AD
■ 진행 : 김선영 앵커
■ 출연 : 정철진 경제 평론가
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스NOW] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
서울, 수도권 집값 상승이 이어지면서 영끌족들이 다시 늘어나자 정부가 9월부터 주택담보대출 규제를 시행했죠. 대출 옥죄기가 시작되기 직전인 8월 주택담보대출이 역대 가장 큰 폭으로 증가하기도 했습니다. 오늘 정철진 경제 평론가와 잠시 이 문제 짚어보도록 하겠습니다. 어서 오세요. 대출을 확 옥죈다고 하는데 어떻게 옥죄는 겁니까, 이번에?
[정철진]
당국이 하는 게 있고요. 시중은행에서 하는 두 가지 측면으로 나눠볼 수 있을 것 같습니다. 당국에서 하는 것은 원래 시행하려고 했던, 7월에 시행하려고 했던 스트레스 DSR 2단계가 적용된다고 볼 수 있고. 이와는 별도로 지금 시중은행에서 각기 전세담보대줄을 제한한다든가 주택담보대출의 만기를 기존에 50년짜리는 안 실행하고 30년으로 줄인다든가, 이렇게 2개의 방향성으로 나가서 대출 규제가 이루어지고 있습니다.
[앵커]
그런데 대출 옥죄는 거 만기도 줄이고 은행들이 지금 요건도 굉장히 까다롭게 하고, 나오는 내용들을 보면 많은 분들이 전에 부동산 활황 때도 안 했는데, 너무 옥죄는 것 같다, 이런 말들이 벌써부터 나오더라고요.
[정철진]
그렇지는 않을 겁니다. 문재인 정부 때 부동산 규제를 했을 때와는 지금 아직도 규제는 비교도 할 수 없을 만큼 약한 상태이고요. 그러나 싹 다 풀어줬다가 이렇게 급작스럽게 다시 규제를 늘린다고 하니까.
[앵커]
없다가 생기니까 굉장히 답답한 거죠.
[정철진]
체감효과가 훨씬 더 크다, 이렇게 볼 수 있겠고요. 앞서 얘기한 거 첫 번째, 당국이 시행하는 2단계 스트레스 DSR, 이게 9월 1일부터 시행이 됐고요. 원래는 7월 1일부터 시행하려고 했었는데 아마 여러분들도 많이 들어보셨을 겁니다. DRS이라는 게 분모에는 나의 연간 소득이 들어가고요. 분자에는 내가 진 빚을 1년간 상환해야 될 원리금이 들어가는 거거든요. 그래서 그 비율을 1금융권에서는 40%로 끊고요. 2금융권에서는 50%. 조금 더 숨통을 주지만, 1금융권은 굉장히 조이게 되는 것인데 이 스트레스DRS은 뭐며 그것도 1단계가 아닌 2단계는 뭐며, 여기서부터 많이 헷갈리는데, 스트레스 DSR은 우리가 2022년을 겪다 보니까 이게 금리가 올라갔잖아요. 그래서 금리가 올라가는 것도 굉장히 가파르게 올라가서 스트레스성, 굉장히 금리가 올라갔을 때의 상황도 반영하자고 해서 현재 받은 금리에다가 가산금리를 더하는 게 스트레스 DSR이고요.
원리는 최대 1.5%포인트를 더 더해서 계산을 해야 되는데 1단계는 조금 반영했고 이번 2단계 실시를 보니까 원래는 0.75%포인트를 올려야 되거든요. 그런데 약간 수도권이 심상치가 않잖아요. 그러니까 당국이 1.25%포인트의 가산금리를 더 주고 수도권에서, 집 살 때는. 그다음에 비수도권은 0.75%포인트. 이게 내년부터는 1.5%포인트를 더해지는 3단계가 시행이 되니까 지금은 엄밀히 말해서 2단계, 2.5단계 그 조치라고 보시면 될 것 같아요.
[앵커]
그러니까 당국에서 지금 기류가 대출받기 어려워진다, 이런 기류이고, 지금 시중은행별로 준비하고 있는 내용들을 보면 일부 은행은 집 있으면 지금 전세대출 안 해 준다는 건가요?
