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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94. 5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 1월 20일 (월요일)
■ 대담 : 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◇조태현 기자(이하 조태현): 핫한 지역의 핫한 이슈, 핫플 거기 어때? 시간입니다. 부동산 시장을 둘러싼 다양한 이슈들 한번 짚어보도록 할게요. 오늘은 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께 하겠습니다. 위원님 나와 계십니까?
◆김규정 한국투자증권 부동산 전문위원(이하 김규정): 네 안녕하세요.
◇조태현:오늘 금통위 이야기를 계속하게 되는데요. 금통위가 지난주에 기준금리를 동결했거든요. 이거 부동산 시장에 미칠 영향 어떻게 보십니까?
◆김규정: 네 일단 금리가 부동산 시장 거래 심리에 미치는 영향이 상당하죠. 그래서 동결이 되면서 최근 나타나고 있는 관망세에 계속적으로 영향을 줄 가능성들이 있는데 다만 이번에 동결을 하긴 했지만 빠르면 2월 정도에 인하하겠다고 일단 열려 있는 상태고 연내도 두세 차례 정도 인하 가능성이 얘기가 나오면서 방향성은 계속 진행이 된다는 부분 때문에 영향력이 굉장히 상당하다고 보여지지 않는 부분도 있기는 합니다. 그리고 실제로 지난 연말에 두 차례 인하가 있었지만 실질적으로 차주들이 느끼는 체감 금리 실질적인 시장 금리나 주택 담보 대출 금리는 가산금리 영향으로 크게 내려가지 않았던 상황이기 때문에 이번 동결이 갑자기 심리적으로 더 악영향을 미친다든가 이런 상황은 아닐 것 같고요. 아시다시피 실질적으로 대출 금리가 가산금리 포함해서 어떻게 하향 인하가 되느냐가 이후에 시장과 심리에 영향을 미치는 영향을 결정할 걸로 보여지고. 아무래도 지금 비수기거든요? 1월 겨울철 맞아서 봄 이사철 전세 거래부터 시작해서 조금 거래가 풀리는 시점까지 상황을 보면서 영향력을 판단해야 될 것 같습니다.
◇조태현: 그럼 일단은 기본적으로는 관망세가 조금 더 이어질 가능성이 크다고 볼 수가 있겠는데 이런 상황을 지금 직접적으로 보여주는 지표 같은 것들도 있습니까?
◆김규정: 실질적으로 서울 아파트 거래량이 지난 9월부터 월 신고 건수가 3천 건 수준에 머물고 있거든요. 지난 여름 7월에 9천 건 이상 거래 실적 신고됐었던 것들이 크게 줄어들어 있는 상황이고 서울 지역 내에서도 굉장히 양극화되어 있기는 하지만 가격이 내려간 거래 신고 건수들도 나오고 있다 보니까 아무래도 시장이 조금 조정을 받고 있다, 약세가 나타나는 것이냐 이렇게 판단하시는 분이 것 같고요. 지금 수요자들 입장에서는 아무래도 가격도 조정되는 모양새고 금리나 대출 규제 환경 같은 것들이 계속 변동성 있다 보니까 당분간은 좀 지켜보면서 시장 판단을 하자라는 입장을 보이는 것 같습니다.
◇조태현: 알겠습니다. 부동산원 자료를 보니까 서울 아파트값이 3주 동안 제자리걸음을 이어가고 있는데 전국 아파트 가격은 오히려 하락폭을 키웠어요. 이런 분위기랑 연결되는 것 같은데 지표가 어떻게 나옵니까?
◆김규정: 네, 실제로 서울 주간 단위 아파트 가격 변동률도 보합세를 3주째 보이고 있는 상황이고 수도권 외 지역이나 지방 쪽에서 마이너스 변동률을 보이는 지역이 있다 보니까 전국적으로는 조금 낙폭이 미세하나마 커지는 모양새가 좀 나타나고 있습니다. 그래서 이런 양상들을 보고 금리도 불안정해 보이고 대내외 변수들도 좀 많고 불확실성 크다 보니 조정이 되는 건가 이렇게 지켜보시는 상황인데 아직 뚜렷한 방향성이 어떻게 바뀌었다라고 보여지는 수준까지는 아니고 일단은 조정장을 보이고 있는 것으로 보여져서 지켜보고 있는 상황이고요. 여러 차례 말씀 나눈 것처럼 서울 내에서도 구별로 같은 구내에서도 단지별로 굉장히 거래 가격이 한쪽에서는 신고가를 경신하는가 하면 어느 쪽에서는 또 가격이 떨어진 저가 매물만 거래 되고 이런 상황들이 계속 심화되고 있는 상황이어서 당분간은 불확실성 속에서 수요자들이 좀 신뢰 있는 거래를 하는 하면서 양극화된 모습을 보일 걸로 예상이 됩니다. 그래서 상대적으로 투자적인 요소가 없는 지역이나 지방 쪽에서는 가격 하락이 계속되고 서울 내에서도 아시는 것처럼 최근에 분양가 상한제 일반 분양을 한다든가 아니면 재건축 시공사 선정을 한다든가 이런 이슈가 있는 투자 수요가 있는 지역에서는 가격이 또 강세를 보이는 이런 양극화가 나타날 걸로 보시고 지역별로 대처 방안을 모색하셔야 될 것 같습니다.
