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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94. 5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 1월 14일 (화요일)
■ 대담 : 우리은행 WM영업전략부 조규성 차장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◇조태현: YTN 라디오 생생경제 2부의 마지막 순서입니다. 부자가 되기 위한 각종 정보를 각 분야 전문가들에게 들어보는 부자 대세 시간, 오늘은 뉴페이스입니다. 우리은행 WM영업전략부 조규성 차장 차장님과 함께 하겠습니다. 어서 오십시오.
◆조규성: 네 안녕하십니까?
◇조태현: 차장님께서는 어느 분야의 전문가이십니까?
◆조규성: 저는 상업용 부동산 많이 보고 있습니다.
◇조태현: 무서운 상업용 부동산, 알겠습니다. 지금 서울을 치면 대형 오피스 빌딩 공급이 늘어날 것이라는 전망이 나오고 있잖아요. 왜 이런 전망이 나오는 겁니까?
◆조규성: 지금 공급이 좀 많아지는 이유가 아무래도 오피스 시장이 좀 좋았다고 얘기를 많이 하거든요. 그렇다 보니까 아무래도 투자자들 입장에서 그리고 또 공급하는 입장에서 오피스 시장이 좋은 상황이니까 좋은 걸 더 공급하자라는 게 좀 이슈가 있는 것 같습니다.
◇조태현: 좋다는 거는 상대적으로 수익률 같은 게 좋다는 말씀이신 건가요?
◆조규성: 예 그렇습니다. 특히 프라임급이나 A급 오피스 같이 사이즈가 큰 오피스들이 좋은 편인데요. 좋은 이유가 공실이 별로 없습니다. 임대료가 굉장히 잘 나오는 편이고요. 우리가 보통 자연 공실률이라고 해서 한 5% 정도까지 임대료에 크게 영향을 안 주는 공실률을 5% 정도로 보는데 우리 지금 오피스들 많이 모여 있는 CBD GBD YBD 같은, 그러니까 CBD는 종로 광화문 이쪽이고요. 강남 쪽 테헤란 쪽은 이제 GBD라고 하고 여의도를 YBD라고 하는데요. 우리가 많이 알고 있는 회사들 모여 있는 데들이 공실이 별로 없습니다. 그렇다 보니까 자연 공실률만큼도 안 나오니까 오피스들이 많이 꽉 차 있는 거죠. 그러니까 임대료가 잘 나오고 임대료도 올리기가 좀 쉽고요. 그렇다 보니까 아무래도 몸값도 좀 올라가게 된 그런 상황이라고 볼 수 있겠습니다.
◇조태현: 그러다 보니까 공급도 늘어날 것으로 본다. 공실이 적고 수익은 늘어나고 그렇다면 당연히 자산가들 투자자 분들은 관심이 갈 수밖에 없을 것 같은데 공급 상황은 좀 어떻습니까? 지금 충분한 상황인가요?
◆조규성: 지금도 공급이 있는 편인데요. 그리고 앞으로 더 늘어날 걸로 이제 보여지고 있습니다. 2031년까지 현재 이제 3대 권역에 있는 대형 오피스만 한 45% 정도가, 현재 있는 거의 45% 정도가 늘어난다고 하고요. 그중에서도 우리가 아까 잠깐 말씀드렸던 CBD, 종로하고 광화문 쪽에 늘어나는 거의 83% 정도가 이쪽에 다 몰립니다. 2028~9년 뭐 이렇게 해서 많이 늘어날 건데요. 이렇게 많이 늘어나면 아무래도 종로 광화문 쪽이 예전보다 오피스가 더 많이 늘어날 걸로 지금 보여지고 있습니다.
◇조태현: 근데 말씀하신 것처럼 그런 종로, 여의도, 강남 이런 데 공급이 몰리게 되면 한꺼번에 공급이 쏟아지다 보니까 수요와 공급이 역전되는 경우들 이런 경우도 생길 수 있잖아요. 어떻게 보십니까?
