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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2024년 12월 30일 (월요일)
■ 대담 : 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현) : 핫한 지역의 핫한 이슈, 부동산 소식 살펴보도록 하겠습니다. 올해 마지막 월요일이죠. 올해 부동산 시장을 돌아보고요. 내년 시장을 전망하는 시간으로 마련해 봤는데요. 오늘은 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께 하도록 하겠습니다. 전화 연결돼 있습니다. 위원님 나와 계십니까?
◇ 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원(이하 김규정) : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 네 안녕하세요. 올해 부동산 시장 굉장히 다사다난했습니다. 올해 부동산 시장을 한마디로 요약한다면 어떻게 해 주시겠습니까?
◇ 김규정 : 서울 아파트 시장만 나 홀로 강세를 보였다라고 정리를 해야 될 것 같습니다. 전반적으로 건설 투자나 주택 부동산 시장은 회복세도 좀 더디고 부진했던 상황이고 지방 아파트 시장은 여전히 약세를 면치 못했죠. 그런데 서울 아파트 신축 대단지 중심으로만 수요자들이 몰리면서 가격 거래가 강세를 보였습니다.
◆ 조태현 : 그러니까 올해 전체를 돌아봤을 때 딱 하나의 키워드를 정하자면은 역시 양극화로 볼 수가 있겠는데 이게 지방과 수도권 이 문제가 아니라 서울 내에서도 양극화가 굉장히 심했잖아요. 이 원인이 어디에 있다고 보십니까?
◇ 김규정 : 네 말씀하신 것처럼 서울 서초구를 중심으로 강남 4구 그리고 마용성 등으로 대표되는 성동, 광진, 마포, 용산, 동작 같은 좀 부도심 선호 지역들의 아파트 가격들이 서남부 외곽이나 노도강 같은 지역의 아파트 가격에 비해서 2~3배 이상 높은 가격 상승세를 보였거든요. 서울 안에서도 지역이랑 단지의 규모나 입주 연차에 따라서 가격 변동성이 굉장히 컸고 양극화가 심화됐는데 아무래도 전반적으로 주택 부동산 시장이 계속 좀 불안정하고 경기 침체 우려나 금리에 대한 변동성도 고려를 하시다 보니까 가장 환금성이 뛰어나고 안전자산 투자성이 높다고 생각되는 서울 아파트 신축 대단지 쪽에 수요자들이나 자금이 쏠린 것이 양극화를 더 극대화시켰다라고 볼 수 있겠고요. 아무래도 다주택 규제가 지속 되고 절세 전략도 고려하다 보니까 최근에는 1주택 중심의 투자를 하시는 경향들이 강해져서 똘똘한 한 채를 선택하는 이런 트렌드가 더 강해진 것도 양극화에 더 영향을 미쳤다라고 볼 수 있습니다. 또 서울은 그중에서도 공급이 좀 불안정한 상황이어서 입주량 등이 지역 시장에 비해서는 훨씬 좀 모자라다라고 평가가 되다 보니까 이런 지역적인 특성까지 맞물리면서 양극화가 극심해지고 서울 아파트 중심의 나홀로 강세가 나타났다고 볼 수 있습니다.
◆ 조태현 : 똘똘한 한 채 말씀을 해 주셨는데 이런 흐름도 어느 샌가 우리를 관통하는 트렌드가 돼 버린 것 같아요. 전세 가격 1년 내내 올랐는데 전세 가격이 이렇게 오른 이유는 뭐로 보고 계십니까?
◇ 김규정 : 아무래도 매매 가격 오름세에 따라서 전월세 임차 가격도 같이 좀 변동성을 보인 부분들이 있었고요. 임대차 입법 4년차 이후로 넘어오면서 서울 아파트 중심의 전월세 가격 상승세가 상호작용을 좀 보인 것으로 분석이 되고 있습니다. 또 지난해까지 사회적인 큰 문제로 계속 아직도 풀어가야 되는 전세 사기 사건 같은 것들 때문에 아파트 중심의 전세 가격 월세 가격들이 좀 급격한 상승세를 보여서 서울 수도권 전국 모두 실거래 지수 기준으로 분석을 해보면 전년 9월까지의 동기간 상승률은 이미 올해는 다 상회하고 있는 뛰어넘은 상황입니다. 전월세 가격이 계속 강세를 보이게 되면 이후에 주택 거래나 매매 가격에도 영향을 미칠 수 있는 부분이어서 다들 지금 초미의 관심을 보이고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 올해 전반적인 흐름을 짚어보고 있는데요. 전체적인 가격 흐름 동향 같은 걸 보자면요. 올해 상반기까지는 좀 시장이 활활 타오르는 그런 느낌이 있었는데 하반기 들어서 확 식어버리는 그런 느낌이 분명히 있었단 말이죠. 이게 정책적인 변화에 따른 것이라고도 볼 수가 있겠는데 이런 정책적인 변화 꼭 필요한 타이밍이었다고 보십니까?
