[생생경제] 금리 내리자 "집 값 올릴래" vs "안 살래" 동상이몽, 양극화 우려

- 기준금리 인하, 당장 부동산 시장엔 영향 없어
- 대출 규제 강화, 부동산 가격에 더 직접적 영향
- 중장기적 관점서 투자 심리 자극 요인 여전
- 은행권, 하반기에도 대출 틀어막기 이어질 듯
- 대출 규제 관망세, 임대·오피스텔 수요↑

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2024년 10월 14일 (월요일)
■ 대담 : 김규정 한국투자증권 부동산전문위원

- 내년부터 신축 줄어든다…청약 쏠림 현상
- '로또 줍줍' 과열, 정부 손 본다 "무주택자 기준 검토"
- 이번주 수방사 부지 공공분양 물량 본청약

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : 부동산 시장이 어떻게 흘러가고 있을까요? 이 부분부터 알아보도록 하겠습니다. 핫한 지역의 핫한 이슈 <핫플! 거기 어때> 시간입니다. 오늘은 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께하도록 하겠습니다. 위원님 나와 계십니까?

◇ 김규정 한국투자증권 부동산전문위원 (이하 김규정) : 네 안녕하세요.

◆ 조태현 : 일단은 기준금리 이야기부터 하지 않을 수가 없을 것 같아요. 지난주 금요일에 한국은행이 결국 기대했던 피벗을 단행을 했잖아요. 그런데 이것이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠 것인가 여기에 대해서는 의견들이 많이 엇갈리는 것 같습니다. 위원님은 어떻게 보고 계시나요?

◇ 김규정 : 당장 영향이 없다는 의견 분석들이 좀 많았는데 제가 볼 때도 당장은 그렇게 판단이 됩니다. 아시는 것처럼 올해 기준금리 인하가 적어도 하반기에는 단행이 될 거라는 예상들이 있어서 상반기부터 금리 인하 부분이 시장금리에 선반영이 됐었기도 하고 단기적으로 보시면 최근에 가계부채 관리 부분이 부각되면서 시중은행의 주택담보대출금리는 오히려 오르는 추세거든요. 가산 금리를 높여서 적용을 하면서 그래서 당장은 기준금리 인하가 주택담보대출금리 인하나 이렇게 바로 바로 연결되지는 않는 상황이어서 수요자들이 대출을 이용해서 부동산 투자를 한다든가 이런 심리적인 영향을 받기에는 그렇게 영향이 크지는 않아 보입니다. 또 특히 현재는 부동산 시장에서 주택담보대출 관련된 대출 규제 강화된 부분이 더 직접적인 영향을 미치면서 수요자들이 자금 마련에 영향을 받아서 좀 거래도 둔화되고 오름세도 좀 멈춰 있는 상황이다 보니까 기준금리 영향보다는 단기적으로 대출규제 강화 영향이 조금 더 크게 작동하고 있는 것으로 볼 수 있습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 말씀하신 것처럼 기준금리가 낮아졌는데도 주택담보대출 금리는 오르고 있는 거 이런 것들은 정부의 어떤 규제 같은 것들이 직접 영향을 미친다고 볼 수 있는데 이런 역주행 현상 앞으로도 이어질 것으로 보십니까?

