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■ 진행 : 윤보리 앵커
■ 출연 : 박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스와이드] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
주춤하던 내 집 마련의 수요가 점차 되살아나고 있습니다. 특히 30대 매수자가 큰 폭으로 늘었는데요. 집값이 다시 뛰고 있는 신호인지 박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원과 진단해보겠습니다. 안녕하십니까?
올해 5월까지 생애 첫 집을 장만한 사람들이 벌써 17만 명에 육박하더라고요. 이제 바닥을 찍었다고 봐야 되는 거죠?
[박원갑]
저점 기준으로 따져보면 바닥은 사실상 지난해 초였고요. 그래서 서울, 수도권으로 본다면 저는 2차 반등기나 아니면 회복기로 보고 있고요. 그렇지만 지방 같은 경우는 계속해서 미분양도 많고 지역경제도 튼실하지 않아서 조정이 이어질 수밖에 없다, 이렇게 보고 있습니다.
그러니까 말하자면 시장이 극심한 양극화로 진행이 되고 있다, 이렇게 보시면 되고요. 실제로 서울, 수도권 기준으로 보면 2022년에 아파트 값이 무려 22~23% 정도 급락을 했거든요. 그런데 작년에 회복을 해서 쭉 오르다가 10월부터 다시 떨어졌거든요. 한 3개월 정도 조정을 받다가 올 1월부터 약간 오름세를 보이고 있다, 이렇게 보시면 될 것 같고.
지방은 여전히 말씀하신 것처럼 찬바람이 부는 그런 차별화 양상이 좀 더 뚜렷해지고 있다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
지역별로 살펴보자면 수도권 중에 60%가 경기도 지역이더라고요. 서울은 아무래도 아직 집값이 부담스러워서일까요?
[박원갑]
통계를 보면 서울하고 경기도하고 오름폭은 거의 비슷합니다. 올 들어 4월까지 아파트 실거래가를 보면 서울이 한 1.6%, 경기도가 한 0.8%, 인천이 1.3 정도예요. 그렇게 심한 오름폭은 아니다, 이렇게 보시면 되는데. 그런데 주로 부동산 가격은 물의 흐름하고 비슷해요. 물이 낮은 쪽으로 흐르죠.
그러니까 덜 오른 쪽으로 수요자들이 이동하는 그런 경향이 있다는 거예요. 시장을 보실 때 항상 우리가 체감하는 지표가 실거래거든요. 실거래가인데 작년에 서울 아파트 가격이 한 10% 정도 올랐습니다. 그런데 경기는 5%, 인천은 한 3%밖에 오르지 않았어요.
이러다 보니까 수요자들이 주로 MZ세대들이 상대적으로 저렴한 경기, 인천 쪽으로 이동하는 경향이 나타나고 있다. 이게 탈서울 내 집 마련 수요가 강하지는 않지만 일부 나타나고 있다, 이렇게도 볼 수가 있습니다.
[앵커]
한 가지 더 눈에 띄는 점이 30대 매수자가 크게 늘었습니다. 전체 45%를 차지하던데 이게 이유가 뭐라고 보십니까?
[박원갑]
특례보금자리론이 일부 영향을 미친 것 같아요. 그래서 올 들어서 3개월치 통계를 보니까 생애최초 대출 중에서 약 30% 정도가 신규 구입 자금으로 나갔어요. 그런데 그 한도가 9억이잖아요. 서울은 지금 아파트 평균 가격이 12억 원에 육박합니다.
그런데 지금 경기도는 한 5억 4000 정도, 인천은 4억 정도거든요. 그러니까 특례보금자리, 특히 신생아특례대출을 받아서 살 수 있는 곳이 서울은 조금 외곽 지역 일부밖에 안 되잖아요. 그러다 보니까 경기, 인천 쪽으로 일부 이동하고 있는 모습이 나타나고 있고요.
그리고 전셋값이 많이 오르잖아요. 1년 이상 오르다 보니까 일부 불안함을 느끼고 있는 게 있고, 작년하고 올해하고 약간 분위기가 달라졌습니다. 작년에는 주로 수요 쪽에 관심이 많았죠. 고금리에 누가 집을 사느냐. 주택 가격이 소득에 비해서 너무 비싸다, 물량이 너무 많다, 이런 쪽에 관심이 많았는데 올 3월 이후에 분위기가 약간 달라진 게 주로 공급 쪽에 많이 가는 겁니다.
아까 말씀드린 대로 전셋값이 오른다. 당첨 받기도 어렵잖아요. 그리고 가뜩이나 공급이 안 되고 있다. 분양가는 오르고 있다. 이러다 보니까 일부 수요자들이 불안감에서 너무 성급하게 매수에 나서는 게 아니냐. 이런 분석들도 해보고 있습니다.
[앵커]
지금 또 한 가지 눈에 띄는 건 거래량도 늘어났더라고요. 이제 상승 탄력장이 시작됐다, 이렇게 볼 수도 있는 겁니까?
[박원갑]
그냥 회복장 정도로 보시면 될 것 같아요. 당분간 조금 더 늘어날 가능성이 있다, 이렇게 봅니다. 두 가지 지표를 제가 말씀을 드릴 텐데 한국은행에서 발표하는 소비자심리지수, CSI라고 그러거든요. 이게 주택 가격 전망지수를 별도로 발표합니다.
이게 기준치가 100이거든요. 이보다 훨씬 넘은 108일입니다. 그러니까 100이 넘어서면 1년 뒤에 집값이 오른다고 생각하는 수요자들이 더 많다고 보는 거거든요. 심리는 개선되고 있다, 이렇게 보시면 될 것 같고. 또 하나 시장을 예측할 수 있는 여러 가지 지표가 있는데 저는 실거래가 잠정지수를 봅니다.
이게 실거래가보다 한 달 더 빠른 거거든요. 이제 5월 것이 나와 있는데 이게 서울이 한 0.7% 정도 되고 수도권이 0.2% 됩니다. 그러면 조금 더 회복세가 이어질 수 있다, 이렇게 보고 있고요.
