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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2024년 7월 8일 (월요일)
■ 대담 : 김효선 NH농협은행 부동산수석연구위원
- 실거주 목적 갈아타기·내 집 마련 용 '똘똘한 한 채' 지역 오름세
- 정책으로 공급 부족 개선 어려워…'주택 사다리' 빌라 선제 개선 필요
- 실 거주 수요자, 저가 매물 안정적 임차 후 내 집 마련 '노크' 해야
- 정부, 수요자 혼란 줄이려면 일관된 '규제 or 완화' 시그널 보내야
- 공급 확대는 불확실한 미래 변수…통제 범위 내에서 매입해야
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현) : 핫한 지역의 핫한 이슈 핫플 거기 어때? 시간입니다. 오늘은 김효선 NH농협은행 부동산 수석연구위원 스튜디오에 모시고 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 위원님 어서 오세요.
◇ 김효선 NH농협은행 부동산수석연구위원(이하 김효선) : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 부동산 소식 최근 지표를 살펴보면 서울 쪽 굉장히 좀 오르는 것 같아요. 다시 오름 폭도 2년 9개월 만에 최대치였다고 그러던데 얼마나 오른 겁니까?
◇ 김효선 : 정확히는 서울 아파트에 한해서만 가격 상승률이 굉장히 좀 높게 나타나고 있고. 지금 한국부동산원에서 매주 발표하고 있는 주간 아파트 가격 동향이 있습니다. 그게 7월 첫째 주 기준으로 0.2% 정도 한 주에 0.2% 정도 상승을 했고요. 지난주가 0.18% 정도 상승을 했거든요. 그래서 한 주 동안 0.02% 정도 상승 폭이 확대된 상황입니다. 3월 25일부터 상승하기 시작해서 15주 정도 연속으로 지금 상승을 하고 있고 이 수치는 2021년 9월 셋째 주 정도면 한창 가격이 올랐을 때잖아요. 근데 그때 주간 동향이 0.2% 올랐었는데 그 이후로는 최초로 이제 유사한 수준으로 오른 게 7월 첫째 주고요. 작년에는 사실 전체 누계가 1년 동안의 누계가 0.68% 정도 하락을 했었거든요. 근데 지금 이제 상반기만 거의 유사한 수준으로 상승을 했습니다.
◆ 조태현 : 거의 다 되돌린 거네요, 그럼.
◇ 김효선 : 지난 한 해 동안의 하락분을 지금 상반기 정도에 거의 회복했다라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 이게 0.2% 그러면 그렇게 높은 것처럼 느껴지지 않지만 한 주 동안 0.2%니까 2020년도 한참 오를 때 0.3, 0.4 이런 것도 봤던 것 같은데 그러니까 못지않게 상당히 좀 많이 올랐다라고 볼 수가 있겠는데요. 매수 움직임 이쪽도 좀 많이 개선된 것 같아요. 어땠습니까?
◇ 김효선 : 매수 움직임은 이제 매도자와 매수자 간의 균형을 보는 매매 수급 지수로 조금 우리가 예상을 할 수가 있는데 마찬가지로 한국 부동산의 매매 수급 지수가 지난주에 100.4 정도를 기록했거든요.
◆ 조태현 : 기준선을 넘었네요.
◇ 김효선 : 그렇죠 기준선이 이제 100이면은 매도자 매수자의 숫자가 동일하다라고 보는 건데 이제 100보다 올랐다는 거는 매수자가 매도자보다 높아졌다라는 거거든요. 지난주가 98% 정도 돼가지고 매도자 우위 시장이었는데 한 주간 만에 이게 약간 이제 역전이 된 상황입니다.
◆ 조태현 : 집을 팔려는 사람보다는 사려는 사람이 더 많아졌다. 그러면 이렇게 가격도 오르고 투자를 투자가 아닐지도 모르지만 아무튼 집을 사려는 사람들이 많아진 배경 뭘로 보세요?
◇ 김효선 : 일단은 지금 전국에서 이 방송을 듣고 계신다라면 굉장히 와닿지 않는 분들이 더 많으실 거예요.
◆ 조태현 : 저도 별로 안 와닿아요.
◇ 김효선 : 그렇죠 말씀드린 것처럼 서울의 아파트에 한해서고 서울 안에서도 지역별로 굉장히 좀 다른 온도 차이를 보이고 있는데요. 지난번 급등기 때 2020년도 21년도 때는 이제 매수와 관련된 요인들 여러 가지 저금리라든가 정책들 규제 정책 이런 것들로 인해서 주택 가격이 올랐다라고 본다면 지금은 공급에서 원인을 찾을 수가 있을 것 같습니다. 공급이 부족하다라는 얘기 굉장히 많이 들으셨을 텐데 그게 전 정권에서는 이제 도심에 재정비 산업들이 활성화가 되면 주변에 구축까지도 가격을 올라갈 수 있는 그 원인이 될 수 있어서 그걸 규제함으로써 도심의 공급을 조금 지연시켰었거든요. 그때 인허가를 했었으면 지금 입주가 됐을 텐데 그때 거의 안 됐으니까 지금 이제 입주 물량이 별로 없는 상황입니다. 근데 이번 정권에서는 도심에 그런 공급을 확대하기 위한 여러 가지 규제를 완화 정책을 다 썼는데도 지금은 사업비가 굉장히 문제가 되는 거예요. 네 관련된 공사비나 인건비는 굉장히 급등을 한 상황인데 주택시장이 좀 침체가 되다 보니까 분양가를 그만큼 받쳐주지 못해서 사업성이 안 나오니까 이제 계속해서 공급이 지연되거든요. 그래서 결론적으로는 지난번 정권 때 공급 인허가가 됐어야 될 분과 지금도 안 되고 있는 걸 합쳐지면은 거의 한 10년 정도가 도심에 공급이 부족하다라는 결론이거든요. 근데 이 부분은 팩트긴 한데 이게 너무 이제 언론에서 확대가 되고 그거 인한 패닉이 굉장히 좀 수요자로 하여금
◆ 조태현 : 심리도 영향을 미치는 거고요.
◇ 김효선 : 또 그 와중에 전셋값이 지난해 7월 정도부터 계속해서 올라가고 있잖아요. 그래서 임차 시장에서 머물려고 했던 분들이 최근에 금리가 조금 이제 기준금리 대비해서 낮은 금리가 상반기 동안 유지가 되다 보니까 불안한 임차 시장에 머무르기보다는 공급 부족이 계속되면 서울의 도심은 앞으로 계속 올라갈 일만 남았다라는 그런 심리가 좀 확대가 되면서 네 상반기 때 많이들 매수를 하면서 이렇게 서울 아파트에 한해서만 올라갔다라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 사실 도심 쪽에서 주택을 더 공급할 방법은 재건축밖에 없을 텐데 지난 정권이 또 막았고 지금은 잘 안 되고 있으니까 공급이 부족하고 전세가격 오르니까 이렇게 가격이 오르고 있다. 그렇다면 2020년대 초 호황기 호황기라고 해야 될지 폭등기라고 해야 될지 잘 모르겠는데 그때처럼 부동산 시장이 막 더 올라갈 수 있을 거라고 보시나요?
