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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 2월 21일 (금요일)
■ 대담 : 윤지해 부동산R114 수석연구원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현): YTN 라디오 생생경제 2부로 이어가겠습니다. 핫한 지역의 핫한 이슈 살펴보도록 할게요. 부동산 소식 살펴볼 거고요. 오늘은 윤지해 부동산 R114 수석연구원님과 함께 하겠습니다. 연구원님 나와 계십니까?
◇ 윤지해 부동산R114 수석연구원(이하 윤지해): 나와 있습니다. 안녕하세요.
◆ 조태현: 안녕하세요. 핫한 지역의 핫한 이슈, 가장 핫한 곳. 서울이라고밖에 볼 수가 없겠죠? 토지거래 허가구역 해제 이후에 가격이 많이 오르고 있는 것 같아요. 지금 상황 어떻습니까?
◇ 윤지해: 시장에서는 토지거래 허가 구역에 대한 기대감이 커 보이는 상황이라고 할 수가 있고요. 그래서 현재 시장에서 잠삼대청 이렇게 축약해서 부르는 현상들이 있는데 어떻게 보면 잠실, 삼성, 대치, 청담 이런 지역들에 대한 축약형이라고 할 수가 있습니다. 그런데 시장에서 어떻게 보면 조금 잘못 인식되는 부분 중에 하나가 토지거래 허가 구역이 마치 토지 거래 금지 구역이었던 것처럼 인식을 하시는 경향성이 크다 보니까요. 해제 자체에 대해서 과한 기대감들을 가지고 계신 것 같고요. 그래서 기존에도 사실은 일정한 조건, 예를 들면 거주가 가능하다 이러면 허가를 해줬기 때문에 과거부터 작년을 돌아보시면 토지거래 허가 구역으로 묶여 있는 지역들이 가격이 생각보다 많이 오르고 있었습니다. 기존부터. 거기에 조금 응축된 에너지들이 한 곳에 좀 집중되다 보니까 이 부분들 때문에 서울 집값에도 영향을 미치고 있다, 이렇게 해석을 하고 있습니다만 아직은 그 부분까지 과대 해석하기에는 그 부분들이 중요하게 보이지는 않습니다.
◆ 조태현: 전반적인 흐름 자체가 그랬던 거지 거래 허가 구역을 해제한 것 자체가 그렇게까지 큰 영향을 미친 건 아니다 이렇게 봐도 되는 거예요?
◇ 윤지해: 맞습니다. 왜냐하면 우리가 토지거래 허가 구역이라고 할 수 있는 곳들을 돌아보시면 현재도 존재하고 있는 곳들을 돌아보시면 여의도, 목동, 용산 그리고 압구정 혹은 성수 일대. 지금 최근에 해제된 강남 일대 이렇게 볼 수가 있거든요. 그런 지역들이 작년에 사실은 가격이 가장 많이 오르던 지역들의 대명사라는 거죠. 그렇다 보니까 우리가 규제 지역 때문에 마치 가격이 억제되고 있어 있었구나, 이렇게 인식하시는 경향성이 있는데 실상은 그렇지가 않았다.
◆ 조태현: 그거 자체가 아니다. 알겠습니다. 계속적으로 어찌 됐건 강세를 보여준 지역이니까요. 거래량을 또 한 번 살펴보도록 할게요. 작년 하반기를 보니까 서울 아파트 거래 4건 가운데 1건이 15억 원이 넘는 굉장히 비싼 아파트였다고 해요. 그러면 이런 ‘똘똘한 한 채’라는 이 현상이 계속적으로 이어지고 있는 상황이라고 봐야 되는 거죠.
◇ 윤지해: 똘똘한 한 채에 대한 현상은 지난 문재인 정부 때부터 계속 지속돼 오던 현상이고요. 거기에 이면에는 정부가 추진하던 세제 개편. 그러니까 윤석열 정부에서 추진하던 그 주택 수, 개수로 보던 것들을 가액 기준으로 바꾸려던 시도들이 있었는데 그게 계속 지연되면서 이 똘똘한 한 채 현상이 최근에는 조금 진화를 했습니다. 어떻게 진화를 했냐면 똘똘한 한 채가 똘똘한 아파트 신축 한 채 이렇게 진화를 하고 있어요.
◆ 조태현: 아, 수식어가 좀 더 들어왔네요.
◇ 윤지해: 그렇습니다. 그러다 보니까 우리가 얼죽신이라고 신축에 대한 선호도들이 좀 높아지는 현상들이 있고요. 통계적으로 보시게 되면 2022년 기준으로 서울 6억 원 이하 아파트 매매 건수가 전체 거래의 46.3%를 차지했었는데요. 그게 작년 하반기까지 이행되면서 20.4% 수준으로 축소가 됐고요. 반면에 같은 기간에 15억 초과 아파트는 13.7%에서 23.8% 수준이 되면서 오히려 6억 원 이하 아파트의 거래 비중보다 15억 초과 아파트 거래 비중이 더 높아진 상황이라고 할 수가 있어요.
◆ 조태현: 어떻게 보면 전반적인 지표가 약간 착시가 있는 것 같아요. 고가 아파트, 일부 지역에서만 이렇게 거래가 활발하게 이루어지다 보니까 전체 지표를 끌어올리는 그런 측면도 있는 것 같은데 이런 상황이 이어지다 보니까 지방에서 원정으로 서울에 투자하시는 분들, 이분들도 많이 느는 것 같습니다. 부동산 가격 상승기에 이런 모습들이 항상 나타나는데 지금도 이런 모습들이 감지가 되고 있습니까?
