서울 아파트값 상승세 '주춤'...오름세 꺾이나?

■ 진행 : 정진형 앵커, 이은솔 앵커
■ 출연 : 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스퀘어 8PM] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
앞서 전해 드린 바와 같이 서울 아파트값이 24주 연속, 그러니까 6개월 연속 오름세를 기록했습니다. 하지만 상승폭은 3주 연속 줄어들고 있는데요. 주택담보대출 문턱을 높인 정부의 '대출 조이기'가 과연 효과가 있는 것인지 전문가 모시고 자세히 이야기 나누어봅니다. 건국대 부동산대학원박합수 겸임교수 스튜디오에 나와 있습니다. 어서 오십시오. 오늘 한국부동산원이 9월 첫째 주 주간 아파트 가격 동향을 발표했는데 서울아파트값 기준으로 24주 연속 상승세가 이어졌습니다. 그러니까 6개월 연속 상승세가 이어진 건데 그런데 이 상승세가 조금씩 둔화되고 있다. 이런 분석이 나왔어요. 어느 정도예요?

[박합수]
우선 주간 동향을 보게 되면 지난주에 0.26% 상승해서 0.21%니까 0.05%포인트 정도 낮아졌습니다, 상승률이. 둔화했고. 전국 단위로 보게 되면 0.08에서 0.06 그다음에 수도권은 0.17에서 0.14. 그러니까 상승률이 0.17에서 0.14로 줄어든 거죠. 그만큼 상승 폭이 둔화됐다, 이렇게 표현할 수 있을 것 같고. 기타 지방 같은 경우에는 오히려 -0.01이었는데 -0.02로 약간 또 하락폭이 어떤 면에서는 확대된 이런 측면도 있다고 볼 수 있겠습니다. 이렇게 시장이 전체적으로 하향안정되는 이런 모양새도 나타나고 있다고 볼 수 있겠습니다.

[앵커]
하향안정화되는 모습을 보이고 있다. 사실 서울 아파트값이 가격 상승을 주도해 오지 않았습니까? 지금 오름세가 이렇게 주춤한 건 어떤 이유로 보고 계세요?

[박합수]
한마디로 말씀드리면 단기급등에 따른 부담감이라고 할 수 있어요. 왜 그러냐 하면 7월에 서울 아파트 거래량 기준으로 8000건 이상 거래가 됐어요. 그러다 보니까 매수자, 매도자 간에 일종의 기싸움이 나타났다고 할 수 있습니다. 매도자가 가격이 계속 올라가다 보니까 내놨던 물건을 회수하면서 가격을 올리기 시작하는 이런 상황이 나타났습니다. 그래서 한 10억대 물건으로 기준으로는 한 1억 전후 그다음에 20억대는 1억에서 2억까지 호가가 높아진 상황이 됩니다. 그러다 보니까 단기적으로 급등하다 보니 추격매수를 자제하고 약간 관망 분위기로 돌아섰다, 이렇게 볼 수 있습니다. 물론 최근에 나타난 대출규제도 일부 심리적인 영향을 미쳤다고 볼 수는 있을 것 같습니다.

[앵커]
그러니까 방금 대출 옥죄기 이런 말씀하셨는데 지난번에 정부가 8.8 공급대책 발표했잖아요. 말씀하셨던 금융권 대출 옥죄기가 있었는데 8.8 부동산 대책 같은 경우는 서울 접경지에 10만 가구 규모를 조성해서 전체 집값 낮추겠다 이런 의미이고. 최근에 금융권 대출 옥죄기는 집을 사려고 하는 사람들을 줄이겠다. 그래서 집값을 잡겠다 이런 의미인데. 둘 중에 어떤 게 더 크게 영향을 미쳤다고 보세요?
다 영향이 있을까요?

