[생생플러스] 송승현"인서울 0기 신도시 이곳 보면, 부동산 가격 보입니다."

- 서울 아파트가격 대세하락 지속되지만 부분적 호재에 상승도
- 강남권 등 전통적 강세지역은 보합세, 따로 움직이진 않아
- 노원구 0기 신도시라는 말 있을 정도로 시세변화 특징
- 재건축비 상승요인 '건설단가' 너무 높아...물가처럼 관리를
- 전세가격 상승세 계속가진 못할 것, 매수로 변화도

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 김우성 앵커

■ 방송일 : 2024년 3월 8일 (금요일)

■ 대담 : 송승현 도시와 경제 대표




* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.




◇ 김우성 앵커(이하 김우성): 부동산 관련해서 궁금한 것 많으신 분들, 부동산에 대해서 투자에 관심이 있으신 분들, 아직은 집이 없지만 내 집 마련하실 분들 모이십시오. 부동산, 모여라 부동산 시간 오늘은 도시와 경제 송승현 대표 연결합니다. 대표님 안녕하세요?

◆ 송승현 도시와 경제 대표(이하 송승현): 네 안녕하세요.



◇ 김우성 : 최근 집값 상황부터 먼저 살펴보겠습니다. 대세 하락은 계속 이어지고 있는 가운데 GTX 관련해서 호재 얘기도 나오고 있습니다.전체적으로 어떻게 흘러가고 있습니까?



◆ 송승현 : 지금 전반적으로 봤을 때는 전국의 아파트 가격은 하락세를 보이고 있는 건 사실이거든요. 말씀하신 것처럼 서울의 일부 지역이라든지 교통 호재 이런 것들이 있는 것들만 상승세가 일어나고 있는 것 같아요. 말씀하신 것처럼 GTX가 있는 그것을 대표적으로 본다면 GTX-A 라인이라든지 그다음에 B라인 이런 것들도 지금 신설을 앞두고 있거든요. 이런 것들이 가격들이 오른 것 같습니다. 그래서 지금 나와 있는 자료들을 보면 고향에 있는 덕양구 같은 경우가 호재에 영향을 받았다라고 볼 수 있을 것 같고요. 그다음에 D 노선이 있는 김포 같은 경우도 상승세를 이어가고 있습니다. 그리고 지금 GTX-D가 지나가고 있는 인천 서구도 상승세를 유지를 하고 있고요. 또 서울에서 지금 지하철 연장되는 이슈가 있는 곳이 또 김포거든요. GTX-D하고 5호선의 연장 이런 것들이 호재로 작용을 했습니다. 그리고 최근 들어서 동탄 같은 경우가 사실 신고가 거래가 조금 나오고 있는 지역 중에 하나거든요. 그래서 동탄이 들어가 있는 화성도 지금 마이너스 0.01에서 0.03으로 올라갔고요. 그다음에 정도 여건이 좀 좋다고 하는 동탄 신도시에 있는 현암동 같은 경우도 올라갔습니다. 그리고 안양이라든지 과천 이런 지역들도 전반적으로 상승세를 이어가는데요. 그것하고 좀 다르게 고양이라든지 시흥 일대는 조금 가격이 조정을 받은 그런 상황입니다. 그래서 말 그대로 서울의 아파트값이라든지 GTX 있는 지역들은 가격이 일정 부분 개선이 되고 상승세가 나타났지만 전국에 있는 아파트는 역시나 하락세가 13주, 14주 이렇게 이어지고 있는 그런 흐름이라고 볼 수 있을 것 같습니다.



◇ 김우성 : 여태까지 특히 이런 뉴스 보시면서 부동산 가격이나 동향을 망원경으로 보듯이 보시면 안 되고요. 현미경으로 어떤 지역, 어떤 교통 관련된 상황, 호재 혹은 여러 가지 변수를 좀 고려해서 보셔야 될 것 같습니다. 그런 방식으로 지금 송승현 대표께서 설명해 주셨는데 강남 쪽으로 좀 눈을 돌려보겠습니다. 전체적으로 부동산 가격의 상승을 바라볼 때 강남을 많이 보는데 여기에 대해서는 아직도 좀 기대감이 있다 이런 평가도 있는 것 같습니다. 어떻게 봐야 될까요?



