- 4대 은행 가계 대출 증가액, 계획 대비 150% 초과
- 우리경제 ‘시한폭탄’ 가계 대출 “관리 못하면 금융위기까지”
- 금감원 가계 대출 조이기 본격화 “평균 DSR 목표치 기준 강화”
- 팔꺾인 은행, 반강제적 허리띠 조이기 “2021년 총량 규제 복귀”?
- 일본과 중국, 대출 총량 규제 이후 장기간 경기 침체 이어져
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![[생생경제] “전세 계약 했는데 대출 안나와” 은행 허리띠 조이기에 실수요자 ‘발 동동’](https://image.ytn.co.kr/general/jpg/2024/0829/202408290736514753_d.jpg)
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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2024년 8월 29일 (목요일)
■ 대담 : 김인만 김인만부동산경제연구소장
- 부동산 투심 과열, 스트레스 DSR 2단계로 진화할지 미지수
- 전세 가격 66주 연속 상승세, 영끌 갭투자 수요로 이어져
- 수요 억제책, 중장기적 부동산 브레이크로 작용할 것
- 대출 규제, 文정부와 달리 상승세 없을 것 “집값 이미 오버슈팅”
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : 벌써 9월이 사흘 앞으로 다가왔습니다. 시간이 정말 빠르긴 빠른데, 더 무서운 거는 이 기세로 증가하고 있는 가계 대출이라고도 할 수가 있겠습니다. 금융당국이 가계대출 관리 기조를 강하게 내세우면서 은행 조이기에 나섰는데요. 이런 조치가 부동산 시장의 브레이크로 작용할 수 있을까요? 아니면 경기 침체의 직격탄이 될 수 있을까요? 김인만, 김인만부동산경제연구소장과 함께 자세한 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 소장님 나와 계십니까?
◇ 김인만 김인만부동산경제연구소장 (이하 김인만) : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 예 안녕하세요. 먼저 대출 총량 이야기를 좀 해보려고 하는데요. 시중은행이 연초에 세웠던 대출 총량 계획이 있었는데 8월에 벌써 훌쩍 초과했다는 얘기가 들립니다. 얼마나 초과한 겁니까?
◇ 김인만 : 네 4대은행 가계대출 증가액이 연초 계획 대비 150.3% 초과를 했는데요. 연초 계획을 8개월로 환산해 보면 가계대출 증가 수준이 20.4% 수입니다. 굉장히 가파르게 대출이 많이 늘어났다는 거고요. 우리나라 5대 은행이 있는데 우리은행이 굉장히 높습니다. 연초 경영계획 대비 376.5%. 5대 시중은행 중에서 가장 높은 수치를 기록을 했고요. 또 하나은행, 국민은행, 신한은행 전반적으로 100% 다 이상입니다. 농협은행만 52.3%이기 때문에 상반기에 대출 많이 해줬다. 주택담보대출이 많이 늘어나면서 집을 많이 샀다라고 우리가 생각할 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 우리나라 금융권의 구조를 살펴보면 시중은행이 과점 구조를 갖고 있기 때문에 이런 것들이 전체 증가세랑 직접적으로 연동돼 있다고 볼 수가 있겠는데요. 아주 기초적인 이야기부터 한번 해보도록 할게요. ‘가계대출이 우리 경제의 시한폭탄이다’ 이런 이야기를 많이 하잖아요. 가계대출이 많아진다면 어떤 문제가 생기길래 이렇게 금융당국이 긴장을 하는 겁니까?
◇ 김인만 : 네 일단 자산 포트폴리오 차원에서 우리가 기업 대출이 있고요, 가계 대출이 있는데 통상적으로는 균형이 좀 맞아야 됩니다. 기업 대출이 되게 되면 기업들이 대출을 받아서 재투자도 하게 되고 우리 국내 경기 활성화에 도움이 되는데 가계대출 같은 경우는 내수 가계 내에 소비를 한다든지 대부분 주택 구입 용도로 사용하기 때문에 적정한 비율로 맞춰야 되고요. 은행 건전성이 나빠질 수가 있는데 부동산 가격이 하락하거나 큰 폭으로 폭락하게 되는 경우는 금융위기까지도 발생할 수가 있습니다. 그래서 금융당국이 긴장을 하고 있고요. 최근에 이렇게 대출 조이기를 시작하는 이유는 서울 집값이 너무 가파르게 많이 단기간에 상승을 하고 있기 때문에 이 브레이크를 좀 잡아주기 위해서 결국 구매능력 제한 대출을 주게 되면 대출을 받아서 집 사는 분들이 집을 못 살 수도 있기 때문에 결국에는 ‘집값 잡기’라고 생각이 됩니다.
◆ 조태현 : 이게 시스템 리스크로까지 이어지지 않는다고 하더라도 대출 부담이 너무 커지면 당연히 내수 같은 데도 타격을 줄 것이고요. 여러 가지로 규제를 할 수밖에 없는 상황이긴 한 것 같은데 그래서 특단의 조치를 꺼낸다고 합니다. ‘대출 패널티’ 이런 얘기가 나오던데 무슨 얘기입니까?