[박합수]
일단 8.8 부동산대책은 재건축 같은 경우는 절차를 간소화하거나 용적률을 확대해서 사업을 하겠다는 이런 정책을 발표했는데 이건 장기적으로는 긍정적이에요. 그렇지만 단기적인 시장의 영향은 제한적일 수밖에 없잖아요, 어차피 중장기적인 대책이니까. 거기에 말씀하셨던 공공택지, 서울 주변의 그린벨트를 완화해서 8만 호 공급하겠다, 이런 정책들은 지정을 하면 이때부터 입주까지는 10년 정도 걸리는 거예요. 그만큼 역시 또 중장기적인 대책이라고 할 수 있어요. 그런 면에서는 중단기 대책이 미흡했다고 볼 수 있어서 제가 계속 주장하는 기존에 이미 발표된 지 5년이 경과한 3기 신도시 공급을 대폭 확대하라는 게 제 개인적인 주문인데. 이 부분이 2만 가구 증가에 불과했다는 겁니다. 가령 5년 후에 입주한다고 하면 1~2년 후에 분양할 수 있잖아요. 이 물량을 대폭 한 25만 호 정도 늘려주게 되면 충분히 지금 시장을 심리적으로 안정시킬 수 있는 그런 효과가 나타날 수 있다고 보여지고 충분히 재검토를 해야 될 필요가 있다고 보여집니다. 지금 대출 문제가 시장에서 화두가 되고 있어요. 대출 한도를 축소한다든가 금리를 인상하거나 또 전세대출까지 이렇게 해서 아주 시장이 혼란스럽습니다. 일단 한도를 줄이게 되면 당연히 심리적으로 위축이 될 수밖에 없고 금리까지 또 가산금리로 조정해서 올리기 때문에 역시 수요자에게 부담이 될 수밖에 없습니다. 일시적으로는 효과는 있다고 볼 수 있어요. 그렇지만 이걸 길게 보게 되면 어차피 전세계적으로 금리인하가 예고돼 있지 않습니까? 미국에서 금리를 내리게 되면 우리나라도 10월에는 어떤 식으로든 금리가 인하될 것으로 예상되는 그런 상황이고요. 역시 집을 사지 않고 전세에 안주하게 되면 전세가격 상승이라는 또 하나의 문제가 기다리고 있는 겁니다. 여기에서도 가격이 올라갈 우려가 또 크기 때문에 매수 쪽에 비중을 둘 수밖에 없는 그런 상황이 되고. 역시 가장 제가 리스크로 크게 생각하는 건 공급부족인데. 입주물량이 올해까지는 그래도 괜찮습니다, 24년까지는. 그런데 25년, 26년도에는 지난 10년간 대비 평균 물량의 절반 정도로 입주물량이 축소됩니다. 그래서 25~26년에는 사실 심각한 공급부족의 공백기가 올 수 있는 우려가 있습니다. 그렇기 때문에 실수요자 입장에서는 이런 정황이 다 예고된 상태이기 때문에 매수 쪽에 비중을 두고 움직이는 것이 아닌가 이렇게 생각이 됩니다.

[앵커]
사실 서울 내에서도 강남 지역 고가 아파트가 큰 폭으로 올랐고 또 다른 지역들이 키맞추기를 하는 그 과정을 보였는데. 지금 오름폭이 이렇게 주춤하고 있는데 주로 어느 지역의 영향으로 분석하고 계십니까?

[박합수]
우선 서울 강남 우리가 얘기하는 강남3구 그다음에 마용성으로 대표되는 마포, 용산, 성동 이 지역 위주로 가격을 선도하고 있는 추세고 이건 현재 진행형이기도 해요. 여기서 중간 지역 있지 않습니까? 광진이 됐던 양천이 됐던 이런 중간지역까지 확산하는 추세라고 볼 수 있고 상대적으로 이런 외곽지역이 있습니다. 노원, 도봉, 관악. 노도강, 금관구. 금천구관악, 아직까지는 상승세가 그렇게 높지 않은데. 이쪽 지역까지도 서서히 가격 상승이 나타나는 이런 상황이라고 할 수 있습니다. 전체적으로는 아직까지 확산이 조금은 되지 않은 상태라고 보고 4분기 정도 되면 이런 외곽지역과 더불어서 경기도에서도 대표적인 지역은 수용성이에요. 가령 수원 용인 성남. 경기도의 대표 선수들인데 이들 지역에서도 어느 정도의 반응이 나타날 개연성은 있다고 보여집니다.

