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[뉴스FM 이익선 최수영 이슈앤피플]
□ 방송일시 : 2024년 10월 02일 (수)
□ 진행 : 이익선, 최수영
□ 출연자 : 이광수 광수네복덕방 대표(전화연결)
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
- '얼죽신' 광풍, 신축 많은 경기도 '인덕원' 아파트 값 꿈틀
- 내집 마련 어쩌라고? 주담대 대출 조이더니, 신생아 특례대출 한도 인상.. 시장 못 따라가는 정책
◇ 이익선 : 이슈가 머니? 이 시간은 잘 듣는 것만으로도 돈이 되는 귀한 정보를 드립니다. 세금 줄이는 법 부동산 주식 동향까지 각 분야의 일타 강사들이 전해드리죠. 오늘은 진짜 복덕방을 하는 건 아니신데요. 이름만큼 구수하고 진한 정보 주실 광수네 복덕방, 이광수 대표 전화로 연결을 해봤습니다. 안녕하세요.
★ 이광수 : 안녕하세요. 오늘 주제가 <추석 이후 집값 전망과 재건축 기대감> 이거든요. 그럼 첫 질문부터 드리겠습니다.
◈ 최수영 : 추석 연휴가 끝나니까 사실 부동산 시장이 어디로 가느냐? 더군다나 미국 연준이 금리 인하 이른바 빅컷을 단행하면서 그럼 이게 집값에 어떤 영향을 줄까 오를까, 내릴까 아니면 안정화가 될까 어떻게 전망하세요?
★ 이광수 : 일단 저희가 추석 이후 시장 전망을 하면 거래량이 줄어들면서 집값이 하락할 가능성이 높다 이런 말씀을 많이 드렸죠. 그런데 이미 거래량이 줄어들고 말씀하신 것처럼 금리 인하가 가시화됐는데 제가 보기에 금리 인하 기대감은 이미 한국의 부동산 시장에 다 포함이 된 것 아닌가? 이렇게 생각하고 있습니다. 말씀드렸듯이 한국의 부동산 시장에 투자가 돼 있어서 그런 어떤 신호가 있으면 크게 변화가 있으면 먼저 사람들이 반응하거든요. 그러니까 예를 들어서 금리 인하가 된다면 그때까지 기다리는 게 아니라 미리 대출을 받아서 막 집을 사는 거죠. 그래서 이미 저는 시장에 반영됐고 그런 실제로 된다고 해서 큰 폭의 인하가 더 추가적으로 없으면 사실 금리 인하 때문에 또 집값이 오르고 시장이 변화되기에는 좀 제한적이지 않을까 생각하고 있습니다.
◇ 이익선 : 방송 들으시면서 내 사정도 비슷하다 상담을 청하셔도 좋고요. 혹은 부동산 투자에 대해서도 궁금하신 점이 있다면 저희에게 질문해 주세요. 저희가 이광수 대표에게 확실하게 여쭤보겠습니다. 추석 이후에 부동산 제도도 많이 달라졌다는데 어떤 것들이 있나요?
★ 이광수 : 그렇죠. 항상 상반기하고 하반기에 달라지는 제도들이 있는데요. 올해 하반기에 보시면 대출 규제가 조금 강화됩니다. 그래서 대표적으로 스트레스 DSR이 원래 7월에 적용되기로 했었는데 두 달 미뤄졌다가 9월부터 본격적으로 적용이 되고요. 그럼 여러분들이 주택담보 대출받으실 때 그동안 한도보다는 좀 감소할 가능성이 있어요. 그래서 저희가 전체적으로는 계산할 수 없지만 한 1억 원 연봉 받으시는 분이 한 5천에서 한 7천만 원 정도 대출이 감소할 수 있다. 이렇게 보시면 좋으실 것 같습니다. 그다음에 또 하나는 뭐냐면 여러가지 제도들이 바뀐데 조금 크게 시장에 미치는 거는 그렇게 많지는 않은데 그중에서 제가 주목하는 건 신축 아파트잖아요. 대표적으로 빌라 같은 경우에 그래서 이 주택을 매입하거나 가지고 계시면 양도세 계산할 때 주택 수에서 제외해 줍니다. 그러니까 과거에는 빌라를 갖고 계셔도 다주택자 규제가 들어갔는데 양도세를 더 내셔야 되는데 올해 하반기부터는 빌라를 갖고 주택 수에서 넣지 않는다는 거예요. 그래서 이런 제도도 있고 또 하나는 뭐냐하면 저희가 주목해서 보는 건 신생아 특례대출이 있는데 부부 합산해서 지금까지는 1.3억원 연봉 이상이면 대출을 못 받았거든요. 그게 2억 원으로 인상됐습니다. 그러니까 상대적으로 고소득인 분들도 정부에서 하는 정책 대출을 받아서 내 집 마련하실 수 있다 이런 제도들이 추석 이후로 좀 특징적으로 변화하는 모습입니다.
◇ 이익선 : 아니 근데요 저기 대표님 지금 말씀을 들어보니까 저기 뜨거운 물에다 찬물 붓고 찬물에다 더운 물 붓는 것 같은 느낌을 언뜻 받았는데 그 이유는 아까 말씀 주신 것처럼 주택담보대출 그거 한도를 좀 줄였다면서요?
★ 이광수 : 그렇죠.
◇ 이익선 : 한도를 줄였다고 하면 주택을 사기가 어려운 조건이 된 건데 지금 뭐 빌라는 주택 수에 넣지 않고 연봉 상한을 올려놓고 그럼 이건 또 사라는 거고 앞에는 사지 말라는 거고 어쩌라는 거예요?
★ 이광수 : 지금 시행되는 정책들은 집값이 떨어졌을 때 나온 정책들이에요. 그러니까 하도 시장이 급변하니까 가격의 변동에 따라서 이 정책에 혼란이 좀 있긴 한데 사실 그 지점이 말씀하신 게 굉장히 중요합니다. 뭐냐 하면 지금 대한민국에서 내 집 마련하는데 정책이 굉장히 빈번하게 바뀌기 때문에 사실 불확실성이 큰 거예요. 그래서 장기적으로 계획도 세우고 뭔가 맞춰야 되는데 하도 집값도 움직이고 정책도 변화가 심하니까 내 집 마련기가 굉장히 어려운 상황이고 이게 투자 관점에서 보면 이게 위험한 시장이라는 거에요. 변동성이 크니까 그런 측면에서 여러분들이 좀 유의하실 필요는 있어 보입니다.
◈ 최수영 : 네. 근데 서울 아파트 가격이 좀 오른다는 이런 얘기가 있는데 경기도 주요 지역의 아파트 매매가도 좀 꿈틀거린다는 보도가 많습니다. 그중에서도 인덕원의 아파트가 최근 신고가도 나왔다고 하는데 왜 인덕원 지역이 이렇게 상승세를 타는 거죠?
★ 이광수 : 그러니까 그 방향성을 여러분들이 읽으실 필요가 있는데 서울의 아파트 가격이 오르면 이어서 경기의 주요 지역의 아파트가 가격이 오르는 모습을 보이거든요. 그런데 그중에서 지금 인덕원이 주목받는 이유는 인덕원의 신축 아파트가 많기 때문에요. 그러니까 요즘에 실거주자들이 아파트를 매입하고 대출받아서 수요가 거기에 몰리는데 아무래도 요즘 ‘얼죽신’이라고 들어보셨어요?
◈ 최수영 : 들어봤습니다. 구축보다는 신축, 얼어죽어도 신축이요.
★ 이광수 : 그래서 신축 아파트를 선호하니까 상대적으로 경기도에 수요가 가고 그리고 신축이 많이 모여 있는 인덕원 같은 지역이 주목받는 이유입니다.
◇ 이익선 : 아니 신축이 많다는 건 이에 특별히 또 다른 메리트 이익이 있나요?