◇ 윤지해: 일단 해석상에서 우리가 외지인이라고 이렇게 부르는 부분들이 결국은 서울 외 거주자가 서울 쪽에 주택을 살 때 이렇게 부르는 용어인데요. 아무래도 서울 경계점에 위치한 지역에서 서울 주택을 사도 이걸 외지인으로 평가하는 경향성도 있으니까 외지인이라는 용어를 꼭 그렇게 나쁜 부분으로만 볼 수는 없고요. 그래서 수치적으로 좀 우리가 좀 보게 되면 지금 한 21.5%가 외지인이 서울 내에서 주택을 구입한 비중입니다. 이게 2006년 관련 조사가 시작된 이래 역대 최고치라고 할 수가 있고요. 그게 외지인과 관련된 서울 쪽에서의 아파트 매입 비중이 과거에는 한 17~18%의 비중이 꾸준히 유지가 돼 왔습니다. 그런데 시장 쪽에서 보시게 되면 지방 혹은 수도권 외곽지 이런 지역을 중심으로 가격이 하락하다 보니까 거기에 덧대서 금리가 인상이 되고 그리고 전세 사기 이슈로 비(非)아파트 자산들을 좀 기피하는 그런 현상들이 생기면서 부동산 시장에서도 안전자산이라고 볼 수가 있는 서울 쪽으로 수요가 쏠리고 있다 이렇게 볼 수 있습니다.
◆ 조태현: 서울 중에서도 또 그렇게 강하게 가는 그런 곳들 쪽으로 쏠린다. 그렇다면 이런 상황을 봤을 때 서울 아파트 시장 전반이 다 뜨거운 건 아니라고 볼 수가 있고요. 일부 지역에서만 거래가 활발하다, 그렇다면 이렇게 일부 지역의 핫한 그런 모습들이 다른 지역으로도 전파될 가능성 이런 부분은 우리가 어떻게 봐야 됩니까?
◇ 윤지해: 보통 우리가 키 맞추기 혹은 갭 메우기 이런 현상들로 온기가 퍼지는 것들을 해석을 합니다. 그러다 보니까 그 중저가 지역에서 고가 지역들을 따라 잡는 현상들이 온긴데 보통은 고가 지역들이 내려오면서 격차가 좁혀지는 케이스가 있고요. 지금처럼 고가 지역이 혼자 잘 나가면서 격차가 벌어지는 현상들이 있습니다. 그래서 일반적인 기준에서 보게 되면 고가 지역들이 내려오면서 격차가 좁혀지고 있는 국면이 아니기 때문에 나중에 보시면 시간 차이에 의해서 온기가 1급지에서 2급지, 3급지로 이렇게 퍼지는 현상들이 발생할 수 있다고 볼 수 있습니다.
◆ 조태현: 그럼 그럴 가능성도 좀 있다고 봐야겠네요. 이거는 수도권에 국한된 이야기
가요?
◇ 윤지해: 지방 쪽은 아무래도 재고 주택 쪽에서의 미분양 문제 해소가 1순위라서 그 부분을 해소 전까지는 가격적인 측면에서 유의미한 상승을 보기는 어렵고요. 다만 재고주택 쪽에서 미분양이 그래도 적은 수도권에 한정해서 보게 되면 서울 쪽에서의 이런 가격상승 국면들이 결국은 수도권 전역으로 퍼지는 현상들이 발생할 수 있다 이렇게 볼 수 있습니다.
◆ 조태현: 알겠습니다. 서울과 수도권에 국한된 문제일 수 있다. 자 그런데 하나 눈에 띄는 부분이 있어요. 토지 거래 해제가 된 구역은 아니에요. 그런데 최근에 여의도에서 3.3제곱미터에 1억 원 넘는 아파트 나왔다고 해요. 이쪽에 오면 굉장히 오래된 아파트들이 많은 곳인데 이렇게 가격이 오르는 배경 뭘로 보십니까?
◇ 윤지해: 이것도 결국은 신축 선호 현상의 하나로 볼 수 있습니다. 그 이유는 부동산 시장 쪽에서 시장을 바라볼 때 우리가 개발에 의해서 신축이 되는 곳들이 있고 이미 신축이 된 곳들이 있지 않습니까? 그런데 신축으로 이미 변모한 곳들이 가격 상승을 이끌고 가게 되면 시간차를 두고 앞으로 신축으로 변할 것들에 대한 수요도 늘어나게 됩니다. 한마디로 재건축을 했을 때 분양가를 높게 책정할 수 있으면 그게 수익성으로 연결되면서 재건축 쪽에서의 가격 상승을 도모하게 된다 이렇게 볼 수가 있는 건데요. 결과적으로 희소성이 강한 자산군으로 볼 때 아무래도 서울 쪽에서 공급이 좀 여의치 않다 보니까 말씀 주신 여의도에서 1억 원 이상 아파트가 나오는 경우가 결국은 구축에 해당되는 재건축이지 않습니까? 그러다 보니까 이게 앞으로 신축이 되면 하지만 이쪽은 분양가 상한제 규제가 없는 지역이다 보니까 결과적으로 그 프리미엄들이 미리 선반영 되고 있다 이렇게 볼 수 있습니다.
◆ 조태현: 그러니까 고가 아파트 그리고 신축 아파트, 이쪽에 대한 수요가 어떻게 이런 재건축 단지로 전이되고 있다 이렇게 볼 수 있는 거네요.
◇ 윤지해: 개발이 확실하고 향후에 재건축했을 때 한강 뷰가 되는 이런 조망권이 있는 곳들 특징들이 앞으로에 대한 기대감들이 계속 형성돼 있다 이렇게 볼 수 있습니다.
◆ 조태현: 알겠습니다. 정부도 6월부터는 재건축 재개발 절차 간소화하겠다 이런 계획도 발표한 상태잖아요. 재건축 절차가 더 빨라질 것이다 이건데 그러면 이게 양극화 해소라든지 수요 분산이라든지 이런 데 영향을 미칠 가능성 어떻게 보십니까?