[정철진]
맞습니다. 지금 제가 말씀드렸던 2단계 스트레스 DSR은 당국에서 실시하는 거고요. 지금 당국 또 금감원, 금융위 모두가 대출을 옥죄라고 우회적으로 압박을 하고 있잖아요. 그래서 지난주부터 은행들이 개별적으로 우리는 이렇게 대출을 규제하겠습니다라고 나온 것이고, 가장 많이 뉴스에 언급되는 것이 우리은행입니다. 우리은행 같은 경우에는 전세담보대출을 죄는데, 상당히 죄요. 기존에 유주택자들은, 집이 있는 분들은 전세대출을 중단하겠다. 더 추가로 안 해 주겠다 하고. 세대원이 모두 무주택여야지만 전세담보대출을 실행한다. 1명이라도 집이 있으면. 왜냐하면 이걸 전용할까 봐 그러는 거죠, 집 사는 데. 이런 부분이 있고, 또 하나가 증액은 오케이인데, 추가는 안 돼요. 이게 뭐냐 하면 어떤 전세담보대출을 우리은행에서 받았어요. 그런데 집주인이 전세금을 올려달라고 해요. 그래서 증액을 하는 것은 오케이.
[앵커]
같은 데서 하는 건 오케이.
[정철진]
네, 그러나 더 큰 집, 비싼 전세로 내려고 있는 상황에서 다시 한 번 더 받은. 물론 이게 일종의 약간 교집합이 있는 기간이기는 하나 그것은 실행해 주지 않겠다라는 것이고요. 이게 가장 강력한 게 우리은행인데 이뿐만이 아니라 전세대출 같은 경우에는 다른 은행에서도 모두 한 가지를 더 제안하는 게 조건부 전세대출입니다. 아마 이걸 실행해서 집을 사려는 분들도 분명히 있었을 것 같은데 조건부 전세대출은 뭐냐 하면 전세대출을 받을 때 갭투자에서 많이 이용하는 겁니다. 집주인의 명의가 바뀐다라는 약속을 하고 현장에서 기존 집주인, 새로운 집주인, 세입자 셋이 모여서 일종의 동시패션을 하면서 하니까 되는데. 이런 형태가 조건부 전세대출인데 이건 거의 대부분의 은행에서 안 하겠다고, 막겠다고 하거든요. 그렇기 때문에 아마 가장 전세대출에서 타격을 볼 수 있는 게 조건부 전세대출이다. 다만 이게 너무 공포심을 드릴까 봐 하는 말이지만 집도 없고 새로 전세담보대출을 받으려는, 이런 분들은 받으실 수 있는 겁니다. 유주택자분들은 특히 그러면 안 된다는 점들은 꼭 유의하셔야 돼요.
[앵커]
그런데 거주지 변경이라는 게 꼭 더 좋은 데, 더 큰 데 가려는 분도 많겠지만 예를 들어 직장이 바뀐다든지 손주를 보러 가야 된다든지, 이런 필수적인 조건들도 있고, 그런 이유 때문에 전셋집 바꿔야 되는 분들한테는 타격이 있을 것 같아요.
[정철진]
그렇죠. 아마 지금 많은 분들도 자기 집도 있고 거기에서 또 옮기려고 하고. 그게 순간적으로 딱딱 맞게 되지가 않잖아요. 보통 6~8개월 정도 시간차가 있는데 그런 분들은 굉장히 지금 너무나 과하다는 볼멘소리를 내고 있습니다.
[앵커]
일단 대출 옥죈다고 하니까 막차 타자. 그래서 이 기회에 대출 많이 받아서 집 사자. 이런 영끌족들이 다시 많아졌거든요. 이거 위험한 건가요, 괜찮은 건가요? 어떻게 보세요?
[정철진]
깜짝 놀랐습니다. 위험하다는 건 이미 5월부터 예견됐었거든요. 5월에 주담대가 5조 늘었고요. 6월에 6조 늘었습니다. 정확히는 5조 8000억 늘었고. 그때도 저희가 이 시간에, 주담대가 보통 3~4조였거든요. 1월, 2월만 해도 3조도 안 되고 그랬던 게 갑자기 5조, 6조. 그러더니 7월에 7조가 됐고 8월에 8조 되는 거 아니야라고 했는데 8조 3000억 선으로 집계가 됐다가 말씀하신 제가 얘기한 대로 9월 1일에 2단계 스트레스 DSR 때문에 하루이틀 사이에 1조 원이 넘게 추가로 실행돼서요.
[앵커]
거의 폭발인가요?
