고금리 여전한 상황에서 부동산 반등세?"1기 신도시, 저가 매물 소진 영향"
젊은 수요층 저금리 상품 활용 중저가 매물 거래량↑
전세가 불안요인 여전…전세 가격 55주째 상승세
6억 미만 59㎡ 면적 전셋집도 줄어드는 상황…부동산 거래 면적 축소, 우려해야
재건축 앞둔 1기 신도시 '이주 단지' 숨 고르기…역전세 발생 가능성도
전국 평균 상가
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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2024년 6월 10일 (월요일)
■ 대담 : 송승현 도시와경제 대표
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 핫한 부동산 핫한 이슈 핫플 거기 어때? 시간입니다. 오늘은 송승현 도시와 경제 대표님 모셨습니다. 대표님 어서 오십시오.
◇ 송승현 : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 핫한 부동산 이야기 전해드린다고 했는데요. 요즘 보면은 지난주에 나왔던 부동산원 자료를 봐도 오름 폭이 조금 더 커지는 것 같아요. 확실히 수도권 쪽은 좀 많이 오르는 분위기죠. 요즘에?
◇ 송승현 : 좀 많이 회복됐다라고 볼 수 있을 것 같고요. 지금 전반적으로 봤을 때 전국이 0.01% 정도 상승을 했는데 지금 경기권 수도권 같은 경우는 0.03% 정도 또 상승을 했거든요.
◆ 조태현 : 0.03%에서 지난주에는 6월 첫째 주죠. 그러니까 0.05%까지 오름 폭이 또 확대됐어요.
◇ 송승현 : 확대된 그런 모습인데요. 지금 전반적으로 봤을 때는 그 시장 환경 안에 관망세를 유지를 하다가 이제 시장의 흐름이 좀 바뀌고 그다음에 선거 국면이 지나고 나서 사실 투자 시장이나 실무적으로도 접근을 할 때 이런 뭐랄까요? 의사결정을 아무래도 정치권의 판단도 약간 보기도 하거든요. 정책적인 방향이라든지 이런 것들 그런 것들을 보면서 이제 의사결정을 선거 이후로 좀 많이 선택한 측면도 있고요. 그리고 계절적인 요인들이 아무래도 봄 시즌이 지나고부터는 좀 시장의 흐름이나 경향들이 봤을 때는 조금 많이 외부 활동도 하고 임장 활동도 하면서 좀 거래들이 일어나는 것 같습니다. 실제로도 거래가 최근 두 달 건 같은 경우를 보통 봤을 때 지금 한 5천 건대 정도 4~5천대 정도를 정상적인 시장이라고 보통 평가를 하거든요. 서울을 기준으로 했을 때 전반적으로 봤을 때는 작년부터 올 상반기 아주 초반까지만 해도 한 천 건 정도 그 정도 그리고 한 2천 건 정도 수준이었는데 지금 4천 건 정도 회복이 됐다라고 하면 정상적인 시장으로 돌아섰다. 그렇기 때문에 이런 시장 환경 안에서 거래도 좀 일어나고 또 활동들 계절적인 요인부터 해서 의사결정을 하면서 이런 흐름 자체가 수요자의 판단을 하면서 지금 상승 폭들이 일정하게 좀 증가를 하고 있다라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그러니까 거래 절벽 얘기 계속 나왔는데 그 부분 좀 해소되고 있고 근데 지금 같은 여름철도 계절적인 수요가 좀 있는 철인가요?
◇ 송승현 : 네 그렇습니다. 일반적으로 보면 겨울 시즌이 가장 좀 거래가 좀 동결이 되고. 우리가 다이어트라든지 어떤 계획을 세울 때 내년부터 하자 그런 생각들도 많이 하거든요.
그래서 한 11월, 12월 정도 보면은 실무적으로 보면 거래 시장은 좀 닫는 경향들이 있고 여름부터 해서 봄부터 해서 가을까지는 그래도 거래들이 일어나고 있는 상황이라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금 전반적으로 봤을 때는 수도권은 오르고 지방은 여전히 부진하고 이런 흐름이 이어지고 있는데 좀 눈에 띄는 지역이 있습니까?
◇ 송승현 : 지금 눈에 보이는 곳은 아무래도 서울이 되겠죠. 서울이 어떤 시장을 선도하는 지역이기도 하고. 그리고 그 지역 안에서도 아무래도 강남권을 비롯해서 마용성들 이런 지역들은 눈에 좀 보이는 그런 지역이라고 볼 수 있고요. 수도권까지도 전반적으로 확대됐다라고 말씀을 주셨는데 그 수도권 안에서는 역시 수도권에서 핵심 지역은 1기 신도시를 보는 선도 지역이다 보니까 그런 지역들이 눈에 보입니다. 최근 동향을 보면 상승 견인한 지역은 안양시하고 분당구 지역들이 0.20% 그리고 분당이 0.19% 정도 그런 상승한 추세라고 볼 수 있을 것 같은데요. 지금 서울의 0.19% 오른 곳이 성동구니까 그곳보다도 상승률이 높은 지역이라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 일주일 만에 0.19면 상당히 많이 오른 건데
◇ 송승현 : 그렇죠. 누적되면은 꽤 많이 오르는 그런 상황이 되겠죠?
◆ 조태현 : 그렇죠. 복리로 계산하면. 그런데 지금 상황을 보면은 여전히 고금리고 경기도 별로 안 좋고 이런 상황이 이어지고 있는데 지금 부동산 가격이 약간 반등세를 보이는 거 그거는 말씀하신 대로 1기 신도시 문제도 있을 거고요. 또 원인이 어떤 게 있을까요?
◇ 송승현 : 지금 시장 안에서는 수도권 같은 경우는 저가 매물들 중심으로 거래가 되면서 이 거래 매물들이 거래에 대한 양들이 올라가면서 아무래도 저가 매물 소진된 이후부터는 중가, 고가 이렇게들 넘어가잖아요. 그런 물량들이 일정 부분 해소됐다라고 보여지고요.
그리고 수도권 같은 경우는 말씀드린 것처럼 1기 신도시에 대한 이슈가 있기 때문에 분당이라든지 이매, 서연 이런 지역들이 가격을 선도를 하면서 타 지역들까지도 기대감들을 키우면서 가격을 끌고 올라갔다라고 볼 수 있을 것 같고요. 서울권 같은 경우는 역시 공급 부족에 대한 이슈 그리고 전세 가격에 대한 불안 요인들 그래서 전세 수요자들에 대한 매매 수요까지도 이전에 대한 고민 이런 것들까지도 함께 볼 수 있을 것 같습니다. 그리고 장기적으로 봤을 때는 서울의 공급 물량이 좀 부족하다라는 인식들이 좀 크다 보니까 이런 것들이 시장의 가격을 끌어올렸다라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 저가 매물이 줄어든다는 거 이거는 어떻게 보면 젊은 층이라든지 실수요자들이 시장에 막 들어오고 있다 이런 뜻으로도 봐도 되는 건가요?
◇ 송승현 : 그렇죠. 저가 매물들이 소진이 된다라는 거는 아무래도 중저가 매물들은 사회 기성세대들보다는 젊은 수요층들이 대출을 활용을 해서 매입을 한다든지 또 최근 들어서는 특례 보금자리 개론 이후에 신생아 대출이 좀 나왔거든요. 이런 저금리 상품을 활용을 해서 아무래도 저가 매물들을 매입을 했다. 그래서 실수요자들이 이런 수도권 같은 경우는 매입을 하고 또 분양 단지에 대한 주택 가격들이 워낙 올라가다 보니까 기존에 있었던 주택 가격들을 거래를 하면서 가격이 올라가고 있는 추이라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 최근 들어서 실제로 구축 건물들, 구축 아파트들이 더 인기를 끌고 있다라는 얘기 있던데 실제로 그런 조짐이 좀 분위기가 있습니까?