◇ 윤지해: 절차 간소화의 계획들을 면면을 보시면 결과적으로 안전 진단 절차와 관련된 간소화를 의미하는 것으로 볼 수 있고요. 과거에는 안전 진단 자체에서 통과를 못 하다 보니까 재건축 추진 자체가 어려웠던 경우들이 많았습니다. 이 부분들을 준공 이후에 30년 정도가 지난 아파트들은 과거와 달리 안전진단 절차 없이 재건축 추진이 가능해지고요. 이게 6월부터 가능하고요. 안전 진단이라는 명칭은 재건축 진단이라는 명칭으로 변경이 되면서 앞으로는 사업 시행 계획 인가 전까지만 통과가 되면 되는 것으로 절차가 간소화되는데요. 그만큼 사업은 좀 빨라진다고 평가는 됩니다만 이 부분이 구축 쪽으로 수요가 분산돼서 양극화가 해소되는 이슈랑은 사실 조금 별개의 이슈로 보실 필요가 있는 게요. 안전 진단 절차 자체에 대한 것들을 조기에 통과할 필요가 없다는 의미일 뿐이고 결과적으로는 사업계획 시행 계획 인가 전까지는 통과를 해야 되니까 엄청나게 사업 속도가 빨라진다고 보기는 좀 어렵습니다.
◆ 조태현: 알겠습니다. 너무 큰 기대감은 언제나 그렇듯이 약간 금물인 것 같고요. 자 공급 측면에서 상황을 좀 진단을 해보려고 하는데요. 그 전에 청취자분께서 질문을 주신 게 하나 있습니다. ‘모아주택 관리 계획 이게 서울시에서 추진하는 그쪽 사업인 것 같은데 이거 승인 고시가 철회되는 경우도 있을까요?’ 이렇게 물어보셨는데요. 앞뒤 맥락을 정확하게 모르겠는데 이렇게 철회되는 경우도 있습니까?
◇ 윤지해: 있습니다. 현장에서는 지금 어떻게 보면 오세훈 서울시장께서 추진하던 어떻게 보면 가로주택 정비사업이라는 진화형 형태가 모아주택 혹은 모아타운 형태라고 볼 수가 있거든요. 이 형태에서도 중간에 사업성을 도모하기 위해서 추진했던 부분들이 주민들 사이에서 최근에는 공사비 급등에 따른 분담이 있다고 합니다.
◆ 조태현: 그 이슈가 있죠.
◇ 윤지해: 그렇게 되면서 초기에 동의했던 주민들 사이에서 반대 의견들이 늘어나는 국면들이 있고요. 그 과정에서 서울시가 그 부분들을 어떻게 받아들이느냐에 따라서 모아타운 자체가 무산되는 케이스들도 시장에서는 왕왕 발생할 걸로 보고 있습니다.
◆ 조태현: 그런 우려도 있다 이런 점은 참고하시면 좋을 것 같습니다. 청취자님께 이렇게 답변 드리도록 하겠습니다. 공급 측면에서의 이슈 살펴보도록 할게요. 수도권은 1월 분양 물량이 하나도 없고요. 올해 들어서 분양 시장 그야말로 개점 휴업 상태라는 평가가 나오는데 이렇게까지 공급이 안 되고 있는 원인 뭐로 보십니까?
◇ 윤지해: 결론부터 설명 드리면 시공사 그러니까 건설사 쪽에서 수익성을 담보하기 어려운 국면에 처하다 보니까요. 지난해부터 기존에 사업 수주해 둔 곳들만 사실은 밀어내기 식으로 분양을 했고 새롭게 신규 수주를 안 하고 있었습니다. 그러다 보니까 올해 연초가 되면서부터 사실은 밀어낼 수 있는 물량도 어느 정도 소진이 되면서 더 이상 나오기가 어려운 상황이라고 볼 수가 있고요. 이건 수치적으로 한번 보시면 올해 2025년에 예정돼 있는 분양 물량이 약 18만 채 수준입니다.
◆ 조태현: 올해 전체가요?
◇ 윤지해: 네. 그런데 이게 2010년 이후에 가장 적은 물량이고요. 보통 연간 전국 단위로 한 30만 호 30만 채 정도가 분양이 됐다는 부분들을 고려한다면 지금 예정치가 18만 채 수준이니까 여기서 예정 부분이라는 건 항상 지연이 발생하죠.
◆ 조태현: 그렇죠.
◇ 윤지해: 그러다 보면 역대 가장 적은 물량으로 기록됐던 2010년이 17만 채 수준인데 그때보다도 적을 확률이 지금 큰 상황이라고 할 수가 있습니다.
◆ 조태현: 그러면 이거는 공급보다 수요가 훨씬 많아지는 그런 상황이 생길 수가 있을 것 같은데요. LH가 그래서 올해 19만 가구 이상의 공공주택을 공급하겠다는 발표를 내놨어요. 이게 공급 부족에 대한 시장의 우려 같은 것들을 어느 정도 잠식할 가능성 이런 것들이 있다고 보십니까?
◇ 윤지해: 공공 쪽에서는 분양가 상한제로서 저렴한 공공주택을 공급을 해 주니까 민간 쪽에서 높아지는 분양가들을 견제할 수 있는 순기능이 있습니다. 그래서 우리가 3기 신도시라고 부르는 곳들 서울 경계점에 위치한 곳들에서의 공급들이 있는데 이런 부분에 대한 대기 수요가 풍부합니다. 중요한 포인트는 보통 공공이 발표하는 공공주택이라는 용어 자체 그러니까 공급을 하겠다는 그 용어 자체가 인허가를 포함한 경우가 많습니다. 순수 착공 물량을 얘기하는 게 아니기 때문에 19만 채 이상의 공공주택을 공급하겠다는 그 안에는 착공 물량 목표치 자체가 사실은 그보다 훨씬 적은 경우가 많습니다. 그러다 보니까 순수하게 19만 채가 올해 공급되겠구나, 이렇게 해석하기는 어렵고요. 다만 아까 설명 드린 것처럼 민간 쪽에서의 공급 물량들이 워낙 줄어들고 있으니까 이럴 때는 공공 쪽에서 공급 물량들을 좀 늘려줘서 상호 보완하는 관계들을 형성해야 되는 건 맞습니다.