◆조규성: 아무래도 공급이 갑자기 많아지면 공급자들끼리 경쟁이 있을 수밖에 없는 거겠죠. 예를 들어 오피스 빌딩의 경쟁이라고 하면 좋은 임차인 빨리 모셔오는 거가 될 거거든요. 이렇게 되면 이제 공급대인 오피스 빌딩끼리 우량한 임차인 모셔오는 경쟁이 벌어질 텐데 그러려면 현재도 지금 3대 권역의 오피스 빌딩들이 임대료가 비싸다는 얘기를 좀 많이 합니다. 그래서 마곡이니 다른 데로도 많이 나가고 있는 상황이거든요. 근데 계속 공급은 늘어나고 임대료가 너무 비싸면 그럼 임차인들이 부담을 느껴서 못 들어올 수도 있지 않습니까? 그러니까 그럴 경우에는 공급은 또 계속 이루어져야 되는데 공급을 시기를 좀 늦추거나 아니면은 임대료를 좀 낮추거나 아니면 렌트 풀이라고 해서 무상 임대료를 공급한다거나 이런 방식으로 임차인들을 유치해야 되는 그 경쟁이 치열해지게 될 것 같고요. 공실이 빠르게 해소되지 않을 가능성도 좀 있어 보입니다. 그러고 나서는 안정되면 수익률이 좋아지겠죠?
◇조태현: 그때까지 좀 감내를 해야 되는 그런 상황이 생길 수 있다?
◆조규성: 좀 단기적으로는 수익이 안 좋을 수도 있는 그런 상황이 될 수도 있지 않겠느냐 하는 생각입니다.
◇조태현: 예를 들어서 미국 같은 경우에는 코로나19 이후에 오피스 공실이 재택근무 같은 게 활성화되면서 급격하게 늘어났었잖아요. 그런 문제가 아직도 잠재되어 있는 문제인데 그렇게 어떤 외부적인 요인 같은 걸로도 타격을 받을 가능성도 무시할 수는 없는 거 아닙니까?
◆조규성: 그거는 있습니다. 그런데 우리나라는 아직은 재택근무를 많이 하지 않는 편이고 재택근무를 했었다가도 다시 빠르게 복귀한 상황이기 때문에 그런 이슈에 대해서는 적은 편인데 산업 자체 구조가 예를 들어 바뀌면서 오피스가 덜 필요해질 가능성도 무시할 수는 없겠죠.
◇조태현: 알겠습니다. 여러 가지 점을 고려를 좀 하셔야 될 것 같은데요. 오피스가 늘어나고 이렇게 공급이 증가한다는 게 주변 상권에는 어떤 영향을 주는지 부동산 시장에 어떤 영향을 주는지 이 부분은 어떻게 말씀해 주시겠습니까?
◆조규성: 오피스가 보통 제가 말씀드렸던 오피스들은 대형 오피스다 보니까 또 안에 상가들이 또 있는 경우가 있습니다. 그러면서 상가들을 또 같이 짓는 경우에는 주변 상권에 영향을 미치기도 하죠. 임대료에 영향을 줄 수도 있고 업종이 서로 충돌해서 일부는 탈락한다든지 하는 경우도 있을 수 있겠고요. 반대로 또 보면 오피스 자체에 직장인들이 많이 늘어나는 거거든요. 그러면 주변 상권에 직장인들의 수요가 공급되기 때문에 호재가 될 수도 있고 주변에 있는 건물 가격이 올라갈 수도 있는 거죠.
◇조태현: 최소한 식당 장사는 잘 되니까 알겠습니다. 그런 식으로 주변에도 영향을 미치게 될 것이다. 주변에 소형 주택 개발이라든지 이런 것도 늘어날 가능성이 있겠네요?
◆조규성: 네 맞습니다. 사실 선사시대부터 일자리 있는 곳에 사실 주택 가격도 올라갔던 거니까요. 따지고 보면 그런데 특히 도심지 같은 경우에는 1인 주택 수요가 많이 늘어날 걸로 보여지고요. 특히 이런 직장인들이 많은 지역에 1인 가구 수요도 많이 늘어나고 공급도 늘어날 거라고 예상이 됩니다.
◇조태현: 하긴 여기 상암동도 최근에 보면 1인 가구 같은 대상을 하는 건물들이 많이 생기는 것 같더라고요. 그렇다면 이번에는 투자 포인트로 가보도록 하겠습니다. 오피스 관련 투자, 저는 엄두도 못 내는데 많은 분들이 쉽게 접근할 수 있는 그런 투자는 아닐 것 같아요. 투자금이 많지는 않지만 투자를 그래도 하고 싶다 이런 경우에는 어떻게 접근할 방법이 있나요?
◆조규성: 빌딩을 사면 아주 좋겠지만 이건 금방 접근할 수 있는 금액은 아니다 보니까요. 그리고 또 빌딩 실물 사는 것도 좋습니다. 예를 들어 상가나 오피스텔 같은 걸 어떤 실물을 사는 것도 방법이지만 오피스 자체에 투자하는 방법이 꼭 실물만은 아니고요. 우리가 잘 알고 있는 리츠를 통해서 리츠가 오피스를 담고 있는 리츠라면 리츠를 통해서 오피스 수익률이 좋으니까 계속 담고 가져가는 것도 방법이신 거죠. 그래서 안에 담고 있는 자산을 잘 체크를 해서 리츠에 투자하시는 것도 간접 투자하는 방법 중에 하나라고 볼 수 있겠습니다.
