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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 1월 13일 (월요일)
■ 대담 : 윤지해 부동산 R114 수석연구원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◇조태현 기자(이하 조태현): 핫한 지역의 핫한 이슈 핫플 거기 어때? 시간입니다. 부동산 소식 짚어보도록 할게요. 오늘은 윤지해 부동산 R114 수석연구원과 함께하도록 하겠습니다. 전화로 모셨습니다. 연구원님 나와 계시나요?
◆윤지해 부동산 R114 수석연구원(이하 윤지해): 예 안녕하세요.
◇조태현 기자(이하 조태현): 네 안녕하세요, 연구원님. 오늘은 전세 시장부터 한번 살펴보고 가도록 할게요. 서울 아파트의 전세 시장 계속 고공행진을 한다, 이런 소식 여러 차례 전해드렸는데 하락세로 전환을 했네요. 지금 부동산 흐름이 어떻습니까?
◆윤지해: 매매와 전세를 조금 나눠서 살펴볼 필요가 있는데요. 한국부동산원 기준으로 보게 되면 매매 가격은 서울의 경우 2주 연속 보합이었고요 전국적으로는 0.03% 떨어졌습니다. 반면 전세는 전국과 수도권에서는 보합을 나타냈는데 서울 같은 경우는 86주 만에 약세로 돌아서면서 0.01% 하락을 했고요. 다만 저희 부동산 R114 통계 기준으로 한 번 더 보시면 매매 가격은 전국적으로 0.04% 하락 그리고 서울은 보합이라서 매매 쪽은 추세가 비슷한데 전세 가격과 관련된 부분은 저희 쪽은 전국은 0.01% 서울은 0.03% 오른 것으로 나타나서 전세 시장 움직임은 조금은 상반된 결과도 보이고 있습니다.
◇조태현: 그렇다면 지금 흐름을 어떻게 봐야 되는 건가요? 약간 둔화하는 것 자체는 맞다고 봐야 되는 건가요?
◆윤지해: 전반적으로 지금 지난해부터 대출 규제 이런 부분들이 매매 시장에도 영향을 미치고 있긴 한데 전세시장 쪽에서도 유동성 압박이 있는 상황이라고 할 수가 있고요. 그리고 최근에 서울 강동구 그리고 동대문 일대를 중심으로 대단지 입주가 이어지면서 여기에 영향도 일부 받고 있고 거기에 이제 겨울철에 계절적인 비수기 영향도 있기 때문에 이게 수요를 억누르는 분위기라고 할 수가 있고요. 다만 이게 전세와 월세 사이에 계약 구조가 지금 현재는 1대 1 그러니까 50대 50 정도의 구도가 형성이 돼 있다 보니까 월세 쪽에서의 가격 오름세가 여전하고 그리고 하반기로 갈수록 아파트 입주 물량도 줄어드는 경향성을 보이고 있어서 하락 추세가 지속될 것으로 전망되지는 않습니다.
◇조태현: 일단 지금 뭐라고 해야 될까요? 약간 소강상태 이 정도로 이해를 해 볼 수 있는 건가요?
◆윤지해: 어떻게 보면 매매도 그렇고 전세도 그렇고 대출 규제에 따른 숨고르기 영향들이 좀 있는데 그 와중에 정치적인 혹은 제도적인 여러 불확실성들이 가미되다 보니까 수요자가 이제 의사결정 부분들에 있어서 안 좋아하는 경향성을 보이게 되고요. 전세시장도 재계약 이런 형태들이 있기 때문에 거기에 따라서 수요 이동이 좀 더 제한적이다 이렇게 평가가 되는 상황입니다.
◇조태현: 지금 정치적인 불확실성 말씀을 해 주셨으니까 이 부분부터 한번 짚어보도록 할게요. 올해도 주택은 공급 절벽 예상이 되는 상황이고 그런데 분양 예정인 아파트들이 세부 일정을 지금 확정하지 못한 곳이 많다. 이것도 역시 정치적인 불확실성에 영향을 받는다고 봐야 되는 겁니까?
