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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 3월 10일 (월요일)
■ 대담 : 김인만 부동산연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현) : YTN 라디오 생생경제 2부로 이어가겠습니다. 부동산 이슈 짚어보도록 할게요. 핫플 거기 어때 시간이고요. 오늘은 김인만 부동산 연구소 소장님 스튜디오에 나와 계십니다. 소장님 어서 오십시오.
◇ 김인만부동산연구소 김인만 소장(이하 김인만) : 안녕하세요.
◆ 조태현 : 서울시에서 지난 12일에 잠삼대청, 어디죠?
◇ 김인만 : 잠실, 삼성동, 대치, 청담동입니다.
◆ 조태현 : 이쪽에 대한 토지거래 허가구역 지정을 5년 만에 해제한다고 발표하면서 주변 집값이 많이 뛰었다고 해요. 실제로 얼마나 오른 겁니까?
◇ 김인만 : 이게 숫자를 들으면 깜짝 놀라는데 일단 통계부터 살펴봐야 될 것 같은데요. 매주 한국부동산원에서 주간 매매 가격 지수 변동률을 발표를 하는데요. 송파구 같은 경우 우리 잠삼대청이라고 하잖아요. 삼성동도 있고 청당동도 있습니다만 주로 송파구 잠실이 많은 영향을 받았는데 송파구 주가 매매 변동률이 0.68%가 나왔습니다.
◆ 조태현 : 일주일 만에요?
◇ 김인만 : 이게 한 달 전에 0.1%였거든요. 한 달 만에 0.1%에서 0.68%로 껑충 뛰어 올랐는데요.
◆ 조태현 : 문재인 정부 때 0.3% 이런 거 보면서 놀랐었는데?
◇ 김인만 : 그래서 0.68% 하면 느낌이 집값의 0.68%가 이게 많이 오른 건가라고 생각할 수도 있는데 이게 주간 변동률이거든요. 그러면 곱하기 52를 하게 되면 한 40% 정도 나옵니다. 그러면 집값이 40% 올라가는 속도로 한 달 동안 달렸다는 거니까 얼마나 많이 올랐는지를 알 수가 있고요. 강남구 서초구도 서초구가 0.49%, 강남구가 0.52%인데 앞서서 제가 송파구 0.68% 말씀드렸는데 저도 속으로 깜짝 놀랐거든요. 그래서 이런 숫자가 언제 있었지 자료를 막 찾아봤어요. 찾아보니까 2018년 2월 1주 차에 0.76% 문재인 정부 지가 막 올라가던 한참 뜨거웠던 시절이 0.76%고요. 7년 1개월 만에 그 숫자가 다시 나오니까 시대가 다르잖아요. 그때는 집값이 2012년도 저점을 찍고 올라가는 상승장이었고 금리도 낮았고 지금은 조정 구간 안에서 한 달 만에 이렇게 튀니까 잘못돼도 크게 잘못됐다라는 생각도 들고 현장 분위기도 엄청납니다. 현장 분위기 확인하니까 우리 몇 년 전에 그랬잖아요. 집 사러 가면은 가서 집주인들이 계좌번호 안 주고 매물 회수하고 그 자리에서 호가 올리고 이런 현상이 최근 한 달 동안 지금 발생을 하고 있습니다. 그래서 집 사려고 하면 일단 돈을 들고 현장에 가서 물건도 없습니다. 물건 나올 때까지 기다렸다가 나오면 바로 계좌에 돈을 쏟아야 되는 상황인데 이게 과연 정상일까라고 생각한다면 저는 당연히 비정상이다. 이거는 우리가 상승장이면 이해를 할 수 있겠으나 토지거래 허가 구역을 푼다고 해서 이렇게 진행이 된다는 거는 뭔가 잘못돼도 크게 잘못된 것 같습니다.
◆ 조태현 : 당시에 문재인 정부 때 기억을 되살려보면은 출범 전에 6억이었던 서울 아파트 값이 퇴임할 때쯤 12억이 됐으니까 그때 수준의 오름 폭을 보여주고 있다는 그런 얘기가 되는 거잖아요. 그러면은 서울시에서는 깜짝 놀랐을 것 같아요. 서울시 반응은 어떻게 나옵니까?
◇ 김인만 : 서울시가 아마 가장 놀랐을 것 같고요. 아마 예상도 못했을걸요. 깜짝 놀랐다는 걸 말로 할 수는 없을 것 같고 서울시는 합동 단속을 하겠다고 하는데 아마 내부적으로는 굉장히 분주한 것 같습니다. 지금 통계 분석도 하고요. 이게 실제 가격으로 인정을 해야 되는 건지 안 해야 되는 건지 용역도 주고 굉장히 발 빠르게 움직이고 있는데 그래도 현장 분위기가 일단 여러 가지 우리 실거래 가격이 늦게 뜨거든요. 국토부 같은 경우는 한 30일 정도의 시간이 필요하기 때문에 지금 실거래 확인해 보면 안 나옵니다. 안 나오는데 현장에 가보면 몇 억에 거래가 됐다 잠실 엘스나 리센츠같은 랜드마크 아파트 경우는 토지거래허가 구역 풀리기 전에는 최고 가격이 전용 84.9㎡ 기준으로 28억 5천만 원이었어요. 그것도 가장 높은 거예요. 한강뷰가 나오거나 역세권에 제일 좋은 게 28억 5천이고요. 보통 물건들이 26억, 27억에 거래가 됐는데 지금은 저층 매물들도 30억 원 이상 호가 부르고 있고 실제 거래도 30억 이상 됐다라고 하는데 이게 확인할 방법이 없습니다. 실제로 이게 왜 혼선을 주냐면 이게 실거래 사이트에 얼마가 뜨면 서울시든 국토부든 우리 국민들도 아 이렇게 거래가 됐구나 정말 심각하구나 실제 가격이구나를 인지하는데 뜨지는 않았는데 현장에서는 SNS를 통해서 막 이상한 소문들 진짜인지 소문인지 모르는 미확인 정보들이 난무를 하다 보니까 혼란스럽고 서울시도 혼란스러운 상황이고 수치를 보면 어 이 정도는 아닌데 현장 분위기를 보면 굉장히 뜨거운 반응을 보여주고 있기 때문에 합동 단속을 하겠다고 하는데 솔직히 합동 단속으로 이게 해결될 문제 같지는 않습니다.
◆ 조태현 : 그러니까 실제 상황이 어떻게 된 건지 지금 명확하게 파악이 안 되고 있는 거잖아요. 그럼 이렇게 한쪽에서 이렇게 들썩들썩거리는 이런 분위기 이거는 정책 결과적으로 정책이 잘못됐다라고 볼 수 있겠는데 어찌 됐건 이 배경은 뭘로 봐야 됩니까? 대기 수요가 있었던 겁니까?
◇ 김인만 : 일단 기본적인 내용은 토지 거래 허가 구역을 풀었다는 건데 생각을 해 보게 되면 토지 거래 허가 구역이 지정이 되게 되면 실소유자들 실거주를 해야 됩니다. 그리고 2년 이상 실거주를 해야 되는데 한마디로 전세 끼고 못 사는 갭 투자를 못 하게 되는 건데 풀리게 되면 갭 투자할 수 있죠. 근데 강남의 아파트가 앞서서 제가 30억 이렇게 얘기를 했는데 그러면 전세 가격은 11억, 12억이거든요. 18억 이게 마련해 한 20억 정도 돈을 쏟아 부어야 되는데 이걸 갭 투자라고 봐야 되냐 그러면 갭 투자는 아닙니다. 그러면 왜 이렇게 난리를 치느냐라고 했을 때 토지 거래허가 구역 때문이라고 저는 볼 수 없어 없을 것 같고요. 토지거래 허가 구역은 작년 11월에 인천 서구에도 토지거래 허가구역이 풀렸거든요. 뉴스도 안 나왔습니다. 아무런 반응이 없었습니다.
◆ 조태현 : 시장도 실제로 전혀 움직이지 않았어요.
