[경제PICK] 분양가상한제 실거주 의무 '복불복'

[앵커]
분양가 상한제 지역의 실거주 의무가 복불복이다.

실거주 의무 기간이 똑같이 적용되지 않는다는 거죠?

[기자]
네, 분양가상한제에 같이 적용되는 것이 실거주 의무죠.

분양가상한제는 과도하게 비싼 분양가로 주변 집값을 올리는 현상을 막기 위해 분양가의 기준을 엄격하게 정해서 값을 어느 정도 제한하는 제도입니다.

현 정부 들어 서울 시내 대부분 지역에는 다 해제되고 강남 3구와 용산구 등 4개 구에만 적용이 되고 있죠.

실거주 의무는 분양가 상한제로 비교적 낮은 가격에 나온 아파트를 사서 바로 전세를 들여 적은 값으로 집주인이 되는 갭투자를 막기 위한 취지인데요.

그런데 이 두 제도가 순기능도 하지만 제도에 정교하지 못한 점이 있어 단지별 적용 차이가 나거나 결과가 정반대로 나오는 경우가 있다는 겁니다.

[앵커]
실거주 의무가 그나마 상급지 부동산 투기 과열을 막을 수 있는 장치인데, 제도상의 어떤 문제가 있다는 건가요?

[기자]
예를 들면 현재 서초구 방배동에 건설 중인 '디에이치방배'라는 재건축아파트가 있습니다.

디에이치는 현대건설의 하이엔드 브랜드인데, 이 아파트는 분명 분양가상한제 적용 지역에 건축되지만, 실거주 의무가 없습니다.

분양가가 이른바 '주변 시세'보다 더 높기 때문인데요,

현행 주택법 시행령을 보면 분양가가 주변 시세보다 80% 미만이면 5년, 80% 이상 100% 미만이면 3년, 그리고 100% 이상이면 실거주 의무가 없다고 규정돼있기 때문입니다.

강남 3구의 경우 보통 주변 아파트값이 비싸기 때문에, 분양가 상한 적용을 받는 분양가가 주변 시세보다 더 높은 경우가 없어서, 이런 경우는 이번이 처음입니다.

[앵커
그런데 이 아파트도 상한제가 적용되는 서초구인데 어떻게 주변보다 분양가가 더 높게 나왔나요?

[기자]
바로 이 주변이라는 기준이 모호하고, 비교 대상 선정도 너무 일률적으로 적용되기 때문입니다.

주변을 어디로 잡느냐는 해당 지자체의 몫인데 이 아파트의 경우 서초구는 비교 대상 주변 지역을 방배동으로 규정했습니다.

이 방배동을 기준으로 집합 건물의 최근 1년 이내 실거래 평균을 내봤더니 이 아파트 분양가보다 천만 원 가까이 싸게 나온 것입니다.

사실 이 아파트와 실제로 비교 대상이 될만한 아파트는 2021년 준공된 방배그랑자이 정도가 적합한데, 이 아파트와 비교하면 디에이치의 분양가가 싸서 실거래 의무를 갖게 됐을 텐데요.

그렇지 않고 주변 빌라나 구축 아파트 등을 일률적으로 다 적용해 산술 평균을 하다 보니 현실과는 다소 동떨어진 결과가 나온 겁니다.

그러니까 규정대로 다 이행은 했지만, 원래 취지를 살리지 못한 결과가 된 셈인데, 관련해서 전문가의 말을 좀 들어보시죠.

[권대중 / 인근 지역의 표준지 선정이나 인근 지역의 시가를 정할 때 현재는 지방자치단체에서 하거나 한국 부동산원에 의뢰해서 인근 지역 설정을 하게 되는데, 이럴 경우 낮은 가격으로 만약에 설정하게 되면 실거주 기간이 없어질 수도 있고요, 높은 가격으로 설정하게 되면 거주 기간이 늘어날 수도 있어서 이에 대한 객관적이고 합리적인 인근 지역 설정과 가격 설정이 필요합니다.]

이밖에 분양가 책정 과정에도, 택지 감정가를 일단 한번 매기면 분양까지 많은 시간이 지나도 그 감정가를 그대로 적용해야 하기 때문에 비현실적인 싼 가격의 분양가가 산정되기도 합니다.

21년 감정가를 최근 분양가에 적용한 반포동 래미안 원펜타스 같은 경우가 이에 해당하는데요.

결국 어떤 아파트는 수십억 원의 시세차익이 생기는 로또 분양이 되기도 하고, 어떤 아파트는 주변보다 분양가가 높아 실거주가 면제되는 들쭉날쭉, '복불복'같은 결과가 나온다고 볼 수 있습니다.


YTN 김기봉 (kgb@ytn.co.kr)