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■ 진행 : 김선영 앵커
■ 전화연결 : 함영진 우리은행 부동산리서치랩장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스NOW] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
토지거래허가구역 재지정 소식 전해드렸는데요.이번 결정이 과열 조짐을 보이고 있는 부동산 시장을 진정시킬 수 있을지, 전문가 연결해 알아보도록 하겠습니다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장 연결돼 있습니다.
[함영진]
안녕하세요. 함영진입니다.
[앵커]
이번 결정, 지금 강남 집값의 상승세가 심상치 않다, 이런 분위기를 반영한 거죠?
[함영진]
맞습니다. 토지거래허가구역 해제와 금융대출 인하, 그리고 금융권의 가계대출 재개가 맞물리면서 올해 들어 강남 3개구 아파트값이 1~2% 빠르게 상승했고요. 3000여 건 안팎에 머무르던 서울 아파트 거래량도 2월 5000여 건을 돌파하는 상황입니다. 강남 3개구에서 전세 끼고 집을 구매하는 갭투자 비율이 지난 2월에 43%대로 증가하고 집값 상승세가 마용성 같은 한강변 일대로 옮겨가는 상황도 정부가 이번 주택시장 안정대책을 발표하는 계기가 된 것으로 보여집니다.
[앵커]
시계로 보면 24일부터 규제가 다시 시작되는 건데 그러면 그 기간까지 막차 수요가 더 몰릴 수 있지 않을까, 이런 시각도 있거든요.
[함영진]
그럴 수도 있습니다. 서울시가 강남, 서초, 송파, 용산구 아파트 약 2200여 곳에 대해서 토지거래허가구역을 확대 지정했는데요. 특히 종전에 서초구 같은 경우는 2개 단지만 토지거래허가구역으로 묶여 있었지만 이번 규제로 서초구 전역이 토지거래허가구역으로 확대 지정된 상황입니다. 이는 송파구와 강남구도 마찬가지라고 할 수 있는데요. 일단 토지거래허가구역 지정 기간이 오는 3월 24일부터입니다. 이미 이들 지역에서 매매계약을 진행하고 있던 매도, 매수자라면 3월 23일까지 거래계약서 작성을 마쳐야 전세 끼고 주택을 구입하는 거래규제를 받지 않을 전망이기 때문에 관련해서 거래시장을 앞당기는 움직임이 있을 수 있다고 생각하고요. 여의치 않다면 거래를 취소한다든지 매매계약서 특약사항에 토지거래허가가 나지 않을 경우 배액 상환 없이 거래취소가 가능하다, 이런 것을 명기하고 거래할 것으로 예상됩니다.
[앵커]
앞으로 시장과열 양상이 계속되면 인근 지역도 추가 지정 검토하겠다, 이런 내용도 발표됐는데 문제는 이렇게 토지거래허가구역을 다시 지정하면 과거의 경우에 집값 내리는 데 실효성이 있었습니까?
[함영진]
기존에 토지거래허가구역 재지정 외에도 서초구와 용산구같이 서울 집값 상승을 이끈 대표 지역을 토지거래허가구역으로 확대 지정해서 주택의 거래규제 적용은 넓어졌는데요. 집값 상승을 주도하던 강남권이나 용산구 일대가 토허 구역으로 지정되면 전세 끼고 집을 구입하는 갭투자 수요나 집값이 오르기 전에 구매를 서두르던 일명 포모스라고 할 수 있죠. 이런 수요자들이 당분간 줄면서 거래시장도 주춤할 것으로 보입니다. 다만 토허구역 지정이 9월 30일까지 한시적인 데다가 서울분양 시장의 낮은 공급률, 내년에 서울 입주량이 크게 감소합니다. 그리고 다가오는 봄 이사철에 전월세 가격 상승이 이어진다면 강남권의 매매가를 하향조정 수준까지 끌어내기에는 일부 한계가 있을 수 있겠습니다.
[앵커]
추이를 지켜봐야 될 텐데 규제를 풀었다가 한 달여 만에 다시 조이게 된 건데 정책을 푼 게 너무 섣불리 해제한 게 아니냐, 이런 지적도 나오고 있거든요. 그 부분은 개인적으로 어떻게 보십니까?
[함영진]
그럴 수 있다고 보여집니다. 일단 토허구역 해제 외에도 기준금리 인하라든지 금융권의 가계대출 규제 완화도 있었기 때문에 최근에 서울 집값 상승이 잠삼대청 지역의 토지거래허가구역 해제 때문이라고 볼 수는 없는데요. 다만 지난해 말 하락했던 서울 아파트 실거래가 지수가 토지거래허가구역 해제 이전인 1월에 이미 상승 전환한 것을 고려하면 잠삼대청 291곳의 토지거래허가구역을 한 번에 풀지 말고 조금씩 해제하면서 상황을 보면 어땠을까 하는 아쉬움이 있습니다. 결국 토허구역 해제 한 달 만에 강남 3개구, 용산 전체가 다시 토허구역으로 묶이는 상황이라 정책의 일관성 논란이 지속될 수 있을 것으로 보입니다.