◇ 김효선 : 그러기엔 굉장히 좀 제한적일 수밖에 없다라고 생각이 되는 게 그때는 전국적인 저금리 때문에 이제 서울 아파트부터 오르기 시작했다가 이제 그 이후에는 전국적으로 확산이 되고 아파트뿐만 아니라 오피스텔 생활용 숙박시설까지 가격이 전체적으로 다 올라갔었거든요.
◆ 조태현 : 그때 서울 2배 막 이렇게 올랐으니까 무시무시했죠.
◇ 김효선 : 근데 사실 지금은 전체적인 거시경제 상황들이나 여러 가지 PF에 관련된 위험성들 그리고 이제 주택과 관련된 여러 가지 요인들이 집값이 올라갈 때는 아니긴 해요. 근데 다만 지금은 공급이 부족한 지역에 희소성이 있다 보니까 그 희소성이 있는 지역에만 수요자들이 몰리고 있는 상황이거든요. 그래서 이 부분이 확산되기에는 서울을 제외한 지역들은 공급이 과잉인 지역들이 오히려 많아서 전셋값도 계속 하락하고 있고 미분양도 적체되고 있는 지역도 많거든요. 그래서 이게 확대되기에는 여러 가지 경제 상황이 이제 따라주지 않는 그런 부분인 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 서울만 지금 강세를 보이고 있다라는 이야기까지 나눠봤는데요. 이게 확산될 가능성은 그렇게 크지는 않게 보시는 것 같아요. 지난해부터 부동산 시장을 얘기하면서 가장 많이 했던 얘기가 이 양극화인 것 같아요. 지금 양극화 현상은 계속 좀 심화하고 있다라고 봐도 되는 건가요?
◇ 김효선 : 네 맞습니다. 이게 전국적으로도 그렇고 서울 안에서도 양극화가 심화되고 있습니다. 지금 한국 부동산 아파트 중위 매매 가격이 있어요. 그러니까 전체 아파트 중에서 중간 정도의 아파트 가격을 보면은 전국에서는 2021년도 6월이 고점이거든요. 3억 9천만 원 정도를 찍은 후에 지금까지도 계속 하락을 하고 있는 상황입니다. 근데 서울 같은 경우는 2021년도 12월에 9억 7천만 원을 찍은 다음에 하락을 했다가 올해 3월부터는 조금씩 상승을 하고 있거든요. 근데 서울 안에서도 동남권과 동부권이 좀 틀립니다. 동남권 같은 경우는 동남권이라고 하면 강남 4구.
◆ 조태현 : 강남 강동 이런 데들을 말하죠?
◇ 김효선 : 네 그런 데를 말하는데 거기가 고점이 16억 9천만 원이었어요. 근데 최근에 5월 데이터를 보면은 거기에 94% 수준까지 지금 회복을 했고요. 네 동부권은 예를 들어 노도강 같은 지역들인데 여기는 고점이 8억원 정도였는데 최근에 87% 정도까지 이제 회복을 한 그런 상황이에요. 그래서
◆ 조태현 : 회복세가 좀 덜하네요. 그쪽은
◇ 김효선 : 그렇습니다. 그리고 올해 누적 상승률을 보더라도 노도강 지역은 지금 유일하게 아직까지도 누적으로 봤을 때는 하락 수치를 나타내고 있어서 최근에는 이제 마용성으로 대표되는 마포 성동, 용산구의 상승폭이 가장 크고요. 그다음이 강남 3구 그다음에 이제 한강변을 따라서 광진구나 동작구 이런 지역까지 상승이 확대된 상황이고 외곽 지역들은 아직까지도 이제 하락에서 보합 정도 수준으로 보고 있습니다.
◆ 조태현 : 지역별로 차이가 크다는 말씀 그러니까 서울 외 이런 걸 떠나서 서울 내에서도 차이가 크다는 말씀인데 일반적으로 지금까지는 서울 부동산 가격이 막 오르면 주변에 수도권부터 해서 다 오르기 시작하는 그런 모습들이 있었잖아요. 이번에 그렇게 좀 다른 거는 역시 공급 부족이라든지 이런 문제 때문이라고 봐야 되는 건가요?
◇ 김효선 : 맞습니다. 이제 공급 부족이라는 건 부족이라는 건 이제 반대가 결핍이니까 결핍이 있는 그 희소성에 있는 지역들 위주로 굉장히 좀 수요가 쏠리고 있는 상황이고 이게 이제 전체적으로 확산이 되려면 투자 수요까지 사실은 들어와야 이게 전국적으로 가격이 올라가게 되거든요. 이제 거주 목적인 사람이 집 한 채씩만 산다면 사실 이게 전국적으로 확산되기는 어렵잖아요. 한 채 두 채 여러 채를 사야지 이게 전체적으로 확산이 되는 건데 지금은 실거주 목적으로 갈아타기라든가 임차인들이 내 집 마련을 하는 이런 정도의 수준이기 때문에 상대적으로 가격이 좀 저가로 나와 있는 입지가 우수한 지역들 위주로 좀 많이 오르고 있고요. 노도강 같은 지역들은 거래량은 굉장히 좀 많았거든요. 그럼에도 가격이 아직까지 하락을 누적으로는 하락을 지속하고 있는 거는 매물이 그만큼 굉장히 좀 많았기 때문에 그 이유는 급등기 때도 이쪽 지역은 투자 수요가 좀 많이 들어 들어가서 영끌이나 갭투자 같은 것들로 들어간 분들이 많거든요. 그런 분들이 저가 매물이 워낙 많다 보니까 그게 이제 소진되는 정도 수준으로 좀 끝난 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그럼 그분들은 지금 고금리 이런 거 못 버티고 이제 내놓는다.
◇ 김효선 : 네 맞습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 그러면은 하반기에도 이런 서울 그것도 일부 지역의 상승세 이런 것들 이런 상황이 계속 이어질 걸로 보세요?
