 국민들의 불만 제기도 많았었는데 이런 차원에서 보다 보니까 특히 부동산 가격이 작년처럼 급격하게 하락하는 경우는 공시가격이 시세와 너무나 근접한 상황이다 보니까 시세가 급격하게 하락하면 공시가격이 오히려 시세보다도 더 높아지는 그런 역전현상까지 발생을 했습니다.
그러니까 보유세를 납부하는 사람들 입장에서는 조세 저항이 더 강해질 수밖에 없는 상황이었기 때문에 이런 것을 감안해서 지금 공시가격 현실화 계획을 원점에서 재검토를 하겠다라고 천명을 한 상황입니다. 그래서 제가 보기에는 지금 고금리, 고물가로 국민 부담도 크고 거기다 부동산 보유세가 올라가게 되면 내수 소비가 줄어들, 그래서 경기침체까지 유발할 가능성이 크기 때문에 이런 것을 감안해서 내년 1월에 공시가격 현실화 관련된 용역을 발주하고 그것을 바탕으로 내년 하반기쯤에 공시가격 현실화율을 전면 재검토해서 발표를 하겠다, 이렇게 천명한 상황입니다.
[앵커]
그러니까 원래 계획은 올 하반기에 수정안을 내놓는 거였잖아요. 그런데 어떻게 보세요? 이게 내년에 또 총선이 있고 하니까 민감한 시기에 세금 문제가 민감하니까 총선을 앞두고 미룬 게 아니냐, 이런 해석이 나오는데 어떻게 보십니까?
[석병훈]
그럴 가능성도 충분히 있습니다. 사실 세금 더 올라간다고 했을 때 기분 좋을 유권자들은 아무도 없거든요. 그래서 그걸 고려한 조치라고 볼 수도 있는데요. 무엇보다도 원래는 공시가격 현실화율 계획에 따라서 현실화를 빠르게 하다 보면 지나치게 보유세 부담이 빠르게 급증하는 현상이 있을 수 있고 작년 같이 가격이 빠르게 하락한 시기에는 오히려 공시가격보다 시세가 낮아져서 납세자들한테 불만이 제기되는 그런 문제점이 있었기 때문에 이것을 개편하는 것은 불가피했었습니다. 그래서 원래는 공시가격 현실화를 시세 대비 80%, 90%가 아니라 80%로 낮추는 방법. 그리고 2035년까지 달성하는 게 아니라 더 늦게 그 시점을 늦추는 것들도 고려가 됐었는데요.
문제는 실제로 고려하려고 했던 것을 봤더니 생각보다 고쳐야 될 부분이 너무 많아 보여서 정식으로 외부에 용역 발주를 추가로 하고 여러 가지를 검토해서 전면 재검토를 하다 보니까 발표 시점이 늦어진 불가피한 측면도 있었습니다.
그래서 두 가지 측면이 다 있다고 보입니다. 전면 재검토의 필요성이 밝혀졌고 거기다가 추가로 내년 총선에서 세금이 올라가지 않는 것이 더 유리하기도 하고. 이런 여러 가지 요인이 복합적으로 작용한 결과라고 보입니다.
[앵커]
알겠습니다. 부동산과 직접 연관된 내용을 말할 때 항상 빠질 수 없는 게 가계 빚 문제입니다. 고금리가 상당 기간 이어지고 있는데도 지금 빚이 굉장히 사상 최대 기록을 세웠다는데 지금 계속 이렇게 빚이 왜 이렇게 늘고 있는 건가요?
[석병훈]
빚이 늘어나는 가장 큰 이유는 부동산 시세, 주택 가격의 상승에 대한 기대가 꺾이지 않았기 때문입니다. 이번에 한국은행에서 발표한 가계 신용이라는 것은 결국 은행, 보험사, 대부업체 등에서 받은 대출에다 결제 전에 카드 사용 금액, 외상 구매한 판매신용이라고 하죠. 이걸 더한 포괄적인 가계 빚을 나타내는 지표인데요. 9월 말 기준으로 가계 신용 잔액이 1875조 6000억 원이 돼서 2분기 말보다 오히려 0.8%, 약 14조 3000억 원가량 증가를 한 사상 최대 규모가 됐습니다. 그런데 가장 큰 원인은 무엇보다도 주택담보대출이 급증을 한 탓입니다.