[정철진]
가집계가 지금 8월은 9조 원이, 한 달입니다. 그러면 벌써 올해만 는 이 주담대, 우리 가계들의 빚이 엄청나지 않습니까? 그것은 결과적으로 어떤 현상으로 나왔는가? 물론 서울, 수도권에 국한되기는 하지만 집값이 현재로서는 고삐가 풀린 그런 상태로 볼 수 있습니다.
[앵커]
그러니까 집값이 앞으로 더 뛸 것 같으니까 지금 어떻게 해서라도 사야 된다, 이런 수요가 많다는 얘기잖아요.
[정철진]
그렇죠. 왜냐하면 집값이 떨어질 것 같은데 지금 2억, 3억씩 빌려서 집을 사지는 않겠죠. 또 금리가 많이 내려왔다고는 하지만 우리가 코로나 때 주택담보대출금리 1.9%, 2%. 이런 시대도 있었단 말입니다. 그때 영끌족들도 많았잖아요. 그런데 지금은 싸게 잡아도 3.1, 이 정도인데. 이 정도 대출이 실행됐다는 것은 방금 앵커께서도 이야기했지만 집값은 더 오르는, 특히 서울 집값은 더 오르겠지라는 그런 심리가 현재까지는 우리 국민들 사이에 강하다, 이렇게 볼 수 있겠습니다.
[앵커]
대출을 옥죄는 건 집값과도 연관 있는 건데 이렇게 옥죄기 강하게 하면 집값 잡습니까, 어떻게 봐야 돼요?
[정철진]
여러 가지 과거의 경험도 있고 연구 결과, KDI 연구도 있고 단기적으로는 효과가 있다는 것이 일단은 확인이 됐습니다. 그러나 항상 우리가 봤지만 이렇게 한번 집값의 판도라의 상자가 열리게 되면 이게 꽤 오랜 시간으로 가지 않습니까? 그러니까 중장기적으로 갈 때는 대출규제에 국한되지 않은 공급대책이라든지 추가대책이 필요하고. 또 하나 많이 제언하는 것들이 우리가 예상되는 규제를 하면 안 된다. 그게 뭐냐 하면 1단계 할게, 2단계 할게. 이 다음에 이거 할게, 이렇게 순차대로 가면 순차대로 집값을 밀어올린다는 겁니다. 과거에 문재인 정부 때도 많은 전문가들이 얘기할 때 유의지역, 투기지역, 투자지역 이렇게 규제지역을 했지 않습니까? 그러지 말고 바로 분양가상한제, 바로 처음에 강력한 걸 했었으면 하는 그런 지적들이 많이 있었잖아요. 그래서 지금 나오는 것도 결과적으로는 2단계, 3단계 하지 말고, 집값을 정말 잡을 거라면 바로 3단계를 들어가고 3단계에서도 지금 논란이 되고 있는 전세담보대출도 아예 DSR 계산에 넣고, LTV까지도 다시 꺼내자. 할 때 바로 해야 시장을 누를 수 있지. 여기서 조금씩 조금씩 하다 보면 계속 밀릴 것이다. 또 대출 규제에 대해서 이런 의견도 함께 존재하고 있습니다.
[앵커]
평론가님 얘기 듣고 깜짝 놀라는 분들 많을 것 같아요. 지금 더 죄면 어떡하나.
[정철진]
그렇죠. 그러니까 이건 당국의 정무적 판단일 것 같은데. 과연 집값을 어떻게 보느냐에 달려 있는 것이죠. 그러니까 과거 문 정부 때도 집값이 올라가고 있는 것을 인정하는 게 중요한 거잖아요.
[앵커]
저희 집값 그래픽 좀 보여주시면 좋을 것 같은데 7월 서울 집값을 보면 6월보다 0.76% 올라서 4년 7개월 만에 최고고요. 지역별로도 보면 지금 용산구, 서초구 최고가 대비, 다음 그래픽인데요. 회복 수준을 보면 99까지 올라갔으니까 지금 거의 최고가까지 다시 올라갔다는 얘기잖아요.
