[뉴스나우] '임대차 2법' 4년 만기도래...전세 시장 파장은?

■ 진행 : 정지웅 앵커
■ 화상연결 : 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스NOW] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
임대차 2법에 따른전셋값 폭주가 현실화할지 임차인들, 그러니까 세입자들은어떻게 대비해야 하는지,부동산 전문가 모셔서자세히 살펴봅니다. 권대중, 서강대 일반대학원 부동산학과 교수 연결되어 있습니다. 교수님, 안녕하세요? 서울 아파트 전셋값 상승 시기에 지금 '임대차 2법' 만기물량이 나오면서 전세 가격 상승을 우려하는 목소리가 커지고 있습니다. 임대차 2법 만기 물량,먼저 어느 정도 규모가 있습니까?

[권대중]
지금 이사철을 앞두고 7월달부터는 가격이 오를 가능성이 있는데요. 대한건설정책연구원에서 발표한 자료를 보면 연말까지 6만 4300건 정도의 물량이 있어야 됩니다. 그러니까 계약갱신청구권제를 통해서 재계약하거나 그래야 될 물건이 월별로 보면 7월달이 1만 3000가구가 넘고요. 8월달도 1만 3000가구가 넘습니다. 비수기철로 들어가는 12월, 11월도 8100가구나 7600가구가 되기 때문에 이 물량은 평년보다 많은 수준입니다.

따라서 공급량이 부족하게 되면 물량이 적게 되면 가격은 오를 수밖에 없는데, 특히 계약갱신청구권 제도가 2년에서 4년으로 연기했던 물건들이 이번에 재계약을 하지 않고 새로운 임대를 놓게 되면 새로운 임대로 가격을 책정하게 되면 가격이 오를 가능성이 높습니다.

[앵커]
그러면 임대차 2법, 만기 물량이 실제 전세시장에는 어느 정도 영향을 미칠 것으로 보십니까?

[권대중]
우선은 물량도 많아야 되겠지만 재계약하게 되면 예전에 계약했던 금액보다 상당히 올릴 것으로 보고 있습니다. 처음에 계약했던 것은 연간 5% 이상 올리지 못하기 때문에 임대차 보호법 2년이 지나고 나면 한 번 연기해서 4년까지는 5~10% 이내에서 상승하지만 4년이 끝나고 나면 임대인이 자율적으로 올릴 수 있게 됩니다. 최근에 부동산 가격이 상승하면서 전월세 가격도 뒤따라 상승할 수밖에 없기 때문에 상당 폭 오를 것으로 보고 있고요.

특히 비아파트 부분에 대한 전세사기 사건이 늘어나면서 아파트 쏠림 현상이 일어나고 있기 때문에 아파트의 전세가격이 올라갈 가능성이 높습니다. 특히 비아파트 부분의 전세가율이 매맷가 대비 현재 68.6%가 월세로 되어 있습니다. 전세가율도 54.6%인데 전국이 67.4%까지 올라가 있습니다. 그래서 만약에 전세 가격이 올라가게 되면 매맷가와 전세가격이 좁아지는 갭이 적어지면서 갭투자가 일어날 가능성도 있습니다.

[앵커]
지금 최근에 정부가 임대차 입법 폐지를 시사를 했습니다. 부동산 시장에 오히려 혼란을 더 줄 가능성은 없을까요?

[권대중]
우선 임대차 2법에 대해서 폐지를 하게 되면 모법인 임대차보호법을 개정해야 되는데요. 다수당인 민주당에서 아마도 이것을 반대할 가능성이 높기 때문에 폐지는 어렵지 않겠나 하는 생각이 듭니다. 만약에 폐지가 된다고 그러면 자율적으로 임대인이 임대료를 책정할 수 있기 때문에 초기에는 올라갈 가능성이 높습니다.

물론 공급량이 늘어나게 되면 시장은 안정화되겠지만 규제했던 것을 풀어놓게 되면 상당 기간 6개월에서 1년 정도는 가격이 오르는 그런 현상이 나타날 수 있어서 만약에 폐지가 된다면 전세 가격이나 월세 가격은 올라갈 가능성이 있습니다.

[앵커]
올해 들어서 전세 가격이 오름세를 계속 이어가고 있습니다. 이유는 어떤 게 있습니까?