주택담보대출도 17조 3000억 원이나 급증을 하면서 1049조 1000억 원으로 사상 최대 기록이 됐거든요. 그러면 주택담보대출이 왜 이렇게 늘어나느냐. 이것은 당연히 주택 가격이 빠르게 상승할 것이라는 기대 때문입니다. 주택 가격에 대한 기대를 나타내는 한국은행에서 매달 발표하는 주택가격전망CSI 지표에 따르면 이게 108이 나왔는데요. 100보다 크다는 것은 전국의 2500가구를 대상으로 물어봤을 때 지금보다 1년 뒤에 주택가격이 더 올라갈 것이라고 답변한 가구가 그렇지 않은 가구보다 많다는 소리거든요. 그래서 주택가격이 이렇게 빠르게 상승할 것으로 예측을 하니까 지금 고금리임에도 불구하고 소위 말하는 영혼까지 끌어모은다는 영끌을 통해서 주택을 추가로 매수하고자 하는 심리, 그것 때문에 주택담보대출이 증가하고 가계 신용 역시 증가했다고 볼 수 있겠습니다.
[앵커]
그러면 지금 고금리 상황이지만 지금 집을 사려는 분들이 많은 거네요.
[석병훈]
그렇습니다. 왜냐하면 신규 주택 공급을 나타내는 선행지표들이 있습니다. 대표적인 게 신규 주택 착공건수, 허가건수, 이런 것들인데요. 이것이 전년 대비로 30~50%까지 다 줄어들었습니다. 이것은 무엇을 시사하냐면 향후 2년 내지 3년 뒤에 신규 주택 공급량이 전년보다 30~50% 급감할 것이라는 것이거든요. 이걸 보면 당연히 부동산 가격은 추세적으로 상승할 것이라고 전망하는 가구들이 많아질 수밖에 없는 상황입니다.
[앵커]
그런데 최근 보도를 보면 서울 아파트 가격이 조정을 받고 있다는 내용도 있잖아요. 이게 사실 예상한 것만큼 오르면 좋겠지만 만약에 조정을 받거나 심지어 하락을 하게 됐을 때 이런 엄청나게 늘어나는 이 가계 빚이 어떤 문제가 될 수 있을까요?
[석병훈]
가계 빚은 당연히 문제가 되죠. 지금 주택가격이 전망처럼 계속 상승을 한다고 하면 나중에 집을 팔아서 가계 부채를 상환하면 되지만요. 주택가격 전망이라는 것은 세계 경기 상황이랑 또 정부가 정책기조를 전환한다든지 이러면 바뀔 수가 있는 상황입니다. 그래서 위험성이 있는 것이고요. 가계부채가 지나치게 늘어나면 어떤 점이 문제가 되냐면 대표적으로 우리 내수 소비가 침체가 돼서 경기침체의 위험성이 커집니다. 한국은행에서 발표한 최근 연구 결과에 따르면 가계부채가 GDP 대비 80%를 넘어설 경우에 가계의 원금과 이자 상환 부담이 지나치게 커져서 내수 소비가 침체되고 이것은 당연히 경기침체를 유발할 가능성이 커지고요.
또 우리나라 같은 경우는 가계부채가 다 부동산 시장으로 집중되다 보니까 자금 배분의 비효율성이 커져서 장기적으로 경제 성장 동력이 훼손될 수 있다라는 연구 결과가 발표됐는데 현재 우리나라 가계부채는 GDP의 100%가 넘어가는 수준입니다. 그러니까 80%보다 훨씬 넘는 수준이라서 이런 것이 가계부채가 지나치게 많았을 때 우리가 꼽을 수 있는 대표적인 문제가 되겠습니다.
[앵커]
그런데 교수님, 한 달 전까지만 해도 가계대출 규모를 줄이라고 금융당국이 말했었잖아요. 그런데 이제는 상생금융을 강조하면서 이자를 깎아주는 정책을 하고 있는데 정책이 상충되는 거 아닌가 하는 우려도 있고 그리고 이렇게 가격 상승 기대가 말씀하신 것처럼 계속 더 커진다면 가계부채는 계속해서 늘어나는 거 아닙니까? 어떻게 보십니까?