[정철진]
그 이상이죠. 왜냐하면 저게 평균값일 겁니다. 평균값이니까 평균이 전 최고가의 99, 97이었다는 것은 윗단에서는 전고점을 넘어선 물량이 있다고 봐야 되겠고요. 마포구 쪽에서도 거의 전고점에 닿은 물량들이 나오고 있는 상황인데. 다만 한 가지 또 말씀드리고 싶은 것, 그리고 정부에서도 조금 더 보자, 조금 더 보자고 하는 게 이게 지금 서울에서만 저러고요. 수도권만 가도 케이스 바이 케이스입니다. 지난 2017년부터 2021년까지 왔던 그 전고점을 회복한 수도권 지역도 있는 반면에, 오히려 그때보다도 지금 더 낮은 데도 수도권도 있고, 지방으로 가면 이 뉴스가 아마 그분들에게 지방 쪽에서는 전혀... 집값이 움직인다고? 이렇게 생각할 수도 있을 거거든요. 그런데 서울 집값을 우리가 바로미터로 삼는다면 지금 빨간불이 들어온 것은 맞습니다.
[앵커]
집값의 또 하나 변수가 당장 며칠 있다가 미국에서 금리인하가 거의 가시화된 상황이잖아요. 금리인하는 또 어떤 변수가 되는 거예요?
[정철진]
금리를 인하하면 시장 금리가 떨어지고요. 결국 우리 주담대 금리가 떨어지게 되는. 그렇게 주담대 금리가 떨어지면 금리 부담은 떨어지는데 집값은 더 올릴 것 같다? 그러면 영끌족들이 또 나오게 되는 이런 부작용이 있게 되는 건데요. 이야기하신 대로 미국은 거의 9월에 금리인하를, 우리 추석 때인데요. 할 것 같습니다. 100%인데. 폭은 0.25일지 0.5일지는 아직은 정확히는 알 수 없지만 금리인하를 하게 되고. 그러면 다음 공은 우리 한국은행으로 넘어올 것 아니에요. 그러면 한국은행의 금리인하, 이창용 총재가 지금 굉장히 골치가 아픈... [앵커] 10월에 바로 내릴까요?
[정철진]
저는 이런 생각을 해봅니다. 한국은행이 자꾸만 지금 여러 가지 고민을 하고 있거든요. 한국은행이 첫 번째 해야 될 문제는 물가고요. 두 번째는 경기고, 세 번째는 환율, 네 번째가 집값, 이 정도라고 생각을 하거든요. 그래서 저는 이창용 총재가 얘기할 때는 환율 빼고 세 가지를 얘기하거든요. 이야기하거든요. 그런데 지금 경기가 진짜 엉망이에요. 그러니까 경기를 본다면 한국은행은 일단 물가 잡혔고. 오늘 나온 것이 거의 3년 만에 최저, 2%가 나왔잖아요. 그리고 경기를 보고 일단 미국이 금리인하 한다고 하면 한국은행은 금리인하 쪽으로 따라가고. 부동산 집값 문제는 금리를 한국은행이 고민할 게 아니라 앞서 얘기한 것처럼 이제는 국토부도 다시 테이블 위에 앉아서 새로 서울 집값에 대한 고민을 하는 것이 맞지, 지금 계속해서 한국은행이 집값 때문에 금리 못 내려, 이렇게 되면 이게 저는 또 다른 왜곡이라고 보거든요.
그래서 결과적으로는 저는 한국은행도 10월에 뒤따라가지 않을까라고 보고는 있고, 그 고민이 많다는 집값은 아마 범정부적인 차원에서 나와야 되지 않겠는가. 함께해야 될 것 같고요. 한 가지 더 봐야 될 지표가 거래량인데, 7월에 서울의 매매 거래 건수가 1만 건이 넘었거든요. 늘 말씀드리지만 1만 건, 8000건 이상 되면 이것은 레드라인 넘어섰는데 한 달 더 보자. 그러니까 9월은 추석이니까 아마 집 안 살 거 아니에요. 그러니까 8월에 또 1만 건이 넘었다. 그렇게 된다면 이건 정부도 인정을 해야 되지 않을까라고 해서 이제는 밀리는 규제보다는 선도하는 규제가 필요할 것이다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
일단 집값 상승 문제가 있기는 하지만 그 변수도 중요하겠지만 그래도 금리는 우리도 대세를 따른다, 인하할 가능성이 높다.
[정철진]
경기 때문이죠.
[앵커]
알겠습니다. 정철진 경제평론가와 이야기 나눠봤습니다. 고맙습니다.
