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■ 진행 : 윤보리 앵커, 나경철 앵커
■ 출연 : 박원갑 / KB 국민은행 부동산 수석전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스와이드] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
가을 이사철이 다가오면서 부동산 시장이 들썩이고 있습니다.
[앵커]
대출 규제로도 서울 집값이 잡히고 있지 않은데, 추석 연휴 이후엔 어떤 흐름을 보일지 박원갑 KB 국민은행 부동산 수석전문위원과 전망하겠습니다.
어서 오십시오.
[앵커]
집값부터 살펴보겠습니다. 수도권 중심으로 집값이 오르더니 전국적으로 아파트값의 상승 폭이 커졌더라고요. 왜 이런 걸까요?
[박원갑]
복합적인데요. 세 가지 정도로 짧게 말씀을 드리면 일단 공급불안 요인이 커진 것 같습니다. 분양가는 계속해서 오르지, 당첨받는다는 보장도 없고 앞으로 물량도 줄어든다는 그런 불안심리가 중개업소로 수요자들을 내몰았다고 볼 수 있고요. 그리고 금리인하에 대한 기대감이 선반영되는 측면도 있는 것 같습니다. 주택담보대출 금리가 한때 2%까지 떨어졌잖아요. 그리고 신고가 갱신한 곳도 있고. 그리고 마지막으로는 대출 규제가 심해진다고 그러니까 그 이전에 미리 집을 사자는 막판 수요가 몰린 것도 하나의 요인이 아니냐, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
한국은행에서는 내년까지 집값 과열 가능성을 전망하고 있더라고요. 어떻게 보시나요?
[박원갑]
그 근거를 뭐로 볼 거냐, 제가 나름대로 추론을 해보니까 아무래도 금리 인하 국면이기도 하고 또 하나는 한국은행에서 매달 내는 소비자동향 조사가 있습니다. 이게 주택가격 전망지수라는 게 별도로 뜨는데, 지난 8월에 이게 118이었습니다. 기준치가 100이거든요. 그러니까 100이 넘으면 1년 뒤에도 집값이 오른다고 소비자들이 전망하고 있다는 거죠. 이 수치가 얼마 정도 높은 거냐면 역사적으로 아파트 실거래가 기준으로 가장 높았을 때가 2021년 10월입니다. 이때 125였는데 그때보다 약간 낮죠. 그러니까 이걸 보고 아마 좀 더 오르지 않겠느냐, 판단을 하고 있는 것 같습니다.
[앵커]
집값이 그런데 계속 오르고 있다고는 하지만 상승 폭이 가장 크다는 서울 안에서도 지역별로 격차가 굉장히 크다고 하거든요. 이른바 노도강과 강남 지역의 격차가 상당하던데요. 왜 그런 걸까요?
[박원갑]
지역 내의 양극화라고 하기도 하고 서울이 다 서울이냐. 인서울도 차이가 있다, 이런 얘기를 하는데요. 제가 봤을 때 직접적으로 최근에 격차가 커진 것은 15억 초과 대출규제 해제가 결정적으로 영향을 미쳤다고 봅니다. 그러니까 최근에 주택시장의 흐름을 보면 갭투자보다는 살 집을 사는 사람이 많고요. 30대가 그동안에 많았는데 최근에는 40대가 좀 많아졌습니다. 그러니까 주로 갈아타기 수요, 아무래도 인기 지역으로 갈아타기를 할 텐데 그 수요가 갑자기 늘어난 게 결국은 집값의 양극화를 부추겼다, 이렇게 저는 보고 있고요. 또 하나 본다면 소득 양극화가 결국 자산 양극화로 이어진 거잖아요. 특히나 앞으로 인구가 줄 텐데 그러면 강남 집값은 타격이 덜 할 것이다, 이런 강남불패에 대한 신화. 이게 더 굳어지는 측면들도 격차를 벌리는 또 다른 요인이다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
전세시장에도 변화가 있는 것 같습니다. 올해 3분기 서울 지역의 전세계약 비중이 60%를 넘어섰다고 하는데 그러면 그만큼 전셋값도 올랐겠네요?
[박원갑]
그렇죠. 전세수요가 더 많다는 얘기죠. 그건 잘 아시겠지만 빌라 전세사기 여파가 생각보다 컸다. 아무래도 전세 포비아 이런 얘기하지 않습니까? 그러니까 주로 젊은층을 중심으로 빌라보다는 아파트 쪽으로 전세 수요가 갑작스럽게 이동한 측면. 이러다 보니까 전세 거래 비중이 높아졌다고 보면 되고요. 어떻게 보면 생존 본능이라고도 볼 수가 있겠죠. 아파트는 시세를 가늠할 수 있잖아요. 그래서 어느 정도 내가 전세보증금을 지불하면 나중에 안전하게 나올 수 있다. 어느 정도 예상을 할 수 있다 보니까 최근 들어서 아파트 쏠림 현상이 나타나고 있는데 다행스러운 것은 최근에 빌라들도 약간은 거래가 늘어나는 모습은 있습니다.