◇ 김효선 : 계속해서 이어질 수밖에 없고요. 또 하나를 말씀드리면 강남 3구 이런 지역들은 중위 가격 수준도 지금 한 17억 정도가 되고 있잖아요. 그래서 사실은 대출이 지금은 이제 규제가 좀 풀렸어도 대출을 받아봤자 나머지 8억 9억 정도는 내 돈이 들어가야 되는 거예요. 그래서 비교적 어느 정도 자산이 있으시고 금리에 영향을 덜 받는 분들이 매도자가 되는 건데 매도자 역시 집값이 한참 올라갈 때는 15억 초과 주택 대출 금지라는 규제 기억나시죠? 그래서 그런 규제가 있었기 때문에 높은 가격으로 사신 분들은 대출 없이 사신 분들이고 대출이 있는 분들은 그 이전에 조금 더 저렴한 가격으로 매입을 했던 분들이라 사실 매도인의 입장에서도 급매가 나오기 좀 어려운 환경이거든요. 그래서 좀 더 가격이 유지되기가 좀 확고한 부분이고 나머지 좀 외곽 지역들은 가격이 좀 이렇게 저가 매물로 많이 나올 수 있는 여지가 여전히 있어서 앞으로도 양극화는 심화될 걸로 보고 있습니다.
◆ 조태현 : 그러면 이게 양극화 계속 이어진다고 해도 문제가 없는 거예요?
◇ 김효선 : 문제가 많이 있죠.
◆ 조태현 : 많은 문제가 있겠죠?
◇ 김효선 : 그렇죠 지금 올라가는 지역들도 사실은 주거비 부담이 굉장히 커지기 때문에 어느 정도 자산 여력이 있는 분들을 제외하고는 이자 부담이라든가 임차인들은 임차에 관련된 주거비 상승분이 굉장히 크고요. 그렇지 않은 외곽 지역들은 주택이 자산 가치의 역할을 하나도 못하기 때문에 어느 누구도 지금은 행복하지 않은 그런 상황이 계속해서 벌어지고 있습니다.
◆ 조태현 : 그럼 이런 것들 추세를 개선하려면 어떻게 해야 돼요? 정부가 나서야 될 거 아니에요?
◇ 김효선 : 근데 사실은 쉽지는 않은 것 같아요. 정부에서도 여러 가지 정책들을 펴고 있는데 지금 공급이 원인이라고 계속해서 지적이 되니까 공급을 확대하기 위한 여러 가지 국토부의 정책들이 나오긴 했잖아요.
◆ 조태현 : 근데 그분 말씀대로 아파트가 빵은 아니잖아요. 그렇게 단기간에 할 수 있는 건 아니니까.
◇ 김효선 : 맞습니다. 지금 착공을 해도 입주까지는 3~4년이 걸리는 건데 지금 또 국토부에서는 이 수치를 인허가 기준으로 공공 목표를 놓고 있거든요. 근데 인허가가 된다라는 거는 그냥 말 그대로 허락만 받은 거지 이게 착공까지 가야지 이제 우리가 이제 비로써 들어갈 수 있는 물량이 되는 건데.
◆ 조태현 : 중간에 엎어질 가능성도 있을 것이고
◇ 김효선 : 근데 올해 분양 계획했던 연간의 물량 중에 전국적으로 27% 정도밖에는 착공에 들어가지 않았어요. 굉장히 지금 착공률이 낮은 상태거든요. 그래서 아무리 정책을 펴도 지금은 이제 서두에서 말씀드린 것처럼 사업비에 관련된 부분이 크기 때문에 정책으로 인해서 공급 부족을 해결하기는 굉장히 어려운 상황이라 지금 단기적으로 할 수 있는 부분은 사실 지금 주택의 주거 사다리 역할을 전혀 하고 있지 못한 비아파트 부분들을 좀 개선하는 그런 부분이 좀 더 선제적으로 우선돼야 된다라고 생각이 돼요.
◆ 조태현 : 어떻게 계산해야 됩니까?
◇ 김효선 : 빌라라는 거는 지금. 빌라 하면 어떤 단어 떠오르세요?
◆ 조태현 : 전세 사기.
◇ 김효선 : 그러니까요. 전세 사기가 빌라에 국한된 건 아니었는데 워낙에 그 프레임이 강하게 좀 씌어 있다 보니까 모든 빌라 소유자가 주택을 팔려고 해도 아무리 낮춰도 수요자가 전혀 없는 상황이고 그나마 전세마저도 구하기가 어려워서 대부분 월세로 전환되는 그런 상황이 되어 있거든요. 그래서 쉽지는 않겠지만 정부에서 여기에 대한 출구 전략을 마련해 줄 수 있어야 될 것 같고요. 비아파트에 한해서는 여러 가지 좀 완화책들이 필요할 것 같아요. 예를 들어서 오피스텔 같은 경우에는 대표적으로 주택법에 영향을 받지 않는 거라 주택이 아니라 준주택이라고 분류가 되거든요. 근데 전 정권 때 전체적으로 주택 가격이 오르니까 그거를 지금 여전히 주택수에 포함시켜놓고 있습니다. 이런 부분들을 조금 다시 해제해 준다거나 빌라를 매입할 때는 빌라를 매입하는 동시에 주택연금에 그 당시의 가격으로 주택연금에 가입할 수 있는 그런 좀 출구 전략을 내주거나 다양한 아이디어를 좀 가지고 이걸 좀 개선할 수 있는 방법이 필요할 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 말씀하신 것처럼 서울의 강세 상황 이어진다고 가정을 했을 때 지금 저는 제 집을 갖고 싶어요. 이런 실수요자들 어떻게 접근해야 됩니까?
◇ 김효선 : 일단은 지금 갈아타기 수요자들과 무주택자분들 좀 구분해서 말씀을 드려야 될 것 같은데 일단 임차인들 입장만 좀 말씀을 드리면 지금은 임차 살기에 굉장히 좋은 환경이긴 해요. 왜냐면 전세대출 금리도 워낙 낮기 때문에 지금 비교적 낮은 가격으로 4년 동안 안정적으로 살 수가 있게 되잖아요. 그렇지만 이게 임차로 살아보신 분들은 아시겠지만 이게 안정적인 건 좋지만 그만큼 또 기회 비용을 상실하는 거거든요.
◆ 조태현 : 전 전세대출 금리가 그렇게 아깝더라고요.
