<이광수 명지대 실물투자분석과 겸임교수>
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YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 이익선 최수영 이슈앤피플]
□ 방송일시 : 2025년 3월 12일 (수)
□ 진행 : 이익선, 최수영
□ 출연자 : 이광수 명지대 실물투자분석과 겸임교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◇이익선: 이슈가 머니? 이 시간은 잘 듣는 것만으로도 돈이 되는 귀한 정보를 드려요. 세금 줄이는 법 부동산 주식 동향까지 각 분야의 일타 강사들이 전해드립니다. 오늘은 진짜 복덕방 말고 이름 많고 구수한 진한 정보를 주실 가짜 복덕방이라고 해야 되나 회사명이에요. 광수네 복덕방의 이광수 대표신데요. 명지대학교 실물투자분석과에 겸임 교수도 하고 계십니다. 어서 오십시오. 대표님
■이광수: 안녕하세요.
◇이익선: 오늘 주제는 토지거래 허가제 해제 이후 집값 변동과 올해 새로 바뀐 청약 제도에 관해서 알아보려고 합니다. 방송 들으시면서 나도 궁금한 거 있어요. 저도 해당 사항 있어요 하시는 분들은 상담을 청하셔도 좋고 질문하셔도 좋고요. 기타 부동산 관련한 질문도 받습니다. 생방송 중에 답변을 들으시려면 빨리 질문 주셔야 돼요. #0945 단문 50원 장문 100원 유료 문자 YTN 앱 유튜브 댓글창 활용하시면 되겠습니다.
◆최수영: 먼저 부동산 시장부터 좀 살펴보겠습니다. 서울시가 지난달 토지 거래 허가제를 해제한 후에 부동산 시장 급등에 대한 좀 우려가 커지고 있는 건 사실인 것 같은데 실제로 시장에 영향이 미치는 영향이 큽니까?
■이광수: 실제로 그 해당 지역을 중심으로 해서 영향을 주고 있고요. 가장 직접적인 영향은 매도 호가가 상승하고 있어요. 그래서 집을 가지고 있는 사람들은 당연히 기대가 크겠죠. 그러다 보니까 내가 지금 집을 팔려고 내놨다가 갑자기 규제가 해소되니까 이번에는 예를 들어서 10억 원에 팔아달라고 했다가 12억 원에 팔래요 이러면서 이제 매도 호가가 일단 오르고 있는 상황입니다.
◆최수영: 내 몸값 좀 올려서 내놓을게 이런 거군요?
■이광수: 그렇죠. 그래서 일단 단기적으로 보면 매도 호가가 올라가면서 전반적으로 가격이 오른다는 그런 이야기들이 많은데 중요한 건 그게 거래가 되는거냐 그게 중요하죠. 그러니까 왜 이런 말씀을 드리냐면 우리가 매주 주간 아파트 동향이 발표돼요. 한국부동산원에서. 그래서 여기서 기사도 많이 나오고 언론에서도 많이 주목하는데 사실 전 세계에서 주간으로 아파트 가격을 발표하는 나라는 우리나라가 유일합니다. 그만큼 사실은 많은 분들이 부동산에 아파트에 관심이 많다는 걸 또 반증하기도 합니다. 그런데 문제가 거기에 있다는 거죠. 뭐냐 하면 사실은 일주일 만에 부동산 가격을 판단한다 흐름을 알 수가 없죠. 어렵습니다. 사실은 일주일에 몇 건이 거래가 또 안 되기 때문에 근데 어쨌든 지표는 발표되는데 최근에 발표되는 지표를 보면 그래서 매도 호가 기준으로 해서 지표가 발표되고 있어요. 그러니까 매도 호가가 오르니까 마치 가격이 오른 것처럼 물론 나중에 추세를 봐야겠지만 중요한 건 이 매도 호가가 오른 상태에서 과연 거래가 될 거냐 그러니까 최근에 한두 건이 거래되는 건 맞긴 한데 그게 추세가 될 거냐는 좀 지속적으로 저희가 살펴볼 필요가 있어 보입니다.
◇이익선: 그런데 실제로 거래가 되느냐 안 되느냐는 다른 문제라고 하셨지만 금리 인하 기대감 때문인가 가계 대출이 늘고 있다면서요?
■이광수: 그렇습니다. 그러니까 수치로만 보면 1월에는 가계 대출이 10개월 만에 감소했거든요. 근데 2월에 최근에 발표된 지표를 보면 5대 은행의 가계 대출이 3조 원 정도 증가했습니다. 그러면 금리 인하가 되면서 또 가계대출이 증가하는 거 아닌가 이렇게 판단할 수도 있다는 거죠. 근데 여기서 증가하잖아요. 여러분들이 어떤 수치를 볼 때 유의하실 필요가 뭐냐면 증가라는 건 뭐냐면 예를 들면 전월에 과도하게 줄었다면 그러면 당연히 조금씩 증가할 수 있는 거거든요. 그런 차원에서 과연 과거의 평균 정도 수준 대비해서 부채가 증가하고 있느냐 이런 판단을 해보면 가계 대출이 지금 의미 있게 증가하는 건 아니다 라고 판단 할 수 있습니다.
◇이익선: 근데 이렇게 가계 대출 늘고 있으면 나도 빨리 해야지 이런 생각이 드니까요.
■이광수: 전월하고 비교하니까요. 전월에 크게 줄어들었으니까 조금만 늘어나도 다시 증가하는 거 아니야 이렇게 판단하는..
◆최수영: 최소한 6개월 평균치를 보고 판단해 줘야 조금 정확할 수 있겠네요?
■이광수: 그렇습니다. 그래야 추세가 파악됩니다.
◆최수영: 그런데 우리 흔히 업계에서 엘.리.트라고 합니까? 잠실 한강변 재건축 아파트들의 첫 이름을 따 가지고 이 대장 아파트 재건축된 아파트들이 일주일 새 1억이 올랐다고 하고 잠실 아파트 값이 오르니까 반포 등 서초구 강남구로도 아파트값 상승세가 옮겨가고 있다는데 이렇게 갈아타자는 이 신호로 봐야 되나요?
■이광수: 그러니까 말씀드린 것처럼 호가가 상승하는 건 맞고 그중에서 한두 건이 거래되고 있는데 그게 지속 가능성이 있냐가 사실 중요하지 않습니까? 그래서 3월 4월이 어떻게 거래되느냐가 중요해 보입니다. 근데 앵커님 말씀하신 것처럼 송파구가 가장 들썩거리거든요. 근데 지금 3월 10일이 넘어가고 있는데 송파구의 아파트 거래가 신고된 게 10건입니다. 물론 거래가 돼서도 신고가 안 될 수도 있죠. 근데 추세적으로 보면 과거에도 보면 사실은 예를 들어서 거래가 원활하게 진행되면서 가격이 오르는 건 아니다라고 일단 판단할 수 있는 거예요. 10건 거래됐어요. 3월 한 달간.
◇이익선: 도대체 이런 심리를 부추기는 건 뭐예요? 어떤 것들 때문에 사람들이 이렇게 막 급해 해야지 돈 당겨 막 어디야 이렇게 생각하잖아요.
■이광수: 그러니까 두 가지가 원인이라고 저는 보고 있는데요. 부동산은 다른 자산들에 비해서 감정이 들어갑니다. 그러니까 예를 들어서 저희가 주식을 할 때는 감정이 들어가지 않죠. 어떤 감정이냐면 제가 주식이 없으면 별로 시장에 관심이 없잖아요. 근데 부동산은 내가 예를 들어서 집이 없으면 무주택자임에도 불구하고 관심이 엄청 많죠.
◆최수영: 없는 대로 관심이 있고 있으면 있는 대로 관심있고
■이광수: 또 하나 뭐냐하면 그 감정이 들어가는 이유가 부동산은 주변에서 예를 들어서 나하고 비교되는 사람들 그러니까 비슷한 분들이 부동산에 따라서 편차가 굉장히 커요.