[석병훈]
저도 그렇게 예상을 합니다. 여러 가지 요인이 있는데 가장 큰 것은 금융당국의 오락가락하는 정책, 저는 그걸 문제점으로 지적하고 있는데요. 앵커님께서 지적하신 것처럼 불과 한 달 전만 해도 과계부채가 GDP의 100%를 넘어가니까 가계부채를 줄이는 것을 정책의 최우선 순위로 두는 것으로 보였습니다. 그래서 매주 금융당국 관계자가 5대 은행 관계자들하고 모여서 대출 금리의 일정 부분이 되는 가산금리를 정상화해라. 그래서 가산금리를 올리는 방식으로 대해 줄 금리를 끌어올려서 가계부채를 줄이게 유도를 했었는데요.
한 달 사이에 정책기조가 바뀌어서 상생금융을 하라고 어제도 8대 금융지주 관계자들을 만나서 소상공인 그다음에 자영업자, 또 금융 취약계층을 대상으로 금리를 감면해 주라는 식의 압박이 있었습니다. 그러니까 금리를 깎아주게 되면 가계부채를 줄인다는 것은 소득이 높은 사람이건 낮은 사람이건, 직장인이건 자영업자건 다 가계부채를 줄여야 된다는 소리거든요. 그런데 가계부채를 줄이라고 한 달 전에 했다가 다시 일정 계층에 대해서는 금리를 깎아주라고 하면 당연히 가계부채가 줄어들지 않겠죠. 가계부채가 줄어들지 않고 부동산 가격은 여전히 상승할 것으로 예상되는 데다가 최근에 미국의 소비자물가지수 상승률이 빠르게 하락하면서 미국도 기준금리 인상이 종료됐다. 한국도 기준금리 인상이 종료됐다, 앞으로 기준금리는 내려갈 일만 남았다는 인식이 확산되는데 당연히 가계부채는 더 늘어날 것으로 보입니다.
[앵커]
알겠습니다. 끝으로 미국 증시 상황도 짚어주시죠.
[석병훈]
미국 증시는 간밤에 가장 중요한 이슈는 FOMC 의사록이 공개가 된 점입니다. 그런데 FOMC 회의 의사록에 따르면 기준금리를 추가로 언제 인하할지, 이런 시점에 대한 논의가 전혀 없었다는 사실이 보도가 됐습니다. 그리고 아직도 물가상승률이 반등할 수도 있기 때문에 기준금리를 추가로 인상할 가능성도 배제할 수 없다, 이런 식의 언급도 있었는데요. 그렇지만 이것도 시장에서 이미 충분히 예상했던 바입니다. 그래서 그 뉴스에 비해서 3대 지수의 하락폭은 크지 않았습니다. 그리고 중요한 것은 소매판매 업체들의 실적이 예상보다 부진했거든요.
주택자재를 판매하는 로우즈라든지 그다음에 베스트바이, 가전제품을 판매하는 업체인데요. 실적이 부진하면서 소매업체들 위주로 주가가 떨어졌는데 이것은 미국도 고금리 기조가 지속되면서 결국 소비자들이 신용카드 부채도 늘어나고 연체율도 늘어나고 이러다 보니까 지갑을 닫고 있다. 소비 지출이 줄어들고 있다는 신호로 보여서 결국 이건 물가가 더 빠르게 떨어질 것을 시사하는 상황입니다. 그래서 이렇게 주가가 소폭 하락했습니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 굿모닝 경제는 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수와 함께했습니다. 교수님 고맙습니다.
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■ 출연 : 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 굿모닝와이티엔] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
경제 소식을 빠르고 친절하게 전달해 드립니다. 오늘 굿모닝경제는 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수와 함께합니다. 어서 오세요. 교수님, 일단 부동산 소식부터 살펴보겠습니다. 내년 관심 끄는 소식 중 하나가 공시가격인데 내년도 공시가격 현실화율을 올해 수준으로 동결하기로 정부가 결정했죠?
[석병훈]
그렇습니다. 공시가격 현실화율이라는 것을 먼저 말씀드리면 그것은 무엇이냐면 부동산이 실제 시장에서 거래되는 가격을 우리가 시세라고 하죠. 그런데 이 시세 대비 공시가격의 비율을 공시가격 현실화율이라고 합니다. 그런데 정부가 발표한 것은 무엇이냐면 내년에 부동산 공시가격 현실화율을 올해와 동일한 수준으로 유지할 거라고 발표한 건데요. 올해 공시가격 현실화율이라는 것이 원래 문재인 정부에서 2020년부터 공시가격을 점점 시세하고 비슷한 수준으로 끌어올리겠다고 계획을 발표했었는데 그 계획 발표 전인 2020년 수준으로 되돌린 것입니다.