[앵커]
그런데 수요가 전세에 쏠리고, 그러다 보면 전셋값이 올라가게 되고 그러다 보면 또 월세가 더 낫지 않을까 해서 월세로 가면 그러다 보니까 월세도 오르고. 이런 현상이 나타나 잖아요. 그러다 보니까 벌써 8월 서울 아파트 월세지수가 통계 집계 이후 최고치더라고요.
[박원갑]
우리나라 주택시장 구조를 보면 전세하고 월세는 서로 맞물려 있습니다. 그러니까 먼저 전세금을 계산을 합니다. 그리고 나서 월세로 돌리죠. 이게 전월세 전환율이라고 잘 아실 텐데, 이게 전국적으로 보니까 아파트 기준으로 한 5.2%, 그다음에 서울은 4.6% 정도가 되는 겁니다. 그런데 만약에 금리가 낮아지게 되면 전월세 전환율도 낮아지거든요. 그런데 전셋값이 올라가잖아요. 그렇게 되면 월세지수도 아마 조금 더 올라갈 가능성이 있지 않느냐, 이렇게 지금 예상을 해보고 있습니다.
[앵커]
저희가 조금 전에 서울 지역 내 집값 격차에 대해서 이야기를 나눴는데 수도권과 비수도권의 차이도 상당한 것 같습니다. 지금 비수도권 지역은 공실이 굉장히 많잖아요. 그러니까 미분양 주택이 점점점 늘고 있는 것 같아요.
[박원갑]
전체 미분양의 80%가 지금 지방에 있다고 보면 되고요. 한마디로 시장이 소화불량 걸렸다, 이렇게 보면 되고. 지역 경제도 그렇게 튼실하지도 않고 젊은 인구가 자꾸 유출되잖아요. 이게 결국은 수요를 어떻게 보면 약화시키는 요인인데. 다만 최근에 다행스러운 지표들이 있는데요. 아파트 실거래가를 보면 약간 선행성이 있거든요. 이번 6월에 지방도 0.07%로 강보합으로 전환을 했습니다. 단박에 갑작스럽게 회복세로 접어들기는 힘들겠지만 당분간 매물 소화 과정이라든지 바닥 다지기가 진행되지 않을까, 이렇게 예상을 해보고 있습니다.
[앵커]
이번에는 대출도 살펴보겠습니다. 주담대 대출 증가 폭이 통계 작성 이래 최대폭을 기록했더라고요. 한 달 동안 8조 2000억 원이나 받았습니다.
[박원갑]
이게 결국 거래량하고 맞물리는 거거든요. 8조 넘어선다는 것은 어마어마한 거거든요. 그런데 아무래도 입주 물량이 늘어난 것도 있고 아까 말씀하신 것처럼 대출 문턱 높아지기 전에 미리 사자, 이런 수요들이 한꺼번에 몰려서 나타나는 것인데 실제로 거래량으로 보면 생각보다 많습니다. 서울이 7월 아파트 거래량으로 보면 한 8800건 정도가 되거든요. 역대 평균을 조사해 보면 한 6000건밖에 안 돼요. 경기도도 생각보다 많은데, 경기도가 7월에 1만 5000건 정도가 됩니다. 역대 평균이 1만 2000이 안 돼요. 그러니까 최근 들어서는 서울도 오르고 결국 상대적으로 싼 경기지역 쪽으로 탈서울 내 집 마련 수요도 또 몰려서 전반적으로 거래가 늘다 보니까 대출도 한마디로 계속 늘고 있다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
그런데 아까 소비자들이 기준금리 인하를 지금 미리 기대하고 있다는 얘기를 해 주셨는데 그런데 기준금리가 인하되려면 대출 수요가 줄어야 되는 거잖아요. 그런데 지금 이 대출 수요가 계속 늘고 있는 방향성, 어떻게 전망하고 계세요?
