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■ 진행 : 이여진 앵커, 장원석 앵커
■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소 소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스플러스] 명시해주시기 바랍니다
[앵커]
서울 아파트 가격 상승 폭이 확대되고 매수자가 늘어나며 부동산 시장이 본격적인 상승장에 진입하는 것 아니냐는 목소리도 나오고 있습니다. 관련 내용, 김인만 부동산경제연구소장과 짚어보겠습니다. 어서 오십시오. 지금 서울 아파트 매매 가격이 15주 연속 상승을 했고요. 특히 이번 주는 전주에 대비했을 때 그 상승 폭이 2년 9개월 만에 가장 컸습니다. 어떻게 보셨습니까?
[김인만]
7월 1주차 한국부동산원 통계를 보면 저는 개인적으로 깜짝 놀랐습니다. 0.2%라는 숫자를 최근 한 2년 동안 본 적이 없는 숫자인데요. 우리가 0.2%라고 하면 집값 0.2% 오른 걸 가지고 뭘 이렇게 난리냐라고 하지만 이게 주간변동률입니다. 1년을 52주로 계산한다면 이게 거의 10억 아파트가 11억 정도 가는 10% 정도 상승의 속도이기 때문에 굉장히 가파르다라고 보여지고요. 지금 그래프 보시다시피 추이 자체가 최근 3개월 동안 굉장히 가파르게 올라가고 있는 점은 우려스러운 점입니다. 이게 특징이 있는데요. 지금 우리가 서울 그래프를 보고 있는 거고요. 전국은 0.03%, 서울보다는 굉장히 완만한 흐름을 보여주고 있습니다. 서울 강세 현상이 굉장히 두드러지고 있고요. 서울 내에서도 인기 지역, 강남 3구나 마용성 지역 위주로 단지들, 인기 단지, 새 아파트, 랜드마크 아파트 단지 위주로 상승폭을 키워가고 있고 또 수요자 입장에서 본다면 기존에는 다주택자들이 집을 산다면 지금은 실수요자들, 무주택자들이라든지 1주택자들이 갈아타는 수요들이 적극적으로 움직이면서 집값을 올리고 있습니다. 많은 분들이, 저도 그런 전화를 많이 받고 있는데요. 불안감을 많이 호소합니다.
불안하다라고 하는데 뭐가 불안하냐라고 물어보면 2020년, 2021년 폭등에 대한 트라우마 때문에 이러다가 집값이 다시 폭등하는 것 아니냐. 안정을 하라라고 하면 안 되겠고 지금 사야겠다라는 말씀을 많이 하시는 것으로 봐서 지금 국민들이, 실수요자들이 굉장히 불안해하는 상황이고요. 뭔가 대책이 필요해 보이기는 합니다.
[앵커]
변동률 0.2라는 숫자를 굉장히 강조를 해 주셨어요. 그런데 서울 아파트값이 오르기는 올랐지만 지역별로 편차가 있는 것 같은데 어떻게 보셨습니까?
[김인만]
그러니까 제가 특징을 말씀드렸는데 일단 서울 중심으로 오르고 있고요. 서울에서도 인기 지역, 노도강, 외곽 지역으로 번지고 있고요. 이번 주간 동향을 보면 수도권 지역도 상승 폭을 0.03%포인트 더 올렸거든요. 이게 불길이 번지는 게 제가 가장 걱정하는 부분이고. 그래프 보다시피 핵심 지역들은 상승률이 굉장히 높습니다. 성동구는 0.59%. 0.59%면 거의 폭등에 가까운 정도의 수준이기 때문에 이걸 방치한다면 결국에는 불길이 수도권, 수도권 외곽 지역, 지방으로 번질까 우리가 걱정하는 부분이고요. 이게 또 근거가 있을 거잖아요. 불안한데 그냥 뉴스만 보고 불안한 건 아니거든요. 이 불안의 요소로 살펴보게 되면 공급이 부족하다는 데 굉장히 많은 불안감을 호소하고 있는데 공급이 부족하다는 얘기는 단순히 입주 물량의 부족을 의미하기보다는 인허가 물량, 착공 물량 부족을 많이 합니다. 그리고 전세 가격 상승도 많이 부추기고 있는 거고요. 전세 가격이 올라가니까 차라리 전세 가격 낼 바에는 내 집 마련해야겠다, 이렇게 전세 가격이 올라가면 나중에 갭 투자가 활성화되면 집값이 더 많이 올라갈 거니까 미리 서두르자라는 심리가 발동이 되고 있는 것 같습니다.