◆윤지해: 정치적인 불확실성 부분들은 사실 그 부분 그러니까 공급에 대한 부분들에 영향을 미치는 부분들이 분명히 있긴 합니다만 실제로는 건설사들의 자금 사정 이런 부분들에 좀 더 영향을 많이 미치고 있고요. 더불어서 작년에도 조달 금리가 오르고 공사비가 증가하면서 아무래도 건설사들이 보수적으로 그 사업을 추진하게 되는 상황들이 있었고 올해도 마찬가지로 기존에 수도권 중심으로 잘 되던 사업장들은 일부 나오긴 합니다만 이미 미분양이 누적된 지역들이 상당합니다. 지방 쪽 중심으로 그러다 보면 기존 사업들 중심으로 미분양을 소진해야 되는 게 일단 1순위가 되는 거고요. 그 과정에서 신규 사업을 최소화하기 때문에 결과적으로 분양 물량 혹은 공급에 대한 부분들도 더더욱 보수적으로 볼 수밖에 없는 상황이라고 할 수가 있습니다.
◇조태현: 수익성도 나빠지고 자금 조달도 어렵고 최근에는 중견 건설사도 무너지고 이런 상황에서 분양이 제대로 될 가능성은 별로 없어 보이긴 합니다. 그런데 최근에 박상우 국토부 장관이 무안 참사 책임을 지고 사퇴를 시사했거든요 이렇게 되면 불확실성이 더 커지게 되는 거 아닙니까?
◆윤지해: 아무래도 정치적인 불확실성에 주무 부처인 국토부 쪽에서의 이런 부분들도 같이 영향을 미치게 되면 주택 공급 정책도 일부 수정이 있을 수 있다고 볼 수가 있고요. 다만 공급 확대가 필요하다는 지점에 대한 부분들 이 부분을 고려했을 때 여기에는 사실 여야정 모두 공감대가 형성돼 있는 부분입니다. 그래서 일시적인 지연 사유들은 분명히 있긴 합니다만 이게 전향적으로 기존 공급 정책들이 모두 무산된다 이렇게 인식하실 필요는 없다고 판단이 됩니다.
◇조태현: 약간 늦어지거나 변화는 있을 수 있어도 전반적으로 다 무산될 가능성은 없다 자 그런데 계속 정치적인 불확실성을 말씀드릴 수밖에 없는 게 지금 조기 대선 가능성도 거론이 되고 있잖아요. 만약에 탄핵이 인용이 되거나 아니면 기각이 될 경우 정책이라든지 부동산 시장 전반의 흐름 어떻게 바뀔 걸로 보십니까?
◆윤지해: 보통 이제 정치적인 이슈들은 예측의 영역으로 일단 보고 있지는 않고요. 다만 이게 예측을 하게 되면 결국은 말씀하신 것처럼 탄핵을 인용하는 거냐 아니면 기각하는 거냐, 이런 부분들이 그래서 정책 혹은 정치적인 부분들은 우리가 시장을 볼 때 바뀌는 것들 혹은 바뀌지 않는 부분을 구분해서 볼 필요가 있습니다. 그래서 이런 정치적인 이슈에 따라서 바뀌는 것들은 크게 보면 세금 정책 이라고 볼 수가 있고요. 그래서 여와 야 사이에서의 합의가 안 되는 부분들이 부자 감세 이슈가 있지 않습니까? 그래서 그 부분들은 아마 이런 탄핵과 관련된 이슈에 따라서 급격하게 변동되는 부분들이 있을 것 같고요. 거기에 임대차 3법 같은 각종 제도들이 있지 않습니까. 이게 개선 이슈가 윤석열 정부에서 추진되던 것들이 있는데 방향성이 좀 모호해지는 형태가 될 수가 있고요. 그리고 사업 주체 쪽에서 조금 달라지는 부분들이 있을 수 있습니다. 윤석열 정부에서는 민간 쪽 자율 쪽을 좀 더 우선했다면 아마 야당 쪽에서 이 추구하는 부분들은 공공 쪽에서 사업을 끌고 가는 부분들을 좀 우선하는 경향성이 있어 그래서 이런 부분들은 바뀌는 것들이고요. 바뀌지 않는 것들에도 집중을 하셔야 될 필요가 있는 게 일단 3기 신도시라든지 혹은 1기 신도시 정비 사업이라든지 혹은 재개발 재건축 정비 사업에서의 절차 간소화 이런 것들을 포함해서 공급 확대와 관련된 부분들은 지금 여야가 이견이 없다 이렇게 볼 수가 있고요. 거기에 지난해부터 전방위적으로 대출 규제를 하고 있는데 가계 부채와 관련된 이슈도 대출 규제 측면에서 대출을 관리해야 된다라는 입장도 사실 공감대가 형성이 돼 있고요. 그리고 교통과 관련해서 이제 개선 이슈들이 있는데 이런 부분들도 여야가 일부 합의가 된 부분들이기 때문에 거기와 관련해서는 바뀌지 않는 부분으로 집중을 하실 필요가 있다 이렇게 볼 수가 있습니다.