[박원갑]
집값과 결국 관련된 건데요. 9월 보면 두 가지 변수가 나타난 겁니다. 하나는 금리 인하, 이건 시장에 보면 상승요인이죠. 또 한쪽은 대출 규제는 하락 요인이잖아요. 두 변수가 서로 시소게임을 하는 건데. 결론적으로 제가 말씀을 드리고 싶은 것은 서울, 수도권은 금리인하보다는 대출 규제의 영향이 더 큽니다. 왜냐? 집값이 비싸니까요. 보통 신혼부부들이 대출을 내잖아요. 그러면 거의 50% 가까이가 대출을 낼 수밖에 없기 때문에 대출의존도가 높다는 것은 대출 규제를 하면 수요가 약간 줄어들 수 있다, 이렇게 볼 수가 있는 것 같고요. 그렇게 되면 제 생각에는 추석이 지나면 서울, 수도권 기준으로 보면 거래량이 약간 줄면서 숨고르기 양상이 나타날 가능성이 있다고 보고요. 그런데 지방 같은 경우는 집값이 싸잖아요. 그러니까 대출 규제보다는 오히려 금리인하에 더 영향을 많이 받습니다. 그래서 지방이 굉장히 안 좋다, 이런 얘기가 많은데 금리인하가 되면 단비가 되지 않을까 생각이 들고요. 그래서 서울, 수도권에서 약간 제가 보면 단기과열권이거든요. 그래서 호가가 중개업소 가면 2~3억씩 더 달라고 그러는데 그거 그대로 사면 호구 될 수 있습니다. 조금은 숨고르기 할 때 집을 사보는 것도 나쁘지 않기도, 이런 말씀을 드립니다.
[앵커]
그런데 아이러니한 게 당국이 대출규제를 할수록 매수심리는 올라간다, 이런 지적도 있더라고요.
[박원갑]
그럴 수도 있죠. 대출규제가 더 강화되기 전에 미리 집을 산다, 이런 심리. 말하자면 기대심리가 미리 시장으로 이어질 수 있다, 이런 얘기인데. 저는 그렇게 높게 보지는 않습니다. 어떻게 보면 이렇게 볼 수 있어요. 수영장이 있습니다. 그런데 거기서 수영을 할 거 아니에요? 수요가 많다는 거죠. 대출 규제를 한다는 것은 거기에다가 얼음물을 집어넣는 거예요. 그러면 기존에 수영하는 사람들은 갑자기 안 나오겠죠. 내성도 있기 때문에. 그런데 신규 진입자는 그 말이 차가우면 많이 안 들어갈 거잖아요. 그래서 큰 흐름으로 보면 어떻게 보면 수도권에서 아까 말씀드린 대로 대출규제가 가장 강력한 수요 차단이나 수요 조절 정책이다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다. 그런 결과들은 논문을 통해서 이미 많이 검증이 된 것입니다.
[앵커]
대출규제와 같은 부동산 정책들이 사실상 실수요자 중심으로 돌아가야 이게 정상인데, 이게 투기자들뿐만 아니라 실수요자들에까지 적용이 되니까 예외가 아니다, 이런 얘기가 있거든요. 그러면 실수요자들이 그런 불만을 토로하면서 오히려 대출 규제를 정부가 다시 완화할 거다, 이러한 관측에 대해서는 어떻게 예상하세요?
[박원갑]
어쨌든 은행 창구에서 가수요와 실수요를 구분하기는 조금 모호한 영역이 있는 것 같습니다. 그것을 회색지대라고 평을 합니다. 다주택자들이야 대출이 안 되는 건 뻔한 건데. 1가구 1주택자들이 갈아타기 수요를 할 때 과연 대출을 해 주느냐, 안 해 주느냐를 가지고 일부 혼선이 있었던 건 사실인 것 같고요. 그래서 아마 이 부분이 일부 완화되기는 했습니다. 그런데 이걸 어떤 은행은 이렇게 하고 어떤 은행은 또 이렇게 하면 문제가 있잖아요. 그래서 지금 얘기되기로는 은행연합회 차원에서 그동안 심사한 사례가 있지 않겠느냐. 그것을 공유하도록 하자. 그래서 혼선이 없도록 하겠다, 이런 얘기들이 나오고 있고, 아마 그건 곧 실행될 것 같습니다.
[앵커]
지금 실수요자 문제로 가장 많이 이야기 나오는 게 둔촌주공 아니겠습니까? 그런데 이렇게 지금은 규제를 한다고 해도 입주가 다가오면 하반기에 정부가 결국 규제를 풀어줄 거다, 이런 말들이 많은데 이 부분은 어떻게 보세요?
[박원갑]
글쎄요, 그것은 지켜봐야 되지 않겠습니까? 둔촌주공이 1만 2000 가구 정도가 되잖아요. 그런데 지금 뭐가 안 되냐면 조건부 전세자금대출이 안 되는 거예요. 전세자금대출을 받아다가 잔금을 치른다는 거죠. 그러니까 보통 84제곱미터, 흔히 말하는 국평으로 보면 분양가가 13억 정도 됐잖아요. 그러면 잔금하고 중도금을 같이 내야 되니까 한 11억 정도가 필요하다고 해요. 그런데 그것을 전세대출로 받아서 잔금을 치러서 해결하겠다는 건데. 지금 일부 은행에서는 그것을 또 대출을 안 해 주고요. 또 다른 은행에서는 일부 해 주고 있어요. 그래서 제 생각에는 대혼란까지는 아닌 것 같고 아마 실수요자 입장에서는 일부 불편할 수는 있겠다. 이런 생각은 해 보고 있습니다.