[앵커]
또 금리인하, 종부세 완화도 영향이 있지 않습니까?
[김인만]
금리도 영향이 있죠. 우리 기준금리는 그대로입니다. 변동이 되지 않고 있는데 은행의 창구에 가보면 실제 대출금리는 상당히 많이 내려갔거든요. 3%대 금리는 이제 쉽게 찾아볼 수 있는 상황인데 이게 올해 초만 하더라도 3% 금리는 찾아보기 힘든 상황이었으니까 아무래도 구매 능력에 대출 금리가 내려가다 보니까 좀 쉽게 할 수 있는 부분이고요. 또 기대심리, 하반기에 기준금리가 내려갈 거야. 미국이 기준금리 내리면 한국은행도 내릴 거라는 기대심리 때문에 이런 집값 상승을 더 부추기고 있는 상황입니다.
[앵커]
금리 인하가 선반영되는 기대심리가 주식시장은 부동산에 비하면 비할 바 없이 굉장히 크잖아요. 부동산 시장은 이번에도 기대심리가 선반영된 게 많이 크다고 보세요?
[김인만]
저는 선반영된 부분이 있다라고 봅니다. 실제로 우리가 금리를 내리더라도 미국이 9월에 내리는지는 지켜봐야겠고요. 미국이 내리더라도 지금 우리나라하고 2%포인트 정도 기준금리 차이가 벌어져 있기 때문에 미국이 한두 차례 내려서 한국은행이 또 내린다라는 보장은 없고요. 설사 한 50BP, 0.5%포인트 정도 내리더라도 저금리로 가기는 역부족입니다. 그러면 정부의 정책에 따라서 기준금리가 내려도 대출 금리가 실제로 많이 안 떨어진. 대출 금리는 미리 선반영이 돼서 내려간 경우도 있기 때문에 우리가 기준금리 인하에 대한 과도한 기대감은 주의가 필요할 것 같습니다.
[앵커]
그래서 지금 매수심리가 조금 오름세, 완전히 회복했다고 보시는지요?
[김인만]
완전 회복이라고 보기는 어렵습니다. 우리 KB에서 나온 심리지수가 있거든요. 심리지수를 보면 100을 기준으로 하는데요. 100이 넘어가게 되면 집주인, 매도자 우위 시장이라고 하고요. 100 아래로 갈수록 매수자 우위 시장인데 지금 숫자를 보면 47.1이거든요. 100 아래에 한참 내려와 있기 때문에 지금은 매도자 우위 시장이다라고 볼 수 없고 매수자 우위 시장은 맞는데 추이를 보면 역시 5월, 6월 굉장히 가파르게 올라가고 있습니다. 최근에 5월, 6월, 7월까지도 아마 이어질 것으로 보여지는데 최근의 흐름을 보면 매수심리가 바닥에서 25~30 정도 수준에서 가파르게 올라온 것은 사실이기 때문에 불안심리가 지금 그대로 통계 수치에 반영되고 있는 상황입니다.
[앵커]
매수 심리 오름세는 결국 집값이 더 오를 거라고 보는 거 아닙니까? 왜 이렇게 판단하고 있는 거죠?
[김인만]
제가 앞서도 짧게 설명을 드렸지만 결국에는 전세 가격 상승, 공급 부족이 굉장히 큰 영향을 주고 있는 거고요. 거기에 플러스 알파 대출금리도 내려가고 신생아특례대출 또 기준금리 인하 기대감, 최근에 정부가 종합부동산세도 그렇고 세제 개편 이야기들도 나오고 있기 때문에 전반적으로 모두 복합적으로 작용이 되면서 시장의 수요자들은 집값이 올라갈 것이다, 정부는 집값 올라가는 걸 기다려주는 것 아니냐라는 시그널이 있기 때문에 아무래도 민감하게 반응하고 있는 것 같고요. 우리 경제학에서 게임 이론이라는 게 있거든요. 상대방의 행동이 나한테 영향을 주는 건데 주택이 굉장히 공급이 많고 언제라도 내 마음대로 살 수 있다면 이렇게 불안하지 않은데 과거에도 그랬잖아요. 한번 올라가게 되면 걷잡을 수 없이 올라가기 때문에 내가 남보다 먼저 움직여야, 내가 혹시라도 늦게 움직이면 집값이 더 많이 올라가고 나는 돈을 더 지불해야 한다. 아니면 내 집 마련의 기회를 놓쳐버릴 수 있다라는 불안한 마음에 지금 많이 움직이고 있는데 제가 드리고 싶은 말씀은 사실 그렇게 급등한 상황은 아니거든요. 여전히 집값이 소득 대비 고평가된 부분이 있고요. 경기가 안 좋기 때문에 어떻게 보면 우리가 지금 집값을 올리고 있는 상황입니다. 그래서 우리가 뉴스를 보더라도 불안할 수는 있겠으나 이게 폭등으로 이어질 상황은 아니기 때문에 좀 안정적인 시그널, 또 마음도 안정했으면 좋을 것 같습니다.