◇조태현: 바뀔 것도 있고 불확실성도 있고 늦춰질 것도 있지만은 바뀌지 않는 것도 분명히 존재할 것이다 이런 부분에 집중을 하셔야지 어떤 기회 같은 것들이 보이게 될 겁니다. 또 하나 살펴볼 게 금융위원회가 최근에 전세대출 보증 비중 비율을 낮추겠다고 밝혔는데요. 이 비율을 낮춘다는 게 무슨 말입니까?
◆윤지해: 금융 당국 쪽에서 아무래도 전세 대출 그쪽에 이제 규모가 한 200조 원에 달하기 때문에 이건 보증보험의 보증 비율을 100%에서 90% 수준으로 낮추고 수도권에 한해서는 추가적으로 하향하는 방안을 검토하고 있습니다. 금융위 같은 경우 보고 있는 부분들이 한국주택금융공사 그리고 주택도시보증공사 그리고 서울보증공사 이렇게 3대 보증기관의 전세대출 보증 비율을 90%로 일원화하기로 했는데요. 현재의 보증 비율을 보게 되면 한국주택금융공사가 90% 수준이고요. 나머지 보증 기관이 100%입니다. 여기에 대해서 여기에 더해서 금융위가 수도권에 대해서 보증 비율을 추가 인하하는 방안을 검토한다고 밝혔는데 현재 금융권에서는 수도권에서 한 80% 수준의 보증 비율이 적용될 수도 있다 이렇게 예상하고 있습니다.
◇조태현: 알겠습니다. 그런데 지금 부동산 시장 자체가 차가운 상황이잖아요 이런 상황 속에서 대출 보증 비중까지 이렇게 줄이려는 배경 어떤 걸로 봐야 됩니까?
◆윤지해: 그간 전세대출은 전액을 이제 보증해 주는 구조들이 있었는데요. 그러다 보니까 이게 과도한 보증 공급으로 이어져 왔다는 게 금융 당국의 판단이고요. 여기에 전세 대출이 집주인에게 유동성을 공급하면서 이게 갭투자 형태로 다시 집값을 상승시키는 그런 악순환 고리로 작용하는 측면도 분명히 있었습니다. 그렇게 그러다 보니까 보증 비율을 줄임으로써 대출 총량 자체가 줄어드는 만큼 가계부채 증가세를 적극 관리하려는 목적도 있고요. 다만 전세 대출에 대해서 우리가 작년에 우려했던 부분들은 DSR, 그러니까 총부채 원리금 상환 비율을 전세 대출에도 도입한다는 부분들이 있었는데 거기와 관련해서는 최근에 전셋값이 조금 떨어지는 흐름도 나타나면서 일단은 잠정 보류된 상황이라고 할 수 있습니다.
◇조태현: 알겠습니다. 전반적인 흐름 자체는 그렇게 간다. 전세 대출의 부작용이 많다는 거는 우리 모두가 잘 알고 있는 사실이잖아요. 그런데 그렇다고 해도 꼭 필요한 사람들은 있을 텐데 집주인들이 겪을 부작용 이런 것들은 우려되는 부분은 없습니까?