◇ 김규정 : 당분간은 지속될 가능성들이 있습니다. 기준금리 인하 단행이 되면서 더군다나 혹여라도 부동산 투자심리가 자극을 받지 않을까라는 염려들이 있는 상황인데 실제로 주택담보대출금리나 이런 것들의 직접적인 변화 영향이 크지 않다 보니까 가계부채의 주택담보대출 금액 증가나 이런 것들은 굉장히 유의미하게 감소되거나 이런 상황은 아니어서 계속적으로 정부나 금융당국도 가계부채 관리를 강화하고 대출 규제나 이런 것들에도 힘을 싣는 쪽으로 계속 발언을 하고 있는 상황이어서 아무래도 시중은행들도 적어도 하반기 4분기 내년 넘어가기 전까지는 대출도 조금 어렵게, 소액으로 좀 진행을 하고 금리 부분도 계속 좀 틀어막고 있을 가능성들이 있습니다. 다만 근데 기준금리가 계속 내려가는 방향성에 대한 예측들은 하고 계시기 때문에 그런 것들이 좀 중장기적으로 금리가 내리고 주택담보대출금리나 시장금리도 영향을 받을 거라는 투자 심리를 자극할 수 있는 요인들은 저변에 깔려 있기는 하거든요. 금리가 내려가면서 아무래도 부동산의 상대적인 투자 수익률이 조금 더 높아질 것이라는 기대를 하고 있는 상품들도 조금씩 엿보일 수 있어요. 그래서 그런 상품이나 이런 지역들에 따라서 투심이 자극받을 수 있는 부분은 여전히 조금 남아 있다고 보시고 시장을 잘 살피셔야 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 주담대 금리는 당분간 내려가기는 좀 어려울 것 같다는 이야기까지 들어봤는데요. 그러면 지금 금리 인하가 어찌 됐건 대출 금리랑은 따로 움직인다고 해도 부동산 시장에 미칠 영향력 거의 없다고만은 볼 수 없을 것 같거든요. 다른 측면에서 오피스텔이나 상권 같은 데 이런 쪽에는 어떤 영향을 미치게 될까요?

◇ 김규정 : 일단 주택 수요자들 아파트 시장에 조금 대출을 이용한 투자를 하시던 분들이 최근에 대출 규제랑 금리 변동성에 대한 전망 같은 것 때문에 조금 관망을 하면서 임대시장 쪽으로 수요가 늘어나는 양상들이 있거든요. 그러다 보니까 주거용 투자하시는 분들 중에서는 오피스텔 같은 수익형 부동산 쪽에 조금 더 관심을 보일 가능성은 있습니다. 아무래도 기준금리가 내려가고 예를 들어서 예금금리 같은 것들이 더 현저하게 내려가게 된다면 부동산 투자 수익성이 조금 더 우위를 차지하게 될 가능성도 중장기적으로는 있잖아요. 그러다 보니까 오피스텔 시장이 최근에 전월세 가격이 조금 오르고 있는 상황이거든요. 시장에서는 하락세가 좀 바닥을 확인했다는 분석들도 있는데 그러다 보니까 기준금리 인하가 계속 진행이 되고 금리 상황들이 좀 역전이 되면서 오피스텔 같은 주거용 수익 부동산들은 조금 투자 운영하기가 숨통이 좀 트일 거라는 예측들이 있기는 합니다. 근데 다만 상가라든가 상업용 부동산 전반에 있어서는 여전히 변동금리 영향이 그렇게 빠르게 반영되지 않고 대출 규제 영향도 최근에 좀 강하게 작동을 하고 있어서 직접적인 영향력이 바로 미치지 않는 부분도 있습니다. 그래서 상품별로 조금 전망을 조금씩 다르게 보셔야 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 상품별로 봤을 때 오피스텔은 좀 나아질 여지가 있다. 상가는 아직은 조금 더 기다려야 된다. 이렇게 봐도 되는 건가요?

◇ 김규정 : 네. 특히 상가는 상권별로 지금 상황들도 굉장히 좀 온도차가 있기 때문에 오피스텔보다는 조금 더 유의해서 금리 영향력을 분석하시는 게 좋을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 그러면 가격 동향도 한번 살펴보도록 하겠습니다. 매주 목요일에 이 한국 부동산의 가격 동향이 나오는데 금리 인하 하루 전날에 나온 자료를 보니까요. 집값 상승폭이 줄어들었다기보다는 보합세에 머물렀다 이렇게 나왔죠. 어떻게 나왔습니까?