★ 이광수 : 인덕원 같은 경우에 저희가 GTX가 개통된다는 이슈가 계속 나오고 있다. 대표적으로 GTX C노선이 개통될 예정인데 인덕원은 확실히 교통 요지이긴 합니다. 그래서 앞으로도 계속 이런 인프라들이 개통될 예정인데 사실 여러분들 다 아시다시피 이런 인프라들이 시간이 오래 걸리잖아요. 그런 것들을 여러분들이 감안하실 필요가 있습니다.
◈ 최수영 : 근데 이렇게 이천 원래 말씀하신 인덕원 C노선이 2028년 개통 예정이었는데 반 년 넘게 첫삽도 아직 뜨지 못한 말하자면 좀 장밋빛 미래인데 이런 게 이렇게 호재로 작용할 수도 있는 건가요?
★ 이광수 : 그러니까 이게 보셔야 될 게 일시적으로 호재를 한 번 반영했었고 그리고 이런 지연 이슈가 있으니까 인덕원의 아파트 가격이 고점 대비해서 굉장히 많이 하락했었어요. 그러다 보니까 다시 수요가 들어가면서 또 GTX가 얘기가 나오고 있는데 말씀하신 것처럼 사실은 본진은 시간이 오래 걸린다. 개통 될 때 그걸 여러분들이 감안하셔야 되고 특히 GTX 같은 경우에 예산이라든지 아니면 정부의 여러 가지 다른 부분하고 계획하고 얽혀져 있기 때문에 조금 더 여유 있게 보시는 게 맞지 않느냐 생각합니다.
◇ 이익선 : 그렇군요. 0872님이요. 이런 문자를 주셨어요. 주택 거래량은 반대 입장에서 보는 것이 중요합니다. 많이 샀다라는 것은 많이 팔았다는 의미죠. 다주택자들이 많이 처분했다는 소리일 겁니다. 이렇게 주셨거든요.
★ 이광수 : 그렇죠, 맞습니다. 흥미로운 현상은 예를 들어서 올해 상반기에 서울의 아파트 거래량이 크게 증가했는데요. 8월에만 8,800건 정도가 그러니까 이게 얼마나 갑자기 증가했냐면 예를 들어서 1년 전이나 2년 전에는 서울의 아파트 평균 거래량이 2천 건이 안 됐어요. 한 달에 그러다가 거의 4배가 증가한 거죠. 그런데 말씀하신 게 되게 중요한데 그러면 이게 산 사람은 명확합니다. 그러니까 뭐냐 하면 가계대출이 증가하면서 샀기 때문에 실수요자나 무주택자분들이 샀다는 거예요. 그런데 누가 팔았느냐가 중요하죠?
◇ 이익선 : 그렇죠 그건 생각도 안 해봤는데요.
★ 이광수 : 제가 그러니까 지금 청취자분 말씀이 너무 좋은 것 같아요.
◈ 최수영 : 전문가적 발상 같아요.
★ 이광수 : 그렇죠. 왜냐하면 제가 계속 강조하지만 세상을 두눈으로 보셔야 합니다. 그나는 뭐냐 하면 살 사람이지만 하나는 누가 팔 까? 그게 투자 관점이거든요.
◇ 이익선 : 누가 팔았을까요?
★ 이광수 : 다주택자죠.
◇ 이익선 : 그러면 다주택자가 팔았다는 거는 현금 유동성을 늘리겠다는 심산 아니겠어요?
★ 이광수 : 그렇죠. 그리고 또 하나는 뭐냐 하면 집값이 계속 오를 수 있을까? 이런 부분에 대한 우려도 했겠죠. 예를 들어서 집값이 계속 오른다고 전망하면 사실 투자 목적으로 집을 보유하신 분들이 팔 이유가 없지 않습니까? 그래서 사실은 그런 현상들이 일어났고 그런데 그게 지금 나타나고 있어요. 증거로 뭐냐 하면 수요가 감소하면서 거래량은 감소하는데 매도 물량은 증가하고 있습니다. 서울의 아파트 매도 물량이요. 한 달 전이나 두 달 전에는 7만 5천 건 정도가 됐는데 갑자기 8만 3천 8만 4천 건으로 줄어 집을 갖고 있는 사람들은 팔고 싶어 한다는 거예요.
◇ 이익선 : 그러면 이게 먼저 움직이는 소위 큰손들이 어떻게 하나를 보고 따라가야 되는 거예요? 어떻게 해야 됩니까?
★ 이광수 : 그러니까 그걸 저희가 일일이 따라갈 수는 없겠지만 중요한 건 시장이 이렇게 변하구나 그리고 조금 더 긴 안목으로 보실 필요가 있습니다.
◇ 이익선 : 그렇군요. 알겠습니다. 상담 사연이 도착해 있는데요. 사연을 저희가 읽어드리겠습니다. 안녕하세요. 저는 서울에 거주하는 30대 중반의 신혼 부부입니다. 아직 아이는 없지만 현재 계획 중이에요. 저는 부모님이 청약 통장을 일부러 일찍 만들어주셔서 현재 204회 2천40만 원을 납부한 상태입니다. 그런데 오래전에 만든 통장이라 공공 분양만 가능한 구형 청약 저축입니다. 2019년부터 매년 나오는 수도권 공공 분양에 지원했지만 번번이 떨어졌어요. 시간이 지나면 납입 회차가 옳으니까라는 생각에 버텼는데 해가 지날수록 합격 커트라인도 계속 올라가네요. 합격 커트라인에서 약 30회 정도 밀리는 것 같은데 그냥 공공분양은 포기 혹은 미루고 지금이라도 매수를 하는 게 맞을까요? 제 실수령액은 460만 원 정도이고 아내는 프리랜서로 20~300만 원 정도 벌고 있습니다. 모아놓은 돈은 2억 5천 정도입니다. 현재 상황에서 청약 저축 인정 한도가 25만 원이 되면 울며 겨자 먹기로 납입할 것 같은데 최근 집값이 오르는 걸 보면 차라리 경기도권에 나가서 매수를 하는 게 맞나 생각도 듭니다. 다만 제 직장은 광화문이고 아내는 업무차 매일은 아니지만 광화문을 자주 가고 있어서 멀리 이동하는 건 힘들 것 같아요.최근 집값이 오르는 것을 보면서 그래도 차라리 경기도권으로 나가서 매수를 하는 게 맞지 않을까 자꾸 생각하게 됩니다. 광수님이 보시기엔 어떤 게 더 나은 선택일까요? 현명하신 광수님의 고견을 부탁드립니다. 어떤 말씀해 주시겠어요?
★ 이광수 : 일단 제가 꼭 말씀드리고 싶은 게 요즘 이런 고민들 하시는 분들이 많아서 청약저축이라든지 이게 해지하는 분들이 많으시대요. 그런데 저는 절대 해지하지 맙시다. 예를 들어서 꼭 돈이 필요하시고 이런 분들은 해지가 불가피하시겠지만 사실은 시장 상황은 언제든지 바뀔 수 있고 예를 들어서 무주택자분들이 청약저축에 가입하는 건 공공청약이라든지 향후에 분양시장에 저희가 전망하고 나 거기 내 집 마련해야지 이런 계획으로 갖고 계신 거잖아요. 그런데 앞으로 3기 신도시라든지 재건축이 조금 활성화되면 여러분들이 분양 청약할 아파트들도 많아질 수 있기 때문에 이분처럼 지금 막 떨어진다고 해서 너무 실망하지 마시라 그런 기간을 길게 가져가시고 청약통장은 최소한 해지하지 않으셨으면 좋겠다는 말씀을 드립니다. 그리고 또 하나요 이게 이런 말씀을 하세요. 최근 집값이 오르는 걸 보면서 매수하는 게 맞지 않을까 생각하게 되네요. 저는요 계속 강조드리지만 이게 반대가 됐으면 좋겠어요. 무슨 얘기냐 하면 불과 1년 반 2년 전에 집값이 떨어졌습니다. 그런데 집값이 떨어질 때는 내 집 마련할 생각을 안 하세요. 그리고 이렇게 집값이 오르면 마음이 조급해져요. 그게 반대가 되셔야 된다. 그래서 시장은 항상 변화하고 지금같이 불확실성이 큰 상황에서는 집값 하락 가능성이 충분히 있기 때문에 집값이 떨어지고 내 예산에 맞고 대출은 불가피하겠지만 그런 경우가 왔을 때 내 집 마련 하시자. 그리고 이렇게 집값이 오르니까 마음이 조급해서 사시면 꼭 잘못된 선택을 하실 가능성이 높다는 게 제 생각입니다.