[앵커]
서울 일부 지역만 이렇게 유독 더 많이 오르는 것처럼 느껴지는데 이런 상승세가 서울에만 국한이 될지 아니면 수도권까지 확대될지도 궁금하고요. 이런 상승 흐름이 언제까지 이어질지 궁금합니다.
[김인만]
저는 일단 추석이 굉장히 중요한 터닝포인트가 될 것 같습니다. 우리가 명절이 중요한 터닝포인트가 되는데요. 설 이후에 분위기가 반전된 부분이 있고요. 이번 추석이 굉장히 중요한데, 추석을 지나고도 집값 상승폭을 잡지 못하고 상승폭이 확대가 된다면 올해 말, 내년까지도 이어질 수 있습니다. 그 얘기는 서울에서 수도권 지역, 지방으로도 불길이 번질 수 있기 때문에 정부 입장에서는 추석에 어떻게 불길을 차단할 수 있는 추가 대책이 나와줘야 될 것 같고요. 그 변곡점이 기준금리 인하. 미국에서 기준금리 인하를 하게 된다면 만약에 한국은행이 기준금리를 인하를 할지 거기에 따라서 영향이 있고요. 두 번째는 정책이 나와줘야 되는데 제가 볼 때는 브레이크를 잡아줄 수 있는, 정부가 집값이 올라갔을 때 우리가 강력하게 대응하겠다라는 구두 개입이라도 나와주는 게 좋을 것 같습니다.
[앵커]
집값 상승 배경 중에는 앞서 말씀해 주신 수요 대비 공급이 적은 것. 그렇게 되면 지금 실제로 과거와 비교했을 때 인허가 물량이 실제로 얼마나 줄었습니까?
[김인만]
우리가 집값 공급 물량을 볼 때는 입주 물량이라는 게 있고요. 입주 물량은 지금 당장의 공급 물량을 의미를 합니다. 인허가 물량은 5년 후에 나올 입주 물량을 우리가 예측할 수가 있는데요. 지금 그래프에서 보듯이 2024년에는 12만 5000호 정도, 약 12만 6000호 정도 예상이 되는데 작년이 12만 호 정도였고요. 가장 많았던 2022년은 20만 호 정도 나왔습니다. 그러면 평균을 보더라도 지금이 낮은 수준이라면 시장의 수요자들이 불안한 게 올해 입주 물량이 부족하다면 내년에는 개선이 될 수 있겠는데 착공 물량, 분양 물량, 인허가 물량까지 부족하다면 3~5년 후까지도 공급이 부족한 것 아니냐, 이 부분에 대해서 가장 많은 우려와 두려움을 가지고 있기 때문에 정부 입장에서는 이런 공급 부족 우려에 대해서 이게 아니다라는 걸 확실한 통계라든지 어떤 숫자로 보여줄 필요는 있을 것 같습니다.
[앵커]
몇 년 전에 아까 말씀하셨다시피 다들 너도 나도 영끌족들이 생겨날 만큼 빚을 져서 집을 샀단 말이에요. 그때 당시란 지금이랑 뭐가 다릅니까?
[김인만]
그때 2020년, 2021년과 같은 양상이 벌어지고 있는데 그때는 따지고 보면 상승장의 연속이었습니다. 2015년부터 계속 집값이 올라가면서 2020년, 2021년은 과도한 유동성, 집값이 사실 잡혔어야 되는데 코로나 때문에 유동자금을 더 풀면서 집값 상승을 부추겼고요. 지금은 그때 상승장이 아닙니다. 사실 상승장이 끝났고요. 조정장으로 진입이 됐고 다음 상승장으로 진입이 되려면 시간이 더 필요한 상황인데 지금 미리 불안한 마음에 선반영되는 부분이 있습니다. 그래서 시장 자체가 다르다는 점을 분명히 말씀을 드리고요. 이게 상승장이 되려면 우리가 상승장이라고 한다면 집값이 5년에서 7년 연속으로 상승을 하고 서울 집값 같은 경우 2배 정도 올라줘야 하는데 이게 상승장이 된다면 단적인 예로 잠실에 아파트가 있는데요.