◆ 송승현 : 지금 기대감들이 조금 여전히 유지는 되고 있다는 전망들이 나오고는 있어요. 왜냐면은 강남구가 지역적으로 봤을 때는 타 지역 대비했을 때 가격을 선도하는 지역이고요. 그다음에 소득에 대한 분포도가 높다고 평가를 받는 지역이죠. 그렇다 보니까 이런 지역들이 향후에 강남에 정부에 있는 규제가 좀 완화가 된다든지 하게 된다면 주택 수요들이 조금 풍부하다고 평가를 받는 강남 지역의 상승세를 기대를 하고 있습니다. 최근 들어서는 강남 지역들이 이런 상승에 대한 기대감이 크기는 하지만 주택 가격이 조정을 받을 때도 강남은 역시나 조정을 같이 받았고요. 상승할 때도 가격에 따라서 또 좀 선제적으로 움직이긴 하겠지만 상승세가 계속적으로 이어지는 것은 아니거든요. 그래서 경착륙에 대한 가능성도 줄어들고 있다는 평가들도 있고 거시경제 상황에 영향이 좀 덜 받는 곳이 강남이라고 하는데 저의 의견으로는 그런 거시 경제성 상황이라든지 경착륙이라든지 이런 것들은 모든 주체들에 포함이 되기 때문에 강남만 벗어나지는 않는다고는 볼 수 있을 것 같아요. 다만 타 지역 대비 봤을 때는 가격의 상승이라든지 또는 신고가가 좀 일어나는 지역들이 강남에서 몇 개가 좀 나타나다 보니까 이런 얘기들이 있는 것 같습니다. 특히 올해 강남구 전용 84제곱미터의 아파트 평균 매매 가격들을 보니까 거래된 가격들을 보면 22억 3860만 원이었는데 전 월이 한 22억 3800 정도 되거든요. 그때 대비했을 때 소폭 상승했다라고 볼 수 있고요. 서초구도 20억 2994만 원에서 2월이 20억 3천만 원을 넘는 수준이기 때문에 소폭 상향을 했다라고 볼 수 있을 것 같아요. 역시나 이 가격에 거래된 금액을 본다면 굉장히 급격하게 상승을 하지 않는 시장이기 때문에 그런 것들을 좀 가격이 상승했다는 것보다도 숫자 하나하나를 보면 그렇게 평균 매매 가격은 급격하게 상승은 하지 않다고 보셔야 될 것 같고요. 그다음에 지금 지역별로 편차가 좀 있긴 하겠지만 노원구라든지 도봉구나 이런 지역들 대비했을 때는 강남구가 가격 금액 자체가 크기 때문에 눈에 좀 부각이 되는 거지 이런 것들이 시차가 존재하기는 해도 탈동조해서 가기는 좀 어려운 상황이라고 볼 수 있을 것 같습니다.



◇ 김우성 : 강남 분위기만 다르다는 건 아니고요. 조금 여러 가지 가격이라든지 기본적인 차이들이 있다는 거기 때문에 시장을 읽으실 때 또 오해가 없으셨으면 하는 바람 말씀해 주셨고요. 말씀하신 곳이 이제 노도강 이렇게 얘기하면서 여기도 이렇게 집값이 오르나라고 얘기했다가 또 여기가 이렇게 많이 떨어지냐라는 뉴스도 나왔습니다. 저는 이거 참 놀랐습니다. 가장 늦게 오르고 가장 빨리 떨어지는 노원구를 확인하면 부동산 시장의 움직임이 보인다 이런 말이 있더라고요. 이게 무슨 얘기인가요?