◇ 김규정 : 말씀하신 것처럼 지난 9월부터 스트레스 DSR 2단계에 돌입을 하면서 은행권의 주담대 외에 일반 신용대출이라든가 수도권 중심의 아파트 주담대에 대한 규제가 강화된 상황 이것을 기점으로 해서 서울 급등세도 가격 급등세도 지난 9월 이후부터 빠르게 둔화가 되고 거래도 급감하고 있는 상황인데 아무래도 가계 부채가 계속 급격하게 늘어나고 있는 상황이었기 때문에 대출 관리가 좀 필요했었다라고는 보여 지고 서울 중심의 가격 급등세가 좀 안정된 부분에 있어서는 좀 양질의 효과가 있었다고 보여 지는 부분도 있는데 결과론적으로는 외곽 지역이나 서울에서도 비선호 지역들의 거래 둔화나 가격 조정이 좀 더 크게 나타나는 양극화가 더 심해지는 상황이어서 대출 규제 속에서도 실수요자들을 위한 지원이나 내면에 대한 보조 정책들은 조금 고려가 돼야 되는 상황으로 보여집니다. 만약에 예정대로 내년 하반기부터 스트레스 DSR 3단계까지 완전히 돌입을 하게 되면 아무래도 대출 규제에 더 민감하게 반응하는 중저가 지역이나 좀 비선호 투자 지역들의 거래 감소나 가격 조정이 더 크게 나타날 수 있기 때문에 이런 부분에 대해서는 약간의 좀 정책을 세밀하게 조정하는 부분들이 필요해 보입니다.
◆ 조태현 : 조금 더 일찍 연착륙을 유도할 수 있는 그런 세밀한 정책이 있었으면 어떨까 싶긴 한데요. 상황을 봤을 때 부동산 시장의 공급 절벽 이 부분에 대한 우려가 굉장히 크게 작용을 하고 있잖아요. 이게 얼마나 심각한 상황이라는 겁니까?
◇ 김규정 : 일단 입주 물량이 내년에 한 30% 가까이 올해보다 줄어드는 상황입니다. 내년 22년, 24년 정도의 연간 새 아파트 입주량을 보면 전국적으로 한 33만 채에서 36만 호 정도 입주를 하고 있던 상황인데 내년에는 한 26만 호 정도로 예측이 되고 있는 상황이고 특히 수도권에서도 경기도의 입주 아파트 물량이 7만 가구 정도로 크게 감소하는 것으로 조사가 되고 있어서 아무래도 수도권에 최근에 나타났던 올해 나타났던 나 홀로 강세가 다시 좀 하반기에 살아나는 게 아니냐라는 불안감을 좀 다들 내비치고 있는 상황이고요. 중장기 공급에도 영향을 미치는 민간 건설사들의 공급 계획이 내년에 크게 줄어든 것으로 조사가 되고 있습니다. 공공 주택뿐만 아니라 민간이 공급하는 민간 아파트 쪽에서의 공급량이 전월세 시장이나 투자 선호 지역의 아파트 가격에 영향을 많이 미치게 되는데 현재 대단지, 대형 건설사들이 분양 공급 계획이 아직 발표가 되지 않은 상황이긴 하지만 내년에 민간 건설사 공급 계획이 분양 기준 한 15만 호에서 16만 호 정도로 크게 줄어드는 것으로 조사가 돼서 아무래도 3선 후에 입주 물량에까지 영향을 미칠 것이다라는 분석들이 최근에 나오고 있습니다.
◆ 조태현 : 그러니까 실제로 공급 절벽이라는 현상이 나타날 가능성이 대단히 크다 이렇게 볼 수가 있겠는데 그래서 정부에서 부동산 대책 발표가 1월과 8월에 있었습니다. 이 발표가 나오면서 시장을 안정시키는 그런 효과 나타난 게 있습니까?