◈ 최수영 : 알겠습니다. 근데 이분도 하나 앞서서 언급했는데 최근에 정부가 청약 통장 이런 여러 가지 제도를 개편했잖아요. 그러면서 월 납입 인정액도 늘어나고 미성년자 납입 인정액도 늘어나는데 뭐 이런 건 좀 어떻게 영향을 끼칠 거라고 보세요?
★ 이광수 : 그거는 청년세대라든지 청약저축을 일찍 가입하신 분들이 상대적으로 점수가 안 되잖아요. 10만 원씩 인정하다 보니까 오랫동안 납부해야 되는데 그러다 보니까 기회가 너무 늦게 오니까 정부가 일종의 그런 어떤 불공정이라든지 그런 공평성을 유지하기 위해서 사실은 납부대금을 올린 거거든요. 그런 차원에서는 지금 이런 분한테 오히려 도움이 주는 제도일 수 있다.그래서 이게 금액이 물론 15만 원으로 늘어나면 부담이 될 수는 있습니다. 그런데 요즘 는 청약저축에 대해서 금리도 조금씩 올려준다고 하니까 생활에 크게 부담이 안 되시면 이게 꼭 그렇게 맞춰야 되는 게 적게 납부해도 되거든요. 그래서 그 부분에 대해서 크게 고민 안 하셔도 된다는 게 저희 생각입니다.
◇ 이익선 : 좀 아까 말씀 중에 지금 반대로 가고 있다. 사람들은 올라가면 그때 막 살려고 그러고 떨어지면 관심을 덜 가진다라고 얘기하셨잖아요. 그런데 당장 여름 지나면서 다시 매수세가 줄어들고 있다는 얘기 아까 하셨었죠. 그러면 지금부터 오히려 살 타임이라고 봐야 됩니까?
★ 이광수 : 그렇죠. 부터 저는 여러분들이 내 집 마련 계획을 좀 꼼꼼하게 잘 세워주 좋겠어요. 급하게 생각하지 마시고 그 증거를 어디서 볼 수 있냐면 서울의 아파트 거래량이 7월에 8,800건이 거래되는데
◇ 이익선 : 예 말씀 주셨고요.
★ 이광수 : 근데 9월에 6천 건으로 감소했습니다. 2천 건이 넘게 감소했고요. 그다음에 저는 9월 같은 경우에는 거의 한 한 4천 건 정도밖에 안 될 것 같아요. 그거 시장에 수요가 많지 않다라는 얘기 그게 하반기로 갈수록 결국엔 자산 가격이라는 게 수요가 가격을 형성하는 거거든요. 수요가 줄어들면 가격의 변화가 불가피하지 않을까 그런 생각을 갖고 있습니다.
◇ 이익선 : 그러면 지금의 하락 장세 그러니까는 이런 시기를 어느 정도까지 보세요. 기간을 대략 어렵지만요?
★ 이광수 : 기간을 예측해 드릴 수는 없어요. 근데 항상 변화하는 게 여러분들이 거래량을 잘 보셨으면 좋겠어요. 우리가 가격만 보잖아요. 그런데 진짜 전문가들은 거래량을 봅니다. 그게 주식이든 부동산이든 그래서 거래량의 추세적으로 예를 들어서 계속 감소하는 구간에 가격이 하향할 수밖에 없고 그런 변화가 당분간은 꽤 지속될 가능성이 있다.
◇ 이익선 : 매도 물량이 아까 많이 나왔다고 7만 5천, 8만 5천 얘기하셨는데 실제 거래량이 6천 건 아래로 내려갔다는 건 이거는 10분의 1도 안 되게 성사가 되고 있다는 뜻이잖아요?
★ 이광수 : 그렇습니다.
◇ 이익선 : 그러면 좀 더 저렴한 가격으로 우리가 해볼 수 있다?
★ 이광수 : 그렇죠. 그러니까 우리가 한번 상상해 보는 거예요. 무주택자분들이 내 집 마련 계획 하실 때도 내가 집이 있는데 한번 상상해 보시는 거예요. 내가 집을 예를 들어서 두 채를 갖고 있거나 아니면 투자 목적으로 한 채를 갖고 있는데 시장이 좀 불안해서 한 채를 내놨습니다. 그게 매도 물량 증가잖아요. 그런데 집을 부동산에 내놓을 때 어떻게 내놓으세요? 최근에 한 5억에 거래됐으면 내 집은 깨끗하고 층간 소음 적으니까 한 5억 5천만 원에 팔아주세요. 이러실 거 아니에요.
◇ 이익선 : 그렇죠.
★ 이광수 : 그래서 매도 물량 증가할 때는 이상하게 가격이 오릅니다. 근데 그게 거래가 되지 않는 가격이에요. 그래서 여러분들이 예를 들어서 부동산원이라든지 이런 각종 지표들은 계속 오르네 이렇게 생각하실 수 있어요. 그런데 그건 거래가 되지 않으면 실제로 시장 가격은 아닙니다. 그런데 그렇게 5억 5천 원에 내놨는데 보러 오는 사람이 없으면 어떻게 하실까요? 어떻게 하실 거예요? 그러면 가서 왜 우리 집만 안 보러 와 그러면 요즘 수요가 없습니다. 그 가격에 그러면 어떻게 3천만 원 내려볼까? 그러니까 이게 가격이 내려가는 출발점은 매물의 증가예요. 그래서 매물이 증가한 다음에 호가가 내려가겠죠. 그래서 호가가 충분히 내려가면 누군가 또 살 사람이 생긴단 말이에요. 그럼 어떻게 해야 됩니까? 가격이 떨어지면서 거래량이 증가하는 구간이 반드시 나와야 합니다.
◈ 최수영 : 그렇군요. 이걸 잡아야 되겠네요.
★ 이광수 : 알겠습니다.
◈ 최수영 : 그러면 저도 아파트 얘기 말고 빌라 얘기도 하나 좀 여쭤볼게요. 최근 아파트 가격이 들썩인 가운데 서울 빌라의 실거래가도 실제 7월에 상승 폭이 아파트를 앞지른 것으로 나타났다는데 거래액도 25개월 만에 처음으로 총량 1조원을 돌파했다고 합니다. 그러니까 그동안 빌라가 왜 전세 사기 때문에 굉장히 좀 꺼려하는 그런 사실 상품이었잖아요. 근데 좀 활기를 띤다고 봐야 됩니까?
★ 이광수 : 그렇죠. 일단 아파트 가격이 오르면서 그런 격차가 커졌고 정부에서 각종 대책이라든지 안전책이 나오면서 빌라에 대해서도 조금 소비자들이 는 전세 사기가 가장 급 문제였잖아요. 전세 사기 그런데 그 부분에 대해서 조금씩 는 보호장치도 생기기 시작했고 그러다 보니까 는 빌라 가격이 많이 떨어져서 뭔가 변화가 일어나기 시작한 거 바로 이게 되게 중요한데 모든 자산시장은 가격이 떨어지면요. 수요가 들어오게 돼 있어요. 그게 빌라든 아니면 그게 주식이든 어떤 아파트든 할 것 없이 그래서 그런 차원에서는 빌라가 그런 변화가 일어나는데 주목할 건 이게 추세적이냐 지속적으로 늘어갈 거냐, 이걸 봐야 되는데 저는 그러기에는 아직 좀 시간이 필요해 보입니다.
◈ 최수영 : 아직은 좀 시간이 필요하군요.