◇ 김인만 : 네 금감원에서 이 칼을 빼들은 것 같습니다. 실수요자 불편을 최소화하되 불요불급한 대출을 억제하라고 지침을 내리고 있는데요. 연초 세운 가계 대출 총량을 지키지 못하게 되면 은행 개별적으로 준수해야 될 평균 총부채 원리금 상환비율, DSR 목표치를 기준보다 강화했습니다. 예를 들어서 A라는 은행이 있으면요. 준수해야 될 DSR이 목표가 평균 DSR 30%였다면 내년부터는 25%로 조이게 됩니다. 평균 DSR 목표치가 강화되면 그만큼 은행에서는 대출 한도가 줄어들 수 때문에 더 강화해서 적용을 하겠다. 사실 작년까지만 하더라도 정부가 나서서 특례 보금자리 올 초만 하더라도 신생아 특례 대출을 좀 많이 활성화시켜주고 몇 달 전만 하더라도 은행들한테 금리 장사하지 마라, 금리를 더 내려라 라고 했는데 이게 순식간에 5월부터 서울 집값이 가파르게 올라가게 되면서 정책 기조가 순식간에 바뀌었습니다.
◆ 조태현 : 사실 은행 입장에서는 대체 뭘 어쩌라고 이러는 거냐는 말이 자연스럽게 나올 법할 것도 같은데 사실 저는 이거 보고 나서 이거 총량 규제 아닌가 싶었거든요.
◇ 김인만 : 총량 규제 맞습니다.
◆ 조태현 : 총량 규제라는 게 뭡니까?
◇ 김인만 : 양을 정하는 겁니다. 그래서 이게 2021년에도 이런 적이 있었는데요. 금융당국이 주택담보대출의 한도를 금융회사별로 ‘야 너는 얼마 해’, ‘너는 이 정도만 대출해줘’ 라고 해서 강제적으로 이게 사실 민영 회사이긴 한데 우리나라는 그래서 관치금융이라는 그런 오해일 수도 있고요. 진짜일 수도 있는데, 대출을 강제로 규제를 하는 규정입니다. 은행들이 자체적으로 해야 될 부분을 강제로 하다 보니 정부가 주택담보대출 증가분을 전체 대출의 일정 비율로 제한을 하는 겁니다. 그래서 금융회사별로 대출 증가하게 되면 ‘하지 마’, ‘신규 대출 막아’라고 해서 2021년에는 이게 굉장히 논란이 되기도 했는데 지금 이렇게 되면 재연될 가능성이 높고요. 실제로 지금은 은행 창구에 가보면 대출받기 굉장히 어렵습니다.
◆ 조태현 : 벌써부터 이런 조짐이 보이고 있네요. 말씀하신 것처럼 은행들이 지금 자체적으로 그러니까 허리띠를 조이고 있다고 봐야 될 것 같은데 어떻게 구체적인 사례들이 있습니까?
◇ 김인만 : 이게 사실 자체적으로 허리끈 졸라맨다기보다는 그냥 팔이 꺾여서 반강제적으로 하고 있는 것 같은데요. 일단 2021년 같은 경우도 상반기 저금리 부동산 상승으로 대출이 증가세가 가파르게 되니까 정부가 하반기부터 대출을 규제해서 연말에는 대출이 중단돼 버렸습니다. 그러면 계약서를 쓰고 대출을 받아야 되는 분들이 중단됐기 때문에 2021년에 대혼란이 있었고요. 2022년이 되니까 리셋되면서 다시 풀려버렸거든요. 그래서 시장의 소유자들이 어느 장난에 춤을 춰야 되냐 굉장히 혼란을 많이 느꼈는데 지금도 이게 반복이 되고 있고요. 또 최근에는 대출 조이기와 맞물려 있기도 하지만 갭투자를 막느라고 잔금일에 전세대출이 맞물리게 되면 전세대출을 갑자기 막아버렸습니다. 그래서 계약서를 쓰고 자석까지 한 분도 지금 대출이 안 나온다고 해서 발을 동동 구르고 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 그렇게 되면 결국엔 이게 대출을 잡겠다고 했던 게 실수요자들에게 피해로 돌아가는 그런 상황인 거 아닙니까?
◇ 김인만 : 지금은 대출을 받는 분들이 사실 돈이 남아돌아서 대출을 받는 건 아니거든요. 대부분 서민들이고요. 진짜 돈 많은 분들이야 대출 안 나오게 되면 다른 방법을 강구할 수가 있는데 전세대출이라든지 또 집을 살 때 내 집 마련을 하기 위해서 자금 계획을 세우고 대출을 하시는 분들이라면 지금 계약서는 작성했는데 대출이 안 나오게 되면 그 계약에 대한 책임은 또 당사자들이 다 책임을 져야 되기 때문에 결국에는 내 집 마련을 하는 분들 또 세입자들 실수요자들이 피해를 볼 수밖에 없는 구조입니다.
◆ 조태현 : 전반적으로 정책의 일관성도 없고 그리고 국내 금융 산업을 고려했을 때 어느 정도 개입이 필요하긴 하지만 언제나 그랬듯이 과도한 개입은 순작용보다는 부작용이 더 많이 나타나는 것 같습니다. 그렇다면 지금 상황에서 우리가 대출을 얼마나 받을 수 있을지 이 부분도 한번 살펴봐야 될 텐데요. 이 DSR이라는 게 사실 개인들이 계산하는 거는 거의 불가능한 수준이잖아요.
◇ 김인만 : 네네 어렵습니다.
◆ 조태현 : 은행에서 시뮬레이션을 좀 해줘야지 알 수 있는데 실제로 연봉 1억을 받는 만 35살 직장인이 주담대를 받는다고 할 때 지금 당장 오늘 받는 거랑 9월에 스트레스 DSR 2단계 이후에 받는 거 얼마나 차이 나는 겁니까?