※ '당신의 제보가 뉴스가 됩니다'
[카카오톡] YTN 검색해 채널 추가
[전화] 02-398-8585
[메일] social@ytn.co.kr
[저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]
■ 출연 : 정철진 경제 평론가
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스NOW] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
서울, 수도권 집값 상승이 이어지면서 영끌족들이 다시 늘어나자 정부가 9월부터 주택담보대출 규제를 시행했죠. 대출 옥죄기가 시작되기 직전인 8월 주택담보대출이 역대 가장 큰 폭으로 증가하기도 했습니다. 오늘 정철진 경제 평론가와 잠시 이 문제 짚어보도록 하겠습니다. 어서 오세요. 대출을 확 옥죈다고 하는데 어떻게 옥죄는 겁니까, 이번에?
[정철진]
당국이 하는 게 있고요. 시중은행에서 하는 두 가지 측면으로 나눠볼 수 있을 것 같습니다. 당국에서 하는 것은 원래 시행하려고 했던, 7월에 시행하려고 했던 스트레스 DSR 2단계가 적용된다고 볼 수 있고. 이와는 별도로 지금 시중은행에서 각기 전세담보대줄을 제한한다든가 주택담보대출의 만기를 기존에 50년짜리는 안 실행하고 30년으로 줄인다든가, 이렇게 2개의 방향성으로 나가서 대출 규제가 이루어지고 있습니다.
[앵커]
그런데 대출 옥죄는 거 만기도 줄이고 은행들이 지금 요건도 굉장히 까다롭게 하고, 나오는 내용들을 보면 많은 분들이 전에 부동산 활황 때도 안 했는데, 너무 옥죄는 것 같다, 이런 말들이 벌써부터 나오더라고요.
[정철진]
그렇지는 않을 겁니다. 문재인 정부 때 부동산 규제를 했을 때와는 지금 아직도 규제는 비교도 할 수 없을 만큼 약한 상태이고요. 그러나 싹 다 풀어줬다가 이렇게 급작스럽게 다시 규제를 늘린다고 하니까.
[앵커]
없다가 생기니까 굉장히 답답한 거죠.
[정철진]
체감효과가 훨씬 더 크다, 이렇게 볼 수 있겠고요. 앞서 얘기한 거 첫 번째, 당국이 시행하는 2단계 스트레스 DSR, 이게 9월 1일부터 시행이 됐고요. 원래는 7월 1일부터 시행하려고 했었는데 아마 여러분들도 많이 들어보셨을 겁니다. DRS이라는 게 분모에는 나의 연간 소득이 들어가고요. 분자에는 내가 진 빚을 1년간 상환해야 될 원리금이 들어가는 거거든요. 그래서 그 비율을 1금융권에서는 40%로 끊고요. 2금융권에서는 50%. 조금 더 숨통을 주지만, 1금융권은 굉장히 조이게 되는 것인데 이 스트레스DRS은 뭐며 그것도 1단계가 아닌 2단계는 뭐며, 여기서부터 많이 헷갈리는데, 스트레스 DSR은 우리가 2022년을 겪다 보니까 이게 금리가 올라갔잖아요. 그래서 금리가 올라가는 것도 굉장히 가파르게 올라가서 스트레스성, 굉장히 금리가 올라갔을 때의 상황도 반영하자고 해서 현재 받은 금리에다가 가산금리를 더하는 게 스트레스 DSR이고요.
원리는 최대 1.5%포인트를 더 더해서 계산을 해야 되는데 1단계는 조금 반영했고 이번 2단계 실시를 보니까 원래는 0.75%포인트를 올려야 되거든요. 그런데 약간 수도권이 심상치가 않잖아요. 그러니까 당국이 1.25%포인트의 가산금리를 더 주고 수도권에서, 집 살 때는. 그다음에 비수도권은 0.75%포인트. 이게 내년부터는 1.5%포인트를 더해지는 3단계가 시행이 되니까 지금은 엄밀히 말해서 2단계, 2.5단계 그 조치라고 보시면 될 것 같아요.
[앵커]
그러니까 당국에서 지금 기류가 대출받기 어려워진다, 이런 기류이고, 지금 시중은행별로 준비하고 있는 내용들을 보면 일부 은행은 집 있으면 지금 전세대출 안 해 준다는 건가요?