◇ 김인만 : 전혀 움직이지 않았습니다. 그럼에도 불구하고 이번에 이렇게 반응을 했던 이유는 여러 가지 상황이 맞아 떨어졌는데 결국에는 저는 똘똘한 한 채. 토지 거래허가 구역은 그냥 마중물 정도 역할을 한 것 같고요. 지하에 바닥에 물이 없으면 아무리 마중물을 쏟아 부어도 펌프를 해도 물이 안 올라오잖아요. 물이 누적이 되어 있었다는 건데 그 물이 저는 똘똘한 한 채 현상인 것 같습니다. 집값이 올라갈 때 같으면 생각을 해 보면 지방에도 집값이 우리가 집을 사면 올라가고 수도권도 올라가고 강남도 올라간다면 굳이 강남에 비싼 집을 사지 않아도 어디를 해도 상관없잖아요. 내가 가지고 있는 집도 올라가고 불안할 이유가 전혀 없는데 지금은 내수 경기 침체에 불경기 거기에 다주택자 규제를 하거든요. 집을 여러 채를 가지면 제가 예를 들면 강남에 30억 아파트 가진 분하고요. 3억 아파트 5채 가진 분이 세금 누가 많이 내냐고 하면 5채 3억 5채를 가진 분이 세금을 많이 내다보니까
◆ 조태현 : 억울하다.
◇ 김인만 : 그러면 우리가 판단하면 답은 나오죠. 그냥 한 채만 가져야겠구나. 내가 왜 많이 가져서 애국자가 될 필요가 있겠냐, 세금을 많이 낼 필요가 있겠냐, 라는 생각이 듭니다. 그러면 그 똘똘한 한 채가 어디냐고 했을 때 지방은 미분양도 많고 입주 물량도 많고 경기 침체가 심한데 서울 강남 같은 경우는 우리 전국이 인정하는 가장 좋은 인프라를 가진 지역들이고요. 토지 거래가 구역으로 지정되어 있다 보니 어 너무 좋은 지역인데 라는 인식 토지거래허가 구역에 지정됐을 때도 신고가가 나왔습니다. 근데 그게 해제가 되다 보니 지방에 계시는 자산가들 수도권에 있는 분들이 너도 나도 아 지금 아니면 안 될 것 같아 저는 걱정되는 게 우리가 이렇게 보도를 하잖아요. 이 뉴스를 보시는 분들이 우리도 가만히 있으면 안 될 것 같은데 빨리 움직여야지라는 생각에 너도 나도 불안 심리를 자극하게 되면서 지금 여러 가지 부작용들이 생기고 있는 것 같습니다.
◆ 조태현 : 참 우리나라는 진짜 FOMO의 나라인 것 같아요. 남들 잘 되면 나도 해야 되는 그런 심리가 너무 강한 것 같아요. 너무 강합니다. 아무튼 간에 그렇다면 말씀해 주신 것처럼 지금 결국에는 수요는 이런 강남 쪽 이런 데 몰리고 있다는 얘기잖아요. 다른 데는 어렵고 그런데 최근 분위기를 보면 성동이나 노원, 동대문 같은 이쪽도 거래가 늘어나고 있다고 해요. 그러면 이게 전파되는 분위기가 있는 겁니까?
◇ 김인만 : 현재 퍼지고 있는 것 같습니다. 우리가 강남이 그들만의 리그. 우리가 강남을 왜 이렇게 신경 써야 되지 내가 사지도 못하는 지역인데 무시해도 되겠으나 무시할 수 없는 이유가 강남이 집값이 올라가게 되면 기준점이 올라가는 거거든요. 지금 잠실 같은 경우도 잠실이 집값이 올라가니까요. 잠실의 상급지라고 하는 대치동이나 반포나 압구정 같은 경우는 ‘어 내동생이 저 정도 올라가면 야 우리는 당연히 올라가야 되는 거 아니야’라는 생각을 가지고 있고요. 송파구 잠실의 동생이라면 강동구나 동작구가 되겠는데 마용성도 마찬가지고요. ‘형이 올라가는데 우리도 움직여야 되는 거 아니야’라는 심리적인 영향을 받게 됩니다. 그래서 최근에 마포라든지. 마포도 2주 전만 하더라도 0.02%였거든요. 주간 변동률이 2주 만에 0.11%로 껑충 올라갔고요. 용산도 0.1%, 성동구도 0.08%로 주변 지역으로 투자 심리가 번지고 있는 상황입니다. 물론 지방까지 전이가 되지는 않겠으나 적어도 똘똘한 지역이라는 서울로는 이렇게 번져나갈 가능성이 있기 때문에 이걸 조기 차단을 해야 되는데 서울시든 국토부든 지금 계속 확인하고 있다 예의주시하고 있다 모니터링하고 있다는 말만 반복하고 있기 때문에 구두 개입인데 현장에서는 구두 개입이 전혀 먹히고 있지 않는 상황이다.
◆ 조태현 : 부동산 시장에서 구두 개입이 먹혔던 역사는 없는 것 같습니다. 그럼 말씀하신 것처럼 지방은 별로 안 좋다. 수도권 전체로 넓혀보면 분위기가 어떻습니까?
◇ 김인만 : 수도권 전체도 국한되어 있습니다. 과천시라든지 판교, 분당 같은 경우는 직접적인 영향을 받고 있고요. 과천은 주간 변동률이 거의 강남 수준 0.51%까지 올라갔고요. 제가 며칠 전에 판교 신도시 한번 다녀왔거든요. 임장을 다녀왔는데요. 판교 신도시 가보면 특징이 우리가 잠실하고 비슷해, 라는 약간 그런 생각을 가지고 있습니다. 판교 신도시 집주인들은 우리가 잠실보다 못한 게 어디 있어 여기에 지하철역도 있고 양질의 일자리도 있고 실제로 가격도 큰 차이가 나지 않았습니다. 근데 뉴스를 보니 잠실 집값이 올라간다. 최근에 판교 신도시도 거래량이 늘어나는 분위기가 감지되고 있는데요. 수도권에서 벗어나게 되면 예를 들어서 평택시 같은 경우는 미분양이 너무나 많거든요. 미분양이 거기 입지상 4천 가구가 넘기 때문에 인구 대비 미분양을 따져보면 대구나 부산보다도 많은 상황이니까 수도권 외곽 지역들은 여전히 어려운 상황. 서울 내에서도 우리가 노도강이라고 하잖아요. 노원구, 도봉구, 강북구는 여전히 주간 변동률이 마이너스 0.03%, 마이너스 0.02% 상황이기 때문에 양극화도 우리가 지방 서울 양극화만 얘기를 하는데요. 수도권 내에서도 양극화가 심하고 서울 내에서도 양극화가 많이 벌어지고 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 아무튼 근데 이렇게 보시는 분들 가격을 보시는 분들은 전혀 생각이 다른 것 같습니다. 변수라고 하면은 6월, 7월 이때쯤이 아닐까 싶어요. 일단은 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시작이 됐는데 이게 약간 시장을 진정시킬 어떤 계기가 될 수 있을까요?
◇ 김인만 : 저는 현실적으로 어려울 것 같습니다. 왜냐하면 이미 2단계 시행하고 있고요. 7월부터 3단계 시행을 하는데 하겠다고 예고를 했거든요. 예고를 했으면 우리가 예상치 못하는 상황이 발생하게 되면 당황하기도 하고 생각이라도 하게 되는데 7월에 하기로 했습니다. 그래서 2단계 시행을 하고 있고 3단계 시행을 하게 되면 한 연봉 5천만 원 정도 되는 분이 대출 한 4억 정도 받게 되면 한 2,3천만 원 정도 한도가 줄어드는데 그 정도 가지고 크게 동요되지는 않을 것 같고요. 가장 문제는 뭐냐 하면 작년 9월에도 대출 규제 했잖아요 은행장들 불러서 여러 가지 창구 지도라고 하죠. 대출 금리 올리고 여러 가지를 했는데 직격탄은 누가 받았냐면 강남은 신고가가 나왔고요. 노도강 지역들 서울 외곽 지역들이 직격탄을 받았는데 현장 부동산 사장님 만나서 얘기를 들어보게 되면 그런 말씀을 하십니다. 강남은 대출을 받지 않아도 살 수 있는 소득 수준이나 구매 능력이 되시는 분들이어서 대출 규제에 영향을 별로 받지는 않는데
◆ 조태현 : 애초에 대출받아서 살 수 있는 규모도 안 되잖아요.