◇이익선: 맞아 커져요. 세월이 지날수록
■이광수: 그러다 보니까 일종의 감정이 들어간다. 또 두 번째는 뭐냐 하면 뭐 연관된 측면도 있지만 필수제 성격을 띠고 있으니까 사람들이 항상 관심이 크고 그러니까 이게 감정이라든 뭐랄까 관심도 굉장히 큰 자산이 될 수밖에 없는 거죠.
◆최수영: 자 그런데 이러다 보니까 토지거래허가 구역에서 해제된 잠실 청담동 이런 곳이 올라가니까 우리도 서울에 벨트들 있잖아요 마용성 우리 흔히 이름을 따서 얘기하는데 이게 서울 집값 우수수다 올라갈 거다 이렇게 이런 기사들이 나오는데 이러면 딱 서울 전반으로 추세가 번질 수도 있을까요?
■이광수: 가능성은 있습니다. 그런데 그렇게 되려면 중요한 게 예를 들어서 송파구라든가 아니면 강남구의 거래량이 의미 있게 증가해서 다른 쪽으로 확산되는 모습을 보여야 돼요.
◆최수영: 그러니까 의미 있게 증가하는 게 중요한 포인트군요.
■이광수: 그러니까 예를 들어서 호가만 오르고 거래량이 다시 줄기 시작하면 다른 지역도 사실은 가격이 다시 오르거나 이러기는 좀 어렵다는 판단이죠. 그래서 중요한 건 그런 지역이 거래가 돼서 실제로 가격이 오르냐 여기서 실제로라는 용어를 제가 사용한 건 뭐냐면 매매가 실제로 되느냐가 되느냐 중요해 보입니다.
◆최수영: 호가만 있고 매수가 없으면은 그거는 사실은 뭐 거품이잖아요
■이광수: 그런데 되게 흥미로운 사실이 뭐냐면 그러면 집값이 오른다고 그러면 제일 먼저 나타나는 현상은 호가도 오르지만 매물도 줄여야 돼요. 근데 매물이 늘고 있어요.
◇이익선: 아니 정말 죄송한데 제가 뭐 음모론까지는 아니고 이런 걸 부추기고 막 하는 그런 어떤 의도가 있나요? 요즘 기사들이 막 그렇게 쏟아지고 있거든요.
■이광수: 저는 의도라고 보지 않고 사람들이 관심이 너무 크니까 그러니까 거기 그런 수요에 맞춰서 기사가 나오는 것 같습니다. 그러니까 예를 들어서 한 건이 거래돼도 막 이렇게 나오는 거죠. 이제 시작한다..
◆최수영: 과도한 의미 부여 이제 뭔가 신호가 오고 있다
■이광수: 네 그러니까 이게 조금 더 저희가 좀 면밀하게 살펴보고 그 행간을 잘 읽으실 필요가 있고요. 그런 측면에서는 최근에 매물이 증가하는 건 한번 저희가 생각할 필요가 있다는 거죠. 어쩌면 집을 갖고 있는 분들은 이번이 마지막일까 팔아야 될까 그래서 오히려 집이 없으시고 무주택자분들은 마음 조급하시고 그러실지 모르겠지만 조금 더 시장을 볼 필요가 있다는 생각이..
◆최수영: 결국 교수님 말씀은 아직은 거래량 추이를 보기에는 기간이 충분하지 않다는 말씀인데 그런데 그런 현실에도 불구하고 서울 강남 3구는 상승하는데 강북이나 지방 하락 이런 얘기들이 나오니까 결국 이게 집값이 양극화되는 것 아니냐라는 약간 우려도 있는 것 같아요.
■이광수: 일단 현재 지표로만 보면 예를 들어서 노원구나 도봉구는 지속적으로 하락하고 있거든요.
◆최수영: 노도강 중에 이제 노원
■이광수: 그렇습니다 그러다 보니까 그러니까 우리가 왜 노원구를 얘기하냐면 노원구가 하락해서 뿐만 아니라 아파트가 가장 많은 지구입니다. 그러니까 아파트가 서울 시내에서 가장 많은 게 예를 들어서 노원구와 강남이거든요. 여기가 아파트 비중이 가장 높으니까 이렇게 바로 비교가 되는 거예요. 그런데 예를 들어서 강남구는 호가도 오르고 조금씩 거래도 되면서 가격이 오른다고 얘기를 하지만 노원구나 이런 지역은 아파트 가격이 계속 하락하고 있는 그런 상황이기도 합니다. 그러다 보니까 양극화 얘기를 하거든요. 그런데 양극화는요. 계속 있었어요. 그런데 이런 양극화가 극심하다는 건 뭐냐면 사실은 역설적으로 어떤 말을 할 수 있냐면 더 벌어지긴 좀 힘들지 않을까.
◆최수영: 최대치에 왔다.
■이광수: 그렇기 때문에 양극화라는 단어가 들어와요. 그러니까 자산시장의 그런 단어를 위해서 보실 필요가 있는데 그러니까 작년에 2024년도에 부동산 시장에 가장 크게 희자화된 단어가 뭐였냐면 얼죽신이었습니다.
◆최수영: 얼어 죽어도 신축!
■이광수: 근데 그 단어가 나오니까 신축 아파트가 더 이상 안 올라요. 이해하셨죠? 그러니까 뭐냐 하면 이런 과잉한 현상을 어떻게 표현하려고 하다 보니까 새로운 용어들이 들어오는 거예요. 근데 오히려 그런 새로운 용어가 많이 사용되고 쓰면 역설적으로 쉽게 말해서 고점이다.
◆최수영: 그러니까 용어가 시장을 정리한다.
■이광수: 그렇죠. 그러니까 예를 들어서 지금 미국의 주식 시장이 막 빠지지 않습니까? 그게 나스닥 주식이 많이 빠지잖아요. 새로운 용어들이 굉장히 많이 들어왔어요. 대표적으로 매그니피센트 세븐 뭐 이런 거 있잖아요. 그러니까 저는 애널리스트를 했으니까 그러니까 무슨 얘기냐면 그런 용어가 들어오면 저희가 주의해야 됩니다. 그 상황을 설명할 길이 없으니까 새로운 용어들이 들어오는 거에요.
◆최수영: 그래요. 그거 흥미로운 분석이네요. 진짜
◇이익선: 아니 그런데 저는 노원 우리 보통 교육 특구 이렇게 특구라고 하면 그렇지만 어쨌든 교육과 관련해서는 대치 목동 중계동 얘기하잖아요. 중계동 노원구에 있잖아요. 근데 노원구가 떨어지는 게 이해가 안 되는 거죠.
■이광수: 상대적으로 이제 지금의 가장 큰 이 흐름의 양극화를 만드는 가장 큰 롤은 시장을 움직이는 수요가 실수요이기 때문이에요. 그러다 보니까 실수요들이 가장 많이 좋아하는 지역은 어느 정도 가격이 받쳐주고 있지만 실수요가 의미 있게 증가하지 못하는 지역은 가격이 하락하고 있는 거죠.
◆최수영: 교수님 너무 흥미로운 지적을 하셔서 그러니까 용어가 시장 상황을 규정한다라는 아주 흥미로운 지점을 말씀해 주셨는데 그러면 서울 집값 양극화 이거 올 때까지 왔다 더 이상 그러면 갭이 벌어지지 않을 거라고 그러면 분석하십니까?
■이광수: 그렇습니다. 그러면 두 가지 경우의 수가 있겠죠. 하나는 뭐냐 하면 예를 들어서 떨어지던 지역이 오르던지 두 번째는 이제 올랐던 지역이 떨어지든지 저는 사실은 후자를 좀 그래서 다시 하락할 가능성이 높아 보이고요. 그러면서 양극화가 해소되고 그러다 보면 그렇게 많이 떨어졌던 지역이 시간이 지나면 오를 수 있거든요. 그래서 여러분들이 그런 변화를 잘 보셨으면 좋겠어요.
