[생생경제] 주담대·전세 대출 다 끊겼다... 가계 대출 옥죄기에 실수요자 '울상'

- 3040 실수요층 중심 '얼죽신' 추세…국평 최고가 20억 넘은 곳도
- 아파트 가격 상승률, 집값 폭등기 보다 낮은 편…시중 금리가 변수
- 이젠 40대가 이끄는 부동산 시장? 실수요자 투심 자극
- 전세 불안 가중, 갈아타기→ 갭투자 증가 가능성도
- 주담대·전세 대출 다 막혔다…대출 조이기에 실수요자 '비상'

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 이현웅 아나운서
■ 방송일 : 2024년 9월 2일 (월요일)
■ 대담 : 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원

- 스트레스 DSR 2단계 적용, 수도권 기준 2억 8,700만원까지↓
- 가계 부채 관리 안 되면 스트레스 DSR 3단계 조기 도입 가능성도

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 이현웅 아나운서 (이하 이현웅) : 핫한 지역의 핫한 이슈, ‘핫플 거기 어때’ 시간입니다. 오늘도 김규정 한국투자증권 부동산전문위원과 함께 하겠습니다. 안녕하십니까?

◇ 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원 (이하 김규정) : 네 안녕하세요.

◆ 이현웅 : 부동산 시장 트렌드 얘기를 해봐야 될 텐데 ‘얼죽신’이라는 신조어 이제 많이들 들어보셨을 것 같습니다. 얼어죽어도 신축으로 간다, 이런 움직임인데 실제로 통계상에도 이러한 수요가 나타나고 있습니까?

◇ 김규정 : 네 실제로 최근에 주로 아파트 거래를 하고 있는 30대나 40대 수요자들이 아무래도 주거 공간이나 신축 아파트에 대한 선호도가 워낙 높은 상황이고요. 실제로 가격 상승세도 입주 5년 차 이내의 신축 규모로 상대적으로 굉장히 강하게 나타나고 있습니다. 부동산 R114가 통계 발표를 한 게 있는데 지난 7월까지 한 1년 동안에 입주 연차에 따른 아파트 가격 상승률을 비교해 보니까 입주 5년차 이하의 신축이 14% 정도 1년 동안 올랐고 해요. 그런데 같은 기간 그 이상의 입주 연차가 된 아파트들은 0.5%대 상승률을 보인 걸로 비교 분석을 했더라고요. 그래서 아무래도 신축에 대한 선호도가 주 수요층 중심으로 강하게 나타나면서 상승폭도 강하게 나타나고 있는 것 같습니다.

◆ 이현웅 : 서울 성동구의 아파트는 이제 10년 이하 준 신축 중심으로 신고가가 속출하고 있다고 들었는데 한두 달 사이에 20억 가량이 뛴 아파트도 있다고 들었습니다. 진짜입니까?

◇ 김규정 : 20억 정도는 사실 좀 특별한 사례 혹은 확인을 해봐야 되는 상황으로 보여지고요. 다만 최근에 주요 통계 발표된 자료들을 제가 좀 보니까 성동구 지역이 아무래도 최근에 젊은 신혼부부들이 중간 가격대의 아파트들을 찾는 지역이 각광을 받고 있어요. 입지도 압구정이나 성동 성수 지역에서 가깝게 위치하고 있고 강북이나 강남으로 이동하기도 좋은 지역이다 보니까 성동구 옥수동이나 금호 쪽에 신축이나 혹은 역세권 아파트를 중심으로 젊은 수요자들의 관심을 받고 있는데 옥수동 같은 경우에 전용면적 85제곱미터형 소위 이제 국민평형이라고 하죠. 그런 것들이 최근에 최고가 계속 경신을 하면서 20억을 넘어섰더라고요. 최근에 계속해서 오름세를 보이고 있다 보니까 이런 젊은 수요자들 신혼부부들이 선호하는 신축이 좀 있는 지역들에 국평 기준으로 상승세나 이런 것들이 계속될 가능성이 있다는 분석들이 나오고 있는 것 같습니다.