◇ 김인만 : 네 DSR이라고 한다면 우리 연소득 대비 대출 한도를 정하는 규제인데요. 9월부터 더 강화되는 스트레스 DSR이 적용이 됩니다. 기존 DSR보다 더 강화되는데요. 연봉 1억 원 정도 되는 만 35세 되는 직장인이 30년 대출로 받을 경우 현행은 7억 5,400만 원 정도. 스트레스 DSR 1단계가 적용되게 되면 7억 5,400만 원 정도 대출을 받을 수가 있었는데요. 9월 이후는 수도권과 비수도권이 구분이 됩니다. 수도권은 집값이 많이 오르기 때문에 너희들은 더 강하게 규제할 거야라고 해서 비수도권 지역은 7억 1500만 원. 그러니까 3900만 원 정도 한도가 줄어든다면 수도권 지역은 6억 7천200만 원. 8,200만 원 정도 한도가 줄어들고요. 은행별 자체 만기 축소가 시행될 경우에는 최소 6억 7천만 원까지 또 더 줄어듭니다. 그래서 결국에는 수도권 집값 오르기 때문에 수도권은 집 사지 마라라는 시그널을 주고 있습니다.
◆ 조태현 : 이게 앞서서 ‘실수요자들에게 부정적일 수 있다’라는 말씀도 전해드렸는데 이게 실수요자뿐만 아니라 전반적인 경제 상황, 거시경제 전체로 봤을 때요. 중국이나 일본 같은 나라에서도 정부 차원에서 강하게 규제를 했다가 이게 오히려 경기 침체로 이어진 경우가 많지 않았습니까?
◇ 김인만 : 네 중국 같은 경우는 2021년에 집값이 상승해서 주택담보대출 총량 관리 제도를 도입을 했습니다. 우리하고 좀 비슷하기도 한데요. 결국에는 중국 같은 경우는 지금도 내수 경제가 굉장히 어렵습니다. 여러 가지 요인들이 맞물려 있기는 하지만 이게 집값이 급등하다가 대출을 묶게 되니까 부동산이 침체가 되고 굉장히 큰 폭으로 집값이 떨어지게 되면서 부동산이라는 게 내수 경제하고 맞물려 있거든요. 중국 같은 경우도 부동산이 차지하는 비중이 25%에서 30% 정도 내수 경제에 영향을 주고 있는데 이게 주택시장이 침체가 되다 보니까 결국에는 중국 경제에 엄청난 영향을 주고 있고요. 일본 같은 경우는 우리가 익히 알고 있듯이 잃어버린 20년, 잃어버린 30년의 시발점이 대출 규제였습니다. 집값이 많이 오르니까 저리 대출로 대출을 많이 받은 분들이 총량 규제에 들어가면서 결국에는 부동산 시장이 꺾이게 되고 일본이 지금까지도 장기 침체에서 허덕이고 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 당시에 일본 경제가 너무 지나치게 과열됐었다 이런 측면이 있긴 하지만 아무튼 간에 양날의 검이 될 수도 있다는 점. 이런 점은 좀 알아두셔야 될 것 같고요. 근데 금감원 쪽에서 이렇게까지 나서고 아주 노골적으로 시장에 개입하겠다는 의사도 밝히고 그럼에도 불구하고 서울 아파트 전세값이라든지 매매값 이런 것들은 여전히 가라앉지 않고 있는 상황이죠.
◇ 김인만 : 이게 정부를 굉장히 곤혹스럽게 하는 부분인데요. 최근에 5월부터 집값 상승세가 가팔라지면서 7월, 8월은 무서울 정도로 2020년, 2021년에 집값 우리 트라우마가 생길 정도로 양극화와 과열이 굉장히 심했는데 그때와 지금이 비슷한 분위기로 가고 있습니다. 정부가 화들짝 놀란 것 같고요. 이유를 굳이 찾자면 7월에 원래 스트레스 DSR 2단계가 시행될 예정이었는데 이걸 9월로 연기했습니다. 두 달 연기하고 나니까 시장의 수요자들의 반응이 ‘집값은 올라가는데 정부는 집값 잡을 의지가 없어’라는 오해를 하게 되고요. 이 오해가 불신을 낳게 되고 빨리 집을 사야겠다는 불안 심리로 작용이 되면서 집값이 많이 올랐거든요. 그래서 사실은 이 원인 제공을 정부가 한 부분이 충분히 있는 것 같고요.
◆ 조태현 : 자업자득이죠.
◇ 김인만 : 그렇죠. 뒤늦게 9월부터 시행이 되는데 더 강화된 대출 규제를 또 하겠다고 하는데 이미 불이 붙어버린 투자 심리를 스트레스 DSR 2단계 시행으로 과연 이 불을 끌 수 있을지에 대해서는 좀 지켜봐야 되겠지만 시장의 수요자들이 굉장히 불안해하고 있기 때문에 지금 8월에 오히려 대출 증가라든지 거래 증가는 9월에 막히기 전에 빨리 받자라는 심리가 작동이 되면서 현장은 굉장히 혼란 상황입니다.
◆ 조태현 : 매매 현장이 그렇게 혼란스럽고 전세값은 좀 상황이 어떻습니까?
◇ 김인만 : 우리를 곤혹스럽게 하는 것은 바로 전세입니다. 사실 집값이 올라가게 되면 안사도 되고요. ‘나 안 사고 그냥 전세나 월세로 거주할래’라고 할 수가 있는데 전세가격도 지금 계속 올라가고 있습니다. 66주 연속으로 지금 상승을 하고 있는데요. 이렇게 전세가격이 올라가게 되면 결국 집값을 밀어 올리게 되고요.