◇이익선: 그렇군요. 저희 이슈가 머니? 앞으로 사연이 도착해 있어서 이제 사연을 좀 읽어드리도록 하겠습니다. ‘안녕하세요. 저는 해외에 살고 있는 30대 미혼 남성입니다. 부모님과 함께 살다가 1년 전부터 업무상 이유로 해외에 나와 있는데요. 해외에 살다 보니 외롭기도 하고 해서 요즘 들어 부쩍 내 집과 내 가족에 대한 소망이 간절해졌습니다. 그래서 해외 근무를 마치는 2년 후에는 여자친구와 결혼을 계획하고 있는데요. 그래서 요즘 청약 제도에 부쩍 궁금증이 많습니다. 일단 지금 저는 주민등록상 주소가 부모님 집으로 돼 있고 2년 후면 귀국할 예정인데 청약이 가능할까요? 또 부모님이 60세 이상이면 부모님이 주택 또는 분양권을 소유하고 있더라도 저는 무주택자로 인정받을 수 있다고 들었습니다. 그럼 현재 부모님과 같이 사는 제가 청약할 때 부모님을 부양가족으로 넣어도 문제가 없는 건가요? 마지막으로 최근에 부부 중복 청약이 가능해졌다는 뉴스를 봤습니다. 부부가 특별 공급과 일반 공급에 각각 신청한다면 1개 단지에 총 4번을 청약할 수 있는지도 궁금합니다. 또한 미혼 무주택 청년은 어떤 특별 공급을 시도하면 좋을지도 조언의 말씀 부탁드립니다. 너무 질문이 많죠 교수님의 고견 부탁드립니다.’ 라고 사연을 주셨습니다.
■이광수: 일단 네 가지 질문을 주셨는데요. 첫 번째는 업무상 해외에 거주하고 있다 청약이 가능한가 이런 말씀인데 기본적으로 해외 거주자에 대한 청약 제한이 있습니다. 해외에서 90일 이상 거주하면요. 청약에 대한 제한이 있어요. 근데 이분은 업무상으로 나가 계시잖아요. 업무상으로 기업이라든지 생업상 이유로 홀로 해외에 거주하면 그런 제한이 없어집니다. 그래서 이분은 해외에 있음에도 불구하고 당연히 청약에 참여할 수 있다 이런 말씀을 드립니다. 두 번째는 부모님과 같이 이제 거주하고 계시잖아요. 그래서 부모님이 만 60세 이상이 되면 이제는 예를 들어서 그 밑에 자녀들은 청약에 참여할 수 있거든요. 그런데 여기서 질문은 뭐냐면 청약할 때 부모님을 부양가족으로 넣을 수 있느냐 라는 말씀을 드려 주셨는데 부모님이 지금 주택을 보유하고 계신단 말이죠. 그래서 부양가족이 안 돼요. 그렇기 때문에 청약 가점을 하실 때 사실 고려 대상은 될 수 없다 이건 아니구나. 그다음에 세 번째 질문이 뭐냐면 결혼하신다고 하셨습니다. 그래서 부부 중복 청약이 가능하거든요. 그런데 여기서 중요한 게 있습니다. 그러니까 신혼부부이기 때문에 특별 공급도 청약할 수 있는데 부부 각각이 한 건씩 할 수 있어요. 그래서 두 번의 기회가 생기는 거죠. 근데 이제는 특별 공급 다음에 일반 분양 일반 공급도 있잖아요. 거기에서 참여할 수 있는데 기준이 세대주예요. 세대주만 참여하실 수 있어요. 그래서 3건이에요. 근데 만약에 분리 세대주가 되면 부부가요 그러면 네 건 할 수 있습니다. 부부가 따로 주소지를 갖고 있어서 세대 등록이 가능하거든요. 세대주로
◇이익선: 아니 이게 부부잖아요.
■이광수: 거주지가 따로 하면
◇이익선: 예를 들어서 주말부부다 이런식으로
■이광수: 그렇습니다. 그러면 네 건 가능하시다
◇이익선: 세 번 하고 말죠. 이렇게 복잡하게
■이광수: 그리고 마지막은 미혼 무주택 청년분들이 어떤 특별 공급 얘기를 하셨는데 미혼 청년 특별 공급 공공 분양이라는 게 있습니다. 그래서 공공 아파트의 경우에서 예를 들어 미혼 청년 특공에 있어서 참여하시면 좋으실 것 같고요. 그러니까 시세의 한 70~80%의 분양가가 적용되고 그다음에 대출도 사실은 70% 이상을 해주기 때문에 여러분들이 한번 고려해 보시면 좋겠다 말씀드립니다.
◆최수영: 그럼 청약제도 한번 짚어볼게요. 이분들 청약 얘기를 했으니까 그런데 올해 청약 제도가 좀 바뀌었다면서요 그러니까 의료 정보가 담긴 건강보험 내역까지 내야 한다고 한 것 같은데 왜 이렇게 바뀐 거죠?
■이광수: 일단 말씀하신 것처럼 올해부터 의료 정보 즉 쉽게 말해서 병원 어디 갔어요? 약국 어디 갔어요? 이런 정보를 청약할 때 제출하셔야 돼요. 왜냐하면 위장 전입 때문에 부정 청약이 많았기 때문입니다.
◆최수영: 그러니까 살면은 분명히 약국도 가고 병원도 갔을 테니 그렇습니다. 그건 인정해 주겠다.
■이광수: 그래서 최근에 강남에 예를 들어서 로또 청약이 있었잖아요. 분양가가 시세보다 굉장히 싸서 5억을 버니 10억 원을 버니 이랬는데 거기에 당첨된 애들 보니까 청약 가점이 82점 이상이야 거의 만점이란 말이죠. 근데 이게 불가능한 게 뭐냐면 부부 포함해서 7인 가구가 3년 이상 계속 살아야 되거든요. 혹시나 따로 사는데 부양가족 지원하고 이렇지 않았을까라고 하는 부정을 원천적으로 막기 위해서 예를 들어서 의료 정보가 담긴 근처에 병원 갔냐 약국 갔냐 그래서 앞으로는 그럼 이럴 수 있죠. 그러면 부모님 아프시면 저희 집 동로에 있는 병원 가세요.
◆최수영: 하긴 뭐 정책이 있으면 대책이 있다더니
◇이익선: 그렇군요. 근데 최근 공사비 급등에 분양가가 치솟으니까 청약 포기자 일명 ‘청포자’들이 늘고 있다고 그래요. 그러다 보니 정부의 부동산 정책으로 공급되는 물량에 관심이 많은데 LH가 공급하는 분양 전환형 든든 전세 요런 게 인기라고요?
■이광수: 그렇습니다. 일단 전반적으로 말씀하신 것처럼 분양가가 상승하고 청년이라든지 신혼부부라든지 무주택자 분들이 그 가격을 감당해 낼 수 없으니까 공공이 아파트를 쉽게 말해서 지어서 만들어서 시세보다 저렴하게 분양하거나 이건 뭐냐면 분양 전환형 든든 전세라는 건 뭐냐면 기존에 보증금 한 80%~90% 수준에서 낸 다음에 8년 동안 임차를 하고요. 그래서 나중에 전환할 수도 있는 내가 분양 받을 수 있는 자산화할 수 있는 자산을 모아서 다양한 방식의 공공주택이 분양이 이루어지고 있습니다. 근데 이게 앞으로 더욱 확대될 가능성이 큰 이유가 3기 신도시가 지금 만들어지고 있거든요. 그러다 보니까 이런 다양한 공공주택들이 많아질 가능성이 커지고 있죠.