◆ 조태현: 인허가 물량 같은 것들은 실제로 공급되기까지는 시간이 좀 걸리죠? 얼마나 걸립니까?
◇ 윤지해: 아파트를 기준으로 하게 되면 공사 기간이 한 3년에서 4년 정도 잡으셔야 됩니다. 그래서 우리가 지금 3기 신도시 쪽도 본 청약을 하고 있긴 합니다만 실제 입주까지는 한 3년 정도를 보고 들어가야 되는 상황이라고 할 수 있습니다.
◆ 조태현: 그런데 지금 전반적인 경제 상황을 보면요. 내수 안 좋죠, 대출 규제도 있죠. 거기다 공사비까지 계속 오르고 있단 말이에요. 지금 같은 공급 부족에 대한 우려, 이런 것들이 공공이 해주는 역할 같은 거는 어느 정도 한계가 있을 수밖에 없고요. 공급이 실제로 민간에서 계속 이루어져야 될 텐데 이런 공급 절벽 현상 앞으로 어떻게 좀 개선될 여지가 있다고 보십니까?
◇ 윤지해: 개선에 대한 여지는 공공에서는 아무래도 자금여력. 그러니까 한마디로 민간 대비 자금 부분에 조금 한계점들이 덜하기 때문에 거기서는 물량들이 꾸준히 나올 수 있습니다. 공공 쪽에선. 다만 민간 쪽에서는 현재 자금 조달이 좀 안 되는, PF시장 상황이 좋지 않지 않습니까? 그런 부분들 때문에 일단 신규 사업 부분들이 굉장히 제한적이고요. 거기다가 민간 쪽에서는 최근에 공사 기간, 그리고 공사비 이슈 거기에 안전 문제 이런 부분들까지 더해지다 보니까 아무래도 실질적으로 민간 차원에서 공급량이 늘어나는 부분들은 올해도 그렇고 내년에도 그렇고 이 부분들은 특히 지방에서는 보시기 좀 어렵지 않을까 이렇게 보고 있습니다.
◆ 조태현: 지방 이야기가 나온 김에요. 지금 지방은 공급을 해도 준공 뒤 미분양 그러니까 악성 미분양 이런 것들도 계속 생기고요. 지방 상황은 굉장히 안 좋단 말이에요. 그래서 LH가 미분양 아파트 3천호를 사들이겠다, 등등 포함해서 여러 가지 대책들이 이야기가 나오고 있는데 효과가 좀 있을까요? 어떻게 보십니까?
◇ 윤지해: 과거에도 금융위기 당시에 미분양이 한 17만 채 수준까지 늘어나면서 공공에서 미분양 주택을 매입했던 케이스들이 있습니다. 그런데 지금 절대적인 미분양 수치가 현재 기준으로는 한 7만 호 수준이고요. 거기에 준공 후 미분양이 한 2만 호 수준이니까 과거에 최대치 대비 뭐 엄청 많다 이렇게 평가가 되는 부분은 아닙니다.
◆ 조태현: 그러네요.
◇ 윤지해: 문제는 이게 지방 쪽은 준공 후 미분양 부분들이 해결될 기미가 전혀 없다는 거죠. 그러다 보니까 LH 차원, 그러니까 공공 차원에서는 지금 미분양 3천호에 대한 절대치가 많다 적다의 문제가 아니고요. 이렇게 시작을 해보겠다 정도에서의 상징성 의미부여 정도가 가능해 보입니다.
◆ 조태현: 일단 신호를 준다?
◇ 윤지해: 맞습니다.
◆ 조태현: 알겠습니다. 이렇게 신호를 준다, 그 외에 어떤 대안들이 지방의 미분양 지방의 부동산 시장 침체 이런 것들을 해결하기 위한 대안이 될 수 있을까요?
◇ 윤지해: 이번에 정부가 건설 경기 보완 방안 이런 부분들을 발표를 했는데요. 아무래도 나온 대책들의 대부분이 정부의 제도적인 부분, 혹은 공급자 측면에서 다룬 내용들이 대부분입니다. 그러다 보니까 이런 실질적인 미분양 문제 해소를 위해서는 수도권과 서울에 대한 수요 집중화 현상들을 좀 다른 지역, 지방 같은 지역으로 분산하는 정책이 필요합니다. 거기에 필요한 첫 번째가 세금 쪽. 아까 서두에 설명 드린 세제 개편이 지연되면서 결국은 똘똘한 집 한 채 현상들을 불러오고요. 이게 수도권과 서울 집중화 현상을 불러온다 설명을 드렸고요. 그래서 세제, 세금적인 규제에서의 차등화가 일단 필요하고요. 또 하나 대출 쪽에서의 지방 지역에서의 우대, 이른바 이것도 서울과 수도권 그리고 지방 사이에서의 차등화 정책이 필요합니다. 이런 것들을 통해서 지방은 보다 완화적인 스탠스를 취해야 서울과 수도권 수요가 넘어가는 이슈, 혹은 지방에 있는 이슈가 다른 곳으로 넘어가지 않는 이런 이슈들을 좀 막을 수 있지 않을까 보고 있습니다.
◆ 조태현: 안 좋으니까 더 풀어줘야 되겠죠. 지방의 공동 발전을 위해서도 어떤 대책 같은 게 필요할 것 같고요. 끝으로 이번 주에 부동산 시장 한 줄 평으로 부탁드리겠습니다.
◇ 윤지해: 계절적인 성수기인 3월이 코앞에 다가와 있으니까요. 부동산 시장에도 봄은 오고 있다 정도가 한 줄 평으로 적절할 것 같아요.
◆ 조태현: 부동산 시장에도 벚꽃이 필지 모르겠습니다. 지금까지 윤지해 부동산 R114 수석연구원과 함께 부동산 시장을 둘러싼 다양한 이슈들 진단해 봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 윤지해: 감사합니다.