◇ 김인만 : 규모도 안 됩니다. 그런데 나머지 지역들은 소득 수준이 강남보다는 낮기 때문에 대출을 받지 않으면 집값은 저렴한데 대출을 받지 않으면 살 수가 없는 지역들인데 스트레스 DSR 3단계 되게 되면 결국 어떤 지역들의 영향을 받을 결국에는 외곽 지역이나 지방이 직격탄을 받지 강남은 크게 동요되지도 않을 것이다.
◆ 조태현 : 오히려 양극화가 더 심해질 것이다?
◇ 김인만 : 양극화가 더 심해질 수도 있기 때문에 설사 국토부나 서울시가 DSR 3단계를 믿고 기다리고 아 이것 때문에 집값 잡힐 거야 강남 집값 안정될 거야라고 생각한다면 저는 큰 오산일 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그러면 소장님께서 생각하시기에는 이 강남이라든지 지금 일부 들썩거리는 이쪽을 어떻게 진정시키기 위한 대책이나 정책 같은 것들 어떤 게 있다고 보세요?
◇ 김인만 : 지금 정부도 카드가 마땅하지는 않거든요. 왜냐하면 규제 지역이 아니면 조정 대상 지역, 투기과열지구 규제 지역 지정할 수가 있는데 강남 3구 용산구는 규제 지역에 이미 지정이 되어 있습니다. 대출 규제도 먹히지도 않고요. 규제 지역도 이미 지정되어 있고 토지거래 허가구역 묶여 있을 때도 신고가가 나왔고 풀어주면 더 올라가고 이게 속수무책인 상황이기 때문에 일반적인 우리가 알고 있는 대책 내용 정도 가지고는 저는 현실적으로 잡기는 어려울 것 같고요. 아무래도 충격 요법이 필요하지 않나 싶습니다. 그렇다면 강력한 의지를 보여줄 필요가 있을 것 같고요. 이대로 냅두게 되면 문제가 되니까 우리가 강남은 대출 규제뿐만 아니라 토지 거래가 구역을 국토부가 재지정할 수도 있거든요. 재지정할 수 있다는 카드가 나올 수도 있고 세금 규제들도 전면 재편을 해서 결국 똘똘한 한 채가 문제잖아요. 다주택자 규제를 없애고 가격으로 가격이 비싸면 우리가 규제를 하겠다. 강남 집값이 비싸기 때문에 1주택자들도 비싼 집을 가지면 세금을 더 낼 수 있게 해주겠다. 그리고 양도세 부담은 내려주겠다 한마디로 보유세 부담을 올려주고 양도세 부담을 내려주게 되면 매물이 나오는 효과들도 있기 때문에
◆ 조태현 : 그게 조세의 제일 좋은 방향이니까.
◇ 김인만 : 모든 정책들을 전면적으로 검토를 해서 제대로 한마디로 그런 게 필요할 것 같습니다. ‘예상했어. 이 정도는 별거 아니야’ 최근에 미분양 대책 나왔었잖아요. 우리 머릿속에 기억도 잘 안 나잖아요. 이런 대책은 아무런 효과가 없을 것 같고요. ‘이건 뭐지 큰일인데. 생각을 해봐야 되겠어’라는 생각이 들 정도의 강력한 대책이 나와야 될 것 같아요.
◆ 조태현 : 뭔가 강력하고 충격 요법을 줄 수 있는 대책 조금 전에 악성 미분양 말씀을 해 주셨는데 그 대책이 존재감이 없었다, 지금 그래서 나온 것 중에 하나가 미분양 주택 동계의 정확성을 높이기 위해서 신고 의무화 법안이 국회에서 심사 중이라고 해요. 이게 어떻게 연결되는 건가요?
◇ 김인만 : 미분양 통계가 정확하지 않다는 얘기인데요. 정확하지 않을 수도 있습니다만 왜냐하면 건설사들이 미분양 통계를 일부러 안 알려주는 경우들도 있고 여러 가지 경우들이 있는데 알려진 것만 하더라도 많잖아요. 전국의 미분양이 7만 2천 가구 정도 되고요. 악성 미분양이 2만 2천 가구 정도 되는데 그중에 80%가 지방인데 저는 이게 통계의 문제다. 제대로 집계가 되지 않았다는 정도 문제는 물론 당연히 개선을 해야 되겠죠. 문제가 있으면 개선을 해야 되는데 이게 그렇게 심각한 문제냐 앞뒤를 봤을 때 이거는 당연히 그냥 하면 되는 문제이고요. 이걸 가지고 어떤 서울 집값이 안정이 된다, 미분양 문제가 해결이 된다고 저는 보지 않기 때문에 이거는 당연히 정확도를 올리는 건 해야 되는 일이고 실제로 지방 같은 경우는 악성 미분양 문제를 해결할 수 있는 최근에 나온 대책은 효과는 없을 것 같고요. 더 강력한 대책 한마디로 이게 서울 지금 양극화 문제하고 결국 결합이 되는데 한 채만 가져야 되니까 지방에 있는 최근의 자산가들도 건물이든 땅이든 지방에 있는 아파트를 팔고 서울로 올라온단 말이에요. 지방의 자산가들 서울에 계시는 분들은요 잠실 아파트가 26억 하던 게 예를 들어서 30억이 됩니다. 단기간에 4억이 올라간 게 ‘내가 이걸 사도 돼? 안 될 것 같은데’라는 생각을 하는데요. 지방에서 돈을 가지고 올라온 사람들은 ‘서울은 강남은 원래 비싼 거 아니야?’라고 해서 그냥 계약을 합니다. 그래서 그런 현상들이 발생하고 있기 때문에 지방의 미분양을 살 수 있는 대책이 저는 나와줘야 될 것 같습니다. 서울 집보다는 돈의 흐름이 서울이 아닌 지방으로 흘러갈 수 있게 지방 미분양을 사게 되면 예를 들어서 5년간 양도세 면제해 주겠다, 취득세 면제해 주겠다, 재산세 5년 동안 감면해 주겠다, 분양가 할인해 주겠다, 저리 대출해 주겠다, DSR 면제나 완화해 주겠다고 한다면 서울에 계시는 분들도 생각하지 않겠습니까? 주택수도 안 잡히고 투자 가치가 있다면 서울 집을 사지 않고 미분양을 사면 PF 문제 해결에도 도움이 되기 때문에 이런 전향적인 대책 고려할 필요가 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 여러 가지 정책들이 확실히 지방이 소멸된다는 건 굉장한 위기이기 때문에
◇ 김인만 : 결국에는 지방이 살아야 저는 서울도 산다고 보는데요. 지금 상황을 내버려 두게 되면은요 지방은 굶어 죽고 서울은 배 터져 죽는 상황이 생깁니다.
◆ 조태현 : 결국은 양쪽 다 죽습니다.
◇ 김인만 : 그렇죠. 왜냐하면 일본의 잃어버린 20년, 30년 사례를 보더라도 항상 과유불급이거든요. 차면 기울게 되는데 현재 지방의 위기가 뭐냐 하면 인구도 감소를 하잖아요. 열심히 키워두면 공부 잘 시켜서 대학교는 서울에 보내게 되고요. 서울에서 졸업한 지방의 자녀들이 서울 수도권에 직장을 구하고 그러면 부모님은 서울 수도권의 전세나 매매 집을 알아봐 줘야 되는 인구도 유출이 되는데 최근에는 자본까지 유출이 되거든요. 부모님들이 고령화가 되다 보니까 뭔가 정리를 해야 되잖아요. 증여를 하든 상속을 하든 아니면 있는 걸 그냥 정리를 해서 그 돈을 지방에 재투자하는 게 아니라 결국엔 서울로 유입이 되면서 서울 집값이 올라가는 데 저는 하나의 영향이 되고 있다고 보여지기 때문에 지방 경쟁력을 살릴 수 있는 근본적인 대책 반드시 나와줘야지. 서울이 이 사람 사는 동네가 아니잖아요. 최근에 서울 인구가 줄거든요. 천만에서 10년 만에 930만으로 줄어들었는데요.