◇ 김효선 : 그렇죠 이자도 아깝지만 4년 후 8년 후에 그제서야 이 돈으로 내 집 마련을 하려고 하다 보면은 그 높아진 집값에 굉장히 좀 곤욕을 치르는 경우들이 많기 때문에 지금처럼 금리가 비교적 좀 낮은 상태이고 또 저가 매물들이 지금 말씀드린 입지가 가장 좋은 지역을 제외하고는 여전히 좀 저가 매물로 주택을 살 수 있는 기회는 될 수 있기 때문에 안정적으로 임차를 하시되 언제든지 임차인은 해지를 할 수 있는 요구권을 가지고 있거든요. 그래서 내 집 마련에 대한 부분은 지금처럼 그나마 좀 침체기 때 열어놓으시고 계속해서 좀 노크를 해보는 거를 추천을 드립니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 금리 상황까지 보면서 이렇게 노크를 계속해보시길 바라겠고요. 이런 투자자들 그리고 실수요자들 고심이 깊어지는 이유는 역시 금융 정책의 엇박자 때문 이런 것도 영향을 미친다고 보고 있는데요. 다시 이 가계대출 또 늘어나고 있다고 해요. 주택담보대출이 나흘 동안 8천억 원 불었다 이런 보도도 아침에 보이던데 이렇게 되면 영끌이나 빚투. 이런 것들 다시 활기를 치게 되는 거 아닙니까?
◇ 김효선 : 이미 올해는 영끌이나 빚투가 계속해서 증가하고 있다라고 보고 있고요. 이게 주담대만 볼 게 아니라 신용대출도 좀 늘어난 부분들이 있거든요. 근데 신용대출도 대부분은 주택을 구입한 자금으로 사용됐다라고도 좀 예상이 될 수 있습니다. 그래서 지금은 사실 아까 초반에 말씀드린 것처럼 비교적 낮은 금리를 활용해서 저가 매물들을 매입하면서 지금 거래량도 5월이 아직 마감되지 않았지만 거의 5천 건 정도 거래량도 굉장히 늘어난 상황이거든요.
◆ 조태현 : 거래 절벽 얘기했던 게 엊그제 같은데 벌써.
◇ 김효선 : 올 초만 하더라도 2천 건 이렇게 얘기했었는데 이게 4천 건 5천 건 이렇게 계속 늘어나는 상황들은 지금 이제 주택을 매입하지 않으면 분양가도 계속 오르고 집값도 계속 오를 수밖에 없다라는 생각 때문에 빚투나 영끌 같은 것들이 계속해서 지금 늘어나고 있는 상황이라 이런 부분에 대한 규제가 조금씩 다시 들어가고 있는 걸로 좀 알고 있습니다.
◆ 조태현 : 근데 개인적으로 이해가 안 되는 게 그래서 시중은행들한테 너네 주담대 조심해라 이렇게 경고도 했잖아요. 그래놓고선 스트레스 DSR은 투자를 연기하고 신혼 대출 특례대출 같은 것도 생기고 뭔가 되게 좀 엇박자가 있는 거 아닙니까?
◇ 김효선 : 맞습니다. 지금 전체적인 주택에 관련된 정책들을 봤을 때도 다른 대부분들은 좀 규제를 하는 듯해 보이지만 금리를 계속해서 좀 너무 낮게 책정하고 말씀하신 것처럼 이제 특례보금자리론 이런 것들을 작년에 이어서도 올해 시행하다 보니까 계속해서 마찬가지로 이제 대출을 받아서 집을 사는 그러니까 대출과 주택 가격은 비례할 수밖에 없기 때문에 지금은 시장 상황이 좋지 않은 상황에서 이 대출과 관련된 정책들이 사실 키를 잡고 있는 거거든요. 지금도 아무리 공급 부족 얘기가 나온다 하더라도 금리가 또 갑자기 올라가는 듯한 분위기가 되면 상황은 굉장히 반전될 거라고 보여집니다. 그리고 9월에 또 DSR 2단계가 시행되면은 상반기 때 지금 이런 얘기가 나온 게 무색할 정도로 다시 침체로 돌아설 수도 있는 게 금융에 관련된 정책들이라서 어찌 보면 특히 공공금융들 특례 보금자리론 같은 건 또 DSR 적용을 받지 않잖아요. 그렇죠 이런 게 주택의 가격들을 좌지우지할 수 있는 부분이 될 수 있기 때문에 여기에 조금 주목할 필요가 있고 또 수요자들이 헷갈리지 않도록 말씀하신 것처럼 규제든 완화든 이런 시그널을 좀 명확하게 한 방향으로 주는 게 필요할 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금 같은 상황이 계속 이어진다면 문제가 될 테니까 그런 상황들 그러니까 일관된 정책 추진 같은 것들이 굉장히 좀 중요할 것 같고요. 끝으로 이번 주 부동산 시장 전망 요거 하나 좀 부탁드리도록 하겠습니다.
◇ 김효선 : 그런 얘기가 있더라고요. 철학자 에픽 테토스가 한 말인데요. 인간이 바람을 통제할 수는 없지만 닻을 조정할 수 있다라는 말이 있더라고요.
◆ 조태현 : 써 먹어야겠다 멋있네요.
◇ 김효선 : 이게 저는 요즘에 이제 통제할 수 있는 것과 통제할 수 없는 것들을 좀 명확하게 구분해서 정책을 해야 될 필요가 있다라고 보는데 사실 공급은 지금 통제할 수 없는 영역으로 보여집니다. 이게 아무리 정책을 펴도 공급을 빠르게 할 수 있는 것들은 좀 시간을 둬야 되는 부분이거든요. 그래서 지금 정부에서도 통제를 할 수 있는 아까 앞서 말씀드린 수요와 관련된 부분이나 아니면 비아파트에 관련된 좀 완화책이나 출구 전략 같은 걸 마련하는 것들에 좀 중점을 둘 필요가 있을 것 같고요. 지금 개개인들도 이 공급의 그 변수는 약간 미래의 얘기거든요. 근데 그거를 지금 언론에서도 약간 이제 다 집 사고 집값이 오르고 이렇게 좀 많이 나오다 보니까 거기에 쫓겨서 지금 두 달 사이에 빨리 대출을 받아서 집을 사야 된다 이런 여론들도 많은 것 같은데 본인이 통제할 수 있는 상황 안에서의 주택 매입에 대한 전략이 좀 필요할 것 같아요. 그래서 남들이 산다고 해서 따라 사기보다 지금은 사실 이게 추세적으로 계속해서 상승할 가능성이 많다라고 보긴 한데 서울 아파트에 한해서는 근데 말씀드린 것처럼 금리나 여러 가지 금융 정책에 의해서 다시 더 좋은 기회가 올 수 있는 여지도 있거든요. 그래서 너무 급하게 생각하기보다는 본인의 자금 여력 특히 이런 부분들을 통제할 수 있는 범위 안에서 내가 좀 이제 매입을 하는 그런 전략을 가지고 갈 필요가 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 언론도 좀 자중할 필요가 있을 것 같습니다. 지금까지 김효선 NH농협은행 부동산 수석연구위원과 함께 이야기 나눠봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김효선 : 네 감사합니다.