[앵커]
또 이런 사례가 있더라고요. 70대 어르신인데 이 어르신에게 40년 만기 주택담보대출이 실행됐다, 70대시니까 단순 계산만 해도 110세가 돼야 만기가 되는 것인데 이거 대출 제도에 구멍이 있는 거 아니냐, 이런 지적도 있거든요.
[박원갑]
주택금융공사에서 대출이 나간 거예요. 일부 구멍이 말씀하신 대로 난 것인데, 가령 40년 대출을 보니까 70세 되시는 분이 받은 분이 1명, 30년 대출은 70대가 5명이에요. 좀 많잖아요. 그래서 이걸 과연 어떻게 할 것인가. 그래서 지금은 문제가 생겼으니까 주택금융공사 쪽에서는 업무처리 기준을 바꾸겠다. 이렇게 문제가 생겼잖아요. 그래서 아마 이것은 보완이 되지 않을까 생각이 됩니다.
[앵커]
그런가 하면 우리가 세금을 매길 때 기준이 되는 부동산 공시가격에도 변화가 생긴다고 하는데 어떻게 변화가 되는 겁니까?
[박원갑]
전임 정부에서 아파트 기준으로 보면 시가 반영률이라는 게 있잖아요. 공시가격을 보통 책정을 하는데 시세의 어느 정도 반영을 할 건지에 대한 문제인데. 이거 시세 90% 정도로 2030년까지 로드맵이 있었는데 이것을 무효화하겠다는 거예요. 어떻게 하겠냐, 그러면. 이것을 시세가 오르면 공시가격도 따라 변동되도록 하겠다는 거죠. 그러니까 만약 올해 아파트값이 많이 올렸어요. 그러면 내년에 공시가격이 올라가겠죠. 만약에 떨어지면 내년에 같이 떨어지는 구조로 이렇게 탄력성 있게 그렇게 하겠다는 것인데, 그런데 이건 정부 발표고요. 일종에 공시법을 바꿔야 되거든요. 그래서 이건 국회 문턱을 넘어야 되는 문제가 있기 때문에 아마 야당의 협조라든지 도움 없이는 되기는 힘든 구조다, 이런 말씀을 드립니다.
[앵커]
요즘에 분양가상한제 아파트에 적용되는 건축비가 굉장히 많이 뛰어서 사실 이게 청약에 당첨이 되어도 고민이 되는 부분이 많단 말이에요. 현금이 많아야 되니까. 그러니까 이게 아파트 청약이 현금 부자들에게만 좋은 일이 아니냐, 이런 비판도 계속되고 있는데, 이 부분 어떻게 보세요?
[박원갑]
그런 얘기들이 나오죠. 그러니까 기본적으로 33평짜리 하나 분양받으려면 20억이 넘으니까요. 누구 애 이름도 아니고. 다만 조금은 일부 음모론이 있는 것 같아요. 정확한 팩트를 제가 말씀드릴게요. 작년에 서울에서 아파트 당첨을 받은 분들 중에서 97.7%가 무주택자입니다. 집 있는 사람은 거의 당첨이 안 됐다고 보면 되고요. 그리고 40~50대가 76.4% 정도가 돼요. 그러니까 왜 그러면 20~30대들이, 가점이 높지 않잖아요. 왜 당첨이 됐냐면 추첨제 물량이 늘어나서 그래요. 이것도 20~30대 불만이 많았거든요. 가점이 낮다 보니까 나는 청약 기회도 안 주느냐, 이런 불만이 많아서 일부 문호를 열다 보니까 그런 문제들이 나온 것 같고요.
그래서 지금 20~30대들에게 문호를 만약에 닫아버리면 또 기존 주택시장으로 가서 시장이 더 과열되는 그런 측면이 있단 말이에요. 수요를 약간 분산시키기 위해서 이런 정책을 한 것인데 그렇게까지 지금 일부 문제가 있으면 만약에 그게 그건 당연히 세무조사의 대상인 거고 제도 자체를 건들기에는 어려운 점이 있다. 다만 최근 들어서 동탄신도시 줍줍 열풍 아시죠. 그거 미계약분, 누구나 다 청약할 수 있었는데 이걸 아마 제 생각에는 계약취소분처럼, 그것은 무주택 세대주만 청약할 수 있거든요. 이것처럼 아마 바꿔야 될 겁니다. 아마 국토부에서 이거 바꾼다고 그래서. 그런 불합리한 부분들은 바꾸더라도 청약 지금 제도 부분은 손대기가 조금은 어려운 측면이 있는 것 같습니다.
[앵커]
들썩이는 부동산 시장 전망 여기까지 듣겠습니다.