2021년에 전용 84가 27억 정도, 최근에 근접을 했거든요. 25억 7000만 원까지 거래가 됐는데 지금이 상승장 진입이라고 한다면 2030년에 40억, 50억까지 올라가줘야 하는데 지금 소득 대비 집값이라든지 경제 상황, 여러 가지 상황을 봤을 때는 그렇게 올라가기는 역부족이다. 그렇게 본다면 지금 실수요자들이 불안하기 때문에 반등폭이 커지고 있는데 이 반등은 정상적으로 본다면 계속 이어지기는 제한적일 것 같습니다.
[앵커]
시장에서 소비자들이 불안해하니까 정부는 달래기에 나서는 것 같아요. 3기 신도시도 있고 공급 물량 충분하다 이렇게 얘기하는데 괜찮습니까?
[김인만]
일단 3기 신도시 물량이 지금 중요한 포인트가 될 것 같고요. 사실 3기 신도시 물량이 제대로만 나와준다면 저는 집값 안정에 상당한 도움이 될 것 같습니다. 물론 서울은 부족한 부분이 있는데 신도시 물량이 나오면 전체적으로 수도권 지역들이 안정을 찾거든요. 가장 걱정되는 부분은 최근에 공사비가 많이 올랐기 때문에 올라간 공사비 때문에 3기 신도시가 혹시라도 차질이 생기게 되고 계획보다도 입주가 더 지연된다면 또 이게 신뢰를 잃어버리게 되고 결국에는 더 불안심리를 자극할 우려도 있기 때문에 정부가 할 일은 신규 택지 발굴도 중요하지만 신규 택지 발굴보다도 더 중요한 건 계획이 있는 3기 신도시 물량을 차질없이 오히려 더 빨리 공급할 수 있다면 이 불안심리를 차단하는 데 상당한 도움이 될 것 같습니다.
[앵커]
공사비 상승 문제가 있어서 3기 신도시가 예상대로 안 될 가능성도 있다면서요?
[김인만]
시장에서는 그 부분을 가장 우려하는 부분이고요. 지금 민간 주택들, 최근에 또 사전청약이 중단됐잖아요. 그 부분도 불안심리를 자극하고 있는데 저는 공사비가 많이 올라서 사전청약이 힘들더라도 사전청약은 일관성 있게 진행이 됐더라면 이렇게 불안심리를 잠재울 수는 있었는데 이 부분에 대해서 정부가 좀 실책을 한 것 같고요. 최근에 공사비가 많이 올랐지만 3기 신도시만큼은 최근 시멘트값, 철근값은 안정을 찾고 있기 때문에 수단과 방법을 가리지 않고 3기 신도시만큼은 차질없이 계획대로 진행이 될 필요는 있을 것 같습니다.
[앵커]
끝으로 하나만 짧게 살펴보죠. 재건축 성패를 가늠한다는 목동 재건축, 이 부분에 지금 구체적인 계획이 나왔는데 특징적인 내용이 있습니까?
[김인만]
재건축 계획이 나왔는데 계획은 사실 계획일 뿐입니다. 그래서 지금 나온 목동 6단지가 계획이 나왔는데요. 1300세대 정도 되는 아파트를 2173세대로 재건축하겠다, 이 내용만 보면 용적률은 130% 정도 되는 아파트를 299%로 많이 올려서 일반분양을 거의 800세대, 1000세대 정도 물량을 많이 뽑겠다라는 내용이 나왔는데 여기까지만 본다면 물량이 금방 나올 것 같은데 차질없이, 소송 없이 계획대로 진행이 되더라도 아무리 빨라도 10년이고요. 정상대로 진행되더라도 15년 정도 걸립니다. 지금 조합 설립도 안 됐기 때문에 조합 설립, 건축심의, 사업 시행 계획, 처분 단계별로 밟아간다면 시간은 오래 걸린다. 당장 나오는 물량은 아니기 때문에 그냥 계획 정도로만 참고하시는 게 좋을 것 같습니다.
[앵커]
알겠습니다. 김인만 부동산경제연구소장과 함께 부동산 시장 전망해 봤습니다. 오늘 말씀 감사합니다.