◇ 김규정 : 네 일단 서울 아파트 가격이 주간 오름세를 유지하긴 했는데 상승 폭은 전주와 동일한 것으로 한국부동산원이 발표를 했습니다. 그래서 상승폭이 조금 둔화 행보하고 있는 상황으로 보이고 전국이나 수도권 지방에서도 비슷한 양상인데요. 아무래도 주택 가격이 급등한 것들의 부담을 서울 수도권 지역에서는 특히 많이 느끼고 있는 상황이고 대출 규제도 강화되면서 조금 거래가 크게 8월, 9월 줄어들고 있는 상황이다 보니까 상승세도 많이 조금 진정이 되고 있는 것으로 보여지고요. 다만 그 지역에 따라서 상대적인 영향이 덜한 것으로 분석을 받는 고가아파트 시장이라든가 여전히 좀 청약 등과 맞물려서 열기가 있는 강남권이라든가 이런 데들은 또 약간 온도차가 있어서 상승 거래나 이런 것들도 여전히 나오는 곳들이 있거든요. 그래서 아직은 확실하게 좀 하락이나 이런 거라기보다 조금 횡보하는, 박스권 안으로 움직일 가능성들이 예측이 되고 있습니다.

◆ 조태현 : 서울 안에서도 온도차를 보이면서 박스권 정도. 그런데 거래량이 줄어들고 있다라고 말씀을 해주셨는데 이런 것들도 관망세의 하나라고 볼 수 있는 상황인 건가요?

◇ 김규정 : 네 맞습니다. 지금 서울 아파트 거래 실거래 신고치를 보시면 7월에 한 8,900여 건, 9천 건 가까이 집계됐던 것이 8월에는 6,100건대 정도로 많이 줄었고 지금 9월 들어서는 2천 건대 정도로 확 낮아져 있는 상황이거든요. 아무래도 3분기 여름 시점까지 급등한 가격에 대한 부담에 기준금리도 내려갈 거라는 것에 투자자분들은 가격 하락을 기대하고 있는 상황이고 대출 규제도 워낙 최근에 좀 이슈가 돼서 자금 마련의 계획 변동이 좀 많이 생기시다 보니까 거래량이 좀 많이 줄어든 상황으로 보입니다. 그런데 기준금리 인하를 두고 파시는 집주인들의 입장에서는 금리 여건이 좋아지면서 가격을 올리겠다는 이런 동상이몽을 가지신 상황들도 동시에 연출이 되고 있어서 매수하시는 분들과 파시는 분들의 가격 격차는 여전히 벌어져 있는 상황입니다. 그래서 이런 것들이 관망세와 더불어 거래량이 둔화되는 데 영향을 미치고 있는 것으로 보입니다.

◆ 조태현 : 그러면 수요 자체는 그렇게 줄어든 건 아닌 상황인 건가요?

◇ 김규정 : 서울 같은 경우는 최근에 전세가격이 꾸준히 오름 양상을 띠고 있기도 하고 약간 수급 불균형에 대한 중장기적인 걱정들도 계속 있으신 데다가 주택 마련에 대한 기대심리가 완전히 꺾였다고 보기는 어렵거든요. 그래서 실수요 거주 공간 마련 겸 투자를 겸하시려는 30대, 40대 주택 투자자분들이 계속 지금 시장을 주시하고 계시긴 한데 단기적으로 대출 환경도 워낙 급격하게 바뀌고 있고 금리 여건도 확 변곡이 되는 상황이다 보니까 무리하게 의사결정을 하시기보다는 여기서 조금 시장 상황을 보면서 대처를 하겠다는 생각들을 하고 계신 것으로 분석이 됩니다.

◆ 조태현 : 그러니까 수요는 여전한데 여러 가지 변수들이 있다 보니까 시장을 약간 관망하고 있다고도 볼 수 있는 국면 같은데요. 만약에 이렇게 수요는 여전하고 서울 쪽에 새 아파트 공급 여기에 대한 우려가 이어진다면 앞으로도 양극화라든지 서울 일부 지역에 대한 쏠림 현상 이어질 수밖에 없는 거 아닙니까?