◆윤지해: 집주인과 임차인 사이에서의 부작용들이 있는데요. 그중에 가장 큰 부작용이라고 할 수 있는 부분들이 대출 한도가 축소되면서 전세의 월세화가 가속화되면서 서민층의 주거비 상승이 가장 핵심 이슈로 예상이 되고요. 그리고 집주인이나 임대인들은 전세 보증금 반환에 어려움을 겪게 되면서 유동성 위기가 예상되는데 이게 경우에 따라서는 전세 사기로 변질될 이슈도 있습니다. 거기에 따라서 사회적인 부작용들이 도출될 수 있는 부분들이 있고요. 다만 여력이 되는 집주인들은 이번 기회를 활용해서 보증부 월세 형태로 계약 구조를 변경하려는 노력들도 하지 않을까, 이렇게 전망이 됩니다.
◇조태현: 알겠습니다. 전반적인 상황들 살펴봤고요. 전세까지 살펴봤는데 경매 시장도 한번 가보도록 할게요. 경매라고 하면 부동산의 경기를 볼 수 있는 선행 지표쯤으로 우리는 인식하는 경우가 많은데 아파트 경매 건수를 살펴보니까 2013년 이후에 최다 규모라고 해요. 이 배경은 뭘로 보십니까?
◆윤지해: 우리가 경매 시장에 대한 부분들이 이제 선행하는 부분들도 있고요. 그리고 후행하는 데이터도 있는데요. 말씀하신 경매 데이터는 사실 후행 지표에 좀 더 가깝습니다. 설명을 드려보자면 경매 데이터 쪽에서 이 경매 건수는 일반적으로 연체에 의해서 우리가 임의 경매 형태들에 의해서 은행권들이 채권을 회수하는 법적 절차에 들어가는 걸 말하는데요. 그러다 보니까 아무래도 연체를 한 3개월 이상 하게 되면 임의 경매 절차에 들어가게 됩니다. 그리고 이제 경매 절차에 들어가더라도 그 이후에 감정평가를 하고 이게 실제 시장에 경매 물건으로 나오는 데까지 보통 6개월에서 1년 정도의 시간이 소요됩니다. 그러다 보니까 지금의 늘어난 경매 건수가 최근의 경매 절차에 들어간 물건이다 이렇게 평가할 수는 없고요. 그래서 단순하게 최근 분위기가 안 좋다는 것들을 경매 건수가 역대 최고치라는 걸로 설명하는 것들은 조금 애매모호한 지점들이 좀 있다고 설명을 드리고요. 안 그래도 최근 들어서는 전년 대비 한국은행에서 금리 인하를 두 차례 정도 하면서 시중 금리가 좀 떨어지고 있으니까 과거에 이자 부담에 의해서 경매 건수가 늘어나는 부분들은 과거 한 1년 혹은 6개월 전에는 그런 부분들이 많았습니다만 올해 들어서는 조달 금리가 조금 떨어지는 부분들이 있으니까 그래서 그게 최근의 분위기를 대변한다고 또 단정적으로 좀 보기는 어려운 부분들도 있습니다.
◇조태현: 어렵네요. 배경이 혼재되는 상황인 것 같은데 또 기준금리를 또 낮출 가능성도 있다고 그러니까 거기에 따라서 어떤 변화가 있을지 이 부분도 지켜봐야 되겠고요. 끝으로 이번 주에 부동산 시장 한 줄 평으로 마무리 부탁드리겠습니다.
◆윤지해: 날씨 상황에 빗대서 설명을 드리자면 정책도 꽁꽁 부동산도 꽁꽁 정도로 한 줄 평가가 가능해 보입니다.
◇조태현: 시적인 것 같기도 하고 동요적인 것 같기도 하고 전부 다 꽁꽁 얼었다. 부동산 시장이 이렇게 꽁꽁 언 거는 당분간 해동은 좀 어렵다고 봐야 되는 건가요?
◆윤지해: 아무래도 1분기 중에는 해소가 좀 어렵지 않을까 이렇게 평가하고 있습니다.
◇조태현: 알겠습니다. 당분간은 부동산 시장의 찬바람 우리가 계속 맞으면서 갈 수밖에 없을 것으로 보입니다. 지금까지 윤지해 부동산 R114 수석연구원과 함께 부동산 이슈들 다양하게 짚어봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◆윤지해: 감사합니다.