#영끌 #빚투 #부동산 #투자과열 #양극화 #갈아타기
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2024년 7월 8일 (월요일)
■ 대담 : 김효선 NH농협은행 부동산수석연구위원
- 실거주 목적 갈아타기·내 집 마련 용 '똘똘한 한 채' 지역 오름세
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* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현) : 핫한 지역의 핫한 이슈 핫플 거기 어때? 시간입니다. 오늘은 김효선 NH농협은행 부동산 수석연구위원 스튜디오에 모시고 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 위원님 어서 오세요.
◇ 김효선 NH농협은행 부동산수석연구위원(이하 김효선) : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 부동산 소식 최근 지표를 살펴보면 서울 쪽 굉장히 좀 오르는 것 같아요. 다시 오름 폭도 2년 9개월 만에 최대치였다고 그러던데 얼마나 오른 겁니까?
◇ 김효선 : 정확히는 서울 아파트에 한해서만 가격 상승률이 굉장히 좀 높게 나타나고 있고. 지금 한국부동산원에서 매주 발표하고 있는 주간 아파트 가격 동향이 있습니다. 그게 7월 첫째 주 기준으로 0.2% 정도 한 주에 0.2% 정도 상승을 했고요. 지난주가 0.18% 정도 상승을 했거든요. 그래서 한 주 동안 0.02% 정도 상승 폭이 확대된 상황입니다. 3월 25일부터 상승하기 시작해서 15주 정도 연속으로 지금 상승을 하고 있고 이 수치는 2021년 9월 셋째 주 정도면 한창 가격이 올랐을 때잖아요. 근데 그때 주간 동향이 0.2% 올랐었는데 그 이후로는 최초로 이제 유사한 수준으로 오른 게 7월 첫째 주고요. 작년에는 사실 전체 누계가 1년 동안의 누계가 0.68% 정도 하락을 했었거든요. 근데 지금 이제 상반기만 거의 유사한 수준으로 상승을 했습니다.
◆ 조태현 : 거의 다 되돌린 거네요, 그럼.
◇ 김효선 : 지난 한 해 동안의 하락분을 지금 상반기 정도에 거의 회복했다라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 이게 0.2% 그러면 그렇게 높은 것처럼 느껴지지 않지만 한 주 동안 0.2%니까 2020년도 한참 오를 때 0.3, 0.4 이런 것도 봤던 것 같은데 그러니까 못지않게 상당히 좀 많이 올랐다라고 볼 수가 있겠는데요. 매수 움직임 이쪽도 좀 많이 개선된 것 같아요. 어땠습니까?
◇ 김효선 : 매수 움직임은 이제 매도자와 매수자 간의 균형을 보는 매매 수급 지수로 조금 우리가 예상을 할 수가 있는데 마찬가지로 한국 부동산의 매매 수급 지수가 지난주에 100.4 정도를 기록했거든요.
◆ 조태현 : 기준선을 넘었네요.
◇ 김효선 : 그렇죠 기준선이 이제 100이면은 매도자 매수자의 숫자가 동일하다라고 보는 건데 이제 100보다 올랐다는 거는 매수자가 매도자보다 높아졌다라는 거거든요. 지난주가 98% 정도 돼가지고 매도자 우위 시장이었는데 한 주간 만에 이게 약간 이제 역전이 된 상황입니다.
◆ 조태현 : 집을 팔려는 사람보다는 사려는 사람이 더 많아졌다. 그러면 이렇게 가격도 오르고 투자를 투자가 아닐지도 모르지만 아무튼 집을 사려는 사람들이 많아진 배경 뭘로 보세요?
◇ 김효선 : 일단은 지금 전국에서 이 방송을 듣고 계신다라면 굉장히 와닿지 않는 분들이 더 많으실 거예요.
◆ 조태현 : 저도 별로 안 와닿아요.
◇ 김효선 : 그렇죠 말씀드린 것처럼 서울의 아파트에 한해서고 서울 안에서도 지역별로 굉장히 좀 다른 온도 차이를 보이고 있는데요. 지난번 급등기 때 2020년도 21년도 때는 이제 매수와 관련된 요인들 여러 가지 저금리라든가 정책들 규제 정책 이런 것들로 인해서 주택 가격이 올랐다라고 본다면 지금은 공급에서 원인을 찾을 수가 있을 것 같습니다. 공급이 부족하다라는 얘기 굉장히 많이 들으셨을 텐데 그게 전 정권에서는 이제 도심에 재정비 산업들이 활성화가 되면 주변에 구축까지도 가격을 올라갈 수 있는 그 원인이 될 수 있어서 그걸 규제함으로써 도심의 공급을 조금 지연시켰었거든요. 그때 인허가를 했었으면 지금 입주가 됐을 텐데 그때 거의 안 됐으니까 지금 이제 입주 물량이 별로 없는 상황입니다. 근데 이번 정권에서는 도심에 그런 공급을 확대하기 위한 여러 가지 규제를 완화 정책을 다 썼는데도 지금은 사업비가 굉장히 문제가 되는 거예요. 네 관련된 공사비나 인건비는 굉장히 급등을 한 상황인데 주택시장이 좀 침체가 되다 보니까 분양가를 그만큼 받쳐주지 못해서 사업성이 안 나오니까 이제 계속해서 공급이 지연되거든요. 그래서 결론적으로는 지난번 정권 때 공급 인허가가 됐어야 될 분과 지금도 안 되고 있는 걸 합쳐지면은 거의 한 10년 정도가 도심에 공급이 부족하다라는 결론이거든요. 근데 이 부분은 팩트긴 한데 이게 너무 이제 언론에서 확대가 되고 그거 인한 패닉이 굉장히 좀 수요자로 하여금
◆ 조태현 : 심리도 영향을 미치는 거고요.
◇ 김효선 : 또 그 와중에 전셋값이 지난해 7월 정도부터 계속해서 올라가고 있잖아요. 그래서 임차 시장에서 머물려고 했던 분들이 최근에 금리가 조금 이제 기준금리 대비해서 낮은 금리가 상반기 동안 유지가 되다 보니까 불안한 임차 시장에 머무르기보다는 공급 부족이 계속되면 서울의 도심은 앞으로 계속 올라갈 일만 남았다라는 그런 심리가 좀 확대가 되면서 네 상반기 때 많이들 매수를 하면서 이렇게 서울 아파트에 한해서만 올라갔다라고 볼 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 사실 도심 쪽에서 주택을 더 공급할 방법은 재건축밖에 없을 텐데 지난 정권이 또 막았고 지금은 잘 안 되고 있으니까 공급이 부족하고 전세가격 오르니까 이렇게 가격이 오르고 있다. 그렇다면 2020년대 초 호황기 호황기라고 해야 될지 폭등기라고 해야 될지 잘 모르겠는데 그때처럼 부동산 시장이 막 더 올라갈 수 있을 거라고 보시나요?