그걸 그대로 유지한다는 것이기 때문에 예를 들면 아파트 같은 공동주택의 공시가격 같은 경우는 원래 내년에 문재인 정부 계획에 따르면 시세의 75.6%를 반영하게 올렸어야 되는데 이번 조치로 2020년 수준인, 작년과 동일한 2020년 수준인 69%를 적용하는 것으로 바뀌었습니다. 여러 가지 이유가 있는데 가장 큰 이유는 지난해에 집값이 급락을 한 지역들이 있었죠. 그러다 보니까 공시가격이 실거래가보다 오히려 더 높아서 국민들의 불만도 많았고 부담도 컸던 것, 이런 것을 감안한 조치로 보입니다.
[앵커]
그러니까 2021년, 2022년, 2023년, 2024년까지 계속 4년간 동결되는 거네요?
[석병훈]
지금 현재로써는 그렇습니다. 2024년에 동결하고 전면 재검토할 것이 유력해 보입니다.
[앵커]
알겠습니다. 세부적인 내용을 살펴보겠습니다. 매년 부동산 정책을 살펴볼 때마다 공시가격이라는 말이 자주 나오는데 일단 이 공시가격이 어떤 거고 왜 중요한지 좀 구체적으로 짚어주시죠.
[석병훈]
그렇습니다. 공시가격이라는 것은 정부가 조사, 산정해서 공시하는 가격인데요. 이게 중요한 이유는 세무당국이 과세의 기준으로 삼는 가격이 바로 공시가격이기 때문입니다. 공시가격 같은 경우는 부동산 보유세라고 하는 재산세와 종합부동산세의 기준이 될 뿐만 아니라 건강보험료, 기초연금 등 67가지의 행정제도 기초자료로 사용되고 있는 중요한 지표가 되겠습니다. 그래서 이 공시가격이 얼마냐에 따라서 내가 당장 내야 할 보유세, 재산세, 종합부동산세도 결정이 되고요. 건강보험료, 지역의보에 가입한 분들 같은 경우에는. 그다음에 은퇴하신 분들 같은 경우에는 기초연금까지 결정이 되기 때문에 많은 분들이 관심을 가지고 지켜보시는 가격이 되겠습니다.
[앵커]
그러면 공시가격이 동결되면 세금 부담 같은 경우는 올해랑 내년, 이렇게 별 차이가 없게 되겠네요?
[석병훈]
현재로서는 그럴 가능성이 큽니다. 우리가 부동산 보유세를 결정할 때는 공시가격을 먼저 결정하고요. 공시가격에다 일정 부분을 할인해 주는 비율이라고 해서 지금은 60%인데 그 60%를 곱해서 거기에다 부동산 보유세율을 곱한 것이 세금이 되겠습니다. 거기서 일부 공제되는 금액도 있는데요. 중요한 것은 세율이 변하지 않아도 공시가격이 변하게 될 경우에는 내가 내는 보유세 부담 자체가 달라지는데 공시가격이 동결된다고 하는 것은 결국 지금 세금 부담 역시 올해와 큰 차이가 없게 되는 것입니다. 그렇지만 내 지역에서도 세금 부담이 변하지 않느냐, 이건 또 사실과 다르거든요. 왜냐하면 지금 올해 평균적으로 전국 주택가격은 전년 대비 0%, 변화가 없는 것으로 보이지만요. 지역에 따라서 주택가격이 상승한 지역이 있고 하락한 지역이 있습니다.
예를 들면 서울과 수도권 위주로는 주택가격이 상승을 했기 때문에 이것을 반영하게 되면 공시가격 현실화율은 동결된다고 하더라도 공시가격 자체가 올라가니까요, 시세를 반영해서. 그래서 세금부담은 늘어날 가능성이고 있고요.
반대로 시세가 하락한 지방 같은 곳은 공시가격 역시 또 하락할 것이기 때문에 세금 부담은 오히려 더 줄어들고 이렇게 될 가능성이 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 문재인 정부 때가 2035년까지 시세의 90%까지 올리겠다. 그런데 시가와 아까도 말씀하셨듯이 공시가격의 차이를 줄이려던 게 문재인 정부 때의 공시가격 현실화 계획이었는데. 이런 계획이 일단 그러면 폐기가 됐다고 봐야 될까요?