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■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소 소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스플러스] 명시해주시기 바랍니다
[앵커]
서울 아파트 가격 상승 폭이 확대되고 매수자가 늘어나며 부동산 시장이 본격적인 상승장에 진입하는 것 아니냐는 목소리도 나오고 있습니다. 관련 내용, 김인만 부동산경제연구소장과 짚어보겠습니다. 어서 오십시오. 지금 서울 아파트 매매 가격이 15주 연속 상승을 했고요. 특히 이번 주는 전주에 대비했을 때 그 상승 폭이 2년 9개월 만에 가장 컸습니다. 어떻게 보셨습니까?
[김인만]
7월 1주차 한국부동산원 통계를 보면 저는 개인적으로 깜짝 놀랐습니다. 0.2%라는 숫자를 최근 한 2년 동안 본 적이 없는 숫자인데요. 우리가 0.2%라고 하면 집값 0.2% 오른 걸 가지고 뭘 이렇게 난리냐라고 하지만 이게 주간변동률입니다. 1년을 52주로 계산한다면 이게 거의 10억 아파트가 11억 정도 가는 10% 정도 상승의 속도이기 때문에 굉장히 가파르다라고 보여지고요. 지금 그래프 보시다시피 추이 자체가 최근 3개월 동안 굉장히 가파르게 올라가고 있는 점은 우려스러운 점입니다. 이게 특징이 있는데요. 지금 우리가 서울 그래프를 보고 있는 거고요. 전국은 0.03%, 서울보다는 굉장히 완만한 흐름을 보여주고 있습니다. 서울 강세 현상이 굉장히 두드러지고 있고요. 서울 내에서도 인기 지역, 강남 3구나 마용성 지역 위주로 단지들, 인기 단지, 새 아파트, 랜드마크 아파트 단지 위주로 상승폭을 키워가고 있고 또 수요자 입장에서 본다면 기존에는 다주택자들이 집을 산다면 지금은 실수요자들, 무주택자들이라든지 1주택자들이 갈아타는 수요들이 적극적으로 움직이면서 집값을 올리고 있습니다. 많은 분들이, 저도 그런 전화를 많이 받고 있는데요. 불안감을 많이 호소합니다.
불안하다라고 하는데 뭐가 불안하냐라고 물어보면 2020년, 2021년 폭등에 대한 트라우마 때문에 이러다가 집값이 다시 폭등하는 것 아니냐. 안정을 하라라고 하면 안 되겠고 지금 사야겠다라는 말씀을 많이 하시는 것으로 봐서 지금 국민들이, 실수요자들이 굉장히 불안해하는 상황이고요. 뭔가 대책이 필요해 보이기는 합니다.
[앵커]
변동률 0.2라는 숫자를 굉장히 강조를 해 주셨어요. 그런데 서울 아파트값이 오르기는 올랐지만 지역별로 편차가 있는 것 같은데 어떻게 보셨습니까?
[김인만]
그러니까 제가 특징을 말씀드렸는데 일단 서울 중심으로 오르고 있고요. 서울에서도 인기 지역, 노도강, 외곽 지역으로 번지고 있고요. 이번 주간 동향을 보면 수도권 지역도 상승 폭을 0.03%포인트 더 올렸거든요. 이게 불길이 번지는 게 제가 가장 걱정하는 부분이고. 그래프 보다시피 핵심 지역들은 상승률이 굉장히 높습니다. 성동구는 0.59%. 0.59%면 거의 폭등에 가까운 정도의 수준이기 때문에 이걸 방치한다면 결국에는 불길이 수도권, 수도권 외곽 지역, 지방으로 번질까 우리가 걱정하는 부분이고요. 이게 또 근거가 있을 거잖아요. 불안한데 그냥 뉴스만 보고 불안한 건 아니거든요. 이 불안의 요소로 살펴보게 되면 공급이 부족하다는 데 굉장히 많은 불안감을 호소하고 있는데 공급이 부족하다는 얘기는 단순히 입주 물량의 부족을 의미하기보다는 인허가 물량, 착공 물량 부족을 많이 합니다. 그리고 전세 가격 상승도 많이 부추기고 있는 거고요. 전세 가격이 올라가니까 차라리 전세 가격 낼 바에는 내 집 마련해야겠다, 이렇게 전세 가격이 올라가면 나중에 갭 투자가 활성화되면 집값이 더 많이 올라갈 거니까 미리 서두르자라는 심리가 발동이 되고 있는 것 같습니다.