◇ 김효선 : 그러기엔 굉장히 좀 제한적일 수밖에 없다라고 생각이 되는 게 그때는 전국적인 저금리 때문에 이제 서울 아파트부터 오르기 시작했다가 이제 그 이후에는 전국적으로 확산이 되고 아파트뿐만 아니라 오피스텔 생활용 숙박시설까지 가격이 전체적으로 다 올라갔었거든요.
◆ 조태현 : 그때 서울 2배 막 이렇게 올랐으니까 무시무시했죠.
◇ 김효선 : 근데 사실 지금은 전체적인 거시경제 상황들이나 여러 가지 PF에 관련된 위험성들 그리고 이제 주택과 관련된 여러 가지 요인들이 집값이 올라갈 때는 아니긴 해요. 근데 다만 지금은 공급이 부족한 지역에 희소성이 있다 보니까 그 희소성이 있는 지역에만 수요자들이 몰리고 있는 상황이거든요. 그래서 이 부분이 확산되기에는 서울을 제외한 지역들은 공급이 과잉인 지역들이 오히려 많아서 전셋값도 계속 하락하고 있고 미분양도 적체되고 있는 지역도 많거든요. 그래서 이게 확대되기에는 여러 가지 경제 상황이 이제 따라주지 않는 그런 부분인 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 서울만 지금 강세를 보이고 있다라는 이야기까지 나눠봤는데요. 이게 확산될 가능성은 그렇게 크지는 않게 보시는 것 같아요. 지난해부터 부동산 시장을 얘기하면서 가장 많이 했던 얘기가 이 양극화인 것 같아요. 지금 양극화 현상은 계속 좀 심화하고 있다라고 봐도 되는 건가요?
◇ 김효선 : 네 맞습니다. 이게 전국적으로도 그렇고 서울 안에서도 양극화가 심화되고 있습니다. 지금 한국 부동산 아파트 중위 매매 가격이 있어요. 그러니까 전체 아파트 중에서 중간 정도의 아파트 가격을 보면은 전국에서는 2021년도 6월이 고점이거든요. 3억 9천만 원 정도를 찍은 후에 지금까지도 계속 하락을 하고 있는 상황입니다. 근데 서울 같은 경우는 2021년도 12월에 9억 7천만 원을 찍은 다음에 하락을 했다가 올해 3월부터는 조금씩 상승을 하고 있거든요. 근데 서울 안에서도 동남권과 동부권이 좀 틀립니다. 동남권 같은 경우는 동남권이라고 하면 강남 4구.
◆ 조태현 : 강남 강동 이런 데들을 말하죠?
◇ 김효선 : 네 그런 데를 말하는데 거기가 고점이 16억 9천만 원이었어요. 근데 최근에 5월 데이터를 보면은 거기에 94% 수준까지 지금 회복을 했고요. 네 동부권은 예를 들어 노도강 같은 지역들인데 여기는 고점이 8억원 정도였는데 최근에 87% 정도까지 이제 회복을 한 그런 상황이에요. 그래서
◆ 조태현 : 회복세가 좀 덜하네요. 그쪽은
◇ 김효선 : 그렇습니다. 그리고 올해 누적 상승률을 보더라도 노도강 지역은 지금 유일하게 아직까지도 누적으로 봤을 때는 하락 수치를 나타내고 있어서 최근에는 이제 마용성으로 대표되는 마포 성동, 용산구의 상승폭이 가장 크고요. 그다음이 강남 3구 그다음에 이제 한강변을 따라서 광진구나 동작구 이런 지역까지 상승이 확대된 상황이고 외곽 지역들은 아직까지도 이제 하락에서 보합 정도 수준으로 보고 있습니다.
◆ 조태현 : 지역별로 차이가 크다는 말씀 그러니까 서울 외 이런 걸 떠나서 서울 내에서도 차이가 크다는 말씀인데 일반적으로 지금까지는 서울 부동산 가격이 막 오르면 주변에 수도권부터 해서 다 오르기 시작하는 그런 모습들이 있었잖아요. 이번에 그렇게 좀 다른 거는 역시 공급 부족이라든지 이런 문제 때문이라고 봐야 되는 건가요?
◇ 김효선 : 맞습니다. 이제 공급 부족이라는 건 부족이라는 건 이제 반대가 결핍이니까 결핍이 있는 그 희소성에 있는 지역들 위주로 굉장히 좀 수요가 쏠리고 있는 상황이고 이게 이제 전체적으로 확산이 되려면 투자 수요까지 사실은 들어와야 이게 전국적으로 가격이 올라가게 되거든요. 이제 거주 목적인 사람이 집 한 채씩만 산다면 사실 이게 전국적으로 확산되기는 어렵잖아요. 한 채 두 채 여러 채를 사야지 이게 전체적으로 확산이 되는 건데 지금은 실거주 목적으로 갈아타기라든가 임차인들이 내 집 마련을 하는 이런 정도의 수준이기 때문에 상대적으로 가격이 좀 저가로 나와 있는 입지가 우수한 지역들 위주로 좀 많이 오르고 있고요. 노도강 같은 지역들은 거래량은 굉장히 좀 많았거든요. 그럼에도 가격이 아직까지 하락을 누적으로는 하락을 지속하고 있는 거는 매물이 그만큼 굉장히 좀 많았기 때문에 그 이유는 급등기 때도 이쪽 지역은 투자 수요가 좀 많이 들어 들어가서 영끌이나 갭투자 같은 것들로 들어간 분들이 많거든요. 그런 분들이 저가 매물이 워낙 많다 보니까 그게 이제 소진되는 정도 수준으로 좀 끝난 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그럼 그분들은 지금 고금리 이런 거 못 버티고 이제 내놓는다.
◇ 김효선 : 네 맞습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 그러면은 하반기에도 이런 서울 그것도 일부 지역의 상승세 이런 것들 이런 상황이 계속 이어질 걸로 보세요?