◆ 이현웅 : 참 이런 주제로 얘기를 계속하는 게 불안감을 조장할까 걱정도 됩니다만 어쨌든 진단을 위해서 한번 짚어 보자면요. 올해 들어서 집값 상승세 어느 정도로 뛰었다 보면 되겠습니까?

◇ 김규정 : 서울 아파트 실거래가 지수 기준으로 분석을 해보면 지난 6월까지 상반기 동안 아파트 매매 가격이 평균 서울에서 4.5% 상승한 것으로 나타나고 있습니다. 지방은 아직도 상반기에 마이너스를 보인 도시들이 많았던 것을 생각하면 상대적으로 서울이나 인접 수도권 쪽에 강한 상승세가 나타나고 있고 이런 것들이 지속될 수 있다는 불안감이 시장에서 확산이 됐다는 게 우려할 부분이라고 볼 수 있는데요. 실제로 상반기 같은 기간에 연도별 상승률을 비교해 보면 올해 상반기가 23년이나 21년 혹은 지난 18년 정도의 상승 기간에 비해서 훨씬 더 높은 수준인 것은 아닙니다. 다만 금리가 상당히 그때보다 이제 좀 높아진 상황이고 공급이나 전세에 대한 불안감 같은 것들이 계속 지속적으로 우려를 더하고 있다는 점이 실수요자들에게도 불안 심리를 가중시킬 수 있다는 점 때문에 계속해서 시장에서 살펴봐야 될 부분인 것은 사실인 것 같습니다.

◆ 이현웅 : 이게 아마 일반적으로 들으실 때는 상승률보다는 이전 고점과 비교했을 때 지금이 그래서 어느 정도냐 이런 거가 더 와 닿으실 것 같은데 과거에 이제 집값 폭등기에 많이 고점을 기록하지 않았습니까? 그 당시와 비교해 보면 어떻습니까? 지금

◇ 김규정 : 실제로 이 직전 고점하고 비교해서도 강남권에서 서울 마용성 지역이나 노도강 같은 다른 지역까지도 상승세나 거래 흐름이 확산되는 양상을 보이면서 대부분 전고점을 거의 회복을 하거나 혹은 개별 단지 사례에서는 이미 고점을 넘어선 경신 사례들이 나오고 있는 상황이긴 합니다. 사실상 말씀하신 것처럼 현장에서 불안 심리에 전세에서 내 집 마련으로 가시려던 분들 혹은 계속해서 가격이 오르는 걸 보고 지금 투자를 검토하시는 분들이 분석을 하거나 매물을 찾아보실 때는 상당히 올해 상반기 그리고 여름 시장까지 계속해서 상승세가 이어지고 있는 상황으로 느껴지실 거라고 분석이 됩니다.

◆ 이현웅 : 최근에 상승세를 보면서 이거 더 늦어서는 안 되겠다고 생각하시는 분들이 점차 많아지는 것 같다는 말씀을 하신 것 같은데 그런데 여기서 한번 짚어볼게요. 올해 7월까지 국내에서 부동산을 사들인 외국인들이 1만 명을 넘어섰다고 합니다. 결국은 이런 부동산을 매입해서 임대료 수익을 올리고 있다는 얘기들이 나오는데 이런 외국인의 비중이 올라가는 것 영향 좀 있습니까? 집값이 움직이는 데에요.

◇ 김규정 : 실제로 절대적인 영향력이나 객관적인 수치에 따른 영향력은 그렇게 클 수는 없을 겁니다. 왜냐하면 외국인 임대인이나 혹은 국내에서 아파트 등 공동주택을 중심으로 부동산 투자를 한 외국인들 수가 계속 꾸준히 늘어나고 있기는 하지만 절대적인 비중에서는 사실 그렇게 하지는 않기 때문에 이 영향만으로 집값이 올랐다고 볼 수 있지는 않을 텐데, 다만 외국인들 특히 주택이나 아파트 거래량의 상당 비중을 차지하고 있는 중국인들이나 미국인 거래가 많은 지역들을 중심으로는 아무래도 거래 건수가 늘어나고 있다 보니까 이런 수요에 영향 투자 영향들도 있을 수는 있을 특히 중국인 거래 비중이 높은데 중국인들이 밀집해서 거주하고 있는 지역에 공동주택이나 혹은 집합 상가 같은 곳들을 주로 거래를 하고 임대인 신고를 하고 있기 때문에 그런 지역에서는 좀 더 영향력이 클 수 있습니다.