◇ 송승현 : 그렇습니다. 지금 최근 신규 공급되는 주택 가격의 공사비가 너무 많이 올라갔다보니까
◆ 조태현 : 너무 비싸셨어요.
◇ 송승현 : 그 인플레이션들을 수요자들하고 분양자들이 다 받는다라는 의견들이 있어서 아무래도 합리적인 선택을 하고 합리적인 또 소비를 해야 되는 그런 실수요자들 입장 같은 경우는 구축과 신축 또는 그 구축이라고 보기에는 또 그 중간 정도 되는 준신축 이런 쪽을 선택을 합니다. 10년 이내에 된 주택 같은 경우는 최근 아파트 대비했을 때 커뮤니티가 굉장히 부족한 것도 아니고요. 그래서 좀 합리적인 선택들을 하시려는 이런 주택 소유자들 수요자들은 그런 주택들을 구매를 하는 것 같습니다.
◆ 조태현 : 적당한 수준이고 나쁘지도 않고 최근 너무 저도 분위기 파악 차 몇 군데 이렇게 한번 가봤는데 깜짝 놀랐어요. 진짜 헉소리가 나오게 가격이 올라가지고
◇ 송승현 : 제가 주변에 중고차로 얘기드리면 조금 그렇겠지만 우리가 차를 살 때 보면은 보증 기간이 조금 남아 있는 그리고 10만 km 이내에 있는 주택들을 선택을 하는 것처럼 지금 수요자들은 약간 여러 가지 가격하고 또 최근 분양가격하고 전세 가격하고 전반적으로 참 이렇게 보면서 선택을 하는 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그런 걸 봤을 때는 좀 적당히 되는 아파트도 그렇게 나쁘지 않은 그런 시점이라고도 볼 수 있겠네요. 전세 가격 계속 말씀해 주시는데 전셋값 계속 오르고 있죠?
◇ 송승현 : 전세가격도 지금 불안 요인이 계속적으로 이어지고 있는데요. 전국에 있는 주간 아파트 동향 보면 전세가격은 0.04% 정도 상승한 상황이고요. 서울 같은 경우는 0.10% 오르면서 이게 기간이 굉장히 길더라고요. 55주 연속 상승한 그런 상황이고요. 지역별로 보면 예전에는 서울 중심권 쪽만 좀 크게 상승했다라고 보면 오히려 지금은 전세가격이 너무 계속적으로 오르다 보니까 은평구가 0.2% 정도가 올랐고요. 또 양천구도 0.13% 정도 올랐고 또 동작구도 0.11%가 올랐습니다. 그리고 강북에서는 성동구가 또 0.18% 정도가 오르면서 아까 말씀드린 서울 아파트의 전세가격이 0.10%거든요. 이 평균을 넘어서는 그런 수준이 강북권에서 지금 많이 나타나고 있다라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 말씀해 주신 이 자치구들 보니까 은평, 양천, 성동 이런 곳들. 이런 데도 약간 젊은 층 실수요자들이 많이 몰리는 곳 아닙니까?
◇ 송승현 : 그렇죠. 지금 서울의 대체적으로 보면 아무래도 분포도가 젊은 수요층들이 좀 많이 있고요. 그리고 지금 성동구하고 동작구 같은 경우는 강남의 대체 주거지로 좀 많이 평가를 받는 지역이다 보니까 직주 근접에 좀 유리한 측면이 있고요. 그다음에 양천구 같은 경우는 아무래도 학군 수요들이 좀 받쳐주는 그런 지역이고요. 은평구는 말씀하신 대로 아무래도 좀 저렴한 그런 지역이라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 그렇게 근데 실수요자들이 많이 몰리고 젊은 층이 많이 몰리면 84제곱미터 같은 국민 평형들 이쪽 물건도 많이 줄어들고 전셋값도 오를 것 같아요.
◇ 송승현 : 지금 6억 미만의 비중이 2011년 이후에 가장 낮은 지금 비중이라고 이야기를 하는데요. 전세 가격들이 계속적으로 오르면서 이 비중 자체가 약 한 2011년 정도가 됐을 거예요. 그때 2011년 대비했을 때 굉장히 낮은 수준이라고 볼 수 있고요. 이런 추이 자체가 55주가 연속적으로 상승하는 그런 국면 안에 놓여 있다 보니까 아무래도 좀 부담스럽게 작용을 할 수 있을 것 같습니다. 그리고 지금 공급 물량이라든지 입주 물량들이 좀 부족하다라는 평가가 있는 서울 같은 경우는 이런 추이가 계속적으로 이어지지 않을까 이런 우려들이 지금 나오고 있는 상황이라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그럼 앞으로도 전셋값이 더 오를 가능성이 크다라고 봤을 때 6억 미만으로 전셋집을 서울에 찾는 거는 사실 뭐 어려운 일이라고 봐야겠네요.
◇ 송승현 : 그렇죠. 지금 중요한 거는 84제곱미터에 6억 이하만 지금 이런 게 아니라 지금 2011년 이후로 봤을 때는 59제곱미터도 6억 이하의 비중들이 점점 줄어들고 있는 상황이기 때문에 가격에만 초점이 맞춰진 그런 상황에서 지금 좀 우리가 우려를 해봐야 될 게 면적도 지금 축소가 되고 있기 때문에 가격에 맞춘 물량도 좀 구하기 힘들겠지만 점점 면적이 축소가 된다는 것도 좀 우리가 우려를 해봐야 되는 그런 부분이라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 사실 3인 가족, 4인 가족 이렇게 가면은 그 50 제곱미터 이쯤에서는 조금 버거운 것도 사실이잖아요. 그런 것도 좀 고려를 하셔야 될 것 같습니다. 1기 신도시 이야기가 계속 나오고 있고 나올 수밖에 없는 상황인데 2027년에 착공해서 2030년에 첫 입주 이렇게 일정을 잡았잖아요. 근데 뭐가 좀 잘 안 되는 것 같아요. 최근에 무슨 이슈가 있습니까?
◇ 송승현 : 네 지금 아무래도 이주 단지에 대해서 좀 고민들을 많이들 하고 있는 것 같아요.
◆ 조태현 : 재건축했을 때는 그 사람들이 딴 데 가서 사셔야 되니까
◇ 송승현 : 그렇죠. 살다 보면은 거기에 이제 이주하는 과정 안에서 전세 가격도 오를 수 있죠. 그 이주하면서 주택을 사시려는 분들도 있을 거 아니에요? 전세로 내가 이 거주하다 보니까 이렇게 속된 말로 진짜 쫓겨난다라고 생각하시는 분들은 내 집 마련하려고 하시는 분들도 있거든요. 그러다 보면 전세 가격이라든지 주택 마련에 대한 그런 어떤 대책들이 없다라고 하면 불안 요인으로 작용할 수밖에 없거든요. 또 근데 그 과정 안에서도 어떻게 보면 여기에 이주하시는 분들도 있겠지만 거기에 또 해당되시는 분들 같은 경우는 또 이주 단지라든지 이런 것들이 생기면 오히려 또 역전세가 날 수 있다 그리고 임대주택들이 많이 늘어나게 된다면 주택 가격에 영향을 끼칠 수 있다라고 생각들 하는 것 같아요. 그래서 이번 1기 신도시 같은 경우는 초점 자체가 개발에 대한 찬성에 대한 동의율을 올리는 것도 관건이겠지만 그 지역들이 개발하는 데 있어서 어떤 형태로 개발을 할 거냐에 대한 주민들이 좀 많이 참여하는 그런 형태로 하거든요. 그래서 설문조사를 좀 진행을 하면서 앞으로의 방향성들을 세우겠다라는 목표예요. 근데 말씀드린 것처럼 이 목표라든지 방향성을 또 세우는 데 시간이 또 필요하거든요.
