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■ 진행 : 임성호 앵커, 김정진 앵커
■ 출연 : 주원 경제연구실장 현대경제연구원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 굿모닝와이티엔] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
경제 소식을 빠르고 친절하게 전달해 드립니다. 오늘 굿모닝경제는 주원 현대경제연구원 경제연구실장과 함께합니다. 어서 오세요. 실장님, 오늘 부동산 얘기부터 해보겠습니다. 서울 아파트, 가장 부동산 시장의 최전선이라고 할 수 있는데 청약이 높은 경쟁률에 당첨이 됐지만 정작 분양가가 입주를 못 하는 물량이 속출하고 있다고 해요. 그런데 분양가가 어느 정도 올랐기에 이런 움직임이 있는 걸까요?
[주원]
지금 2023년 말 기준으로 해서 2년 전에 비해서 분양가는 한 40% 못 되는 수준까지 올랐고, 2년 전에 비해서. 지금 4분기에 서울 아파트 평균 분양가가 평당 3750만 원이거든요. 분기하고 연간 데이터가 약간 다른데. 상당히 오른 상황이고요. 이게 2년 전이라고 하면 사실 저번달도 잘 기억을 못 하시지만 1년 전하고 당겨서 비교를 하면 서울은 분양가가 17% 올랐고 수도권이 10%, 그다음에 광역시 세종도 10% 정도. 그러니까 전방위적으로 꼭 서울만 오르는 건 아니고 상당 부분 많이 올라 있는 상황입니다.
[앵커]
지금 청약 불패다 이런 옛말이 있었는데 이제는 그 말도 사라지고 있다는 상황인데 과거처럼 시세차익을 기대하기 힘들어지면서 수요자들의 부담은 계속 높아지고 있거든요. 이렇게 시장의 분위기가 예전과 변화하는 이유를 어디서 봐야 될까요?
[주원]
아파트를 공급하는 쪽, 그러니까 시행사 쪽이겠죠. 시행사의 입장에서 보면 자기네들이 들어가는, 제조로 치면 생산비용이잖아요.
그런 비용을 고려를 할 수밖에 없어요. 그게 건설공사비지수라는 게 발표가 되는데 이게 주거용 건물, 그러니까 아파트를 포함해서 빌딩 같은 것, 이런 것을 다 해서 건설공사비지수가 1년 전 대비 3.3%가 올랐고 그리고 3년 전이면 2020년 정도 되는데 26%가 올랐어요. 당연히 이것은 코로나 때문에 공급망 위기 때문에 원자재가 가격이 많이 올랐고 건설자재를 보시면 알겠지만 원자재를 1차 가공한 철강, 시멘트 이런 걸 쓰잖아요. 그런 쪽이 많이 올랐고, 특히 건설공사비지수 안에는 노무비라 그래서 인건비가 들어가는데 최근에 건설자재 가격은 그렇게 많이 안 올라요. 최근에 원재료 가격이 많이 안정되니까. 그리고 전방위적으로 우리도 그렇고 해외도 그렇고 철강이나 화학제품, 주로 건설에 많이 쓰는 원재료들이 가격이 다운되고 있어서 건설자재는 최근에 압력이 해소가 됐는데 이게 인건비는 우리가 상식적으로 판단할 때 한 번 올라가면 내려가지 않죠. 이게 계속 건설공사비를 높이는 원인이 되고, 또 아파트 분양가는 지금 말씀드린 건설공사비는 어떻게 보면 직접적인 공사비입니다. 여기에 간접적인 게 들어가야 되거든요. 토지매입 비용이라든가 또는 자기 돈으로 아파트를 짓는 시행사는 없습니다. 다 빌리죠. 최근에 금리도 높잖아요. 이자비용도 분양단가에 들어가야 되고. 그래서 워낙 분양가가 높고 그게 주변의 아파트 질적인 수준, 규모 이런 거 비슷한 다른 아파트의 가격보다 확연히 낮아요. 사람들이 들어가잖아요. 그러니까 실수요자들의 입장에서도 물론 거기 오랫동안 살 생각을 가진 사람들도 자기가 아파트를 샀는데 주변 가격보다 이 아파트 분양단가가 높으면 들어가기를 꺼리겠죠. 오르지는 않겠구나. 오히려 떨어질 수도 있겠구나. 미래를 봤을 때 아파트 가격이 올라야 되는데 이게 주변 아파트, 기존에 지었던 현재 시세보다 지금 새롭게 지어지는 아파트의 분양단가가 그렇게 메리트가 없다면 사람들이 아무래도 들어가는 것을 꺼리게 되겠죠.
[앵커]
그러면 그런 요인들로 인해서 미분양 물량들을 털어내기 어려운 건설사들이 늘고 있는데 어쨌든 건설사들은 초기에 자금을 빌려서 일단 집을 지은 다음에 분양을 하는 것으로 갚아야 하는 구조잖아요. 그러면 이런 부동산 PF라든지 이런 위험으로 번질 가능성은 어떻게 보세요?