◆ 조태현 : 유입될 수가 없으니까 그렇게 비싼데.
◇ 김인만 : 주거비가 너무 비싸기 때문에 인천, 경기도로 등 떠밀려 넘어갑니다. 그래서 서울 같은 경우는 사람이 살 수 없는 지역으로 변하고 있기 때문에 결국 지방 경쟁력을 살려서 지방에서 살아야 될 수 있는 분들 저도 고향이 지방이거든요. 저 같은 촌놈이 지방에서 잘 살 수 있는 그런 대한민국이 돼야만 서울도 살 수 있다고 생각합니다.
◆ 조태현 : 지당하신 말씀. 지방이 소멸된다는 거는 저출산 문제랑도 직접 연관이 되니까 중요한데 청취자님이 질문을 하나 하셨어요. ‘대구나 부산의 집값은 어떤가요? 최근에 이쪽도 별로 안 좋다고 들었는데 어떻습니까?’
◇ 김인만 : 그렇게 좋지 않고요. 여전히 마이너스 0.06% 상황인데 이게 오래 지속이 되고 있죠. 우리가 사태가 문제가 이게 오래 지속이 되면 습관이 되고 관성이 됩니다. 이게 쉽게 변하기가 어려운 문제인데 제일 문제가 미분양입니다. 미분양 문제가 여전히 계속 진행 중이고요. 입주 물량이 너무 많습니다. 우리 노무현 정부 시절 2006년 2007년 생각해 보게 되면 그때 서울 집값 많이 올랐고요. 몇 년 지나서 지방 집값이 따라서 올라가게 되는데 그때와 지금이 차이가 있다면 지방에 2020년 2021년 입주 물량이 너무 많았다는 이게 소진이 돼야 지방도 따라 올라갈 수가 있는데 여전히 아마 입주 물량은 내년까지도 많이 나올 것 같고요. 미분양 문제가 여전히 소진이 안 되고 있기 때문에 예전처럼 빨리 탄력성을 보여주지 못하는 상황이고 반대로 서울은 미분양이 930가구 정도밖에는 되지 않습니다. 실질적으로 미분양 제로라고 저는 보여지는데요.
◆ 조태현 : 서울은 부족해서 문제죠.
◇ 김인만 : 부족해서 문제이기 때문에 이 문제가 결국에는 저는 한 가지 문제로 다 결합이 됩니다. 지방의 경쟁력이 약해졌기 때문에 그래서 단순히 규제 하나 나와서 스트레스 DSR 하나 나와서 해결될 문제는 아닌 것 같고요. 종합적으로 검토가 필요할 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 전반적인 재검토 정책이 필요한 시점이 아닌가 싶은데 이렇게 되면 서울의 주택 가격 들썩이고 사람들도 막 급해지고 이러면 대출 다시 늘어나는 거 아닙니까?
◇ 김인만 : 대출 당연히 늘어나겠죠. 지금도 늘어나고 있는데요. 대출 가계부채가 최근에 줄어들었거든요. 작년 9월부터 대출 규제 영향으로 줄어들었는데 9월이 9조 2천억 정도 됐고요. 5대 은행 집계를 보게 되면 점점 줄어들어서 12월은 4조까지 줄어들었는데 최근에 2월이 다시 7조 4천억으로 늘어났습니다. 그래서 한국은행 입장에서는 최근에 한국은행이 기준금리 내렸잖아요. 저는 대한민국에서 제일 머리 아픈 분이 아마 한국은행 총재 아닐까 싶습니다.
◆ 조태현 : 이럴 수도 없고 저럴 수도 없고.
◇ 김인만 : 정치권은 정치 나름대로 머리가 아프겠습니다만 경제를 생각한다면 기준금리 2월에 기준금리 한국은행이 0.25%포인트 내렸는데요. 아마 지금 기준금리를 내려야 되는 상황이라면 아마 쉽게 못 내릴 것 같습니다. 마침 기준금리 내리고 서울 집값이 토지 거래 구역하고 맞물려서 폭등을 했고요. 가계 부채가 폭증하고 있거든요. 한국은행 입장에서는 물가도 안정시켜야 되겠고 경기도 살려야 되고 서울 집값도 신경 써야 되고 가계 부채까지도 관리해야 되는 모든 걸 다 해야 되는 상황인데 최근의 위험 지표가 서울 집값과 가계 부채가 늘어나고 있기 때문에 당분간 아마 추가 금리 인하는 현실적으로 어려울 것 같고요. 우리 가계부채라는 게 주택 수가 늘어나게 되면 가계부채는 늘어나고
◆ 조태현 : 그럴 수밖에 없죠.
◇ 김인만 : 1년에 평균 한 30만 호 정도 신규 아파트가 공급이 되고 있고요. 최근에는 한 14만 호 정도 공급이 되는데 공급되는 만큼 가계 부채는 늘어납니다. 그래서 총액이 늘어나는 것도 관리를 해야 되겠으나 정말 관리해야 되는 건 연체가 되는 갚지 못하는 부분이기 때문에 연체 관리에도 집중을 해야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 한국은행 정말 머리가 아플 것 같습니다. 이번 달에는 금통위가 없고요. 다음 달에 열리는데 그거 어떻게 될지 상황도 지켜보도록 하겠고요. 끝으로 이 이슈 하나 짚어볼까요? 1기 신도시. 1기 신도시가 결국에는 수도권 쪽에 공급을 늘리겠다고도 했던 거잖아요. 잘 되고 있습니까?
◇ 김인만 : 잘 되고 있다. 일단 선도 지구까지는 1차 선도 지구는 지정이 됐고요. 2차는 선도 지구가 아니고 지자체에서 개별적으로 하는데 6월에 공청회도 하고 이렇게 하겠다고 하는데 우리가 잘 생각해야 될 게요. 정부에서 2027년 착공 2030년 완공이라고 자꾸 발표를 하다 보니까 주민들도 헷갈려요. 우리 진짜 그때 우리 할 수 있는 거야라는 희망 회로를 돌리게 되는데 제가 분명히 말씀드리면 이거는 불가능한 숫자이고요. 아무리 빨리 해도 10년 걸립니다. 개포 주공 5층짜리 아파트들도 안전 진단 받고 15년이 걸렸거든요.
◆ 조태현 : 저 한 중학생 때부터 그 모습으로 있었어요.
◇ 김인만 : 그런데 이거는 중층 아파트이기 때문에 이 특별법이 맞는 열쇠는 아니다. 시간이 오래 걸리니까 우리가 차분하게 한 10년, 20년을 바라보고 준비를 해야 될 것 같고요. 빨리 될 것 같은 기대감에 너도 나도 빨리 사야지 아니면 집주인들도 어떤 그런 생각을 하는 게 아니라 긴 안목으로 차분하게 해야 되는데 벌써부터 주민들끼리도 여러 가지 이견들 이게 통합 재건축이거든요. 단지 하나만 해도 어려운데요. 4개 단지를 묶어 버리기 때문에 벌써부터 문제가 생기니까 일반적인 재건축보다 저는 더 오래 걸릴 가능성도 배제할 수 없을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 제가 둔촌 주공에 조금 살았었거든요. 저는 소유자는 아니고 전세로 살았었는데 많이 싸우더라고요. 정말 쉽지 않더라고요.
◇ 김인만 : 이게 시간도 오래 걸렸고요. 시공사와의 갈등, 조합 내부의 갈등 여러 가지 갈등들이 있기 때문에 그 좋다는 5층짜리 용적률 80% 아파트도 그런 분쟁들이 많이 걸리고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 오늘은 부동산 이슈 다양하게 짚어봤는데요. 소장님 말씀이 어떤 선택에 많은 도움이 됐으면 합니다. 지금까지 김인만 부동산 연구소 소장님과 함께 다양한 이슈 점검해 봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김인만 : 감사합니다.