◇ 이익선 : 이런 가운데 무순위 청약 광풍이 분다고 들었어요. 동작, 위례, 수서 이런 지역에서 줄줄이 무순위 청약 광풍이 부는 가운데, 줍줍 물량이 이게 그냥 막 줍는다는 거죠. 줍줍 물량이 쏟아진다면서요?
★ 이광수 : 그렇습니다. 그게 두 가지 원인인데 하나는 뭐냐 하면 일단 분양가 상한제가 적용된 아파트들의 수요가 몰리잖아요. 그리고 분양가 상한제가 적용된 지역이 많지 않으니까 일단 수요가 몰리면서 그렇게 예를 들어서 관심이 많아지는 거고요. 두 번째는 뭐냐 하면 그렇게 청약에 당첨됐는데 실제로 계약을 이루어지지 못하는 경우가 증가하고 있습니다. 이게 독특한 지점인데 예를 들어서 로또 청약이라고 해서 당첨이 됐어요. 그런데 계약을 못하시는 분들이 많아지고 있다는 거예요. 그러면서 무순위 청약이라든지 뭐 이렇게 선착순 이런 분양들이 나오고 있거든요. 근데 저희가 생각할 필요가 있어요. 왜 로또 청약을 당첨됐는데 왜 계약을 못하지 그러니까 그건 돈이 없어서 그러니까 이게 제가 직설적으로 말씀드렸는데 사실은 한국의 부동산 시장을 이해하시는 데 여러분들이 굉장히 중요한 이 키워드인데 제가 계속 말씀드리지만 부동산은 사고 싶은 마음이 아니라 살 수 있는 사람이 중요하다. 그런데 그게 분양가 상한제가 적용이 되든 어쨌든 아파트 가격이 굉장히 높게 올라 있기 때문에 그걸 감당해낼 수 있는 수요가 시장에 많지 않다는 걸 지금 보여주고 있어요. 그래서 대출이 계속 증가하지 않으면 그러니까 8월에만 가계대출이 주택담보대출로만 증가가 9조 원가량 되거든요. 이렇게 증가하지 않으면 사실 그러니까 우리가 부동산을 얘기할 때 여러분 모두 다 서울에 살고 싶죠. 강남에 살고 싶죠. 그렇습니다. 다 살고 싶죠. 근데 그게 다 수요가 아니라는 거예요. 뭐냐 하면 살 수 있는 수요여야 합니다. 살 수 있는 수요가 시장에 많지 않다라는 걸 청약받았는데도 계약을 못하는 걸 보면 저희가 단적으로 알 수 있는 겁니다.
◇ 이익선 : 그렇군요. 재건축 상황도 한번 살펴보겠습니다.
◈ 최수영 : 재건축 아파트가 한동안은 신축 아파트 인기가 높았는데 최근에 재건축에 대한 기대감도 좀 꿈틀댄다고 그럽니다. 그러니까 올해 3분기 들어가지고 30년 초과된 노후 아파트 거래가 증가했다는 거는 미리 좀 사두겠다. 재건축에 대한 기대가 반영됐다. 이렇게 봐야 되나요?
★ 이광수 : 그렇습니다. 그래서 일단 특히 재건축의 기대감이 높아지는 이유는 노후주택에 대해서 정부가 저희가 정비 사업이라고 하는데 재건축 재개발 사업의 각종 규제라든지 이런 부분이 있었는데 정부가 개발 규제라든지 대표적으로 용적률 상향이라든지 선도지구 선정이라든지 특례법이라든지 여러 가지가 나오면서 일단 어쨌든 재건축 에 대해서 사람들이 그러니까 쉽게 말해서 재건축하면 돈 좀 벌어볼 수 있겠나. 이런 생각들이 많아지는 거죠. 그러면서 수요가 일부 시장에 들어오고 그게 변화를 좀 만들고 있습니다.
◇ 이익선 : 그렇군요. 근데 아까 저기 저는 계속 말씀 중에 궁금한 게 생겨서 하나만 여쭤볼게요. 아까 다주택자가 집을 많이 팔았다고 했잖아요. 비싸게 근데 지금 집값이 떨어졌잖아요. 떨어지고 있잖아요.
★ 이광수 : 아니지 아직 떨어지는 건 아닙니다.
◇ 이익선 : 아니에요? 그럼 좀 더 떨어지면 그때 팔았던 그분들이 다시 집을 사겠네요?
★ 이광수 : 가능성이 있습니다.
◇ 이익선 : 그러면 비싸게 팔고 싸게 산다는 뜻이네요.
★ 이광수 : 그렇습니다. 그래서 다주택자의 아파트 증가함을 보잖아요. 그건 지금 앵커님이 말씀하신 것처럼 일치합니다. 집값이 떨어질 때만 사요. 집값이 오르면 팔고요. 근데 무주택자는 반대예요. 집값이 오를 때 사고요. 떨어질 때 팔 가능성이 높습니다. 그래서 저는 이게 이게 어쩔 수 없는 현상이라고 저는 생각하지 않거든요 그러니까 저희가 이 생각을 좀 바꿀 필요가 있다.
◇ 이익선 : 무슨 말씀인지 이해됐어요.
★ 이광수 : 내 집 마련을 하더라도 일생에 두세 번 선택하시는 건데 과거처럼 대출이 좀 적어더라도 대한민국 경제가 성장하고 그리고 집값도 오를 수 있는 그런 가능성이 높을 때는 여러분들이 그렇게 하셔도 되는데 큰 고민 없이 내 집 마련 언제든지 해도 좋으셨는데 지금은 아니다 그래서 여러분들이 그런 고민들을 좀 해보실 필요가 있습니다.
◇ 이익선 : 알겠습니다.
◈ 최수영 : 제가 마지막 질문이 될 것 같습니다. 지금 사실 실제 매매를 하려는 분들은 결국 추석 이후 집값 움직임이 어떻게 될 건지가 가장 큰 관심사잖아요. 근데 더 오를 거라는 의견도 있고 보합을 넘어서 하락할 수도 있는 경고가 이렇게 오고가고 엇갈리니까 우리 광수의 복덕방의 대표님으로서 내 집 마련을 계획하시는 분들에게 매수에 나서는 게 좋을지 아닐지 조금 현실적 조언을 좀 부탁드리겠습니다.
★ 이광수 : 그러니까 여러분들이 우리가 시장에 결국에는 그게 내 집 마련이든 부동산 투자든 어쨌든 미래에 하는 건데 미래는 예측하기 되게 힘듭니다. 저한테 저는 이 예측하는 일이니까 예측을 말씀드리는 거예요. 그런데 제가 그래서 여러분들은 여러 가지 의견을 같이 들으시면서 근데 중요한 전제는 있다. 뭐냐면 예를 들어서 부동산 가격이 막 오를 때보다도 좀 이렇게 시장에서 쉽게 말해서 좀 안정되고 집값이 떨어질 때가 올 수 있으니까 그때 내 집 마련하겠다는 계획을 세우시고 이렇게 말씀하시면 ‘야 집값이 안 떨어지니까 내가 못하지’ 이렇게 말씀하시는 분들이 계신데 그런데 우리가 경험했지 않습니까?
◇ 이익선 : 그렇죠.
★ 이광수 : 그래서 분명히 그런 시기가 다시 올 수 있고 지금 제가 볼 때 여러 가지 지표라든지 상황을 볼 때 그런 가능성이 높다 그러면 꼭 그 시기에 여러분 내 집 마련하셨으면 좋겠다는 거예요. 그런데 내 집 마련하시려면 구체적인 계획을 세우셔야 돼요. 예를 들어서 내가 살고 싶은 집 리스트도 마련해 보시고 그러면 자금 조달하면 얼마나 되고 이 아파트 가격이 예를 들어서 지금 5억 원인데 4억 떨어지면 내가 할 수 있겠구나. 이런 계획들이 있으셔야죠. 그래서 여러분들이 그런 기회로 삼으셨으면 좋겠습니다.
◇ 이익선 : 잘 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다. 지금까지 광수네 복덕방 이광수 대표와 함께 했습니다.
◈ 최수영 : 말씀 잘 들었습니다.