◆최수영: 사실 이런 건 좀 필요하기는 한데 왜냐하면 우리가 목돈 가지고 바로 집 사기 어렵고 그러잖아요. 그러니까 쭉 살다가 좀 모아둔 돈으로 전환하고 전환하고 해서 사실상 내 집으로 근데 또 재미있는 게 또 일각에서는 월 임대료 1만 원 임대주택 있더라고요. 이게 전남에서 전남 한 자치단체에서 제가 시작한 기사를 봤는데 최근에 보니까 인천 서울 같은 수도권에서도 1만 원대 임대주택이 등장했다는 기사 제가 봤어요. 그런데 이게 1만 원 가지고 운영하려면 이게 사실상 이게 뭐 운영이 될까
◇이익선: 아니 그러니까 이게 진짜예요. 그거부터 궁금해 진짜예요.
■이광수: 세대 수가 많지는 않지만 일부 지금 아파트가 있고요. 말씀하신 것처럼 뭐 한 200가구 300가구 내외인데 1만 원은 실제입니다. 근데 왜 가능하냐면 일종의 주거 복지 차원이죠. 그러니까 정부에서나 지자체에서 일종의 연립 주택을 이렇게 매입합니다. 그래서 그거를 싸게 이렇게 임대료를 주고 빌려주는 형식이에요. 그런 차원에서는 주거 취약층의 어떤 주거 복지를 확충하기 위해서 이런 방식들이 쓰이고 있고 보증금은 없습니다. 근데 기본적으로 뭐냐면 이게 말씀드린 것처럼 주거 취약층이라는 어떤 제한 조건이 있기 때문에 이게 범용적으로 막 세대 수가 많고 이런 건 아니고
◆최수영: 제가 사는 동작구에서 시범 사업으로 하겠다는 기사가 한번 봤어요.
■이광수: 계획은 있는 걸로 알고 있어요.
◆최수영: 그러니까 그걸 준비하고 있다는 게 저도 기사를 봤는데 그러니까 사람들이 관심을 많이 내요. 그러니까 월 1만 원이라는 아주 자극적 제목 때문에 이거 진짜 반신반의 하는 경우가 있는데 진짜 만 원만 내도 되는군요. 다만 범용적으로 보편적으로 공급되는 추세는 아니다
■이광수: 맞습니다. 근데 이게 굉장히 대한민국에서 우리나라에서 필요한 게 뭐냐면 저는 우리나라 부동산 시장이 안정화되지 않는 가장 큰 이유가 뭐냐 하면 정부가 보유한 주택의 양이 적기 때문이에요.
◆최수영: 정부가 자체 물량이 없다?
■이광수: 그렇죠. 그러니까 주거복지라든지 주거 취약층에 대해서 일종의 주거 안정성을 확보해 주기 위해서는 정부가 가지고 있는 주택의 양을 늘려야 됩니다. 그게 복지국가죠 그런데 우리나라는 대부분 공공주택을 개발하잖아요. 그러면 개인한테 넘겼어요 갖고 있지않고.
◆최수영: 그러니까 이윤을 많이 남기게끔 그렇게 해줬죠.
■이광수: 그런데 저는 앞으로는 이렇게 지자체라든가 정부에서 갖고 있는 아파트 수를 늘려서 싸게 임대료를 주고 사실은 그래서 그게 또 다른 복지로 이어질 수 있게 해야죠.
◆최수영: 그게 정부의 역할이잖아요.
■이광수: 그런데 이렇게 얘기하면 정부가 시장에 과도하게 참여한다 이런 이제 비판이 있는데요. 저는 그거는 아니다
◇이익선: 공공분양 아파트에도 관심이 늘고 있답니다. 입주 때 분양가의 일부만 내고 나머지는 수십 년에 걸쳐 분납하는 지분 적립형 주택이 올해 안에 경기도에 처음 공급된다고 하는데 이건 뭔가요? 이거 좀 설명 좀 해 주시고요. 입주할 때 얼마를 내야 되는지도 알려주세요.
■이광수: 일단 쉽게 말해서 처음에 돈 적게 내고 차근차근 지분을 사라 이 말입니다. 그래서 주택 가격의 10%에서 25% 비율로 처음에 냅니다. 그러니까 지분을 그럼 취득하잖아요. 쉽게 말해서 아파트의 10%를 내가 지분을 갖고 있는 갖고 있는 그 대신 이제 거주합니다. 그다음에 20년 동안 계속 사는 거예요. 지분을 나눠서 그래서 그런 차원에서 용어는 사실 좀 어려워 보이지만 그러니까 지분을 조금씩 늘려가라
◆최수영: 그러니까 돈을 조금씩 내가지고 이제 계속 좀 네가 좀 취득해라 그럼 뭐 분양 전환형도 그렇고 지분 적립형도 그렇고 앞으로 그럼 이런 공공이 조금 개입해서 그런 좀 목돈 아니라 살면서 내는 돈으로 자기 집을 만들게끔 하는 이런 것들이 많이 늘어날까요?
■이광수: 그렇습니다. 근데 저는 더 중요한 건 뭐냐 하면 사는 방식도 중요하지만 과연 그 대상 아파트의 가격이 적정한가 그게 더 중요하겠죠. 기준점을 우리가 그렇습니다 예를 들어서 막 엄청나게 비싼 아파트 10% 샀다가 조금씩 사 이런 건 사실 의미가 없지 않습니까? 그래서 사실은 공공의 역할이 이렇게 예를 들어서 지분을 조금씩 사든지 분양 전환이라든지 다양한 방법으로 공급하는 건 좋은데 더 근본적으로 주택 공급을 저렴하게 할 수 있느냐 그런 고민을 더 많이 하셨으면 좋겠다 라는 말씀을 드리는 겁니다.
◆최수영: 우리 시장에서 우리가 앵커링 효과 즉 정박 효과라는 기준점 효과가 있잖아요. 이걸 어떻게 보느냐에 따라서 사실은 모든 게 달라지는 거죠.
◇이익선: 근데 걱정이 많죠. 현재 지방 미분양은 아주 심각한 수준으로 알고 있습니다. 지방 부동산 시장의 미래를 어떻게 보십니까?
■이광수: 제가 어제 창원에 다녀왔는데요. 지방은 지금 부동산 시장이 생각하는 것보다 더 충격적입니다. 그러니까 쉽게 말해서 가격이 50% 정도 하락했고요.
◇이익선: 50%요?
◆최수영: 그러니까 반토막이라는 거잖아요.
■이광수: 그런데 대부분 또 사실은 부채 빚으로 이루어져서 팔아서도 해결이 안 되는 그런 상황이다 보니까 이게 경제적 문제를 넘어서 사회적 문제로도 사실은 커지고 있고 통계 수치로 보면 지방 미분양 아파트가 7만 호 정도가 돼서 그러니까 전체 미분양 아파트가 7만 호 정도 되고 수도권을 제외하면 한 5만 호 정도 수준 그렇게 많은 수준은 아니라고 볼 수 있는데 그게 미치는 영향이 굉장히 크더라고요, 그래서 이 문제가 어떻게든 좀 해결이 돼야 지방의 아파트 시장이라든지 경기가 좀 좋아지지 않을까 좀 생각을 하고 있습니다.
◇이익선: 그런데 지금 건설사들이 줄도산 난다는 얘기 있거든요. 공사비 급등 때문에 건설사들이 줄도산 난다는 건 더 이상 집을 짓거나 하지 않겠다는 뜻 아닌가요?
■이광수: 못 진다는 거죠.
◇이익선: 그러면 얼마 지나지 않아 집값은 오를 수밖에 없지 않나요?
■이광수: 그러니까 그게 두 가지 측면인데 장기적으로 집값이 집이 공급이 없으면 가격이 상승할 그런 가능성은 높은데 단기적으로 보면 저는 제가 말씀 계속 말씀드리지만 집값을 결정하는 공급은 매도 물량이라는 그래서 공급이 아무리 안 돼도 집을 갖고 있는 사람들이 많이 팔려고 하면 당연히 가격은 안정될 거다 그렇게 생각합니다.