◇조태현: 일각에서는 이렇게 지역별 그리고 그 지역 안에서도 단지별로 상황이 갈리는 걸 두고 이게 하락 전환의 전초 단계 아니냐 이런 이야기도 하던데 이런 전망에 대해서 어떻게 보십니까?
◆김규정: 전반적으로 부동산 건설 투자 쪽이 굉장히 상황이 좋지는 않습니다. 23년에 거의 인허가나 이런 투자 지표들이 굉장히 악화가 됐다가 24년에 조금 완화되는 양상을 보이기도 했는데 올해 전반적으로 물가나 환율 불안정성, 공급 사이드 쪽에서의 공사비 급증 같은 문제들 때문에 전반적으로 예를 들면 건설사들도 올해 건설투자 주택 공급을 굉장히 축소하고 사업성이 양호한 부분에서만 사업을 하는 양상들을 보이다 보니까 전반적으로 주택 부동산 산업 경기가 굉장히 악화될 가능성들이 있습니다. 그러다 보니까 실수요자들의 거래 시장에서도 이런 양상들이 연결돼서 나타나지 않을까라는 우려들이 있는데 아무래도 전반적으로 그런 침체되는 상황들이 좀 나타날 가능성은 꽤 커졌다고 보여지고요. 다만 그 안에서도 이런 투자 재료나 수익성이 확실히 보장되는 안전한 투자 대상 자산에 대해서는 오히려 자금들이 쏠리기 때문에 조정이 약화되는 상황에서 양극화가 극대화된다고 보셔야 될 것 같습니다.
◇조태현: 안전한 투자나 대상이라고 하시면 어떤 거를 사례로 좀 들 수가 있을까요?
◆김규정: 실수요자 분들 입장에서는 아무래도 최근에 대출 여건들도 조금 계속 불안정하기 때문에 경매라든가 가격이 확실히 조정된 저가 매물에 신뢰적인 접근을 하고 계신 상황이고요. 규모대가 있는 서울의 신축 아파트를 공략하시는 투자자분들의 경우에는 아시는 것처럼 상한제로 공급되는 많지 않은 남아 있는 분양 대상이 이번 1월에도 방배동이라든가 이렇게 남아 있기 때문에 그런 사업장이 집중을 하고 계신 양상으로 보여집니다. 실속형 신축을 찾는 분들은 어쨌든 올해 LH를 중심으로 해서 3기 신도시 본청약이 들어가고 이런 공공 물량들이 또 대기 중이기 때문에 그런 곳들에 본인의 조건들에 맞춰서 공략 대상을 나누고 접근하시는 양상을 보이고 계십니다.
◇조태현: 알겠습니다. 지금까지 전반적인 시장 흐름을 짚어봤는데요. 역시 부동산 시장의 바로미터라면은 서울을 빼놓고 이야기할 수가 없으니까 서울 이야기를 해보도록 하겠습니다. 서울시에서 부동산 규제 완화 움직임을 보이고 있다고 해요. 오세훈 시장이 서울 시내에 토지 거래 허가 구역 해지에 노력하겠다, 이렇게 밝히기도 했는데 지금 토지 거래 허가 구역 서울에 얼마나 됩니까?
◆김규정: 서울 면적의 한 10% 정도가 토지거래 허가구역으로 지정이 되어 있습니다. 수치적으로는 65.25제곱킬로미터 평형으로 따지면 한 2천만 평 정도가 지금 묶여 있는 상황인데 이게 전체적으로 그린벨트나 이런 지역을 제외하면 과도하다는 얘기도 있고 그동안 강남 쪽에서 토지거래 허가구역으로 지정돼 있던 곳들에서는 지정 영향을 받는 소유주들이 재산권을 침해받는다고 반박을 하기도 하고. 이게 5년째 이렇게 매년 갱신이 되면서 지정이 되다 보니 효과가 좀 떨어진라는 분석들도 있었어서 계속 얘기가 있었는데 이번에 서울시 오세훈 시장이 시장이 오히려 조정 양상을 보이기도 하고 전반적으로는 산업시장의 침체 우려도 있는 상황에서 좀 실효를 따져서 해제 검토를 하겠다라는 의사를 밝힌 것으로 보입니다.