[주원]
당연히 크죠. 왜냐하면 처음에 브릿지론이라고 해서 토지를 매입하고 처음에 스타팅을 하는 자금을 은행으로부터 빌리는데 그게 PF론으로 전환되기 위해서는 처음에 분양해서. 분양하면 세입자들이 은행을 통해서 차입을 하든가 돈을 낼 거 아니에요? 그걸 가지고 브릿지론을 갚아야 되는데 저렇게 미분양이 되면 힘들죠. 자금줄이 막히고, 들어오는 돈으로 해서 공사도 해야 되고 그러면 작업이 지연되는 그런 사업장도 많을 것 같은데 중요한 것은 지금 준공 후 미분양은 정부에서 LH를 통해서 매입을 한다든가, 완전히 지어놓고 미분양이 되는 부분은 LH에서 매입을 한다든가 이런 부분이 좀 있어서 어느 정도 숨통이 트일 것 같은데 문제가 이거죠. 이미 땅은 사놨어요. 사업은 시작했고 자금은 투입했는데 처음에 분양률이 안 되는 것, 초기 분양률이라고 하는데 이게 분양이 시작된 지 3~6개월 미만의 민간 아파트. 전체 분양 가구 수 대비 실제 계약이 체결된 가구 수 비율인데 이 통계를 2015년 3분기부터 집계를 했거든요. 일단 서울만 말씀드리면 2022년 3분기까지 서울은 90% 밑으로 떨어진 적이 없습니다. 거의 대부분 매 분기가 4~5분기 빼놓고는 그 통계가 작성된 이후 100%입니다. 그런데 이게 2022년 3분기에 서울이 20%까지 떨어졌던 적이 있습니다. 서울이 그럴 수는 없거든요. 다만 작년 3분기, 1년 후인 작년 3분기에는 100%까지 올랐지만 그만큼 분양시장이 상당히 불안하다는 모습이고요. 다만 미분양 전체 통계를 보면 지금 한 5만 8000가구 정도 되는데 과거 글로벌 금융 위기 때 우리가 미분양이 16만 호까지 올라갔던 적이 있었거든요. 그때는 엄청났었어요. 시장의 스트레스가 엄청났었는데 5만 8000에서 최근에 많이 줄고 있어요. 7만 호까지 올라갔다가 줄어들고 있는데 보통 부동산 시장이 호황일 때도 2만 호 내외 정도 됐으니까 지금 미분양 물량은 3만에서 4만 정도가 좀 있는데 다행히 추세적으로 줄고 있다, 이런 건 다행이라고 생각이 됩니다.
[앵커]
이제 다음 주제는 물가 이야기를 짚어보겠습니다. 지난해 우유 가격이 많이 오른 것으로 나타났는데 이런 말이 있더라고요. 밀크플레이션이라는 말이 있더라고요. 저도 최근에 처음 들었는데 글로벌 금융위기 이후에 14년 만에 최고치를 경신했다는 이슈도 나오고 있습니다. 지금 얼마나 오른 건가요?
[주원]
지금 우유는 원유라고 하죠, 원유는 석유 말고 우유를 만드는 낙농가에서 우유를 생산하는 기업으로 넘어오는 원유 가격인데 이게 작년에 원유 가격이 인상됐는데 리터당 88원이거든요. 이게 2013년부터 원유 가격 연동제라고 해서 이런 제도를 도입했는데 우유를 생산할 때 생산비용이 있을 거 아니에요. 예를 들면 사룟값이 많이 오른다든가 이러면 원유 가격을 납품할 때 낙농가들이 거기에 리터당 얼마 인상폭을 결정하는 그런 것인데 2013년에 106원 정도 인상이 됐었는데 그 이후로 가장 높은 폭으로 인상이 됐습니다. 그러다 보니까 생산비를 보전하기 위해서 어쩔 수 없이 인상을 하니까 우유 가격은 당연히 올라가겠죠. 우유가 올라가고 작년 연간 우유 물가 상승률이 9.9%. 그게 2009년 이후 14년 만에 최고고요. 지금 아마 3000원 내외, 마트에서 사시면 그 정도 될 것 같고. 그리고 우유는 다른 제품들에 많이 들어가죠. 1차적으로는 발효유라고 해서 요쿠르트도 있고 치즈도 있고. 발효유 같은 경우에는 1981년 정도면 오일쇼크 때일 것 같은데 42년 만에 최고. 그리고 치즈도 15년 만에 최고, 아이스크림 15년 만에 최고인데 이런 우유로 만들어지는 1차 제품을 우리가 유제품이라고 하거든요. 우유하고 유제품의 전체 소비자물가에서 차지하는 비중은 계산을 해보니까 0.92%밖에 안 되더라고요. 문제는 우리가 카페 가서 커피. 아메리카노를 드시는 분은 상관이 없는데 거기 아메리카노를 빼면 라떼, 우유가 들어간 제품이 많잖아요. 그래서 이게 점점 단계를 거치면 우리 물가에 분명히 악영향을 미치는데 다만 최근에 저런 유제품이나 카페에서 사용되는 우유, 유제품이 수입산 우유를 쓰는 경우도 꽤 많다고 합니다. 그래서 작년에 우유 가격이 올라서 전체 인플레를 자극하는 밀크플레이션이라는 용어가 유행했었는데 최근에는 안정화된 그런 모습을 보이고 있습니다.