지금까지 박원갑 KB 국민은행 부동산 수석전문위원과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
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■ 출연 : 박원갑 / KB 국민은행 부동산 수석전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스와이드] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
가을 이사철이 다가오면서 부동산 시장이 들썩이고 있습니다.
[앵커]
대출 규제로도 서울 집값이 잡히고 있지 않은데, 추석 연휴 이후엔 어떤 흐름을 보일지 박원갑 KB 국민은행 부동산 수석전문위원과 전망하겠습니다.
어서 오십시오.
[앵커]
집값부터 살펴보겠습니다. 수도권 중심으로 집값이 오르더니 전국적으로 아파트값의 상승 폭이 커졌더라고요. 왜 이런 걸까요?
[박원갑]
복합적인데요. 세 가지 정도로 짧게 말씀을 드리면 일단 공급불안 요인이 커진 것 같습니다. 분양가는 계속해서 오르지, 당첨받는다는 보장도 없고 앞으로 물량도 줄어든다는 그런 불안심리가 중개업소로 수요자들을 내몰았다고 볼 수 있고요. 그리고 금리인하에 대한 기대감이 선반영되는 측면도 있는 것 같습니다. 주택담보대출 금리가 한때 2%까지 떨어졌잖아요. 그리고 신고가 갱신한 곳도 있고. 그리고 마지막으로는 대출 규제가 심해진다고 그러니까 그 이전에 미리 집을 사자는 막판 수요가 몰린 것도 하나의 요인이 아니냐, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
한국은행에서는 내년까지 집값 과열 가능성을 전망하고 있더라고요. 어떻게 보시나요?
[박원갑]
그 근거를 뭐로 볼 거냐, 제가 나름대로 추론을 해보니까 아무래도 금리 인하 국면이기도 하고 또 하나는 한국은행에서 매달 내는 소비자동향 조사가 있습니다. 이게 주택가격 전망지수라는 게 별도로 뜨는데, 지난 8월에 이게 118이었습니다. 기준치가 100이거든요. 그러니까 100이 넘으면 1년 뒤에도 집값이 오른다고 소비자들이 전망하고 있다는 거죠. 이 수치가 얼마 정도 높은 거냐면 역사적으로 아파트 실거래가 기준으로 가장 높았을 때가 2021년 10월입니다. 이때 125였는데 그때보다 약간 낮죠. 그러니까 이걸 보고 아마 좀 더 오르지 않겠느냐, 판단을 하고 있는 것 같습니다.
[앵커]
집값이 그런데 계속 오르고 있다고는 하지만 상승 폭이 가장 크다는 서울 안에서도 지역별로 격차가 굉장히 크다고 하거든요. 이른바 노도강과 강남 지역의 격차가 상당하던데요. 왜 그런 걸까요?
[박원갑]
지역 내의 양극화라고 하기도 하고 서울이 다 서울이냐. 인서울도 차이가 있다, 이런 얘기를 하는데요. 제가 봤을 때 직접적으로 최근에 격차가 커진 것은 15억 초과 대출규제 해제가 결정적으로 영향을 미쳤다고 봅니다. 그러니까 최근에 주택시장의 흐름을 보면 갭투자보다는 살 집을 사는 사람이 많고요. 30대가 그동안에 많았는데 최근에는 40대가 좀 많아졌습니다. 그러니까 주로 갈아타기 수요, 아무래도 인기 지역으로 갈아타기를 할 텐데 그 수요가 갑자기 늘어난 게 결국은 집값의 양극화를 부추겼다, 이렇게 저는 보고 있고요. 또 하나 본다면 소득 양극화가 결국 자산 양극화로 이어진 거잖아요. 특히나 앞으로 인구가 줄 텐데 그러면 강남 집값은 타격이 덜 할 것이다, 이런 강남불패에 대한 신화. 이게 더 굳어지는 측면들도 격차를 벌리는 또 다른 요인이다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
전세시장에도 변화가 있는 것 같습니다. 올해 3분기 서울 지역의 전세계약 비중이 60%를 넘어섰다고 하는데 그러면 그만큼 전셋값도 올랐겠네요?
[박원갑]
그렇죠. 전세수요가 더 많다는 얘기죠. 그건 잘 아시겠지만 빌라 전세사기 여파가 생각보다 컸다. 아무래도 전세 포비아 이런 얘기하지 않습니까? 그러니까 주로 젊은층을 중심으로 빌라보다는 아파트 쪽으로 전세 수요가 갑작스럽게 이동한 측면. 이러다 보니까 전세 거래 비중이 높아졌다고 보면 되고요. 어떻게 보면 생존 본능이라고도 볼 수가 있겠죠. 아파트는 시세를 가늠할 수 있잖아요. 그래서 어느 정도 내가 전세보증금을 지불하면 나중에 안전하게 나올 수 있다. 어느 정도 예상을 할 수 있다 보니까 최근 들어서 아파트 쏠림 현상이 나타나고 있는데 다행스러운 것은 최근에 빌라들도 약간은 거래가 늘어나는 모습은 있습니다.