[권대중]
우선 매매 가격이 올라가면서 전세 가격이 따라 올라가는 것도 있지만 예전에 전세가격 고점 대비 현재 전세가격은 낮은 편입니다. 또한 매매 수요가 전세 수요로 남기 때문에 매매 수요가 빠지지 않아서 수요가 많이 있는 것도 문제입니다. 특히 전셋값 평균도 그러다 보니까 지난 1월달에 5억 8000만 원 정도 되던 것이 지난 6월달에 6억 400만 원까지 올라갔습니다. 지속적으로 전세가격 올라가는 현상은 아무래도 매물은 적고 수요가 많기 때문에 그렇습니다.

[앵커]
전셋값 상승 같은 경우에 전국 중에 서울, 또 그중에서 아파트에서 상당히 심각합니다. 서울의 아파트 전세 비중이 지금 3년 만에 최고치라고 전해지고 있죠?

[권대중]
네, 전세가 지수가 서울 같은 경우 지금 현재 1월달에 86.8%까지 올라갔는데요. 7월달에 88.8로 올라갔습니다. 상당히 많이 올라간 거죠. 이런 건 아파트 쏠림현상 때문에 그런 것도 있고요. 전세물량이 부족한 게 가장 큰 원인이라고 보여집니다.

[앵커]
그러면 교수님께서 보실 때 하반기 전세가격 추이, 이대로 가는 겁니까? 아니면 꺾입니까? 어떻게 예측하세요?

[권대중]
제가 볼 때 매매 시장이 살아나서 매매 시장으로 수요가 분산되면 전세 시장이 안정화될 수 있지만 이번 금년도에는 전세 계약청구권 제도가 끝나는 4년이 도래하기 때문에 아무래도 올 가을 이사철에는 전세 가격이 올라갈 가능성이 높습니다. 아마 올 가을을 지나고 나서 내년 상반기가 돼야 안정화되지 않겠나 하는 생각이 들어요.

[앵커]
그러면 이와 같은 전세가격 상승이 월세시장이나 아니면 매맷가 상승 등 다른 부동산 시장에도 영향을 많이 미칠까요?

[권대중]
그렇죠. 전세매물이 부족하게 되면 반전세나 보증금 월세로 전환되기 때문에 월세가 늘어날 가능성이 높습니다. 월세 수요를 보면 지금 서울이 전체 임대 계약 중에서 60.3%가 월세입니다. 특히 아파트가 42.9%이고, 비아파트 부분이 68.6%로 상당히 늘어났습니다. 이건 전세사기 사건 때문에 월세로 전환하는 것도 있지만, 특히 공급량 부족으로 인해서 나타나는 현상일 수도 있습니다. 향후에 아마 물량이 부족하거나 전세가격이 너무 올라가게 되면 세입자 입장에서 1~2억 정도 상승하는 것을 감당하지 못하면 결국 보증부 월세로 늘어날 가능성도 있습니다.

[앵커]
교수님을 서울에서는 전셋값 상승이 두드러지는 모습인데요. 서울을 제외한 수도권이나 지방의 상황은 어떻습니까? 서울과 유사합니까? 아니면 조금 양상이 다릅니까?

[권대중]
아무래도 서울이 올라가게 되면 그 파급 효과는 수도권의 주요 지역으로 옮겨질 가능성이 높습니다. 예를 들면 서울과 가까운 부천이나 성남이나 수원, 더 나아가서 인천까지도 올라갈 가능성이 있는데요. 부동산 시장이 아직은 서울과 수도권 지역에서만 살아났지 지방은 살아나지 않은 상태이기 때문에 지방은 여전히 아직도 크게 상승하는 추세는 아닙니다. 서울의 가격이 올라가면 그 파급효과가 수도권, 지방까지 연결되는 데는 시간이 걸릴 거라고 보여집니다. 올 가을 전세시장은 서울이 주도로 해서 수도권까지 파급될 가능성이 높습니다.

[앵커]
이제 전세난, 특히 서울은 정말 심각합니다. 아파트는 더 심각하고요. 부작용이 적은 정책 발굴도 기대를 해보겠습니다. 여기까지 듣겠습니다. 권대중 서강대 부동산학과 교수와 함께했습니다. 교수님, 고맙습니다.