◇ 송승현 : 그럼 착공과 또 입주까지 2030년까지 목표로 했었는데 그런 목표나 이런 것들이 방향과 설정 그리고 어떤 공청회라든지 이런 것들 하면 늘어질 수밖에 없는 거 아닌가라고 생각들 합니다.
◆ 조태현 : 사실 2030년은 처음 나왔을 때부터 네? 약간 이런 분위기가 있었는데 그대로 가는 것 같습니다. 2주 대책이 1기 신도시의 이 정책의 핵심 가운데 하나다라는 평가도 많이 받고 있는데 이거 전세시장에도 직접 영향을 많이 미치게 되는 거 아니에요?
◇ 송승현 : 그렇죠. 앞에서도 말씀드린 것처럼 우리 앵커님께서도 내 집 마련 그냥 내 집 사버리자 했던 그런 것처럼 전세가 이렇게 이주하면서 전세 들어가시는 분들도 있겠지만 그 이주 과정에서 전세 가격이 너무 오르게 되면 전세 가격하고 또 매매 가격하고 또 비슷하게 되는 그런 상황까지도 연출될 수 있거든요. 그리고 지금 입주 물량뿐만 아니라 이 1기 신도시 같은 경우는 대규모로 개발을 해라 그리고 단지가 통합적으로 하면 할수록 어떤 인센티브를 주는 조건이거든요. 그러면은 4천 세대가 아니라 8천 세대, 1만 세대가 만약에 이주를 하게 된다 그러면 통합적으로 이주를 하게 된다라면 더 많은 사람들이 이주를 하게 되거든요.
그러니까 1천 세대가 이주하는 거하고 4천 세대가 이주하는 거는 규모 자체가 다르기 때문에 전세 시장에 당연히 영향을 끼칠 수밖에 없기 때문에 사실 개발하는 과정도 중요하겠지만 이주 대책에 대한 고민도 충분히 세우지 않으면 전세 대란이 날 수도 있는 그런 문제가 있기 때문에 이런 부분에 대해서 어려워진 환경이라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 저번에 발표 때 보니까 이 부분이 좀 구체적이지가 않아서 걱정을 많이 하시던데 좀 정교한 대책을 만들어야 하지 않을까 싶습니다. 전세 얘기 계속하고 있는데요. 전셋값 상승 원인 가운데 하나를 꼽는 게 임대차 3법, 임대차 2법 이거 이야기를 많이 합니다.
이제 좀 있으면 4년이 되는데 임대차법 어떤 내용입니까?
◇ 송승현 : 임대차법 같은 경우는 지금 이제 계약을 갱신해 주는 거 2 플러스 2라고 하죠.
그러니까 2년에다가 추가적으로 2년을 더 살 수 있는 이게 이제 계약 갱신 청구권이고요.
또 임대료 상승률을 제한을 하는 전월세 상한제 이게 두 개가 핵심입니다. 근데 임대차 입법 3법에 대해서 긍정적으로 평가하시는 분들도 있고 부정적으로 평가하시는 분들 굉장히 많아요. 근데 전반적으로 생각하는 거는 법의 취지는 좋다라고 생각들을 많이들 갖고 계십니다.
◆ 조태현 : 사실 악의를 갖고 만들어지는 법은 없으니까요.
◇ 송승현 : 다만 좀 졸속으로 했다. 그리고 2020년 7월 31일날 통과된 게 법안 발의부터 해가지고 통과까지 두 달밖에 안 걸렸거든요. 그러니까 정교하지 못하고 그리고 너무 긴급하게 하다 보니까 시장 동향도 예측을 못하고 지금 법적에 대한 안정성도 확보가 되지 못했다라는 평가들이 있는 임대차 입법이라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 당시에 2020년에 시행을 했을 때 그러니까 2 플러스 2니까 최대 4년을 살게 된다. 거기다가 많이 올리는 것도 제한이 되니까 당장 할 때 지금 당장 올려버리자 그래서 당시에 막 전세가 난리가 났었잖아요. 이번에 이제 4년이 되니까 다시 재계약하는 시점이 된 건데 이번에도 좀 이런 영향이 있을 걸로 보세요?
◇ 송승현 : 영향이 일정 부분 있는데 저 개인적으로는 영향력은 그렇게 좀 크지는 않을 거다라고 보는 입장이거든요. 왜냐하면 지금 모두가 이제 계약하는 기간이 각각 좀 다른 그런 상황도 있고요. 그다음에 지금 그런 기간을 설정을 해서 봤을 때 그러면 불과 우리가 지금 전세 걱정을 하고 있는데 1년 전만 해도 역전세에 대해서 지금 우려를 했었거든요. 근데 그게 두 개 다 이제 임대차 입법 안에 들어가 있는 그 기간이거든요. 그래서 이 기간이 꼭 전세 대란이다라고까지 기대하기는 좀 어려울 것 같고요. 그리고 저 개인적으로도 또 이제 실무를 하는 그런 입장으로 봤을 때 임대인이라든지 임차인들 같은 경우도 이 지금 2플러스 2가 이제 만료되는 그 기간을 산정을 해놓고 대비를 하고 좀 대응을 한 상황이에요. 그래서 임차인들 같은 경우 어떻게 자금을 조달할지에 대한 생각들 아니면 내가 이사를 가야겠다는 계획들 임차인들 같은 경우도 임대인들 같은 경우도 이런 혹시라도 이제 전세 가격이 조금 더 올랐을 때 공실에 대한 우려는 없는지 그리고 이 너무 올랐을 때 과연 이제 내가 시간이 또 지나고 났을 때 돌려줄 수 있는 상환할 수 있는 정도의 전세금인지 이런 거에 대해서 좀 고민을 하기 때문에 시장에서 좀 숙성된 그 기간이 있어서 어느 정도는 좀 대응을 하지 않을까 그렇게 보여집니다.
◆ 조태현 : 그러면 큰 영향은 없을 것이다. 그렇게 봤을 때는 이 임대차법이 전세시장을 거의 궤멸시킬 것처럼 얘기를 했던 것들 이런 것들은 좀 과도한 우려라고 볼 수도 있을까요?
◇ 송승현 : 제가 보는 시각에서는 그 우려는 굉장히 좀 크지는 않을 것 같다라고 보는 상황이고요. 옛날에 1 플러스 1 있을 때도 사실 그때도 우려가 컸고 전세가격이 오르긴 했지만
◆ 조태현 : 언제였죠? 그게?
◇ 송승현 : 그게 아마 정확하게 기억은 안 나지만 한 10여 년 정도 전이었던 걸로 기억을 하는데. 그런데 그 기간들을 봤을 때는 짧은 시간대에 전세 가격이 오르고 시장이 좀 숙성되고 나서 자리를 잡았거든요. 상가보호법도 마찬가지입니다. 2 플러스 2 같은 경우도 전세가격이 급등을 했지만 시장에서 일정 부분 숙성을 한 그런 상황이고요. 그리고 부동산원의 자료를 보더라도 2020년을 기준으로 했을 때 100을 기준으로 했을 때 우리가 시점을 봤을 때 그때 당시에 전세 전세가격이 급등을 했을 때가 103에서 한 104정도가 됐지만 지금 수준에서는 한 97~98 정도 되는 수준이기 때문에 시장의 그런 전세가격 급등 대비했을 때는 그래도 좀 완만한 수준 아닌가 그렇게 보여집니다.