[앵커]
그런데 교수님, 우리가 가령 프리미엄 제품 우유 같은 것 있잖아요. 유기농 우유나 이런 것들이 오르면 그러면 우리가 유동성 있게 선택의 폭을 좁혀보고 할 수 있을 텐데 그게 아니라 지금 기본적인 흰 우윳값들이 오르고 있는 거잖아요. 이것은 아이들의 생존에도 영향이 가는 부분이고 문제가 심각하다고 볼 수 있을 것 같은데 정부나 관계기관이 일정 정도 대비나 뭔가 정책을 펴야 되는 것 아닌지 이런 것도 궁금하거든요. [주원] 그런데 기본적으로는 원유 가격이 인상이 됐기 때문에, 기본 재료잖아요. 말씀하신 프리미엄 제품도 여기서부터 출발하는 거니까 이 원재료가 인상이 되는 부분에서는 정부도 어떻게 대책을 세우기는 어렵고 다만 작년에 정부가 많이 했던 정책인데 꼭 우유업계뿐만 아니라 유제품 업계뿐만 아니라 인상을 자제해 달라고 호소하는. 사실 이건 공산주의 국가에서는 가격을 통제하면 되는데 우리나라는 공산주의 국가가 아니잖아요. 그 정도의 정부의 제스처에서 그칠 수밖에 없었다고 생각이 됩니다.
[앵커]
알겠습니다. 우유 얘기는 그만하고 미국 경제 얘기도 해보겠습니다. 간밤에 미국 고용지표가 하나 발표됐는데 실업수당 신규 신청 건수가 16개월 만에 가장 낮았다. 이거는 미국 경기가 아직도 여전히 침체 국면이 아니라서 금리 인하 시점에도 영향을 미칠 만한 수치가 아닐까 싶은데 어떻게 보십니까?
[주원]
저게 고용지표가 실업수당을 청구한 사람이 적었다는 것은 일자리가 탄탄하다는 거잖아요. 그러면 그게 사람이 일을 하면 돈을 버니까 소비로 이어지고. 그러면 소비라는 것은 물가하고는 상극이거든요. 소비가 좋다는 것은 물가가 오를 가능성이 있다. 그러면 미 연준이 피벗 가능성을 언뜻언뜻 내비쳤는데 금리 인하가 시장의 생각보다는 지연될 가능성도 높아진 거죠. 지금 3월에 미국 연준이 상단 5.5%인 금리를 인하할 가능성이 한 1~2주 전에는 60%를 훨씬 넘었었는데 지금은 그 밑으로 떨어졌습니다.
58% 정도 떨어졌고요. 다만 그래도 여전히 시장의 시각을 보면 6월에는 거의 100% 인하를 얘기하고 있습니다. 그러니까 2분기 중 인하는 거의 기정사실인 것 같고, 다만 빠른 시간에 인하를 하느냐, 2분기 내에 인하를 하느냐, 그 타이밍의 문제인 것 같고요. 그럼에도 불구하고 미국의 고용지표가 저렇게 좋다는 것은 미스테리죠. 분명히 뭔가 나빠지고 있다는 신호가 나와야 되는데, 고금리 때문에. 그런데 저렇게 고용지표가 좋았던 것은 12월 미국 소매판매가 워낙 좋았던 것 같아요. 12월의 미국이 어떻게 보면 소비 황금 시즌이잖아요, 크리스마스가 끼고. 그런데 이번에 미국 작년 12월 소비가 안 좋았을 거라고 예상을 했는데 소매판매지표가 훨씬 좋았잖아요. 고용지표는 실물경기에 후행하니까 소비가 좋았던 게 조금 더 영향을 미칠 수 있을 것으로 생각이 됩니다.
[앵커]
그런데 실장님, 이게 긴축기조로 인해서 지금까지 원자재 가격이나 아니면 상품물가 같은 경우는 어느 정도 잡힌 것 같은데 미국에서 현지에서 보면 TV라든지 주택 수리비라든지 이런 서비스 관련해서 인플레이션이 아직도 잡히지 않고 있다, 이런 말들이 나오더라고요. 이 부분은 어떤 것 때문에 그렇습니까?