◆ 조태현 : 그렇죠.
◇ 김인만 : 올라가는 전세가격 불안감을 느낀 실수요자들이 ‘그냥 집을 사자’, ‘내가 이렇게 스트레스 받을 바에는 집을 사자’라고 돌아설 수도 있기 때문에 전세가격 상승은 지금 굉장히 정부 입장에서도 부담스럽고요. 부동산 시장 입장에서도 곤혹스러운데 더욱 문제는 해결하기가 굉장히 어렵다는 겁니다. 매매 시장 같은 경우는 여러 가지 규제 지역을 지정 한다든지 여러 가지 방법이 있는데 전세는 뾰족한 방법이 없고 2학기 가을 이사철까지 맞물려 있기 때문에 당분간 전세가격은 더 올라갈 것 같고요. 올라갈수록 갭투자 여력이 때문에 집값 상승에도 또 하나의 영향이 될 수도 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 전반적인 상황이 좋지 않은 건데 결과적으로 봤을 때 지금 문제가 되는 부분들이 공급 부족에 대한 우려들이잖아요. 실제로 공급이 부족하다면 전세 공급 이 부분에도 문제가 있는 거 아닙니까?
◇ 김인만 : 최근에 전세가격이 많이 올라가는 주요 이유 중의 하나가 공급 부족입니다. 집값 매매가격 같은 경우는 전세가격 공급 부족뿐만 아니라 여러 가지 요인들이 같이 작용이 되는데요. 수요자 시장의 전세 같은 경우는 입주 물량이 직접적인 영향을 주게 되는데 서울 같은 경우는 올해도 부족하고요. 앞으로 인허가 물량 감소를 감안해보면 5년 정도도 입주 물량이 큰 폭으로 부족할 수도 있기 때문에 그런 점에 불안감을 느낀 수요자들이 지금 빨리 더 오르기 전에 빨리 주거 안정을 찾자는 생각에서 집을 사기도 하고요. 전세도 빨리 알아보면서 전세 매매 동반 상승으로 지금 전환된 상황입니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 문재인 정부 때 정말 주간 상승률 이런 걸 보면서 기겁을 했던 적이 기억이 나는데 요즘 그런 상황이 다시 재현이 되는 것 같습니다. 아무튼 간에 이런 상황 속에서 공급 확대를 하겠다. 수요도 억제를 하겠다 여러 가지 대책들이 나오고 있잖아요. 효과를 좀 볼 수 있을까요?
◇ 김인만 : 정부는 8.8공급대책도 발표를 했으나 시장의 수요자들은 지금이 불안하거든요. 올해 내년이 불안한데 사실 정부의 공급 대책 내용을 보면 10년 후에 그린벨트를 풀어서 공급을 하겠다는 내용이기 때문에 당장 체감을 하기는 좀 어려운 부분이 있습니다. 지금 정책의 기조가 바뀌었습니다. 몇 달 전만 하더라도 ‘공급 확대로 집값을 안정하고 주택시장은 부양을 하겠다’는 입장이었는데요. 최근에 속도가 상승 속도가 너무 가팔라지면서 규제로 전환됐습니다. 스트레스 DSR 대출 규제를 한다는 얘기는 대출 규제에서 그치지 않고요. 여기서 집값이 더 올라가게 되면 규제지역 지정이라든지 또 다른 강한 수요 억제 카드가 나올 수도 있기 때문에 우리가 이런 점까지 고려를 해서 주택 구입하시는 분들이라면 앞으로 규제가 더 강화될 것이다. 대출받기 더 어려워질 것이다. 집값이 계속 올라가기 쉽지 않을 수도 있다는 점을 좀 생각을 하고 너무 불안해하지 마시고요. 필요한 분들 자금이 되시는 분들 위주로 내 집 마련하시는 것이 좋을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그러면 단기적으로는 좀 어렵더라도 중장기적으로 봤을 때는 일단 브레이크는 걸릴 가능성이 크다는 말씀이신 건가요?
◇ 김인만 : 브레이크가 걸릴 수 있습니다. 많은 분들이 문재인 정부 시절 규제가 나와도 집값이 계속 올라가 때문에 지금 또 규제 나와도 집값 올라가지 않느냐고 말씀하시는 분들이 많이 있는데 그때하고 상황이 좀 다릅니다. 문재인 정부 시절에는 집값이 저평가. 바닥에서 올라가는 단계였죠. 지금은 거의 꼭지 오버슈팅 된 상태에서 다시 올라가고 있는 중이기 때문에 상승 폭을 생각한다면 문재인 정부 시절 그렇게 올라가기는 현실적으로 좀 어려울 것 같습니다.
◆ 조태현 : 당시에 비해서는 금리도 높은 편이고 그렇다면 가계대출도 증가세가 약간 꺾일 가능성도 있다고 봐야 되는 건가요?
◇ 김인만 : 저는 시간이 지나면 최근의 현장 상황을 보게 되면 천정부지에 올라가는 것이 아니라 송파구나 서울의 강동구 상황을 보더라도 전고점 가까이 집값이 올라가게 되면 시장의 수요자들이 안 오른 아파트로 이렇게 눈길을 돌리고 있기 때문에 계속 올라간다는 데 배팅을 하고 있지는 않은 것 같습니다. 그렇게 본다면 사실 한풀 꺾일 수도 있기 때문에 우리 정부 당국자들도 너무 불안한 마음에 공격적인 규제를 하기보다는 시장에 좀 맡기면서 필요한 규제 일관성 있게 좀 왔다 갔다 하지 말고 일관성 있는 규제를 좀 했으면 좋을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 일관성이 좀 있었으면 좋겠다. 이 부분이 핵심이 아닐까 싶습니다. 지금까지 김인만 부동산경제연구소의 김인만 소장님과 함께 부동산 시장 그리고 가계대출 문제 종합적으로 짚어봤습니다. 소장님 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김인만 : 감사합니다.