아까 말씀드린 대로 지방은 잠정지수 역시 마이너스입니다. 그래서 지방은 좀 더 지켜봐야 될 것 같다는 생각이 들고, 문제는 금리입니다. 지금 금리인하 시기가 특히 미국 같은 경우 계속 지연되고 있잖아요. 대출금리가 연 2%까지 떨어졌어요.
이것은 뭐냐 하면 금리 인하 기대감이 미리 반영돼 있다고 저는 보고 있어요. 그러면 미국의 대선 이슈 이런 게 있잖아요. 그래서 지금은 집을 사더라도 추격매수보다는 매입가를 더 낮추는 데 고민을 해 봐야 될 것 같고요.
우리가 또 다른 착시현상을 경계해야 됩니다. 제가 수도권과 지방의 온도 차가 난다고 말씀을 드렸는데 아파트하고 비아파트 간에 격차가 심하거든요. 그래서 빌라 전세사기 여파로 지금 비아파트 쪽은 구조적 불황에 빠져있다, 이렇게 보시면 될 것 같고. 그래서 아파트만 보고 전체 시장을 얘기하기에는 다른 시장은 녹록지 않다, 이렇게도 말씀을 드리고 싶습니다.
[앵커]
그러면 매입가를 낮추는 데 중점을 둬야 한다는 말씀은 같은 아파트를 산다고 했을 때 어떻게든 조금 더 싸게 사야 한다, 이런 말씀이신가요?
[박원갑]
그렇죠. 많은 사람들이 타이밍 많이 좋아잖아요. 그런데 타이밍은 잘 안 맞아요. 저는 만약에 집을 산다고 생각을 하시면 다리품을 많이 파셔야 해요. 그래서 한 지역만 고집하지 마시고 적어도 제 생각에는 지역은 한 10곳 정도로 넓게 잡으셔야 될 겁니다. 넓게 잡으셔야 그나마 급매물이 있으니까요.
진짜 좋은 매물은 중개업소 사장님들이 인터넷에 안 올리고 책상 밑에 넣어놓는 경우도 많거든요. 그래서 조금 부지런하셔야 돼요. 부지런해야 되는데, 물론 멀리 바라본다면 우리나라 인구가 이렇게 줄어드는데 부동산 시장의 미래가 밝습니까?
그런데 2~3년 뒤를 본다면 지금 공급이 없잖아요. 금리 좀 낮아질 수 있기 때문에 집을 꼭 사신다고 그러면 조금은 가격 메리트를 보고 의사결정하시는 게 더 낫다, 이런 말씀을 드리고 싶습니다.
[앵커]
집을 사려는 사람들에게는 조금 부담이 되는 게 서울 아파트 값이 지금 전셋값도 58주 연속, 1년 넘게 상승세거든요.
[박원갑]
이것 때문에 매수세로 일부 이동한 거라고 보거든요.
[앵커]
어떻게 한 번도 꺾이지 않을 수가 있죠?
[박원갑]
그런데 이결 명확하게 보셔야 하는데 전세가 오르는 이유는 세 가지라고 보는데요. 짧게 말씀을 드리면 첫 번째로는 빌라 전세사기 여파로 세입자들이 겁이 나잖아요. 그러니까 생존본능 차원에서 빌라나 다세대 쪽에서 아파트로 이동하다 보니까 아파트 전세 수요가 더 많아지잖아요. 그래서 전세 가격이 오르고 있다, 이렇게 보시면 될 것 같고 재계약이 많이 늘었어요.
전세 가격이 올라가니까 세입자 입장에서는 5% 올려주고 2년 더 살 수 있잖아요. 그런 세입자들이 많아졌는데 실제로 갱신 비율이라고 그럽니다. 이게 작년에 보면 한 20%대였는데 최근에 30%대로 높아졌어요. 이것도 영향을 미친 것 같고, 그러니까 재계약이 많아지면 어떻게 돼요?
시장에서 유통되는 전세 물량이 줄어들 수 있겠죠. 이것도 일부 가격 상승의 원인이 된 것 같고요. 그리고 입주 물량이 줄어든 것도 일부 영향을 미친 것 같아요. 서울 같은 경우는 작년에 아파트 입주 물량이 한 3만 2000가구에서 올해는 2만 3000가구 정도 조금 줄었어요. 이게 아마 전세 가격 상승에 영향을 준 게 아닌가 이렇게 분석을 하고 있습니다.
[앵커]
하반기가 되면 다음 달이죠. 임대차 입법이 시행된 지 4년이 되잖아요. 전셋값이나 집값까지 끌어올릴 수도 있다, 이런 의견도 있고 또 영향이 미미할 거다, 이렇게도 보시는데 어떻게 생각하세요?
[박원갑]
저는 개인적인 생각입니다마는 그렇게 폭발성은 강하지 않다, 이렇게 말씀을 드리고 싶어요. 그러니까 집주인 입장에서는 4년치를 한꺼번에 올려받고 싶겠죠. 그런데 너무 비싸게 내놓으면 어떻게 돼요? 빈 집으로 남아있는 거죠. 그리고 계약이 7월에 한꺼번에 하는 게 아니잖아요. 12달로 나눠져 있는 거잖아요.
그래서 지금 일각에서 나오는 7월 전세가격 폭등, 이런 것은 과장돼 있다, 이런 말씀을 드리고 싶고. 그런데 지금 역전세라고 얘기 들어보셨죠. 주로 2년 전에 비해서 전셋값이 비싼지 싼지를 보여주는 거예요.
이걸 수도권 기준으로 보니까 역전세율이 아마 38% 정도가 돼요. 이게 무슨 얘기냐 하면 100채 중에서 38채는 2년 전보다 시세가 낮다는 겁니다. 그래서 지금 1년 동안 계속 전세가 오르니까 전세가 마치 엄청나게 많이 오른 것처럼 보이지만 2년 전하고 비교해보면, 제가 시세를 조사해 보니까 아파트 기준으로 보면 12% 정도 낮고요.
한국부동산 기준으로는 15% 낮아요. 물론 4년 전보다는 낮기는 하지만. 그래서 마치 전세시장이 큰 일이 난 것처럼 보이는데 시세 기준으로 따져보면 이 역시 매매하고 같이 회복세 과정이다, 이렇게 보시면 되겠습니다.