[주원]
그게 스티키인플레이션라고 그러는데 물가가 미국이 기억도 안 나는데, 잘. 9%를 넘은 적이 있었죠. 그거 넘고 나서는 잘 빠집니다. 삭삭 빠지다가 최근에는 우리나라도 그렇고 미국도 그렇고 3% 내에서 잘 안 빠지잖아요. 이 안 빠지는 부분을 잡고 있는 게 말씀하신 서비스 쪽인 거죠. 서비스는 다른 부분에 비해서 인건비 같은 게 많이 들어가는 거예요. 인건비의 비중이 높고. 아까도 말씀드렸지만 인건비는 한 번 올라가면 내려가지 않습니다. 상품가격은 올라갔다가 물가가 올라갔던 압력이 해소되면 바로 떨어지거든요. 이 부분이 미국의 서비스 쪽을 잡고 있는 것 같고. 다만 이것도 궁극적으로는 해소가 되겠죠. 왜냐하면 시장 수요가 좋고 어떻게 보면 경제가 침체가 되거나 아니면 미국 경제를 긍정적으로 보는 사람들 시각에서 미국 경기가 연착륙한다고 하더라도 미국 경기는 식을 거고, 그러면 서비스물가도 마지막에 떨어지는데 이 기간이 상당히 깁니다. 이게 1~2년이 될 수도 있고 3년이 될 수도 있거든요. 그래서 서비스하고 상품은 물가가 오르고 빠지는 게 상당히 차이가 있는 그런 것으로 보시면 됩니다.
[앵커]
실장님, 미국 경제가 방금도 잠깐 언급을 하셨는데 연착륙할 수도 있다. 연착륙하게 되면 우리 경제도 영향을 받아서 경제가 되살아나지 않을까 하는 전망을 해봐도 될지, 실장님은 어떻게 보십니까?
[주원]
미국이 전체 세계 GDP를 만약에 100이라고 봤을 때 미국은 4분의 1을 차지합니다. 25%고, 중국이 한 19% 정도. 그러니까 두 나라를 합하면 44%죠. 사실 우리나라 입장에서는 중국과 미국 경제의 앞으로 흐름이 상당히 중요하고 그게 우리 수출 경기에 영향을 미치는데 작년에 우리나라 수출이 반도체는 상당히 안 좋았었는데 자동차 쪽이 버텨줬잖아요. 그게 미국 경제 때문입니다. 그러니까 자동차는 미국으로 가는 수출 비중이 상당히 높은데, 그런데 다만 올해 상반기에 미국 경제성장률은 많아야 1%. 그러니까 작년 3분기 통계까지 나왔는데 작년 3분기에는 거의 5%까지 나왔거든요. 4분의 1밑으로 떨어진다는 거죠. 그러면 우리 자동차 수출이 전반적으로 안 좋아질 가능성이 있고. 그런데 일부에서 나오는 것처럼 미국이 그렇게까지 성장률이 안 떨어지고 조금 떨어지면서 자체적으로 조정이 되고 물가도 조정이 되고 다시 또 올라간다, 이런 시그널이라면, 이런 예상이라면 우리 경제에 상당히 도움이 되는 거죠. 지금은 월간 단위로는 지금 우리나라 입장에서. 원래는 중국 쪽으로 가는 수출 비중이 미국 쪽 수출 비중의 2배였는데 작년 12월인가 11월은 미국으로 가는 수출이 중국으로 가는 것보다 더 높았습니다. 미국 경제의 향방은 사실은 우리나라의 경제에 상당히 중요한 그런 요인으로 보시면 됩니다.
[앵커]
알겠습니다. 끝으로 해외증시, 뉴욕증시 상황도 짚어보겠습니다. 다우지수, S&P, 미국 기술주 위주의 나스닥 모두 다 올랐는데 특히 나스닥에서 그동안 힘을 못 썼던 애플이 크게 올랐어요. 이 부분은 어떻게 보세요?
[주원]
애플이 기존에 판매가 되어 왔던 아이폰 14가 잘 안 팔렸고 그래서 15도 안 팔릴 거라고 예상을 했는데 시장의 전망이 좀 바뀌고 있는 것 같아요. 전반적으로 바뀌고 있고 또 최근에 나스닥에 애플만 오른 게 아니고 기술 관련된 주가들은 다 올랐거든요.
그래서 이게 아마 우리가 그동안 미국 증시든 한국 증시든 향방을 판단하는 가장 중요한 요소는 중앙은행의 금리 정책이었는데 지금은 그게 아닌 것 같아요. 이제 개별 기업들의 실적, 특히 세계 경제가 좋아지고 전반적인 산업 경기가 틀어질 때 IT 산업이 먼저 한참 선행해서 올라가는 그런 경향이 있거든요. 그래서 그런 부분의 기술주 중심의 나스닥이 큰 폭으로 오른 것으로 생각이 됩니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 굿모닝 경제는 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 주원 현대경제연구원 경제연구실장과 함께했습니다. 고맙습니다.