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2024년 8월 29일 (목요일)
■ 대담 : 김인만 김인만부동산경제연구소장
- 부동산 투심 과열, 스트레스 DSR 2단계로 진화할지 미지수
- 전세 가격 66주 연속 상승세, 영끌 갭투자 수요로 이어져
- 수요 억제책, 중장기적 부동산 브레이크로 작용할 것
- 대출 규제, 文정부와 달리 상승세 없을 것 “집값 이미 오버슈팅”
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : 벌써 9월이 사흘 앞으로 다가왔습니다. 시간이 정말 빠르긴 빠른데, 더 무서운 거는 이 기세로 증가하고 있는 가계 대출이라고도 할 수가 있겠습니다. 금융당국이 가계대출 관리 기조를 강하게 내세우면서 은행 조이기에 나섰는데요. 이런 조치가 부동산 시장의 브레이크로 작용할 수 있을까요? 아니면 경기 침체의 직격탄이 될 수 있을까요? 김인만, 김인만부동산경제연구소장과 함께 자세한 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 소장님 나와 계십니까?
◇ 김인만 김인만부동산경제연구소장 (이하 김인만) : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 예 안녕하세요. 먼저 대출 총량 이야기를 좀 해보려고 하는데요. 시중은행이 연초에 세웠던 대출 총량 계획이 있었는데 8월에 벌써 훌쩍 초과했다는 얘기가 들립니다. 얼마나 초과한 겁니까?
◇ 김인만 : 네 4대은행 가계대출 증가액이 연초 계획 대비 150.3% 초과를 했는데요. 연초 계획을 8개월로 환산해 보면 가계대출 증가 수준이 20.4% 수입니다. 굉장히 가파르게 대출이 많이 늘어났다는 거고요. 우리나라 5대 은행이 있는데 우리은행이 굉장히 높습니다. 연초 경영계획 대비 376.5%. 5대 시중은행 중에서 가장 높은 수치를 기록을 했고요. 또 하나은행, 국민은행, 신한은행 전반적으로 100% 다 이상입니다. 농협은행만 52.3%이기 때문에 상반기에 대출 많이 해줬다. 주택담보대출이 많이 늘어나면서 집을 많이 샀다라고 우리가 생각할 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 우리나라 금융권의 구조를 살펴보면 시중은행이 과점 구조를 갖고 있기 때문에 이런 것들이 전체 증가세랑 직접적으로 연동돼 있다고 볼 수가 있겠는데요. 아주 기초적인 이야기부터 한번 해보도록 할게요. ‘가계대출이 우리 경제의 시한폭탄이다’ 이런 이야기를 많이 하잖아요. 가계대출이 많아진다면 어떤 문제가 생기길래 이렇게 금융당국이 긴장을 하는 겁니까?
◇ 김인만 : 네 일단 자산 포트폴리오 차원에서 우리가 기업 대출이 있고요, 가계 대출이 있는데 통상적으로는 균형이 좀 맞아야 됩니다. 기업 대출이 되게 되면 기업들이 대출을 받아서 재투자도 하게 되고 우리 국내 경기 활성화에 도움이 되는데 가계대출 같은 경우는 내수 가계 내에 소비를 한다든지 대부분 주택 구입 용도로 사용하기 때문에 적정한 비율로 맞춰야 되고요. 은행 건전성이 나빠질 수가 있는데 부동산 가격이 하락하거나 큰 폭으로 폭락하게 되는 경우는 금융위기까지도 발생할 수가 있습니다. 그래서 금융당국이 긴장을 하고 있고요. 최근에 이렇게 대출 조이기를 시작하는 이유는 서울 집값이 너무 가파르게 많이 단기간에 상승을 하고 있기 때문에 이 브레이크를 좀 잡아주기 위해서 결국 구매능력 제한 대출을 주게 되면 대출을 받아서 집 사는 분들이 집을 못 살 수도 있기 때문에 결국에는 ‘집값 잡기’라고 생각이 됩니다.
◆ 조태현 : 이게 시스템 리스크로까지 이어지지 않는다고 하더라도 대출 부담이 너무 커지면 당연히 내수 같은 데도 타격을 줄 것이고요. 여러 가지로 규제를 할 수밖에 없는 상황이긴 한 것 같은데 그래서 특단의 조치를 꺼낸다고 합니다. ‘대출 패널티’ 이런 얘기가 나오던데 무슨 얘기입니까?
◇ 김인만 : 네 금감원에서 이 칼을 빼들은 것 같습니다. 실수요자 불편을 최소화하되 불요불급한 대출을 억제하라고 지침을 내리고 있는데요. 연초 세운 가계 대출 총량을 지키지 못하게 되면 은행 개별적으로 준수해야 될 평균 총부채 원리금 상환비율, DSR 목표치를 기준보다 강화했습니다. 예를 들어서 A라는 은행이 있으면요. 준수해야 될 DSR이 목표가 평균 DSR 30%였다면 내년부터는 25%로 조이게 됩니다. 평균 DSR 목표치가 강화되면 그만큼 은행에서는 대출 한도가 줄어들 수 때문에 더 강화해서 적용을 하겠다. 사실 작년까지만 하더라도 정부가 나서서 특례 보금자리 올 초만 하더라도 신생아 특례 대출을 좀 많이 활성화시켜주고 몇 달 전만 하더라도 은행들한테 금리 장사하지 마라, 금리를 더 내려라 라고 했는데 이게 순식간에 5월부터 서울 집값이 가파르게 올라가게 되면서 정책 기조가 순식간에 바뀌었습니다.
