[생생경제] 뜨거운 1기 신도시, ‘초고속’ 재건축 계획대로 진행되기 어려운 이유 4가지

- 주택가격전망지수 3년 새 최고치 “기준금리 피벗 기대감·공급 부족 원인"
- 공인중개사협회 부동산 지표, 현장감 높지만 데이터 체계성 낮아
- 1기신도시 재건축 선도지구 선정 과열, 투기 수요·집값↑심화?
- 청약 경쟁률 격화, 청약 통장 인정액 상향보다 중요한 건 공급 확대

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2024년 9월 30일 (월요일)
■ 대담 : 송승현 도시와경제 대표

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : 핫한 지역의 핫한 이슈 <핫플! 거기 어때> 시간입니다. 오늘 부동산 이슈 송승현 도시와 경제 대표님과 함께 짚어보도록 하겠습니다. 대표님 나와 계십니까?

◇ 송승현 도시와경제 대표 (이하 송승현) : 네 안녕하세요.

◆ 조태현 : 예 안녕하세요. 대표님 먼저 부동산 시장 전반적인 상황을 지켜봐야 될 것 같은데요. 1년 뒤에 주택 가격이 지금보다 더 오를 것이라고 예상하는 소비자가 늘었다고 해요. 그래서 주택 가격 전망지수가 3년 만에 최고치까지 올랐다 이렇게 분석이 나오던데 그러면 1년 뒤에 부동산 시장. 더 오를 가능성이 크다고 봐야 하는 거죠?

◇ 송승현 : 소비자들이 주택을 바라보는 여러 심리들이 반영된 게 상승을 했다는 거는 상승할 수 있다는 기대감이 좀 커졌다고는 봐야 되겠죠. 왜 이런 배경들이 있냐고 보면은 금리에 대한 변화를 소비자들은 받아들이는 것 같아요. 금리 정책이 아무래도 좀 낮아질 수 있다는 그런 기대감들. 왜냐하면 미국에서 기준금리를 낮추다 보니까 한국도 기준금리가 낮을 수 있다.라는 이런 심리, 이런 것들이 작용을 했다라고 볼 수 있을 것 같고요. 그리고 또 정부에 대한 부동산 정책들도 아무래도 심리적으로 영향을 주는데. 지금 세금에 대한 혜택이라든지 또 부동산 규제가 지난 정부보다는 현재 정부가 규제에 대한 부분에서는 조금 더 유연하다 보니까 이런 규제가 강화가 될 수 있다는 심리들도 크게 작용하지 않는 것으로 보여지고요. 크게 작용하지 않는다는 건 규제가 강하게 작용하지 않다는 그런 의미로 볼 수 있을 것 같고요. 그리고 전반적으로 경제 상황 같은 경우도 작년 대비했을 때는 그래도 경제 성장이 그나마 긍정적인 보고가 계속적으로 나오고 있는 상황이기 때문에 경기 침체보다는 그래도 조금 활발하게 움직이고 있는 상황들, 그리고 주택 공급량에 있어서도 주택 공급이 충분치 않다는 것들이 소비자들이 느낄 수 있는 그런 신호인 것으로 보여져요. 그래서 지금 전반적인 흐름 자체를 보면 금리에 대한 인하 이슈 그다음에 경제성장 상황이 조금 더 개선됐다는 점. 그리고 주택 공급이 축소되고 있고 정부 정책은 규제보다는 현재 상황에서 이어지고 있는, 금융제도를 통해서 실수요자들이 집을 살 수 있는 그런 상황으로 볼 수 있을 것 같습니다. 다만 지금 나오고 있는 게 소비자 심리지수가 119였는데 기존에 있었던 상승되는 전망지수가 상승하는 국면보다는 가파르기가 다소 완화가 된 측면들이 있기 때문에 상승은 한다고 해도 이런 상승세가 시장 흐름에 따라서 보합으로 전환을 하고 그 안에서 또 하락할 가능성도 있기 때문에 심리가 1년 뒤에 그 흐름을 단정 짓기는 좀 어렵다. 왜냐하면 변화되는 환경 안에서 소비자들의 심리는 계속 변화가 될 수 있기 때문에 발표 이후에도 항상 가격의 변동성은 있었으니까 그 정도만 참고를 하고 큰 틀에서 심리를 해석을 해서 시장의 흐름이나 어떤 정책적인 기조라든지 이런 것들을 볼 필요가 있지 않나 그렇게 보여집니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 기준금리 피벗에 대한 기대감 그리고 공급 부족 여러 가지 이슈들이 여전히 영향을 미치고 있는데 그래도 기울기는 약간 꺾였다. 이렇게 기울기가 꺾인 게 아파트 가격 상승세 이쪽에도 약간은 둔화하는 흐름이 있는 것 같아요. 지난주 상황은 좀 어땠습니까?