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■ 출연 : 주원 경제연구실장 현대경제연구원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 굿모닝와이티엔] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
경제 소식을 빠르고 친절하게 전달해 드립니다. 오늘 굿모닝경제는 주원 현대경제연구원 경제연구실장과 함께합니다. 어서 오세요. 실장님, 오늘 부동산 얘기부터 해보겠습니다. 서울 아파트, 가장 부동산 시장의 최전선이라고 할 수 있는데 청약이 높은 경쟁률에 당첨이 됐지만 정작 분양가가 입주를 못 하는 물량이 속출하고 있다고 해요. 그런데 분양가가 어느 정도 올랐기에 이런 움직임이 있는 걸까요?
[주원]
지금 2023년 말 기준으로 해서 2년 전에 비해서 분양가는 한 40% 못 되는 수준까지 올랐고, 2년 전에 비해서. 지금 4분기에 서울 아파트 평균 분양가가 평당 3750만 원이거든요. 분기하고 연간 데이터가 약간 다른데. 상당히 오른 상황이고요. 이게 2년 전이라고 하면 사실 저번달도 잘 기억을 못 하시지만 1년 전하고 당겨서 비교를 하면 서울은 분양가가 17% 올랐고 수도권이 10%, 그다음에 광역시 세종도 10% 정도. 그러니까 전방위적으로 꼭 서울만 오르는 건 아니고 상당 부분 많이 올라 있는 상황입니다.
[앵커]
지금 청약 불패다 이런 옛말이 있었는데 이제는 그 말도 사라지고 있다는 상황인데 과거처럼 시세차익을 기대하기 힘들어지면서 수요자들의 부담은 계속 높아지고 있거든요. 이렇게 시장의 분위기가 예전과 변화하는 이유를 어디서 봐야 될까요?
[주원]
아파트를 공급하는 쪽, 그러니까 시행사 쪽이겠죠. 시행사의 입장에서 보면 자기네들이 들어가는, 제조로 치면 생산비용이잖아요.
그런 비용을 고려를 할 수밖에 없어요. 그게 건설공사비지수라는 게 발표가 되는데 이게 주거용 건물, 그러니까 아파트를 포함해서 빌딩 같은 것, 이런 것을 다 해서 건설공사비지수가 1년 전 대비 3.3%가 올랐고 그리고 3년 전이면 2020년 정도 되는데 26%가 올랐어요. 당연히 이것은 코로나 때문에 공급망 위기 때문에 원자재가 가격이 많이 올랐고 건설자재를 보시면 알겠지만 원자재를 1차 가공한 철강, 시멘트 이런 걸 쓰잖아요. 그런 쪽이 많이 올랐고, 특히 건설공사비지수 안에는 노무비라 그래서 인건비가 들어가는데 최근에 건설자재 가격은 그렇게 많이 안 올라요. 최근에 원재료 가격이 많이 안정되니까. 그리고 전방위적으로 우리도 그렇고 해외도 그렇고 철강이나 화학제품, 주로 건설에 많이 쓰는 원재료들이 가격이 다운되고 있어서 건설자재는 최근에 압력이 해소가 됐는데 이게 인건비는 우리가 상식적으로 판단할 때 한 번 올라가면 내려가지 않죠. 이게 계속 건설공사비를 높이는 원인이 되고, 또 아파트 분양가는 지금 말씀드린 건설공사비는 어떻게 보면 직접적인 공사비입니다. 여기에 간접적인 게 들어가야 되거든요. 토지매입 비용이라든가 또는 자기 돈으로 아파트를 짓는 시행사는 없습니다. 다 빌리죠. 최근에 금리도 높잖아요. 이자비용도 분양단가에 들어가야 되고. 그래서 워낙 분양가가 높고 그게 주변의 아파트 질적인 수준, 규모 이런 거 비슷한 다른 아파트의 가격보다 확연히 낮아요. 사람들이 들어가잖아요. 그러니까 실수요자들의 입장에서도 물론 거기 오랫동안 살 생각을 가진 사람들도 자기가 아파트를 샀는데 주변 가격보다 이 아파트 분양단가가 높으면 들어가기를 꺼리겠죠. 오르지는 않겠구나. 오히려 떨어질 수도 있겠구나. 미래를 봤을 때 아파트 가격이 올라야 되는데 이게 주변 아파트, 기존에 지었던 현재 시세보다 지금 새롭게 지어지는 아파트의 분양단가가 그렇게 메리트가 없다면 사람들이 아무래도 들어가는 것을 꺼리게 되겠죠.
[앵커]
그러면 그런 요인들로 인해서 미분양 물량들을 털어내기 어려운 건설사들이 늘고 있는데 어쨌든 건설사들은 초기에 자금을 빌려서 일단 집을 지은 다음에 분양을 하는 것으로 갚아야 하는 구조잖아요. 그러면 이런 부동산 PF라든지 이런 위험으로 번질 가능성은 어떻게 보세요?