◇조태현: 사실 이거를 두고는 과하다 효과도 없다 이런 비판들도 많았고요. 불만들도 많았는데 만약에 이걸 정말 해지한다면 억눌러 놨던 투기성 매매 이 부분이 다시 살아날 수 있다는 지적도 있어요. 위원님께서는 전반적으로 평가를 어떻게 하십니까?
◆김규정: 당장은 지금 관망 기조의 금리도 영향을 보이고 있기 때문에 큰 변동이 없을 수도 있습니다만 금리가 하반기로 가면서 내려가고 시장이 또 이렇게 투자 심리가 조성되는 상황에서는 규제가 풀려 있는 것들이 아무래도 영향을 미칠 가능성은 있다고 보여 집니다. 실제로 지금 삼성동이나 청담, 대치, 잠실 같은 국제 교류 복합지구 주변에 고가 아파트들 혹은 압구정이나 목동 여의도 성수 같은 재건축 구역이 대표 대표적으로 지정돼 있는 곳들이잖아요. 여기서 사실은 주택은 거래 허가도 받아야 되고 2년 실거주를 하셔야 되기 때문에 갭 투자가 불가능했던 부분이 아무래도 투기성 거래나 이런 것들에 영향을 초반에 미치기는 했었거든요. 그러다 보니까 이게 풀리면서 금리도 내려가게 되면 시장에 어떤 심리적인 변화를 가져올 가능성은 있어서 해제를 하더라도 계속적으로 시장을 모니터링 해야 되고 이거를 풀더라도 불안 요소가 있는 재건축이 진행되는 단지라든가 이런 것들에 대해서는 선별적으로 골라내서 다시 지정 관리를 해야 된다라는 얘기들도 있습니다. 이게 보통 행정동 단위로 풀리는 상황들이 그동안은 예측이 되어 왔었기 때문에 풀더라도 이후의 상황에 대해서 좀 대비하는 관리나 추가 지정이나 이런 것들은 좀 같이 검토가 돼야 된다는 얘기들이 나오고있습니다.
◇조태현: 상당히 예민한 문제고 어떻게 대응해야 될지는 상황을 보면서 좀 살펴보시는 게 좋을 것 같고요. 국토부의 업무 계획 발표 쪽으로 한번 살펴보도록 하겠습니다. 부동산 시장 어떻게 보면 정부의 영향을 굉장히 많이 받기 때문에 주목 받는 것들이 이런 업무 계획 발표 같은 것들인데요. 정부 당국에서 올해 공공주택을 역대 최대 규모로 공급하겠다고 밝혔더라고요. 얼마나 공급한다는 겁니까?
◆김규정: 네 일단 이번에 발표된 업무 계획으로 보면 올해 25만 2천 가구의 공공주택 공급을 하겠다, 그래서 이번 정부 초반에 발표됐던 270만 호 공급이 차질 없이 계속 이어가는 상황으로 일단 입장 발표가 나왔습니다. 그리고 공공주택 중에서도 직접 짓는 건설형을 7만 4천 가구까지 목표를 높여서 저조했던 23년이나 4년에 비해서 이번 계획이 더 많다 확실히 공급에 주력을 하겠다는 입장을 보이고 있고요. 세부적인 내용들 조금 더 말씀을 드리면 LH가 신축 짓는 주택들을 매입해서 임대 등으로 공공 공급하는 물량들을 작년 올해 합쳐서 지금 11만 호 공급 계획 가지고 있는데 이것들도 차질 없이 진행을 하고 작년에 매입한 3만 호 이상도 빨리 조금 시장에 실제로 내놓겠다 이런 얘기들 나오고 있는 상황입니다. 그런데 다만 지난해 같은 경우도 공급 계획 목표에 인허가 실적을 대부분 이렇게 하반기까지 쭉 미뤘다가 12월에 돼서야 확인이 되거나 처리가 되거나 그러니까 진행 일정상의 또 그동안 보여 왔던 이런 패턴들이 있다 보니까 올해의 진행 상황들도 차질 없이 진행되는 거냐. 진행되는 게 빨리 조기에 보여줘서 있으면 좋겠다는 시장에 불안감들이 있어서 LH 포함해서 국토부 쪽에서도 발표를 하면서 상반기에 한 20% 정도는 인허가 실적이나 이런 것들을 좀 예년보다는 앞당겨서 좀 빨리 진행되는 실적을 보여주겠다. 그래서 공급에 계속 차질이 없고 시장에 지속적인 공급에 문제가 없음을 보여주겠다는 입장을 보이고 있어서 이런 것들이 제대로 실행이 되는지 다들 좀 관심 있게 지켜보실 필요가 있을 것 같습니다.