◇ 송승현 : 네 그렇습니다. 지금 전반적인 가파르기가 꺾였다는 이야기를 저희가 나눈 것처럼 상승세의 오름세도 다소 둔화세를 보이고 있는데요. 지금 전국 매매가 같은 경우는 그전 주가 0.05%인데 0.04%로 상승은 했지만 축소를 했다라고 볼 수 있고요. 서울도 0.12%가 상승을 했는데 지난주 0.16%보다는 상승 폭이 줄어들었다라고 볼 수 있을 것 같습니다. 그리고 전반적으로 봤을 때 전세 가격이라든지 이런 부분들도 상승폭이 축소가 됐거든요. 서울의 전셋값이 지난주가 0.12% 상승한 데 비해서 이번 주는 0.10% 수도권도 0.12%로 축소가 됐습니다. 그래서 매매 가격이라든지 전세 가격은 상승률은 기록은 하고 있지만 상승세가 축소가 되고 있는 그런 흐름을 보이고 있습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 약간 다른 이야기인데요. 이게 좀 궁금한 게 있어서 지난 7월부터 한국공인중개사협회에서 부동산 지표를 내놓고 있거든요. 그런데 한국부동산원 발표랑은 또 반대로 가고 있단 말이죠. 이런 것들이 국내에서 차이가 많이 나는 이유 뭘로 보십니까?