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YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 3월 10일 (월요일)
■ 대담 : 김인만 부동산연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현) : YTN 라디오 생생경제 2부로 이어가겠습니다. 부동산 이슈 짚어보도록 할게요. 핫플 거기 어때 시간이고요. 오늘은 김인만 부동산 연구소 소장님 스튜디오에 나와 계십니다. 소장님 어서 오십시오.
◇ 김인만부동산연구소 김인만 소장(이하 김인만) : 안녕하세요.
◆ 조태현 : 서울시에서 지난 12일에 잠삼대청, 어디죠?
◇ 김인만 : 잠실, 삼성동, 대치, 청담동입니다.
◆ 조태현 : 이쪽에 대한 토지거래 허가구역 지정을 5년 만에 해제한다고 발표하면서 주변 집값이 많이 뛰었다고 해요. 실제로 얼마나 오른 겁니까?
◇ 김인만 : 이게 숫자를 들으면 깜짝 놀라는데 일단 통계부터 살펴봐야 될 것 같은데요. 매주 한국부동산원에서 주간 매매 가격 지수 변동률을 발표를 하는데요. 송파구 같은 경우 우리 잠삼대청이라고 하잖아요. 삼성동도 있고 청당동도 있습니다만 주로 송파구 잠실이 많은 영향을 받았는데 송파구 주가 매매 변동률이 0.68%가 나왔습니다.
◆ 조태현 : 일주일 만에요?
◇ 김인만 : 이게 한 달 전에 0.1%였거든요. 한 달 만에 0.1%에서 0.68%로 껑충 뛰어 올랐는데요.
◆ 조태현 : 문재인 정부 때 0.3% 이런 거 보면서 놀랐었는데?
◇ 김인만 : 그래서 0.68% 하면 느낌이 집값의 0.68%가 이게 많이 오른 건가라고 생각할 수도 있는데 이게 주간 변동률이거든요. 그러면 곱하기 52를 하게 되면 한 40% 정도 나옵니다. 그러면 집값이 40% 올라가는 속도로 한 달 동안 달렸다는 거니까 얼마나 많이 올랐는지를 알 수가 있고요. 강남구 서초구도 서초구가 0.49%, 강남구가 0.52%인데 앞서서 제가 송파구 0.68% 말씀드렸는데 저도 속으로 깜짝 놀랐거든요. 그래서 이런 숫자가 언제 있었지 자료를 막 찾아봤어요. 찾아보니까 2018년 2월 1주 차에 0.76% 문재인 정부 지가 막 올라가던 한참 뜨거웠던 시절이 0.76%고요. 7년 1개월 만에 그 숫자가 다시 나오니까 시대가 다르잖아요. 그때는 집값이 2012년도 저점을 찍고 올라가는 상승장이었고 금리도 낮았고 지금은 조정 구간 안에서 한 달 만에 이렇게 튀니까 잘못돼도 크게 잘못됐다라는 생각도 들고 현장 분위기도 엄청납니다. 현장 분위기 확인하니까 우리 몇 년 전에 그랬잖아요. 집 사러 가면은 가서 집주인들이 계좌번호 안 주고 매물 회수하고 그 자리에서 호가 올리고 이런 현상이 최근 한 달 동안 지금 발생을 하고 있습니다. 그래서 집 사려고 하면 일단 돈을 들고 현장에 가서 물건도 없습니다. 물건 나올 때까지 기다렸다가 나오면 바로 계좌에 돈을 쏟아야 되는 상황인데 이게 과연 정상일까라고 생각한다면 저는 당연히 비정상이다. 이거는 우리가 상승장이면 이해를 할 수 있겠으나 토지거래 허가 구역을 푼다고 해서 이렇게 진행이 된다는 거는 뭔가 잘못돼도 크게 잘못된 것 같습니다.
◆ 조태현 : 당시에 문재인 정부 때 기억을 되살려보면은 출범 전에 6억이었던 서울 아파트 값이 퇴임할 때쯤 12억이 됐으니까 그때 수준의 오름 폭을 보여주고 있다는 그런 얘기가 되는 거잖아요. 그러면은 서울시에서는 깜짝 놀랐을 것 같아요. 서울시 반응은 어떻게 나옵니까?
◇ 김인만 : 서울시가 아마 가장 놀랐을 것 같고요. 아마 예상도 못했을걸요. 깜짝 놀랐다는 걸 말로 할 수는 없을 것 같고 서울시는 합동 단속을 하겠다고 하는데 아마 내부적으로는 굉장히 분주한 것 같습니다. 지금 통계 분석도 하고요. 이게 실제 가격으로 인정을 해야 되는 건지 안 해야 되는 건지 용역도 주고 굉장히 발 빠르게 움직이고 있는데 그래도 현장 분위기가 일단 여러 가지 우리 실거래 가격이 늦게 뜨거든요. 국토부 같은 경우는 한 30일 정도의 시간이 필요하기 때문에 지금 실거래 확인해 보면 안 나옵니다. 안 나오는데 현장에 가보면 몇 억에 거래가 됐다 잠실 엘스나 리센츠같은 랜드마크 아파트 경우는 토지거래허가 구역 풀리기 전에는 최고 가격이 전용 84.9㎡ 기준으로 28억 5천만 원이었어요. 그것도 가장 높은 거예요. 한강뷰가 나오거나 역세권에 제일 좋은 게 28억 5천이고요. 보통 물건들이 26억, 27억에 거래가 됐는데 지금은 저층 매물들도 30억 원 이상 호가 부르고 있고 실제 거래도 30억 이상 됐다라고 하는데 이게 확인할 방법이 없습니다. 실제로 이게 왜 혼선을 주냐면 이게 실거래 사이트에 얼마가 뜨면 서울시든 국토부든 우리 국민들도 아 이렇게 거래가 됐구나 정말 심각하구나 실제 가격이구나를 인지하는데 뜨지는 않았는데 현장에서는 SNS를 통해서 막 이상한 소문들 진짜인지 소문인지 모르는 미확인 정보들이 난무를 하다 보니까 혼란스럽고 서울시도 혼란스러운 상황이고 수치를 보면 어 이 정도는 아닌데 현장 분위기를 보면 굉장히 뜨거운 반응을 보여주고 있기 때문에 합동 단속을 하겠다고 하는데 솔직히 합동 단속으로 이게 해결될 문제 같지는 않습니다.
◆ 조태현 : 그러니까 실제 상황이 어떻게 된 건지 지금 명확하게 파악이 안 되고 있는 거잖아요. 그럼 이렇게 한쪽에서 이렇게 들썩들썩거리는 이런 분위기 이거는 정책 결과적으로 정책이 잘못됐다라고 볼 수 있겠는데 어찌 됐건 이 배경은 뭘로 봐야 됩니까? 대기 수요가 있었던 겁니까?
◇ 김인만 : 일단 기본적인 내용은 토지 거래 허가 구역을 풀었다는 건데 생각을 해 보게 되면 토지 거래 허가 구역이 지정이 되게 되면 실소유자들 실거주를 해야 됩니다. 그리고 2년 이상 실거주를 해야 되는데 한마디로 전세 끼고 못 사는 갭 투자를 못 하게 되는 건데 풀리게 되면 갭 투자할 수 있죠. 근데 강남의 아파트가 앞서서 제가 30억 이렇게 얘기를 했는데 그러면 전세 가격은 11억, 12억이거든요. 18억 이게 마련해 한 20억 정도 돈을 쏟아 부어야 되는데 이걸 갭 투자라고 봐야 되냐 그러면 갭 투자는 아닙니다. 그러면 왜 이렇게 난리를 치느냐라고 했을 때 토지 거래허가 구역 때문이라고 저는 볼 수 없어 없을 것 같고요. 토지거래 허가 구역은 작년 11월에 인천 서구에도 토지거래 허가구역이 풀렸거든요. 뉴스도 안 나왔습니다. 아무런 반응이 없었습니다.
◆ 조태현 : 시장도 실제로 전혀 움직이지 않았어요.