[정철진]
맞습니다. 지금 제가 말씀드렸던 2단계 스트레스 DSR은 당국에서 실시하는 거고요. 지금 당국 또 금감원, 금융위 모두가 대출을 옥죄라고 우회적으로 압박을 하고 있잖아요. 그래서 지난주부터 은행들이 개별적으로 우리는 이렇게 대출을 규제하겠습니다라고 나온 것이고, 가장 많이 뉴스에 언급되는 것이 우리은행입니다. 우리은행 같은 경우에는 전세담보대출을 죄는데, 상당히 죄요. 기존에 유주택자들은, 집이 있는 분들은 전세대출을 중단하겠다. 더 추가로 안 해 주겠다 하고. 세대원이 모두 무주택여야지만 전세담보대출을 실행한다. 1명이라도 집이 있으면. 왜냐하면 이걸 전용할까 봐 그러는 거죠, 집 사는 데. 이런 부분이 있고, 또 하나가 증액은 오케이인데, 추가는 안 돼요. 이게 뭐냐 하면 어떤 전세담보대출을 우리은행에서 받았어요. 그런데 집주인이 전세금을 올려달라고 해요. 그래서 증액을 하는 것은 오케이.
[앵커]
같은 데서 하는 건 오케이.
[정철진]
네, 그러나 더 큰 집, 비싼 전세로 내려고 있는 상황에서 다시 한 번 더 받은. 물론 이게 일종의 약간 교집합이 있는 기간이기는 하나 그것은 실행해 주지 않겠다라는 것이고요. 이게 가장 강력한 게 우리은행인데 이뿐만이 아니라 전세대출 같은 경우에는 다른 은행에서도 모두 한 가지를 더 제안하는 게 조건부 전세대출입니다. 아마 이걸 실행해서 집을 사려는 분들도 분명히 있었을 것 같은데 조건부 전세대출은 뭐냐 하면 전세대출을 받을 때 갭투자에서 많이 이용하는 겁니다. 집주인의 명의가 바뀐다라는 약속을 하고 현장에서 기존 집주인, 새로운 집주인, 세입자 셋이 모여서 일종의 동시패션을 하면서 하니까 되는데. 이런 형태가 조건부 전세대출인데 이건 거의 대부분의 은행에서 안 하겠다고, 막겠다고 하거든요. 그렇기 때문에 아마 가장 전세대출에서 타격을 볼 수 있는 게 조건부 전세대출이다. 다만 이게 너무 공포심을 드릴까 봐 하는 말이지만 집도 없고 새로 전세담보대출을 받으려는, 이런 분들은 받으실 수 있는 겁니다. 유주택자분들은 특히 그러면 안 된다는 점들은 꼭 유의하셔야 돼요.
[앵커]
그런데 거주지 변경이라는 게 꼭 더 좋은 데, 더 큰 데 가려는 분도 많겠지만 예를 들어 직장이 바뀐다든지 손주를 보러 가야 된다든지, 이런 필수적인 조건들도 있고, 그런 이유 때문에 전셋집 바꿔야 되는 분들한테는 타격이 있을 것 같아요.
[정철진]
그렇죠. 아마 지금 많은 분들도 자기 집도 있고 거기에서 또 옮기려고 하고. 그게 순간적으로 딱딱 맞게 되지가 않잖아요. 보통 6~8개월 정도 시간차가 있는데 그런 분들은 굉장히 지금 너무나 과하다는 볼멘소리를 내고 있습니다.
[앵커]
일단 대출 옥죈다고 하니까 막차 타자. 그래서 이 기회에 대출 많이 받아서 집 사자. 이런 영끌족들이 다시 많아졌거든요. 이거 위험한 건가요, 괜찮은 건가요? 어떻게 보세요?
[정철진]
깜짝 놀랐습니다. 위험하다는 건 이미 5월부터 예견됐었거든요. 5월에 주담대가 5조 늘었고요. 6월에 6조 늘었습니다. 정확히는 5조 8000억 늘었고. 그때도 저희가 이 시간에, 주담대가 보통 3~4조였거든요. 1월, 2월만 해도 3조도 안 되고 그랬던 게 갑자기 5조, 6조. 그러더니 7월에 7조가 됐고 8월에 8조 되는 거 아니야라고 했는데 8조 3000억 선으로 집계가 됐다가 말씀하신 제가 얘기한 대로 9월 1일에 2단계 스트레스 DSR 때문에 하루이틀 사이에 1조 원이 넘게 추가로 실행돼서요.
[앵커]
거의 폭발인가요?