◆ 이현웅 : 요즘에 전세 계약, 월세 계약하려고 하는데 임대인이 외국인이더라 이런 얘기들이 조금씩 더 들려오는 것 같습니다. 2020년 1월에 집값이 강세로 돌아서면서 그 당시에는 이제 30대들이 주도권을 잡고 이끌었었는데 최근은 40대들이 많다고 들었거든요. 이게 의미하는 바가 있습니까?

◇ 김규정 : 네 아무래도 계속되는 주택 가격 특히 서울 아파트 가격이 강한 상승세를 꾸준히 이어가면서 좀 투자에 대한 불안감, 추가 상승에 대한 불안감을 느낀 수요자들 실수요자 군까지 주택 투자를 좀 하려는 이런 마음을 먹게 되는 그런 투자 심리가 좀 확산되는 것으로 볼 수 있을 것 같습니다. 말씀하신 것처럼 2020년 이후 21년 정도까지 영구 투자 같은 것들이 굉장히 붐을 일으키면서 새로 주택시장에 진입하는 30대 수요자들의 주택 거래나 투자가 굉장히 늘어난 것이 특징이었다가 최근 들어서 40대 거래가 30대를 역전하는 상황들이 벌어졌거든요. 지난 6월 7월 8월로 오면서요. 그래서 아무래도 좀 더 신중하게 금리나 시장 상황, 소득 수준 대출 여건 같은 것들을 검토하는 40대들이 계속해서 전세가격 상승이나 공급에 대한 불안감을 느끼면서 조금씩 투자에 대한 압박을 받게 된 것이 아닌가라는 분석들을 좀 하고 있습니다. 그러다 보니까 다시 40대 수요자들이 주택 거래에 나서고 기존에 있는 주택보다 조금 더 상급지로 이동하려는 갈아타기 거래 쪽으로 빈도가 늘어나는 영향까지 계속해서 나타내고 있는 것이 아닌가라고 보여지는 대목입니다.

◆ 이현웅 : 과거 집값 폭등기에는 워낙 갭 투자가 많았는데 지금은 금리가 그때와는 좀 다르니까요. 어떻습니까? 갭 투자보다는 실질적인 갈아타기 수요 이런 것이 더 많은 겁니까?

◇ 김규정 : 네 실제로 금리라든가 전세 비율이 갭 투자를 하기에 굉장히 좋은 수치라고 볼 수는 없다 보니까 아무래도 이제 그런 측면도 있겠고요 .좀 전에 말씀 나눈 것처럼 최근 들어서는 또 40대 실수요자들의 갈아타기 거래들이 20대 최초 거래자나 투자자들을 조금 앞서게 되면서 그런 양상들이 좀 나타나고 있는 것 같고요. 지역에 따라서는 서울의 고가 아파트 시장이나 신축 지역, 주거 환경이 좋은 상급지 중심으로 투자 수요자들이 양극화돼서 몰리다 보니까. 그런 지역들은 또 실거주를 해야 되는 토지 허가제나 이런 것들이 있어요. 그래서 아무래도 그런 지역에서는 특수하게 갭 투자를 하기 어려운 환경들도 있었을 거고요. 전반적으로 1주택, 똘똘한 한 채 중심의 투자 전략이 최근에 우세한데 이런 주택의 경우 또 양도세 절세를 위해서는 보유와 거주 조건이 모두 중요하다고 갭 투자보다는 실제 거주를 염두에 둔 투자자들, 그리고 갈아타기를 해서 좀 더 상급지로 오르는 투자자들 이런 비중들이 조금 더 영향력 있게 나타난 게 아닌가라고 생각이 듭니다. 다만 최근에 전세 시장이 제한적인 입주량이라든가 집값 상승 영향으로 계속해서 전세가격도 불안한 양상 전세 비중이 조금 더 올라가게 된다면 다시 갭 투자가 조금씩 서서히 늘어날 가능성도 있어 보입니다. 대출 규제도 계속 강화되는 상황이다 보니까 자금 마련에 어려움을 느끼는 투자자들도 갭 투자를 활용하는 방안들도 계속 고민하고 있는 것으로 보여져서 갭 투자가 다시 좀 늘어날 가능성은 남아 있다고 봐야 될 것 같습니다.