◆ 조태현 : 노태우 정부 때 하도 전세로 난리가 났던 적이 있어서 한번 얘기를 꺼내봤고요.
그런데 박상우 국토교통부 장관께서 임대차 입법은 원상복구하는 것이 맞다라는 개인과 국토부의 생각이다 완화 방안을 고민하고 있다라고 밝혔는데요. 말씀하신 것처럼 4년 동안 시행을 해왔고 그동안 시장에서 많이 소화를 했던 부분도 있어가지고 이거를 건드렸을 때 또 혼란을 부추길 수 있다는 우려도 있거든요. 어떻게 보세요?
◇ 송승현 : 그렇죠. 지금 시장에 자리 잡은 그런 제도를 다시 건드린다는 거는 시장의 불안을 요인을 할 수 있는 거죠. 지금 잠잠해진 그 불에다가 어떻게 보면은 건드리는 거잖아요. 그 불을 다시 지피는 그런 요인으로 작용을 할 수 있다라고 보여집니다. 그래서 저 개인적으로는 지금 아까 우리가 갱신권이라는 그 제도가 있고 또 입법 중에 하나는 이제 5%라는 상한 요율이 있거든요. 이 상한이라는 그 5%의 수치를 조금 완화해 줄 필요가 있다.
그래서 시장에 대한 물가 변동이라든지 물가 상승 또 전세가격 상승에 대한 그 추이에 맞춰서 시장에서 일정 부분 자율적으로 거래를 할 수 있는 그런 상황 그러니까 5% 캡을 좀 씌워드릴 필요는 없다라고 보여지고요. 그리고 지금 이 아파트 쪽에 쏠림 현상들이 지금 나타나고 있는 아파트 쪽에 전세 가격에 지금 불안 요인이 있는 거거든요. 빌라나 오피스텔 같은 경우는 오히려 지금 전세 가격이 빠져서 예전 가격을 회복을 못하고 있는 그런
◆ 조태현 : 사람들이 전세 사기 이런 우려 때문에 걱정을 많이 해서 안 가시는구나
◇ 송승현 : 그래서 이 빌라라든지 오피스텔 같은 경우에 어떤 126%라는 공시가격 대비했을 때 이런 그 수치를 조금 더 완화를 해줄 필요가 있다라고 보여지고요. 그리고 갱신권 외적으로도 아까 말씀드렸던 물가 상승 이거에 맞춰서 올려줘야지 이제 민간의 임대 사업자들이 시장에 유통되는 물량들을 좀 확보를 할 수 있는데 민간 시장 안에서도 공급자도 민간 임대 사업자들을 활용한 공급을 못하고 있고 민간 임대사업자 같은 경우도 그 공급 물량을 받아줬을 때 본인에게 그렇게 큰 인센티브가 없기 때문에 그 입주 물량들이 좀 부족한 상황이거든요. 그래서 지금 시장 안에 이런 민간 임대 사업자들을 좀 활용할 수 있는 방안 이런 것들이 나와줄 필요가 있다라고 보여집니다.
◆ 조태현 : 전반적으로 봤을 때는 꺼진 불을 다시 헤집을 때는 정교하고 조심하게 할 필요가 있다로 정리를 하겠습니다. 끝으로 이 내용 한번 살펴볼게요. 이렇게 주택 상황은 이런데 상가 상황은 전혀 다른 것 같아요. 저희 집 앞에도 공실이 엄청나게 많이 나오던데 어떤 상황입니까?
◇ 송승현 : 지금 상가 공실률이 좀 크게 지금 나타나고 있는데요. 지금 1분기에 소규모 상각률이 한 7.3%예요. 상가 공실률이 이게 팬데믹 때가 한 5%였든요. 그러니까 팬데믹 때보다 더 그런 심화된 그런 상황이라고 볼 수 있겠죠. 그리고 그 투자 수익률도 0.96% 정도기 때문에 공실 외적으로도 어떤 우량 임차인들이 들어와서 그거를 가지고 운영을 좀 해주면서 좀 거래를 좀 할 수 있는 환경까지도 만들어 줘야 되는데 지금 상황에서는 아무래도 공실률이 이게 회복되기는 좀 어려운 그런 상황이라고 볼 수 있을 것 같아요.
◆ 조태현 : 7.3%라고 하셨는데 이게 전국 평균이겠죠?
◇ 송승현 : 그렇습니다. 지금 전국 평균이라고 보시면 되고요.
◆ 조태현 : 집 앞에는 훨씬 많은 것 같아서
◇ 송승현 : 그렇습니다. 아무래도 지금 서울 같은 경우는 임대료가 더 높고 또 수도권 같은 경우도 높기 때문에 공실률이 더 높을 거로 보여지고요. 지금 소비 회복세가 지금 나타나지 않고 있는 그런 상황이기 때문에
◆ 조태현 : 그래서 한국은행에서도 내수는 부진할 거다 얘기를 하고 있으니까
◇ 송승현 : 그렇죠. 공실률이 높아지는 거는 임대료에 대한 문제도 있겠지만 자영업자들이 운영을 하는 데 있어서 아무래도 어떤 지출에 대한 그런 부분들 그리고 물가가 너무 오르다 보니까 자영업자들이 계속적으로 어떤 사업을 하기 어려운 환경들 그리고 자영업자가 운영을 한다라고 해도 소비자들이 아무래도 조금 짠물 소비를 하고 있는 그런 상황이기 때문에 상가 공실률이 회복되는 데는 좀 어려움을 겪고 있다라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그러다 보니까 주말 사이에 나온 기사 보니까 명동에서 어떤 건물이 경매에 나왔더라. 근데 유찰이 계속 이어지고 있더라. 경매 많이 나옵니까?
◇ 송승현 : 지금 명동 상권에서도 이런 경매 물량들이 나오고 있고요. 우리가 가장 소위 말하는 좀 우량한 사업지라고 평가를 받고 있는 강남권 한남동 이런 곳에서도 주택도 지금 나오고 있어요. 지금 나인원 한남이라고 하는 그런 지역에서도 경매 물건들이 나오고 있고요.
말씀하신 대로 명동에서도 지금 나오고 있고요. 또 반포 자이에서도 경매 물량들이 지금 나오고 있는 그런 상황이라고 봐야 될 것 같거든요. 지금 나인원 한남도 전용 244제곱미터도 이미 경매 넘어가는데요. 지금 감정가가 108억이라고 해도 그래도 이런 물량들이 나온다라는 건 결국 부자인 사람들도 자산가라고 하는 사람들도 지금 경제 상황 안에서 어떤 사업이 좀 어렵다 보니까 좀 견디기 어려운 것으로 보여지고 있습니다.
◆ 조태현 : 짧게 하나. 지금 상가 투자 이런 데 관심을 가지신 분들한테 하실 말씀이라면?
◇ 송승현 : 상가 투자는 정말 지금 어려운 그런 상황이라고 볼 수 있을 것 같아요. 아무래도 상가 투자하시는 분들 같은 경우는 그래도 그 수익률하고 연동이 되거든요. 수익하고 연동이 되려면 금리 사정이 좀 안정세를 찾아와야 됩니다. 지금은 고금리에서 요즘에 중금리라고 얘기를 하더라고요. 중금리라고 얘기를 해도 상가를 투자를 하고 대출을 받고 운영을 하고 그다음에 그 시장 환경도 같이 고민을 해보려면 그래도 한 2% 정도대 수준으로 들어올 필요가 있다라고 보여집니다. 그래서 안정적으로 경제 상황이 운영이 되고 금리가 좀 낮춰졌을 때 그때 좀 접근하는 게 좀 좋지 않을까 그렇게 보여집니다.