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 2월 21일 (금요일)
■ 대담 : 윤지해 부동산R114 수석연구원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현): YTN 라디오 생생경제 2부로 이어가겠습니다. 핫한 지역의 핫한 이슈 살펴보도록 할게요. 부동산 소식 살펴볼 거고요. 오늘은 윤지해 부동산 R114 수석연구원님과 함께 하겠습니다. 연구원님 나와 계십니까?
◇ 윤지해 부동산R114 수석연구원(이하 윤지해): 나와 있습니다. 안녕하세요.
◆ 조태현: 안녕하세요. 핫한 지역의 핫한 이슈, 가장 핫한 곳. 서울이라고밖에 볼 수가 없겠죠? 토지거래 허가구역 해제 이후에 가격이 많이 오르고 있는 것 같아요. 지금 상황 어떻습니까?
◇ 윤지해: 시장에서는 토지거래 허가 구역에 대한 기대감이 커 보이는 상황이라고 할 수가 있고요. 그래서 현재 시장에서 잠삼대청 이렇게 축약해서 부르는 현상들이 있는데 어떻게 보면 잠실, 삼성, 대치, 청담 이런 지역들에 대한 축약형이라고 할 수가 있습니다. 그런데 시장에서 어떻게 보면 조금 잘못 인식되는 부분 중에 하나가 토지거래 허가 구역이 마치 토지 거래 금지 구역이었던 것처럼 인식을 하시는 경향성이 크다 보니까요. 해제 자체에 대해서 과한 기대감들을 가지고 계신 것 같고요. 그래서 기존에도 사실은 일정한 조건, 예를 들면 거주가 가능하다 이러면 허가를 해줬기 때문에 과거부터 작년을 돌아보시면 토지거래 허가 구역으로 묶여 있는 지역들이 가격이 생각보다 많이 오르고 있었습니다. 기존부터. 거기에 조금 응축된 에너지들이 한 곳에 좀 집중되다 보니까 이 부분들 때문에 서울 집값에도 영향을 미치고 있다, 이렇게 해석을 하고 있습니다만 아직은 그 부분까지 과대 해석하기에는 그 부분들이 중요하게 보이지는 않습니다.
◆ 조태현: 전반적인 흐름 자체가 그랬던 거지 거래 허가 구역을 해제한 것 자체가 그렇게까지 큰 영향을 미친 건 아니다 이렇게 봐도 되는 거예요?
◇ 윤지해: 맞습니다. 왜냐하면 우리가 토지거래 허가 구역이라고 할 수 있는 곳들을 돌아보시면 현재도 존재하고 있는 곳들을 돌아보시면 여의도, 목동, 용산 그리고 압구정 혹은 성수 일대. 지금 최근에 해제된 강남 일대 이렇게 볼 수가 있거든요. 그런 지역들이 작년에 사실은 가격이 가장 많이 오르던 지역들의 대명사라는 거죠. 그렇다 보니까 우리가 규제 지역 때문에 마치 가격이 억제되고 있어 있었구나, 이렇게 인식하시는 경향성이 있는데 실상은 그렇지가 않았다.
◆ 조태현: 그거 자체가 아니다. 알겠습니다. 계속적으로 어찌 됐건 강세를 보여준 지역이니까요. 거래량을 또 한 번 살펴보도록 할게요. 작년 하반기를 보니까 서울 아파트 거래 4건 가운데 1건이 15억 원이 넘는 굉장히 비싼 아파트였다고 해요. 그러면 이런 ‘똘똘한 한 채’라는 이 현상이 계속적으로 이어지고 있는 상황이라고 봐야 되는 거죠.
◇ 윤지해: 똘똘한 한 채에 대한 현상은 지난 문재인 정부 때부터 계속 지속돼 오던 현상이고요. 거기에 이면에는 정부가 추진하던 세제 개편. 그러니까 윤석열 정부에서 추진하던 그 주택 수, 개수로 보던 것들을 가액 기준으로 바꾸려던 시도들이 있었는데 그게 계속 지연되면서 이 똘똘한 한 채 현상이 최근에는 조금 진화를 했습니다. 어떻게 진화를 했냐면 똘똘한 한 채가 똘똘한 아파트 신축 한 채 이렇게 진화를 하고 있어요.
◆ 조태현: 아, 수식어가 좀 더 들어왔네요.
◇ 윤지해: 그렇습니다. 그러다 보니까 우리가 얼죽신이라고 신축에 대한 선호도들이 좀 높아지는 현상들이 있고요. 통계적으로 보시게 되면 2022년 기준으로 서울 6억 원 이하 아파트 매매 건수가 전체 거래의 46.3%를 차지했었는데요. 그게 작년 하반기까지 이행되면서 20.4% 수준으로 축소가 됐고요. 반면에 같은 기간에 15억 초과 아파트는 13.7%에서 23.8% 수준이 되면서 오히려 6억 원 이하 아파트의 거래 비중보다 15억 초과 아파트 거래 비중이 더 높아진 상황이라고 할 수가 있어요.
◆ 조태현: 어떻게 보면 전반적인 지표가 약간 착시가 있는 것 같아요. 고가 아파트, 일부 지역에서만 이렇게 거래가 활발하게 이루어지다 보니까 전체 지표를 끌어올리는 그런 측면도 있는 것 같은데 이런 상황이 이어지다 보니까 지방에서 원정으로 서울에 투자하시는 분들, 이분들도 많이 느는 것 같습니다. 부동산 가격 상승기에 이런 모습들이 항상 나타나는데 지금도 이런 모습들이 감지가 되고 있습니까?