◇조태현: 근데 지금은 정책적인 불확실성이 워낙 큰 시기라서 잘 모르겠습니다. 어떻게 될지. 로또 청약이라고 불렸 무순위 청약, 이 부분도 잡음들이 꽤 많았잖아요. 그런데 신청 조건이 까다로워진다는데 어떻게 바뀐다는 겁니까?
◆김규정: 핵심적인 거는 유주택자는 청약이 제한된다는 내용으로 보시면 될 것 같아요. 그동안 무순위 청약 일명 ‘줍줍’이라고 불렸던 이 경우에 청약통장 가입이라든가 주택이 있든지 없든지 이런 소유 여부 상관없이 누구나 무순위 청약 물량이 나오는 것에 대해서는 신청을 할 수가 있고 경쟁을 할 수가 있었던 건데 이게 너무 과열이 되고 조금 관리에 소홀하다는 지적이 있다 보니까 일단은 무주택자만 신청을 할 수 있도록 제한을 하겠다는 방침이 나온 거고요. 또 거주 지역에 대한 자격 요건도 제한을 할 수 있을 것 같아요. 그런데 다만 이거를 어떻게 제한을 할 건지까지는 세부적인 조항이 아직 발표가 되지는 않았고 이달 중에 검토하고 있는 내용을 가지고 추가적으로 세부적으로 어떻게 무순위 청약을 자격 관리를 할 건지를 발표하겠다고 한 상황이어서 관심 있는 분들은 이 내용을 살펴보시고 내가 대상이 될 수 있는지 아니면 어떤 지역에 하려면 어떤 조건을 확인해야 되는지 이런 부분들을 좀 보셔야 될 것 같고요. 줍줍 뿐만 아니라 그동안 일반 청약에서도 위장전입이라든가 부정 청약 얘기들이 많았는데 그중에 특히 많이 얘기가 됐던 게 이제 부양가족 같은 부분들 체킹하는 부분에서 부정 사항이 많다 이런 불만들이 많았거든요. 그래서 앞으로는 부양가족 여부 확인 절차에 있어서도 실거주를 실질적으로 하고 있는지 이런 것들을 건강보험 요양급여 내역을 가지고 실제 지역에 병원이나 약국을 쓰고 있는가 이런 것까지 확인을 하겠다는 발표가 나왔습니다. 그래서 이런 부분들은 또 그동안 부정 청약에서 좀 차별을 받는다는 불만들도 많이 있었기 때문에 더 까다롭게 관리가 되는 쪽으로 잘 조정이 되고 있는 상황으로 볼 수 있을 것 같습니다.
◇조태현: 일단 확실한 거는 무주택자만 할 수 있게 한다, 이 부분은 거의 확실한 것 같고요. 그런데 일각에서는 규제 강화 좋다 좋은 방향이다, 다 좋은데 과열 지역에만 차등화해야 된다 라는 의견도 있더라고요. 위원님께서는 이 의견에 대해서는 어떻게 평가하십니까?
◆김규정: 저도 좀 동의를 하는 바입니다. 일단 무순위 청약이 좀 강화됐다가 또 완화가 됐다가 이러는 과정에서 제일 대표적인 것들이 미분양이 있는 지역에서는 사실 이런 규제가 필요 없다는 얘기들. 그리고 심각해지면서 무순위 청약을 누구나 할 수 있게 완화해 놓은 부분들이 과거 히스토리상 있었기 때문에 이번에 규제 강화를 하더라도 지금 미분양이 문제가 되고 있는 지역이나 단지나 지방 같은 곳에서는 또 공급을 하는데 차등 적용을 둬야 된다, 세밀한 대상별 관리가 필요하다는 얘기가 계속 나오고 있는 상황입니다.
◇조태현: 이런 부분은 정책 당국에서 면밀하게 살펴봐서 전반적인 부동산 시장에 부작용이 없도록 준비를 해 줬으면 좋겠습니다. 끝으로 이번 주에 부동산 시장 한 줄 평으로 부탁드리겠습니다.
◆김규정: 네 이번 달에도 분양가 상한제 일반 분양이라든가 양극화 상황을 극대화해서 보여줄 수 있는 사업들이 계속되는 상황인데요. 전체적으로는 주택 거래도 굉장히 침체가 되어 있는 상황이어서 아무래도 실수요자 분들은 저가 주택이나 경매 같은 실속형 접근 전략을 세우셔야 될 것 같고 아무래도 지금 대출 금리나 대출 규제 같은 것들이 제일 큰 영향을 미치고 있기 때문에 이런 변화들을 주목하셔야 될 것 같습니다.
◇조태현: 계속 시장은 변화하고 있으니깐요. 실속형 전략 계속 말씀을 해 주셨는데 이 부분에 집중을 해 가지고 대응을 하시는 게 좋지 않을까 싶습니다. 지금까지 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께 부동산 시장의 다양한 이슈들 짚어봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◆김규정: 감사합니다.