[주원]
당연히 크죠. 왜냐하면 처음에 브릿지론이라고 해서 토지를 매입하고 처음에 스타팅을 하는 자금을 은행으로부터 빌리는데 그게 PF론으로 전환되기 위해서는 처음에 분양해서. 분양하면 세입자들이 은행을 통해서 차입을 하든가 돈을 낼 거 아니에요? 그걸 가지고 브릿지론을 갚아야 되는데 저렇게 미분양이 되면 힘들죠. 자금줄이 막히고, 들어오는 돈으로 해서 공사도 해야 되고 그러면 작업이 지연되는 그런 사업장도 많을 것 같은데 중요한 것은 지금 준공 후 미분양은 정부에서 LH를 통해서 매입을 한다든가, 완전히 지어놓고 미분양이 되는 부분은 LH에서 매입을 한다든가 이런 부분이 좀 있어서 어느 정도 숨통이 트일 것 같은데 문제가 이거죠. 이미 땅은 사놨어요. 사업은 시작했고 자금은 투입했는데 처음에 분양률이 안 되는 것, 초기 분양률이라고 하는데 이게 분양이 시작된 지 3~6개월 미만의 민간 아파트. 전체 분양 가구 수 대비 실제 계약이 체결된 가구 수 비율인데 이 통계를 2015년 3분기부터 집계를 했거든요. 일단 서울만 말씀드리면 2022년 3분기까지 서울은 90% 밑으로 떨어진 적이 없습니다. 거의 대부분 매 분기가 4~5분기 빼놓고는 그 통계가 작성된 이후 100%입니다. 그런데 이게 2022년 3분기에 서울이 20%까지 떨어졌던 적이 있습니다. 서울이 그럴 수는 없거든요. 다만 작년 3분기, 1년 후인 작년 3분기에는 100%까지 올랐지만 그만큼 분양시장이 상당히 불안하다는 모습이고요. 다만 미분양 전체 통계를 보면 지금 한 5만 8000가구 정도 되는데 과거 글로벌 금융 위기 때 우리가 미분양이 16만 호까지 올라갔던 적이 있었거든요. 그때는 엄청났었어요. 시장의 스트레스가 엄청났었는데 5만 8000에서 최근에 많이 줄고 있어요. 7만 호까지 올라갔다가 줄어들고 있는데 보통 부동산 시장이 호황일 때도 2만 호 내외 정도 됐으니까 지금 미분양 물량은 3만에서 4만 정도가 좀 있는데 다행히 추세적으로 줄고 있다, 이런 건 다행이라고 생각이 됩니다.
[앵커]
이제 다음 주제는 물가 이야기를 짚어보겠습니다. 지난해 우유 가격이 많이 오른 것으로 나타났는데 이런 말이 있더라고요. 밀크플레이션이라는 말이 있더라고요. 저도 최근에 처음 들었는데 글로벌 금융위기 이후에 14년 만에 최고치를 경신했다는 이슈도 나오고 있습니다. 지금 얼마나 오른 건가요?
[주원]
지금 우유는 원유라고 하죠, 원유는 석유 말고 우유를 만드는 낙농가에서 우유를 생산하는 기업으로 넘어오는 원유 가격인데 이게 작년에 원유 가격이 인상됐는데 리터당 88원이거든요. 이게 2013년부터 원유 가격 연동제라고 해서 이런 제도를 도입했는데 우유를 생산할 때 생산비용이 있을 거 아니에요. 예를 들면 사룟값이 많이 오른다든가 이러면 원유 가격을 납품할 때 낙농가들이 거기에 리터당 얼마 인상폭을 결정하는 그런 것인데 2013년에 106원 정도 인상이 됐었는데 그 이후로 가장 높은 폭으로 인상이 됐습니다. 그러다 보니까 생산비를 보전하기 위해서 어쩔 수 없이 인상을 하니까 우유 가격은 당연히 올라가겠죠. 우유가 올라가고 작년 연간 우유 물가 상승률이 9.9%. 그게 2009년 이후 14년 만에 최고고요. 지금 아마 3000원 내외, 마트에서 사시면 그 정도 될 것 같고. 그리고 우유는 다른 제품들에 많이 들어가죠. 1차적으로는 발효유라고 해서 요쿠르트도 있고 치즈도 있고. 발효유 같은 경우에는 1981년 정도면 오일쇼크 때일 것 같은데 42년 만에 최고. 그리고 치즈도 15년 만에 최고, 아이스크림 15년 만에 최고인데 이런 우유로 만들어지는 1차 제품을 우리가 유제품이라고 하거든요. 우유하고 유제품의 전체 소비자물가에서 차지하는 비중은 계산을 해보니까 0.92%밖에 안 되더라고요. 문제는 우리가 카페 가서 커피. 아메리카노를 드시는 분은 상관이 없는데 거기 아메리카노를 빼면 라떼, 우유가 들어간 제품이 많잖아요. 그래서 이게 점점 단계를 거치면 우리 물가에 분명히 악영향을 미치는데 다만 최근에 저런 유제품이나 카페에서 사용되는 우유, 유제품이 수입산 우유를 쓰는 경우도 꽤 많다고 합니다. 그래서 작년에 우유 가격이 올라서 전체 인플레를 자극하는 밀크플레이션이라는 용어가 유행했었는데 최근에는 안정화된 그런 모습을 보이고 있습니다.