[앵커]
한 가지 더 걱정이 월세입니다. 월세도 지금 어마어마합니다. 서울 원룸의 월세 평균가가 75만 원이나 하는데요. 월세가 차지하는 비중이 올해 5월까지 따져봤더니 58%에 달합니다. 월세도 계속 오른다고 봐야 될까요?
[박원갑]
당분간 오를 수밖에 없을 것 같아요. 왜냐하면 월세가 정해지는 구조는 두 가지 메커니즘인데요. 하나는 전세 가격이 먼저 결정되고 나서 그다음에 우리는 전월세 전환율이라고 있습니다. 전세에서 월세로 돌리는 전환율인데 이거하고 그다음에 전세 가격이라는 절대적인 것에 의해서 영향을 받는 건데 지금 전세 가격이 계속 올라가고 있잖아요.
그러면 월세도 당연히 그에 따라서 올라갈 수밖에 없는 그런 측면이 있는 것 같고, 그다음에 전월세 전환율은 지금은 많이 올랐어요. 그런데 수도권 기준으로 보면 전월세 전환율이 5%이고, 서울은 4.7% 정도가 됩니다. 그런데 이것도 금리하고 맞물려 있거든요.
집주인 입장에서는 전세보증금을 받을래, 아니면 월세를 받을래, 이거는 은행 금리하고 맞물려 있잖아요. 그런데 만약에 은행 금리가 낮아진다면 월세 전환율도 떨어지겠죠. 그래서 약간 월세가 낮아질 요인이 있기는 하지만 전체적으로 전세가격이 조금 더 오를 수가 있기 때문에 월세 부담은 지금보다 약간 높아질 가능성이 있다, 이렇게 저는 예상을 해보고 있습니다.
[앵커]
서민들 입장에서는 너무 부담스러운 게 사실인데요. 전월세 가격을 안정시킬 수 있는 방안은 없을까요?
[박원갑]
본질적으로 전세는 투기적 수요가 없다고 하거든요. 오로지 실수요에 의해서만 결정이 되기 때문에 가장 중요한 것은 공급을 늘리는 것 외에는 사실상 대안이 없다, 이런 말씀을 드리고 싶어요.
[앵커]
경매 시장도 한번 짚어보겠습니다. 아파트 경매시장까지 지금 활기를 띠고 있는 상황인데요. 이것 역시 부동산 시장 상승세가 반영됐다고 볼 수 있을까요?
[박원갑]
그렇습니다. 보통 이런 얘기 들으셨을 거예요. 경매 시장은 일반 매매시장에 선행한다, 이런 얘기를 들으셨을 텐데 요새는 그렇지 않은 것 같아요. 오히려 동행에 더 가까운 것 같다는 생각이 들고요. 이게 경매 대중화하고도 좀 맞물려 있지 않느냐. 요새 보면 젊은 세대들이 재무 지능이 높은 세대라고 그러거든요. 젊은 세대들도 경매를 많이 합니다.
[앵커]
경매 학원 가면 젊은 층이 굉장히 많다고 하더라고요.
[박원갑]
그렇죠. 아무래도 재테크 중독 세대, 이런 얘기도 하는데 아무래도 돈에 대해 관심이 많으니까요. 그러면 내가 만약에 35세 혹은 37세 젊은이라고 생각해봐요. 그러면 내가 기존 아파트를 살래, 경매를 살래, 그 두 가지를 비교할 것 아니에요.
그러면 결국 유리한 쪽으로 선택할 텐데 이러다 보니까 아무래도 경매가 기존 아파트가 오르면 이것도 낙찰가율이 좀 올라가는 이런 양상이 나타나고 있는데 실제로 서울의 아파트 낙찰가율이 6월에 92.9%, 거의 100%에 갔죠. 경기도는 87.3%인데 보니까 서울에서 낙찰가율이 높은 데가 거의 강남이 아니라 주로 비강남입니다.
거의 70% 정도가 비강남이라는 얘기는 아무래도 구매력이 그렇게 높지 않은, 아까 30대 말씀하셨잖아요. 이 세대들이 좀 경매 시장에 많이 뛰어들고 있다. 이렇게도 우리가 유추를 해볼 수 있다, 이런 말씀을 드리고 싶습니다.
[앵커]
지금 재테크 수단으로 2030 세대가 많이 뛰어들었다고 말씀하셨는데 경매가 확실히 그런 면에서 메리트가 있다고 보세요?
[박원갑]
그런데 그걸 잘하셔야 돼요. 그런데 제가 주변에서 보면 두세 번 정도 해요. 떨어지잖아요. 그러고 나서 잘 안 하는 것 같아요. 약간 기분 나쁘다고 표현하는 분도 계시고 그래서. 그런데 제가 봤을 때 주식이든 부동산이든 중요한 것은 지능보다 끈기 같아요.
아파트 당첨 이런 것들도 사실상 어떻게 보면 굉장히 당참 확률이 떨어질 수 있잖아요. 워낙 경쟁률이 심하니까. 경매도 마찬가지예요. 그래서 그냥 꾸준히 해보는 게 어떻게 보면 중요한 게 아닌가. 너무 조급할 필요가 없고요. 아마 부지런히 하다 보면 행운도 찾아오는 것 같습니다.
[앵커]
주제를 좀 바꿔보죠. 외국인들이 부동산 쇼핑을 요새 많이 하더라고요. 수도권을 중심으로 두 달 연속 1400건씩 사들이고 있다는데 그중에서도 특히 중국인이 굉장히 많습니다.
[박원갑]
과거와는 좀 달라졌죠. 주로 과거에는 검은 머리 외국인이라고 해서 주로 미국 교포들이 우리나라 부동산을 많이 샀어요. 그런데 최근 들어서는 중국인이 많다는 겁니다. 아까 말씀하셨는데 제가 통계를 보니까 한 60% 이상이 중국인이에요.
그러면 이분들이 다 누구일까라고 했는데 제가 알아보니까 거의 귀화하지 않은 중국 동포입니다. 주로 한국 아파트나 부동산을 투자 목적으로 사는 것보다 거주 목적으로 사는 경우가 더 많다고 봐요. 그러면 주로 어디서 거래가 되는지를 보면 알 수 있거든요.