◇ 김인만 : 전혀 움직이지 않았습니다. 그럼에도 불구하고 이번에 이렇게 반응을 했던 이유는 여러 가지 상황이 맞아 떨어졌는데 결국에는 저는 똘똘한 한 채. 토지 거래허가 구역은 그냥 마중물 정도 역할을 한 것 같고요. 지하에 바닥에 물이 없으면 아무리 마중물을 쏟아 부어도 펌프를 해도 물이 안 올라오잖아요. 물이 누적이 되어 있었다는 건데 그 물이 저는 똘똘한 한 채 현상인 것 같습니다. 집값이 올라갈 때 같으면 생각을 해 보면 지방에도 집값이 우리가 집을 사면 올라가고 수도권도 올라가고 강남도 올라간다면 굳이 강남에 비싼 집을 사지 않아도 어디를 해도 상관없잖아요. 내가 가지고 있는 집도 올라가고 불안할 이유가 전혀 없는데 지금은 내수 경기 침체에 불경기 거기에 다주택자 규제를 하거든요. 집을 여러 채를 가지면 제가 예를 들면 강남에 30억 아파트 가진 분하고요. 3억 아파트 5채 가진 분이 세금 누가 많이 내냐고 하면 5채 3억 5채를 가진 분이 세금을 많이 내다보니까
◆ 조태현 : 억울하다.
◇ 김인만 : 그러면 우리가 판단하면 답은 나오죠. 그냥 한 채만 가져야겠구나. 내가 왜 많이 가져서 애국자가 될 필요가 있겠냐, 세금을 많이 낼 필요가 있겠냐, 라는 생각이 듭니다. 그러면 그 똘똘한 한 채가 어디냐고 했을 때 지방은 미분양도 많고 입주 물량도 많고 경기 침체가 심한데 서울 강남 같은 경우는 우리 전국이 인정하는 가장 좋은 인프라를 가진 지역들이고요. 토지 거래가 구역으로 지정되어 있다 보니 어 너무 좋은 지역인데 라는 인식 토지거래허가 구역에 지정됐을 때도 신고가가 나왔습니다. 근데 그게 해제가 되다 보니 지방에 계시는 자산가들 수도권에 있는 분들이 너도 나도 아 지금 아니면 안 될 것 같아 저는 걱정되는 게 우리가 이렇게 보도를 하잖아요. 이 뉴스를 보시는 분들이 우리도 가만히 있으면 안 될 것 같은데 빨리 움직여야지라는 생각에 너도 나도 불안 심리를 자극하게 되면서 지금 여러 가지 부작용들이 생기고 있는 것 같습니다.
◆ 조태현 : 참 우리나라는 진짜 FOMO의 나라인 것 같아요. 남들 잘 되면 나도 해야 되는 그런 심리가 너무 강한 것 같아요. 너무 강합니다. 아무튼 간에 그렇다면 말씀해 주신 것처럼 지금 결국에는 수요는 이런 강남 쪽 이런 데 몰리고 있다는 얘기잖아요. 다른 데는 어렵고 그런데 최근 분위기를 보면 성동이나 노원, 동대문 같은 이쪽도 거래가 늘어나고 있다고 해요. 그러면 이게 전파되는 분위기가 있는 겁니까?
◇ 김인만 : 현재 퍼지고 있는 것 같습니다. 우리가 강남이 그들만의 리그. 우리가 강남을 왜 이렇게 신경 써야 되지 내가 사지도 못하는 지역인데 무시해도 되겠으나 무시할 수 없는 이유가 강남이 집값이 올라가게 되면 기준점이 올라가는 거거든요. 지금 잠실 같은 경우도 잠실이 집값이 올라가니까요. 잠실의 상급지라고 하는 대치동이나 반포나 압구정 같은 경우는 ‘어 내동생이 저 정도 올라가면 야 우리는 당연히 올라가야 되는 거 아니야’라는 생각을 가지고 있고요. 송파구 잠실의 동생이라면 강동구나 동작구가 되겠는데 마용성도 마찬가지고요. ‘형이 올라가는데 우리도 움직여야 되는 거 아니야’라는 심리적인 영향을 받게 됩니다. 그래서 최근에 마포라든지. 마포도 2주 전만 하더라도 0.02%였거든요. 주간 변동률이 2주 만에 0.11%로 껑충 올라갔고요. 용산도 0.1%, 성동구도 0.08%로 주변 지역으로 투자 심리가 번지고 있는 상황입니다. 물론 지방까지 전이가 되지는 않겠으나 적어도 똘똘한 지역이라는 서울로는 이렇게 번져나갈 가능성이 있기 때문에 이걸 조기 차단을 해야 되는데 서울시든 국토부든 지금 계속 확인하고 있다 예의주시하고 있다 모니터링하고 있다는 말만 반복하고 있기 때문에 구두 개입인데 현장에서는 구두 개입이 전혀 먹히고 있지 않는 상황이다.
◆ 조태현 : 부동산 시장에서 구두 개입이 먹혔던 역사는 없는 것 같습니다. 그럼 말씀하신 것처럼 지방은 별로 안 좋다. 수도권 전체로 넓혀보면 분위기가 어떻습니까?
◇ 김인만 : 수도권 전체도 국한되어 있습니다. 과천시라든지 판교, 분당 같은 경우는 직접적인 영향을 받고 있고요. 과천은 주간 변동률이 거의 강남 수준 0.51%까지 올라갔고요. 제가 며칠 전에 판교 신도시 한번 다녀왔거든요. 임장을 다녀왔는데요. 판교 신도시 가보면 특징이 우리가 잠실하고 비슷해, 라는 약간 그런 생각을 가지고 있습니다. 판교 신도시 집주인들은 우리가 잠실보다 못한 게 어디 있어 여기에 지하철역도 있고 양질의 일자리도 있고 실제로 가격도 큰 차이가 나지 않았습니다. 근데 뉴스를 보니 잠실 집값이 올라간다. 최근에 판교 신도시도 거래량이 늘어나는 분위기가 감지되고 있는데요. 수도권에서 벗어나게 되면 예를 들어서 평택시 같은 경우는 미분양이 너무나 많거든요. 미분양이 거기 입지상 4천 가구가 넘기 때문에 인구 대비 미분양을 따져보면 대구나 부산보다도 많은 상황이니까 수도권 외곽 지역들은 여전히 어려운 상황. 서울 내에서도 우리가 노도강이라고 하잖아요. 노원구, 도봉구, 강북구는 여전히 주간 변동률이 마이너스 0.03%, 마이너스 0.02% 상황이기 때문에 양극화도 우리가 지방 서울 양극화만 얘기를 하는데요. 수도권 내에서도 양극화가 심하고 서울 내에서도 양극화가 많이 벌어지고 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 아무튼 근데 이렇게 보시는 분들 가격을 보시는 분들은 전혀 생각이 다른 것 같습니다. 변수라고 하면은 6월, 7월 이때쯤이 아닐까 싶어요. 일단은 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시작이 됐는데 이게 약간 시장을 진정시킬 어떤 계기가 될 수 있을까요?
◇ 김인만 : 저는 현실적으로 어려울 것 같습니다. 왜냐하면 이미 2단계 시행하고 있고요. 7월부터 3단계 시행을 하는데 하겠다고 예고를 했거든요. 예고를 했으면 우리가 예상치 못하는 상황이 발생하게 되면 당황하기도 하고 생각이라도 하게 되는데 7월에 하기로 했습니다. 그래서 2단계 시행을 하고 있고 3단계 시행을 하게 되면 한 연봉 5천만 원 정도 되는 분이 대출 한 4억 정도 받게 되면 한 2,3천만 원 정도 한도가 줄어드는데 그 정도 가지고 크게 동요되지는 않을 것 같고요. 가장 문제는 뭐냐 하면 작년 9월에도 대출 규제 했잖아요 은행장들 불러서 여러 가지 창구 지도라고 하죠. 대출 금리 올리고 여러 가지를 했는데 직격탄은 누가 받았냐면 강남은 신고가가 나왔고요. 노도강 지역들 서울 외곽 지역들이 직격탄을 받았는데 현장 부동산 사장님 만나서 얘기를 들어보게 되면 그런 말씀을 하십니다. 강남은 대출을 받지 않아도 살 수 있는 소득 수준이나 구매 능력이 되시는 분들이어서 대출 규제에 영향을 별로 받지는 않는데
◆ 조태현 : 애초에 대출받아서 살 수 있는 규모도 안 되잖아요.