[석병훈]
저도 폐기가 된 것은 불가피하다 이렇게 생각하고 있고요. 이번에 폐기를 할 것이라는 것을 사실상 천명한 것과 마찬가지다, 이렇게 보고 있습니다. 왜냐하면 문재인 정부에서는 2020년 10월에 공시가격을 최장 2035년까지 시세 대비 90%까지 끌어올리겠다라는 계획을 발표해서 단계적으로 올리게 되어 있었는데요. 문제는 이렇게 빠르게 공시가격을 끌어올리다 보니까 그 당시에 부동산 가격도 실제로 급등하지 않았습니까? 부동산 가격이 급등한 거 더하기 공시가격을 현실화하는 그 비율이 상승한 것까지 감안을 하면 실제로 부동산 보유세 부담이 어마어마하게 늘어났었거든요. 그래서 국민들의 불만 제기도 많았었는데 이런 차원에서 보다 보니까 특히 부동산 가격이 작년처럼 급격하게 하락하는 경우는 공시가격이 시세와 너무나 근접한 상황이다 보니까 시세가 급격하게 하락하면 공시가격이 오히려 시세보다도 더 높아지는 그런 역전현상까지 발생을 했습니다.
그러니까 보유세를 납부하는 사람들 입장에서는 조세 저항이 더 강해질 수밖에 없는 상황이었기 때문에 이런 것을 감안해서 지금 공시가격 현실화 계획을 원점에서 재검토를 하겠다라고 천명을 한 상황입니다. 그래서 제가 보기에는 지금 고금리, 고물가로 국민 부담도 크고 거기다 부동산 보유세가 올라가게 되면 내수 소비가 줄어들, 그래서 경기침체까지 유발할 가능성이 크기 때문에 이런 것을 감안해서 내년 1월에 공시가격 현실화 관련된 용역을 발주하고 그것을 바탕으로 내년 하반기쯤에 공시가격 현실화율을 전면 재검토해서 발표를 하겠다, 이렇게 천명한 상황입니다.
[앵커]
그러니까 원래 계획은 올 하반기에 수정안을 내놓는 거였잖아요. 그런데 어떻게 보세요? 이게 내년에 또 총선이 있고 하니까 민감한 시기에 세금 문제가 민감하니까 총선을 앞두고 미룬 게 아니냐, 이런 해석이 나오는데 어떻게 보십니까?
[석병훈]
그럴 가능성도 충분히 있습니다. 사실 세금 더 올라간다고 했을 때 기분 좋을 유권자들은 아무도 없거든요. 그래서 그걸 고려한 조치라고 볼 수도 있는데요. 무엇보다도 원래는 공시가격 현실화율 계획에 따라서 현실화를 빠르게 하다 보면 지나치게 보유세 부담이 빠르게 급증하는 현상이 있을 수 있고 작년 같이 가격이 빠르게 하락한 시기에는 오히려 공시가격보다 시세가 낮아져서 납세자들한테 불만이 제기되는 그런 문제점이 있었기 때문에 이것을 개편하는 것은 불가피했었습니다. 그래서 원래는 공시가격 현실화를 시세 대비 80%, 90%가 아니라 80%로 낮추는 방법. 그리고 2035년까지 달성하는 게 아니라 더 늦게 그 시점을 늦추는 것들도 고려가 됐었는데요.
문제는 실제로 고려하려고 했던 것을 봤더니 생각보다 고쳐야 될 부분이 너무 많아 보여서 정식으로 외부에 용역 발주를 추가로 하고 여러 가지를 검토해서 전면 재검토를 하다 보니까 발표 시점이 늦어진 불가피한 측면도 있었습니다.
그래서 두 가지 측면이 다 있다고 보입니다. 전면 재검토의 필요성이 밝혀졌고 거기다가 추가로 내년 총선에서 세금이 올라가지 않는 것이 더 유리하기도 하고. 이런 여러 가지 요인이 복합적으로 작용한 결과라고 보입니다.
[앵커]
알겠습니다. 부동산과 직접 연관된 내용을 말할 때 항상 빠질 수 없는 게 가계 빚 문제입니다. 고금리가 상당 기간 이어지고 있는데도 지금 빚이 굉장히 사상 최대 기록을 세웠다는데 지금 계속 이렇게 빚이 왜 이렇게 늘고 있는 건가요?