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YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 1월 20일 (월요일)
■ 대담 : 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◇조태현 기자(이하 조태현): 핫한 지역의 핫한 이슈, 핫플 거기 어때? 시간입니다. 부동산 시장을 둘러싼 다양한 이슈들 한번 짚어보도록 할게요. 오늘은 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께 하겠습니다. 위원님 나와 계십니까?
◆김규정 한국투자증권 부동산 전문위원(이하 김규정): 네 안녕하세요.
◇조태현:오늘 금통위 이야기를 계속하게 되는데요. 금통위가 지난주에 기준금리를 동결했거든요. 이거 부동산 시장에 미칠 영향 어떻게 보십니까?
◆김규정: 네 일단 금리가 부동산 시장 거래 심리에 미치는 영향이 상당하죠. 그래서 동결이 되면서 최근 나타나고 있는 관망세에 계속적으로 영향을 줄 가능성들이 있는데 다만 이번에 동결을 하긴 했지만 빠르면 2월 정도에 인하하겠다고 일단 열려 있는 상태고 연내도 두세 차례 정도 인하 가능성이 얘기가 나오면서 방향성은 계속 진행이 된다는 부분 때문에 영향력이 굉장히 상당하다고 보여지지 않는 부분도 있기는 합니다. 그리고 실제로 지난 연말에 두 차례 인하가 있었지만 실질적으로 차주들이 느끼는 체감 금리 실질적인 시장 금리나 주택 담보 대출 금리는 가산금리 영향으로 크게 내려가지 않았던 상황이기 때문에 이번 동결이 갑자기 심리적으로 더 악영향을 미친다든가 이런 상황은 아닐 것 같고요. 아시다시피 실질적으로 대출 금리가 가산금리 포함해서 어떻게 하향 인하가 되느냐가 이후에 시장과 심리에 영향을 미치는 영향을 결정할 걸로 보여지고. 아무래도 지금 비수기거든요? 1월 겨울철 맞아서 봄 이사철 전세 거래부터 시작해서 조금 거래가 풀리는 시점까지 상황을 보면서 영향력을 판단해야 될 것 같습니다.
◇조태현: 그럼 일단은 기본적으로는 관망세가 조금 더 이어질 가능성이 크다고 볼 수가 있겠는데 이런 상황을 지금 직접적으로 보여주는 지표 같은 것들도 있습니까?
◆김규정: 실질적으로 서울 아파트 거래량이 지난 9월부터 월 신고 건수가 3천 건 수준에 머물고 있거든요. 지난 여름 7월에 9천 건 이상 거래 실적 신고됐었던 것들이 크게 줄어들어 있는 상황이고 서울 지역 내에서도 굉장히 양극화되어 있기는 하지만 가격이 내려간 거래 신고 건수들도 나오고 있다 보니까 아무래도 시장이 조금 조정을 받고 있다, 약세가 나타나는 것이냐 이렇게 판단하시는 분이 것 같고요. 지금 수요자들 입장에서는 아무래도 가격도 조정되는 모양새고 금리나 대출 규제 환경 같은 것들이 계속 변동성 있다 보니까 당분간은 좀 지켜보면서 시장 판단을 하자라는 입장을 보이는 것 같습니다.
◇조태현: 알겠습니다. 부동산원 자료를 보니까 서울 아파트값이 3주 동안 제자리걸음을 이어가고 있는데 전국 아파트 가격은 오히려 하락폭을 키웠어요. 이런 분위기랑 연결되는 것 같은데 지표가 어떻게 나옵니까?
◆김규정: 네, 실제로 서울 주간 단위 아파트 가격 변동률도 보합세를 3주째 보이고 있는 상황이고 수도권 외 지역이나 지방 쪽에서 마이너스 변동률을 보이는 지역이 있다 보니까 전국적으로는 조금 낙폭이 미세하나마 커지는 모양새가 좀 나타나고 있습니다. 그래서 이런 양상들을 보고 금리도 불안정해 보이고 대내외 변수들도 좀 많고 불확실성 크다 보니 조정이 되는 건가 이렇게 지켜보시는 상황인데 아직 뚜렷한 방향성이 어떻게 바뀌었다라고 보여지는 수준까지는 아니고 일단은 조정장을 보이고 있는 것으로 보여져서 지켜보고 있는 상황이고요. 여러 차례 말씀 나눈 것처럼 서울 내에서도 구별로 같은 구내에서도 단지별로 굉장히 거래 가격이 한쪽에서는 신고가를 경신하는가 하면 어느 쪽에서는 또 가격이 떨어진 저가 매물만 거래 되고 이런 상황들이 계속 심화되고 있는 상황이어서 당분간은 불확실성 속에서 수요자들이 좀 신뢰 있는 거래를 하는 하면서 양극화된 모습을 보일 걸로 예상이 됩니다. 그래서 상대적으로 투자적인 요소가 없는 지역이나 지방 쪽에서는 가격 하락이 계속되고 서울 내에서도 아시는 것처럼 최근에 분양가 상한제 일반 분양을 한다든가 아니면 재건축 시공사 선정을 한다든가 이런 이슈가 있는 투자 수요가 있는 지역에서는 가격이 또 강세를 보이는 이런 양극화가 나타날 걸로 보시고 지역별로 대처 방안을 모색하셔야 될 것 같습니다.