★ 이광수 : 감사합니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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□ 방송일시 : 2024년 10월 02일 (수)
□ 진행 : 이익선, 최수영
□ 출연자 : 이광수 광수네복덕방 대표(전화연결)
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
- '얼죽신' 광풍, 신축 많은 경기도 '인덕원' 아파트 값 꿈틀
- 내집 마련 어쩌라고? 주담대 대출 조이더니, 신생아 특례대출 한도 인상.. 시장 못 따라가는 정책
◇ 이익선 : 이슈가 머니? 이 시간은 잘 듣는 것만으로도 돈이 되는 귀한 정보를 드립니다. 세금 줄이는 법 부동산 주식 동향까지 각 분야의 일타 강사들이 전해드리죠. 오늘은 진짜 복덕방을 하는 건 아니신데요. 이름만큼 구수하고 진한 정보 주실 광수네 복덕방, 이광수 대표 전화로 연결을 해봤습니다. 안녕하세요.
★ 이광수 : 안녕하세요. 오늘 주제가 <추석 이후 집값 전망과 재건축 기대감> 이거든요. 그럼 첫 질문부터 드리겠습니다.
◈ 최수영 : 추석 연휴가 끝나니까 사실 부동산 시장이 어디로 가느냐? 더군다나 미국 연준이 금리 인하 이른바 빅컷을 단행하면서 그럼 이게 집값에 어떤 영향을 줄까 오를까, 내릴까 아니면 안정화가 될까 어떻게 전망하세요?
★ 이광수 : 일단 저희가 추석 이후 시장 전망을 하면 거래량이 줄어들면서 집값이 하락할 가능성이 높다 이런 말씀을 많이 드렸죠. 그런데 이미 거래량이 줄어들고 말씀하신 것처럼 금리 인하가 가시화됐는데 제가 보기에 금리 인하 기대감은 이미 한국의 부동산 시장에 다 포함이 된 것 아닌가? 이렇게 생각하고 있습니다. 말씀드렸듯이 한국의 부동산 시장에 투자가 돼 있어서 그런 어떤 신호가 있으면 크게 변화가 있으면 먼저 사람들이 반응하거든요. 그러니까 예를 들어서 금리 인하가 된다면 그때까지 기다리는 게 아니라 미리 대출을 받아서 막 집을 사는 거죠. 그래서 이미 저는 시장에 반영됐고 그런 실제로 된다고 해서 큰 폭의 인하가 더 추가적으로 없으면 사실 금리 인하 때문에 또 집값이 오르고 시장이 변화되기에는 좀 제한적이지 않을까 생각하고 있습니다.
◇ 이익선 : 방송 들으시면서 내 사정도 비슷하다 상담을 청하셔도 좋고요. 혹은 부동산 투자에 대해서도 궁금하신 점이 있다면 저희에게 질문해 주세요. 저희가 이광수 대표에게 확실하게 여쭤보겠습니다. 추석 이후에 부동산 제도도 많이 달라졌다는데 어떤 것들이 있나요?
★ 이광수 : 그렇죠. 항상 상반기하고 하반기에 달라지는 제도들이 있는데요. 올해 하반기에 보시면 대출 규제가 조금 강화됩니다. 그래서 대표적으로 스트레스 DSR이 원래 7월에 적용되기로 했었는데 두 달 미뤄졌다가 9월부터 본격적으로 적용이 되고요. 그럼 여러분들이 주택담보 대출받으실 때 그동안 한도보다는 좀 감소할 가능성이 있어요. 그래서 저희가 전체적으로는 계산할 수 없지만 한 1억 원 연봉 받으시는 분이 한 5천에서 한 7천만 원 정도 대출이 감소할 수 있다. 이렇게 보시면 좋으실 것 같습니다. 그다음에 또 하나는 뭐냐면 여러가지 제도들이 바뀐데 조금 크게 시장에 미치는 거는 그렇게 많지는 않은데 그중에서 제가 주목하는 건 신축 아파트잖아요. 대표적으로 빌라 같은 경우에 그래서 이 주택을 매입하거나 가지고 계시면 양도세 계산할 때 주택 수에서 제외해 줍니다. 그러니까 과거에는 빌라를 갖고 계셔도 다주택자 규제가 들어갔는데 양도세를 더 내셔야 되는데 올해 하반기부터는 빌라를 갖고 주택 수에서 넣지 않는다는 거예요. 그래서 이런 제도도 있고 또 하나는 뭐냐하면 저희가 주목해서 보는 건 신생아 특례대출이 있는데 부부 합산해서 지금까지는 1.3억원 연봉 이상이면 대출을 못 받았거든요. 그게 2억 원으로 인상됐습니다. 그러니까 상대적으로 고소득인 분들도 정부에서 하는 정책 대출을 받아서 내 집 마련하실 수 있다 이런 제도들이 추석 이후로 좀 특징적으로 변화하는 모습입니다.
◇ 이익선 : 아니 근데요 저기 대표님 지금 말씀을 들어보니까 저기 뜨거운 물에다 찬물 붓고 찬물에다 더운 물 붓는 것 같은 느낌을 언뜻 받았는데 그 이유는 아까 말씀 주신 것처럼 주택담보대출 그거 한도를 좀 줄였다면서요?
★ 이광수 : 그렇죠.
◇ 이익선 : 한도를 줄였다고 하면 주택을 사기가 어려운 조건이 된 건데 지금 뭐 빌라는 주택 수에 넣지 않고 연봉 상한을 올려놓고 그럼 이건 또 사라는 거고 앞에는 사지 말라는 거고 어쩌라는 거예요?
★ 이광수 : 지금 시행되는 정책들은 집값이 떨어졌을 때 나온 정책들이에요. 그러니까 하도 시장이 급변하니까 가격의 변동에 따라서 이 정책에 혼란이 좀 있긴 한데 사실 그 지점이 말씀하신 게 굉장히 중요합니다. 뭐냐 하면 지금 대한민국에서 내 집 마련하는데 정책이 굉장히 빈번하게 바뀌기 때문에 사실 불확실성이 큰 거예요. 그래서 장기적으로 계획도 세우고 뭔가 맞춰야 되는데 하도 집값도 움직이고 정책도 변화가 심하니까 내 집 마련기가 굉장히 어려운 상황이고 이게 투자 관점에서 보면 이게 위험한 시장이라는 거에요. 변동성이 크니까 그런 측면에서 여러분들이 좀 유의하실 필요는 있어 보입니다.
◈ 최수영 : 네. 근데 서울 아파트 가격이 좀 오른다는 이런 얘기가 있는데 경기도 주요 지역의 아파트 매매가도 좀 꿈틀거린다는 보도가 많습니다. 그중에서도 인덕원의 아파트가 최근 신고가도 나왔다고 하는데 왜 인덕원 지역이 이렇게 상승세를 타는 거죠?
★ 이광수 : 그러니까 그 방향성을 여러분들이 읽으실 필요가 있는데 서울의 아파트 가격이 오르면 이어서 경기의 주요 지역의 아파트가 가격이 오르는 모습을 보이거든요. 그런데 그중에서 지금 인덕원이 주목받는 이유는 인덕원의 신축 아파트가 많기 때문에요. 그러니까 요즘에 실거주자들이 아파트를 매입하고 대출받아서 수요가 거기에 몰리는데 아무래도 요즘 ‘얼죽신’이라고 들어보셨어요?
◈ 최수영 : 들어봤습니다. 구축보다는 신축, 얼어죽어도 신축이요.
★ 이광수 : 그래서 신축 아파트를 선호하니까 상대적으로 경기도에 수요가 가고 그리고 신축이 많이 모여 있는 인덕원 같은 지역이 주목받는 이유입니다.
◇ 이익선 : 아니 신축이 많다는 건 이에 특별히 또 다른 메리트 이익이 있나요?