◆ 송승현 : 노원구라는 지역 자체를 보면 서울에서 주택에 대한 보급률이 가장 높은 지역이 노원구예요. 제가 보니까 주택보급률이 한 110%를 넘는 수준이거든요. 강남하고 송파보다도 지금 높은 수준이라고 볼 수 있는 거죠. 특히나 주택보급률이 이렇게 높다는 거는 공급 부족론을 논하기 어려운 지역이다 보니까 아무래도 최근 들어서 입주에 대한 부족론, 공급에 대한 부족론 이런 것들이 서울의 전반적으로 조금 위기감들을 갖고 있는데 노원구 쪽은 좀 닿지 않고 있다고 볼 수 있을 것 같고요. 특히나 여기 이제 노원구 같은 경우 중소형 아파트들이 많거든요. 그렇기 때문에 전세시장이라든지 월세 시장이라든지 매매시장 같은 경우가 상당히 좀 빠르게 이동을 하는 그런 지역이라고 볼 수 있을 것 같아요. 그러니까 가격이 너무 오르게 된다면 여기서 이제 다른 지역들 경기도 쪽으로 좀 벗어난다든지 또 어느 정도 일정 수익이 생겼다고 그러면 앞쪽으로 있는 타 지역들 마용성이라든지 이런 지역들로 이동을 하는 그런 구조거든요. 그렇기 때문에 이 지역이 타 지역들이 했을 때 가격의 변동성도 전출입이 많다 보니까 좀 크기도 하거든요. 그리고 이 노원구 같은 경우가 갭 투자가 또 많이 일어나는 지역이에요. 서울에서 보면 도봉구와 송파, 강동구가 갭 투자가 제일 많이 일어나는 곳인데 송파구 강동 같은 경우는 그래도 강남 권역에 위치를 하다 보니까 그 지역의 주택 가격을 지탱하는 곳이 강남이다 보니까 이런 영향에서 좀 덜한데, 노원구 같은 경우는 갭 투자도 많았고 중소형 평수가 많고 전출입이 많은 그런 지역이다 보니까 영향이 크게 나타나는 거라고 보여져요. 그러니까 갭투자가 많다는 것은 그 말은 실거주도 있겠지만 투자나 투기자본들이 들어오는 지역이라고 볼 수 있는 거거든요. 그러면 만약에 이 투자를 할 때 대출이라든지 부채를 일으켜서 이 지역에 투자를 했다라고 하면 최근에 역시나 금리에 대한 이슈들 이런 것도 역시나 고금리가 유지되고 있기 때문에 주택을 보유하는 체력이 좀 낮을 수 있다고 보실 수도 있을 것 같고요. 그리고 지금 노원구 같은 경우가 재건축에 대해서 이슈가 한때 굉장히 많이 있었기 때문에 이런 투자 수요들도 일정 부분 들어갔는데 지금 노원구에 있는 주요 재건축 단지들을 보게 된다면 추가 분담금 자체가 아파트 가격 한 채에 가까울 정도로 납부해야 되겠다는 이슈들이 있거든요. 그럼 결국은 투자를 했을 때 투자에 대한 실익들이 많이 있냐고 본다면 역시나 투자에 대한 실익이 과거보다 굉장히 많이 떨어졌고 심지어 투자를 했을 때 마이너스에 대한 마이너스 수익률이 나올 정도로 투자에 대해서 조금 경계를 하는 지역으로 변했다라고 봐야 될 것 같아요. 거기에다가 아까 주택 보급률을 말씀을 드렸는데 요즘 1기 신도시 관련돼서 이슈들이 많잖아요. 1기 신도시를 개발을 해야 된다는 이슈들이 많은데 업계나 좀 우스갯소리로 노원구는 0기 신도시라고도 하거든요. 그만큼 신도시라는 것의 문제점으로 항상 지적을 받는 베드타운이라는 그 지역이기 때문에 베드타운이라는 건 즉 주변에 일자리라든지 산업들의 분포들이 그렇게 풍부하게 갖춰지지 못하다 보니까 거기서 생산 활동을 해서 그 돈을 가지고 집을 살 수 있는 구조가 아니라 다른 곳에서 생산 활동을 하고 출퇴근을 하면서 여기서 정주를 한다든지 또는 소득을 얻게 된다면 또 이사를 가서 타 지역으로 이동을 하다 보니까 많이 움직이고 투자도 많고 지역적인 한계와 주택 보급률 이런 것들이 전반적으로 있는 노원구이기 때문에 굉장히 어떻게 보면 주택을 관찰하는 데 있어서 노원구를 보면 주택시장의 흐름을 예측을 할 수 있다고 할 정도로 굉장히 다양한 변수들도 있고 표본도 많고 그 지역의 특성이 많은 그런 아주 연구를 많이 하는 그런 지역이라고 볼 수 있을 것 같습니다.