◇ 김인만 : 규모도 안 됩니다. 그런데 나머지 지역들은 소득 수준이 강남보다는 낮기 때문에 대출을 받지 않으면 집값은 저렴한데 대출을 받지 않으면 살 수가 없는 지역들인데 스트레스 DSR 3단계 되게 되면 결국 어떤 지역들의 영향을 받을 결국에는 외곽 지역이나 지방이 직격탄을 받지 강남은 크게 동요되지도 않을 것이다.
◆ 조태현 : 오히려 양극화가 더 심해질 것이다?
◇ 김인만 : 양극화가 더 심해질 수도 있기 때문에 설사 국토부나 서울시가 DSR 3단계를 믿고 기다리고 아 이것 때문에 집값 잡힐 거야 강남 집값 안정될 거야라고 생각한다면 저는 큰 오산일 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그러면 소장님께서 생각하시기에는 이 강남이라든지 지금 일부 들썩거리는 이쪽을 어떻게 진정시키기 위한 대책이나 정책 같은 것들 어떤 게 있다고 보세요?
◇ 김인만 : 지금 정부도 카드가 마땅하지는 않거든요. 왜냐하면 규제 지역이 아니면 조정 대상 지역, 투기과열지구 규제 지역 지정할 수가 있는데 강남 3구 용산구는 규제 지역에 이미 지정이 되어 있습니다. 대출 규제도 먹히지도 않고요. 규제 지역도 이미 지정되어 있고 토지거래 허가구역 묶여 있을 때도 신고가가 나왔고 풀어주면 더 올라가고 이게 속수무책인 상황이기 때문에 일반적인 우리가 알고 있는 대책 내용 정도 가지고는 저는 현실적으로 잡기는 어려울 것 같고요. 아무래도 충격 요법이 필요하지 않나 싶습니다. 그렇다면 강력한 의지를 보여줄 필요가 있을 것 같고요. 이대로 냅두게 되면 문제가 되니까 우리가 강남은 대출 규제뿐만 아니라 토지 거래가 구역을 국토부가 재지정할 수도 있거든요. 재지정할 수 있다는 카드가 나올 수도 있고 세금 규제들도 전면 재편을 해서 결국 똘똘한 한 채가 문제잖아요. 다주택자 규제를 없애고 가격으로 가격이 비싸면 우리가 규제를 하겠다. 강남 집값이 비싸기 때문에 1주택자들도 비싼 집을 가지면 세금을 더 낼 수 있게 해주겠다. 그리고 양도세 부담은 내려주겠다 한마디로 보유세 부담을 올려주고 양도세 부담을 내려주게 되면 매물이 나오는 효과들도 있기 때문에
◆ 조태현 : 그게 조세의 제일 좋은 방향이니까.
◇ 김인만 : 모든 정책들을 전면적으로 검토를 해서 제대로 한마디로 그런 게 필요할 것 같습니다. ‘예상했어. 이 정도는 별거 아니야’ 최근에 미분양 대책 나왔었잖아요. 우리 머릿속에 기억도 잘 안 나잖아요. 이런 대책은 아무런 효과가 없을 것 같고요. ‘이건 뭐지 큰일인데. 생각을 해봐야 되겠어’라는 생각이 들 정도의 강력한 대책이 나와야 될 것 같아요.
◆ 조태현 : 뭔가 강력하고 충격 요법을 줄 수 있는 대책 조금 전에 악성 미분양 말씀을 해 주셨는데 그 대책이 존재감이 없었다, 지금 그래서 나온 것 중에 하나가 미분양 주택 동계의 정확성을 높이기 위해서 신고 의무화 법안이 국회에서 심사 중이라고 해요. 이게 어떻게 연결되는 건가요?
◇ 김인만 : 미분양 통계가 정확하지 않다는 얘기인데요. 정확하지 않을 수도 있습니다만 왜냐하면 건설사들이 미분양 통계를 일부러 안 알려주는 경우들도 있고 여러 가지 경우들이 있는데 알려진 것만 하더라도 많잖아요. 전국의 미분양이 7만 2천 가구 정도 되고요. 악성 미분양이 2만 2천 가구 정도 되는데 그중에 80%가 지방인데 저는 이게 통계의 문제다. 제대로 집계가 되지 않았다는 정도 문제는 물론 당연히 개선을 해야 되겠죠. 문제가 있으면 개선을 해야 되는데 이게 그렇게 심각한 문제냐 앞뒤를 봤을 때 이거는 당연히 그냥 하면 되는 문제이고요. 이걸 가지고 어떤 서울 집값이 안정이 된다, 미분양 문제가 해결이 된다고 저는 보지 않기 때문에 이거는 당연히 정확도를 올리는 건 해야 되는 일이고 실제로 지방 같은 경우는 악성 미분양 문제를 해결할 수 있는 최근에 나온 대책은 효과는 없을 것 같고요. 더 강력한 대책 한마디로 이게 서울 지금 양극화 문제하고 결국 결합이 되는데 한 채만 가져야 되니까 지방에 있는 최근의 자산가들도 건물이든 땅이든 지방에 있는 아파트를 팔고 서울로 올라온단 말이에요. 지방의 자산가들 서울에 계시는 분들은요 잠실 아파트가 26억 하던 게 예를 들어서 30억이 됩니다. 단기간에 4억이 올라간 게 ‘내가 이걸 사도 돼? 안 될 것 같은데’라는 생각을 하는데요. 지방에서 돈을 가지고 올라온 사람들은 ‘서울은 강남은 원래 비싼 거 아니야?’라고 해서 그냥 계약을 합니다. 그래서 그런 현상들이 발생하고 있기 때문에 지방의 미분양을 살 수 있는 대책이 저는 나와줘야 될 것 같습니다. 서울 집보다는 돈의 흐름이 서울이 아닌 지방으로 흘러갈 수 있게 지방 미분양을 사게 되면 예를 들어서 5년간 양도세 면제해 주겠다, 취득세 면제해 주겠다, 재산세 5년 동안 감면해 주겠다, 분양가 할인해 주겠다, 저리 대출해 주겠다, DSR 면제나 완화해 주겠다고 한다면 서울에 계시는 분들도 생각하지 않겠습니까? 주택수도 안 잡히고 투자 가치가 있다면 서울 집을 사지 않고 미분양을 사면 PF 문제 해결에도 도움이 되기 때문에 이런 전향적인 대책 고려할 필요가 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 여러 가지 정책들이 확실히 지방이 소멸된다는 건 굉장한 위기이기 때문에
◇ 김인만 : 결국에는 지방이 살아야 저는 서울도 산다고 보는데요. 지금 상황을 내버려 두게 되면은요 지방은 굶어 죽고 서울은 배 터져 죽는 상황이 생깁니다.
◆ 조태현 : 결국은 양쪽 다 죽습니다.
◇ 김인만 : 그렇죠. 왜냐하면 일본의 잃어버린 20년, 30년 사례를 보더라도 항상 과유불급이거든요. 차면 기울게 되는데 현재 지방의 위기가 뭐냐 하면 인구도 감소를 하잖아요. 열심히 키워두면 공부 잘 시켜서 대학교는 서울에 보내게 되고요. 서울에서 졸업한 지방의 자녀들이 서울 수도권에 직장을 구하고 그러면 부모님은 서울 수도권의 전세나 매매 집을 알아봐 줘야 되는 인구도 유출이 되는데 최근에는 자본까지 유출이 되거든요. 부모님들이 고령화가 되다 보니까 뭔가 정리를 해야 되잖아요. 증여를 하든 상속을 하든 아니면 있는 걸 그냥 정리를 해서 그 돈을 지방에 재투자하는 게 아니라 결국엔 서울로 유입이 되면서 서울 집값이 올라가는 데 저는 하나의 영향이 되고 있다고 보여지기 때문에 지방 경쟁력을 살릴 수 있는 근본적인 대책 반드시 나와줘야지. 서울이 이 사람 사는 동네가 아니잖아요. 최근에 서울 인구가 줄거든요. 천만에서 10년 만에 930만으로 줄어들었는데요.