[앵커]
그런데 수요가 전세에 쏠리고, 그러다 보면 전셋값이 올라가게 되고 그러다 보면 또 월세가 더 낫지 않을까 해서 월세로 가면 그러다 보니까 월세도 오르고. 이런 현상이 나타나 잖아요. 그러다 보니까 벌써 8월 서울 아파트 월세지수가 통계 집계 이후 최고치더라고요.
[박원갑]
우리나라 주택시장 구조를 보면 전세하고 월세는 서로 맞물려 있습니다. 그러니까 먼저 전세금을 계산을 합니다. 그리고 나서 월세로 돌리죠. 이게 전월세 전환율이라고 잘 아실 텐데, 이게 전국적으로 보니까 아파트 기준으로 한 5.2%, 그다음에 서울은 4.6% 정도가 되는 겁니다. 그런데 만약에 금리가 낮아지게 되면 전월세 전환율도 낮아지거든요. 그런데 전셋값이 올라가잖아요. 그렇게 되면 월세지수도 아마 조금 더 올라갈 가능성이 있지 않느냐, 이렇게 지금 예상을 해보고 있습니다.
[앵커]
저희가 조금 전에 서울 지역 내 집값 격차에 대해서 이야기를 나눴는데 수도권과 비수도권의 차이도 상당한 것 같습니다. 지금 비수도권 지역은 공실이 굉장히 많잖아요. 그러니까 미분양 주택이 점점점 늘고 있는 것 같아요.
[박원갑]
전체 미분양의 80%가 지금 지방에 있다고 보면 되고요. 한마디로 시장이 소화불량 걸렸다, 이렇게 보면 되고. 지역 경제도 그렇게 튼실하지도 않고 젊은 인구가 자꾸 유출되잖아요. 이게 결국은 수요를 어떻게 보면 약화시키는 요인인데. 다만 최근에 다행스러운 지표들이 있는데요. 아파트 실거래가를 보면 약간 선행성이 있거든요. 이번 6월에 지방도 0.07%로 강보합으로 전환을 했습니다. 단박에 갑작스럽게 회복세로 접어들기는 힘들겠지만 당분간 매물 소화 과정이라든지 바닥 다지기가 진행되지 않을까, 이렇게 예상을 해보고 있습니다.
[앵커]
이번에는 대출도 살펴보겠습니다. 주담대 대출 증가 폭이 통계 작성 이래 최대폭을 기록했더라고요. 한 달 동안 8조 2000억 원이나 받았습니다.
[박원갑]
이게 결국 거래량하고 맞물리는 거거든요. 8조 넘어선다는 것은 어마어마한 거거든요. 그런데 아무래도 입주 물량이 늘어난 것도 있고 아까 말씀하신 것처럼 대출 문턱 높아지기 전에 미리 사자, 이런 수요들이 한꺼번에 몰려서 나타나는 것인데 실제로 거래량으로 보면 생각보다 많습니다. 서울이 7월 아파트 거래량으로 보면 한 8800건 정도가 되거든요. 역대 평균을 조사해 보면 한 6000건밖에 안 돼요. 경기도도 생각보다 많은데, 경기도가 7월에 1만 5000건 정도가 됩니다. 역대 평균이 1만 2000이 안 돼요. 그러니까 최근 들어서는 서울도 오르고 결국 상대적으로 싼 경기지역 쪽으로 탈서울 내 집 마련 수요도 또 몰려서 전반적으로 거래가 늘다 보니까 대출도 한마디로 계속 늘고 있다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
그런데 아까 소비자들이 기준금리 인하를 지금 미리 기대하고 있다는 얘기를 해 주셨는데 그런데 기준금리가 인하되려면 대출 수요가 줄어야 되는 거잖아요. 그런데 지금 이 대출 수요가 계속 늘고 있는 방향성, 어떻게 전망하고 계세요?