[석병훈]
빚이 늘어나는 가장 큰 이유는 부동산 시세, 주택 가격의 상승에 대한 기대가 꺾이지 않았기 때문입니다. 이번에 한국은행에서 발표한 가계 신용이라는 것은 결국 은행, 보험사, 대부업체 등에서 받은 대출에다 결제 전에 카드 사용 금액, 외상 구매한 판매신용이라고 하죠. 이걸 더한 포괄적인 가계 빚을 나타내는 지표인데요. 9월 말 기준으로 가계 신용 잔액이 1875조 6000억 원이 돼서 2분기 말보다 오히려 0.8%, 약 14조 3000억 원가량 증가를 한 사상 최대 규모가 됐습니다. 그런데 가장 큰 원인은 무엇보다도 주택담보대출이 급증을 한 탓입니다.
주택담보대출도 17조 3000억 원이나 급증을 하면서 1049조 1000억 원으로 사상 최대 기록이 됐거든요. 그러면 주택담보대출이 왜 이렇게 늘어나느냐. 이것은 당연히 주택 가격이 빠르게 상승할 것이라는 기대 때문입니다. 주택 가격에 대한 기대를 나타내는 한국은행에서 매달 발표하는 주택가격전망CSI 지표에 따르면 이게 108이 나왔는데요. 100보다 크다는 것은 전국의 2500가구를 대상으로 물어봤을 때 지금보다 1년 뒤에 주택가격이 더 올라갈 것이라고 답변한 가구가 그렇지 않은 가구보다 많다는 소리거든요. 그래서 주택가격이 이렇게 빠르게 상승할 것으로 예측을 하니까 지금 고금리임에도 불구하고 소위 말하는 영혼까지 끌어모은다는 영끌을 통해서 주택을 추가로 매수하고자 하는 심리, 그것 때문에 주택담보대출이 증가하고 가계 신용 역시 증가했다고 볼 수 있겠습니다.
[앵커]
그러면 지금 고금리 상황이지만 지금 집을 사려는 분들이 많은 거네요.
[석병훈]
그렇습니다. 왜냐하면 신규 주택 공급을 나타내는 선행지표들이 있습니다. 대표적인 게 신규 주택 착공건수, 허가건수, 이런 것들인데요. 이것이 전년 대비로 30~50%까지 다 줄어들었습니다. 이것은 무엇을 시사하냐면 향후 2년 내지 3년 뒤에 신규 주택 공급량이 전년보다 30~50% 급감할 것이라는 것이거든요. 이걸 보면 당연히 부동산 가격은 추세적으로 상승할 것이라고 전망하는 가구들이 많아질 수밖에 없는 상황입니다.
[앵커]
그런데 최근 보도를 보면 서울 아파트 가격이 조정을 받고 있다는 내용도 있잖아요. 이게 사실 예상한 것만큼 오르면 좋겠지만 만약에 조정을 받거나 심지어 하락을 하게 됐을 때 이런 엄청나게 늘어나는 이 가계 빚이 어떤 문제가 될 수 있을까요?
[석병훈]
가계 빚은 당연히 문제가 되죠. 지금 주택가격이 전망처럼 계속 상승을 한다고 하면 나중에 집을 팔아서 가계 부채를 상환하면 되지만요. 주택가격 전망이라는 것은 세계 경기 상황이랑 또 정부가 정책기조를 전환한다든지 이러면 바뀔 수가 있는 상황입니다. 그래서 위험성이 있는 것이고요. 가계부채가 지나치게 늘어나면 어떤 점이 문제가 되냐면 대표적으로 우리 내수 소비가 침체가 돼서 경기침체의 위험성이 커집니다. 한국은행에서 발표한 최근 연구 결과에 따르면 가계부채가 GDP 대비 80%를 넘어설 경우에 가계의 원금과 이자 상환 부담이 지나치게 커져서 내수 소비가 침체되고 이것은 당연히 경기침체를 유발할 가능성이 커지고요.