◇ 송승현 : 차이가 있는 부분 같은 경우는 서로 바라보는 시각이 많이 다른 것 같아요. 해석에 대한 그런 부분들도, 공인중개사협회랑 부동산원이 발표가 되는 것들 차이로 본다면 데이터를 수집하는 그런 방식에 대한 차이가 있겠죠. 부동산 같은 경우는 공공데이터를 기반으로 해서 통계를 산출을 한다든지 실제 매매가 이루어진다고 해도 그 기간 동안 어떤 잔금이라든지 시장의 흐름들을 보고 판단을 합니다. 왜냐하면 주택 동향을 분석을 하는 데 있어서 한국 부동산원 같은 경우는 국가 차원의 정책을 결정하는, 참고 되는 자료이기 때문에 좀 더 신중도 그리고 보수적인 접근을 한다고 볼 수 있고요. 공인중개사협회 같은 경우는 현장감을 좀 활용한 공인중개사들의 의견과 거래들이 있겠죠. 대신 현장감은 높을 수 있겠지만 데이터에 있어서는 체계적인 분석들은 역사나 기록에 대한 차이가 있다라고 볼 수 있고요. 그리고 지표에 대한 사용 목적 아까 말씀드린 것처럼 정책이나 경제지표로도 활용되기 때문에 중요한 역할을 합니다. 근데 공인중개사협회 같은 경우는 현장 실무에 반응을 하기 때문에 이런 가격의 흐름에 따라서 현장에서는 가격 협상이라든지 고객 상담하는 데 있어서 시장 상황을 근거로 이야기를 할 수 있거든요. 이런 부분에서 좀 차이가 있다고 봐야 될 것 같아요. 그래서 아까 우리가 앞에서 얘기한 가격에 대한 변화 이런 것들이 정반대라고 얘기 말씀을 하셨는데 역시나 보시게 되더라도 서울의 아파트 매매가격은 부동산은 1.27% 올랐다고 얘기하는데 공인중개사협회는 4.15%가 떨어졌다라고 얘기를 하는 거죠. 체감적으로 상당 부분 좀 차이가 있는 거죠. 근데 여기서 부동산원 같은 경우는 좀 신중하고 공인중개사협회는 빠르게 대응하는데 아무래도 현재까지는 그래도 부동산원이 통계라는 거는 상당히 누적되어 있고 신뢰를 바탕으로 해야 되기 때문에. 그리고 신중한 접근을 하는데 정책을 손바닥 뒤집듯이 바꿀 수는 없잖아요. 전반적인 추세라든지 흐름에 대해서 바뀌어야 되고 공인중개사협회 같은 경우는 아직 짧기 때문에 그런 부분의 문제. 그리고 공인중개사협회 아직 통계에 좀 한계라는 거는 공인중개사가계약을 한 거래 중심이다 보니까 직거래에 대한 부분들이 좀 문제가 될 수 있고요. 또 분양 시장에 대한 흐름 이런 것들은 중개하고는 좀 다른 부분이고 또 때로는 실무적으로 하다 보면 다운 계약서를 쓴다든지 업 계약서를 쓴다든지 이런 문제들이 있으면 현장에서 바로 계약하고 그거를 속보성에 가까운 통계를 낸다는 거는 조금 아직 부족하기 때문에 이런 부분들은 좀 다듬어가면서 서로 보완할 수 있다는 거는 긍정적으로 볼 수 있는데 아직까지는 이 부분에 대해서는 조금 한계가 좀 있지 않나 그렇게 볼 수 있을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 물론 말씀하신 것처럼 보완하는 지표의 필요성은 다 있는 거니까 사실 문재인 정부 때 한국부동산원의 지표가 전혀 신뢰성이 없었던 그런 문제점도 있었기 때문에요. 앞으로 이렇게 지표가 얼마나 개발이 될지 이런 것들은 좀 시간을 지고 지켜볼 필요가 있어 보이고요. 지금까지 부동산 시장에 대한 전반적인 이야기를 했고요. 이제 조금 더 세부적인 이야기로 가보도록 하겠습니다. 지난주 화요일에 1기 신도시 재건축 밑그림이 나왔어요. 가장 주목을 많이 받았던 게 마지막에 발표된 일산이었는데 용적률을 300%까지 늘린다고요. 그러면 어떻게 되는 겁니까?

◇ 송승현 : 네 그렇습니다. 그럼 용적률을 확보를 한다는 거는 결국 바닥 면적을 넓히는 거고 그 바닥 면적이 넓어진다는 거는 현재 있는 169%의 용적률보다 300%가 늘어나니까 더 많은 집을 지을 수 있게 되는 거죠. 그렇게 되면 5개 신도시가 합쳐지게 되면 지금 분당하고 일산, 평촌, 중동 3번 여기가 신도시가 지금 한 39만 가구 정도 되거든요. 그러면 전체 큰 그림이 마무리가 되면 2035년까지는 39만에서 53만 가구 정도로 늘어나게 되는데요.

◆ 조태현 : 많이 늘어나네요.

◇ 송승현 : 그렇죠. 그러면 도시의 인구 수 이런 부분들이 굉장히 확장적으로 커지게 되거든요. 지금 1기 신도시의 인구 수 자체가 95만 4천 명 정도 되는데 재건축을 만약에 하게 된다 그러면 가구 수가 늘어난 만큼 인구수도 늘어나게 되잖아요.

◆ 조태현 : 그렇죠.

◇ 송승현 : 그러면 5곳의 총 인구 수는 124만 명으로 늘어나게 돼요. 그러니까 이런 큰 그림들이 현재 완성이 됐다라고 볼 수 있는데 이 그림에 대해서, 속도에 대해서는 조금 더 세부적인 내용들이 필요하고 예상했던 그 속도보다는 조금 늦을 수 있다는 의견들이 지금 나오고 있는 상황이에요. 일산에 대해서는 왜 이렇게 기본 계획안이 늦게 나왔냐는 의견들이 있는데 1기 신도시 중에서도 평균 용적률이 가장 낮거든요. 낮은 상태에서 올라가는 거에 대해서 추가적으로 주게 되면 너무 과한 인센티브를 주게 되고 또 너무 낮게 준다면 다른 지역에 비해서 또 경쟁률이 낮아 경쟁력이 좀 낮아질 수 있다고 봐야 되겠죠. 세부적으로 보면 호수공원이나 이런 주변들 보면 주상복합 아파트들도 상당 부분 있거든요.