◇ 김규정 : 실제로 지속적인 효과가 있었다고 보여 지지는 않습니다. 1월 대책에서는 도심 재정비 사업을 중심으로 조금 활성화 그리고 비아파트 소형 주택을 조금 내 집 마련하도록 유도하는 여러 가지 규제 완화책들이 나왔었고, 8월의 대책에는 42만 호 정도의 수도권 집중 주택 공급 확대 방안이 나오면서 대표적으로 그린벨트를 해제를 해서 8만 호를 신축하는 이런 내용들이 발표가 됐었죠. 그런데 실제로 그 이후에 전반적으로 가격 안정세라든가 시장의 정상화 부분의 효과는 수도권에서 그렇게 뚜렷하지는 못했던 상황이고 앞서 살펴보신 것처럼 오히려 이미 급등한 가격에 대한 부담이나 금리 변동성 그리고 9월부터 강화된 대출 규제들의 영향으로 수요가 억제되면서 4분기에 시장이 안정되는 효과들이 훨씬 더 컸어서 이런 공급 확대보다는 수요들을 억제하는 대출 규제나 금리 영향력이 더 컸다라고 보여지는 상황입니다.
◆ 조태현 : 그러니까 안정화하는 효과가 미미했다라고 볼 수가 있는 그런 상황인데 실제로 공급 목표 달성하지도 못했거든요. 무슨 문제가 있었다고 보십니까?
◇ 김규정 : 일단 민간 쪽에서는 공급 단가에 대한 불안정성 수익성이 악화되면서 정비 사업 위주의 공급에만 집중을 하고 전체적으로 공급이 줄어들어 있는 상황인데 이를 보완해야 되는 공공 분양이나 공공임대주택 공급 실적도 국토부 발표 자료 기준으로 보자면 그렇게 원활하지 못했던 것으로 나타나고 있습니다. 올해 국토교통부가 상반기에 공급했던 주거 종합 계획을 보면 공공 분양을 9만 호 정도 공공 건설 임대를 3만 5천 호 정도 공급한다고 밝힌 바 있는데 11월 말까지의 집계 기준으로는 공공 분양도 한 5%대에 목표를 달성하고 있는 상황이고 건설임대 같은 경우에도 계획보다 좀 못 미치는 상황입니다. 전반적으로 민간 임대 공급 부족을 좀 보완해야 되는 공공 쪽에서도 실적이 좀 부족하다 보니까 물론 국토부는 12월까지의 인허가를 합하면 무난히 공급을 달성하게 수 있다라는 발표를 하고 있긴 하지만 전반적으로 공공 공급 인허가 감소에 대한 우려까지 더해지는 상황입니다.
◆ 조태현 : 그런데 지금 정국 불안 상황도 이어지고 있잖아요. 정부의 정책적인 리더십도 완전히 붕괴된 상태고 그런데 이 공급 계획 앞으로도 순항할 수 있을까요?
◇ 김규정 : 일단 최근에 보시면 1기 신도시의 재건축 사업이라든가 지연되고 있는 3기 신도시 분양 공급 활성화라든가 진행해야 되는 기존에 발표되어 있는 사안들을 해야 되는 것들도 있고 앞으로의 무난한 공급량 확보를 위해서 계속해서 인허가를 하고 착공에 들어가야 되는 계획 단행을 해야 되는데 전반적으로 조금 쉽게 말하면 좀 삐그덕 대는 모습입니다. 전반적으로 공급량들이 조금 부족해 보이는 상황이고 최근에 수급상에서 공급 부족 우려가 커져 있는 서울 중심의 수도권 선호 지역 이런 집중 지역들의 공급이 아파트 중심으로 계속 좀 모자랄 것으로 우려가 되고 있는 상황이어서 이런 것들을 정확하게 물량 판단을 해내고 모자란 부분들을 지속적으로 공급해 내지 않으면 향후 한 30년 정도까지의 5년 내 시장에서 공급 문제가 계속해서 좀 시장을 수요자들을 불안정하게 불안하게 만들 수 있는 대표적인 요소가 될 수도 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 공급 문제를 빨리 해소하는 그런 정책적인 리더십이 필요할 텐데 지금 정책 리더십이 없어서 걱정이 되는 건입니다. 그러다 보니까 청약 시장이 과열되기도 하고 얼죽신 같은 현상도 나타나는 것 같은데 위원님께서는 내년에도 주목해야 할 올해 부동산 시장의 이슈 어떤 거라고 보십니까?