◇ 윤지해: 일단 해석상에서 우리가 외지인이라고 이렇게 부르는 부분들이 결국은 서울 외 거주자가 서울 쪽에 주택을 살 때 이렇게 부르는 용어인데요. 아무래도 서울 경계점에 위치한 지역에서 서울 주택을 사도 이걸 외지인으로 평가하는 경향성도 있으니까 외지인이라는 용어를 꼭 그렇게 나쁜 부분으로만 볼 수는 없고요. 그래서 수치적으로 좀 우리가 좀 보게 되면 지금 한 21.5%가 외지인이 서울 내에서 주택을 구입한 비중입니다. 이게 2006년 관련 조사가 시작된 이래 역대 최고치라고 할 수가 있고요. 그게 외지인과 관련된 서울 쪽에서의 아파트 매입 비중이 과거에는 한 17~18%의 비중이 꾸준히 유지가 돼 왔습니다. 그런데 시장 쪽에서 보시게 되면 지방 혹은 수도권 외곽지 이런 지역을 중심으로 가격이 하락하다 보니까 거기에 덧대서 금리가 인상이 되고 그리고 전세 사기 이슈로 비(非)아파트 자산들을 좀 기피하는 그런 현상들이 생기면서 부동산 시장에서도 안전자산이라고 볼 수가 있는 서울 쪽으로 수요가 쏠리고 있다 이렇게 볼 수 있습니다.
◆ 조태현: 서울 중에서도 또 그렇게 강하게 가는 그런 곳들 쪽으로 쏠린다. 그렇다면 이런 상황을 봤을 때 서울 아파트 시장 전반이 다 뜨거운 건 아니라고 볼 수가 있고요. 일부 지역에서만 거래가 활발하다, 그렇다면 이렇게 일부 지역의 핫한 그런 모습들이 다른 지역으로도 전파될 가능성 이런 부분은 우리가 어떻게 봐야 됩니까?
◇ 윤지해: 보통 우리가 키 맞추기 혹은 갭 메우기 이런 현상들로 온기가 퍼지는 것들을 해석을 합니다. 그러다 보니까 그 중저가 지역에서 고가 지역들을 따라 잡는 현상들이 온긴데 보통은 고가 지역들이 내려오면서 격차가 좁혀지는 케이스가 있고요. 지금처럼 고가 지역이 혼자 잘 나가면서 격차가 벌어지는 현상들이 있습니다. 그래서 일반적인 기준에서 보게 되면 고가 지역들이 내려오면서 격차가 좁혀지고 있는 국면이 아니기 때문에 나중에 보시면 시간 차이에 의해서 온기가 1급지에서 2급지, 3급지로 이렇게 퍼지는 현상들이 발생할 수 있다고 볼 수 있습니다.
◆ 조태현: 그럼 그럴 가능성도 좀 있다고 봐야겠네요. 이거는 수도권에 국한된 이야기
가요?
◇ 윤지해: 지방 쪽은 아무래도 재고 주택 쪽에서의 미분양 문제 해소가 1순위라서 그 부분을 해소 전까지는 가격적인 측면에서 유의미한 상승을 보기는 어렵고요. 다만 재고주택 쪽에서 미분양이 그래도 적은 수도권에 한정해서 보게 되면 서울 쪽에서의 이런 가격상승 국면들이 결국은 수도권 전역으로 퍼지는 현상들이 발생할 수 있다 이렇게 볼 수 있습니다.
◆ 조태현: 알겠습니다. 서울과 수도권에 국한된 문제일 수 있다. 자 그런데 하나 눈에 띄는 부분이 있어요. 토지 거래 해제가 된 구역은 아니에요. 그런데 최근에 여의도에서 3.3제곱미터에 1억 원 넘는 아파트 나왔다고 해요. 이쪽에 오면 굉장히 오래된 아파트들이 많은 곳인데 이렇게 가격이 오르는 배경 뭘로 보십니까?
◇ 윤지해: 이것도 결국은 신축 선호 현상의 하나로 볼 수 있습니다. 그 이유는 부동산 시장 쪽에서 시장을 바라볼 때 우리가 개발에 의해서 신축이 되는 곳들이 있고 이미 신축이 된 곳들이 있지 않습니까? 그런데 신축으로 이미 변모한 곳들이 가격 상승을 이끌고 가게 되면 시간차를 두고 앞으로 신축으로 변할 것들에 대한 수요도 늘어나게 됩니다. 한마디로 재건축을 했을 때 분양가를 높게 책정할 수 있으면 그게 수익성으로 연결되면서 재건축 쪽에서의 가격 상승을 도모하게 된다 이렇게 볼 수가 있는 건데요. 결과적으로 희소성이 강한 자산군으로 볼 때 아무래도 서울 쪽에서 공급이 좀 여의치 않다 보니까 말씀 주신 여의도에서 1억 원 이상 아파트가 나오는 경우가 결국은 구축에 해당되는 재건축이지 않습니까? 그러다 보니까 이게 앞으로 신축이 되면 하지만 이쪽은 분양가 상한제 규제가 없는 지역이다 보니까 결과적으로 그 프리미엄들이 미리 선반영 되고 있다 이렇게 볼 수 있습니다.
◆ 조태현: 그러니까 고가 아파트 그리고 신축 아파트, 이쪽에 대한 수요가 어떻게 이런 재건축 단지로 전이되고 있다 이렇게 볼 수 있는 거네요.
◇ 윤지해: 개발이 확실하고 향후에 재건축했을 때 한강 뷰가 되는 이런 조망권이 있는 곳들 특징들이 앞으로에 대한 기대감들이 계속 형성돼 있다 이렇게 볼 수 있습니다.
◆ 조태현: 알겠습니다. 정부도 6월부터는 재건축 재개발 절차 간소화하겠다 이런 계획도 발표한 상태잖아요. 재건축 절차가 더 빨라질 것이다 이건데 그러면 이게 양극화 해소라든지 수요 분산이라든지 이런 데 영향을 미칠 가능성 어떻게 보십니까?