[정철진]
가집계가 지금 8월은 9조 원이, 한 달입니다. 그러면 벌써 올해만 는 이 주담대, 우리 가계들의 빚이 엄청나지 않습니까? 그것은 결과적으로 어떤 현상으로 나왔는가? 물론 서울, 수도권에 국한되기는 하지만 집값이 현재로서는 고삐가 풀린 그런 상태로 볼 수 있습니다.
[앵커]
그러니까 집값이 앞으로 더 뛸 것 같으니까 지금 어떻게 해서라도 사야 된다, 이런 수요가 많다는 얘기잖아요.
[정철진]
그렇죠. 왜냐하면 집값이 떨어질 것 같은데 지금 2억, 3억씩 빌려서 집을 사지는 않겠죠. 또 금리가 많이 내려왔다고는 하지만 우리가 코로나 때 주택담보대출금리 1.9%, 2%. 이런 시대도 있었단 말입니다. 그때 영끌족들도 많았잖아요. 그런데 지금은 싸게 잡아도 3.1, 이 정도인데. 이 정도 대출이 실행됐다는 것은 방금 앵커께서도 이야기했지만 집값은 더 오르는, 특히 서울 집값은 더 오르겠지라는 그런 심리가 현재까지는 우리 국민들 사이에 강하다, 이렇게 볼 수 있겠습니다.
[앵커]
대출을 옥죄는 건 집값과도 연관 있는 건데 이렇게 옥죄기 강하게 하면 집값 잡습니까, 어떻게 봐야 돼요?
[정철진]
여러 가지 과거의 경험도 있고 연구 결과, KDI 연구도 있고 단기적으로는 효과가 있다는 것이 일단은 확인이 됐습니다. 그러나 항상 우리가 봤지만 이렇게 한번 집값의 판도라의 상자가 열리게 되면 이게 꽤 오랜 시간으로 가지 않습니까? 그러니까 중장기적으로 갈 때는 대출규제에 국한되지 않은 공급대책이라든지 추가대책이 필요하고. 또 하나 많이 제언하는 것들이 우리가 예상되는 규제를 하면 안 된다. 그게 뭐냐 하면 1단계 할게, 2단계 할게. 이 다음에 이거 할게, 이렇게 순차대로 가면 순차대로 집값을 밀어올린다는 겁니다. 과거에 문재인 정부 때도 많은 전문가들이 얘기할 때 유의지역, 투기지역, 투자지역 이렇게 규제지역을 했지 않습니까? 그러지 말고 바로 분양가상한제, 바로 처음에 강력한 걸 했었으면 하는 그런 지적들이 많이 있었잖아요. 그래서 지금 나오는 것도 결과적으로는 2단계, 3단계 하지 말고, 집값을 정말 잡을 거라면 바로 3단계를 들어가고 3단계에서도 지금 논란이 되고 있는 전세담보대출도 아예 DSR 계산에 넣고, LTV까지도 다시 꺼내자. 할 때 바로 해야 시장을 누를 수 있지. 여기서 조금씩 조금씩 하다 보면 계속 밀릴 것이다. 또 대출 규제에 대해서 이런 의견도 함께 존재하고 있습니다.
[앵커]
평론가님 얘기 듣고 깜짝 놀라는 분들 많을 것 같아요. 지금 더 죄면 어떡하나.
[정철진]
그렇죠. 그러니까 이건 당국의 정무적 판단일 것 같은데. 과연 집값을 어떻게 보느냐에 달려 있는 것이죠. 그러니까 과거 문 정부 때도 집값이 올라가고 있는 것을 인정하는 게 중요한 거잖아요.
[앵커]
저희 집값 그래픽 좀 보여주시면 좋을 것 같은데 7월 서울 집값을 보면 6월보다 0.76% 올라서 4년 7개월 만에 최고고요. 지역별로도 보면 지금 용산구, 서초구 최고가 대비, 다음 그래픽인데요. 회복 수준을 보면 99까지 올라갔으니까 지금 거의 최고가까지 다시 올라갔다는 얘기잖아요.