◆ 조태현 : 사실 은행 입장에서는 대체 뭘 어쩌라고 이러는 거냐는 말이 자연스럽게 나올 법할 것도 같은데 사실 저는 이거 보고 나서 이거 총량 규제 아닌가 싶었거든요.
◇ 김인만 : 총량 규제 맞습니다.
◆ 조태현 : 총량 규제라는 게 뭡니까?
◇ 김인만 : 양을 정하는 겁니다. 그래서 이게 2021년에도 이런 적이 있었는데요. 금융당국이 주택담보대출의 한도를 금융회사별로 ‘야 너는 얼마 해’, ‘너는 이 정도만 대출해줘’ 라고 해서 강제적으로 이게 사실 민영 회사이긴 한데 우리나라는 그래서 관치금융이라는 그런 오해일 수도 있고요. 진짜일 수도 있는데, 대출을 강제로 규제를 하는 규정입니다. 은행들이 자체적으로 해야 될 부분을 강제로 하다 보니 정부가 주택담보대출 증가분을 전체 대출의 일정 비율로 제한을 하는 겁니다. 그래서 금융회사별로 대출 증가하게 되면 ‘하지 마’, ‘신규 대출 막아’라고 해서 2021년에는 이게 굉장히 논란이 되기도 했는데 지금 이렇게 되면 재연될 가능성이 높고요. 실제로 지금은 은행 창구에 가보면 대출받기 굉장히 어렵습니다.
◆ 조태현 : 벌써부터 이런 조짐이 보이고 있네요. 말씀하신 것처럼 은행들이 지금 자체적으로 그러니까 허리띠를 조이고 있다고 봐야 될 것 같은데 어떻게 구체적인 사례들이 있습니까?
◇ 김인만 : 이게 사실 자체적으로 허리끈 졸라맨다기보다는 그냥 팔이 꺾여서 반강제적으로 하고 있는 것 같은데요. 일단 2021년 같은 경우도 상반기 저금리 부동산 상승으로 대출이 증가세가 가파르게 되니까 정부가 하반기부터 대출을 규제해서 연말에는 대출이 중단돼 버렸습니다. 그러면 계약서를 쓰고 대출을 받아야 되는 분들이 중단됐기 때문에 2021년에 대혼란이 있었고요. 2022년이 되니까 리셋되면서 다시 풀려버렸거든요. 그래서 시장의 소유자들이 어느 장난에 춤을 춰야 되냐 굉장히 혼란을 많이 느꼈는데 지금도 이게 반복이 되고 있고요. 또 최근에는 대출 조이기와 맞물려 있기도 하지만 갭투자를 막느라고 잔금일에 전세대출이 맞물리게 되면 전세대출을 갑자기 막아버렸습니다. 그래서 계약서를 쓰고 자석까지 한 분도 지금 대출이 안 나온다고 해서 발을 동동 구르고 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 그렇게 되면 결국엔 이게 대출을 잡겠다고 했던 게 실수요자들에게 피해로 돌아가는 그런 상황인 거 아닙니까?
◇ 김인만 : 지금은 대출을 받는 분들이 사실 돈이 남아돌아서 대출을 받는 건 아니거든요. 대부분 서민들이고요. 진짜 돈 많은 분들이야 대출 안 나오게 되면 다른 방법을 강구할 수가 있는데 전세대출이라든지 또 집을 살 때 내 집 마련을 하기 위해서 자금 계획을 세우고 대출을 하시는 분들이라면 지금 계약서는 작성했는데 대출이 안 나오게 되면 그 계약에 대한 책임은 또 당사자들이 다 책임을 져야 되기 때문에 결국에는 내 집 마련을 하는 분들 또 세입자들 실수요자들이 피해를 볼 수밖에 없는 구조입니다.
◆ 조태현 : 전반적으로 정책의 일관성도 없고 그리고 국내 금융 산업을 고려했을 때 어느 정도 개입이 필요하긴 하지만 언제나 그랬듯이 과도한 개입은 순작용보다는 부작용이 더 많이 나타나는 것 같습니다. 그렇다면 지금 상황에서 우리가 대출을 얼마나 받을 수 있을지 이 부분도 한번 살펴봐야 될 텐데요. 이 DSR이라는 게 사실 개인들이 계산하는 거는 거의 불가능한 수준이잖아요.
◇ 김인만 : 네네 어렵습니다.
◆ 조태현 : 은행에서 시뮬레이션을 좀 해줘야지 알 수 있는데 실제로 연봉 1억을 받는 만 35살 직장인이 주담대를 받는다고 할 때 지금 당장 오늘 받는 거랑 9월에 스트레스 DSR 2단계 이후에 받는 거 얼마나 차이 나는 겁니까?