◇ 윤지해: 절차 간소화의 계획들을 면면을 보시면 결과적으로 안전 진단 절차와 관련된 간소화를 의미하는 것으로 볼 수 있고요. 과거에는 안전 진단 자체에서 통과를 못 하다 보니까 재건축 추진 자체가 어려웠던 경우들이 많았습니다. 이 부분들을 준공 이후에 30년 정도가 지난 아파트들은 과거와 달리 안전진단 절차 없이 재건축 추진이 가능해지고요. 이게 6월부터 가능하고요. 안전 진단이라는 명칭은 재건축 진단이라는 명칭으로 변경이 되면서 앞으로는 사업 시행 계획 인가 전까지만 통과가 되면 되는 것으로 절차가 간소화되는데요. 그만큼 사업은 좀 빨라진다고 평가는 됩니다만 이 부분이 구축 쪽으로 수요가 분산돼서 양극화가 해소되는 이슈랑은 사실 조금 별개의 이슈로 보실 필요가 있는 게요. 안전 진단 절차 자체에 대한 것들을 조기에 통과할 필요가 없다는 의미일 뿐이고 결과적으로는 사업계획 시행 계획 인가 전까지는 통과를 해야 되니까 엄청나게 사업 속도가 빨라진다고 보기는 좀 어렵습니다.
◆ 조태현: 알겠습니다. 너무 큰 기대감은 언제나 그렇듯이 약간 금물인 것 같고요. 자 공급 측면에서 상황을 좀 진단을 해보려고 하는데요. 그 전에 청취자분께서 질문을 주신 게 하나 있습니다. ‘모아주택 관리 계획 이게 서울시에서 추진하는 그쪽 사업인 것 같은데 이거 승인 고시가 철회되는 경우도 있을까요?’ 이렇게 물어보셨는데요. 앞뒤 맥락을 정확하게 모르겠는데 이렇게 철회되는 경우도 있습니까?
◇ 윤지해: 있습니다. 현장에서는 지금 어떻게 보면 오세훈 서울시장께서 추진하던 어떻게 보면 가로주택 정비사업이라는 진화형 형태가 모아주택 혹은 모아타운 형태라고 볼 수가 있거든요. 이 형태에서도 중간에 사업성을 도모하기 위해서 추진했던 부분들이 주민들 사이에서 최근에는 공사비 급등에 따른 분담이 있다고 합니다.
◆ 조태현: 그 이슈가 있죠.
◇ 윤지해: 그렇게 되면서 초기에 동의했던 주민들 사이에서 반대 의견들이 늘어나는 국면들이 있고요. 그 과정에서 서울시가 그 부분들을 어떻게 받아들이느냐에 따라서 모아타운 자체가 무산되는 케이스들도 시장에서는 왕왕 발생할 걸로 보고 있습니다.
◆ 조태현: 그런 우려도 있다 이런 점은 참고하시면 좋을 것 같습니다. 청취자님께 이렇게 답변 드리도록 하겠습니다. 공급 측면에서의 이슈 살펴보도록 할게요. 수도권은 1월 분양 물량이 하나도 없고요. 올해 들어서 분양 시장 그야말로 개점 휴업 상태라는 평가가 나오는데 이렇게까지 공급이 안 되고 있는 원인 뭐로 보십니까?
◇ 윤지해: 결론부터 설명 드리면 시공사 그러니까 건설사 쪽에서 수익성을 담보하기 어려운 국면에 처하다 보니까요. 지난해부터 기존에 사업 수주해 둔 곳들만 사실은 밀어내기 식으로 분양을 했고 새롭게 신규 수주를 안 하고 있었습니다. 그러다 보니까 올해 연초가 되면서부터 사실은 밀어낼 수 있는 물량도 어느 정도 소진이 되면서 더 이상 나오기가 어려운 상황이라고 볼 수가 있고요. 이건 수치적으로 한번 보시면 올해 2025년에 예정돼 있는 분양 물량이 약 18만 채 수준입니다.
◆ 조태현: 올해 전체가요?
◇ 윤지해: 네. 그런데 이게 2010년 이후에 가장 적은 물량이고요. 보통 연간 전국 단위로 한 30만 호 30만 채 정도가 분양이 됐다는 부분들을 고려한다면 지금 예정치가 18만 채 수준이니까 여기서 예정 부분이라는 건 항상 지연이 발생하죠.
◆ 조태현: 그렇죠.
◇ 윤지해: 그러다 보면 역대 가장 적은 물량으로 기록됐던 2010년이 17만 채 수준인데 그때보다도 적을 확률이 지금 큰 상황이라고 할 수가 있습니다.
◆ 조태현: 그러면 이거는 공급보다 수요가 훨씬 많아지는 그런 상황이 생길 수가 있을 것 같은데요. LH가 그래서 올해 19만 가구 이상의 공공주택을 공급하겠다는 발표를 내놨어요. 이게 공급 부족에 대한 시장의 우려 같은 것들을 어느 정도 잠식할 가능성 이런 것들이 있다고 보십니까?
◇ 윤지해: 공공 쪽에서는 분양가 상한제로서 저렴한 공공주택을 공급을 해 주니까 민간 쪽에서 높아지는 분양가들을 견제할 수 있는 순기능이 있습니다. 그래서 우리가 3기 신도시라고 부르는 곳들 서울 경계점에 위치한 곳들에서의 공급들이 있는데 이런 부분에 대한 대기 수요가 풍부합니다. 중요한 포인트는 보통 공공이 발표하는 공공주택이라는 용어 자체 그러니까 공급을 하겠다는 그 용어 자체가 인허가를 포함한 경우가 많습니다. 순수 착공 물량을 얘기하는 게 아니기 때문에 19만 채 이상의 공공주택을 공급하겠다는 그 안에는 착공 물량 목표치 자체가 사실은 그보다 훨씬 적은 경우가 많습니다. 그러다 보니까 순수하게 19만 채가 올해 공급되겠구나, 이렇게 해석하기는 어렵고요. 다만 아까 설명 드린 것처럼 민간 쪽에서의 공급 물량들이 워낙 줄어들고 있으니까 이럴 때는 공공 쪽에서 공급 물량들을 좀 늘려줘서 상호 보완하는 관계들을 형성해야 되는 건 맞습니다.