◇이익선: 여기까지 듣겠습니다. 오늘 수요일에 함께한 이슈가 머니? 광수네 복덕방의 이광수 대표 명지대 실물투자분석과의 겸임 교수님이시기도 합니다. 귀한 시간 내주셨습니다. 감사합니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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□ 방송일시 : 2025년 3월 12일 (수)
□ 진행 : 이익선, 최수영
□ 출연자 : 이광수 명지대 실물투자분석과 겸임교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◇이익선: 이슈가 머니? 이 시간은 잘 듣는 것만으로도 돈이 되는 귀한 정보를 드려요. 세금 줄이는 법 부동산 주식 동향까지 각 분야의 일타 강사들이 전해드립니다. 오늘은 진짜 복덕방 말고 이름 많고 구수한 진한 정보를 주실 가짜 복덕방이라고 해야 되나 회사명이에요. 광수네 복덕방의 이광수 대표신데요. 명지대학교 실물투자분석과에 겸임 교수도 하고 계십니다. 어서 오십시오. 대표님
■이광수: 안녕하세요.
◇이익선: 오늘 주제는 토지거래 허가제 해제 이후 집값 변동과 올해 새로 바뀐 청약 제도에 관해서 알아보려고 합니다. 방송 들으시면서 나도 궁금한 거 있어요. 저도 해당 사항 있어요 하시는 분들은 상담을 청하셔도 좋고 질문하셔도 좋고요. 기타 부동산 관련한 질문도 받습니다. 생방송 중에 답변을 들으시려면 빨리 질문 주셔야 돼요. #0945 단문 50원 장문 100원 유료 문자 YTN 앱 유튜브 댓글창 활용하시면 되겠습니다.
◆최수영: 먼저 부동산 시장부터 좀 살펴보겠습니다. 서울시가 지난달 토지 거래 허가제를 해제한 후에 부동산 시장 급등에 대한 좀 우려가 커지고 있는 건 사실인 것 같은데 실제로 시장에 영향이 미치는 영향이 큽니까?
■이광수: 실제로 그 해당 지역을 중심으로 해서 영향을 주고 있고요. 가장 직접적인 영향은 매도 호가가 상승하고 있어요. 그래서 집을 가지고 있는 사람들은 당연히 기대가 크겠죠. 그러다 보니까 내가 지금 집을 팔려고 내놨다가 갑자기 규제가 해소되니까 이번에는 예를 들어서 10억 원에 팔아달라고 했다가 12억 원에 팔래요 이러면서 이제 매도 호가가 일단 오르고 있는 상황입니다.
◆최수영: 내 몸값 좀 올려서 내놓을게 이런 거군요?
■이광수: 그렇죠. 그래서 일단 단기적으로 보면 매도 호가가 올라가면서 전반적으로 가격이 오른다는 그런 이야기들이 많은데 중요한 건 그게 거래가 되는거냐 그게 중요하죠. 그러니까 왜 이런 말씀을 드리냐면 우리가 매주 주간 아파트 동향이 발표돼요. 한국부동산원에서. 그래서 여기서 기사도 많이 나오고 언론에서도 많이 주목하는데 사실 전 세계에서 주간으로 아파트 가격을 발표하는 나라는 우리나라가 유일합니다. 그만큼 사실은 많은 분들이 부동산에 아파트에 관심이 많다는 걸 또 반증하기도 합니다. 그런데 문제가 거기에 있다는 거죠. 뭐냐 하면 사실은 일주일 만에 부동산 가격을 판단한다 흐름을 알 수가 없죠. 어렵습니다. 사실은 일주일에 몇 건이 거래가 또 안 되기 때문에 근데 어쨌든 지표는 발표되는데 최근에 발표되는 지표를 보면 그래서 매도 호가 기준으로 해서 지표가 발표되고 있어요. 그러니까 매도 호가가 오르니까 마치 가격이 오른 것처럼 물론 나중에 추세를 봐야겠지만 중요한 건 이 매도 호가가 오른 상태에서 과연 거래가 될 거냐 그러니까 최근에 한두 건이 거래되는 건 맞긴 한데 그게 추세가 될 거냐는 좀 지속적으로 저희가 살펴볼 필요가 있어 보입니다.
◇이익선: 그런데 실제로 거래가 되느냐 안 되느냐는 다른 문제라고 하셨지만 금리 인하 기대감 때문인가 가계 대출이 늘고 있다면서요?
■이광수: 그렇습니다. 그러니까 수치로만 보면 1월에는 가계 대출이 10개월 만에 감소했거든요. 근데 2월에 최근에 발표된 지표를 보면 5대 은행의 가계 대출이 3조 원 정도 증가했습니다. 그러면 금리 인하가 되면서 또 가계대출이 증가하는 거 아닌가 이렇게 판단할 수도 있다는 거죠. 근데 여기서 증가하잖아요. 여러분들이 어떤 수치를 볼 때 유의하실 필요가 뭐냐면 증가라는 건 뭐냐면 예를 들면 전월에 과도하게 줄었다면 그러면 당연히 조금씩 증가할 수 있는 거거든요. 그런 차원에서 과연 과거의 평균 정도 수준 대비해서 부채가 증가하고 있느냐 이런 판단을 해보면 가계 대출이 지금 의미 있게 증가하는 건 아니다 라고 판단 할 수 있습니다.
◇이익선: 근데 이렇게 가계 대출 늘고 있으면 나도 빨리 해야지 이런 생각이 드니까요.
■이광수: 전월하고 비교하니까요. 전월에 크게 줄어들었으니까 조금만 늘어나도 다시 증가하는 거 아니야 이렇게 판단하는..
◆최수영: 최소한 6개월 평균치를 보고 판단해 줘야 조금 정확할 수 있겠네요?
■이광수: 그렇습니다. 그래야 추세가 파악됩니다.
◆최수영: 그런데 우리 흔히 업계에서 엘.리.트라고 합니까? 잠실 한강변 재건축 아파트들의 첫 이름을 따 가지고 이 대장 아파트 재건축된 아파트들이 일주일 새 1억이 올랐다고 하고 잠실 아파트 값이 오르니까 반포 등 서초구 강남구로도 아파트값 상승세가 옮겨가고 있다는데 이렇게 갈아타자는 이 신호로 봐야 되나요?
■이광수: 그러니까 말씀드린 것처럼 호가가 상승하는 건 맞고 그중에서 한두 건이 거래되고 있는데 그게 지속 가능성이 있냐가 사실 중요하지 않습니까? 그래서 3월 4월이 어떻게 거래되느냐가 중요해 보입니다. 근데 앵커님 말씀하신 것처럼 송파구가 가장 들썩거리거든요. 근데 지금 3월 10일이 넘어가고 있는데 송파구의 아파트 거래가 신고된 게 10건입니다. 물론 거래가 돼서도 신고가 안 될 수도 있죠. 근데 추세적으로 보면 과거에도 보면 사실은 예를 들어서 거래가 원활하게 진행되면서 가격이 오르는 건 아니다라고 일단 판단할 수 있는 거예요. 10건 거래됐어요. 3월 한 달간.
◇이익선: 도대체 이런 심리를 부추기는 건 뭐예요? 어떤 것들 때문에 사람들이 이렇게 막 급해 해야지 돈 당겨 막 어디야 이렇게 생각하잖아요.
■이광수: 그러니까 두 가지가 원인이라고 저는 보고 있는데요. 부동산은 다른 자산들에 비해서 감정이 들어갑니다. 그러니까 예를 들어서 저희가 주식을 할 때는 감정이 들어가지 않죠. 어떤 감정이냐면 제가 주식이 없으면 별로 시장에 관심이 없잖아요. 근데 부동산은 내가 예를 들어서 집이 없으면 무주택자임에도 불구하고 관심이 엄청 많죠.
◆최수영: 없는 대로 관심이 있고 있으면 있는 대로 관심있고
■이광수: 또 하나 뭐냐하면 그 감정이 들어가는 이유가 부동산은 주변에서 예를 들어서 나하고 비교되는 사람들 그러니까 비슷한 분들이 부동산에 따라서 편차가 굉장히 커요.