◆ 이현웅 : 알겠습니다. 진단을 쭉 해봤는데 이 부분 최근에 관심이 많더라고요. 스트레스 DSR 2단계 시행 어떻게 바뀌는 건지 그리고 실제 대출에 미치는 영향은 어떤지 궁금합니다.

◇ 김규정 : 네 스트레스 DSR이 아시는 것처럼 이제 대출 변동금리 대출 같은 걸 쓰시는 차주 분들이 대출을 받을 때 일정 스트레스 금리를 가산 금리로 더해서 대출 액수를 결정하게 되는 제도인데 아무래도 가산금리가 추가적으로 더해지게 되면서 대출 한도가 줄어들게 돼서 가계부채를 관리하고 좀 상환하기 어려운 수준의 무리한 대출을 받는 분들을 제어하는 효과를 낼 수 있습니다. 이번 9월부터 스트레스 DSR 2단계에 돌입을 하게 되는데요. 그렇게 되면 스트레스 금리로 정해져 있는 1.5%포인트의 절반인 0.75% 포인트까지 적용을 받게 되고요. 특히 이번에 수도권 주택담보대출에 대해서는 좀 더 높은 가산금리 1.2%포인트까지 차등 적용을 하기로 했기 때문에 특히 수도권 아파트 등을 거래하시려고 하는 차주 분들이 좀 더 높은 가산 금리를 적용받으시게 되고 실제로 대출 액수가 좀 더 많이 줄어들게 될 것 같습니다. 예를 들면 연소득 5천만 원 정도를 현재 벌고 있는 근로자분이 스트레스 DSR 2단계 적용 전에는 한 3억 2900만 원 정도 대출이 가능했다고 본다면 한 4.5% 정도의 이자를 가정했을 때요. 이번에 2단계 적용에 들어가면서 수도권 기준으로 계산을 해보면 2억 8,700만 원까지 줄어들게 되거든요. 스트레스 DSR 제도가 이제 2단계까지 도입이 돼 서 도입 전보다 4,200만 원 정도 대출 액수가 줄게 되니까 대출 의도가 높거나 대출 한도를 최대한 받아서 주택 마련이나 투자를 하시려던 차주분들에게 있어서는 아무래도 자금 마련에 상당한 영향을 받게 되고 주택 계획 마련 계획에 상당한 차질이 생길 수도 있을 것 같습니다.

◆ 이현웅 : 예 그러면은 주담대나 전세자금 대출 계획하고 있던 분들이 이런 상한에 막히게 되면 잔금 치러야 할지 혹시 나는 또 계약금 날리는 거 아닌가 이런 불안감도 있거든요. 어떻습니까?

◇ 김규정 : 기존 대출받으시던 분들까지 적용을 받는 것은 아닐 테지만 이후에 이제 대출 여건들이 점점 강화되는 상황이다 보니까 아무래도 대출을 통해서 아파트나 주택 구매하는 영향이 좀 더 큰 중저가 아파트 지역이나 대표적으로 서울 외곽이나 수도권 쪽에서는 좀 더 영향을 많이 받으실 걸로 생각이 되고요. 스트레스 DSR뿐만 아니라 주요 시중은행이 최근에 가계부채 관리 방안에서 점점 대출 규제를 각각 까다롭게 경쟁적으로 내놓고 있거든요. 그래서 이런 부분들도 영향을 크게 미칠 가능성이 있습니다.

◆ 이현웅 : 그중에 하나 관심을 많이 받았던 게 우리은행인데 이번 달 9일부터 유주택자에게는 주담대나 전세대출 중단하겠다 이렇게 밝혔거든요. 초강수라고 볼 수도 있을 것 같은데 어떻습니까?