◇조태현: 리츠라는 게 그러니까 부동산과 관련된 간접 투자 상품인 거죠. 이거를 하려면 어떻게 접근을 해야 됩니까?
◆조규성: 그러니까 일반적으로 상장된 리츠는 주식 시장에서 주식 거래하듯이 거래를 할 수 있거든요. 그래서 실제로 한 주당 5천 원 6천 원짜리도 많기 때문에 부동산 투자 회사의 주식을 사는 개념이시니까 이걸 사서 장기적으로 보셔야 되고요. 장기적으로 거기서 나오는 임대료 수익을 배당받는 거에 목적을 두신다면 주가 변동성은 낮을 수 있지만 좀 아니면 떨어진 상태에서 볼 수 있지만 배당 수익률이 더 좋아질 수도 있는 거니까 낮은 때 사서 배당을 꾸준히 받아가는 개념으로 보실 수 있겠습니다.
◇조태현: 그럼 리츠라는 건 상장 리츠에 접근을 한다고 그래도 어떤 시세 차익 이런 것보다는 배당 수익 쪽에 조금 더 포커스를 맞추는 게 맞다?
◆조규성: 그게 원래 취지라고 저도 보고요. 그리고 또 물론 주식처럼 거래하기가 쉽다 보니까 오르락내리락 하기도 합니다. 여러 가지 변동이나 상황에 따라서 변하는데 담고 있는 자산이 그래서 중요하다고 저는 보고요. 미래 가치가 좀 좋은 자산이고 꾸준한 임대 수익을 내면 결국은 배당률이 좋으면 계속 우상향은 어느 정도는 할 수 있지 않을까 하는 생각을 합니다.
◇조태현: 알겠습니다. 우리처럼 돈이 없는 사람도 오피스 투자에 접근할 수 있는 방안 리츠까지 살펴봤습니다. 지금까지 우리은행 WM영업전략부 조규성 차장님과 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◆조규성: 감사합니다.
#서울 #종로 #여의도 #강남 #오피스 #공실률 #공급확대 #도심 #리츠 #투자 #부동산 #상업용부동산
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
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■ 대담 : 우리은행 WM영업전략부 조규성 차장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◇조태현: YTN 라디오 생생경제 2부의 마지막 순서입니다. 부자가 되기 위한 각종 정보를 각 분야 전문가들에게 들어보는 부자 대세 시간, 오늘은 뉴페이스입니다. 우리은행 WM영업전략부 조규성 차장 차장님과 함께 하겠습니다. 어서 오십시오.
◆조규성: 네 안녕하십니까?
◇조태현: 차장님께서는 어느 분야의 전문가이십니까?
◆조규성: 저는 상업용 부동산 많이 보고 있습니다.
◇조태현: 무서운 상업용 부동산, 알겠습니다. 지금 서울을 치면 대형 오피스 빌딩 공급이 늘어날 것이라는 전망이 나오고 있잖아요. 왜 이런 전망이 나오는 겁니까?
◆조규성: 지금 공급이 좀 많아지는 이유가 아무래도 오피스 시장이 좀 좋았다고 얘기를 많이 하거든요. 그렇다 보니까 아무래도 투자자들 입장에서 그리고 또 공급하는 입장에서 오피스 시장이 좋은 상황이니까 좋은 걸 더 공급하자라는 게 좀 이슈가 있는 것 같습니다.
◇조태현: 좋다는 거는 상대적으로 수익률 같은 게 좋다는 말씀이신 건가요?
◆조규성: 예 그렇습니다. 특히 프라임급이나 A급 오피스 같이 사이즈가 큰 오피스들이 좋은 편인데요. 좋은 이유가 공실이 별로 없습니다. 임대료가 굉장히 잘 나오는 편이고요. 우리가 보통 자연 공실률이라고 해서 한 5% 정도까지 임대료에 크게 영향을 안 주는 공실률을 5% 정도로 보는데 우리 지금 오피스들 많이 모여 있는 CBD GBD YBD 같은, 그러니까 CBD는 종로 광화문 이쪽이고요. 강남 쪽 테헤란 쪽은 이제 GBD라고 하고 여의도를 YBD라고 하는데요. 우리가 많이 알고 있는 회사들 모여 있는 데들이 공실이 별로 없습니다. 그렇다 보니까 자연 공실률만큼도 안 나오니까 오피스들이 많이 꽉 차 있는 거죠. 그러니까 임대료가 잘 나오고 임대료도 올리기가 좀 쉽고요. 그렇다 보니까 아무래도 몸값도 좀 올라가게 된 그런 상황이라고 볼 수 있겠습니다.