◇ 김우성 : 그러네요. 0기 신도시라고 딱 말씀하시니까 확 와 닿는 것 같습니다. 여러 가지 변화가 있는데 재건축 얘기도 여기서 해 주셨지만 지금 한남동 대표적인 부촌이잖아요. 재벌가들이 살고 있는 한남동도 재건축 삐끗 이런 기사들이 나왔고 성동 쪽 마용성 얘기하시지만 성동 쪽에도 77층 규모로 재건축하려다가 또 삐끗 재건축 관련된 건설 비용도 문제지만 생각보다 큰 이익 차익이 없다는 심리도 있는 것 같습니다. 이런 상태면 어떤 분이 이렇게 얘기하시거든요. 대표님 앞으로 재건축은 없는 거 아니야 이렇게 말하는데 어떻게 봐야 됩니까?



◆ 송승현 : 그렇죠. 지금 재건축 재개발에 대한 공사비 이슈가 너무 큰 거는 사실이긴 합니다. 지금 공사비에 대한 추이 자체가 2022년 23년 24년 계속적으로 좀 급격하게 올라간 그런 수준이거든요. 보통 이제 시공사들이 조합들을 상대로 해서 평균 공사비들을 좀 책정을 해보니까 3.3제곱미터를 봤을 때 평균 공사비가 한 810만 원 정도로 지금 나오고 있거든요. 그런데 2015년이 450만 원 정도 되는 수준이에요. 그러니까 10년이 채 안 되는, 어떻게 보면 한 10년 가까운 기간 동안 2배 가까이 올랐다는 거는 과연 본인들의 소비할 수 있는 여력들이나 이런 것들이 2배가 올랐는지 연봉이 2배가 올랐는지 이런 것들을 생각을 해본다면 역시나 부담스러운 거죠. 그런데 이런 그 여력들을 고민을 해봤을 때 앞서 말씀하신 것처럼 한남동을 비롯해서 주요 사업지들 같은 경우는 소위 말하는 사업성이 좀 좋고 부촌으로 평가를 받는 그런 지역인데도 불구하고 사업이 진행되지 못한다는 것은 여기보다 열세인 지역이라든지 소득 여건이 좀 낮은 지역 같은 경우는 역시 공사비에 대한 압박감 이런 것들을 이겨내기는 좀 힘들 것 같습니다. 다만 지금 공사비가 이렇게 계속적으로 올라가는 것에 대해서 조금 고민들을 하면서 이 주택 공급을 막는 거 아니냐는 생각들을 할 수밖에 없는 거거든요. 그래서 이 부분에 대해서 전반적으로 좀 검증도 해야 되고 또 이 금액에 대해서 과연 이게 적절한 금액인가 아닌가 이거는 건설업계와 조합들만의 문제가 아니라 일정 부분 정부도 공사비 전수조사 이런 것들을 통해가지고 해야 되지 않을까 그런 생각들을 하고 있는 거거든요. 그냥 눈덩이처럼 올라가고 있는 이 공사비를 그냥 마냥 우두커니 지켜보게 된다면 이게 재건축 재개발을 통해서 주택 공급의 문제가 단순히 그 지역이 한정된 게 아니라 전반적으로 봤을 때는 국내 주택 가격 또는 임대 가격 그다음에 관련된 산업 전반적으로 악영향을 끼칠 수 있기 때문에 그냥 높아지는 그 공사비를 가지고 공사비가 올라갔네 이렇게 볼 게 아니라 전반적으로 시장에 과연 이런 어떤 담합들은 없었는지 또는 이 가격들이 합리적인 수준 또는 실제 자재 가격과 물가 상승 이런 것들을 전반적으로 같이 검토를 해서 점검을 해야지 그렇지 않고 올라가는 가격에 공사비가 올랐으니까 공사비에 맞춰가지고 무조건 줘야 되겠다 이렇게 그냥 방관하는 거로는 안 될 것 같습니다. 그래서 전반적으로 좀 공사비에 대해서 전수조사를 해서 이런 올라가는 공사비도 일정 부분 시장을 좀 모니터를 하고 할 필요가 있거든요. 우리 생생플러스 보면 물가 같은 경우도 계속 모니터를 하고 전수조사하고 올라가는 거에 있어서는 좀 억제를 할 수 있는 방안들도 찾고 있는 것처럼 이 공사비에 대해서도 물론 지금 공사비가 올라가는 거는 일부 인정하지만 너무 급격하고 과격하게 올라가는 공사비는 경계를 할 필요가 있다 그렇지 않으면 주택시장에 또는 주택과 산업 그다음에 건설 산업의 위축을 가져올 수 있다 이런 것들도 참고를 하시고 시장을 모니터를 할 필요가 있지 않나 그렇게 보여집니다.