[앵커]
그런데 교수님, 우리가 가령 프리미엄 제품 우유 같은 것 있잖아요. 유기농 우유나 이런 것들이 오르면 그러면 우리가 유동성 있게 선택의 폭을 좁혀보고 할 수 있을 텐데 그게 아니라 지금 기본적인 흰 우윳값들이 오르고 있는 거잖아요. 이것은 아이들의 생존에도 영향이 가는 부분이고 문제가 심각하다고 볼 수 있을 것 같은데 정부나 관계기관이 일정 정도 대비나 뭔가 정책을 펴야 되는 것 아닌지 이런 것도 궁금하거든요. [주원] 그런데 기본적으로는 원유 가격이 인상이 됐기 때문에, 기본 재료잖아요. 말씀하신 프리미엄 제품도 여기서부터 출발하는 거니까 이 원재료가 인상이 되는 부분에서는 정부도 어떻게 대책을 세우기는 어렵고 다만 작년에 정부가 많이 했던 정책인데 꼭 우유업계뿐만 아니라 유제품 업계뿐만 아니라 인상을 자제해 달라고 호소하는. 사실 이건 공산주의 국가에서는 가격을 통제하면 되는데 우리나라는 공산주의 국가가 아니잖아요. 그 정도의 정부의 제스처에서 그칠 수밖에 없었다고 생각이 됩니다.
[앵커]
알겠습니다. 우유 얘기는 그만하고 미국 경제 얘기도 해보겠습니다. 간밤에 미국 고용지표가 하나 발표됐는데 실업수당 신규 신청 건수가 16개월 만에 가장 낮았다. 이거는 미국 경기가 아직도 여전히 침체 국면이 아니라서 금리 인하 시점에도 영향을 미칠 만한 수치가 아닐까 싶은데 어떻게 보십니까?
[주원]
저게 고용지표가 실업수당을 청구한 사람이 적었다는 것은 일자리가 탄탄하다는 거잖아요. 그러면 그게 사람이 일을 하면 돈을 버니까 소비로 이어지고. 그러면 소비라는 것은 물가하고는 상극이거든요. 소비가 좋다는 것은 물가가 오를 가능성이 있다. 그러면 미 연준이 피벗 가능성을 언뜻언뜻 내비쳤는데 금리 인하가 시장의 생각보다는 지연될 가능성도 높아진 거죠. 지금 3월에 미국 연준이 상단 5.5%인 금리를 인하할 가능성이 한 1~2주 전에는 60%를 훨씬 넘었었는데 지금은 그 밑으로 떨어졌습니다.
58% 정도 떨어졌고요. 다만 그래도 여전히 시장의 시각을 보면 6월에는 거의 100% 인하를 얘기하고 있습니다. 그러니까 2분기 중 인하는 거의 기정사실인 것 같고, 다만 빠른 시간에 인하를 하느냐, 2분기 내에 인하를 하느냐, 그 타이밍의 문제인 것 같고요. 그럼에도 불구하고 미국의 고용지표가 저렇게 좋다는 것은 미스테리죠. 분명히 뭔가 나빠지고 있다는 신호가 나와야 되는데, 고금리 때문에. 그런데 저렇게 고용지표가 좋았던 것은 12월 미국 소매판매가 워낙 좋았던 것 같아요. 12월의 미국이 어떻게 보면 소비 황금 시즌이잖아요, 크리스마스가 끼고. 그런데 이번에 미국 작년 12월 소비가 안 좋았을 거라고 예상을 했는데 소매판매지표가 훨씬 좋았잖아요. 고용지표는 실물경기에 후행하니까 소비가 좋았던 게 조금 더 영향을 미칠 수 있을 것으로 생각이 됩니다.
[앵커]
그런데 실장님, 이게 긴축기조로 인해서 지금까지 원자재 가격이나 아니면 상품물가 같은 경우는 어느 정도 잡힌 것 같은데 미국에서 현지에서 보면 TV라든지 주택 수리비라든지 이런 서비스 관련해서 인플레이션이 아직도 잡히지 않고 있다, 이런 말들이 나오더라고요. 이 부분은 어떤 것 때문에 그렇습니까?