◆ 조태현 : 저희가 문을 열면서도 말씀을 드렸지만 지금 금리 상황이 불확실한 점이 많기 때문에 그런 점도 보면서 대응을 하시는 게 좋을 것 같습니다. 지금까지 송승현 도시와 경제 대표님과 함께했습니다. 대표님 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 송승현 : 감사합니다.
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YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2024년 6월 10일 (월요일)
■ 대담 : 송승현 도시와경제 대표
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 핫한 부동산 핫한 이슈 핫플 거기 어때? 시간입니다. 오늘은 송승현 도시와 경제 대표님 모셨습니다. 대표님 어서 오십시오.
◇ 송승현 : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 핫한 부동산 이야기 전해드린다고 했는데요. 요즘 보면은 지난주에 나왔던 부동산원 자료를 봐도 오름 폭이 조금 더 커지는 것 같아요. 확실히 수도권 쪽은 좀 많이 오르는 분위기죠. 요즘에?
◇ 송승현 : 좀 많이 회복됐다라고 볼 수 있을 것 같고요. 지금 전반적으로 봤을 때 전국이 0.01% 정도 상승을 했는데 지금 경기권 수도권 같은 경우는 0.03% 정도 또 상승을 했거든요.
◆ 조태현 : 0.03%에서 지난주에는 6월 첫째 주죠. 그러니까 0.05%까지 오름 폭이 또 확대됐어요.
◇ 송승현 : 확대된 그런 모습인데요. 지금 전반적으로 봤을 때는 그 시장 환경 안에 관망세를 유지를 하다가 이제 시장의 흐름이 좀 바뀌고 그다음에 선거 국면이 지나고 나서 사실 투자 시장이나 실무적으로도 접근을 할 때 이런 뭐랄까요? 의사결정을 아무래도 정치권의 판단도 약간 보기도 하거든요. 정책적인 방향이라든지 이런 것들 그런 것들을 보면서 이제 의사결정을 선거 이후로 좀 많이 선택한 측면도 있고요. 그리고 계절적인 요인들이 아무래도 봄 시즌이 지나고부터는 좀 시장의 흐름이나 경향들이 봤을 때는 조금 많이 외부 활동도 하고 임장 활동도 하면서 좀 거래들이 일어나는 것 같습니다. 실제로도 거래가 최근 두 달 건 같은 경우를 보통 봤을 때 지금 한 5천 건대 정도 4~5천대 정도를 정상적인 시장이라고 보통 평가를 하거든요. 서울을 기준으로 했을 때 전반적으로 봤을 때는 작년부터 올 상반기 아주 초반까지만 해도 한 천 건 정도 그 정도 그리고 한 2천 건 정도 수준이었는데 지금 4천 건 정도 회복이 됐다라고 하면 정상적인 시장으로 돌아섰다. 그렇기 때문에 이런 시장 환경 안에서 거래도 좀 일어나고 또 활동들 계절적인 요인부터 해서 의사결정을 하면서 이런 흐름 자체가 수요자의 판단을 하면서 지금 상승 폭들이 일정하게 좀 증가를 하고 있다라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그러니까 거래 절벽 얘기 계속 나왔는데 그 부분 좀 해소되고 있고 근데 지금 같은 여름철도 계절적인 수요가 좀 있는 철인가요?
◇ 송승현 : 네 그렇습니다. 일반적으로 보면 겨울 시즌이 가장 좀 거래가 좀 동결이 되고. 우리가 다이어트라든지 어떤 계획을 세울 때 내년부터 하자 그런 생각들도 많이 하거든요.
그래서 한 11월, 12월 정도 보면은 실무적으로 보면 거래 시장은 좀 닫는 경향들이 있고 여름부터 해서 봄부터 해서 가을까지는 그래도 거래들이 일어나고 있는 상황이라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금 전반적으로 봤을 때는 수도권은 오르고 지방은 여전히 부진하고 이런 흐름이 이어지고 있는데 좀 눈에 띄는 지역이 있습니까?
◇ 송승현 : 지금 눈에 보이는 곳은 아무래도 서울이 되겠죠. 서울이 어떤 시장을 선도하는 지역이기도 하고. 그리고 그 지역 안에서도 아무래도 강남권을 비롯해서 마용성들 이런 지역들은 눈에 좀 보이는 그런 지역이라고 볼 수 있고요. 수도권까지도 전반적으로 확대됐다라고 말씀을 주셨는데 그 수도권 안에서는 역시 수도권에서 핵심 지역은 1기 신도시를 보는 선도 지역이다 보니까 그런 지역들이 눈에 보입니다. 최근 동향을 보면 상승 견인한 지역은 안양시하고 분당구 지역들이 0.20% 그리고 분당이 0.19% 정도 그런 상승한 추세라고 볼 수 있을 것 같은데요. 지금 서울의 0.19% 오른 곳이 성동구니까 그곳보다도 상승률이 높은 지역이라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 일주일 만에 0.19면 상당히 많이 오른 건데
◇ 송승현 : 그렇죠. 누적되면은 꽤 많이 오르는 그런 상황이 되겠죠?
◆ 조태현 : 그렇죠. 복리로 계산하면. 그런데 지금 상황을 보면은 여전히 고금리고 경기도 별로 안 좋고 이런 상황이 이어지고 있는데 지금 부동산 가격이 약간 반등세를 보이는 거 그거는 말씀하신 대로 1기 신도시 문제도 있을 거고요. 또 원인이 어떤 게 있을까요?
◇ 송승현 : 지금 시장 안에서는 수도권 같은 경우는 저가 매물들 중심으로 거래가 되면서 이 거래 매물들이 거래에 대한 양들이 올라가면서 아무래도 저가 매물 소진된 이후부터는 중가, 고가 이렇게들 넘어가잖아요. 그런 물량들이 일정 부분 해소됐다라고 보여지고요.
그리고 수도권 같은 경우는 말씀드린 것처럼 1기 신도시에 대한 이슈가 있기 때문에 분당이라든지 이매, 서연 이런 지역들이 가격을 선도를 하면서 타 지역들까지도 기대감들을 키우면서 가격을 끌고 올라갔다라고 볼 수 있을 것 같고요. 서울권 같은 경우는 역시 공급 부족에 대한 이슈 그리고 전세 가격에 대한 불안 요인들 그래서 전세 수요자들에 대한 매매 수요까지도 이전에 대한 고민 이런 것들까지도 함께 볼 수 있을 것 같습니다. 그리고 장기적으로 봤을 때는 서울의 공급 물량이 좀 부족하다라는 인식들이 좀 크다 보니까 이런 것들이 시장의 가격을 끌어올렸다라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 저가 매물이 줄어든다는 거 이거는 어떻게 보면 젊은 층이라든지 실수요자들이 시장에 막 들어오고 있다 이런 뜻으로도 봐도 되는 건가요?
◇ 송승현 : 그렇죠. 저가 매물들이 소진이 된다라는 거는 아무래도 중저가 매물들은 사회 기성세대들보다는 젊은 수요층들이 대출을 활용을 해서 매입을 한다든지 또 최근 들어서는 특례 보금자리 개론 이후에 신생아 대출이 좀 나왔거든요. 이런 저금리 상품을 활용을 해서 아무래도 저가 매물들을 매입을 했다. 그래서 실수요자들이 이런 수도권 같은 경우는 매입을 하고 또 분양 단지에 대한 주택 가격들이 워낙 올라가다 보니까 기존에 있었던 주택 가격들을 거래를 하면서 가격이 올라가고 있는 추이라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 최근 들어서 실제로 구축 건물들, 구축 아파트들이 더 인기를 끌고 있다라는 얘기 있던데 실제로 그런 조짐이 좀 분위기가 있습니까?