◇이익선: 맞아 커져요. 세월이 지날수록
■이광수: 그러다 보니까 일종의 감정이 들어간다. 또 두 번째는 뭐냐 하면 뭐 연관된 측면도 있지만 필수제 성격을 띠고 있으니까 사람들이 항상 관심이 크고 그러니까 이게 감정이라든 뭐랄까 관심도 굉장히 큰 자산이 될 수밖에 없는 거죠.
◆최수영: 자 그런데 이러다 보니까 토지거래허가 구역에서 해제된 잠실 청담동 이런 곳이 올라가니까 우리도 서울에 벨트들 있잖아요 마용성 우리 흔히 이름을 따서 얘기하는데 이게 서울 집값 우수수다 올라갈 거다 이렇게 이런 기사들이 나오는데 이러면 딱 서울 전반으로 추세가 번질 수도 있을까요?
■이광수: 가능성은 있습니다. 그런데 그렇게 되려면 중요한 게 예를 들어서 송파구라든가 아니면 강남구의 거래량이 의미 있게 증가해서 다른 쪽으로 확산되는 모습을 보여야 돼요.
◆최수영: 그러니까 의미 있게 증가하는 게 중요한 포인트군요.
■이광수: 그러니까 예를 들어서 호가만 오르고 거래량이 다시 줄기 시작하면 다른 지역도 사실은 가격이 다시 오르거나 이러기는 좀 어렵다는 판단이죠. 그래서 중요한 건 그런 지역이 거래가 돼서 실제로 가격이 오르냐 여기서 실제로라는 용어를 제가 사용한 건 뭐냐면 매매가 실제로 되느냐가 되느냐 중요해 보입니다.
◆최수영: 호가만 있고 매수가 없으면은 그거는 사실은 뭐 거품이잖아요
■이광수: 그런데 되게 흥미로운 사실이 뭐냐면 그러면 집값이 오른다고 그러면 제일 먼저 나타나는 현상은 호가도 오르지만 매물도 줄여야 돼요. 근데 매물이 늘고 있어요.
◇이익선: 아니 정말 죄송한데 제가 뭐 음모론까지는 아니고 이런 걸 부추기고 막 하는 그런 어떤 의도가 있나요? 요즘 기사들이 막 그렇게 쏟아지고 있거든요.
■이광수: 저는 의도라고 보지 않고 사람들이 관심이 너무 크니까 그러니까 거기 그런 수요에 맞춰서 기사가 나오는 것 같습니다. 그러니까 예를 들어서 한 건이 거래돼도 막 이렇게 나오는 거죠. 이제 시작한다..
◆최수영: 과도한 의미 부여 이제 뭔가 신호가 오고 있다
■이광수: 네 그러니까 이게 조금 더 저희가 좀 면밀하게 살펴보고 그 행간을 잘 읽으실 필요가 있고요. 그런 측면에서는 최근에 매물이 증가하는 건 한번 저희가 생각할 필요가 있다는 거죠. 어쩌면 집을 갖고 있는 분들은 이번이 마지막일까 팔아야 될까 그래서 오히려 집이 없으시고 무주택자분들은 마음 조급하시고 그러실지 모르겠지만 조금 더 시장을 볼 필요가 있다는 생각이..
◆최수영: 결국 교수님 말씀은 아직은 거래량 추이를 보기에는 기간이 충분하지 않다는 말씀인데 그런데 그런 현실에도 불구하고 서울 강남 3구는 상승하는데 강북이나 지방 하락 이런 얘기들이 나오니까 결국 이게 집값이 양극화되는 것 아니냐라는 약간 우려도 있는 것 같아요.
■이광수: 일단 현재 지표로만 보면 예를 들어서 노원구나 도봉구는 지속적으로 하락하고 있거든요.
◆최수영: 노도강 중에 이제 노원
■이광수: 그렇습니다 그러다 보니까 그러니까 우리가 왜 노원구를 얘기하냐면 노원구가 하락해서 뿐만 아니라 아파트가 가장 많은 지구입니다. 그러니까 아파트가 서울 시내에서 가장 많은 게 예를 들어서 노원구와 강남이거든요. 여기가 아파트 비중이 가장 높으니까 이렇게 바로 비교가 되는 거예요. 그런데 예를 들어서 강남구는 호가도 오르고 조금씩 거래도 되면서 가격이 오른다고 얘기를 하지만 노원구나 이런 지역은 아파트 가격이 계속 하락하고 있는 그런 상황이기도 합니다. 그러다 보니까 양극화 얘기를 하거든요. 그런데 양극화는요. 계속 있었어요. 그런데 이런 양극화가 극심하다는 건 뭐냐면 사실은 역설적으로 어떤 말을 할 수 있냐면 더 벌어지긴 좀 힘들지 않을까.
◆최수영: 최대치에 왔다.
■이광수: 그렇기 때문에 양극화라는 단어가 들어와요. 그러니까 자산시장의 그런 단어를 위해서 보실 필요가 있는데 그러니까 작년에 2024년도에 부동산 시장에 가장 크게 희자화된 단어가 뭐였냐면 얼죽신이었습니다.
◆최수영: 얼어 죽어도 신축!
■이광수: 근데 그 단어가 나오니까 신축 아파트가 더 이상 안 올라요. 이해하셨죠? 그러니까 뭐냐 하면 이런 과잉한 현상을 어떻게 표현하려고 하다 보니까 새로운 용어들이 들어오는 거예요. 근데 오히려 그런 새로운 용어가 많이 사용되고 쓰면 역설적으로 쉽게 말해서 고점이다.
◆최수영: 그러니까 용어가 시장을 정리한다.
■이광수: 그렇죠. 그러니까 예를 들어서 지금 미국의 주식 시장이 막 빠지지 않습니까? 그게 나스닥 주식이 많이 빠지잖아요. 새로운 용어들이 굉장히 많이 들어왔어요. 대표적으로 매그니피센트 세븐 뭐 이런 거 있잖아요. 그러니까 저는 애널리스트를 했으니까 그러니까 무슨 얘기냐면 그런 용어가 들어오면 저희가 주의해야 됩니다. 그 상황을 설명할 길이 없으니까 새로운 용어들이 들어오는 거에요.
◆최수영: 그래요. 그거 흥미로운 분석이네요. 진짜
◇이익선: 아니 그런데 저는 노원 우리 보통 교육 특구 이렇게 특구라고 하면 그렇지만 어쨌든 교육과 관련해서는 대치 목동 중계동 얘기하잖아요. 중계동 노원구에 있잖아요. 근데 노원구가 떨어지는 게 이해가 안 되는 거죠.
■이광수: 상대적으로 이제 지금의 가장 큰 이 흐름의 양극화를 만드는 가장 큰 롤은 시장을 움직이는 수요가 실수요이기 때문이에요. 그러다 보니까 실수요들이 가장 많이 좋아하는 지역은 어느 정도 가격이 받쳐주고 있지만 실수요가 의미 있게 증가하지 못하는 지역은 가격이 하락하고 있는 거죠.
◆최수영: 교수님 너무 흥미로운 지적을 하셔서 그러니까 용어가 시장 상황을 규정한다라는 아주 흥미로운 지점을 말씀해 주셨는데 그러면 서울 집값 양극화 이거 올 때까지 왔다 더 이상 그러면 갭이 벌어지지 않을 거라고 그러면 분석하십니까?
■이광수: 그렇습니다. 그러면 두 가지 경우의 수가 있겠죠. 하나는 뭐냐 하면 예를 들어서 떨어지던 지역이 오르던지 두 번째는 이제 올랐던 지역이 떨어지든지 저는 사실은 후자를 좀 그래서 다시 하락할 가능성이 높아 보이고요. 그러면서 양극화가 해소되고 그러다 보면 그렇게 많이 떨어졌던 지역이 시간이 지나면 오를 수 있거든요. 그래서 여러분들이 그런 변화를 잘 보셨으면 좋겠어요.