◇ 김규정 : 네. 특히 서울은 또 분양 같은 경우는 올해 재건축 민영 상한제 청약 이런 것들이 조금 물량이 지난해 연기된 것까지 포함돼서 조금 여유 있게 나왔지만 내년부터는 공급이 서서히 조금 줄어드는 상황이기도 하고 입주 공급이 올해 내년 한 연간 2만 5천 호 정도에, 26년에는 더 줄어든다는 전망들이 있다 보니까 전세에 대한 불안감들도 있으시고 지금 중장기적으로 서울 아파트에 대한 투자심리나 이런 것들은 유지가 되고 있는 상황이거든요. 그래서 공급이 계속 변동성을 보이고 투자 심리가 금리 인하에 따라서 중장기적으로 자극을 계속 받게 되면 아파트 쪽에 투자 관심들은 또 상황에 따라서 다시 또 올라올 수 있는 상황이고요. 서울 아파트 분양가격이 계속 오르고 있는 상황이기 때문에 청약을 중심으로 해서 신축 쪽에 대한 관심이 계속 쏠려 있을 가능성이 있습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 계속 신축 그리고 청약시장 과열될 가능성을 말씀을 해 주셨는데 그러다 보니까 청약시장이 투기장 아니냐. 이런 비판까지 나오고 있는 상황이잖아요. 그래서 정부가 제도 개선을 예고했다고 하는데 어떤 것들이 포함이 될 것으로 보고 계십니까?

◇ 김규정 : 대표적으로 지금 얘기가 나온 거는 무순위 청약 제도 개편 가능성 전망에 대한 얘기들이 많이 나왔는데요. 과거 한 21년 정도에는 사실 무순위 주주 청약 자격이 해당 지역에 거주하시는 무주택자에 한정돼 있었는데 그 이후에 미분양 정책들과 맞물려서 좀 풀리면서 현재는 거주지나 이런 것들에 전혀 상관없이 누구나 추첨제로 청약을 하실 수 있다 보니까 좀 과열된 ‘로또 줍줍’으로 불리기도 했어요. 그래서 일단 국토교통부에서 이런 것들 우선 무주택 거주지 청약 과열 이런 것들에 따라서 검토한다는 얘기도 흘러나왔기 때문에 그런 부분이 우선 검토될 가능성들이 있고 전반적으로 무주택자 자격 기준 이런 것들이 조금 강화될 가능성들이 있어 보입니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 이거는 내용이 어떤 내용이 담겨서 나오는지 보고 다시 한 번 점검을 해보는 게 좋지 않을까 싶고요. 일단은 청약이 필요한 사람들은 여전히 있단 말이에요. 그래서 실수요자 청취자분들을 위해서 이번 주 청약 시장 한번 살펴보려고 그러는데 위원님께서 주목하고 계시는 청약 매물 어떤 게 있습니까?

◇ 김규정 : 이번 주에 관심 사업장 다들 비슷하실 텐데요. 최근에 본청약에 들어간 공공분양들이 조금 저조한 것들 때문에 여러 가지 분석이 나오고 있습니다만 그중에서도 서울에서 입지가 좋은 본청약에는 관심이 쏠리고 있는 상황인데 14일부터 특별공급 들어가는 이 동작구의 수방사 부지 공공분양 물량 소량이 소형으로 공급 되는 게 있어요. 그래서 그 사업장 같은 경우는 지난 6월에 사전 청약했을 때도 경쟁률이 굉장히 높았고 위치가 한강변인데다가 그래도 주변 시세보다는 같은 면적 기준으로 조금 낮은 편이어서 소위 그 지역에서는 훨씬 저렴한 가격에 청약 받을 수 있는 기회를 조금 조명을 받고 있는 것 같습니다.

◆ 조태현 : 로또 청약이라는 거네요.

◇ 김규정 : 네. 이번 주에는 아마 그 사업장이 가장 대표 이슈 지역이 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 또 어마어마한 경쟁률이 나올 것 같은데. 조금 전에 말씀해 주신 것처럼 사전 청약 이런 것들이 있었는데 3기 신도시에 최근에 첫 번째 본청약이 있었거든요. 그런데 사전 청약보다 가격이 굉장히 많이 뛰어가지고 반발이 상당히 많았고 포기하시는 분들도 있다고 들었거든요. 이렇게 가격 차이가 나는 배경은 어떤 겁니까?