◇ 송승현 : 그렇습니다. 지금 최근 신규 공급되는 주택 가격의 공사비가 너무 많이 올라갔다보니까
◆ 조태현 : 너무 비싸셨어요.
◇ 송승현 : 그 인플레이션들을 수요자들하고 분양자들이 다 받는다라는 의견들이 있어서 아무래도 합리적인 선택을 하고 합리적인 또 소비를 해야 되는 그런 실수요자들 입장 같은 경우는 구축과 신축 또는 그 구축이라고 보기에는 또 그 중간 정도 되는 준신축 이런 쪽을 선택을 합니다. 10년 이내에 된 주택 같은 경우는 최근 아파트 대비했을 때 커뮤니티가 굉장히 부족한 것도 아니고요. 그래서 좀 합리적인 선택들을 하시려는 이런 주택 소유자들 수요자들은 그런 주택들을 구매를 하는 것 같습니다.
◆ 조태현 : 적당한 수준이고 나쁘지도 않고 최근 너무 저도 분위기 파악 차 몇 군데 이렇게 한번 가봤는데 깜짝 놀랐어요. 진짜 헉소리가 나오게 가격이 올라가지고
◇ 송승현 : 제가 주변에 중고차로 얘기드리면 조금 그렇겠지만 우리가 차를 살 때 보면은 보증 기간이 조금 남아 있는 그리고 10만 km 이내에 있는 주택들을 선택을 하는 것처럼 지금 수요자들은 약간 여러 가지 가격하고 또 최근 분양가격하고 전세 가격하고 전반적으로 참 이렇게 보면서 선택을 하는 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그런 걸 봤을 때는 좀 적당히 되는 아파트도 그렇게 나쁘지 않은 그런 시점이라고도 볼 수 있겠네요. 전세 가격 계속 말씀해 주시는데 전셋값 계속 오르고 있죠?
◇ 송승현 : 전세가격도 지금 불안 요인이 계속적으로 이어지고 있는데요. 전국에 있는 주간 아파트 동향 보면 전세가격은 0.04% 정도 상승한 상황이고요. 서울 같은 경우는 0.10% 오르면서 이게 기간이 굉장히 길더라고요. 55주 연속 상승한 그런 상황이고요. 지역별로 보면 예전에는 서울 중심권 쪽만 좀 크게 상승했다라고 보면 오히려 지금은 전세가격이 너무 계속적으로 오르다 보니까 은평구가 0.2% 정도가 올랐고요. 또 양천구도 0.13% 정도 올랐고 또 동작구도 0.11%가 올랐습니다. 그리고 강북에서는 성동구가 또 0.18% 정도가 오르면서 아까 말씀드린 서울 아파트의 전세가격이 0.10%거든요. 이 평균을 넘어서는 그런 수준이 강북권에서 지금 많이 나타나고 있다라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 말씀해 주신 이 자치구들 보니까 은평, 양천, 성동 이런 곳들. 이런 데도 약간 젊은 층 실수요자들이 많이 몰리는 곳 아닙니까?
◇ 송승현 : 그렇죠. 지금 서울의 대체적으로 보면 아무래도 분포도가 젊은 수요층들이 좀 많이 있고요. 그리고 지금 성동구하고 동작구 같은 경우는 강남의 대체 주거지로 좀 많이 평가를 받는 지역이다 보니까 직주 근접에 좀 유리한 측면이 있고요. 그다음에 양천구 같은 경우는 아무래도 학군 수요들이 좀 받쳐주는 그런 지역이고요. 은평구는 말씀하신 대로 아무래도 좀 저렴한 그런 지역이라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 그렇게 근데 실수요자들이 많이 몰리고 젊은 층이 많이 몰리면 84제곱미터 같은 국민 평형들 이쪽 물건도 많이 줄어들고 전셋값도 오를 것 같아요.
◇ 송승현 : 지금 6억 미만의 비중이 2011년 이후에 가장 낮은 지금 비중이라고 이야기를 하는데요. 전세 가격들이 계속적으로 오르면서 이 비중 자체가 약 한 2011년 정도가 됐을 거예요. 그때 2011년 대비했을 때 굉장히 낮은 수준이라고 볼 수 있고요. 이런 추이 자체가 55주가 연속적으로 상승하는 그런 국면 안에 놓여 있다 보니까 아무래도 좀 부담스럽게 작용을 할 수 있을 것 같습니다. 그리고 지금 공급 물량이라든지 입주 물량들이 좀 부족하다라는 평가가 있는 서울 같은 경우는 이런 추이가 계속적으로 이어지지 않을까 이런 우려들이 지금 나오고 있는 상황이라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그럼 앞으로도 전셋값이 더 오를 가능성이 크다라고 봤을 때 6억 미만으로 전셋집을 서울에 찾는 거는 사실 뭐 어려운 일이라고 봐야겠네요.
◇ 송승현 : 그렇죠. 지금 중요한 거는 84제곱미터에 6억 이하만 지금 이런 게 아니라 지금 2011년 이후로 봤을 때는 59제곱미터도 6억 이하의 비중들이 점점 줄어들고 있는 상황이기 때문에 가격에만 초점이 맞춰진 그런 상황에서 지금 좀 우리가 우려를 해봐야 될 게 면적도 지금 축소가 되고 있기 때문에 가격에 맞춘 물량도 좀 구하기 힘들겠지만 점점 면적이 축소가 된다는 것도 좀 우리가 우려를 해봐야 되는 그런 부분이라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 사실 3인 가족, 4인 가족 이렇게 가면은 그 50 제곱미터 이쯤에서는 조금 버거운 것도 사실이잖아요. 그런 것도 좀 고려를 하셔야 될 것 같습니다. 1기 신도시 이야기가 계속 나오고 있고 나올 수밖에 없는 상황인데 2027년에 착공해서 2030년에 첫 입주 이렇게 일정을 잡았잖아요. 근데 뭐가 좀 잘 안 되는 것 같아요. 최근에 무슨 이슈가 있습니까?
◇ 송승현 : 네 지금 아무래도 이주 단지에 대해서 좀 고민들을 많이들 하고 있는 것 같아요.
◆ 조태현 : 재건축했을 때는 그 사람들이 딴 데 가서 사셔야 되니까
◇ 송승현 : 그렇죠. 살다 보면은 거기에 이제 이주하는 과정 안에서 전세 가격도 오를 수 있죠. 그 이주하면서 주택을 사시려는 분들도 있을 거 아니에요? 전세로 내가 이 거주하다 보니까 이렇게 속된 말로 진짜 쫓겨난다라고 생각하시는 분들은 내 집 마련하려고 하시는 분들도 있거든요. 그러다 보면 전세 가격이라든지 주택 마련에 대한 그런 어떤 대책들이 없다라고 하면 불안 요인으로 작용할 수밖에 없거든요. 또 근데 그 과정 안에서도 어떻게 보면 여기에 이주하시는 분들도 있겠지만 거기에 또 해당되시는 분들 같은 경우는 또 이주 단지라든지 이런 것들이 생기면 오히려 또 역전세가 날 수 있다 그리고 임대주택들이 많이 늘어나게 된다면 주택 가격에 영향을 끼칠 수 있다라고 생각들 하는 것 같아요. 그래서 이번 1기 신도시 같은 경우는 초점 자체가 개발에 대한 찬성에 대한 동의율을 올리는 것도 관건이겠지만 그 지역들이 개발하는 데 있어서 어떤 형태로 개발을 할 거냐에 대한 주민들이 좀 많이 참여하는 그런 형태로 하거든요. 그래서 설문조사를 좀 진행을 하면서 앞으로의 방향성들을 세우겠다라는 목표예요. 근데 말씀드린 것처럼 이 목표라든지 방향성을 또 세우는 데 시간이 또 필요하거든요.