또 우리나라 같은 경우는 가계부채가 다 부동산 시장으로 집중되다 보니까 자금 배분의 비효율성이 커져서 장기적으로 경제 성장 동력이 훼손될 수 있다라는 연구 결과가 발표됐는데 현재 우리나라 가계부채는 GDP의 100%가 넘어가는 수준입니다. 그러니까 80%보다 훨씬 넘는 수준이라서 이런 것이 가계부채가 지나치게 많았을 때 우리가 꼽을 수 있는 대표적인 문제가 되겠습니다.
[앵커]
그런데 교수님, 한 달 전까지만 해도 가계대출 규모를 줄이라고 금융당국이 말했었잖아요. 그런데 이제는 상생금융을 강조하면서 이자를 깎아주는 정책을 하고 있는데 정책이 상충되는 거 아닌가 하는 우려도 있고 그리고 이렇게 가격 상승 기대가 말씀하신 것처럼 계속 더 커진다면 가계부채는 계속해서 늘어나는 거 아닙니까? 어떻게 보십니까?
[석병훈]
저도 그렇게 예상을 합니다. 여러 가지 요인이 있는데 가장 큰 것은 금융당국의 오락가락하는 정책, 저는 그걸 문제점으로 지적하고 있는데요. 앵커님께서 지적하신 것처럼 불과 한 달 전만 해도 과계부채가 GDP의 100%를 넘어가니까 가계부채를 줄이는 것을 정책의 최우선 순위로 두는 것으로 보였습니다. 그래서 매주 금융당국 관계자가 5대 은행 관계자들하고 모여서 대출 금리의 일정 부분이 되는 가산금리를 정상화해라. 그래서 가산금리를 올리는 방식으로 대해 줄 금리를 끌어올려서 가계부채를 줄이게 유도를 했었는데요.
한 달 사이에 정책기조가 바뀌어서 상생금융을 하라고 어제도 8대 금융지주 관계자들을 만나서 소상공인 그다음에 자영업자, 또 금융 취약계층을 대상으로 금리를 감면해 주라는 식의 압박이 있었습니다. 그러니까 금리를 깎아주게 되면 가계부채를 줄인다는 것은 소득이 높은 사람이건 낮은 사람이건, 직장인이건 자영업자건 다 가계부채를 줄여야 된다는 소리거든요. 그런데 가계부채를 줄이라고 한 달 전에 했다가 다시 일정 계층에 대해서는 금리를 깎아주라고 하면 당연히 가계부채가 줄어들지 않겠죠. 가계부채가 줄어들지 않고 부동산 가격은 여전히 상승할 것으로 예상되는 데다가 최근에 미국의 소비자물가지수 상승률이 빠르게 하락하면서 미국도 기준금리 인상이 종료됐다. 한국도 기준금리 인상이 종료됐다, 앞으로 기준금리는 내려갈 일만 남았다는 인식이 확산되는데 당연히 가계부채는 더 늘어날 것으로 보입니다.
[앵커]
알겠습니다. 끝으로 미국 증시 상황도 짚어주시죠.
[석병훈]
미국 증시는 간밤에 가장 중요한 이슈는 FOMC 의사록이 공개가 된 점입니다. 그런데 FOMC 회의 의사록에 따르면 기준금리를 추가로 언제 인하할지, 이런 시점에 대한 논의가 전혀 없었다는 사실이 보도가 됐습니다. 그리고 아직도 물가상승률이 반등할 수도 있기 때문에 기준금리를 추가로 인상할 가능성도 배제할 수 없다, 이런 식의 언급도 있었는데요. 그렇지만 이것도 시장에서 이미 충분히 예상했던 바입니다. 그래서 그 뉴스에 비해서 3대 지수의 하락폭은 크지 않았습니다. 그리고 중요한 것은 소매판매 업체들의 실적이 예상보다 부진했거든요.
주택자재를 판매하는 로우즈라든지 그다음에 베스트바이, 가전제품을 판매하는 업체인데요. 실적이 부진하면서 소매업체들 위주로 주가가 떨어졌는데 이것은 미국도 고금리 기조가 지속되면서 결국 소비자들이 신용카드 부채도 늘어나고 연체율도 늘어나고 이러다 보니까 지갑을 닫고 있다. 소비 지출이 줄어들고 있다는 신호로 보여서 결국 이건 물가가 더 빠르게 떨어질 것을 시사하는 상황입니다. 그래서 이렇게 주가가 소폭 하락했습니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 굿모닝 경제는 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수와 함께했습니다. 교수님 고맙습니다.
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