[앵커]
또 금리인하, 종부세 완화도 영향이 있지 않습니까?
[김인만]
금리도 영향이 있죠. 우리 기준금리는 그대로입니다. 변동이 되지 않고 있는데 은행의 창구에 가보면 실제 대출금리는 상당히 많이 내려갔거든요. 3%대 금리는 이제 쉽게 찾아볼 수 있는 상황인데 이게 올해 초만 하더라도 3% 금리는 찾아보기 힘든 상황이었으니까 아무래도 구매 능력에 대출 금리가 내려가다 보니까 좀 쉽게 할 수 있는 부분이고요. 또 기대심리, 하반기에 기준금리가 내려갈 거야. 미국이 기준금리 내리면 한국은행도 내릴 거라는 기대심리 때문에 이런 집값 상승을 더 부추기고 있는 상황입니다.
[앵커]
금리 인하가 선반영되는 기대심리가 주식시장은 부동산에 비하면 비할 바 없이 굉장히 크잖아요. 부동산 시장은 이번에도 기대심리가 선반영된 게 많이 크다고 보세요?
[김인만]
저는 선반영된 부분이 있다라고 봅니다. 실제로 우리가 금리를 내리더라도 미국이 9월에 내리는지는 지켜봐야겠고요. 미국이 내리더라도 지금 우리나라하고 2%포인트 정도 기준금리 차이가 벌어져 있기 때문에 미국이 한두 차례 내려서 한국은행이 또 내린다라는 보장은 없고요. 설사 한 50BP, 0.5%포인트 정도 내리더라도 저금리로 가기는 역부족입니다. 그러면 정부의 정책에 따라서 기준금리가 내려도 대출 금리가 실제로 많이 안 떨어진. 대출 금리는 미리 선반영이 돼서 내려간 경우도 있기 때문에 우리가 기준금리 인하에 대한 과도한 기대감은 주의가 필요할 것 같습니다.
[앵커]
그래서 지금 매수심리가 조금 오름세, 완전히 회복했다고 보시는지요?
[김인만]
완전 회복이라고 보기는 어렵습니다. 우리 KB에서 나온 심리지수가 있거든요. 심리지수를 보면 100을 기준으로 하는데요. 100이 넘어가게 되면 집주인, 매도자 우위 시장이라고 하고요. 100 아래로 갈수록 매수자 우위 시장인데 지금 숫자를 보면 47.1이거든요. 100 아래에 한참 내려와 있기 때문에 지금은 매도자 우위 시장이다라고 볼 수 없고 매수자 우위 시장은 맞는데 추이를 보면 역시 5월, 6월 굉장히 가파르게 올라가고 있습니다. 최근에 5월, 6월, 7월까지도 아마 이어질 것으로 보여지는데 최근의 흐름을 보면 매수심리가 바닥에서 25~30 정도 수준에서 가파르게 올라온 것은 사실이기 때문에 불안심리가 지금 그대로 통계 수치에 반영되고 있는 상황입니다.
[앵커]
매수 심리 오름세는 결국 집값이 더 오를 거라고 보는 거 아닙니까? 왜 이렇게 판단하고 있는 거죠?
[김인만]
제가 앞서도 짧게 설명을 드렸지만 결국에는 전세 가격 상승, 공급 부족이 굉장히 큰 영향을 주고 있는 거고요. 거기에 플러스 알파 대출금리도 내려가고 신생아특례대출 또 기준금리 인하 기대감, 최근에 정부가 종합부동산세도 그렇고 세제 개편 이야기들도 나오고 있기 때문에 전반적으로 모두 복합적으로 작용이 되면서 시장의 수요자들은 집값이 올라갈 것이다, 정부는 집값 올라가는 걸 기다려주는 것 아니냐라는 시그널이 있기 때문에 아무래도 민감하게 반응하고 있는 것 같고요. 우리 경제학에서 게임 이론이라는 게 있거든요. 상대방의 행동이 나한테 영향을 주는 건데 주택이 굉장히 공급이 많고 언제라도 내 마음대로 살 수 있다면 이렇게 불안하지 않은데 과거에도 그랬잖아요. 한번 올라가게 되면 걷잡을 수 없이 올라가기 때문에 내가 남보다 먼저 움직여야, 내가 혹시라도 늦게 움직이면 집값이 더 많이 올라가고 나는 돈을 더 지불해야 한다. 아니면 내 집 마련의 기회를 놓쳐버릴 수 있다라는 불안한 마음에 지금 많이 움직이고 있는데 제가 드리고 싶은 말씀은 사실 그렇게 급등한 상황은 아니거든요. 여전히 집값이 소득 대비 고평가된 부분이 있고요. 경기가 안 좋기 때문에 어떻게 보면 우리가 지금 집값을 올리고 있는 상황입니다. 그래서 우리가 뉴스를 보더라도 불안할 수는 있겠으나 이게 폭등으로 이어질 상황은 아니기 때문에 좀 안정적인 시그널, 또 마음도 안정했으면 좋을 것 같습니다.