[정철진]
그 이상이죠. 왜냐하면 저게 평균값일 겁니다. 평균값이니까 평균이 전 최고가의 99, 97이었다는 것은 윗단에서는 전고점을 넘어선 물량이 있다고 봐야 되겠고요. 마포구 쪽에서도 거의 전고점에 닿은 물량들이 나오고 있는 상황인데. 다만 한 가지 또 말씀드리고 싶은 것, 그리고 정부에서도 조금 더 보자, 조금 더 보자고 하는 게 이게 지금 서울에서만 저러고요. 수도권만 가도 케이스 바이 케이스입니다. 지난 2017년부터 2021년까지 왔던 그 전고점을 회복한 수도권 지역도 있는 반면에, 오히려 그때보다도 지금 더 낮은 데도 수도권도 있고, 지방으로 가면 이 뉴스가 아마 그분들에게 지방 쪽에서는 전혀... 집값이 움직인다고? 이렇게 생각할 수도 있을 거거든요. 그런데 서울 집값을 우리가 바로미터로 삼는다면 지금 빨간불이 들어온 것은 맞습니다.
[앵커]
집값의 또 하나 변수가 당장 며칠 있다가 미국에서 금리인하가 거의 가시화된 상황이잖아요. 금리인하는 또 어떤 변수가 되는 거예요?
[정철진]
금리를 인하하면 시장 금리가 떨어지고요. 결국 우리 주담대 금리가 떨어지게 되는. 그렇게 주담대 금리가 떨어지면 금리 부담은 떨어지는데 집값은 더 올릴 것 같다? 그러면 영끌족들이 또 나오게 되는 이런 부작용이 있게 되는 건데요. 이야기하신 대로 미국은 거의 9월에 금리인하를, 우리 추석 때인데요. 할 것 같습니다. 100%인데. 폭은 0.25일지 0.5일지는 아직은 정확히는 알 수 없지만 금리인하를 하게 되고. 그러면 다음 공은 우리 한국은행으로 넘어올 것 아니에요. 그러면 한국은행의 금리인하, 이창용 총재가 지금 굉장히 골치가 아픈... [앵커] 10월에 바로 내릴까요?
[정철진]
저는 이런 생각을 해봅니다. 한국은행이 자꾸만 지금 여러 가지 고민을 하고 있거든요. 한국은행이 첫 번째 해야 될 문제는 물가고요. 두 번째는 경기고, 세 번째는 환율, 네 번째가 집값, 이 정도라고 생각을 하거든요. 그래서 저는 이창용 총재가 얘기할 때는 환율 빼고 세 가지를 얘기하거든요. 이야기하거든요. 그런데 지금 경기가 진짜 엉망이에요. 그러니까 경기를 본다면 한국은행은 일단 물가 잡혔고. 오늘 나온 것이 거의 3년 만에 최저, 2%가 나왔잖아요. 그리고 경기를 보고 일단 미국이 금리인하 한다고 하면 한국은행은 금리인하 쪽으로 따라가고. 부동산 집값 문제는 금리를 한국은행이 고민할 게 아니라 앞서 얘기한 것처럼 이제는 국토부도 다시 테이블 위에 앉아서 새로 서울 집값에 대한 고민을 하는 것이 맞지, 지금 계속해서 한국은행이 집값 때문에 금리 못 내려, 이렇게 되면 이게 저는 또 다른 왜곡이라고 보거든요.
그래서 결과적으로는 저는 한국은행도 10월에 뒤따라가지 않을까라고 보고는 있고, 그 고민이 많다는 집값은 아마 범정부적인 차원에서 나와야 되지 않겠는가. 함께해야 될 것 같고요. 한 가지 더 봐야 될 지표가 거래량인데, 7월에 서울의 매매 거래 건수가 1만 건이 넘었거든요. 늘 말씀드리지만 1만 건, 8000건 이상 되면 이것은 레드라인 넘어섰는데 한 달 더 보자. 그러니까 9월은 추석이니까 아마 집 안 살 거 아니에요. 그러니까 8월에 또 1만 건이 넘었다. 그렇게 된다면 이건 정부도 인정을 해야 되지 않을까라고 해서 이제는 밀리는 규제보다는 선도하는 규제가 필요할 것이다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
일단 집값 상승 문제가 있기는 하지만 그 변수도 중요하겠지만 그래도 금리는 우리도 대세를 따른다, 인하할 가능성이 높다.
[정철진]
경기 때문이죠.
[앵커]
알겠습니다. 정철진 경제평론가와 이야기 나눠봤습니다. 고맙습니다.
※ '당신의 제보가 뉴스가 됩니다'
[카카오톡] YTN 검색해 채널 추가
[전화] 02-398-8585
[메일] social@ytn.co.kr
[저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]