◆ 조태현 : 그렇죠.

◇ 송승현 : 그런 지역의 주상복합은 용적률이 아파트는 300%인데 주상복합은 높아진 상태에서 더 높이기는 힘들기 때문에 여기에 추가적으로 해서 주상복합은 360%로 높아지게 됩니다. 그래서 지금 1기 신도시 기본계획안이 좀 늦게 나오기는 했지만 이런 기대감들이 그래도 일산의 지금 흐름 자체는 조금 도움이 되지 않을까라고 보여집니다.

◆ 조태현 : 전반적인 흐름에 도움이 될 것이다. 그리고 최근에 보면 선도지구. 이렇게 계획이 나온 다음에 경쟁도 달아오르고 있고 자칫 투기 수요가 유입될 수 있다 이런 지적까지 나오고 있는데 그런데 지금 이 1기 신도시 재건축 일정 이게 계획대로 갈 가능성 이거는 대표님은 어떻게 보세요?

◇ 송승현 : 계획대로 갈 가능성은 저는 좀 낮다고 봐요. 계획 같은 경우는 9월 말에서 1기 신도시의 기본계획에 대해서 발표를 했고요. 그다음에 11월에 이제 선도지구를

◆ 조태현 : 곧 지정을 한다는 거죠?

◇ 송승현 : 지정을 하게 되죠. 그리고 2027년 착공하고 2035년까지 완공을 하게 되는데 아까 말씀드린 것처럼 가구 수가 상당 부분 많이 늘어나게 되잖아요. 그럼 1기 신도시에 39만 가구가 53만 가구가 되고 인구를 보게 된다면 95만에서 124만 명으로 늘어나게 되거든요. 그러면은 서울의 인구나 가구를 분산할 수 있는 역할은 충분히 있습니다. 그런데 또 반대로 얘기하면 그 많이 확장된 인구수가 서울로 일자리로 들어오게 된다면 교통체증은 지금보다도 늘어나겠죠.

◆ 조태현 : 훨씬 심하겠죠.

◇ 송승현 : 인구만큼 굉장히 좀 복잡해질 수 있거든요. 그러면 그 지역 안에 교통에 대한 계획도 세워야 되죠. 기반시설이라든지 확장 문제 이런 부분들도 한계가 있잖아요. 그러면 그런 부분들을 해소하기 위해서는 일자리라든지 또는 학교라든지 또는 병원이라든지 인프라를 담을 수 있는 부분들을 해결을 해야 되는 거거든요. 그리고 부동산 시장에 대한 지금 변동성들이 계속적으로 나타나고 있어요. 올해만 해도 떨어졌다가 다시 상승을 했다가 보합을 하고 있고 이런 변동성에 대한 리스크들이 조합원들이 향후에 추가 분담금들이 발생했을 때 어떻게 반응할 수 있을지 조금 더 세부적인 내용들이 나오게 된다면 공공기여에 대한 부분들 이런 부분에 나오면 조합원들이 신중한 태도를 보일 가능성이 있거든요. 신중하다는 거는 지금까지 동의했던 것보다는 그 동의에 대해서 판단이 좀 바뀔 수가 있다는 거예요. 그리고 마지막으로 보면 정치적인 변수도 있는 것도 사실이거든요.

◆ 조태현 : 그렇죠.