◇조태현: 일각에서는 이렇게 지역별 그리고 그 지역 안에서도 단지별로 상황이 갈리는 걸 두고 이게 하락 전환의 전초 단계 아니냐 이런 이야기도 하던데 이런 전망에 대해서 어떻게 보십니까?
◆김규정: 전반적으로 부동산 건설 투자 쪽이 굉장히 상황이 좋지는 않습니다. 23년에 거의 인허가나 이런 투자 지표들이 굉장히 악화가 됐다가 24년에 조금 완화되는 양상을 보이기도 했는데 올해 전반적으로 물가나 환율 불안정성, 공급 사이드 쪽에서의 공사비 급증 같은 문제들 때문에 전반적으로 예를 들면 건설사들도 올해 건설투자 주택 공급을 굉장히 축소하고 사업성이 양호한 부분에서만 사업을 하는 양상들을 보이다 보니까 전반적으로 주택 부동산 산업 경기가 굉장히 악화될 가능성들이 있습니다. 그러다 보니까 실수요자들의 거래 시장에서도 이런 양상들이 연결돼서 나타나지 않을까라는 우려들이 있는데 아무래도 전반적으로 그런 침체되는 상황들이 좀 나타날 가능성은 꽤 커졌다고 보여지고요. 다만 그 안에서도 이런 투자 재료나 수익성이 확실히 보장되는 안전한 투자 대상 자산에 대해서는 오히려 자금들이 쏠리기 때문에 조정이 약화되는 상황에서 양극화가 극대화된다고 보셔야 될 것 같습니다.
◇조태현: 안전한 투자나 대상이라고 하시면 어떤 거를 사례로 좀 들 수가 있을까요?
◆김규정: 실수요자 분들 입장에서는 아무래도 최근에 대출 여건들도 조금 계속 불안정하기 때문에 경매라든가 가격이 확실히 조정된 저가 매물에 신뢰적인 접근을 하고 계신 상황이고요. 규모대가 있는 서울의 신축 아파트를 공략하시는 투자자분들의 경우에는 아시는 것처럼 상한제로 공급되는 많지 않은 남아 있는 분양 대상이 이번 1월에도 방배동이라든가 이렇게 남아 있기 때문에 그런 사업장이 집중을 하고 계신 양상으로 보여집니다. 실속형 신축을 찾는 분들은 어쨌든 올해 LH를 중심으로 해서 3기 신도시 본청약이 들어가고 이런 공공 물량들이 또 대기 중이기 때문에 그런 곳들에 본인의 조건들에 맞춰서 공략 대상을 나누고 접근하시는 양상을 보이고 계십니다.
◇조태현: 알겠습니다. 지금까지 전반적인 시장 흐름을 짚어봤는데요. 역시 부동산 시장의 바로미터라면은 서울을 빼놓고 이야기할 수가 없으니까 서울 이야기를 해보도록 하겠습니다. 서울시에서 부동산 규제 완화 움직임을 보이고 있다고 해요. 오세훈 시장이 서울 시내에 토지 거래 허가 구역 해지에 노력하겠다, 이렇게 밝히기도 했는데 지금 토지 거래 허가 구역 서울에 얼마나 됩니까?
◆김규정: 서울 면적의 한 10% 정도가 토지거래 허가구역으로 지정이 되어 있습니다. 수치적으로는 65.25제곱킬로미터 평형으로 따지면 한 2천만 평 정도가 지금 묶여 있는 상황인데 이게 전체적으로 그린벨트나 이런 지역을 제외하면 과도하다는 얘기도 있고 그동안 강남 쪽에서 토지거래 허가구역으로 지정돼 있던 곳들에서는 지정 영향을 받는 소유주들이 재산권을 침해받는다고 반박을 하기도 하고. 이게 5년째 이렇게 매년 갱신이 되면서 지정이 되다 보니 효과가 좀 떨어진라는 분석들도 있었어서 계속 얘기가 있었는데 이번에 서울시 오세훈 시장이 시장이 오히려 조정 양상을 보이기도 하고 전반적으로는 산업시장의 침체 우려도 있는 상황에서 좀 실효를 따져서 해제 검토를 하겠다라는 의사를 밝힌 것으로 보입니다.