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 1월 13일 (월요일)
■ 대담 : 윤지해 부동산 R114 수석연구원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◇조태현 기자(이하 조태현): 핫한 지역의 핫한 이슈 핫플 거기 어때? 시간입니다. 부동산 소식 짚어보도록 할게요. 오늘은 윤지해 부동산 R114 수석연구원과 함께하도록 하겠습니다. 전화로 모셨습니다. 연구원님 나와 계시나요?
◆윤지해 부동산 R114 수석연구원(이하 윤지해): 예 안녕하세요.
◇조태현 기자(이하 조태현): 네 안녕하세요, 연구원님. 오늘은 전세 시장부터 한번 살펴보고 가도록 할게요. 서울 아파트의 전세 시장 계속 고공행진을 한다, 이런 소식 여러 차례 전해드렸는데 하락세로 전환을 했네요. 지금 부동산 흐름이 어떻습니까?
◆윤지해: 매매와 전세를 조금 나눠서 살펴볼 필요가 있는데요. 한국부동산원 기준으로 보게 되면 매매 가격은 서울의 경우 2주 연속 보합이었고요 전국적으로는 0.03% 떨어졌습니다. 반면 전세는 전국과 수도권에서는 보합을 나타냈는데 서울 같은 경우는 86주 만에 약세로 돌아서면서 0.01% 하락을 했고요. 다만 저희 부동산 R114 통계 기준으로 한 번 더 보시면 매매 가격은 전국적으로 0.04% 하락 그리고 서울은 보합이라서 매매 쪽은 추세가 비슷한데 전세 가격과 관련된 부분은 저희 쪽은 전국은 0.01% 서울은 0.03% 오른 것으로 나타나서 전세 시장 움직임은 조금은 상반된 결과도 보이고 있습니다.
◇조태현: 그렇다면 지금 흐름을 어떻게 봐야 되는 건가요? 약간 둔화하는 것 자체는 맞다고 봐야 되는 건가요?
◆윤지해: 전반적으로 지금 지난해부터 대출 규제 이런 부분들이 매매 시장에도 영향을 미치고 있긴 한데 전세시장 쪽에서도 유동성 압박이 있는 상황이라고 할 수가 있고요. 그리고 최근에 서울 강동구 그리고 동대문 일대를 중심으로 대단지 입주가 이어지면서 여기에 영향도 일부 받고 있고 거기에 이제 겨울철에 계절적인 비수기 영향도 있기 때문에 이게 수요를 억누르는 분위기라고 할 수가 있고요. 다만 이게 전세와 월세 사이에 계약 구조가 지금 현재는 1대 1 그러니까 50대 50 정도의 구도가 형성이 돼 있다 보니까 월세 쪽에서의 가격 오름세가 여전하고 그리고 하반기로 갈수록 아파트 입주 물량도 줄어드는 경향성을 보이고 있어서 하락 추세가 지속될 것으로 전망되지는 않습니다.
◇조태현: 일단 지금 뭐라고 해야 될까요? 약간 소강상태 이 정도로 이해를 해 볼 수 있는 건가요?
◆윤지해: 어떻게 보면 매매도 그렇고 전세도 그렇고 대출 규제에 따른 숨고르기 영향들이 좀 있는데 그 와중에 정치적인 혹은 제도적인 여러 불확실성들이 가미되다 보니까 수요자가 이제 의사결정 부분들에 있어서 안 좋아하는 경향성을 보이게 되고요. 전세시장도 재계약 이런 형태들이 있기 때문에 거기에 따라서 수요 이동이 좀 더 제한적이다 이렇게 평가가 되는 상황입니다.
◇조태현: 지금 정치적인 불확실성 말씀을 해 주셨으니까 이 부분부터 한번 짚어보도록 할게요. 올해도 주택은 공급 절벽 예상이 되는 상황이고 그런데 분양 예정인 아파트들이 세부 일정을 지금 확정하지 못한 곳이 많다. 이것도 역시 정치적인 불확실성에 영향을 받는다고 봐야 되는 겁니까?