◇ 김효선 : 계속해서 이어질 수밖에 없고요. 또 하나를 말씀드리면 강남 3구 이런 지역들은 중위 가격 수준도 지금 한 17억 정도가 되고 있잖아요. 그래서 사실은 대출이 지금은 이제 규제가 좀 풀렸어도 대출을 받아봤자 나머지 8억 9억 정도는 내 돈이 들어가야 되는 거예요. 그래서 비교적 어느 정도 자산이 있으시고 금리에 영향을 덜 받는 분들이 매도자가 되는 건데 매도자 역시 집값이 한참 올라갈 때는 15억 초과 주택 대출 금지라는 규제 기억나시죠? 그래서 그런 규제가 있었기 때문에 높은 가격으로 사신 분들은 대출 없이 사신 분들이고 대출이 있는 분들은 그 이전에 조금 더 저렴한 가격으로 매입을 했던 분들이라 사실 매도인의 입장에서도 급매가 나오기 좀 어려운 환경이거든요. 그래서 좀 더 가격이 유지되기가 좀 확고한 부분이고 나머지 좀 외곽 지역들은 가격이 좀 이렇게 저가 매물로 많이 나올 수 있는 여지가 여전히 있어서 앞으로도 양극화는 심화될 걸로 보고 있습니다.
◆ 조태현 : 그러면 이게 양극화 계속 이어진다고 해도 문제가 없는 거예요?
◇ 김효선 : 문제가 많이 있죠.
◆ 조태현 : 많은 문제가 있겠죠?
◇ 김효선 : 그렇죠 지금 올라가는 지역들도 사실은 주거비 부담이 굉장히 커지기 때문에 어느 정도 자산 여력이 있는 분들을 제외하고는 이자 부담이라든가 임차인들은 임차에 관련된 주거비 상승분이 굉장히 크고요. 그렇지 않은 외곽 지역들은 주택이 자산 가치의 역할을 하나도 못하기 때문에 어느 누구도 지금은 행복하지 않은 그런 상황이 계속해서 벌어지고 있습니다.
◆ 조태현 : 그럼 이런 것들 추세를 개선하려면 어떻게 해야 돼요? 정부가 나서야 될 거 아니에요?
◇ 김효선 : 근데 사실은 쉽지는 않은 것 같아요. 정부에서도 여러 가지 정책들을 펴고 있는데 지금 공급이 원인이라고 계속해서 지적이 되니까 공급을 확대하기 위한 여러 가지 국토부의 정책들이 나오긴 했잖아요.
◆ 조태현 : 근데 그분 말씀대로 아파트가 빵은 아니잖아요. 그렇게 단기간에 할 수 있는 건 아니니까.
◇ 김효선 : 맞습니다. 지금 착공을 해도 입주까지는 3~4년이 걸리는 건데 지금 또 국토부에서는 이 수치를 인허가 기준으로 공공 목표를 놓고 있거든요. 근데 인허가가 된다라는 거는 그냥 말 그대로 허락만 받은 거지 이게 착공까지 가야지 이제 우리가 이제 비로써 들어갈 수 있는 물량이 되는 건데.
◆ 조태현 : 중간에 엎어질 가능성도 있을 것이고
◇ 김효선 : 근데 올해 분양 계획했던 연간의 물량 중에 전국적으로 27% 정도밖에는 착공에 들어가지 않았어요. 굉장히 지금 착공률이 낮은 상태거든요. 그래서 아무리 정책을 펴도 지금은 이제 서두에서 말씀드린 것처럼 사업비에 관련된 부분이 크기 때문에 정책으로 인해서 공급 부족을 해결하기는 굉장히 어려운 상황이라 지금 단기적으로 할 수 있는 부분은 사실 지금 주택의 주거 사다리 역할을 전혀 하고 있지 못한 비아파트 부분들을 좀 개선하는 그런 부분이 좀 더 선제적으로 우선돼야 된다라고 생각이 돼요.
◆ 조태현 : 어떻게 계산해야 됩니까?
◇ 김효선 : 빌라라는 거는 지금. 빌라 하면 어떤 단어 떠오르세요?
◆ 조태현 : 전세 사기.
◇ 김효선 : 그러니까요. 전세 사기가 빌라에 국한된 건 아니었는데 워낙에 그 프레임이 강하게 좀 씌어 있다 보니까 모든 빌라 소유자가 주택을 팔려고 해도 아무리 낮춰도 수요자가 전혀 없는 상황이고 그나마 전세마저도 구하기가 어려워서 대부분 월세로 전환되는 그런 상황이 되어 있거든요. 그래서 쉽지는 않겠지만 정부에서 여기에 대한 출구 전략을 마련해 줄 수 있어야 될 것 같고요. 비아파트에 한해서는 여러 가지 좀 완화책들이 필요할 것 같아요. 예를 들어서 오피스텔 같은 경우에는 대표적으로 주택법에 영향을 받지 않는 거라 주택이 아니라 준주택이라고 분류가 되거든요. 근데 전 정권 때 전체적으로 주택 가격이 오르니까 그거를 지금 여전히 주택수에 포함시켜놓고 있습니다. 이런 부분들을 조금 다시 해제해 준다거나 빌라를 매입할 때는 빌라를 매입하는 동시에 주택연금에 그 당시의 가격으로 주택연금에 가입할 수 있는 그런 좀 출구 전략을 내주거나 다양한 아이디어를 좀 가지고 이걸 좀 개선할 수 있는 방법이 필요할 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 말씀하신 것처럼 서울의 강세 상황 이어진다고 가정을 했을 때 지금 저는 제 집을 갖고 싶어요. 이런 실수요자들 어떻게 접근해야 됩니까?
◇ 김효선 : 일단은 지금 갈아타기 수요자들과 무주택자분들 좀 구분해서 말씀을 드려야 될 것 같은데 일단 임차인들 입장만 좀 말씀을 드리면 지금은 임차 살기에 굉장히 좋은 환경이긴 해요. 왜냐면 전세대출 금리도 워낙 낮기 때문에 지금 비교적 낮은 가격으로 4년 동안 안정적으로 살 수가 있게 되잖아요. 그렇지만 이게 임차로 살아보신 분들은 아시겠지만 이게 안정적인 건 좋지만 그만큼 또 기회 비용을 상실하는 거거든요.
◆ 조태현 : 전 전세대출 금리가 그렇게 아깝더라고요.