◇ 송승현 : 그럼 착공과 또 입주까지 2030년까지 목표로 했었는데 그런 목표나 이런 것들이 방향과 설정 그리고 어떤 공청회라든지 이런 것들 하면 늘어질 수밖에 없는 거 아닌가라고 생각들 합니다.
◆ 조태현 : 사실 2030년은 처음 나왔을 때부터 네? 약간 이런 분위기가 있었는데 그대로 가는 것 같습니다. 2주 대책이 1기 신도시의 이 정책의 핵심 가운데 하나다라는 평가도 많이 받고 있는데 이거 전세시장에도 직접 영향을 많이 미치게 되는 거 아니에요?
◇ 송승현 : 그렇죠. 앞에서도 말씀드린 것처럼 우리 앵커님께서도 내 집 마련 그냥 내 집 사버리자 했던 그런 것처럼 전세가 이렇게 이주하면서 전세 들어가시는 분들도 있겠지만 그 이주 과정에서 전세 가격이 너무 오르게 되면 전세 가격하고 또 매매 가격하고 또 비슷하게 되는 그런 상황까지도 연출될 수 있거든요. 그리고 지금 입주 물량뿐만 아니라 이 1기 신도시 같은 경우는 대규모로 개발을 해라 그리고 단지가 통합적으로 하면 할수록 어떤 인센티브를 주는 조건이거든요. 그러면은 4천 세대가 아니라 8천 세대, 1만 세대가 만약에 이주를 하게 된다 그러면 통합적으로 이주를 하게 된다라면 더 많은 사람들이 이주를 하게 되거든요.
그러니까 1천 세대가 이주하는 거하고 4천 세대가 이주하는 거는 규모 자체가 다르기 때문에 전세 시장에 당연히 영향을 끼칠 수밖에 없기 때문에 사실 개발하는 과정도 중요하겠지만 이주 대책에 대한 고민도 충분히 세우지 않으면 전세 대란이 날 수도 있는 그런 문제가 있기 때문에 이런 부분에 대해서 어려워진 환경이라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 저번에 발표 때 보니까 이 부분이 좀 구체적이지가 않아서 걱정을 많이 하시던데 좀 정교한 대책을 만들어야 하지 않을까 싶습니다. 전세 얘기 계속하고 있는데요. 전셋값 상승 원인 가운데 하나를 꼽는 게 임대차 3법, 임대차 2법 이거 이야기를 많이 합니다.
이제 좀 있으면 4년이 되는데 임대차법 어떤 내용입니까?
◇ 송승현 : 임대차법 같은 경우는 지금 이제 계약을 갱신해 주는 거 2 플러스 2라고 하죠.
그러니까 2년에다가 추가적으로 2년을 더 살 수 있는 이게 이제 계약 갱신 청구권이고요.
또 임대료 상승률을 제한을 하는 전월세 상한제 이게 두 개가 핵심입니다. 근데 임대차 입법 3법에 대해서 긍정적으로 평가하시는 분들도 있고 부정적으로 평가하시는 분들 굉장히 많아요. 근데 전반적으로 생각하는 거는 법의 취지는 좋다라고 생각들을 많이들 갖고 계십니다.
◆ 조태현 : 사실 악의를 갖고 만들어지는 법은 없으니까요.
◇ 송승현 : 다만 좀 졸속으로 했다. 그리고 2020년 7월 31일날 통과된 게 법안 발의부터 해가지고 통과까지 두 달밖에 안 걸렸거든요. 그러니까 정교하지 못하고 그리고 너무 긴급하게 하다 보니까 시장 동향도 예측을 못하고 지금 법적에 대한 안정성도 확보가 되지 못했다라는 평가들이 있는 임대차 입법이라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 당시에 2020년에 시행을 했을 때 그러니까 2 플러스 2니까 최대 4년을 살게 된다. 거기다가 많이 올리는 것도 제한이 되니까 당장 할 때 지금 당장 올려버리자 그래서 당시에 막 전세가 난리가 났었잖아요. 이번에 이제 4년이 되니까 다시 재계약하는 시점이 된 건데 이번에도 좀 이런 영향이 있을 걸로 보세요?
◇ 송승현 : 영향이 일정 부분 있는데 저 개인적으로는 영향력은 그렇게 좀 크지는 않을 거다라고 보는 입장이거든요. 왜냐하면 지금 모두가 이제 계약하는 기간이 각각 좀 다른 그런 상황도 있고요. 그다음에 지금 그런 기간을 설정을 해서 봤을 때 그러면 불과 우리가 지금 전세 걱정을 하고 있는데 1년 전만 해도 역전세에 대해서 지금 우려를 했었거든요. 근데 그게 두 개 다 이제 임대차 입법 안에 들어가 있는 그 기간이거든요. 그래서 이 기간이 꼭 전세 대란이다라고까지 기대하기는 좀 어려울 것 같고요. 그리고 저 개인적으로도 또 이제 실무를 하는 그런 입장으로 봤을 때 임대인이라든지 임차인들 같은 경우도 이 지금 2플러스 2가 이제 만료되는 그 기간을 산정을 해놓고 대비를 하고 좀 대응을 한 상황이에요. 그래서 임차인들 같은 경우 어떻게 자금을 조달할지에 대한 생각들 아니면 내가 이사를 가야겠다는 계획들 임차인들 같은 경우도 임대인들 같은 경우도 이런 혹시라도 이제 전세 가격이 조금 더 올랐을 때 공실에 대한 우려는 없는지 그리고 이 너무 올랐을 때 과연 이제 내가 시간이 또 지나고 났을 때 돌려줄 수 있는 상환할 수 있는 정도의 전세금인지 이런 거에 대해서 좀 고민을 하기 때문에 시장에서 좀 숙성된 그 기간이 있어서 어느 정도는 좀 대응을 하지 않을까 그렇게 보여집니다.
◆ 조태현 : 그러면 큰 영향은 없을 것이다. 그렇게 봤을 때는 이 임대차법이 전세시장을 거의 궤멸시킬 것처럼 얘기를 했던 것들 이런 것들은 좀 과도한 우려라고 볼 수도 있을까요?
◇ 송승현 : 제가 보는 시각에서는 그 우려는 굉장히 좀 크지는 않을 것 같다라고 보는 상황이고요. 옛날에 1 플러스 1 있을 때도 사실 그때도 우려가 컸고 전세가격이 오르긴 했지만
◆ 조태현 : 언제였죠? 그게?
◇ 송승현 : 그게 아마 정확하게 기억은 안 나지만 한 10여 년 정도 전이었던 걸로 기억을 하는데. 그런데 그 기간들을 봤을 때는 짧은 시간대에 전세 가격이 오르고 시장이 좀 숙성되고 나서 자리를 잡았거든요. 상가보호법도 마찬가지입니다. 2 플러스 2 같은 경우도 전세가격이 급등을 했지만 시장에서 일정 부분 숙성을 한 그런 상황이고요. 그리고 부동산원의 자료를 보더라도 2020년을 기준으로 했을 때 100을 기준으로 했을 때 우리가 시점을 봤을 때 그때 당시에 전세 전세가격이 급등을 했을 때가 103에서 한 104정도가 됐지만 지금 수준에서는 한 97~98 정도 되는 수준이기 때문에 시장의 그런 전세가격 급등 대비했을 때는 그래도 좀 완만한 수준 아닌가 그렇게 보여집니다.
◆ 조태현 : 노태우 정부 때 하도 전세로 난리가 났던 적이 있어서 한번 얘기를 꺼내봤고요.