[앵커]
사실 아파트라는 게 거주지면서 또 투자의 의미를 갖기 때문에 많은 분들이 관심을 갖게 되잖아요. 서울 아파트 매매가의 흐름이 어떻게 될 거다 이렇게 전망하시는 바가 있으세요?

[박합수]
우선 저는 작년도에 올해 시장 전망을 전약후강이라고 전망해서 사실상 거의 적중을 했다고 할 수 있는데 자랑은 아니고요. 그럼 앞으로 어떻게 될 거냐의 문제가 남아 있습니다. 방금 언급을 했듯이 지금 시장의 상승변수와 하락변수를 고려하게 되면 종전에 상반기에는 약간 비등했다고 하게 되면 지금은 상승변수의 확률이 한 60% 정도로 커져 있다, 이렇게 보면 됩니다. 6:4 정도. 상승변수의 비중이 60% 정도, 하락변수 40% 정도로 볼 수 있습니다. 이중에 특히 부각되는 것은 금리 인하가 있다고 할 수 있고 방금 언급했던 공급부족. 여기에 하나 더 가세될 수 있는 게 유동성 증가예요. 금리를 인하하게 되면 시중 금융기관에 머물던 이런 자금들이 부동산 시장으로 유입될 수 있는 유동성이 진입하는 상태가 나타날 수 있는 개연성이 있어요. 여기에 가격이 올라가게 되면 전형적으로 실수요자가 됐든 투자자가 됐든 매수심리가 발동하게 됩니다. 그렇다면 이들이 가격을 지지할 수 있는 이런 양상으로 나타날 개연성이 있다. 이렇게 보게 되면 전체적으로 지금 물론 하락변수도 있죠. 역시 우리가 얘기하고 있던 대출규제 그리고 여전히 금리의 부담이 있고 그다음에 경제 침체의 분위기 그리고 시장에서 아직 해결되지 않은 부동산 관점으로 보면 부동산 PF 부실문제. 이런 여러 가지 하락변수도 존재합니다마는 큰 틀에서 보게 되면 지금 시장의 방향성은 상승변수가 좀 더 우위에 있을 것으로 전망하기 때문에 앞으로도 소폭 상승하는 형태는 이어질 개연성이 농후하다 이렇게 전망할 수 있습니다.

[앵커]
큰 틀로 봤을 때 상승으로 보셨잖아요. 그렇게 보시는 구체적인 이유가 있을 것 같거든요.

[박합수]
우선 한마디로 말씀드리면 다시 한 번 언급하게 되면 입주물량은 사실은 우리가 단기적으로 이건 해결이 안 되는 문제예요. 가령 입주물량은 언제 허가를 맡았든 간에 올해 입주해서 거주할 수 있는 아파트가 몇 채냐 이건데요. 서울 같은 경우는 올해 이게 2만 가구대인데 내년에도 거의 유지되는데요. 경기도 같은 경우는 이게 11만 가구대에서 6만 가구대로 줍니다, 내년도에. 많이 줍니다. 제가 앞서 얘기했던 수용성 있지 않습니까? 용인이 올해는 1만 2000가구 정도로 경기도에서 입주물량이 제일 많은데 내년도에는 이 앞에 1만 가구가 사라져요. 2000가구대의 입주물량밖에 없는 거죠. 그런 상황을 고려하게 되면 입주물량 문제가 내년도에는 전세가격 상승과 매매가격 상승에도 더 큰 영향을 줄 수 있는 여지가 있다. 거기에 금리인하 문제가 있잖아요. 전세가격 상승은 지금은 아파트 기준으로 따지게 되면 우리가 매매가격과 전세가격, 전세가율이라고 하잖아요. 이게 한 50% 정도를 기준으로 볼 수 있는데 일부 외곽지역 같은 경우는 한 60%까지 상승하게 됩니다. 이게 60%에서 조금 더 전세가율이 올라가게 되면 이 수요가 매수로 전환하는 이런 타이밍이 오게 됩니다. 그런 만큼 전체적인 상승 흐름은 이런 것들이 실제적으로 작동하면서 상승으로 나타날 개연성이 높지 않겠나 이렇게 예상됩니다.