◇이익선: 그렇군요. 저희 이슈가 머니? 앞으로 사연이 도착해 있어서 이제 사연을 좀 읽어드리도록 하겠습니다. ‘안녕하세요. 저는 해외에 살고 있는 30대 미혼 남성입니다. 부모님과 함께 살다가 1년 전부터 업무상 이유로 해외에 나와 있는데요. 해외에 살다 보니 외롭기도 하고 해서 요즘 들어 부쩍 내 집과 내 가족에 대한 소망이 간절해졌습니다. 그래서 해외 근무를 마치는 2년 후에는 여자친구와 결혼을 계획하고 있는데요. 그래서 요즘 청약 제도에 부쩍 궁금증이 많습니다. 일단 지금 저는 주민등록상 주소가 부모님 집으로 돼 있고 2년 후면 귀국할 예정인데 청약이 가능할까요? 또 부모님이 60세 이상이면 부모님이 주택 또는 분양권을 소유하고 있더라도 저는 무주택자로 인정받을 수 있다고 들었습니다. 그럼 현재 부모님과 같이 사는 제가 청약할 때 부모님을 부양가족으로 넣어도 문제가 없는 건가요? 마지막으로 최근에 부부 중복 청약이 가능해졌다는 뉴스를 봤습니다. 부부가 특별 공급과 일반 공급에 각각 신청한다면 1개 단지에 총 4번을 청약할 수 있는지도 궁금합니다. 또한 미혼 무주택 청년은 어떤 특별 공급을 시도하면 좋을지도 조언의 말씀 부탁드립니다. 너무 질문이 많죠 교수님의 고견 부탁드립니다.’ 라고 사연을 주셨습니다.
■이광수: 일단 네 가지 질문을 주셨는데요. 첫 번째는 업무상 해외에 거주하고 있다 청약이 가능한가 이런 말씀인데 기본적으로 해외 거주자에 대한 청약 제한이 있습니다. 해외에서 90일 이상 거주하면요. 청약에 대한 제한이 있어요. 근데 이분은 업무상으로 나가 계시잖아요. 업무상으로 기업이라든지 생업상 이유로 홀로 해외에 거주하면 그런 제한이 없어집니다. 그래서 이분은 해외에 있음에도 불구하고 당연히 청약에 참여할 수 있다 이런 말씀을 드립니다. 두 번째는 부모님과 같이 이제 거주하고 계시잖아요. 그래서 부모님이 만 60세 이상이 되면 이제는 예를 들어서 그 밑에 자녀들은 청약에 참여할 수 있거든요. 그런데 여기서 질문은 뭐냐면 청약할 때 부모님을 부양가족으로 넣을 수 있느냐 라는 말씀을 드려 주셨는데 부모님이 지금 주택을 보유하고 계신단 말이죠. 그래서 부양가족이 안 돼요. 그렇기 때문에 청약 가점을 하실 때 사실 고려 대상은 될 수 없다 이건 아니구나. 그다음에 세 번째 질문이 뭐냐면 결혼하신다고 하셨습니다. 그래서 부부 중복 청약이 가능하거든요. 그런데 여기서 중요한 게 있습니다. 그러니까 신혼부부이기 때문에 특별 공급도 청약할 수 있는데 부부 각각이 한 건씩 할 수 있어요. 그래서 두 번의 기회가 생기는 거죠. 근데 이제는 특별 공급 다음에 일반 분양 일반 공급도 있잖아요. 거기에서 참여할 수 있는데 기준이 세대주예요. 세대주만 참여하실 수 있어요. 그래서 3건이에요. 근데 만약에 분리 세대주가 되면 부부가요 그러면 네 건 할 수 있습니다. 부부가 따로 주소지를 갖고 있어서 세대 등록이 가능하거든요. 세대주로
◇이익선: 아니 이게 부부잖아요.
■이광수: 거주지가 따로 하면
◇이익선: 예를 들어서 주말부부다 이런식으로
■이광수: 그렇습니다. 그러면 네 건 가능하시다
◇이익선: 세 번 하고 말죠. 이렇게 복잡하게
■이광수: 그리고 마지막은 미혼 무주택 청년분들이 어떤 특별 공급 얘기를 하셨는데 미혼 청년 특별 공급 공공 분양이라는 게 있습니다. 그래서 공공 아파트의 경우에서 예를 들어 미혼 청년 특공에 있어서 참여하시면 좋으실 것 같고요. 그러니까 시세의 한 70~80%의 분양가가 적용되고 그다음에 대출도 사실은 70% 이상을 해주기 때문에 여러분들이 한번 고려해 보시면 좋겠다 말씀드립니다.
◆최수영: 그럼 청약제도 한번 짚어볼게요. 이분들 청약 얘기를 했으니까 그런데 올해 청약 제도가 좀 바뀌었다면서요 그러니까 의료 정보가 담긴 건강보험 내역까지 내야 한다고 한 것 같은데 왜 이렇게 바뀐 거죠?
■이광수: 일단 말씀하신 것처럼 올해부터 의료 정보 즉 쉽게 말해서 병원 어디 갔어요? 약국 어디 갔어요? 이런 정보를 청약할 때 제출하셔야 돼요. 왜냐하면 위장 전입 때문에 부정 청약이 많았기 때문입니다.
◆최수영: 그러니까 살면은 분명히 약국도 가고 병원도 갔을 테니 그렇습니다. 그건 인정해 주겠다.
■이광수: 그래서 최근에 강남에 예를 들어서 로또 청약이 있었잖아요. 분양가가 시세보다 굉장히 싸서 5억을 버니 10억 원을 버니 이랬는데 거기에 당첨된 애들 보니까 청약 가점이 82점 이상이야 거의 만점이란 말이죠. 근데 이게 불가능한 게 뭐냐면 부부 포함해서 7인 가구가 3년 이상 계속 살아야 되거든요. 혹시나 따로 사는데 부양가족 지원하고 이렇지 않았을까라고 하는 부정을 원천적으로 막기 위해서 예를 들어서 의료 정보가 담긴 근처에 병원 갔냐 약국 갔냐 그래서 앞으로는 그럼 이럴 수 있죠. 그러면 부모님 아프시면 저희 집 동로에 있는 병원 가세요.
◆최수영: 하긴 뭐 정책이 있으면 대책이 있다더니
◇이익선: 그렇군요. 근데 최근 공사비 급등에 분양가가 치솟으니까 청약 포기자 일명 ‘청포자’들이 늘고 있다고 그래요. 그러다 보니 정부의 부동산 정책으로 공급되는 물량에 관심이 많은데 LH가 공급하는 분양 전환형 든든 전세 요런 게 인기라고요?
■이광수: 그렇습니다. 일단 전반적으로 말씀하신 것처럼 분양가가 상승하고 청년이라든지 신혼부부라든지 무주택자 분들이 그 가격을 감당해 낼 수 없으니까 공공이 아파트를 쉽게 말해서 지어서 만들어서 시세보다 저렴하게 분양하거나 이건 뭐냐면 분양 전환형 든든 전세라는 건 뭐냐면 기존에 보증금 한 80%~90% 수준에서 낸 다음에 8년 동안 임차를 하고요. 그래서 나중에 전환할 수도 있는 내가 분양 받을 수 있는 자산화할 수 있는 자산을 모아서 다양한 방식의 공공주택이 분양이 이루어지고 있습니다. 근데 이게 앞으로 더욱 확대될 가능성이 큰 이유가 3기 신도시가 지금 만들어지고 있거든요. 그러다 보니까 이런 다양한 공공주택들이 많아질 가능성이 커지고 있죠.
◆최수영: 사실 이런 건 좀 필요하기는 한데 왜냐하면 우리가 목돈 가지고 바로 집 사기 어렵고 그러잖아요. 그러니까 쭉 살다가 좀 모아둔 돈으로 전환하고 전환하고 해서 사실상 내 집으로 근데 또 재미있는 게 또 일각에서는 월 임대료 1만 원 임대주택 있더라고요. 이게 전남에서 전남 한 자치단체에서 제가 시작한 기사를 봤는데 최근에 보니까 인천 서울 같은 수도권에서도 1만 원대 임대주택이 등장했다는 기사 제가 봤어요. 그런데 이게 1만 원 가지고 운영하려면 이게 사실상 이게 뭐 운영이 될까
◇이익선: 아니 그러니까 이게 진짜예요. 그거부터 궁금해 진짜예요.