◇조태현: 그러다 보니까 공급도 늘어날 것으로 본다. 공실이 적고 수익은 늘어나고 그렇다면 당연히 자산가들 투자자 분들은 관심이 갈 수밖에 없을 것 같은데 공급 상황은 좀 어떻습니까? 지금 충분한 상황인가요?
◆조규성: 지금도 공급이 있는 편인데요. 그리고 앞으로 더 늘어날 걸로 이제 보여지고 있습니다. 2031년까지 현재 이제 3대 권역에 있는 대형 오피스만 한 45% 정도가, 현재 있는 거의 45% 정도가 늘어난다고 하고요. 그중에서도 우리가 아까 잠깐 말씀드렸던 CBD, 종로하고 광화문 쪽에 늘어나는 거의 83% 정도가 이쪽에 다 몰립니다. 2028~9년 뭐 이렇게 해서 많이 늘어날 건데요. 이렇게 많이 늘어나면 아무래도 종로 광화문 쪽이 예전보다 오피스가 더 많이 늘어날 걸로 지금 보여지고 있습니다.
◇조태현: 근데 말씀하신 것처럼 그런 종로, 여의도, 강남 이런 데 공급이 몰리게 되면 한꺼번에 공급이 쏟아지다 보니까 수요와 공급이 역전되는 경우들 이런 경우도 생길 수 있잖아요. 어떻게 보십니까?
◆조규성: 아무래도 공급이 갑자기 많아지면 공급자들끼리 경쟁이 있을 수밖에 없는 거겠죠. 예를 들어 오피스 빌딩의 경쟁이라고 하면 좋은 임차인 빨리 모셔오는 거가 될 거거든요. 이렇게 되면 이제 공급대인 오피스 빌딩끼리 우량한 임차인 모셔오는 경쟁이 벌어질 텐데 그러려면 현재도 지금 3대 권역의 오피스 빌딩들이 임대료가 비싸다는 얘기를 좀 많이 합니다. 그래서 마곡이니 다른 데로도 많이 나가고 있는 상황이거든요. 근데 계속 공급은 늘어나고 임대료가 너무 비싸면 그럼 임차인들이 부담을 느껴서 못 들어올 수도 있지 않습니까? 그러니까 그럴 경우에는 공급은 또 계속 이루어져야 되는데 공급을 시기를 좀 늦추거나 아니면은 임대료를 좀 낮추거나 아니면 렌트 풀이라고 해서 무상 임대료를 공급한다거나 이런 방식으로 임차인들을 유치해야 되는 그 경쟁이 치열해지게 될 것 같고요. 공실이 빠르게 해소되지 않을 가능성도 좀 있어 보입니다. 그러고 나서는 안정되면 수익률이 좋아지겠죠?
◇조태현: 그때까지 좀 감내를 해야 되는 그런 상황이 생길 수 있다?
◆조규성: 좀 단기적으로는 수익이 안 좋을 수도 있는 그런 상황이 될 수도 있지 않겠느냐 하는 생각입니다.
◇조태현: 예를 들어서 미국 같은 경우에는 코로나19 이후에 오피스 공실이 재택근무 같은 게 활성화되면서 급격하게 늘어났었잖아요. 그런 문제가 아직도 잠재되어 있는 문제인데 그렇게 어떤 외부적인 요인 같은 걸로도 타격을 받을 가능성도 무시할 수는 없는 거 아닙니까?
◆조규성: 그거는 있습니다. 그런데 우리나라는 아직은 재택근무를 많이 하지 않는 편이고 재택근무를 했었다가도 다시 빠르게 복귀한 상황이기 때문에 그런 이슈에 대해서는 적은 편인데 산업 자체 구조가 예를 들어 바뀌면서 오피스가 덜 필요해질 가능성도 무시할 수는 없겠죠.
◇조태현: 알겠습니다. 여러 가지 점을 고려를 좀 하셔야 될 것 같은데요. 오피스가 늘어나고 이렇게 공급이 증가한다는 게 주변 상권에는 어떤 영향을 주는지 부동산 시장에 어떤 영향을 주는지 이 부분은 어떻게 말씀해 주시겠습니까?