거래가 되는 데가 주로 경기 지역입니다. 부천, 시흥, 안산, 평택 이런 데예요. 거기 우리 중국 동포들이 많이 거주하고 있잖아요.
[앵커]
차이나타운이 있는 지역들인가요?
[박원갑]
네, 그래서 아직은 우리나라에 중국인들, 차이나머니라고 하는데 캐나다라든지 호주나 이런 곳처럼 완전 투자 목적으로 대금 매입하는 그런 과정은 아닌 것 같고요. 대부분이 집을 보통 한 채 삽니다. 90%가 한 채예요. 그래서 아직은 쇼핑 정도는 아닌 것 같고.
그런데 만약에 이것을 심각할 정도로 시장에 교란이 될 정도면 충분히 대응 방법은 있습니다. 경기도에서 했던 방법이 있죠. 토지거래 허가구역으로 묶어버리면 이것은 갭투자를 못 하거든요. 2년 사셔야 돼요. 그래서 아마 원정 투자, 이런 건 불가능하기 때문에 이것에 대해서는 막는 부분은 외교적인 문제도 있고 그래서 좀 예의주시하는 정도, 이 정도가 아닌가 싶습니다.
[앵커]
그런데 지금 이 상승 기류에 지방은 여전히 소외되고 있거든요. 왜 그렇다고 보십니까?
[박원갑]
지금 이유 중 하나가 미분양이 일단 많고요. 그리고 젊은이들이 자꾸 인구 유출이 일어나고 있다는 것도 있는 것 같고요. 그리고 세 번째로는 어떻게 보면 가격이 덜 떨어졌습니다. 이게 지방 부동산 시장의 메커니즘을 보시면 실수요가 강하잖아요. 그러다 보니까 수도권과 달리 집을 투자재로 보는 인식이 좀 낮아요.
그렇게 되면 어떻게 되냐면 통화량이라든지 금리라든지 이런 영향을 덜 받습니다. 이러다 보니까 지금 미국발 고금리 쇼크가 터지면서 2022년에 서울, 수도권은 아까 22~23% 정도 빠졌다고 말씀을 드렸잖아요. 그런데 지방은 하락세가 좀 미미했습니다.
이러다 보니까 어떻게 보면 가격 메리트가 크지 않다 보니까 회복세가 더디다, 이렇게 보시면 되지 않을까 싶습니다.
[앵커]
지방의 문제점으로 계속 짚는 게 악성 미분양, 6개월 연속 늘고 있다고 하는데 미분양 관리를 해야 될 것 아니에요. 어떻게 해 볼 수 있을까요?
[박원갑]
지금 대부분이 미분양이 지방이고, 그것도 불 꺼진 아파트라고 해서 악성 미분양이 많은 건데 지금 정부에서 시알리치라고 해서 구조적 리츠라고 하거든요. 리츠는 부동산 투자회사잖아요. 주로 돈을 모아서 미분양 아파트를 사는 거죠. 나중에 어느 정도 시기가 되면 나중에 되파는 그런 건데 건설사들이 지방에 별로 메리트가 없다고 해서 투자자들뿐만 아니라 건설사들이 적극 나서지를 않고 있어요.
그러면 조금은 메리트를 더 주는 방안, 이걸 검토해 봐야 되지 않느냐 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
지방이 힘들다고 하는데 그래도 5월 기준으로 광주를 제외한 4개 광역시는 올랐더라고요. 이것은 왜 그런 건가요?
[박원갑]
또 다른 양극화입니다. 그래서 아까 말씀드렸잖아요. 같은 지방이라도 도 지방하고 광역시하고 또 다릅니다. 그러니까 광역시는 약간 수도권을 닮아 있다고 보시면 돼요. 그런데 이 역시 고점 하락폭이 어떻게 보면 지방은 미미하고 광역시는 심했기 때문에 그렇다.
저는 이렇게도 말씀을 드리고 싶은데 지금 고점 대비 어느 정도 떨어졌냐면 지방은 5% 정도밖에 안 떨어졌고 광역시는 한 16% 정도가 떨어졌단 말이에요. 특히 대구 같은 경우는 고점 대비 23%까지 떨어졌고, 부산도 한 16% 정도 떨어졌단 말이에요. 그러니까 많이 떨어졌으니까 광역시는 일부나마 조금 거래가 되면서 좋은 신호라 할까요?
그렇게 밝지는 않지만 일부 긍정적인 신호가 나오고 있는 것 같고 나머지 지방들은 아직은 좀 더 힘든 과정을 거쳐야 되겠다. 전체적으로 본다면 지방은 약간 온도 차이가 있기는 하지만 매물이 더 소화 과정을 거쳐야 될 것 같고 조금 바닥 다지기가 더 진행되지 않을까, 이렇게 예상을 해 보고 있습니다.
[앵커]
끝으로 실수요자들 위해서 매수 시기를 짚어주실 수 있을까요?
[박원갑]
저는 아까 말씀드린 것처럼 매수 시기를 따지기는 조금 늦었죠. 사실상 지난해 사야 됐는데, 집은 불황기 때 사는 거거든요. 그래서 헐값 사냥꾼이라고 흔히 얘기하는데 너무 시세 추종자처럼 되면 안 돼요. 그래서 저는 너무 시기 따지지 마시고 고점 대비해서 가격이 어느 정도 싼지를 보고 사시는 게 가장 중요한 것 같고요.
서울은 고점이 2021년 10월이거든요. 서울은 아마 고점 대비 20% 이상 싸면 될 것 같고, 수도권이나 지방은 한 25~30% 정도 싼 매물을 발굴하는 게 중요한 게 아닌가 이런 생각이 들고요. 다만 과거에 비해서 지금 사이클이 짧아질 수가 있거든요.
그래서 묻지마 매수를 하면 오히려 단기 상투를 잡을 수 있기 때문에 항상 어떻게 하면 매입가를 낮출지에 대해서 고민을 하시는 게 아마 지금 내 집 마련을 하는 가장 중요한 자세가 아닌가 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
부동산 시장 현황 박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원과 함께 짚어봤습니다. 오늘 말씀 감사합니다.