[앵커]
서울이나 수도권과 관련된 아파트 전망은 그렇게 해 주셨는데 지방 얘기도 한번 해 볼게요. 지방 같은 경우는 하락세를 면치 못하고 있는 그런 상황인데 완만한 상승으로 이어가기 위해서는 어떤 방법이 필요할까요?

[박합수]
우선 지방도 사실은 획일적으로 하락이라고 보기는 어렵고 지방광역시과 기타지방을 나눠봐야 되기는 하는데. 지방광역시에서는 울산은 지금 이 순간에도 상승 중이고요. 그다음에 대전은 보합에서 거의 강보합 이 정도입니다. 어려운 지역은 대구와 부산 정도가 광역시에서 어려운 상태라고 할 수 있어요. 기타 지방 같은 경우에는 지금 전라북도가 됐든 이런 지역들은 오히려 공급이 부족하기 때문에 가격이 올라가는 중이에요. 이런 것들을 고려했을 때 지방도 편차가 있다, 이렇게 말씀드릴 수 있고. 지방에서 문제가 되는 건 미분양 아파트가 많은 지역이에요. 방금 언급했던 대구가 그랬고 기타 지방에서는 경상북도가 그렇습니다. 포항을 중심으로 한 이런 지역들. 그래서 이런 미분양 지역에 대한 어느 정도의 대책은 다소 필요할 수는 있겠으나 전체적으로 보게 되면 지방도 내년 상반기 정도에는 거의 보합에서 강보합 정도까지 반전이 나타날 수 있는 개연성은 있다고 보여집니다.

[앵커]
지방까지 짚어봤고요. 그래서 사실 지금 집을 사야 돼, 말아야 돼. 이렇게 고민하시는 분들이 계시거든요. 조언 한마디 해주신다면요?

[박합수]
사실은 현실적으로 조언을 하게 되면 저는 1분기에 집을 사라고 했습니다. 다들 안 들은 거죠. 안타깝게도 지금 3분기 말이고 이제 4분기를 앞두고 있는데요. 지금 상태에서는 중장기적으로 가격이 올라갈 개연성이 농후하기 때문에 실수요자 위주로는 역시 자기의 관심지역에서 검토가 필요하다. 지금 대출규제나 이런 것들이 강하게 나타나고 있기 때문에 어느 정도 어려움이 예상되지 않습니까? 그래서 본인의 항상 대출 상환 능력 이걸 점검한 후에 한번 검토는 끊임없이 필요하지 않겠나. 왜 그러냐면 전세에 머물러도전세가격도 올라갈 확률이 높기 때문에 어찌됐건 매수에 비중을 두고 판단하는 게 유리하다고 보여집니다.

[앵커]
그 시기는 빠르면 빠를수록 좋다 그런 말씀이신가요?

[박합수]
그렇습니다.

[앵커]
가면 갈수록 어려워지기 때문에.

[박합수]
당장은 그렇습니다. 왜냐하면 앞으로도 금리도 인하될 개연성이 많은 상황이기 때문에 우선적으로 매수에 비중을 두고 판단하는 것이 적절하다고 보여집니다.

[앵커]
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수와 부동산 전망에 대해서 짚어봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.