◇ 김규정 : 네 올해 시장 상황을 보시면 외부 금리 영향을 굉장히 많이 받고 있는 상황이고 내부적으로는 수급 불균형 그러니까 공급이 부족하다고 생각되는 지역에 아파트가 굉장히 강세를 보이는 양극화 상황이 심해진 상황인데요. 내년 이후 시장에서도 이처럼 신축 대단지 아파트 중심의 선호 트렌드가 강화될 가능성이 많고 1주택 똘똘한 한 채 투자 전략이 계속 강화될 것으로 보여 져서 환금성을 중시하는 투자 양극화가 심화될 수 있습니다. 그래서 투자를 고려하시는 분들 그리고 실거주 목적의 내 집 마련을 생각하시는 분들이 올해 보여줬던 이러한 트렌드와 요소들을 좀 잘 분석하시면서 투자 대상도 선택을 하시고 무엇보다 금리나 대출 규제 같은 것들을 고려한 자금 마련 계획을 조금 안정적으로 세우시는 것이 중요한 전략이 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 중요한 전략들 잘 짚어주셨고요. 모레면 벌써 2025년이 시작이 됩니다. 나이도 1살 더 먹게 되고요. 내년 부동산 제도도 살펴보려고 하는데 대표적으로 달라지는 게 어떤 게 있습니까?
◇ 김규정 : 대표적으로는 내년 1월부터 신생아 특례 대출의 대출 소득 요건이 조금 완화되는 발표가 있습니다. 기존의 부부 합산 연소득 1.3억 원에서 지금 2억 원까지 올라와 있는 상황입니다. 내년부터 27년까지는 2.5억 원까지로 소득 요건이 조금 완화돼서 맞벌이를 하시면서 소득 수준이 조금 높은 부부들도 25년 1월 이후 출산한 가구에 대해서는 신생아 특례 대출을 조금 여유롭게 하실 수 있을 것 같다라는 생각이 들고요. 재건축 사업도 규제 완화되는 부분이 있습니다. 내년 6월부터는 준공한 지 30년이 지나게 되면 특별히 안전 진단을 받지 않아도 재건축을 할 수 있게 되면서 전반적으로 재건축에 속도를 내겠다라는 규제안이 현재 발표가 되어 있는 상황이고요. 아시는 것처럼 스트레스 DSR은 현재 계획으로는 7월부터 3단계에 돌입을 하게 돼서 아무래도 가상의 가상 금리가 최대 1.5% 포인트까지 적용되면서 대출 액수가 더 줄어들 수 있게 돼서 대출을 조금 많이 고려하고 계시는 가구에 대해서는 자금 마련 계획에 차질이 생길 수도 있어서 계획을 좀 꼼꼼히 세우셔야 될 것 같고요. 임대를 하고 계시는 분들 입장에서는 상생 임대인 제도 그리고 착한 임대인 제도 같은 임대료를 조금 낮춰주시는 착한 임대인들에 대해서 지원했던 이런 제도들이 각각 2년, 1년씩 연장이 됩니다. 그래서 이런 부분을 쓰고 쓰시는 분들 혹은 만료를 앞두고 쓰지 못한다고 판단하는 분들은 자격 요건이 되는지 조금 판단을 해 보시면서 상승 전략을 세우는 것도 바람직한 방향일 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 일단은 우리에게 가장 와 닿는 거는 스트레스 DSR 3단계 시행이 아닐까 싶은데 앞으로 어떻게 변해갈지 상황 좀 봐야 될 것 같고요. 다만 지금 계류 중인 정책들이 남아 있어요. 임대차 입법 폐지하겠다고 했는데 탄핵 정국으로 불투명해진 상황이라고 봐야 될 것 같은데 그렇게 보면 전반적인 상황을 봤을 때 내년 전월세 가격 더 올라갈 이유가 많아졌다라고 봐야 되는 건가요?
◇ 김규정 : 제도적으로도 더해지면서 그럴 가능성이 있습니다. 특히 수도권 중심의 전월세 가격이 지난해부터 좀 빠르게 다시 올라가기 시작해서 올해 같은 경우는 상당히 강세를 보이고 있는 상황인데 내년에 입주 물량이 경기권을 중심으로 수도권의 새 아파트 입주 물량이 약 10만 호 정도로 조금 제한되는 상황이다 보니까 신축 아파트 공급 부족과도 맞물려서 좀 강세를 보일 가능성이 있어요. 그래서 이런 부분에서는 전월세 재계약을 하시는 분들이 미리미리 좀 계획을 살펴보실 필요가 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 올해 마지막 부동산 코너니까요. 이번 주 부동산 시장 한 줄 평까지 부탁드리겠습니다.
◇ 김규정 : 올해 같은 경우 굉장히 다사다난 했는데요. 연말까지도 계속 지금 시장의 안정을 찾지 못하고 있는 것 같습니다. 내년에는 조금 더 공급이나 투자 쪽에서 회복세를 보이면서 건설 부동산 주택 시장이 좀 안정화되기를 기대해 보겠습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금까지 다양한 부동산 이슈 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께 짚어봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김규정 : 감사합니다.