◆윤지해: 정치적인 불확실성 부분들은 사실 그 부분 그러니까 공급에 대한 부분들에 영향을 미치는 부분들이 분명히 있긴 합니다만 실제로는 건설사들의 자금 사정 이런 부분들에 좀 더 영향을 많이 미치고 있고요. 더불어서 작년에도 조달 금리가 오르고 공사비가 증가하면서 아무래도 건설사들이 보수적으로 그 사업을 추진하게 되는 상황들이 있었고 올해도 마찬가지로 기존에 수도권 중심으로 잘 되던 사업장들은 일부 나오긴 합니다만 이미 미분양이 누적된 지역들이 상당합니다. 지방 쪽 중심으로 그러다 보면 기존 사업들 중심으로 미분양을 소진해야 되는 게 일단 1순위가 되는 거고요. 그 과정에서 신규 사업을 최소화하기 때문에 결과적으로 분양 물량 혹은 공급에 대한 부분들도 더더욱 보수적으로 볼 수밖에 없는 상황이라고 할 수가 있습니다.
◇조태현: 수익성도 나빠지고 자금 조달도 어렵고 최근에는 중견 건설사도 무너지고 이런 상황에서 분양이 제대로 될 가능성은 별로 없어 보이긴 합니다. 그런데 최근에 박상우 국토부 장관이 무안 참사 책임을 지고 사퇴를 시사했거든요 이렇게 되면 불확실성이 더 커지게 되는 거 아닙니까?
◆윤지해: 아무래도 정치적인 불확실성에 주무 부처인 국토부 쪽에서의 이런 부분들도 같이 영향을 미치게 되면 주택 공급 정책도 일부 수정이 있을 수 있다고 볼 수가 있고요. 다만 공급 확대가 필요하다는 지점에 대한 부분들 이 부분을 고려했을 때 여기에는 사실 여야정 모두 공감대가 형성돼 있는 부분입니다. 그래서 일시적인 지연 사유들은 분명히 있긴 합니다만 이게 전향적으로 기존 공급 정책들이 모두 무산된다 이렇게 인식하실 필요는 없다고 판단이 됩니다.
◇조태현: 약간 늦어지거나 변화는 있을 수 있어도 전반적으로 다 무산될 가능성은 없다 자 그런데 계속 정치적인 불확실성을 말씀드릴 수밖에 없는 게 지금 조기 대선 가능성도 거론이 되고 있잖아요. 만약에 탄핵이 인용이 되거나 아니면 기각이 될 경우 정책이라든지 부동산 시장 전반의 흐름 어떻게 바뀔 걸로 보십니까?
◆윤지해: 보통 이제 정치적인 이슈들은 예측의 영역으로 일단 보고 있지는 않고요. 다만 이게 예측을 하게 되면 결국은 말씀하신 것처럼 탄핵을 인용하는 거냐 아니면 기각하는 거냐, 이런 부분들이 그래서 정책 혹은 정치적인 부분들은 우리가 시장을 볼 때 바뀌는 것들 혹은 바뀌지 않는 부분을 구분해서 볼 필요가 있습니다. 그래서 이런 정치적인 이슈에 따라서 바뀌는 것들은 크게 보면 세금 정책 이라고 볼 수가 있고요. 그래서 여와 야 사이에서의 합의가 안 되는 부분들이 부자 감세 이슈가 있지 않습니까? 그래서 그 부분들은 아마 이런 탄핵과 관련된 이슈에 따라서 급격하게 변동되는 부분들이 있을 것 같고요. 거기에 임대차 3법 같은 각종 제도들이 있지 않습니까. 이게 개선 이슈가 윤석열 정부에서 추진되던 것들이 있는데 방향성이 좀 모호해지는 형태가 될 수가 있고요. 그리고 사업 주체 쪽에서 조금 달라지는 부분들이 있을 수 있습니다. 윤석열 정부에서는 민간 쪽 자율 쪽을 좀 더 우선했다면 아마 야당 쪽에서 이 추구하는 부분들은 공공 쪽에서 사업을 끌고 가는 부분들을 좀 우선하는 경향성이 있어 그래서 이런 부분들은 바뀌는 것들이고요. 바뀌지 않는 것들에도 집중을 하셔야 될 필요가 있는 게 일단 3기 신도시라든지 혹은 1기 신도시 정비 사업이라든지 혹은 재개발 재건축 정비 사업에서의 절차 간소화 이런 것들을 포함해서 공급 확대와 관련된 부분들은 지금 여야가 이견이 없다 이렇게 볼 수가 있고요. 거기에 지난해부터 전방위적으로 대출 규제를 하고 있는데 가계 부채와 관련된 이슈도 대출 규제 측면에서 대출을 관리해야 된다라는 입장도 사실 공감대가 형성이 돼 있고요. 그리고 교통과 관련해서 이제 개선 이슈들이 있는데 이런 부분들도 여야가 일부 합의가 된 부분들이기 때문에 거기와 관련해서는 바뀌지 않는 부분으로 집중을 하실 필요가 있다 이렇게 볼 수가 있습니다.