◇조태현: 사실 이거를 두고는 과하다 효과도 없다 이런 비판들도 많았고요. 불만들도 많았는데 만약에 이걸 정말 해지한다면 억눌러 놨던 투기성 매매 이 부분이 다시 살아날 수 있다는 지적도 있어요. 위원님께서는 전반적으로 평가를 어떻게 하십니까?
◆김규정: 당장은 지금 관망 기조의 금리도 영향을 보이고 있기 때문에 큰 변동이 없을 수도 있습니다만 금리가 하반기로 가면서 내려가고 시장이 또 이렇게 투자 심리가 조성되는 상황에서는 규제가 풀려 있는 것들이 아무래도 영향을 미칠 가능성은 있다고 보여 집니다. 실제로 지금 삼성동이나 청담, 대치, 잠실 같은 국제 교류 복합지구 주변에 고가 아파트들 혹은 압구정이나 목동 여의도 성수 같은 재건축 구역이 대표 대표적으로 지정돼 있는 곳들이잖아요. 여기서 사실은 주택은 거래 허가도 받아야 되고 2년 실거주를 하셔야 되기 때문에 갭 투자가 불가능했던 부분이 아무래도 투기성 거래나 이런 것들에 영향을 초반에 미치기는 했었거든요. 그러다 보니까 이게 풀리면서 금리도 내려가게 되면 시장에 어떤 심리적인 변화를 가져올 가능성은 있어서 해제를 하더라도 계속적으로 시장을 모니터링 해야 되고 이거를 풀더라도 불안 요소가 있는 재건축이 진행되는 단지라든가 이런 것들에 대해서는 선별적으로 골라내서 다시 지정 관리를 해야 된다라는 얘기들도 있습니다. 이게 보통 행정동 단위로 풀리는 상황들이 그동안은 예측이 되어 왔었기 때문에 풀더라도 이후의 상황에 대해서 좀 대비하는 관리나 추가 지정이나 이런 것들은 좀 같이 검토가 돼야 된다는 얘기들이 나오고있습니다.
◇조태현: 상당히 예민한 문제고 어떻게 대응해야 될지는 상황을 보면서 좀 살펴보시는 게 좋을 것 같고요. 국토부의 업무 계획 발표 쪽으로 한번 살펴보도록 하겠습니다. 부동산 시장 어떻게 보면 정부의 영향을 굉장히 많이 받기 때문에 주목 받는 것들이 이런 업무 계획 발표 같은 것들인데요. 정부 당국에서 올해 공공주택을 역대 최대 규모로 공급하겠다고 밝혔더라고요. 얼마나 공급한다는 겁니까?
◆김규정: 네 일단 이번에 발표된 업무 계획으로 보면 올해 25만 2천 가구의 공공주택 공급을 하겠다, 그래서 이번 정부 초반에 발표됐던 270만 호 공급이 차질 없이 계속 이어가는 상황으로 일단 입장 발표가 나왔습니다. 그리고 공공주택 중에서도 직접 짓는 건설형을 7만 4천 가구까지 목표를 높여서 저조했던 23년이나 4년에 비해서 이번 계획이 더 많다 확실히 공급에 주력을 하겠다는 입장을 보이고 있고요. 세부적인 내용들 조금 더 말씀을 드리면 LH가 신축 짓는 주택들을 매입해서 임대 등으로 공공 공급하는 물량들을 작년 올해 합쳐서 지금 11만 호 공급 계획 가지고 있는데 이것들도 차질 없이 진행을 하고 작년에 매입한 3만 호 이상도 빨리 조금 시장에 실제로 내놓겠다 이런 얘기들 나오고 있는 상황입니다. 그런데 다만 지난해 같은 경우도 공급 계획 목표에 인허가 실적을 대부분 이렇게 하반기까지 쭉 미뤘다가 12월에 돼서야 확인이 되거나 처리가 되거나 그러니까 진행 일정상의 또 그동안 보여 왔던 이런 패턴들이 있다 보니까 올해의 진행 상황들도 차질 없이 진행되는 거냐. 진행되는 게 빨리 조기에 보여줘서 있으면 좋겠다는 시장에 불안감들이 있어서 LH 포함해서 국토부 쪽에서도 발표를 하면서 상반기에 한 20% 정도는 인허가 실적이나 이런 것들을 좀 예년보다는 앞당겨서 좀 빨리 진행되는 실적을 보여주겠다. 그래서 공급에 계속 차질이 없고 시장에 지속적인 공급에 문제가 없음을 보여주겠다는 입장을 보이고 있어서 이런 것들이 제대로 실행이 되는지 다들 좀 관심 있게 지켜보실 필요가 있을 것 같습니다.