[앵커]
서울 일부 지역만 이렇게 유독 더 많이 오르는 것처럼 느껴지는데 이런 상승세가 서울에만 국한이 될지 아니면 수도권까지 확대될지도 궁금하고요. 이런 상승 흐름이 언제까지 이어질지 궁금합니다.
[김인만]
저는 일단 추석이 굉장히 중요한 터닝포인트가 될 것 같습니다. 우리가 명절이 중요한 터닝포인트가 되는데요. 설 이후에 분위기가 반전된 부분이 있고요. 이번 추석이 굉장히 중요한데, 추석을 지나고도 집값 상승폭을 잡지 못하고 상승폭이 확대가 된다면 올해 말, 내년까지도 이어질 수 있습니다. 그 얘기는 서울에서 수도권 지역, 지방으로도 불길이 번질 수 있기 때문에 정부 입장에서는 추석에 어떻게 불길을 차단할 수 있는 추가 대책이 나와줘야 될 것 같고요. 그 변곡점이 기준금리 인하. 미국에서 기준금리 인하를 하게 된다면 만약에 한국은행이 기준금리를 인하를 할지 거기에 따라서 영향이 있고요. 두 번째는 정책이 나와줘야 되는데 제가 볼 때는 브레이크를 잡아줄 수 있는, 정부가 집값이 올라갔을 때 우리가 강력하게 대응하겠다라는 구두 개입이라도 나와주는 게 좋을 것 같습니다.
[앵커]
집값 상승 배경 중에는 앞서 말씀해 주신 수요 대비 공급이 적은 것. 그렇게 되면 지금 실제로 과거와 비교했을 때 인허가 물량이 실제로 얼마나 줄었습니까?
[김인만]
우리가 집값 공급 물량을 볼 때는 입주 물량이라는 게 있고요. 입주 물량은 지금 당장의 공급 물량을 의미를 합니다. 인허가 물량은 5년 후에 나올 입주 물량을 우리가 예측할 수가 있는데요. 지금 그래프에서 보듯이 2024년에는 12만 5000호 정도, 약 12만 6000호 정도 예상이 되는데 작년이 12만 호 정도였고요. 가장 많았던 2022년은 20만 호 정도 나왔습니다. 그러면 평균을 보더라도 지금이 낮은 수준이라면 시장의 수요자들이 불안한 게 올해 입주 물량이 부족하다면 내년에는 개선이 될 수 있겠는데 착공 물량, 분양 물량, 인허가 물량까지 부족하다면 3~5년 후까지도 공급이 부족한 것 아니냐, 이 부분에 대해서 가장 많은 우려와 두려움을 가지고 있기 때문에 정부 입장에서는 이런 공급 부족 우려에 대해서 이게 아니다라는 걸 확실한 통계라든지 어떤 숫자로 보여줄 필요는 있을 것 같습니다.
[앵커]
몇 년 전에 아까 말씀하셨다시피 다들 너도 나도 영끌족들이 생겨날 만큼 빚을 져서 집을 샀단 말이에요. 그때 당시란 지금이랑 뭐가 다릅니까?
[김인만]
그때 2020년, 2021년과 같은 양상이 벌어지고 있는데 그때는 따지고 보면 상승장의 연속이었습니다. 2015년부터 계속 집값이 올라가면서 2020년, 2021년은 과도한 유동성, 집값이 사실 잡혔어야 되는데 코로나 때문에 유동자금을 더 풀면서 집값 상승을 부추겼고요. 지금은 그때 상승장이 아닙니다. 사실 상승장이 끝났고요. 조정장으로 진입이 됐고 다음 상승장으로 진입이 되려면 시간이 더 필요한 상황인데 지금 미리 불안한 마음에 선반영되는 부분이 있습니다. 그래서 시장 자체가 다르다는 점을 분명히 말씀을 드리고요. 이게 상승장이 되려면 우리가 상승장이라고 한다면 집값이 5년에서 7년 연속으로 상승을 하고 서울 집값 같은 경우 2배 정도 올라줘야 하는데 이게 상승장이 된다면 단적인 예로 잠실에 아파트가 있는데요.