◇ 김우성 : 한남, 성수 제가 말씀드린 지역은 집이 있으신 분들이라도 여력이 있으면 조금 더 좋은 또 평가가 잘 될 수 있는 곳으로 옮겨가고 싶은 이제 수요도 어차피 있을 텐데 2019년도 건설비가 490만 원입니다. 평당. 그런데 2023년이 754만, 이거 주거환경연구원 자료인데요. 이렇게 2배 이상 올라버리면 이건 과연 합리적인 것인가라고 물가 관리 차원에서라도 봐야 되는데 라는 말도 여러분도 수긍하실 것 같아요. 그리고 전세가격 임대시장 좀 보겠습니다. 지금 전세가격 관련해서 여러 가지 관심들이 많은데요. 어떻습니까? 이게 지금 제일 좀 무조건 떨어지냐 무조건 오르냐 이렇게 좀 바라보는 부분이 있는데 이게 사실은 학군이라든지 일자리 이런 것들을 고려해서 생각해야 되는 부분이겠죠?



◆ 송승현 : 네 그렇습니다. 지금 아파트 가격 하락하고 있지만 전세가격은 상승세가 지속되고 있다는 평가가 있잖아요. 그래서 지금 전반적으로 보면 41주 연속 또는 42주까지 계속적으로 올라가고 있다고 합니다. 전세 가격이 서울 아파트를 기준으로 봤을 때요. 근데 이게 전세가격이 계속적으로 오를 수 있냐고 보는 여러 가지 주장들을 보면 입주 물량이 좀 부족하고 아파트 가격의 상승세가 좀 꺾이다 보니까 전세 수요가 증가할 수 있다는 얘기들이 나오고 있거든요. 근데 저는 시장을 볼 때 지금 상황에서는 지금 봄 이사철이라는 기간이 굉장히 조금 뭔가 농축되어 있는 그런 시점이 맞물려서 상승세가 좀 지속이 되고 있다고 보는 입장이거든요.



◇ 김우성 : 관련된 얘기로 볼 수도 있겠네요.