◆ 조태현 : 유입될 수가 없으니까 그렇게 비싼데.
◇ 김인만 : 주거비가 너무 비싸기 때문에 인천, 경기도로 등 떠밀려 넘어갑니다. 그래서 서울 같은 경우는 사람이 살 수 없는 지역으로 변하고 있기 때문에 결국 지방 경쟁력을 살려서 지방에서 살아야 될 수 있는 분들 저도 고향이 지방이거든요. 저 같은 촌놈이 지방에서 잘 살 수 있는 그런 대한민국이 돼야만 서울도 살 수 있다고 생각합니다.
◆ 조태현 : 지당하신 말씀. 지방이 소멸된다는 거는 저출산 문제랑도 직접 연관이 되니까 중요한데 청취자님이 질문을 하나 하셨어요. ‘대구나 부산의 집값은 어떤가요? 최근에 이쪽도 별로 안 좋다고 들었는데 어떻습니까?’
◇ 김인만 : 그렇게 좋지 않고요. 여전히 마이너스 0.06% 상황인데 이게 오래 지속이 되고 있죠. 우리가 사태가 문제가 이게 오래 지속이 되면 습관이 되고 관성이 됩니다. 이게 쉽게 변하기가 어려운 문제인데 제일 문제가 미분양입니다. 미분양 문제가 여전히 계속 진행 중이고요. 입주 물량이 너무 많습니다. 우리 노무현 정부 시절 2006년 2007년 생각해 보게 되면 그때 서울 집값 많이 올랐고요. 몇 년 지나서 지방 집값이 따라서 올라가게 되는데 그때와 지금이 차이가 있다면 지방에 2020년 2021년 입주 물량이 너무 많았다는 이게 소진이 돼야 지방도 따라 올라갈 수가 있는데 여전히 아마 입주 물량은 내년까지도 많이 나올 것 같고요. 미분양 문제가 여전히 소진이 안 되고 있기 때문에 예전처럼 빨리 탄력성을 보여주지 못하는 상황이고 반대로 서울은 미분양이 930가구 정도밖에는 되지 않습니다. 실질적으로 미분양 제로라고 저는 보여지는데요.
◆ 조태현 : 서울은 부족해서 문제죠.
◇ 김인만 : 부족해서 문제이기 때문에 이 문제가 결국에는 저는 한 가지 문제로 다 결합이 됩니다. 지방의 경쟁력이 약해졌기 때문에 그래서 단순히 규제 하나 나와서 스트레스 DSR 하나 나와서 해결될 문제는 아닌 것 같고요. 종합적으로 검토가 필요할 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 전반적인 재검토 정책이 필요한 시점이 아닌가 싶은데 이렇게 되면 서울의 주택 가격 들썩이고 사람들도 막 급해지고 이러면 대출 다시 늘어나는 거 아닙니까?
◇ 김인만 : 대출 당연히 늘어나겠죠. 지금도 늘어나고 있는데요. 대출 가계부채가 최근에 줄어들었거든요. 작년 9월부터 대출 규제 영향으로 줄어들었는데 9월이 9조 2천억 정도 됐고요. 5대 은행 집계를 보게 되면 점점 줄어들어서 12월은 4조까지 줄어들었는데 최근에 2월이 다시 7조 4천억으로 늘어났습니다. 그래서 한국은행 입장에서는 최근에 한국은행이 기준금리 내렸잖아요. 저는 대한민국에서 제일 머리 아픈 분이 아마 한국은행 총재 아닐까 싶습니다.
◆ 조태현 : 이럴 수도 없고 저럴 수도 없고.
◇ 김인만 : 정치권은 정치 나름대로 머리가 아프겠습니다만 경제를 생각한다면 기준금리 2월에 기준금리 한국은행이 0.25%포인트 내렸는데요. 아마 지금 기준금리를 내려야 되는 상황이라면 아마 쉽게 못 내릴 것 같습니다. 마침 기준금리 내리고 서울 집값이 토지 거래 구역하고 맞물려서 폭등을 했고요. 가계 부채가 폭증하고 있거든요. 한국은행 입장에서는 물가도 안정시켜야 되겠고 경기도 살려야 되고 서울 집값도 신경 써야 되고 가계 부채까지도 관리해야 되는 모든 걸 다 해야 되는 상황인데 최근의 위험 지표가 서울 집값과 가계 부채가 늘어나고 있기 때문에 당분간 아마 추가 금리 인하는 현실적으로 어려울 것 같고요. 우리 가계부채라는 게 주택 수가 늘어나게 되면 가계부채는 늘어나고
◆ 조태현 : 그럴 수밖에 없죠.
◇ 김인만 : 1년에 평균 한 30만 호 정도 신규 아파트가 공급이 되고 있고요. 최근에는 한 14만 호 정도 공급이 되는데 공급되는 만큼 가계 부채는 늘어납니다. 그래서 총액이 늘어나는 것도 관리를 해야 되겠으나 정말 관리해야 되는 건 연체가 되는 갚지 못하는 부분이기 때문에 연체 관리에도 집중을 해야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 한국은행 정말 머리가 아플 것 같습니다. 이번 달에는 금통위가 없고요. 다음 달에 열리는데 그거 어떻게 될지 상황도 지켜보도록 하겠고요. 끝으로 이 이슈 하나 짚어볼까요? 1기 신도시. 1기 신도시가 결국에는 수도권 쪽에 공급을 늘리겠다고도 했던 거잖아요. 잘 되고 있습니까?
◇ 김인만 : 잘 되고 있다. 일단 선도 지구까지는 1차 선도 지구는 지정이 됐고요. 2차는 선도 지구가 아니고 지자체에서 개별적으로 하는데 6월에 공청회도 하고 이렇게 하겠다고 하는데 우리가 잘 생각해야 될 게요. 정부에서 2027년 착공 2030년 완공이라고 자꾸 발표를 하다 보니까 주민들도 헷갈려요. 우리 진짜 그때 우리 할 수 있는 거야라는 희망 회로를 돌리게 되는데 제가 분명히 말씀드리면 이거는 불가능한 숫자이고요. 아무리 빨리 해도 10년 걸립니다. 개포 주공 5층짜리 아파트들도 안전 진단 받고 15년이 걸렸거든요.
◆ 조태현 : 저 한 중학생 때부터 그 모습으로 있었어요.
◇ 김인만 : 그런데 이거는 중층 아파트이기 때문에 이 특별법이 맞는 열쇠는 아니다. 시간이 오래 걸리니까 우리가 차분하게 한 10년, 20년을 바라보고 준비를 해야 될 것 같고요. 빨리 될 것 같은 기대감에 너도 나도 빨리 사야지 아니면 집주인들도 어떤 그런 생각을 하는 게 아니라 긴 안목으로 차분하게 해야 되는데 벌써부터 주민들끼리도 여러 가지 이견들 이게 통합 재건축이거든요. 단지 하나만 해도 어려운데요. 4개 단지를 묶어 버리기 때문에 벌써부터 문제가 생기니까 일반적인 재건축보다 저는 더 오래 걸릴 가능성도 배제할 수 없을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 제가 둔촌 주공에 조금 살았었거든요. 저는 소유자는 아니고 전세로 살았었는데 많이 싸우더라고요. 정말 쉽지 않더라고요.
◇ 김인만 : 이게 시간도 오래 걸렸고요. 시공사와의 갈등, 조합 내부의 갈등 여러 가지 갈등들이 있기 때문에 그 좋다는 5층짜리 용적률 80% 아파트도 그런 분쟁들이 많이 걸리고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 오늘은 부동산 이슈 다양하게 짚어봤는데요. 소장님 말씀이 어떤 선택에 많은 도움이 됐으면 합니다. 지금까지 김인만 부동산 연구소 소장님과 함께 다양한 이슈 점검해 봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김인만 : 감사합니다.
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YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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