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■ 출연 : 박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스와이드] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
주춤하던 내 집 마련의 수요가 점차 되살아나고 있습니다. 특히 30대 매수자가 큰 폭으로 늘었는데요. 집값이 다시 뛰고 있는 신호인지 박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원과 진단해보겠습니다. 안녕하십니까?
올해 5월까지 생애 첫 집을 장만한 사람들이 벌써 17만 명에 육박하더라고요. 이제 바닥을 찍었다고 봐야 되는 거죠?
[박원갑]
저점 기준으로 따져보면 바닥은 사실상 지난해 초였고요. 그래서 서울, 수도권으로 본다면 저는 2차 반등기나 아니면 회복기로 보고 있고요. 그렇지만 지방 같은 경우는 계속해서 미분양도 많고 지역경제도 튼실하지 않아서 조정이 이어질 수밖에 없다, 이렇게 보고 있습니다.
그러니까 말하자면 시장이 극심한 양극화로 진행이 되고 있다, 이렇게 보시면 되고요. 실제로 서울, 수도권 기준으로 보면 2022년에 아파트 값이 무려 22~23% 정도 급락을 했거든요. 그런데 작년에 회복을 해서 쭉 오르다가 10월부터 다시 떨어졌거든요. 한 3개월 정도 조정을 받다가 올 1월부터 약간 오름세를 보이고 있다, 이렇게 보시면 될 것 같고.
지방은 여전히 말씀하신 것처럼 찬바람이 부는 그런 차별화 양상이 좀 더 뚜렷해지고 있다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
지역별로 살펴보자면 수도권 중에 60%가 경기도 지역이더라고요. 서울은 아무래도 아직 집값이 부담스러워서일까요?
[박원갑]
통계를 보면 서울하고 경기도하고 오름폭은 거의 비슷합니다. 올 들어 4월까지 아파트 실거래가를 보면 서울이 한 1.6%, 경기도가 한 0.8%, 인천이 1.3 정도예요. 그렇게 심한 오름폭은 아니다, 이렇게 보시면 되는데. 그런데 주로 부동산 가격은 물의 흐름하고 비슷해요. 물이 낮은 쪽으로 흐르죠.
그러니까 덜 오른 쪽으로 수요자들이 이동하는 그런 경향이 있다는 거예요. 시장을 보실 때 항상 우리가 체감하는 지표가 실거래거든요. 실거래가인데 작년에 서울 아파트 가격이 한 10% 정도 올랐습니다. 그런데 경기는 5%, 인천은 한 3%밖에 오르지 않았어요.
이러다 보니까 수요자들이 주로 MZ세대들이 상대적으로 저렴한 경기, 인천 쪽으로 이동하는 경향이 나타나고 있다. 이게 탈서울 내 집 마련 수요가 강하지는 않지만 일부 나타나고 있다, 이렇게도 볼 수가 있습니다.
[앵커]
한 가지 더 눈에 띄는 점이 30대 매수자가 크게 늘었습니다. 전체 45%를 차지하던데 이게 이유가 뭐라고 보십니까?
[박원갑]
특례보금자리론이 일부 영향을 미친 것 같아요. 그래서 올 들어서 3개월치 통계를 보니까 생애최초 대출 중에서 약 30% 정도가 신규 구입 자금으로 나갔어요. 그런데 그 한도가 9억이잖아요. 서울은 지금 아파트 평균 가격이 12억 원에 육박합니다.
그런데 지금 경기도는 한 5억 4000 정도, 인천은 4억 정도거든요. 그러니까 특례보금자리, 특히 신생아특례대출을 받아서 살 수 있는 곳이 서울은 조금 외곽 지역 일부밖에 안 되잖아요. 그러다 보니까 경기, 인천 쪽으로 일부 이동하고 있는 모습이 나타나고 있고요.
그리고 전셋값이 많이 오르잖아요. 1년 이상 오르다 보니까 일부 불안함을 느끼고 있는 게 있고, 작년하고 올해하고 약간 분위기가 달라졌습니다. 작년에는 주로 수요 쪽에 관심이 많았죠. 고금리에 누가 집을 사느냐. 주택 가격이 소득에 비해서 너무 비싸다, 물량이 너무 많다, 이런 쪽에 관심이 많았는데 올 3월 이후에 분위기가 약간 달라진 게 주로 공급 쪽에 많이 가는 겁니다.
아까 말씀드린 대로 전셋값이 오른다. 당첨 받기도 어렵잖아요. 그리고 가뜩이나 공급이 안 되고 있다. 분양가는 오르고 있다. 이러다 보니까 일부 수요자들이 불안감에서 너무 성급하게 매수에 나서는 게 아니냐. 이런 분석들도 해보고 있습니다.
[앵커]
지금 또 한 가지 눈에 띄는 건 거래량도 늘어났더라고요. 이제 상승 탄력장이 시작됐다, 이렇게 볼 수도 있는 겁니까?
[박원갑]
그냥 회복장 정도로 보시면 될 것 같아요. 당분간 조금 더 늘어날 가능성이 있다, 이렇게 봅니다. 두 가지 지표를 제가 말씀을 드릴 텐데 한국은행에서 발표하는 소비자심리지수, CSI라고 그러거든요. 이게 주택 가격 전망지수를 별도로 발표합니다.
이게 기준치가 100이거든요. 이보다 훨씬 넘은 108일입니다. 그러니까 100이 넘어서면 1년 뒤에 집값이 오른다고 생각하는 수요자들이 더 많다고 보는 거거든요. 심리는 개선되고 있다, 이렇게 보시면 될 것 같고. 또 하나 시장을 예측할 수 있는 여러 가지 지표가 있는데 저는 실거래가 잠정지수를 봅니다.
이게 실거래가보다 한 달 더 빠른 거거든요. 이제 5월 것이 나와 있는데 이게 서울이 한 0.7% 정도 되고 수도권이 0.2% 됩니다. 그러면 조금 더 회복세가 이어질 수 있다, 이렇게 보고 있고요.