[앵커]
일각에서는 해제 자체도 그렇지만 해제한 시점이 신학기라 수요가 몰리는 시점이기 때문에 이 부분이 적절하지 않았다고 보는 분석도 있던데요. 어떻게 보십니까?
[함영진]
이번에 토지거래허가구역을 해제한 지역이 잠실, 삼성, 대치, 청담 지역이었는데요. 1, 2월에 학군 수요가 몰리는 지역이라고 할 수 있습니다. 특히 강남, 서초, 송파 지역은 1, 2월 일시적 교육 목적의 월세 수요도 유발될 만큼 새학기에 주택구매 수요라든지 임대차 수요가 움직이고 있기는 했었는데요. 이런 부분들을 감안하지 않는 부분들이 다소 아쉬운 부분이라고 할 수 있겠습니다.
[앵커]
정부가 대출관리도 강화하기로 한 만큼 실수요자들, 내집 마련하려는 분들 지금 시장도 혼란스럽고 전략 짜기가 어려울 것 같은데요. 어떻게 세우는 게 좋겠습니까?
[함영진]
정부가 주택담보대출 취급 점검이나 허그의 전세자금대출 보증비율을 90%로 낮추는 부분들을 5월로 조기화할 예정입니다. 그렇게 되면 은행 입장에서는 돈을 빌리는 차주의 상환 능력을 꼼꼼하게 살피게 되고 또 오는 7월에 스트레스 DSR 3단계 시행으로 차주별 대출의 총액이 줄어들게 될 수밖에 없는데요. 실수요 입장에서 영끌은 금물이라고 보여지고요. 대출상환능력 하에서 자금운용이 가능하고 전세금 정도 들고 계시다면 청약이라든지 기존 주택, 가고 조금 더 저렴하게 주택을 구입할 수 있는 경매시장같이 주택 구매를 다양화할 수 있는 경로를 잘 살펴보시는 것이 중요한 포인트라고 생각됩니다.
[앵커]
일단 토지거래허가구역 재지정, 6개월로 했는데 연장도 검토한다고 하고요. 집값 상승의 요인으로 여러 요인 중에 앞서 금리인하 기대감 부분도 지적해 주셨는데요. 앞으로 집값 추이 어떤 부분이 변수가 될지 이 부분도 전망해 주시죠.
[함영진]
여러 가지 변수가 있다고 생각됩니다. 2월에 기준금리가 인하하면서 2.75% 정도의 기준금리가 나타나고 있지만 경기둔화 우려에 오는 5월 미국이 기준금리를 인하한다면 우리도 경기둔화 우려로 기준금리를 추가 인하할 수 있고 이런 금리나 자금조달의 이자 부분이 낮아지는 부분들도 주택시장에 변수가 될 수 있다고 보여집니다. 이외에 지난해 9월에 수도권을 중심으로 적용했던 스트레스 DSR 2단계 변동금리도 차주를 대상으로 금리 100%를 적용해서 대출의 총액이 줄어드는 스트레스 3단계 규제가 7월에 본격화될 예정이기도 하고요. 여기에 정국 불안의 우려가 되고 있는 부분이라고 하는 탄핵 정국과 관련된 정치적인 이슈들도 부동산 정책 변화에 영향을 줄 수 있다고 보여집니다.
[앵커]
당분간 시장에 혼란이 커질 수밖에 없을 것 같은데 부작용은 없을지도 봐야 될 것 같습니다. 지금까지 함영진 우리은행 부동산리서치랩장 연결해서 내용 분석해 봤습니다. 전화연결 감사합니다.
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■ 전화연결 : 함영진 우리은행 부동산리서치랩장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스NOW] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
토지거래허가구역 재지정 소식 전해드렸는데요.이번 결정이 과열 조짐을 보이고 있는 부동산 시장을 진정시킬 수 있을지, 전문가 연결해 알아보도록 하겠습니다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장 연결돼 있습니다.
[함영진]
안녕하세요. 함영진입니다.
[앵커]
이번 결정, 지금 강남 집값의 상승세가 심상치 않다, 이런 분위기를 반영한 거죠?
[함영진]
맞습니다. 토지거래허가구역 해제와 금융대출 인하, 그리고 금융권의 가계대출 재개가 맞물리면서 올해 들어 강남 3개구 아파트값이 1~2% 빠르게 상승했고요. 3000여 건 안팎에 머무르던 서울 아파트 거래량도 2월 5000여 건을 돌파하는 상황입니다. 강남 3개구에서 전세 끼고 집을 구매하는 갭투자 비율이 지난 2월에 43%대로 증가하고 집값 상승세가 마용성 같은 한강변 일대로 옮겨가는 상황도 정부가 이번 주택시장 안정대책을 발표하는 계기가 된 것으로 보여집니다.
[앵커]
시계로 보면 24일부터 규제가 다시 시작되는 건데 그러면 그 기간까지 막차 수요가 더 몰릴 수 있지 않을까, 이런 시각도 있거든요.