★ 이광수 : 인덕원 같은 경우에 저희가 GTX가 개통된다는 이슈가 계속 나오고 있다. 대표적으로 GTX C노선이 개통될 예정인데 인덕원은 확실히 교통 요지이긴 합니다. 그래서 앞으로도 계속 이런 인프라들이 개통될 예정인데 사실 여러분들 다 아시다시피 이런 인프라들이 시간이 오래 걸리잖아요. 그런 것들을 여러분들이 감안하실 필요가 있습니다.
◈ 최수영 : 근데 이렇게 이천 원래 말씀하신 인덕원 C노선이 2028년 개통 예정이었는데 반 년 넘게 첫삽도 아직 뜨지 못한 말하자면 좀 장밋빛 미래인데 이런 게 이렇게 호재로 작용할 수도 있는 건가요?
★ 이광수 : 그러니까 이게 보셔야 될 게 일시적으로 호재를 한 번 반영했었고 그리고 이런 지연 이슈가 있으니까 인덕원의 아파트 가격이 고점 대비해서 굉장히 많이 하락했었어요. 그러다 보니까 다시 수요가 들어가면서 또 GTX가 얘기가 나오고 있는데 말씀하신 것처럼 사실은 본진은 시간이 오래 걸린다. 개통 될 때 그걸 여러분들이 감안하셔야 되고 특히 GTX 같은 경우에 예산이라든지 아니면 정부의 여러 가지 다른 부분하고 계획하고 얽혀져 있기 때문에 조금 더 여유 있게 보시는 게 맞지 않느냐 생각합니다.
◇ 이익선 : 그렇군요. 0872님이요. 이런 문자를 주셨어요. 주택 거래량은 반대 입장에서 보는 것이 중요합니다. 많이 샀다라는 것은 많이 팔았다는 의미죠. 다주택자들이 많이 처분했다는 소리일 겁니다. 이렇게 주셨거든요.
★ 이광수 : 그렇죠, 맞습니다. 흥미로운 현상은 예를 들어서 올해 상반기에 서울의 아파트 거래량이 크게 증가했는데요. 8월에만 8,800건 정도가 그러니까 이게 얼마나 갑자기 증가했냐면 예를 들어서 1년 전이나 2년 전에는 서울의 아파트 평균 거래량이 2천 건이 안 됐어요. 한 달에 그러다가 거의 4배가 증가한 거죠. 그런데 말씀하신 게 되게 중요한데 그러면 이게 산 사람은 명확합니다. 그러니까 뭐냐 하면 가계대출이 증가하면서 샀기 때문에 실수요자나 무주택자분들이 샀다는 거예요. 그런데 누가 팔았느냐가 중요하죠?
◇ 이익선 : 그렇죠 그건 생각도 안 해봤는데요.
★ 이광수 : 제가 그러니까 지금 청취자분 말씀이 너무 좋은 것 같아요.
◈ 최수영 : 전문가적 발상 같아요.
★ 이광수 : 그렇죠. 왜냐하면 제가 계속 강조하지만 세상을 두눈으로 보셔야 합니다. 그나는 뭐냐 하면 살 사람이지만 하나는 누가 팔 까? 그게 투자 관점이거든요.
◇ 이익선 : 누가 팔았을까요?
★ 이광수 : 다주택자죠.
◇ 이익선 : 그러면 다주택자가 팔았다는 거는 현금 유동성을 늘리겠다는 심산 아니겠어요?
★ 이광수 : 그렇죠. 그리고 또 하나는 뭐냐 하면 집값이 계속 오를 수 있을까? 이런 부분에 대한 우려도 했겠죠. 예를 들어서 집값이 계속 오른다고 전망하면 사실 투자 목적으로 집을 보유하신 분들이 팔 이유가 없지 않습니까? 그래서 사실은 그런 현상들이 일어났고 그런데 그게 지금 나타나고 있어요. 증거로 뭐냐 하면 수요가 감소하면서 거래량은 감소하는데 매도 물량은 증가하고 있습니다. 서울의 아파트 매도 물량이요. 한 달 전이나 두 달 전에는 7만 5천 건 정도가 됐는데 갑자기 8만 3천 8만 4천 건으로 줄어 집을 갖고 있는 사람들은 팔고 싶어 한다는 거예요.
◇ 이익선 : 그러면 이게 먼저 움직이는 소위 큰손들이 어떻게 하나를 보고 따라가야 되는 거예요? 어떻게 해야 됩니까?
★ 이광수 : 그러니까 그걸 저희가 일일이 따라갈 수는 없겠지만 중요한 건 시장이 이렇게 변하구나 그리고 조금 더 긴 안목으로 보실 필요가 있습니다.
◇ 이익선 : 그렇군요. 알겠습니다. 상담 사연이 도착해 있는데요. 사연을 저희가 읽어드리겠습니다. 안녕하세요. 저는 서울에 거주하는 30대 중반의 신혼 부부입니다. 아직 아이는 없지만 현재 계획 중이에요. 저는 부모님이 청약 통장을 일부러 일찍 만들어주셔서 현재 204회 2천40만 원을 납부한 상태입니다. 그런데 오래전에 만든 통장이라 공공 분양만 가능한 구형 청약 저축입니다. 2019년부터 매년 나오는 수도권 공공 분양에 지원했지만 번번이 떨어졌어요. 시간이 지나면 납입 회차가 옳으니까라는 생각에 버텼는데 해가 지날수록 합격 커트라인도 계속 올라가네요. 합격 커트라인에서 약 30회 정도 밀리는 것 같은데 그냥 공공분양은 포기 혹은 미루고 지금이라도 매수를 하는 게 맞을까요? 제 실수령액은 460만 원 정도이고 아내는 프리랜서로 20~300만 원 정도 벌고 있습니다. 모아놓은 돈은 2억 5천 정도입니다. 현재 상황에서 청약 저축 인정 한도가 25만 원이 되면 울며 겨자 먹기로 납입할 것 같은데 최근 집값이 오르는 걸 보면 차라리 경기도권에 나가서 매수를 하는 게 맞나 생각도 듭니다. 다만 제 직장은 광화문이고 아내는 업무차 매일은 아니지만 광화문을 자주 가고 있어서 멀리 이동하는 건 힘들 것 같아요.최근 집값이 오르는 것을 보면서 그래도 차라리 경기도권으로 나가서 매수를 하는 게 맞지 않을까 자꾸 생각하게 됩니다. 광수님이 보시기엔 어떤 게 더 나은 선택일까요? 현명하신 광수님의 고견을 부탁드립니다. 어떤 말씀해 주시겠어요?
★ 이광수 : 일단 제가 꼭 말씀드리고 싶은 게 요즘 이런 고민들 하시는 분들이 많아서 청약저축이라든지 이게 해지하는 분들이 많으시대요. 그런데 저는 절대 해지하지 맙시다. 예를 들어서 꼭 돈이 필요하시고 이런 분들은 해지가 불가피하시겠지만 사실은 시장 상황은 언제든지 바뀔 수 있고 예를 들어서 무주택자분들이 청약저축에 가입하는 건 공공청약이라든지 향후에 분양시장에 저희가 전망하고 나 거기 내 집 마련해야지 이런 계획으로 갖고 계신 거잖아요. 그런데 앞으로 3기 신도시라든지 재건축이 조금 활성화되면 여러분들이 분양 청약할 아파트들도 많아질 수 있기 때문에 이분처럼 지금 막 떨어진다고 해서 너무 실망하지 마시라 그런 기간을 길게 가져가시고 청약통장은 최소한 해지하지 않으셨으면 좋겠다는 말씀을 드립니다. 그리고 또 하나요 이게 이런 말씀을 하세요. 최근 집값이 오르는 걸 보면서 매수하는 게 맞지 않을까 생각하게 되네요. 저는요 계속 강조드리지만 이게 반대가 됐으면 좋겠어요. 무슨 얘기냐 하면 불과 1년 반 2년 전에 집값이 떨어졌습니다. 그런데 집값이 떨어질 때는 내 집 마련할 생각을 안 하세요. 그리고 이렇게 집값이 오르면 마음이 조급해져요. 그게 반대가 되셔야 된다. 그래서 시장은 항상 변화하고 지금같이 불확실성이 큰 상황에서는 집값 하락 가능성이 충분히 있기 때문에 집값이 떨어지고 내 예산에 맞고 대출은 불가피하겠지만 그런 경우가 왔을 때 내 집 마련 하시자. 그리고 이렇게 집값이 오르니까 마음이 조급해서 사시면 꼭 잘못된 선택을 하실 가능성이 높다는 게 제 생각입니다.