2021년에 전용 84가 27억 정도, 최근에 근접을 했거든요. 25억 7000만 원까지 거래가 됐는데 지금이 상승장 진입이라고 한다면 2030년에 40억, 50억까지 올라가줘야 하는데 지금 소득 대비 집값이라든지 경제 상황, 여러 가지 상황을 봤을 때는 그렇게 올라가기는 역부족이다. 그렇게 본다면 지금 실수요자들이 불안하기 때문에 반등폭이 커지고 있는데 이 반등은 정상적으로 본다면 계속 이어지기는 제한적일 것 같습니다.
[앵커]
시장에서 소비자들이 불안해하니까 정부는 달래기에 나서는 것 같아요. 3기 신도시도 있고 공급 물량 충분하다 이렇게 얘기하는데 괜찮습니까?
[김인만]
일단 3기 신도시 물량이 지금 중요한 포인트가 될 것 같고요. 사실 3기 신도시 물량이 제대로만 나와준다면 저는 집값 안정에 상당한 도움이 될 것 같습니다. 물론 서울은 부족한 부분이 있는데 신도시 물량이 나오면 전체적으로 수도권 지역들이 안정을 찾거든요. 가장 걱정되는 부분은 최근에 공사비가 많이 올랐기 때문에 올라간 공사비 때문에 3기 신도시가 혹시라도 차질이 생기게 되고 계획보다도 입주가 더 지연된다면 또 이게 신뢰를 잃어버리게 되고 결국에는 더 불안심리를 자극할 우려도 있기 때문에 정부가 할 일은 신규 택지 발굴도 중요하지만 신규 택지 발굴보다도 더 중요한 건 계획이 있는 3기 신도시 물량을 차질없이 오히려 더 빨리 공급할 수 있다면 이 불안심리를 차단하는 데 상당한 도움이 될 것 같습니다.
[앵커]
공사비 상승 문제가 있어서 3기 신도시가 예상대로 안 될 가능성도 있다면서요?
[김인만]
시장에서는 그 부분을 가장 우려하는 부분이고요. 지금 민간 주택들, 최근에 또 사전청약이 중단됐잖아요. 그 부분도 불안심리를 자극하고 있는데 저는 공사비가 많이 올라서 사전청약이 힘들더라도 사전청약은 일관성 있게 진행이 됐더라면 이렇게 불안심리를 잠재울 수는 있었는데 이 부분에 대해서 정부가 좀 실책을 한 것 같고요. 최근에 공사비가 많이 올랐지만 3기 신도시만큼은 최근 시멘트값, 철근값은 안정을 찾고 있기 때문에 수단과 방법을 가리지 않고 3기 신도시만큼은 차질없이 계획대로 진행이 될 필요는 있을 것 같습니다.
[앵커]
끝으로 하나만 짧게 살펴보죠. 재건축 성패를 가늠한다는 목동 재건축, 이 부분에 지금 구체적인 계획이 나왔는데 특징적인 내용이 있습니까?
[김인만]
재건축 계획이 나왔는데 계획은 사실 계획일 뿐입니다. 그래서 지금 나온 목동 6단지가 계획이 나왔는데요. 1300세대 정도 되는 아파트를 2173세대로 재건축하겠다, 이 내용만 보면 용적률은 130% 정도 되는 아파트를 299%로 많이 올려서 일반분양을 거의 800세대, 1000세대 정도 물량을 많이 뽑겠다라는 내용이 나왔는데 여기까지만 본다면 물량이 금방 나올 것 같은데 차질없이, 소송 없이 계획대로 진행이 되더라도 아무리 빨라도 10년이고요. 정상대로 진행되더라도 15년 정도 걸립니다. 지금 조합 설립도 안 됐기 때문에 조합 설립, 건축심의, 사업 시행 계획, 처분 단계별로 밟아간다면 시간은 오래 걸린다. 당장 나오는 물량은 아니기 때문에 그냥 계획 정도로만 참고하시는 게 좋을 것 같습니다.
[앵커]
알겠습니다. 김인만 부동산경제연구소장과 함께 부동산 시장 전망해 봤습니다. 오늘 말씀 감사합니다.
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