#공급절벽 #DSR #부동산 #양극화 #서울 #금리 #공공분양 #실수요 #아파트 #신축 #얼죽신
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2024년 12월 30일 (월요일)
■ 대담 : 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현) : 핫한 지역의 핫한 이슈, 부동산 소식 살펴보도록 하겠습니다. 올해 마지막 월요일이죠. 올해 부동산 시장을 돌아보고요. 내년 시장을 전망하는 시간으로 마련해 봤는데요. 오늘은 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께 하도록 하겠습니다. 전화 연결돼 있습니다. 위원님 나와 계십니까?
◇ 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원(이하 김규정) : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 네 안녕하세요. 올해 부동산 시장 굉장히 다사다난했습니다. 올해 부동산 시장을 한마디로 요약한다면 어떻게 해 주시겠습니까?
◇ 김규정 : 서울 아파트 시장만 나 홀로 강세를 보였다라고 정리를 해야 될 것 같습니다. 전반적으로 건설 투자나 주택 부동산 시장은 회복세도 좀 더디고 부진했던 상황이고 지방 아파트 시장은 여전히 약세를 면치 못했죠. 그런데 서울 아파트 신축 대단지 중심으로만 수요자들이 몰리면서 가격 거래가 강세를 보였습니다.
◆ 조태현 : 그러니까 올해 전체를 돌아봤을 때 딱 하나의 키워드를 정하자면은 역시 양극화로 볼 수가 있겠는데 이게 지방과 수도권 이 문제가 아니라 서울 내에서도 양극화가 굉장히 심했잖아요. 이 원인이 어디에 있다고 보십니까?
◇ 김규정 : 네 말씀하신 것처럼 서울 서초구를 중심으로 강남 4구 그리고 마용성 등으로 대표되는 성동, 광진, 마포, 용산, 동작 같은 좀 부도심 선호 지역들의 아파트 가격들이 서남부 외곽이나 노도강 같은 지역의 아파트 가격에 비해서 2~3배 이상 높은 가격 상승세를 보였거든요. 서울 안에서도 지역이랑 단지의 규모나 입주 연차에 따라서 가격 변동성이 굉장히 컸고 양극화가 심화됐는데 아무래도 전반적으로 주택 부동산 시장이 계속 좀 불안정하고 경기 침체 우려나 금리에 대한 변동성도 고려를 하시다 보니까 가장 환금성이 뛰어나고 안전자산 투자성이 높다고 생각되는 서울 아파트 신축 대단지 쪽에 수요자들이나 자금이 쏠린 것이 양극화를 더 극대화시켰다라고 볼 수 있겠고요. 아무래도 다주택 규제가 지속 되고 절세 전략도 고려하다 보니까 최근에는 1주택 중심의 투자를 하시는 경향들이 강해져서 똘똘한 한 채를 선택하는 이런 트렌드가 더 강해진 것도 양극화에 더 영향을 미쳤다라고 볼 수 있습니다. 또 서울은 그중에서도 공급이 좀 불안정한 상황이어서 입주량 등이 지역 시장에 비해서는 훨씬 좀 모자라다라고 평가가 되다 보니까 이런 지역적인 특성까지 맞물리면서 양극화가 극심해지고 서울 아파트 중심의 나홀로 강세가 나타났다고 볼 수 있습니다.
◆ 조태현 : 똘똘한 한 채 말씀을 해 주셨는데 이런 흐름도 어느 샌가 우리를 관통하는 트렌드가 돼 버린 것 같아요. 전세 가격 1년 내내 올랐는데 전세 가격이 이렇게 오른 이유는 뭐로 보고 계십니까?
◇ 김규정 : 아무래도 매매 가격 오름세에 따라서 전월세 임차 가격도 같이 좀 변동성을 보인 부분들이 있었고요. 임대차 입법 4년차 이후로 넘어오면서 서울 아파트 중심의 전월세 가격 상승세가 상호작용을 좀 보인 것으로 분석이 되고 있습니다. 또 지난해까지 사회적인 큰 문제로 계속 아직도 풀어가야 되는 전세 사기 사건 같은 것들 때문에 아파트 중심의 전세 가격 월세 가격들이 좀 급격한 상승세를 보여서 서울 수도권 전국 모두 실거래 지수 기준으로 분석을 해보면 전년 9월까지의 동기간 상승률은 이미 올해는 다 상회하고 있는 뛰어넘은 상황입니다. 전월세 가격이 계속 강세를 보이게 되면 이후에 주택 거래나 매매 가격에도 영향을 미칠 수 있는 부분이어서 다들 지금 초미의 관심을 보이고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 올해 전반적인 흐름을 짚어보고 있는데요. 전체적인 가격 흐름 동향 같은 걸 보자면요. 올해 상반기까지는 좀 시장이 활활 타오르는 그런 느낌이 있었는데 하반기 들어서 확 식어버리는 그런 느낌이 분명히 있었단 말이죠. 이게 정책적인 변화에 따른 것이라고도 볼 수가 있겠는데 이런 정책적인 변화 꼭 필요한 타이밍이었다고 보십니까?