◆ 송승현 : 이사와 이런 부분들이 학군하고도 연관성이 꽤 크다 보니까요. 그리고 거래 시장 안에서도 일정한 계절적인 요인으로 인해서 전세라든지 어떤 이사의 이동 또는 매매에 대한 의사 이런 것들도 봄철이 지나고 나서 일정 부분 거래가 좀 집중되는 그런 영향들이 있습니다. 그래서 지금 최근 들어서도 거래량을 보시게 된다면 2월부터 3월 이때 이제 매매 거래량도 좀 늘어나고 있고요. 전세에 대한 거래 같은 경우도 일정 부분 일어나고 있다고 볼 수 있을 것 같아요. 다만 전세에 대한 임대 시장이 계속적으로 이어가나 라고 보면 저는 그렇게 보지는 않아요. 지금 전세 가격이 입주 물량이 줄어서 오를 수 있다고는 하지만 지금 최근에 스트레스 DSR이 좀 적용이 되다 보니까 매매 가격을 더 억누를 수 있다고 생각도 하지만 이전에 매매를 해야 되겠다는 매수 심리도 일정 부분 또 작용을 하고요. 그다음에 전세 가격의 지금 제가 여러 부동산원에서 나온 자료들을 보니까 서울에는 몇몇 지역 같은 경우는 마이너스로 나오고 수치가 나오는 곳들도 있거든요. 그 마이너스 수치가 나온 것이 제가 확인을 했을 때는 강남 지역에서 나왔거든요. 근데 이 지역이 좀 다른 지역들보다 좀 선행해서 움직이다 보니까 상승에 대한 폭은 좀 줄어들고 그다음에 이 상승 폭이 줄어듦과 함께 전세가격도 일정 부분 좀 이제 조정을 받는 그 시작이 아닌가라고 보여집니다. 전세 가격들은 일정하게 그 자리를 찾아갈 것으로 보여지고, 제가 말씀드리는 자리라는 거는 횡보 장세에 들어갈 가능성이 한 2분기부터 있고 매매 가격이 오히려 상승하는 전환 이런 시기를 맞이하지 않을까 저는 그렇게 개인적으로 보고 있습니다.



◇ 김우성 : 그리고 이제 청약시장이 3월에서 5월 1천 가구 이상 대단지 22곳이 분양합니다. 신생아 특공도 워낙 관심이 많았었는데 어떻습니까? 청약시장 분위기.



◆ 송승현 : 청약시장은 지금 굉장히 양극화가 되고 있는 것은 사실이거든요. 그래서 많은 사람들이 지금 청약을 바라볼 때 서울하고 수도권 중심으로 보고 있는 것은 사실이에요. 그래도 지금 보면 서울의 서초구에 있는 방배동 같은 곳들 래미안 원 페를라 라는 단지가 있는데 여기도 한 465가구 정도가 분양을 하니까 많은 분들이 관심을 가질 것으로 보여집니다. 그리고 평택시 가재동에 있는 지제역 반도체 밸리 해링턴 플레이스라는 곳이 있는데 여기 일반 분양이 한 1209가구 정도 하거든요. 총 가구 모두 일반 분양을 하는데 최근 지제역이 GTX가 추가 연장할 수 있는 연장 구간에 있다 보니까 이곳에 좀 관심을 가지시는 분들이 있지 않을까. 그리고 대전에 있는 성남동 같은 경우도 일반 분양분이 한 776가구 정도 되거든요. 여기 지방 분들이 이 지역들도 좀 관심을 갖고 있으니까 여러분들하고 여러분들이 청양시장 이런 것들도 자세히 좀 살펴보면 좋은 기회 또 내 집 마련 할 수 있는 기회가 열렸다라고 볼 수 있을 것 같습니다.



◇ 김우성 : 망원경뿐만 아니라 현미경까지 잘 들여다보기, 오늘도 좋은 정보로 도와주셨네요.오늘 말씀 감사드립니다.



◆ 송승현 : 네 감사합니다.



◇ 김우성 : 송승현 도시와 경제 대표였습니다.


YTN 이은지 (yinzhi@ytnradio.kr)