◇ 김규정 : 네 일단 사전 청약 때 추정 금액으로 사전 청약을 받고 본청약에는 그 당시에 가격을 새로 감정평가 등을 통해서 책정을 하다 보니까 원래도 사회 총액과 본청약 금액 차이가 생긴다는 건 알고 계셨지만 기한이 생각보다 훨씬 더 길어지고 공급 가격들도 최근에 물가 상승과 함께 급격하게 오르면서 격차가 좀 많아지고 있는 상황입니다. 그래서 이번에 3기 신도시 첫 번째 본청약을 마무리한 인천 계양 같은 경우에 55제곱미터 형이 분양가 기준 5천만 원 정도가 올랐다고 해요. 그래서 사실은 본청약 기다리시던 분들도 가격이 갑자기 생각보다 많이 오르니까 사업성이나 수익성이 없다고 판단돼서 상품성 면에서 포기하시기도 하고 이후에 나오는 곳들도 대부분 기한이 생각보다 연장이 되고 가격도 오르면 여서 격차가 좀 크게 나타날 가능성이 있고, 본청약 아직 남아 있는 분들 또 사업장에 대해서는 여전히 조금 이슈가 있을 것 같습니다. 지금 사전 청약 제도는 사실상 분양가 격차 문제 등이 제기되면서 폐지가 되기는 했는데 이전에 사전 청약을 받으셨던 분들은 여전히 지금 남아 있는 상태잖아요. 그래서 그런 사업장 기다리시는 분들이 굉장히 이의 제기를 하고 정부에서 혹은 또 LH에서도 이런 불만들에 대해서 어떻게 대응할지 대책이 필요해 보이는 상황입니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 사전 청약이 처음 나왔을 때부터 선분양도 문제인데 이걸 더 당겨서 하냐. 비판의 목소리가 굉장히 컸는데 결국에는 실패로 귀결이 된 것 같고요. 말씀해 주신 것처럼 어떤 대책 같은 게 필요할 것으로 보이는데 그 대책이 어떤 게 있을까요?

◇ 김규정 : 사실은 공급된 계획 기간, 예정 기간을 최대한 맞추면서 생길 수 있는 이런 분양가 격차라든가 주택 마련이나 입주에 대한 계획 변동이 크지 않도록 관리가 되는 게 우선인데 그 부분에서 현재 상당한 차질을 빚으면서 대책이 필요한 상황이 되었기 때문에 사실상 사후약방문에 가까운 상황 특단의 조치로 분양가격을 어떻게 관리를 해준다든가 이럴 수 있는 현실적인 방안이 사실상 부족하기 때문에 대책 마련이 필요하긴 하지만 본청약을 기다리시던 사전 청약자분들에게 만족할 만한 대책을 내놓기는 사실상 어려워 보입니다.

◆ 조태현 : 의식주 중에서 가장 우리가 큰돈을 들여서 쇼핑을 하는 게 바로 이 집 문제인데 이렇게 어설픈 정책으로 많은 분들에게 피해가 가고 있다는 점은 정책 당국에서 좀 신경을 써야 될 부분 같습니다. 끝으로 이번 주에 부동산 시장 한 줄 평으로 부탁드리겠습니다.

◇ 김규정 : 금리가 드디어 인하되면서 금리 인하에 대한 투자자분들 혹은 보유자분들의 동상이몽이 나타나고 있는데요. 이런 것들이 시장에서 계속 가격 양극화나 거래 불균형을 가져올 가능성들이 있습니다. 주택 마련 계획하시는 분들이 시장 상황을 잘 살피셔야 되는 시기라고 보입니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금까지 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께 부동산 시장을 둘러싼 다양한 이슈들 짚어봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 김규정 : 감사합니다.

YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)