◇ 김규정 : 말씀하신 것처럼 지난 9월부터 스트레스 DSR 2단계에 돌입을 하면서 은행권의 주담대 외에 일반 신용대출이라든가 수도권 중심의 아파트 주담대에 대한 규제가 강화된 상황 이것을 기점으로 해서 서울 급등세도 가격 급등세도 지난 9월 이후부터 빠르게 둔화가 되고 거래도 급감하고 있는 상황인데 아무래도 가계 부채가 계속 급격하게 늘어나고 있는 상황이었기 때문에 대출 관리가 좀 필요했었다라고는 보여 지고 서울 중심의 가격 급등세가 좀 안정된 부분에 있어서는 좀 양질의 효과가 있었다고 보여 지는 부분도 있는데 결과론적으로는 외곽 지역이나 서울에서도 비선호 지역들의 거래 둔화나 가격 조정이 좀 더 크게 나타나는 양극화가 더 심해지는 상황이어서 대출 규제 속에서도 실수요자들을 위한 지원이나 내면에 대한 보조 정책들은 조금 고려가 돼야 되는 상황으로 보여집니다. 만약에 예정대로 내년 하반기부터 스트레스 DSR 3단계까지 완전히 돌입을 하게 되면 아무래도 대출 규제에 더 민감하게 반응하는 중저가 지역이나 좀 비선호 투자 지역들의 거래 감소나 가격 조정이 더 크게 나타날 수 있기 때문에 이런 부분에 대해서는 약간의 좀 정책을 세밀하게 조정하는 부분들이 필요해 보입니다.
◆ 조태현 : 조금 더 일찍 연착륙을 유도할 수 있는 그런 세밀한 정책이 있었으면 어떨까 싶긴 한데요. 상황을 봤을 때 부동산 시장의 공급 절벽 이 부분에 대한 우려가 굉장히 크게 작용을 하고 있잖아요. 이게 얼마나 심각한 상황이라는 겁니까?
◇ 김규정 : 일단 입주 물량이 내년에 한 30% 가까이 올해보다 줄어드는 상황입니다. 내년 22년, 24년 정도의 연간 새 아파트 입주량을 보면 전국적으로 한 33만 채에서 36만 호 정도 입주를 하고 있던 상황인데 내년에는 한 26만 호 정도로 예측이 되고 있는 상황이고 특히 수도권에서도 경기도의 입주 아파트 물량이 7만 가구 정도로 크게 감소하는 것으로 조사가 되고 있어서 아무래도 수도권에 최근에 나타났던 올해 나타났던 나 홀로 강세가 다시 좀 하반기에 살아나는 게 아니냐라는 불안감을 좀 다들 내비치고 있는 상황이고요. 중장기 공급에도 영향을 미치는 민간 건설사들의 공급 계획이 내년에 크게 줄어든 것으로 조사가 되고 있습니다. 공공 주택뿐만 아니라 민간이 공급하는 민간 아파트 쪽에서의 공급량이 전월세 시장이나 투자 선호 지역의 아파트 가격에 영향을 많이 미치게 되는데 현재 대단지, 대형 건설사들이 분양 공급 계획이 아직 발표가 되지 않은 상황이긴 하지만 내년에 민간 건설사 공급 계획이 분양 기준 한 15만 호에서 16만 호 정도로 크게 줄어드는 것으로 조사가 돼서 아무래도 3선 후에 입주 물량에까지 영향을 미칠 것이다라는 분석들이 최근에 나오고 있습니다.
◆ 조태현 : 그러니까 실제로 공급 절벽이라는 현상이 나타날 가능성이 대단히 크다 이렇게 볼 수가 있겠는데 그래서 정부에서 부동산 대책 발표가 1월과 8월에 있었습니다. 이 발표가 나오면서 시장을 안정시키는 그런 효과 나타난 게 있습니까?