아까 말씀드린 대로 지방은 잠정지수 역시 마이너스입니다. 그래서 지방은 좀 더 지켜봐야 될 것 같다는 생각이 들고, 문제는 금리입니다. 지금 금리인하 시기가 특히 미국 같은 경우 계속 지연되고 있잖아요. 대출금리가 연 2%까지 떨어졌어요.
이것은 뭐냐 하면 금리 인하 기대감이 미리 반영돼 있다고 저는 보고 있어요. 그러면 미국의 대선 이슈 이런 게 있잖아요. 그래서 지금은 집을 사더라도 추격매수보다는 매입가를 더 낮추는 데 고민을 해 봐야 될 것 같고요.
우리가 또 다른 착시현상을 경계해야 됩니다. 제가 수도권과 지방의 온도 차가 난다고 말씀을 드렸는데 아파트하고 비아파트 간에 격차가 심하거든요. 그래서 빌라 전세사기 여파로 지금 비아파트 쪽은 구조적 불황에 빠져있다, 이렇게 보시면 될 것 같고. 그래서 아파트만 보고 전체 시장을 얘기하기에는 다른 시장은 녹록지 않다, 이렇게도 말씀을 드리고 싶습니다.
[앵커]
그러면 매입가를 낮추는 데 중점을 둬야 한다는 말씀은 같은 아파트를 산다고 했을 때 어떻게든 조금 더 싸게 사야 한다, 이런 말씀이신가요?
[박원갑]
그렇죠. 많은 사람들이 타이밍 많이 좋아잖아요. 그런데 타이밍은 잘 안 맞아요. 저는 만약에 집을 산다고 생각을 하시면 다리품을 많이 파셔야 해요. 그래서 한 지역만 고집하지 마시고 적어도 제 생각에는 지역은 한 10곳 정도로 넓게 잡으셔야 될 겁니다. 넓게 잡으셔야 그나마 급매물이 있으니까요.
진짜 좋은 매물은 중개업소 사장님들이 인터넷에 안 올리고 책상 밑에 넣어놓는 경우도 많거든요. 그래서 조금 부지런하셔야 돼요. 부지런해야 되는데, 물론 멀리 바라본다면 우리나라 인구가 이렇게 줄어드는데 부동산 시장의 미래가 밝습니까?
그런데 2~3년 뒤를 본다면 지금 공급이 없잖아요. 금리 좀 낮아질 수 있기 때문에 집을 꼭 사신다고 그러면 조금은 가격 메리트를 보고 의사결정하시는 게 더 낫다, 이런 말씀을 드리고 싶습니다.
[앵커]
집을 사려는 사람들에게는 조금 부담이 되는 게 서울 아파트 값이 지금 전셋값도 58주 연속, 1년 넘게 상승세거든요.
[박원갑]
이것 때문에 매수세로 일부 이동한 거라고 보거든요.
[앵커]
어떻게 한 번도 꺾이지 않을 수가 있죠?
[박원갑]
그런데 이결 명확하게 보셔야 하는데 전세가 오르는 이유는 세 가지라고 보는데요. 짧게 말씀을 드리면 첫 번째로는 빌라 전세사기 여파로 세입자들이 겁이 나잖아요. 그러니까 생존본능 차원에서 빌라나 다세대 쪽에서 아파트로 이동하다 보니까 아파트 전세 수요가 더 많아지잖아요. 그래서 전세 가격이 오르고 있다, 이렇게 보시면 될 것 같고 재계약이 많이 늘었어요.
전세 가격이 올라가니까 세입자 입장에서는 5% 올려주고 2년 더 살 수 있잖아요. 그런 세입자들이 많아졌는데 실제로 갱신 비율이라고 그럽니다. 이게 작년에 보면 한 20%대였는데 최근에 30%대로 높아졌어요. 이것도 영향을 미친 것 같고, 그러니까 재계약이 많아지면 어떻게 돼요?
시장에서 유통되는 전세 물량이 줄어들 수 있겠죠. 이것도 일부 가격 상승의 원인이 된 것 같고요. 그리고 입주 물량이 줄어든 것도 일부 영향을 미친 것 같아요. 서울 같은 경우는 작년에 아파트 입주 물량이 한 3만 2000가구에서 올해는 2만 3000가구 정도 조금 줄었어요. 이게 아마 전세 가격 상승에 영향을 준 게 아닌가 이렇게 분석을 하고 있습니다.
[앵커]
하반기가 되면 다음 달이죠. 임대차 입법이 시행된 지 4년이 되잖아요. 전셋값이나 집값까지 끌어올릴 수도 있다, 이런 의견도 있고 또 영향이 미미할 거다, 이렇게도 보시는데 어떻게 생각하세요?
[박원갑]
저는 개인적인 생각입니다마는 그렇게 폭발성은 강하지 않다, 이렇게 말씀을 드리고 싶어요. 그러니까 집주인 입장에서는 4년치를 한꺼번에 올려받고 싶겠죠. 그런데 너무 비싸게 내놓으면 어떻게 돼요? 빈 집으로 남아있는 거죠. 그리고 계약이 7월에 한꺼번에 하는 게 아니잖아요. 12달로 나눠져 있는 거잖아요.
그래서 지금 일각에서 나오는 7월 전세가격 폭등, 이런 것은 과장돼 있다, 이런 말씀을 드리고 싶고. 그런데 지금 역전세라고 얘기 들어보셨죠. 주로 2년 전에 비해서 전셋값이 비싼지 싼지를 보여주는 거예요.
이걸 수도권 기준으로 보니까 역전세율이 아마 38% 정도가 돼요. 이게 무슨 얘기냐 하면 100채 중에서 38채는 2년 전보다 시세가 낮다는 겁니다. 그래서 지금 1년 동안 계속 전세가 오르니까 전세가 마치 엄청나게 많이 오른 것처럼 보이지만 2년 전하고 비교해보면, 제가 시세를 조사해 보니까 아파트 기준으로 보면 12% 정도 낮고요.
한국부동산 기준으로는 15% 낮아요. 물론 4년 전보다는 낮기는 하지만. 그래서 마치 전세시장이 큰 일이 난 것처럼 보이는데 시세 기준으로 따져보면 이 역시 매매하고 같이 회복세 과정이다, 이렇게 보시면 되겠습니다.