◇ 송승현 : 향후에 정권에 대한 교체라든지 정책에 대한 변화가 있다고 하면은 이 재건축 계획이 지연되거나 무산될 가능성들이 있다. 그래서 다음 정부가 들어오게 된다면 이름을 좀 바꿔가지고 항상 보면 이런 개발에 대한 부분들 이런 것들의 이름을 좀 바꾸고 좀 상당 부분 좀 다듬는 기간들이 있기 때문에 정치적인 변수 이런 것까지도 같이 고려를 해본다면 정치적인 변수 그리고 기반시설의 문제, 향후에 부동산 시장의 변동으로 인해서 사업성의 문제. 그리고 이해관계자들의 문제들로 인해서의 그 판단의 변화 이런 것들을 보게 된다면 아주 드라마틱한 프로세스를 가지고 2027년에 착공을 하고 2035년에 전반적으로 다 완공을 한다는 거는 좀 어렵지 않겠냐. 그렇게 볼 수 있을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 우리나라는 특히 5년 단절적 대통령제라서 더더욱 그런 측면이 있는 것 같고요. 말씀하신 교통대책 이런 것들도 잘 하지 않는다면 신도시를 다시 만들거나 재건축을 하는 그런 정책 자체가 실패한다고 봐도 되니까 이런 부분도 잘 살펴보셔야겠습니다. 이번에는 청약 쪽으로 이야기를 조금 옮겨가도록 하겠는데요. 청약 통장 이게 무용론이 계속적으로 나오고 있잖아요. 그래서 이번에는 청약통장의 월 납입 인정액을 25만 원으로 높였는데 이거 실효성이 있다고 보십니까?

◇ 송승현 : 조금 그래도 도움이 될 수는 있겠죠. 상향을 하게 된다면 지금까지 본인이 오랫동안 걸리는 그 기간 정도를 단축을 할 수 있으니까요. 근데 가장 중요한 거는 청약 통장이 금액이 높아진다고 해도 지금 높은 경쟁률을 얼마나 낮출 수 있느냐 이런 부분들이 핵심이거든요. 지금 청약 경쟁률이 높아진 상황에서 청약에 당첨되기는 어려운 환경이 있다. 그래서 높은 청약 경쟁률을 낮추기 위해서는 공급될 수 있는 물량들 이런 부분들을 확대하는 게 중요하고요. 그리고 청약 가점에 대한 상승효과들이 생기게 되는 거죠. 그러니까 가점 쌓는 사람들은 속도가 높아지기 때문에 청약 신청자들에게는 유리해질 수 있긴 하겠지만, 근데 지금까지 낮았던 사람들도 가점이 같이 다 높아지는 그런 문제들이 있겠죠. 그래서 지금 청약 통장에 대한 청약 경쟁률을 좀 낮춰주고 그리고 이렇게 금액이 높아졌다고 해도 분양가가 높다는 것은, 많은 수요자들이 수용 가능한 분양가들이 벗어난다는 거는 가점이 높아진다고 해도 큰 기대를 안 하게 되고 그렇게 된다면 청약 납입 금액들은 높아지는 부분들은 있긴 하겠지만 많은 사람들이 가점만 높아지고 아무런 도전을 못하는 그런 상황들이 될 수 있다. 특히나 공공에 있는 주택들을 분양하는 과정 안에서도 공공주택도 분양가가 지금 1기 신도시는 예상했던 금액을 넘어서는 그런 수준까지도 도달을 하다 보니까 청약에 대한 무용론 아니냐고 나오고 있고요. 수요자들은 실제로 만나면 이런 얘기들도 하거든요. 이거 뭐 주택도시기금 돈이 점점 없어지다 보니까 돈 채우려고 하는 거 아니냐. 그러면서 왜냐하면 청약이라는 거는 저렴하게 내 집 마련을 해야 되는데 저렴하게 내 집 마련을 하기 어려워지고 그리고 당첨되기도 어려워지는데 왜 자꾸 이렇게 돈을 걷어가려고 하는 하느냐. 결국은 우리 청약 통장에 납입하는 금액을 높여가지고 그거를 어떻게 운용을 한다든지 또는 방향을 다른 쪽으로 전환을 하려고 하는지 그런 얘기들까지 할 정도로 청약 통장에 대해서 굉장히 의구심을 갖는 수요자들이 많아요. 물론 당첨되기가 어렵기 때문에 그런 불만을 토로하시는 분들도 있겠지만요.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 어느 정도 한계는 있어 보입니다. 지금까지 송승현 도시와 경제 대표님과 함께 부동산 시장을 둘러싼 각종 이슈 짚어봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 송승현 : 네 감사합니다.

YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)