[주원]
그게 스티키인플레이션라고 그러는데 물가가 미국이 기억도 안 나는데, 잘. 9%를 넘은 적이 있었죠. 그거 넘고 나서는 잘 빠집니다. 삭삭 빠지다가 최근에는 우리나라도 그렇고 미국도 그렇고 3% 내에서 잘 안 빠지잖아요. 이 안 빠지는 부분을 잡고 있는 게 말씀하신 서비스 쪽인 거죠. 서비스는 다른 부분에 비해서 인건비 같은 게 많이 들어가는 거예요. 인건비의 비중이 높고. 아까도 말씀드렸지만 인건비는 한 번 올라가면 내려가지 않습니다. 상품가격은 올라갔다가 물가가 올라갔던 압력이 해소되면 바로 떨어지거든요. 이 부분이 미국의 서비스 쪽을 잡고 있는 것 같고. 다만 이것도 궁극적으로는 해소가 되겠죠. 왜냐하면 시장 수요가 좋고 어떻게 보면 경제가 침체가 되거나 아니면 미국 경제를 긍정적으로 보는 사람들 시각에서 미국 경기가 연착륙한다고 하더라도 미국 경기는 식을 거고, 그러면 서비스물가도 마지막에 떨어지는데 이 기간이 상당히 깁니다. 이게 1~2년이 될 수도 있고 3년이 될 수도 있거든요. 그래서 서비스하고 상품은 물가가 오르고 빠지는 게 상당히 차이가 있는 그런 것으로 보시면 됩니다.
[앵커]
실장님, 미국 경제가 방금도 잠깐 언급을 하셨는데 연착륙할 수도 있다. 연착륙하게 되면 우리 경제도 영향을 받아서 경제가 되살아나지 않을까 하는 전망을 해봐도 될지, 실장님은 어떻게 보십니까?
[주원]
미국이 전체 세계 GDP를 만약에 100이라고 봤을 때 미국은 4분의 1을 차지합니다. 25%고, 중국이 한 19% 정도. 그러니까 두 나라를 합하면 44%죠. 사실 우리나라 입장에서는 중국과 미국 경제의 앞으로 흐름이 상당히 중요하고 그게 우리 수출 경기에 영향을 미치는데 작년에 우리나라 수출이 반도체는 상당히 안 좋았었는데 자동차 쪽이 버텨줬잖아요. 그게 미국 경제 때문입니다. 그러니까 자동차는 미국으로 가는 수출 비중이 상당히 높은데, 그런데 다만 올해 상반기에 미국 경제성장률은 많아야 1%. 그러니까 작년 3분기 통계까지 나왔는데 작년 3분기에는 거의 5%까지 나왔거든요. 4분의 1밑으로 떨어진다는 거죠. 그러면 우리 자동차 수출이 전반적으로 안 좋아질 가능성이 있고. 그런데 일부에서 나오는 것처럼 미국이 그렇게까지 성장률이 안 떨어지고 조금 떨어지면서 자체적으로 조정이 되고 물가도 조정이 되고 다시 또 올라간다, 이런 시그널이라면, 이런 예상이라면 우리 경제에 상당히 도움이 되는 거죠. 지금은 월간 단위로는 지금 우리나라 입장에서. 원래는 중국 쪽으로 가는 수출 비중이 미국 쪽 수출 비중의 2배였는데 작년 12월인가 11월은 미국으로 가는 수출이 중국으로 가는 것보다 더 높았습니다. 미국 경제의 향방은 사실은 우리나라의 경제에 상당히 중요한 그런 요인으로 보시면 됩니다.
[앵커]
알겠습니다. 끝으로 해외증시, 뉴욕증시 상황도 짚어보겠습니다. 다우지수, S&P, 미국 기술주 위주의 나스닥 모두 다 올랐는데 특히 나스닥에서 그동안 힘을 못 썼던 애플이 크게 올랐어요. 이 부분은 어떻게 보세요?
[주원]
애플이 기존에 판매가 되어 왔던 아이폰 14가 잘 안 팔렸고 그래서 15도 안 팔릴 거라고 예상을 했는데 시장의 전망이 좀 바뀌고 있는 것 같아요. 전반적으로 바뀌고 있고 또 최근에 나스닥에 애플만 오른 게 아니고 기술 관련된 주가들은 다 올랐거든요.
그래서 이게 아마 우리가 그동안 미국 증시든 한국 증시든 향방을 판단하는 가장 중요한 요소는 중앙은행의 금리 정책이었는데 지금은 그게 아닌 것 같아요. 이제 개별 기업들의 실적, 특히 세계 경제가 좋아지고 전반적인 산업 경기가 틀어질 때 IT 산업이 먼저 한참 선행해서 올라가는 그런 경향이 있거든요. 그래서 그런 부분의 기술주 중심의 나스닥이 큰 폭으로 오른 것으로 생각이 됩니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 굿모닝 경제는 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 주원 현대경제연구원 경제연구실장과 함께했습니다. 고맙습니다.
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