◈ 최수영 : 알겠습니다. 근데 이분도 하나 앞서서 언급했는데 최근에 정부가 청약 통장 이런 여러 가지 제도를 개편했잖아요. 그러면서 월 납입 인정액도 늘어나고 미성년자 납입 인정액도 늘어나는데 뭐 이런 건 좀 어떻게 영향을 끼칠 거라고 보세요?
★ 이광수 : 그거는 청년세대라든지 청약저축을 일찍 가입하신 분들이 상대적으로 점수가 안 되잖아요. 10만 원씩 인정하다 보니까 오랫동안 납부해야 되는데 그러다 보니까 기회가 너무 늦게 오니까 정부가 일종의 그런 어떤 불공정이라든지 그런 공평성을 유지하기 위해서 사실은 납부대금을 올린 거거든요. 그런 차원에서는 지금 이런 분한테 오히려 도움이 주는 제도일 수 있다.그래서 이게 금액이 물론 15만 원으로 늘어나면 부담이 될 수는 있습니다. 그런데 요즘 는 청약저축에 대해서 금리도 조금씩 올려준다고 하니까 생활에 크게 부담이 안 되시면 이게 꼭 그렇게 맞춰야 되는 게 적게 납부해도 되거든요. 그래서 그 부분에 대해서 크게 고민 안 하셔도 된다는 게 저희 생각입니다.
◇ 이익선 : 좀 아까 말씀 중에 지금 반대로 가고 있다. 사람들은 올라가면 그때 막 살려고 그러고 떨어지면 관심을 덜 가진다라고 얘기하셨잖아요. 그런데 당장 여름 지나면서 다시 매수세가 줄어들고 있다는 얘기 아까 하셨었죠. 그러면 지금부터 오히려 살 타임이라고 봐야 됩니까?
★ 이광수 : 그렇죠. 부터 저는 여러분들이 내 집 마련 계획을 좀 꼼꼼하게 잘 세워주 좋겠어요. 급하게 생각하지 마시고 그 증거를 어디서 볼 수 있냐면 서울의 아파트 거래량이 7월에 8,800건이 거래되는데
◇ 이익선 : 예 말씀 주셨고요.
★ 이광수 : 근데 9월에 6천 건으로 감소했습니다. 2천 건이 넘게 감소했고요. 그다음에 저는 9월 같은 경우에는 거의 한 한 4천 건 정도밖에 안 될 것 같아요. 그거 시장에 수요가 많지 않다라는 얘기 그게 하반기로 갈수록 결국엔 자산 가격이라는 게 수요가 가격을 형성하는 거거든요. 수요가 줄어들면 가격의 변화가 불가피하지 않을까 그런 생각을 갖고 있습니다.
◇ 이익선 : 그러면 지금의 하락 장세 그러니까는 이런 시기를 어느 정도까지 보세요. 기간을 대략 어렵지만요?
★ 이광수 : 기간을 예측해 드릴 수는 없어요. 근데 항상 변화하는 게 여러분들이 거래량을 잘 보셨으면 좋겠어요. 우리가 가격만 보잖아요. 그런데 진짜 전문가들은 거래량을 봅니다. 그게 주식이든 부동산이든 그래서 거래량의 추세적으로 예를 들어서 계속 감소하는 구간에 가격이 하향할 수밖에 없고 그런 변화가 당분간은 꽤 지속될 가능성이 있다.
◇ 이익선 : 매도 물량이 아까 많이 나왔다고 7만 5천, 8만 5천 얘기하셨는데 실제 거래량이 6천 건 아래로 내려갔다는 건 이거는 10분의 1도 안 되게 성사가 되고 있다는 뜻이잖아요?
★ 이광수 : 그렇습니다.
◇ 이익선 : 그러면 좀 더 저렴한 가격으로 우리가 해볼 수 있다?
★ 이광수 : 그렇죠. 그러니까 우리가 한번 상상해 보는 거예요. 무주택자분들이 내 집 마련 계획 하실 때도 내가 집이 있는데 한번 상상해 보시는 거예요. 내가 집을 예를 들어서 두 채를 갖고 있거나 아니면 투자 목적으로 한 채를 갖고 있는데 시장이 좀 불안해서 한 채를 내놨습니다. 그게 매도 물량 증가잖아요. 그런데 집을 부동산에 내놓을 때 어떻게 내놓으세요? 최근에 한 5억에 거래됐으면 내 집은 깨끗하고 층간 소음 적으니까 한 5억 5천만 원에 팔아주세요. 이러실 거 아니에요.
◇ 이익선 : 그렇죠.
★ 이광수 : 그래서 매도 물량 증가할 때는 이상하게 가격이 오릅니다. 근데 그게 거래가 되지 않는 가격이에요. 그래서 여러분들이 예를 들어서 부동산원이라든지 이런 각종 지표들은 계속 오르네 이렇게 생각하실 수 있어요. 그런데 그건 거래가 되지 않으면 실제로 시장 가격은 아닙니다. 그런데 그렇게 5억 5천 원에 내놨는데 보러 오는 사람이 없으면 어떻게 하실까요? 어떻게 하실 거예요? 그러면 가서 왜 우리 집만 안 보러 와 그러면 요즘 수요가 없습니다. 그 가격에 그러면 어떻게 3천만 원 내려볼까? 그러니까 이게 가격이 내려가는 출발점은 매물의 증가예요. 그래서 매물이 증가한 다음에 호가가 내려가겠죠. 그래서 호가가 충분히 내려가면 누군가 또 살 사람이 생긴단 말이에요. 그럼 어떻게 해야 됩니까? 가격이 떨어지면서 거래량이 증가하는 구간이 반드시 나와야 합니다.
◈ 최수영 : 그렇군요. 이걸 잡아야 되겠네요.
★ 이광수 : 알겠습니다.
◈ 최수영 : 그러면 저도 아파트 얘기 말고 빌라 얘기도 하나 좀 여쭤볼게요. 최근 아파트 가격이 들썩인 가운데 서울 빌라의 실거래가도 실제 7월에 상승 폭이 아파트를 앞지른 것으로 나타났다는데 거래액도 25개월 만에 처음으로 총량 1조원을 돌파했다고 합니다. 그러니까 그동안 빌라가 왜 전세 사기 때문에 굉장히 좀 꺼려하는 그런 사실 상품이었잖아요. 근데 좀 활기를 띤다고 봐야 됩니까?
★ 이광수 : 그렇죠. 일단 아파트 가격이 오르면서 그런 격차가 커졌고 정부에서 각종 대책이라든지 안전책이 나오면서 빌라에 대해서도 조금 소비자들이 는 전세 사기가 가장 급 문제였잖아요. 전세 사기 그런데 그 부분에 대해서 조금씩 는 보호장치도 생기기 시작했고 그러다 보니까 는 빌라 가격이 많이 떨어져서 뭔가 변화가 일어나기 시작한 거 바로 이게 되게 중요한데 모든 자산시장은 가격이 떨어지면요. 수요가 들어오게 돼 있어요. 그게 빌라든 아니면 그게 주식이든 어떤 아파트든 할 것 없이 그래서 그런 차원에서는 빌라가 그런 변화가 일어나는데 주목할 건 이게 추세적이냐 지속적으로 늘어갈 거냐, 이걸 봐야 되는데 저는 그러기에는 아직 좀 시간이 필요해 보입니다.
◈ 최수영 : 아직은 좀 시간이 필요하군요.
◇ 이익선 : 이런 가운데 무순위 청약 광풍이 분다고 들었어요. 동작, 위례, 수서 이런 지역에서 줄줄이 무순위 청약 광풍이 부는 가운데, 줍줍 물량이 이게 그냥 막 줍는다는 거죠. 줍줍 물량이 쏟아진다면서요?