◇ 김규정 : 실제로 지속적인 효과가 있었다고 보여 지지는 않습니다. 1월 대책에서는 도심 재정비 사업을 중심으로 조금 활성화 그리고 비아파트 소형 주택을 조금 내 집 마련하도록 유도하는 여러 가지 규제 완화책들이 나왔었고, 8월의 대책에는 42만 호 정도의 수도권 집중 주택 공급 확대 방안이 나오면서 대표적으로 그린벨트를 해제를 해서 8만 호를 신축하는 이런 내용들이 발표가 됐었죠. 그런데 실제로 그 이후에 전반적으로 가격 안정세라든가 시장의 정상화 부분의 효과는 수도권에서 그렇게 뚜렷하지는 못했던 상황이고 앞서 살펴보신 것처럼 오히려 이미 급등한 가격에 대한 부담이나 금리 변동성 그리고 9월부터 강화된 대출 규제들의 영향으로 수요가 억제되면서 4분기에 시장이 안정되는 효과들이 훨씬 더 컸어서 이런 공급 확대보다는 수요들을 억제하는 대출 규제나 금리 영향력이 더 컸다라고 보여지는 상황입니다.
◆ 조태현 : 그러니까 안정화하는 효과가 미미했다라고 볼 수가 있는 그런 상황인데 실제로 공급 목표 달성하지도 못했거든요. 무슨 문제가 있었다고 보십니까?
◇ 김규정 : 일단 민간 쪽에서는 공급 단가에 대한 불안정성 수익성이 악화되면서 정비 사업 위주의 공급에만 집중을 하고 전체적으로 공급이 줄어들어 있는 상황인데 이를 보완해야 되는 공공 분양이나 공공임대주택 공급 실적도 국토부 발표 자료 기준으로 보자면 그렇게 원활하지 못했던 것으로 나타나고 있습니다. 올해 국토교통부가 상반기에 공급했던 주거 종합 계획을 보면 공공 분양을 9만 호 정도 공공 건설 임대를 3만 5천 호 정도 공급한다고 밝힌 바 있는데 11월 말까지의 집계 기준으로는 공공 분양도 한 5%대에 목표를 달성하고 있는 상황이고 건설임대 같은 경우에도 계획보다 좀 못 미치는 상황입니다. 전반적으로 민간 임대 공급 부족을 좀 보완해야 되는 공공 쪽에서도 실적이 좀 부족하다 보니까 물론 국토부는 12월까지의 인허가를 합하면 무난히 공급을 달성하게 수 있다라는 발표를 하고 있긴 하지만 전반적으로 공공 공급 인허가 감소에 대한 우려까지 더해지는 상황입니다.
◆ 조태현 : 그런데 지금 정국 불안 상황도 이어지고 있잖아요. 정부의 정책적인 리더십도 완전히 붕괴된 상태고 그런데 이 공급 계획 앞으로도 순항할 수 있을까요?
◇ 김규정 : 일단 최근에 보시면 1기 신도시의 재건축 사업이라든가 지연되고 있는 3기 신도시 분양 공급 활성화라든가 진행해야 되는 기존에 발표되어 있는 사안들을 해야 되는 것들도 있고 앞으로의 무난한 공급량 확보를 위해서 계속해서 인허가를 하고 착공에 들어가야 되는 계획 단행을 해야 되는데 전반적으로 조금 쉽게 말하면 좀 삐그덕 대는 모습입니다. 전반적으로 공급량들이 조금 부족해 보이는 상황이고 최근에 수급상에서 공급 부족 우려가 커져 있는 서울 중심의 수도권 선호 지역 이런 집중 지역들의 공급이 아파트 중심으로 계속 좀 모자랄 것으로 우려가 되고 있는 상황이어서 이런 것들을 정확하게 물량 판단을 해내고 모자란 부분들을 지속적으로 공급해 내지 않으면 향후 한 30년 정도까지의 5년 내 시장에서 공급 문제가 계속해서 좀 시장을 수요자들을 불안정하게 불안하게 만들 수 있는 대표적인 요소가 될 수도 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 공급 문제를 빨리 해소하는 그런 정책적인 리더십이 필요할 텐데 지금 정책 리더십이 없어서 걱정이 되는 건입니다. 그러다 보니까 청약 시장이 과열되기도 하고 얼죽신 같은 현상도 나타나는 것 같은데 위원님께서는 내년에도 주목해야 할 올해 부동산 시장의 이슈 어떤 거라고 보십니까?