◇조태현: 바뀔 것도 있고 불확실성도 있고 늦춰질 것도 있지만은 바뀌지 않는 것도 분명히 존재할 것이다 이런 부분에 집중을 하셔야지 어떤 기회 같은 것들이 보이게 될 겁니다. 또 하나 살펴볼 게 금융위원회가 최근에 전세대출 보증 비중 비율을 낮추겠다고 밝혔는데요. 이 비율을 낮춘다는 게 무슨 말입니까?
◆윤지해: 금융 당국 쪽에서 아무래도 전세 대출 그쪽에 이제 규모가 한 200조 원에 달하기 때문에 이건 보증보험의 보증 비율을 100%에서 90% 수준으로 낮추고 수도권에 한해서는 추가적으로 하향하는 방안을 검토하고 있습니다. 금융위 같은 경우 보고 있는 부분들이 한국주택금융공사 그리고 주택도시보증공사 그리고 서울보증공사 이렇게 3대 보증기관의 전세대출 보증 비율을 90%로 일원화하기로 했는데요. 현재의 보증 비율을 보게 되면 한국주택금융공사가 90% 수준이고요. 나머지 보증 기관이 100%입니다. 여기에 대해서 여기에 더해서 금융위가 수도권에 대해서 보증 비율을 추가 인하하는 방안을 검토한다고 밝혔는데 현재 금융권에서는 수도권에서 한 80% 수준의 보증 비율이 적용될 수도 있다 이렇게 예상하고 있습니다.
◇조태현: 알겠습니다. 그런데 지금 부동산 시장 자체가 차가운 상황이잖아요 이런 상황 속에서 대출 보증 비중까지 이렇게 줄이려는 배경 어떤 걸로 봐야 됩니까?
◆윤지해: 그간 전세대출은 전액을 이제 보증해 주는 구조들이 있었는데요. 그러다 보니까 이게 과도한 보증 공급으로 이어져 왔다는 게 금융 당국의 판단이고요. 여기에 전세 대출이 집주인에게 유동성을 공급하면서 이게 갭투자 형태로 다시 집값을 상승시키는 그런 악순환 고리로 작용하는 측면도 분명히 있었습니다. 그렇게 그러다 보니까 보증 비율을 줄임으로써 대출 총량 자체가 줄어드는 만큼 가계부채 증가세를 적극 관리하려는 목적도 있고요. 다만 전세 대출에 대해서 우리가 작년에 우려했던 부분들은 DSR, 그러니까 총부채 원리금 상환 비율을 전세 대출에도 도입한다는 부분들이 있었는데 거기와 관련해서는 최근에 전셋값이 조금 떨어지는 흐름도 나타나면서 일단은 잠정 보류된 상황이라고 할 수 있습니다.
◇조태현: 알겠습니다. 전반적인 흐름 자체는 그렇게 간다. 전세 대출의 부작용이 많다는 거는 우리 모두가 잘 알고 있는 사실이잖아요. 그런데 그렇다고 해도 꼭 필요한 사람들은 있을 텐데 집주인들이 겪을 부작용 이런 것들은 우려되는 부분은 없습니까?