◇조태현: 근데 지금은 정책적인 불확실성이 워낙 큰 시기라서 잘 모르겠습니다. 어떻게 될지. 로또 청약이라고 불렸 무순위 청약, 이 부분도 잡음들이 꽤 많았잖아요. 그런데 신청 조건이 까다로워진다는데 어떻게 바뀐다는 겁니까?
◆김규정: 핵심적인 거는 유주택자는 청약이 제한된다는 내용으로 보시면 될 것 같아요. 그동안 무순위 청약 일명 ‘줍줍’이라고 불렸던 이 경우에 청약통장 가입이라든가 주택이 있든지 없든지 이런 소유 여부 상관없이 누구나 무순위 청약 물량이 나오는 것에 대해서는 신청을 할 수가 있고 경쟁을 할 수가 있었던 건데 이게 너무 과열이 되고 조금 관리에 소홀하다는 지적이 있다 보니까 일단은 무주택자만 신청을 할 수 있도록 제한을 하겠다는 방침이 나온 거고요. 또 거주 지역에 대한 자격 요건도 제한을 할 수 있을 것 같아요. 그런데 다만 이거를 어떻게 제한을 할 건지까지는 세부적인 조항이 아직 발표가 되지는 않았고 이달 중에 검토하고 있는 내용을 가지고 추가적으로 세부적으로 어떻게 무순위 청약을 자격 관리를 할 건지를 발표하겠다고 한 상황이어서 관심 있는 분들은 이 내용을 살펴보시고 내가 대상이 될 수 있는지 아니면 어떤 지역에 하려면 어떤 조건을 확인해야 되는지 이런 부분들을 좀 보셔야 될 것 같고요. 줍줍 뿐만 아니라 그동안 일반 청약에서도 위장전입이라든가 부정 청약 얘기들이 많았는데 그중에 특히 많이 얘기가 됐던 게 이제 부양가족 같은 부분들 체킹하는 부분에서 부정 사항이 많다 이런 불만들이 많았거든요. 그래서 앞으로는 부양가족 여부 확인 절차에 있어서도 실거주를 실질적으로 하고 있는지 이런 것들을 건강보험 요양급여 내역을 가지고 실제 지역에 병원이나 약국을 쓰고 있는가 이런 것까지 확인을 하겠다는 발표가 나왔습니다. 그래서 이런 부분들은 또 그동안 부정 청약에서 좀 차별을 받는다는 불만들도 많이 있었기 때문에 더 까다롭게 관리가 되는 쪽으로 잘 조정이 되고 있는 상황으로 볼 수 있을 것 같습니다.
◇조태현: 일단 확실한 거는 무주택자만 할 수 있게 한다, 이 부분은 거의 확실한 것 같고요. 그런데 일각에서는 규제 강화 좋다 좋은 방향이다, 다 좋은데 과열 지역에만 차등화해야 된다 라는 의견도 있더라고요. 위원님께서는 이 의견에 대해서는 어떻게 평가하십니까?
◆김규정: 저도 좀 동의를 하는 바입니다. 일단 무순위 청약이 좀 강화됐다가 또 완화가 됐다가 이러는 과정에서 제일 대표적인 것들이 미분양이 있는 지역에서는 사실 이런 규제가 필요 없다는 얘기들. 그리고 심각해지면서 무순위 청약을 누구나 할 수 있게 완화해 놓은 부분들이 과거 히스토리상 있었기 때문에 이번에 규제 강화를 하더라도 지금 미분양이 문제가 되고 있는 지역이나 단지나 지방 같은 곳에서는 또 공급을 하는데 차등 적용을 둬야 된다, 세밀한 대상별 관리가 필요하다는 얘기가 계속 나오고 있는 상황입니다.
◇조태현: 이런 부분은 정책 당국에서 면밀하게 살펴봐서 전반적인 부동산 시장에 부작용이 없도록 준비를 해 줬으면 좋겠습니다. 끝으로 이번 주에 부동산 시장 한 줄 평으로 부탁드리겠습니다.
◆김규정: 네 이번 달에도 분양가 상한제 일반 분양이라든가 양극화 상황을 극대화해서 보여줄 수 있는 사업들이 계속되는 상황인데요. 전체적으로는 주택 거래도 굉장히 침체가 되어 있는 상황이어서 아무래도 실수요자 분들은 저가 주택이나 경매 같은 실속형 접근 전략을 세우셔야 될 것 같고 아무래도 지금 대출 금리나 대출 규제 같은 것들이 제일 큰 영향을 미치고 있기 때문에 이런 변화들을 주목하셔야 될 것 같습니다.
◇조태현: 계속 시장은 변화하고 있으니깐요. 실속형 전략 계속 말씀을 해 주셨는데 이 부분에 집중을 해 가지고 대응을 하시는 게 좋지 않을까 싶습니다. 지금까지 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께 부동산 시장의 다양한 이슈들 짚어봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◆김규정: 감사합니다.
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YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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