◇ 김인만 : 네 DSR이라고 한다면 우리 연소득 대비 대출 한도를 정하는 규제인데요. 9월부터 더 강화되는 스트레스 DSR이 적용이 됩니다. 기존 DSR보다 더 강화되는데요. 연봉 1억 원 정도 되는 만 35세 되는 직장인이 30년 대출로 받을 경우 현행은 7억 5,400만 원 정도. 스트레스 DSR 1단계가 적용되게 되면 7억 5,400만 원 정도 대출을 받을 수가 있었는데요. 9월 이후는 수도권과 비수도권이 구분이 됩니다. 수도권은 집값이 많이 오르기 때문에 너희들은 더 강하게 규제할 거야라고 해서 비수도권 지역은 7억 1500만 원. 그러니까 3900만 원 정도 한도가 줄어든다면 수도권 지역은 6억 7천200만 원. 8,200만 원 정도 한도가 줄어들고요. 은행별 자체 만기 축소가 시행될 경우에는 최소 6억 7천만 원까지 또 더 줄어듭니다. 그래서 결국에는 수도권 집값 오르기 때문에 수도권은 집 사지 마라라는 시그널을 주고 있습니다.
◆ 조태현 : 이게 앞서서 ‘실수요자들에게 부정적일 수 있다’라는 말씀도 전해드렸는데 이게 실수요자뿐만 아니라 전반적인 경제 상황, 거시경제 전체로 봤을 때요. 중국이나 일본 같은 나라에서도 정부 차원에서 강하게 규제를 했다가 이게 오히려 경기 침체로 이어진 경우가 많지 않았습니까?
◇ 김인만 : 네 중국 같은 경우는 2021년에 집값이 상승해서 주택담보대출 총량 관리 제도를 도입을 했습니다. 우리하고 좀 비슷하기도 한데요. 결국에는 중국 같은 경우는 지금도 내수 경제가 굉장히 어렵습니다. 여러 가지 요인들이 맞물려 있기는 하지만 이게 집값이 급등하다가 대출을 묶게 되니까 부동산이 침체가 되고 굉장히 큰 폭으로 집값이 떨어지게 되면서 부동산이라는 게 내수 경제하고 맞물려 있거든요. 중국 같은 경우도 부동산이 차지하는 비중이 25%에서 30% 정도 내수 경제에 영향을 주고 있는데 이게 주택시장이 침체가 되다 보니까 결국에는 중국 경제에 엄청난 영향을 주고 있고요. 일본 같은 경우는 우리가 익히 알고 있듯이 잃어버린 20년, 잃어버린 30년의 시발점이 대출 규제였습니다. 집값이 많이 오르니까 저리 대출로 대출을 많이 받은 분들이 총량 규제에 들어가면서 결국에는 부동산 시장이 꺾이게 되고 일본이 지금까지도 장기 침체에서 허덕이고 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 당시에 일본 경제가 너무 지나치게 과열됐었다 이런 측면이 있긴 하지만 아무튼 간에 양날의 검이 될 수도 있다는 점. 이런 점은 좀 알아두셔야 될 것 같고요. 근데 금감원 쪽에서 이렇게까지 나서고 아주 노골적으로 시장에 개입하겠다는 의사도 밝히고 그럼에도 불구하고 서울 아파트 전세값이라든지 매매값 이런 것들은 여전히 가라앉지 않고 있는 상황이죠.
◇ 김인만 : 이게 정부를 굉장히 곤혹스럽게 하는 부분인데요. 최근에 5월부터 집값 상승세가 가팔라지면서 7월, 8월은 무서울 정도로 2020년, 2021년에 집값 우리 트라우마가 생길 정도로 양극화와 과열이 굉장히 심했는데 그때와 지금이 비슷한 분위기로 가고 있습니다. 정부가 화들짝 놀란 것 같고요. 이유를 굳이 찾자면 7월에 원래 스트레스 DSR 2단계가 시행될 예정이었는데 이걸 9월로 연기했습니다. 두 달 연기하고 나니까 시장의 수요자들의 반응이 ‘집값은 올라가는데 정부는 집값 잡을 의지가 없어’라는 오해를 하게 되고요. 이 오해가 불신을 낳게 되고 빨리 집을 사야겠다는 불안 심리로 작용이 되면서 집값이 많이 올랐거든요. 그래서 사실은 이 원인 제공을 정부가 한 부분이 충분히 있는 것 같고요.
◆ 조태현 : 자업자득이죠.
◇ 김인만 : 그렇죠. 뒤늦게 9월부터 시행이 되는데 더 강화된 대출 규제를 또 하겠다고 하는데 이미 불이 붙어버린 투자 심리를 스트레스 DSR 2단계 시행으로 과연 이 불을 끌 수 있을지에 대해서는 좀 지켜봐야 되겠지만 시장의 수요자들이 굉장히 불안해하고 있기 때문에 지금 8월에 오히려 대출 증가라든지 거래 증가는 9월에 막히기 전에 빨리 받자라는 심리가 작동이 되면서 현장은 굉장히 혼란 상황입니다.
◆ 조태현 : 매매 현장이 그렇게 혼란스럽고 전세값은 좀 상황이 어떻습니까?
◇ 김인만 : 우리를 곤혹스럽게 하는 것은 바로 전세입니다. 사실 집값이 올라가게 되면 안사도 되고요. ‘나 안 사고 그냥 전세나 월세로 거주할래’라고 할 수가 있는데 전세가격도 지금 계속 올라가고 있습니다. 66주 연속으로 지금 상승을 하고 있는데요. 이렇게 전세가격이 올라가게 되면 결국 집값을 밀어 올리게 되고요.
◆ 조태현 : 그렇죠.