◆윤지해: 집주인과 임차인 사이에서의 부작용들이 있는데요. 그중에 가장 큰 부작용이라고 할 수 있는 부분들이 대출 한도가 축소되면서 전세의 월세화가 가속화되면서 서민층의 주거비 상승이 가장 핵심 이슈로 예상이 되고요. 그리고 집주인이나 임대인들은 전세 보증금 반환에 어려움을 겪게 되면서 유동성 위기가 예상되는데 이게 경우에 따라서는 전세 사기로 변질될 이슈도 있습니다. 거기에 따라서 사회적인 부작용들이 도출될 수 있는 부분들이 있고요. 다만 여력이 되는 집주인들은 이번 기회를 활용해서 보증부 월세 형태로 계약 구조를 변경하려는 노력들도 하지 않을까, 이렇게 전망이 됩니다.
◇조태현: 알겠습니다. 전반적인 상황들 살펴봤고요. 전세까지 살펴봤는데 경매 시장도 한번 가보도록 할게요. 경매라고 하면 부동산의 경기를 볼 수 있는 선행 지표쯤으로 우리는 인식하는 경우가 많은데 아파트 경매 건수를 살펴보니까 2013년 이후에 최다 규모라고 해요. 이 배경은 뭘로 보십니까?
◆윤지해: 우리가 경매 시장에 대한 부분들이 이제 선행하는 부분들도 있고요. 그리고 후행하는 데이터도 있는데요. 말씀하신 경매 데이터는 사실 후행 지표에 좀 더 가깝습니다. 설명을 드려보자면 경매 데이터 쪽에서 이 경매 건수는 일반적으로 연체에 의해서 우리가 임의 경매 형태들에 의해서 은행권들이 채권을 회수하는 법적 절차에 들어가는 걸 말하는데요. 그러다 보니까 아무래도 연체를 한 3개월 이상 하게 되면 임의 경매 절차에 들어가게 됩니다. 그리고 이제 경매 절차에 들어가더라도 그 이후에 감정평가를 하고 이게 실제 시장에 경매 물건으로 나오는 데까지 보통 6개월에서 1년 정도의 시간이 소요됩니다. 그러다 보니까 지금의 늘어난 경매 건수가 최근의 경매 절차에 들어간 물건이다 이렇게 평가할 수는 없고요. 그래서 단순하게 최근 분위기가 안 좋다는 것들을 경매 건수가 역대 최고치라는 걸로 설명하는 것들은 조금 애매모호한 지점들이 좀 있다고 설명을 드리고요. 안 그래도 최근 들어서는 전년 대비 한국은행에서 금리 인하를 두 차례 정도 하면서 시중 금리가 좀 떨어지고 있으니까 과거에 이자 부담에 의해서 경매 건수가 늘어나는 부분들은 과거 한 1년 혹은 6개월 전에는 그런 부분들이 많았습니다만 올해 들어서는 조달 금리가 조금 떨어지는 부분들이 있으니까 그래서 그게 최근의 분위기를 대변한다고 또 단정적으로 좀 보기는 어려운 부분들도 있습니다.
◇조태현: 어렵네요. 배경이 혼재되는 상황인 것 같은데 또 기준금리를 또 낮출 가능성도 있다고 그러니까 거기에 따라서 어떤 변화가 있을지 이 부분도 지켜봐야 되겠고요. 끝으로 이번 주에 부동산 시장 한 줄 평으로 마무리 부탁드리겠습니다.
◆윤지해: 날씨 상황에 빗대서 설명을 드리자면 정책도 꽁꽁 부동산도 꽁꽁 정도로 한 줄 평가가 가능해 보입니다.
◇조태현: 시적인 것 같기도 하고 동요적인 것 같기도 하고 전부 다 꽁꽁 얼었다. 부동산 시장이 이렇게 꽁꽁 언 거는 당분간 해동은 좀 어렵다고 봐야 되는 건가요?
◆윤지해: 아무래도 1분기 중에는 해소가 좀 어렵지 않을까 이렇게 평가하고 있습니다.
◇조태현: 알겠습니다. 당분간은 부동산 시장의 찬바람 우리가 계속 맞으면서 갈 수밖에 없을 것으로 보입니다. 지금까지 윤지해 부동산 R114 수석연구원과 함께 부동산 이슈들 다양하게 짚어봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◆윤지해: 감사합니다.
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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