◇ 김규정 : 네 올해 시장 상황을 보시면 외부 금리 영향을 굉장히 많이 받고 있는 상황이고 내부적으로는 수급 불균형 그러니까 공급이 부족하다고 생각되는 지역에 아파트가 굉장히 강세를 보이는 양극화 상황이 심해진 상황인데요. 내년 이후 시장에서도 이처럼 신축 대단지 아파트 중심의 선호 트렌드가 강화될 가능성이 많고 1주택 똘똘한 한 채 투자 전략이 계속 강화될 것으로 보여 져서 환금성을 중시하는 투자 양극화가 심화될 수 있습니다. 그래서 투자를 고려하시는 분들 그리고 실거주 목적의 내 집 마련을 생각하시는 분들이 올해 보여줬던 이러한 트렌드와 요소들을 좀 잘 분석하시면서 투자 대상도 선택을 하시고 무엇보다 금리나 대출 규제 같은 것들을 고려한 자금 마련 계획을 조금 안정적으로 세우시는 것이 중요한 전략이 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 중요한 전략들 잘 짚어주셨고요. 모레면 벌써 2025년이 시작이 됩니다. 나이도 1살 더 먹게 되고요. 내년 부동산 제도도 살펴보려고 하는데 대표적으로 달라지는 게 어떤 게 있습니까?
◇ 김규정 : 대표적으로는 내년 1월부터 신생아 특례 대출의 대출 소득 요건이 조금 완화되는 발표가 있습니다. 기존의 부부 합산 연소득 1.3억 원에서 지금 2억 원까지 올라와 있는 상황입니다. 내년부터 27년까지는 2.5억 원까지로 소득 요건이 조금 완화돼서 맞벌이를 하시면서 소득 수준이 조금 높은 부부들도 25년 1월 이후 출산한 가구에 대해서는 신생아 특례 대출을 조금 여유롭게 하실 수 있을 것 같다라는 생각이 들고요. 재건축 사업도 규제 완화되는 부분이 있습니다. 내년 6월부터는 준공한 지 30년이 지나게 되면 특별히 안전 진단을 받지 않아도 재건축을 할 수 있게 되면서 전반적으로 재건축에 속도를 내겠다라는 규제안이 현재 발표가 되어 있는 상황이고요. 아시는 것처럼 스트레스 DSR은 현재 계획으로는 7월부터 3단계에 돌입을 하게 돼서 아무래도 가상의 가상 금리가 최대 1.5% 포인트까지 적용되면서 대출 액수가 더 줄어들 수 있게 돼서 대출을 조금 많이 고려하고 계시는 가구에 대해서는 자금 마련 계획에 차질이 생길 수도 있어서 계획을 좀 꼼꼼히 세우셔야 될 것 같고요. 임대를 하고 계시는 분들 입장에서는 상생 임대인 제도 그리고 착한 임대인 제도 같은 임대료를 조금 낮춰주시는 착한 임대인들에 대해서 지원했던 이런 제도들이 각각 2년, 1년씩 연장이 됩니다. 그래서 이런 부분을 쓰고 쓰시는 분들 혹은 만료를 앞두고 쓰지 못한다고 판단하는 분들은 자격 요건이 되는지 조금 판단을 해 보시면서 상승 전략을 세우는 것도 바람직한 방향일 수 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 일단은 우리에게 가장 와 닿는 거는 스트레스 DSR 3단계 시행이 아닐까 싶은데 앞으로 어떻게 변해갈지 상황 좀 봐야 될 것 같고요. 다만 지금 계류 중인 정책들이 남아 있어요. 임대차 입법 폐지하겠다고 했는데 탄핵 정국으로 불투명해진 상황이라고 봐야 될 것 같은데 그렇게 보면 전반적인 상황을 봤을 때 내년 전월세 가격 더 올라갈 이유가 많아졌다라고 봐야 되는 건가요?
◇ 김규정 : 제도적으로도 더해지면서 그럴 가능성이 있습니다. 특히 수도권 중심의 전월세 가격이 지난해부터 좀 빠르게 다시 올라가기 시작해서 올해 같은 경우는 상당히 강세를 보이고 있는 상황인데 내년에 입주 물량이 경기권을 중심으로 수도권의 새 아파트 입주 물량이 약 10만 호 정도로 조금 제한되는 상황이다 보니까 신축 아파트 공급 부족과도 맞물려서 좀 강세를 보일 가능성이 있어요. 그래서 이런 부분에서는 전월세 재계약을 하시는 분들이 미리미리 좀 계획을 살펴보실 필요가 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 올해 마지막 부동산 코너니까요. 이번 주 부동산 시장 한 줄 평까지 부탁드리겠습니다.
◇ 김규정 : 올해 같은 경우 굉장히 다사다난 했는데요. 연말까지도 계속 지금 시장의 안정을 찾지 못하고 있는 것 같습니다. 내년에는 조금 더 공급이나 투자 쪽에서 회복세를 보이면서 건설 부동산 주택 시장이 좀 안정화되기를 기대해 보겠습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금까지 다양한 부동산 이슈 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께 짚어봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김규정 : 감사합니다.
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YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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