◇ 김규정 : 네 발표된 내용을 보면 기존에 1주택을 매각하는 조건 좀 옮기는 조건 이런 걸로 좀 조건부 허용하는 내용들이 있긴 하지만 우리은행이 주택 소유를 하고 계신 분에 대해서는 주담대를 중단하겠다, 그리고 전세대출도 이제 중단하겠다는 이런 내용들을 발표를 했고요. 우리은행뿐만 아니라 국민이라든가 주요 시중은행들이 경쟁적으로 관리 강화 방안을 내놓으면서 거치 기간을 아예 없다거나 아니면 주담대를 좀 더 많이 받을 수 있는 상환 기간을 30년 정도로 전부 다 이제 기준적으로 축소를 한다든가 이런 것들을 적용을 하겠다고 하고 있고요. 그리고 주택자금으로 그동안 쓰셨던 생활안정자금 대출이라든가 이런 것들의 한도도 제한하겠다는 내용들까지 계속해서 발표가 되고 있다 보니까 아무래도 가계부채 관리 방안 측면에서 여러 가지 규제가 나오면서 자금 마련이 어려워지고 주택 구입을 하시려던 분들은 자금 계획을 조금 더 들여다보셔야 되는 상황이 될 것 같습니다.

◆ 이현웅 : 그런데 일각에서는 이렇게 가계대출이 증가세를 보이는 건 정책성 대출 때문이다는 비판을 하기도 하거든요. 그래서 최근에 또 대통령도 정책금리 인상 가능성 시사하기도 했는데 디딤돌 대출 이런 것들 금리 인상될 가능성도 있겠습니까?

◇ 김규정 : 실제로 최근에도 인상이 있었는데 추가적으로 더 오를 가능성도 염두에 두셔야 될 것 같습니다. 실제로 지난 7월까지의 은행권 주택담보대출 증가 세부 내용들을 좀 들여다보면 정책 대출인 디딤돌 대출이나 이제 시세가 특례 같은 것들을 포함해서요. 버팀목 대출 같은 전세대출 같은 것들의 금액 규모가 상당 부분을 차지하고 있는데 이런 부분들이 사실 중저가 주택이나 실수요 서민 주택 수요자들을 지원하는 정책 대출이긴 하지만 실제로 금액적으로 많이 늘어난 부분이 있다 보니까 이 부분에 대한 금리를 계속해서 다른 시중금리와 맞춰서 조금 더 끌어올릴 가능성 있다고 보여집니다. 실제로 대출을 받으실 때 차주분들이 일반 은행권 시중은행들의 주택담보대출이나 신용대출 같은 것들을 다 받고 나머지 모자란 부분을 정책금리인 디딤돌 대출 같은 것들을 후순위로 받는 식으로 해서 한도를 최대한 받는 방식을 많이 사용들을 하고 계시거든요. 그러다 보니까 이런 것들로 가게 부채가 계속 늘어나는 것들을 좀 컨트롤 하겠다는 분석들, 그리고 그런 흐름들이 나타날 가능성이 있을 그런데 그렇게 되면 아무래도 이런 것들을 통해서만 주택 구입을 할 수 있는 서민들의 타격이 좀 더 클 수 있다는 우려가 나올 수밖에 없습니다.

◆ 이현웅 : 끝으로요. 스트레스 DSR 3단계 조기 도입 가능성도 있는지 궁금합니다.

◇ 김규정 : 네 실제로 내년 상반기 이제 예고가 됐었던 부분인데 현재 같은 강화애로 계속해서 주택담보대출 혹은 가계부채가 계속해서 늘어나는 패턴을 보인다면 조기 도입될 가능성도 있다고 보여집니다. 실제로 지난 7월에 서울 아파트 실거래 신고량이 지금 8,700건을 넘어선 상태인데요. 물론 8월에 비수기나 금리 인상 등의 영향으로 조금 주춤한 영향이긴 하지만 계속해서 주간 아파트 가격 상승 흐름이 나타나고 거래도 나타나고 있는 상황이기 때문에 가계부채 관리 차원에서 최근의 특단 조치에도 계속해서 부채 관리가 되지 않는다면 조기 도입될 가능성도 염두에 두고 주택 계획을 세우셔야 될 것 같습니다.

◆ 이현웅 : 네 알겠습니다. 오늘은 여기까지 듣겠습니다. 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께했습니다. 고맙습니다.

◇ 김규정 : 감사합니다.

YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)