◆조규성: 오피스가 보통 제가 말씀드렸던 오피스들은 대형 오피스다 보니까 또 안에 상가들이 또 있는 경우가 있습니다. 그러면서 상가들을 또 같이 짓는 경우에는 주변 상권에 영향을 미치기도 하죠. 임대료에 영향을 줄 수도 있고 업종이 서로 충돌해서 일부는 탈락한다든지 하는 경우도 있을 수 있겠고요. 반대로 또 보면 오피스 자체에 직장인들이 많이 늘어나는 거거든요. 그러면 주변 상권에 직장인들의 수요가 공급되기 때문에 호재가 될 수도 있고 주변에 있는 건물 가격이 올라갈 수도 있는 거죠.
◇조태현: 최소한 식당 장사는 잘 되니까 알겠습니다. 그런 식으로 주변에도 영향을 미치게 될 것이다. 주변에 소형 주택 개발이라든지 이런 것도 늘어날 가능성이 있겠네요?
◆조규성: 네 맞습니다. 사실 선사시대부터 일자리 있는 곳에 사실 주택 가격도 올라갔던 거니까요. 따지고 보면 그런데 특히 도심지 같은 경우에는 1인 주택 수요가 많이 늘어날 걸로 보여지고요. 특히 이런 직장인들이 많은 지역에 1인 가구 수요도 많이 늘어나고 공급도 늘어날 거라고 예상이 됩니다.
◇조태현: 하긴 여기 상암동도 최근에 보면 1인 가구 같은 대상을 하는 건물들이 많이 생기는 것 같더라고요. 그렇다면 이번에는 투자 포인트로 가보도록 하겠습니다. 오피스 관련 투자, 저는 엄두도 못 내는데 많은 분들이 쉽게 접근할 수 있는 그런 투자는 아닐 것 같아요. 투자금이 많지는 않지만 투자를 그래도 하고 싶다 이런 경우에는 어떻게 접근할 방법이 있나요?
◆조규성: 빌딩을 사면 아주 좋겠지만 이건 금방 접근할 수 있는 금액은 아니다 보니까요. 그리고 또 빌딩 실물 사는 것도 좋습니다. 예를 들어 상가나 오피스텔 같은 걸 어떤 실물을 사는 것도 방법이지만 오피스 자체에 투자하는 방법이 꼭 실물만은 아니고요. 우리가 잘 알고 있는 리츠를 통해서 리츠가 오피스를 담고 있는 리츠라면 리츠를 통해서 오피스 수익률이 좋으니까 계속 담고 가져가는 것도 방법이신 거죠. 그래서 안에 담고 있는 자산을 잘 체크를 해서 리츠에 투자하시는 것도 간접 투자하는 방법 중에 하나라고 볼 수 있겠습니다.
◇조태현: 리츠라는 게 그러니까 부동산과 관련된 간접 투자 상품인 거죠. 이거를 하려면 어떻게 접근을 해야 됩니까?
◆조규성: 그러니까 일반적으로 상장된 리츠는 주식 시장에서 주식 거래하듯이 거래를 할 수 있거든요. 그래서 실제로 한 주당 5천 원 6천 원짜리도 많기 때문에 부동산 투자 회사의 주식을 사는 개념이시니까 이걸 사서 장기적으로 보셔야 되고요. 장기적으로 거기서 나오는 임대료 수익을 배당받는 거에 목적을 두신다면 주가 변동성은 낮을 수 있지만 좀 아니면 떨어진 상태에서 볼 수 있지만 배당 수익률이 더 좋아질 수도 있는 거니까 낮은 때 사서 배당을 꾸준히 받아가는 개념으로 보실 수 있겠습니다.
◇조태현: 그럼 리츠라는 건 상장 리츠에 접근을 한다고 그래도 어떤 시세 차익 이런 것보다는 배당 수익 쪽에 조금 더 포커스를 맞추는 게 맞다?
◆조규성: 그게 원래 취지라고 저도 보고요. 그리고 또 물론 주식처럼 거래하기가 쉽다 보니까 오르락내리락 하기도 합니다. 여러 가지 변동이나 상황에 따라서 변하는데 담고 있는 자산이 그래서 중요하다고 저는 보고요. 미래 가치가 좀 좋은 자산이고 꾸준한 임대 수익을 내면 결국은 배당률이 좋으면 계속 우상향은 어느 정도는 할 수 있지 않을까 하는 생각을 합니다.
◇조태현: 알겠습니다. 우리처럼 돈이 없는 사람도 오피스 투자에 접근할 수 있는 방안 리츠까지 살펴봤습니다. 지금까지 우리은행 WM영업전략부 조규성 차장님과 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◆조규성: 감사합니다.
#서울 #종로 #여의도 #강남 #오피스 #공실률 #공급확대 #도심 #리츠 #투자 #부동산 #상업용부동산
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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