[박원갑]
집값과 결국 관련된 건데요. 9월 보면 두 가지 변수가 나타난 겁니다. 하나는 금리 인하, 이건 시장에 보면 상승요인이죠. 또 한쪽은 대출 규제는 하락 요인이잖아요. 두 변수가 서로 시소게임을 하는 건데. 결론적으로 제가 말씀을 드리고 싶은 것은 서울, 수도권은 금리인하보다는 대출 규제의 영향이 더 큽니다. 왜냐? 집값이 비싸니까요. 보통 신혼부부들이 대출을 내잖아요. 그러면 거의 50% 가까이가 대출을 낼 수밖에 없기 때문에 대출의존도가 높다는 것은 대출 규제를 하면 수요가 약간 줄어들 수 있다, 이렇게 볼 수가 있는 것 같고요. 그렇게 되면 제 생각에는 추석이 지나면 서울, 수도권 기준으로 보면 거래량이 약간 줄면서 숨고르기 양상이 나타날 가능성이 있다고 보고요. 그런데 지방 같은 경우는 집값이 싸잖아요. 그러니까 대출 규제보다는 오히려 금리인하에 더 영향을 많이 받습니다. 그래서 지방이 굉장히 안 좋다, 이런 얘기가 많은데 금리인하가 되면 단비가 되지 않을까 생각이 들고요. 그래서 서울, 수도권에서 약간 제가 보면 단기과열권이거든요. 그래서 호가가 중개업소 가면 2~3억씩 더 달라고 그러는데 그거 그대로 사면 호구 될 수 있습니다. 조금은 숨고르기 할 때 집을 사보는 것도 나쁘지 않기도, 이런 말씀을 드립니다.
[앵커]
그런데 아이러니한 게 당국이 대출규제를 할수록 매수심리는 올라간다, 이런 지적도 있더라고요.
[박원갑]
그럴 수도 있죠. 대출규제가 더 강화되기 전에 미리 집을 산다, 이런 심리. 말하자면 기대심리가 미리 시장으로 이어질 수 있다, 이런 얘기인데. 저는 그렇게 높게 보지는 않습니다. 어떻게 보면 이렇게 볼 수 있어요. 수영장이 있습니다. 그런데 거기서 수영을 할 거 아니에요? 수요가 많다는 거죠. 대출 규제를 한다는 것은 거기에다가 얼음물을 집어넣는 거예요. 그러면 기존에 수영하는 사람들은 갑자기 안 나오겠죠. 내성도 있기 때문에. 그런데 신규 진입자는 그 말이 차가우면 많이 안 들어갈 거잖아요. 그래서 큰 흐름으로 보면 어떻게 보면 수도권에서 아까 말씀드린 대로 대출규제가 가장 강력한 수요 차단이나 수요 조절 정책이다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다. 그런 결과들은 논문을 통해서 이미 많이 검증이 된 것입니다.
[앵커]
대출규제와 같은 부동산 정책들이 사실상 실수요자 중심으로 돌아가야 이게 정상인데, 이게 투기자들뿐만 아니라 실수요자들에까지 적용이 되니까 예외가 아니다, 이런 얘기가 있거든요. 그러면 실수요자들이 그런 불만을 토로하면서 오히려 대출 규제를 정부가 다시 완화할 거다, 이러한 관측에 대해서는 어떻게 예상하세요?
[박원갑]
어쨌든 은행 창구에서 가수요와 실수요를 구분하기는 조금 모호한 영역이 있는 것 같습니다. 그것을 회색지대라고 평을 합니다. 다주택자들이야 대출이 안 되는 건 뻔한 건데. 1가구 1주택자들이 갈아타기 수요를 할 때 과연 대출을 해 주느냐, 안 해 주느냐를 가지고 일부 혼선이 있었던 건 사실인 것 같고요. 그래서 아마 이 부분이 일부 완화되기는 했습니다. 그런데 이걸 어떤 은행은 이렇게 하고 어떤 은행은 또 이렇게 하면 문제가 있잖아요. 그래서 지금 얘기되기로는 은행연합회 차원에서 그동안 심사한 사례가 있지 않겠느냐. 그것을 공유하도록 하자. 그래서 혼선이 없도록 하겠다, 이런 얘기들이 나오고 있고, 아마 그건 곧 실행될 것 같습니다.
[앵커]
지금 실수요자 문제로 가장 많이 이야기 나오는 게 둔촌주공 아니겠습니까? 그런데 이렇게 지금은 규제를 한다고 해도 입주가 다가오면 하반기에 정부가 결국 규제를 풀어줄 거다, 이런 말들이 많은데 이 부분은 어떻게 보세요?
[박원갑]
글쎄요, 그것은 지켜봐야 되지 않겠습니까? 둔촌주공이 1만 2000 가구 정도가 되잖아요. 그런데 지금 뭐가 안 되냐면 조건부 전세자금대출이 안 되는 거예요. 전세자금대출을 받아다가 잔금을 치른다는 거죠. 그러니까 보통 84제곱미터, 흔히 말하는 국평으로 보면 분양가가 13억 정도 됐잖아요. 그러면 잔금하고 중도금을 같이 내야 되니까 한 11억 정도가 필요하다고 해요. 그런데 그것을 전세대출로 받아서 잔금을 치러서 해결하겠다는 건데. 지금 일부 은행에서는 그것을 또 대출을 안 해 주고요. 또 다른 은행에서는 일부 해 주고 있어요. 그래서 제 생각에는 대혼란까지는 아닌 것 같고 아마 실수요자 입장에서는 일부 불편할 수는 있겠다. 이런 생각은 해 보고 있습니다.