★ 이광수 : 그렇습니다. 그게 두 가지 원인인데 하나는 뭐냐 하면 일단 분양가 상한제가 적용된 아파트들의 수요가 몰리잖아요. 그리고 분양가 상한제가 적용된 지역이 많지 않으니까 일단 수요가 몰리면서 그렇게 예를 들어서 관심이 많아지는 거고요. 두 번째는 뭐냐 하면 그렇게 청약에 당첨됐는데 실제로 계약을 이루어지지 못하는 경우가 증가하고 있습니다. 이게 독특한 지점인데 예를 들어서 로또 청약이라고 해서 당첨이 됐어요. 그런데 계약을 못하시는 분들이 많아지고 있다는 거예요. 그러면서 무순위 청약이라든지 뭐 이렇게 선착순 이런 분양들이 나오고 있거든요. 근데 저희가 생각할 필요가 있어요. 왜 로또 청약을 당첨됐는데 왜 계약을 못하지 그러니까 그건 돈이 없어서 그러니까 이게 제가 직설적으로 말씀드렸는데 사실은 한국의 부동산 시장을 이해하시는 데 여러분들이 굉장히 중요한 이 키워드인데 제가 계속 말씀드리지만 부동산은 사고 싶은 마음이 아니라 살 수 있는 사람이 중요하다. 그런데 그게 분양가 상한제가 적용이 되든 어쨌든 아파트 가격이 굉장히 높게 올라 있기 때문에 그걸 감당해낼 수 있는 수요가 시장에 많지 않다는 걸 지금 보여주고 있어요. 그래서 대출이 계속 증가하지 않으면 그러니까 8월에만 가계대출이 주택담보대출로만 증가가 9조 원가량 되거든요. 이렇게 증가하지 않으면 사실 그러니까 우리가 부동산을 얘기할 때 여러분 모두 다 서울에 살고 싶죠. 강남에 살고 싶죠. 그렇습니다. 다 살고 싶죠. 근데 그게 다 수요가 아니라는 거예요. 뭐냐 하면 살 수 있는 수요여야 합니다. 살 수 있는 수요가 시장에 많지 않다라는 걸 청약받았는데도 계약을 못하는 걸 보면 저희가 단적으로 알 수 있는 겁니다.
◇ 이익선 : 그렇군요. 재건축 상황도 한번 살펴보겠습니다.
◈ 최수영 : 재건축 아파트가 한동안은 신축 아파트 인기가 높았는데 최근에 재건축에 대한 기대감도 좀 꿈틀댄다고 그럽니다. 그러니까 올해 3분기 들어가지고 30년 초과된 노후 아파트 거래가 증가했다는 거는 미리 좀 사두겠다. 재건축에 대한 기대가 반영됐다. 이렇게 봐야 되나요?
★ 이광수 : 그렇습니다. 그래서 일단 특히 재건축의 기대감이 높아지는 이유는 노후주택에 대해서 정부가 저희가 정비 사업이라고 하는데 재건축 재개발 사업의 각종 규제라든지 이런 부분이 있었는데 정부가 개발 규제라든지 대표적으로 용적률 상향이라든지 선도지구 선정이라든지 특례법이라든지 여러 가지가 나오면서 일단 어쨌든 재건축 에 대해서 사람들이 그러니까 쉽게 말해서 재건축하면 돈 좀 벌어볼 수 있겠나. 이런 생각들이 많아지는 거죠. 그러면서 수요가 일부 시장에 들어오고 그게 변화를 좀 만들고 있습니다.
◇ 이익선 : 그렇군요. 근데 아까 저기 저는 계속 말씀 중에 궁금한 게 생겨서 하나만 여쭤볼게요. 아까 다주택자가 집을 많이 팔았다고 했잖아요. 비싸게 근데 지금 집값이 떨어졌잖아요. 떨어지고 있잖아요.
★ 이광수 : 아니지 아직 떨어지는 건 아닙니다.
◇ 이익선 : 아니에요? 그럼 좀 더 떨어지면 그때 팔았던 그분들이 다시 집을 사겠네요?
★ 이광수 : 가능성이 있습니다.
◇ 이익선 : 그러면 비싸게 팔고 싸게 산다는 뜻이네요.
★ 이광수 : 그렇습니다. 그래서 다주택자의 아파트 증가함을 보잖아요. 그건 지금 앵커님이 말씀하신 것처럼 일치합니다. 집값이 떨어질 때만 사요. 집값이 오르면 팔고요. 근데 무주택자는 반대예요. 집값이 오를 때 사고요. 떨어질 때 팔 가능성이 높습니다. 그래서 저는 이게 이게 어쩔 수 없는 현상이라고 저는 생각하지 않거든요 그러니까 저희가 이 생각을 좀 바꿀 필요가 있다.
◇ 이익선 : 무슨 말씀인지 이해됐어요.
★ 이광수 : 내 집 마련을 하더라도 일생에 두세 번 선택하시는 건데 과거처럼 대출이 좀 적어더라도 대한민국 경제가 성장하고 그리고 집값도 오를 수 있는 그런 가능성이 높을 때는 여러분들이 그렇게 하셔도 되는데 큰 고민 없이 내 집 마련 언제든지 해도 좋으셨는데 지금은 아니다 그래서 여러분들이 그런 고민들을 좀 해보실 필요가 있습니다.
◇ 이익선 : 알겠습니다.
◈ 최수영 : 제가 마지막 질문이 될 것 같습니다. 지금 사실 실제 매매를 하려는 분들은 결국 추석 이후 집값 움직임이 어떻게 될 건지가 가장 큰 관심사잖아요. 근데 더 오를 거라는 의견도 있고 보합을 넘어서 하락할 수도 있는 경고가 이렇게 오고가고 엇갈리니까 우리 광수의 복덕방의 대표님으로서 내 집 마련을 계획하시는 분들에게 매수에 나서는 게 좋을지 아닐지 조금 현실적 조언을 좀 부탁드리겠습니다.
★ 이광수 : 그러니까 여러분들이 우리가 시장에 결국에는 그게 내 집 마련이든 부동산 투자든 어쨌든 미래에 하는 건데 미래는 예측하기 되게 힘듭니다. 저한테 저는 이 예측하는 일이니까 예측을 말씀드리는 거예요. 그런데 제가 그래서 여러분들은 여러 가지 의견을 같이 들으시면서 근데 중요한 전제는 있다. 뭐냐면 예를 들어서 부동산 가격이 막 오를 때보다도 좀 이렇게 시장에서 쉽게 말해서 좀 안정되고 집값이 떨어질 때가 올 수 있으니까 그때 내 집 마련하겠다는 계획을 세우시고 이렇게 말씀하시면 ‘야 집값이 안 떨어지니까 내가 못하지’ 이렇게 말씀하시는 분들이 계신데 그런데 우리가 경험했지 않습니까?
◇ 이익선 : 그렇죠.
★ 이광수 : 그래서 분명히 그런 시기가 다시 올 수 있고 지금 제가 볼 때 여러 가지 지표라든지 상황을 볼 때 그런 가능성이 높다 그러면 꼭 그 시기에 여러분 내 집 마련하셨으면 좋겠다는 거예요. 그런데 내 집 마련하시려면 구체적인 계획을 세우셔야 돼요. 예를 들어서 내가 살고 싶은 집 리스트도 마련해 보시고 그러면 자금 조달하면 얼마나 되고 이 아파트 가격이 예를 들어서 지금 5억 원인데 4억 떨어지면 내가 할 수 있겠구나. 이런 계획들이 있으셔야죠. 그래서 여러분들이 그런 기회로 삼으셨으면 좋겠습니다.
◇ 이익선 : 잘 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다. 지금까지 광수네 복덕방 이광수 대표와 함께 했습니다.
◈ 최수영 : 말씀 잘 들었습니다.
★ 이광수 : 감사합니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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