◇ 김효선 : 그렇죠 이자도 아깝지만 4년 후 8년 후에 그제서야 이 돈으로 내 집 마련을 하려고 하다 보면은 그 높아진 집값에 굉장히 좀 곤욕을 치르는 경우들이 많기 때문에 지금처럼 금리가 비교적 좀 낮은 상태이고 또 저가 매물들이 지금 말씀드린 입지가 가장 좋은 지역을 제외하고는 여전히 좀 저가 매물로 주택을 살 수 있는 기회는 될 수 있기 때문에 안정적으로 임차를 하시되 언제든지 임차인은 해지를 할 수 있는 요구권을 가지고 있거든요. 그래서 내 집 마련에 대한 부분은 지금처럼 그나마 좀 침체기 때 열어놓으시고 계속해서 좀 노크를 해보는 거를 추천을 드립니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 금리 상황까지 보면서 이렇게 노크를 계속해보시길 바라겠고요. 이런 투자자들 그리고 실수요자들 고심이 깊어지는 이유는 역시 금융 정책의 엇박자 때문 이런 것도 영향을 미친다고 보고 있는데요. 다시 이 가계대출 또 늘어나고 있다고 해요. 주택담보대출이 나흘 동안 8천억 원 불었다 이런 보도도 아침에 보이던데 이렇게 되면 영끌이나 빚투. 이런 것들 다시 활기를 치게 되는 거 아닙니까?
◇ 김효선 : 이미 올해는 영끌이나 빚투가 계속해서 증가하고 있다라고 보고 있고요. 이게 주담대만 볼 게 아니라 신용대출도 좀 늘어난 부분들이 있거든요. 근데 신용대출도 대부분은 주택을 구입한 자금으로 사용됐다라고도 좀 예상이 될 수 있습니다. 그래서 지금은 사실 아까 초반에 말씀드린 것처럼 비교적 낮은 금리를 활용해서 저가 매물들을 매입하면서 지금 거래량도 5월이 아직 마감되지 않았지만 거의 5천 건 정도 거래량도 굉장히 늘어난 상황이거든요.
◆ 조태현 : 거래 절벽 얘기했던 게 엊그제 같은데 벌써.
◇ 김효선 : 올 초만 하더라도 2천 건 이렇게 얘기했었는데 이게 4천 건 5천 건 이렇게 계속 늘어나는 상황들은 지금 이제 주택을 매입하지 않으면 분양가도 계속 오르고 집값도 계속 오를 수밖에 없다라는 생각 때문에 빚투나 영끌 같은 것들이 계속해서 지금 늘어나고 있는 상황이라 이런 부분에 대한 규제가 조금씩 다시 들어가고 있는 걸로 좀 알고 있습니다.
◆ 조태현 : 근데 개인적으로 이해가 안 되는 게 그래서 시중은행들한테 너네 주담대 조심해라 이렇게 경고도 했잖아요. 그래놓고선 스트레스 DSR은 투자를 연기하고 신혼 대출 특례대출 같은 것도 생기고 뭔가 되게 좀 엇박자가 있는 거 아닙니까?
◇ 김효선 : 맞습니다. 지금 전체적인 주택에 관련된 정책들을 봤을 때도 다른 대부분들은 좀 규제를 하는 듯해 보이지만 금리를 계속해서 좀 너무 낮게 책정하고 말씀하신 것처럼 이제 특례보금자리론 이런 것들을 작년에 이어서도 올해 시행하다 보니까 계속해서 마찬가지로 이제 대출을 받아서 집을 사는 그러니까 대출과 주택 가격은 비례할 수밖에 없기 때문에 지금은 시장 상황이 좋지 않은 상황에서 이 대출과 관련된 정책들이 사실 키를 잡고 있는 거거든요. 지금도 아무리 공급 부족 얘기가 나온다 하더라도 금리가 또 갑자기 올라가는 듯한 분위기가 되면 상황은 굉장히 반전될 거라고 보여집니다. 그리고 9월에 또 DSR 2단계가 시행되면은 상반기 때 지금 이런 얘기가 나온 게 무색할 정도로 다시 침체로 돌아설 수도 있는 게 금융에 관련된 정책들이라서 어찌 보면 특히 공공금융들 특례 보금자리론 같은 건 또 DSR 적용을 받지 않잖아요. 그렇죠 이런 게 주택의 가격들을 좌지우지할 수 있는 부분이 될 수 있기 때문에 여기에 조금 주목할 필요가 있고 또 수요자들이 헷갈리지 않도록 말씀하신 것처럼 규제든 완화든 이런 시그널을 좀 명확하게 한 방향으로 주는 게 필요할 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금 같은 상황이 계속 이어진다면 문제가 될 테니까 그런 상황들 그러니까 일관된 정책 추진 같은 것들이 굉장히 좀 중요할 것 같고요. 끝으로 이번 주 부동산 시장 전망 요거 하나 좀 부탁드리도록 하겠습니다.
◇ 김효선 : 그런 얘기가 있더라고요. 철학자 에픽 테토스가 한 말인데요. 인간이 바람을 통제할 수는 없지만 닻을 조정할 수 있다라는 말이 있더라고요.
◆ 조태현 : 써 먹어야겠다 멋있네요.
◇ 김효선 : 이게 저는 요즘에 이제 통제할 수 있는 것과 통제할 수 없는 것들을 좀 명확하게 구분해서 정책을 해야 될 필요가 있다라고 보는데 사실 공급은 지금 통제할 수 없는 영역으로 보여집니다. 이게 아무리 정책을 펴도 공급을 빠르게 할 수 있는 것들은 좀 시간을 둬야 되는 부분이거든요. 그래서 지금 정부에서도 통제를 할 수 있는 아까 앞서 말씀드린 수요와 관련된 부분이나 아니면 비아파트에 관련된 좀 완화책이나 출구 전략 같은 걸 마련하는 것들에 좀 중점을 둘 필요가 있을 것 같고요. 지금 개개인들도 이 공급의 그 변수는 약간 미래의 얘기거든요. 근데 그거를 지금 언론에서도 약간 이제 다 집 사고 집값이 오르고 이렇게 좀 많이 나오다 보니까 거기에 쫓겨서 지금 두 달 사이에 빨리 대출을 받아서 집을 사야 된다 이런 여론들도 많은 것 같은데 본인이 통제할 수 있는 상황 안에서의 주택 매입에 대한 전략이 좀 필요할 것 같아요. 그래서 남들이 산다고 해서 따라 사기보다 지금은 사실 이게 추세적으로 계속해서 상승할 가능성이 많다라고 보긴 한데 서울 아파트에 한해서는 근데 말씀드린 것처럼 금리나 여러 가지 금융 정책에 의해서 다시 더 좋은 기회가 올 수 있는 여지도 있거든요. 그래서 너무 급하게 생각하기보다는 본인의 자금 여력 특히 이런 부분들을 통제할 수 있는 범위 안에서 내가 좀 이제 매입을 하는 그런 전략을 가지고 갈 필요가 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 언론도 좀 자중할 필요가 있을 것 같습니다. 지금까지 김효선 NH농협은행 부동산 수석연구위원과 함께 이야기 나눠봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김효선 : 네 감사합니다.
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YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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