그런데 박상우 국토교통부 장관께서 임대차 입법은 원상복구하는 것이 맞다라는 개인과 국토부의 생각이다 완화 방안을 고민하고 있다라고 밝혔는데요. 말씀하신 것처럼 4년 동안 시행을 해왔고 그동안 시장에서 많이 소화를 했던 부분도 있어가지고 이거를 건드렸을 때 또 혼란을 부추길 수 있다는 우려도 있거든요. 어떻게 보세요?
◇ 송승현 : 그렇죠. 지금 시장에 자리 잡은 그런 제도를 다시 건드린다는 거는 시장의 불안을 요인을 할 수 있는 거죠. 지금 잠잠해진 그 불에다가 어떻게 보면은 건드리는 거잖아요. 그 불을 다시 지피는 그런 요인으로 작용을 할 수 있다라고 보여집니다. 그래서 저 개인적으로는 지금 아까 우리가 갱신권이라는 그 제도가 있고 또 입법 중에 하나는 이제 5%라는 상한 요율이 있거든요. 이 상한이라는 그 5%의 수치를 조금 완화해 줄 필요가 있다.
그래서 시장에 대한 물가 변동이라든지 물가 상승 또 전세가격 상승에 대한 그 추이에 맞춰서 시장에서 일정 부분 자율적으로 거래를 할 수 있는 그런 상황 그러니까 5% 캡을 좀 씌워드릴 필요는 없다라고 보여지고요. 그리고 지금 이 아파트 쪽에 쏠림 현상들이 지금 나타나고 있는 아파트 쪽에 전세 가격에 지금 불안 요인이 있는 거거든요. 빌라나 오피스텔 같은 경우는 오히려 지금 전세 가격이 빠져서 예전 가격을 회복을 못하고 있는 그런
◆ 조태현 : 사람들이 전세 사기 이런 우려 때문에 걱정을 많이 해서 안 가시는구나
◇ 송승현 : 그래서 이 빌라라든지 오피스텔 같은 경우에 어떤 126%라는 공시가격 대비했을 때 이런 그 수치를 조금 더 완화를 해줄 필요가 있다라고 보여지고요. 그리고 갱신권 외적으로도 아까 말씀드렸던 물가 상승 이거에 맞춰서 올려줘야지 이제 민간의 임대 사업자들이 시장에 유통되는 물량들을 좀 확보를 할 수 있는데 민간 시장 안에서도 공급자도 민간 임대 사업자들을 활용한 공급을 못하고 있고 민간 임대사업자 같은 경우도 그 공급 물량을 받아줬을 때 본인에게 그렇게 큰 인센티브가 없기 때문에 그 입주 물량들이 좀 부족한 상황이거든요. 그래서 지금 시장 안에 이런 민간 임대 사업자들을 좀 활용할 수 있는 방안 이런 것들이 나와줄 필요가 있다라고 보여집니다.
◆ 조태현 : 전반적으로 봤을 때는 꺼진 불을 다시 헤집을 때는 정교하고 조심하게 할 필요가 있다로 정리를 하겠습니다. 끝으로 이 내용 한번 살펴볼게요. 이렇게 주택 상황은 이런데 상가 상황은 전혀 다른 것 같아요. 저희 집 앞에도 공실이 엄청나게 많이 나오던데 어떤 상황입니까?
◇ 송승현 : 지금 상가 공실률이 좀 크게 지금 나타나고 있는데요. 지금 1분기에 소규모 상각률이 한 7.3%예요. 상가 공실률이 이게 팬데믹 때가 한 5%였든요. 그러니까 팬데믹 때보다 더 그런 심화된 그런 상황이라고 볼 수 있겠죠. 그리고 그 투자 수익률도 0.96% 정도기 때문에 공실 외적으로도 어떤 우량 임차인들이 들어와서 그거를 가지고 운영을 좀 해주면서 좀 거래를 좀 할 수 있는 환경까지도 만들어 줘야 되는데 지금 상황에서는 아무래도 공실률이 이게 회복되기는 좀 어려운 그런 상황이라고 볼 수 있을 것 같아요.
◆ 조태현 : 7.3%라고 하셨는데 이게 전국 평균이겠죠?
◇ 송승현 : 그렇습니다. 지금 전국 평균이라고 보시면 되고요.
◆ 조태현 : 집 앞에는 훨씬 많은 것 같아서
◇ 송승현 : 그렇습니다. 아무래도 지금 서울 같은 경우는 임대료가 더 높고 또 수도권 같은 경우도 높기 때문에 공실률이 더 높을 거로 보여지고요. 지금 소비 회복세가 지금 나타나지 않고 있는 그런 상황이기 때문에
◆ 조태현 : 그래서 한국은행에서도 내수는 부진할 거다 얘기를 하고 있으니까
◇ 송승현 : 그렇죠. 공실률이 높아지는 거는 임대료에 대한 문제도 있겠지만 자영업자들이 운영을 하는 데 있어서 아무래도 어떤 지출에 대한 그런 부분들 그리고 물가가 너무 오르다 보니까 자영업자들이 계속적으로 어떤 사업을 하기 어려운 환경들 그리고 자영업자가 운영을 한다라고 해도 소비자들이 아무래도 조금 짠물 소비를 하고 있는 그런 상황이기 때문에 상가 공실률이 회복되는 데는 좀 어려움을 겪고 있다라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그러다 보니까 주말 사이에 나온 기사 보니까 명동에서 어떤 건물이 경매에 나왔더라. 근데 유찰이 계속 이어지고 있더라. 경매 많이 나옵니까?
◇ 송승현 : 지금 명동 상권에서도 이런 경매 물량들이 나오고 있고요. 우리가 가장 소위 말하는 좀 우량한 사업지라고 평가를 받고 있는 강남권 한남동 이런 곳에서도 주택도 지금 나오고 있어요. 지금 나인원 한남이라고 하는 그런 지역에서도 경매 물건들이 나오고 있고요.
말씀하신 대로 명동에서도 지금 나오고 있고요. 또 반포 자이에서도 경매 물량들이 지금 나오고 있는 그런 상황이라고 봐야 될 것 같거든요. 지금 나인원 한남도 전용 244제곱미터도 이미 경매 넘어가는데요. 지금 감정가가 108억이라고 해도 그래도 이런 물량들이 나온다라는 건 결국 부자인 사람들도 자산가라고 하는 사람들도 지금 경제 상황 안에서 어떤 사업이 좀 어렵다 보니까 좀 견디기 어려운 것으로 보여지고 있습니다.
◆ 조태현 : 짧게 하나. 지금 상가 투자 이런 데 관심을 가지신 분들한테 하실 말씀이라면?
◇ 송승현 : 상가 투자는 정말 지금 어려운 그런 상황이라고 볼 수 있을 것 같아요. 아무래도 상가 투자하시는 분들 같은 경우는 그래도 그 수익률하고 연동이 되거든요. 수익하고 연동이 되려면 금리 사정이 좀 안정세를 찾아와야 됩니다. 지금은 고금리에서 요즘에 중금리라고 얘기를 하더라고요. 중금리라고 얘기를 해도 상가를 투자를 하고 대출을 받고 운영을 하고 그다음에 그 시장 환경도 같이 고민을 해보려면 그래도 한 2% 정도대 수준으로 들어올 필요가 있다라고 보여집니다. 그래서 안정적으로 경제 상황이 운영이 되고 금리가 좀 낮춰졌을 때 그때 좀 접근하는 게 좀 좋지 않을까 그렇게 보여집니다.
◆ 조태현 : 저희가 문을 열면서도 말씀을 드렸지만 지금 금리 상황이 불확실한 점이 많기 때문에 그런 점도 보면서 대응을 하시는 게 좋을 것 같습니다. 지금까지 송승현 도시와 경제 대표님과 함께했습니다. 대표님 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 송승현 : 감사합니다.
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YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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