■이광수: 세대 수가 많지는 않지만 일부 지금 아파트가 있고요. 말씀하신 것처럼 뭐 한 200가구 300가구 내외인데 1만 원은 실제입니다. 근데 왜 가능하냐면 일종의 주거 복지 차원이죠. 그러니까 정부에서나 지자체에서 일종의 연립 주택을 이렇게 매입합니다. 그래서 그거를 싸게 이렇게 임대료를 주고 빌려주는 형식이에요. 그런 차원에서는 주거 취약층의 어떤 주거 복지를 확충하기 위해서 이런 방식들이 쓰이고 있고 보증금은 없습니다. 근데 기본적으로 뭐냐면 이게 말씀드린 것처럼 주거 취약층이라는 어떤 제한 조건이 있기 때문에 이게 범용적으로 막 세대 수가 많고 이런 건 아니고
◆최수영: 제가 사는 동작구에서 시범 사업으로 하겠다는 기사가 한번 봤어요.
■이광수: 계획은 있는 걸로 알고 있어요.
◆최수영: 그러니까 그걸 준비하고 있다는 게 저도 기사를 봤는데 그러니까 사람들이 관심을 많이 내요. 그러니까 월 1만 원이라는 아주 자극적 제목 때문에 이거 진짜 반신반의 하는 경우가 있는데 진짜 만 원만 내도 되는군요. 다만 범용적으로 보편적으로 공급되는 추세는 아니다
■이광수: 맞습니다. 근데 이게 굉장히 대한민국에서 우리나라에서 필요한 게 뭐냐면 저는 우리나라 부동산 시장이 안정화되지 않는 가장 큰 이유가 뭐냐 하면 정부가 보유한 주택의 양이 적기 때문이에요.
◆최수영: 정부가 자체 물량이 없다?
■이광수: 그렇죠. 그러니까 주거복지라든지 주거 취약층에 대해서 일종의 주거 안정성을 확보해 주기 위해서는 정부가 가지고 있는 주택의 양을 늘려야 됩니다. 그게 복지국가죠 그런데 우리나라는 대부분 공공주택을 개발하잖아요. 그러면 개인한테 넘겼어요 갖고 있지않고.
◆최수영: 그러니까 이윤을 많이 남기게끔 그렇게 해줬죠.
■이광수: 그런데 저는 앞으로는 이렇게 지자체라든가 정부에서 갖고 있는 아파트 수를 늘려서 싸게 임대료를 주고 사실은 그래서 그게 또 다른 복지로 이어질 수 있게 해야죠.
◆최수영: 그게 정부의 역할이잖아요.
■이광수: 그런데 이렇게 얘기하면 정부가 시장에 과도하게 참여한다 이런 이제 비판이 있는데요. 저는 그거는 아니다
◇이익선: 공공분양 아파트에도 관심이 늘고 있답니다. 입주 때 분양가의 일부만 내고 나머지는 수십 년에 걸쳐 분납하는 지분 적립형 주택이 올해 안에 경기도에 처음 공급된다고 하는데 이건 뭔가요? 이거 좀 설명 좀 해 주시고요. 입주할 때 얼마를 내야 되는지도 알려주세요.
■이광수: 일단 쉽게 말해서 처음에 돈 적게 내고 차근차근 지분을 사라 이 말입니다. 그래서 주택 가격의 10%에서 25% 비율로 처음에 냅니다. 그러니까 지분을 그럼 취득하잖아요. 쉽게 말해서 아파트의 10%를 내가 지분을 갖고 있는 갖고 있는 그 대신 이제 거주합니다. 그다음에 20년 동안 계속 사는 거예요. 지분을 나눠서 그래서 그런 차원에서 용어는 사실 좀 어려워 보이지만 그러니까 지분을 조금씩 늘려가라
◆최수영: 그러니까 돈을 조금씩 내가지고 이제 계속 좀 네가 좀 취득해라 그럼 뭐 분양 전환형도 그렇고 지분 적립형도 그렇고 앞으로 그럼 이런 공공이 조금 개입해서 그런 좀 목돈 아니라 살면서 내는 돈으로 자기 집을 만들게끔 하는 이런 것들이 많이 늘어날까요?
■이광수: 그렇습니다. 근데 저는 더 중요한 건 뭐냐 하면 사는 방식도 중요하지만 과연 그 대상 아파트의 가격이 적정한가 그게 더 중요하겠죠. 기준점을 우리가 그렇습니다 예를 들어서 막 엄청나게 비싼 아파트 10% 샀다가 조금씩 사 이런 건 사실 의미가 없지 않습니까? 그래서 사실은 공공의 역할이 이렇게 예를 들어서 지분을 조금씩 사든지 분양 전환이라든지 다양한 방법으로 공급하는 건 좋은데 더 근본적으로 주택 공급을 저렴하게 할 수 있느냐 그런 고민을 더 많이 하셨으면 좋겠다 라는 말씀을 드리는 겁니다.
◆최수영: 우리 시장에서 우리가 앵커링 효과 즉 정박 효과라는 기준점 효과가 있잖아요. 이걸 어떻게 보느냐에 따라서 사실은 모든 게 달라지는 거죠.
◇이익선: 근데 걱정이 많죠. 현재 지방 미분양은 아주 심각한 수준으로 알고 있습니다. 지방 부동산 시장의 미래를 어떻게 보십니까?
■이광수: 제가 어제 창원에 다녀왔는데요. 지방은 지금 부동산 시장이 생각하는 것보다 더 충격적입니다. 그러니까 쉽게 말해서 가격이 50% 정도 하락했고요.
◇이익선: 50%요?
◆최수영: 그러니까 반토막이라는 거잖아요.
■이광수: 그런데 대부분 또 사실은 부채 빚으로 이루어져서 팔아서도 해결이 안 되는 그런 상황이다 보니까 이게 경제적 문제를 넘어서 사회적 문제로도 사실은 커지고 있고 통계 수치로 보면 지방 미분양 아파트가 7만 호 정도가 돼서 그러니까 전체 미분양 아파트가 7만 호 정도 되고 수도권을 제외하면 한 5만 호 정도 수준 그렇게 많은 수준은 아니라고 볼 수 있는데 그게 미치는 영향이 굉장히 크더라고요, 그래서 이 문제가 어떻게든 좀 해결이 돼야 지방의 아파트 시장이라든지 경기가 좀 좋아지지 않을까 좀 생각을 하고 있습니다.
◇이익선: 그런데 지금 건설사들이 줄도산 난다는 얘기 있거든요. 공사비 급등 때문에 건설사들이 줄도산 난다는 건 더 이상 집을 짓거나 하지 않겠다는 뜻 아닌가요?
■이광수: 못 진다는 거죠.
◇이익선: 그러면 얼마 지나지 않아 집값은 오를 수밖에 없지 않나요?
■이광수: 그러니까 그게 두 가지 측면인데 장기적으로 집값이 집이 공급이 없으면 가격이 상승할 그런 가능성은 높은데 단기적으로 보면 저는 제가 말씀 계속 말씀드리지만 집값을 결정하는 공급은 매도 물량이라는 그래서 공급이 아무리 안 돼도 집을 갖고 있는 사람들이 많이 팔려고 하면 당연히 가격은 안정될 거다 그렇게 생각합니다.
◇이익선: 여기까지 듣겠습니다. 오늘 수요일에 함께한 이슈가 머니? 광수네 복덕방의 이광수 대표 명지대 실물투자분석과의 겸임 교수님이시기도 합니다. 귀한 시간 내주셨습니다. 감사합니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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