[앵커]
또 이런 사례가 있더라고요. 70대 어르신인데 이 어르신에게 40년 만기 주택담보대출이 실행됐다, 70대시니까 단순 계산만 해도 110세가 돼야 만기가 되는 것인데 이거 대출 제도에 구멍이 있는 거 아니냐, 이런 지적도 있거든요.
[박원갑]
주택금융공사에서 대출이 나간 거예요. 일부 구멍이 말씀하신 대로 난 것인데, 가령 40년 대출을 보니까 70세 되시는 분이 받은 분이 1명, 30년 대출은 70대가 5명이에요. 좀 많잖아요. 그래서 이걸 과연 어떻게 할 것인가. 그래서 지금은 문제가 생겼으니까 주택금융공사 쪽에서는 업무처리 기준을 바꾸겠다. 이렇게 문제가 생겼잖아요. 그래서 아마 이것은 보완이 되지 않을까 생각이 됩니다.
[앵커]
그런가 하면 우리가 세금을 매길 때 기준이 되는 부동산 공시가격에도 변화가 생긴다고 하는데 어떻게 변화가 되는 겁니까?
[박원갑]
전임 정부에서 아파트 기준으로 보면 시가 반영률이라는 게 있잖아요. 공시가격을 보통 책정을 하는데 시세의 어느 정도 반영을 할 건지에 대한 문제인데. 이거 시세 90% 정도로 2030년까지 로드맵이 있었는데 이것을 무효화하겠다는 거예요. 어떻게 하겠냐, 그러면. 이것을 시세가 오르면 공시가격도 따라 변동되도록 하겠다는 거죠. 그러니까 만약 올해 아파트값이 많이 올렸어요. 그러면 내년에 공시가격이 올라가겠죠. 만약에 떨어지면 내년에 같이 떨어지는 구조로 이렇게 탄력성 있게 그렇게 하겠다는 것인데, 그런데 이건 정부 발표고요. 일종에 공시법을 바꿔야 되거든요. 그래서 이건 국회 문턱을 넘어야 되는 문제가 있기 때문에 아마 야당의 협조라든지 도움 없이는 되기는 힘든 구조다, 이런 말씀을 드립니다.
[앵커]
요즘에 분양가상한제 아파트에 적용되는 건축비가 굉장히 많이 뛰어서 사실 이게 청약에 당첨이 되어도 고민이 되는 부분이 많단 말이에요. 현금이 많아야 되니까. 그러니까 이게 아파트 청약이 현금 부자들에게만 좋은 일이 아니냐, 이런 비판도 계속되고 있는데, 이 부분 어떻게 보세요?
[박원갑]
그런 얘기들이 나오죠. 그러니까 기본적으로 33평짜리 하나 분양받으려면 20억이 넘으니까요. 누구 애 이름도 아니고. 다만 조금은 일부 음모론이 있는 것 같아요. 정확한 팩트를 제가 말씀드릴게요. 작년에 서울에서 아파트 당첨을 받은 분들 중에서 97.7%가 무주택자입니다. 집 있는 사람은 거의 당첨이 안 됐다고 보면 되고요. 그리고 40~50대가 76.4% 정도가 돼요. 그러니까 왜 그러면 20~30대들이, 가점이 높지 않잖아요. 왜 당첨이 됐냐면 추첨제 물량이 늘어나서 그래요. 이것도 20~30대 불만이 많았거든요. 가점이 낮다 보니까 나는 청약 기회도 안 주느냐, 이런 불만이 많아서 일부 문호를 열다 보니까 그런 문제들이 나온 것 같고요.
그래서 지금 20~30대들에게 문호를 만약에 닫아버리면 또 기존 주택시장으로 가서 시장이 더 과열되는 그런 측면이 있단 말이에요. 수요를 약간 분산시키기 위해서 이런 정책을 한 것인데 그렇게까지 지금 일부 문제가 있으면 만약에 그게 그건 당연히 세무조사의 대상인 거고 제도 자체를 건들기에는 어려운 점이 있다. 다만 최근 들어서 동탄신도시 줍줍 열풍 아시죠. 그거 미계약분, 누구나 다 청약할 수 있었는데 이걸 아마 제 생각에는 계약취소분처럼, 그것은 무주택 세대주만 청약할 수 있거든요. 이것처럼 아마 바꿔야 될 겁니다. 아마 국토부에서 이거 바꾼다고 그래서. 그런 불합리한 부분들은 바꾸더라도 청약 지금 제도 부분은 손대기가 조금은 어려운 측면이 있는 것 같습니다.
[앵커]
들썩이는 부동산 시장 전망 여기까지 듣겠습니다.
지금까지 박원갑 KB 국민은행 부동산 수석전문위원과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
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