[앵커]
한 가지 더 걱정이 월세입니다. 월세도 지금 어마어마합니다. 서울 원룸의 월세 평균가가 75만 원이나 하는데요. 월세가 차지하는 비중이 올해 5월까지 따져봤더니 58%에 달합니다. 월세도 계속 오른다고 봐야 될까요?
[박원갑]
당분간 오를 수밖에 없을 것 같아요. 왜냐하면 월세가 정해지는 구조는 두 가지 메커니즘인데요. 하나는 전세 가격이 먼저 결정되고 나서 그다음에 우리는 전월세 전환율이라고 있습니다. 전세에서 월세로 돌리는 전환율인데 이거하고 그다음에 전세 가격이라는 절대적인 것에 의해서 영향을 받는 건데 지금 전세 가격이 계속 올라가고 있잖아요.
그러면 월세도 당연히 그에 따라서 올라갈 수밖에 없는 그런 측면이 있는 것 같고, 그다음에 전월세 전환율은 지금은 많이 올랐어요. 그런데 수도권 기준으로 보면 전월세 전환율이 5%이고, 서울은 4.7% 정도가 됩니다. 그런데 이것도 금리하고 맞물려 있거든요.
집주인 입장에서는 전세보증금을 받을래, 아니면 월세를 받을래, 이거는 은행 금리하고 맞물려 있잖아요. 그런데 만약에 은행 금리가 낮아진다면 월세 전환율도 떨어지겠죠. 그래서 약간 월세가 낮아질 요인이 있기는 하지만 전체적으로 전세가격이 조금 더 오를 수가 있기 때문에 월세 부담은 지금보다 약간 높아질 가능성이 있다, 이렇게 저는 예상을 해보고 있습니다.
[앵커]
서민들 입장에서는 너무 부담스러운 게 사실인데요. 전월세 가격을 안정시킬 수 있는 방안은 없을까요?
[박원갑]
본질적으로 전세는 투기적 수요가 없다고 하거든요. 오로지 실수요에 의해서만 결정이 되기 때문에 가장 중요한 것은 공급을 늘리는 것 외에는 사실상 대안이 없다, 이런 말씀을 드리고 싶어요.
[앵커]
경매 시장도 한번 짚어보겠습니다. 아파트 경매시장까지 지금 활기를 띠고 있는 상황인데요. 이것 역시 부동산 시장 상승세가 반영됐다고 볼 수 있을까요?
[박원갑]
그렇습니다. 보통 이런 얘기 들으셨을 거예요. 경매 시장은 일반 매매시장에 선행한다, 이런 얘기를 들으셨을 텐데 요새는 그렇지 않은 것 같아요. 오히려 동행에 더 가까운 것 같다는 생각이 들고요. 이게 경매 대중화하고도 좀 맞물려 있지 않느냐. 요새 보면 젊은 세대들이 재무 지능이 높은 세대라고 그러거든요. 젊은 세대들도 경매를 많이 합니다.
[앵커]
경매 학원 가면 젊은 층이 굉장히 많다고 하더라고요.
[박원갑]
그렇죠. 아무래도 재테크 중독 세대, 이런 얘기도 하는데 아무래도 돈에 대해 관심이 많으니까요. 그러면 내가 만약에 35세 혹은 37세 젊은이라고 생각해봐요. 그러면 내가 기존 아파트를 살래, 경매를 살래, 그 두 가지를 비교할 것 아니에요.
그러면 결국 유리한 쪽으로 선택할 텐데 이러다 보니까 아무래도 경매가 기존 아파트가 오르면 이것도 낙찰가율이 좀 올라가는 이런 양상이 나타나고 있는데 실제로 서울의 아파트 낙찰가율이 6월에 92.9%, 거의 100%에 갔죠. 경기도는 87.3%인데 보니까 서울에서 낙찰가율이 높은 데가 거의 강남이 아니라 주로 비강남입니다.
거의 70% 정도가 비강남이라는 얘기는 아무래도 구매력이 그렇게 높지 않은, 아까 30대 말씀하셨잖아요. 이 세대들이 좀 경매 시장에 많이 뛰어들고 있다. 이렇게도 우리가 유추를 해볼 수 있다, 이런 말씀을 드리고 싶습니다.
[앵커]
지금 재테크 수단으로 2030 세대가 많이 뛰어들었다고 말씀하셨는데 경매가 확실히 그런 면에서 메리트가 있다고 보세요?
[박원갑]
그런데 그걸 잘하셔야 돼요. 그런데 제가 주변에서 보면 두세 번 정도 해요. 떨어지잖아요. 그러고 나서 잘 안 하는 것 같아요. 약간 기분 나쁘다고 표현하는 분도 계시고 그래서. 그런데 제가 봤을 때 주식이든 부동산이든 중요한 것은 지능보다 끈기 같아요.
아파트 당첨 이런 것들도 사실상 어떻게 보면 굉장히 당참 확률이 떨어질 수 있잖아요. 워낙 경쟁률이 심하니까. 경매도 마찬가지예요. 그래서 그냥 꾸준히 해보는 게 어떻게 보면 중요한 게 아닌가. 너무 조급할 필요가 없고요. 아마 부지런히 하다 보면 행운도 찾아오는 것 같습니다.
[앵커]
주제를 좀 바꿔보죠. 외국인들이 부동산 쇼핑을 요새 많이 하더라고요. 수도권을 중심으로 두 달 연속 1400건씩 사들이고 있다는데 그중에서도 특히 중국인이 굉장히 많습니다.
[박원갑]
과거와는 좀 달라졌죠. 주로 과거에는 검은 머리 외국인이라고 해서 주로 미국 교포들이 우리나라 부동산을 많이 샀어요. 그런데 최근 들어서는 중국인이 많다는 겁니다. 아까 말씀하셨는데 제가 통계를 보니까 한 60% 이상이 중국인이에요.
그러면 이분들이 다 누구일까라고 했는데 제가 알아보니까 거의 귀화하지 않은 중국 동포입니다. 주로 한국 아파트나 부동산을 투자 목적으로 사는 것보다 거주 목적으로 사는 경우가 더 많다고 봐요. 그러면 주로 어디서 거래가 되는지를 보면 알 수 있거든요.