◇ 김인만 : 올라가는 전세가격 불안감을 느낀 실수요자들이 ‘그냥 집을 사자’, ‘내가 이렇게 스트레스 받을 바에는 집을 사자’라고 돌아설 수도 있기 때문에 전세가격 상승은 지금 굉장히 정부 입장에서도 부담스럽고요. 부동산 시장 입장에서도 곤혹스러운데 더욱 문제는 해결하기가 굉장히 어렵다는 겁니다. 매매 시장 같은 경우는 여러 가지 규제 지역을 지정 한다든지 여러 가지 방법이 있는데 전세는 뾰족한 방법이 없고 2학기 가을 이사철까지 맞물려 있기 때문에 당분간 전세가격은 더 올라갈 것 같고요. 올라갈수록 갭투자 여력이 때문에 집값 상승에도 또 하나의 영향이 될 수도 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 전반적인 상황이 좋지 않은 건데 결과적으로 봤을 때 지금 문제가 되는 부분들이 공급 부족에 대한 우려들이잖아요. 실제로 공급이 부족하다면 전세 공급 이 부분에도 문제가 있는 거 아닙니까?
◇ 김인만 : 최근에 전세가격이 많이 올라가는 주요 이유 중의 하나가 공급 부족입니다. 집값 매매가격 같은 경우는 전세가격 공급 부족뿐만 아니라 여러 가지 요인들이 같이 작용이 되는데요. 수요자 시장의 전세 같은 경우는 입주 물량이 직접적인 영향을 주게 되는데 서울 같은 경우는 올해도 부족하고요. 앞으로 인허가 물량 감소를 감안해보면 5년 정도도 입주 물량이 큰 폭으로 부족할 수도 있기 때문에 그런 점에 불안감을 느낀 수요자들이 지금 빨리 더 오르기 전에 빨리 주거 안정을 찾자는 생각에서 집을 사기도 하고요. 전세도 빨리 알아보면서 전세 매매 동반 상승으로 지금 전환된 상황입니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 문재인 정부 때 정말 주간 상승률 이런 걸 보면서 기겁을 했던 적이 기억이 나는데 요즘 그런 상황이 다시 재현이 되는 것 같습니다. 아무튼 간에 이런 상황 속에서 공급 확대를 하겠다. 수요도 억제를 하겠다 여러 가지 대책들이 나오고 있잖아요. 효과를 좀 볼 수 있을까요?
◇ 김인만 : 정부는 8.8공급대책도 발표를 했으나 시장의 수요자들은 지금이 불안하거든요. 올해 내년이 불안한데 사실 정부의 공급 대책 내용을 보면 10년 후에 그린벨트를 풀어서 공급을 하겠다는 내용이기 때문에 당장 체감을 하기는 좀 어려운 부분이 있습니다. 지금 정책의 기조가 바뀌었습니다. 몇 달 전만 하더라도 ‘공급 확대로 집값을 안정하고 주택시장은 부양을 하겠다’는 입장이었는데요. 최근에 속도가 상승 속도가 너무 가팔라지면서 규제로 전환됐습니다. 스트레스 DSR 대출 규제를 한다는 얘기는 대출 규제에서 그치지 않고요. 여기서 집값이 더 올라가게 되면 규제지역 지정이라든지 또 다른 강한 수요 억제 카드가 나올 수도 있기 때문에 우리가 이런 점까지 고려를 해서 주택 구입하시는 분들이라면 앞으로 규제가 더 강화될 것이다. 대출받기 더 어려워질 것이다. 집값이 계속 올라가기 쉽지 않을 수도 있다는 점을 좀 생각을 하고 너무 불안해하지 마시고요. 필요한 분들 자금이 되시는 분들 위주로 내 집 마련하시는 것이 좋을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그러면 단기적으로는 좀 어렵더라도 중장기적으로 봤을 때는 일단 브레이크는 걸릴 가능성이 크다는 말씀이신 건가요?
◇ 김인만 : 브레이크가 걸릴 수 있습니다. 많은 분들이 문재인 정부 시절 규제가 나와도 집값이 계속 올라가 때문에 지금 또 규제 나와도 집값 올라가지 않느냐고 말씀하시는 분들이 많이 있는데 그때하고 상황이 좀 다릅니다. 문재인 정부 시절에는 집값이 저평가. 바닥에서 올라가는 단계였죠. 지금은 거의 꼭지 오버슈팅 된 상태에서 다시 올라가고 있는 중이기 때문에 상승 폭을 생각한다면 문재인 정부 시절 그렇게 올라가기는 현실적으로 좀 어려울 것 같습니다.
◆ 조태현 : 당시에 비해서는 금리도 높은 편이고 그렇다면 가계대출도 증가세가 약간 꺾일 가능성도 있다고 봐야 되는 건가요?
◇ 김인만 : 저는 시간이 지나면 최근의 현장 상황을 보게 되면 천정부지에 올라가는 것이 아니라 송파구나 서울의 강동구 상황을 보더라도 전고점 가까이 집값이 올라가게 되면 시장의 수요자들이 안 오른 아파트로 이렇게 눈길을 돌리고 있기 때문에 계속 올라간다는 데 배팅을 하고 있지는 않은 것 같습니다. 그렇게 본다면 사실 한풀 꺾일 수도 있기 때문에 우리 정부 당국자들도 너무 불안한 마음에 공격적인 규제를 하기보다는 시장에 좀 맡기면서 필요한 규제 일관성 있게 좀 왔다 갔다 하지 말고 일관성 있는 규제를 좀 했으면 좋을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 일관성이 좀 있었으면 좋겠다. 이 부분이 핵심이 아닐까 싶습니다. 지금까지 김인만 부동산경제연구소의 김인만 소장님과 함께 부동산 시장 그리고 가계대출 문제 종합적으로 짚어봤습니다. 소장님 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김인만 : 감사합니다.
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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