◆ 조태현: 인허가 물량 같은 것들은 실제로 공급되기까지는 시간이 좀 걸리죠? 얼마나 걸립니까?
◇ 윤지해: 아파트를 기준으로 하게 되면 공사 기간이 한 3년에서 4년 정도 잡으셔야 됩니다. 그래서 우리가 지금 3기 신도시 쪽도 본 청약을 하고 있긴 합니다만 실제 입주까지는 한 3년 정도를 보고 들어가야 되는 상황이라고 할 수 있습니다.
◆ 조태현: 그런데 지금 전반적인 경제 상황을 보면요. 내수 안 좋죠, 대출 규제도 있죠. 거기다 공사비까지 계속 오르고 있단 말이에요. 지금 같은 공급 부족에 대한 우려, 이런 것들이 공공이 해주는 역할 같은 거는 어느 정도 한계가 있을 수밖에 없고요. 공급이 실제로 민간에서 계속 이루어져야 될 텐데 이런 공급 절벽 현상 앞으로 어떻게 좀 개선될 여지가 있다고 보십니까?
◇ 윤지해: 개선에 대한 여지는 공공에서는 아무래도 자금여력. 그러니까 한마디로 민간 대비 자금 부분에 조금 한계점들이 덜하기 때문에 거기서는 물량들이 꾸준히 나올 수 있습니다. 공공 쪽에선. 다만 민간 쪽에서는 현재 자금 조달이 좀 안 되는, PF시장 상황이 좋지 않지 않습니까? 그런 부분들 때문에 일단 신규 사업 부분들이 굉장히 제한적이고요. 거기다가 민간 쪽에서는 최근에 공사 기간, 그리고 공사비 이슈 거기에 안전 문제 이런 부분들까지 더해지다 보니까 아무래도 실질적으로 민간 차원에서 공급량이 늘어나는 부분들은 올해도 그렇고 내년에도 그렇고 이 부분들은 특히 지방에서는 보시기 좀 어렵지 않을까 이렇게 보고 있습니다.
◆ 조태현: 지방 이야기가 나온 김에요. 지금 지방은 공급을 해도 준공 뒤 미분양 그러니까 악성 미분양 이런 것들도 계속 생기고요. 지방 상황은 굉장히 안 좋단 말이에요. 그래서 LH가 미분양 아파트 3천호를 사들이겠다, 등등 포함해서 여러 가지 대책들이 이야기가 나오고 있는데 효과가 좀 있을까요? 어떻게 보십니까?
◇ 윤지해: 과거에도 금융위기 당시에 미분양이 한 17만 채 수준까지 늘어나면서 공공에서 미분양 주택을 매입했던 케이스들이 있습니다. 그런데 지금 절대적인 미분양 수치가 현재 기준으로는 한 7만 호 수준이고요. 거기에 준공 후 미분양이 한 2만 호 수준이니까 과거에 최대치 대비 뭐 엄청 많다 이렇게 평가가 되는 부분은 아닙니다.
◆ 조태현: 그러네요.
◇ 윤지해: 문제는 이게 지방 쪽은 준공 후 미분양 부분들이 해결될 기미가 전혀 없다는 거죠. 그러다 보니까 LH 차원, 그러니까 공공 차원에서는 지금 미분양 3천호에 대한 절대치가 많다 적다의 문제가 아니고요. 이렇게 시작을 해보겠다 정도에서의 상징성 의미부여 정도가 가능해 보입니다.
◆ 조태현: 일단 신호를 준다?
◇ 윤지해: 맞습니다.
◆ 조태현: 알겠습니다. 이렇게 신호를 준다, 그 외에 어떤 대안들이 지방의 미분양 지방의 부동산 시장 침체 이런 것들을 해결하기 위한 대안이 될 수 있을까요?
◇ 윤지해: 이번에 정부가 건설 경기 보완 방안 이런 부분들을 발표를 했는데요. 아무래도 나온 대책들의 대부분이 정부의 제도적인 부분, 혹은 공급자 측면에서 다룬 내용들이 대부분입니다. 그러다 보니까 이런 실질적인 미분양 문제 해소를 위해서는 수도권과 서울에 대한 수요 집중화 현상들을 좀 다른 지역, 지방 같은 지역으로 분산하는 정책이 필요합니다. 거기에 필요한 첫 번째가 세금 쪽. 아까 서두에 설명 드린 세제 개편이 지연되면서 결국은 똘똘한 집 한 채 현상들을 불러오고요. 이게 수도권과 서울 집중화 현상을 불러온다 설명을 드렸고요. 그래서 세제, 세금적인 규제에서의 차등화가 일단 필요하고요. 또 하나 대출 쪽에서의 지방 지역에서의 우대, 이른바 이것도 서울과 수도권 그리고 지방 사이에서의 차등화 정책이 필요합니다. 이런 것들을 통해서 지방은 보다 완화적인 스탠스를 취해야 서울과 수도권 수요가 넘어가는 이슈, 혹은 지방에 있는 이슈가 다른 곳으로 넘어가지 않는 이런 이슈들을 좀 막을 수 있지 않을까 보고 있습니다.
◆ 조태현: 안 좋으니까 더 풀어줘야 되겠죠. 지방의 공동 발전을 위해서도 어떤 대책 같은 게 필요할 것 같고요. 끝으로 이번 주에 부동산 시장 한 줄 평으로 부탁드리겠습니다.
◇ 윤지해: 계절적인 성수기인 3월이 코앞에 다가와 있으니까요. 부동산 시장에도 봄은 오고 있다 정도가 한 줄 평으로 적절할 것 같아요.
◆ 조태현: 부동산 시장에도 벚꽃이 필지 모르겠습니다. 지금까지 윤지해 부동산 R114 수석연구원과 함께 부동산 시장을 둘러싼 다양한 이슈들 진단해 봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 윤지해: 감사합니다.
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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