거래가 되는 데가 주로 경기 지역입니다. 부천, 시흥, 안산, 평택 이런 데예요. 거기 우리 중국 동포들이 많이 거주하고 있잖아요.
[앵커]
차이나타운이 있는 지역들인가요?
[박원갑]
네, 그래서 아직은 우리나라에 중국인들, 차이나머니라고 하는데 캐나다라든지 호주나 이런 곳처럼 완전 투자 목적으로 대금 매입하는 그런 과정은 아닌 것 같고요. 대부분이 집을 보통 한 채 삽니다. 90%가 한 채예요. 그래서 아직은 쇼핑 정도는 아닌 것 같고.
그런데 만약에 이것을 심각할 정도로 시장에 교란이 될 정도면 충분히 대응 방법은 있습니다. 경기도에서 했던 방법이 있죠. 토지거래 허가구역으로 묶어버리면 이것은 갭투자를 못 하거든요. 2년 사셔야 돼요. 그래서 아마 원정 투자, 이런 건 불가능하기 때문에 이것에 대해서는 막는 부분은 외교적인 문제도 있고 그래서 좀 예의주시하는 정도, 이 정도가 아닌가 싶습니다.
[앵커]
그런데 지금 이 상승 기류에 지방은 여전히 소외되고 있거든요. 왜 그렇다고 보십니까?
[박원갑]
지금 이유 중 하나가 미분양이 일단 많고요. 그리고 젊은이들이 자꾸 인구 유출이 일어나고 있다는 것도 있는 것 같고요. 그리고 세 번째로는 어떻게 보면 가격이 덜 떨어졌습니다. 이게 지방 부동산 시장의 메커니즘을 보시면 실수요가 강하잖아요. 그러다 보니까 수도권과 달리 집을 투자재로 보는 인식이 좀 낮아요.
그렇게 되면 어떻게 되냐면 통화량이라든지 금리라든지 이런 영향을 덜 받습니다. 이러다 보니까 지금 미국발 고금리 쇼크가 터지면서 2022년에 서울, 수도권은 아까 22~23% 정도 빠졌다고 말씀을 드렸잖아요. 그런데 지방은 하락세가 좀 미미했습니다.
이러다 보니까 어떻게 보면 가격 메리트가 크지 않다 보니까 회복세가 더디다, 이렇게 보시면 되지 않을까 싶습니다.
[앵커]
지방의 문제점으로 계속 짚는 게 악성 미분양, 6개월 연속 늘고 있다고 하는데 미분양 관리를 해야 될 것 아니에요. 어떻게 해 볼 수 있을까요?
[박원갑]
지금 대부분이 미분양이 지방이고, 그것도 불 꺼진 아파트라고 해서 악성 미분양이 많은 건데 지금 정부에서 시알리치라고 해서 구조적 리츠라고 하거든요. 리츠는 부동산 투자회사잖아요. 주로 돈을 모아서 미분양 아파트를 사는 거죠. 나중에 어느 정도 시기가 되면 나중에 되파는 그런 건데 건설사들이 지방에 별로 메리트가 없다고 해서 투자자들뿐만 아니라 건설사들이 적극 나서지를 않고 있어요.
그러면 조금은 메리트를 더 주는 방안, 이걸 검토해 봐야 되지 않느냐 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
지방이 힘들다고 하는데 그래도 5월 기준으로 광주를 제외한 4개 광역시는 올랐더라고요. 이것은 왜 그런 건가요?
[박원갑]
또 다른 양극화입니다. 그래서 아까 말씀드렸잖아요. 같은 지방이라도 도 지방하고 광역시하고 또 다릅니다. 그러니까 광역시는 약간 수도권을 닮아 있다고 보시면 돼요. 그런데 이 역시 고점 하락폭이 어떻게 보면 지방은 미미하고 광역시는 심했기 때문에 그렇다.
저는 이렇게도 말씀을 드리고 싶은데 지금 고점 대비 어느 정도 떨어졌냐면 지방은 5% 정도밖에 안 떨어졌고 광역시는 한 16% 정도가 떨어졌단 말이에요. 특히 대구 같은 경우는 고점 대비 23%까지 떨어졌고, 부산도 한 16% 정도 떨어졌단 말이에요. 그러니까 많이 떨어졌으니까 광역시는 일부나마 조금 거래가 되면서 좋은 신호라 할까요?
그렇게 밝지는 않지만 일부 긍정적인 신호가 나오고 있는 것 같고 나머지 지방들은 아직은 좀 더 힘든 과정을 거쳐야 되겠다. 전체적으로 본다면 지방은 약간 온도 차이가 있기는 하지만 매물이 더 소화 과정을 거쳐야 될 것 같고 조금 바닥 다지기가 더 진행되지 않을까, 이렇게 예상을 해 보고 있습니다.
[앵커]
끝으로 실수요자들 위해서 매수 시기를 짚어주실 수 있을까요?
[박원갑]
저는 아까 말씀드린 것처럼 매수 시기를 따지기는 조금 늦었죠. 사실상 지난해 사야 됐는데, 집은 불황기 때 사는 거거든요. 그래서 헐값 사냥꾼이라고 흔히 얘기하는데 너무 시세 추종자처럼 되면 안 돼요. 그래서 저는 너무 시기 따지지 마시고 고점 대비해서 가격이 어느 정도 싼지를 보고 사시는 게 가장 중요한 것 같고요.
서울은 고점이 2021년 10월이거든요. 서울은 아마 고점 대비 20% 이상 싸면 될 것 같고, 수도권이나 지방은 한 25~30% 정도 싼 매물을 발굴하는 게 중요한 게 아닌가 이런 생각이 들고요. 다만 과거에 비해서 지금 사이클이 짧아질 수가 있거든요.
그래서 묻지마 매수를 하면 오히려 단기 상투를 잡을 수 있기 때문에 항상 어떻게 하면 매입가를 낮출지에 대해서 고민을 하시는 게 아마 지금 내 집 마련을 하는 가장 중요한 자세가 아닌가 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
부동산 시장 현황 박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원과 함께 짚어봤습니다. 오늘 말씀 감사합니다.
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