[함영진]
그럴 수도 있습니다. 서울시가 강남, 서초, 송파, 용산구 아파트 약 2200여 곳에 대해서 토지거래허가구역을 확대 지정했는데요. 특히 종전에 서초구 같은 경우는 2개 단지만 토지거래허가구역으로 묶여 있었지만 이번 규제로 서초구 전역이 토지거래허가구역으로 확대 지정된 상황입니다. 이는 송파구와 강남구도 마찬가지라고 할 수 있는데요. 일단 토지거래허가구역 지정 기간이 오는 3월 24일부터입니다. 이미 이들 지역에서 매매계약을 진행하고 있던 매도, 매수자라면 3월 23일까지 거래계약서 작성을 마쳐야 전세 끼고 주택을 구입하는 거래규제를 받지 않을 전망이기 때문에 관련해서 거래시장을 앞당기는 움직임이 있을 수 있다고 생각하고요. 여의치 않다면 거래를 취소한다든지 매매계약서 특약사항에 토지거래허가가 나지 않을 경우 배액 상환 없이 거래취소가 가능하다, 이런 것을 명기하고 거래할 것으로 예상됩니다.
[앵커]
앞으로 시장과열 양상이 계속되면 인근 지역도 추가 지정 검토하겠다, 이런 내용도 발표됐는데 문제는 이렇게 토지거래허가구역을 다시 지정하면 과거의 경우에 집값 내리는 데 실효성이 있었습니까?
[함영진]
기존에 토지거래허가구역 재지정 외에도 서초구와 용산구같이 서울 집값 상승을 이끈 대표 지역을 토지거래허가구역으로 확대 지정해서 주택의 거래규제 적용은 넓어졌는데요. 집값 상승을 주도하던 강남권이나 용산구 일대가 토허 구역으로 지정되면 전세 끼고 집을 구입하는 갭투자 수요나 집값이 오르기 전에 구매를 서두르던 일명 포모스라고 할 수 있죠. 이런 수요자들이 당분간 줄면서 거래시장도 주춤할 것으로 보입니다. 다만 토허구역 지정이 9월 30일까지 한시적인 데다가 서울분양 시장의 낮은 공급률, 내년에 서울 입주량이 크게 감소합니다. 그리고 다가오는 봄 이사철에 전월세 가격 상승이 이어진다면 강남권의 매매가를 하향조정 수준까지 끌어내기에는 일부 한계가 있을 수 있겠습니다.
[앵커]
추이를 지켜봐야 될 텐데 규제를 풀었다가 한 달여 만에 다시 조이게 된 건데 정책을 푼 게 너무 섣불리 해제한 게 아니냐, 이런 지적도 나오고 있거든요. 그 부분은 개인적으로 어떻게 보십니까?
[함영진]
그럴 수 있다고 보여집니다. 일단 토허구역 해제 외에도 기준금리 인하라든지 금융권의 가계대출 규제 완화도 있었기 때문에 최근에 서울 집값 상승이 잠삼대청 지역의 토지거래허가구역 해제 때문이라고 볼 수는 없는데요. 다만 지난해 말 하락했던 서울 아파트 실거래가 지수가 토지거래허가구역 해제 이전인 1월에 이미 상승 전환한 것을 고려하면 잠삼대청 291곳의 토지거래허가구역을 한 번에 풀지 말고 조금씩 해제하면서 상황을 보면 어땠을까 하는 아쉬움이 있습니다. 결국 토허구역 해제 한 달 만에 강남 3개구, 용산 전체가 다시 토허구역으로 묶이는 상황이라 정책의 일관성 논란이 지속될 수 있을 것으로 보입니다.
[앵커]
일각에서는 해제 자체도 그렇지만 해제한 시점이 신학기라 수요가 몰리는 시점이기 때문에 이 부분이 적절하지 않았다고 보는 분석도 있던데요. 어떻게 보십니까?
[함영진]
이번에 토지거래허가구역을 해제한 지역이 잠실, 삼성, 대치, 청담 지역이었는데요. 1, 2월에 학군 수요가 몰리는 지역이라고 할 수 있습니다. 특히 강남, 서초, 송파 지역은 1, 2월 일시적 교육 목적의 월세 수요도 유발될 만큼 새학기에 주택구매 수요라든지 임대차 수요가 움직이고 있기는 했었는데요. 이런 부분들을 감안하지 않는 부분들이 다소 아쉬운 부분이라고 할 수 있겠습니다.
[앵커]
정부가 대출관리도 강화하기로 한 만큼 실수요자들, 내집 마련하려는 분들 지금 시장도 혼란스럽고 전략 짜기가 어려울 것 같은데요. 어떻게 세우는 게 좋겠습니까?
[함영진]
정부가 주택담보대출 취급 점검이나 허그의 전세자금대출 보증비율을 90%로 낮추는 부분들을 5월로 조기화할 예정입니다. 그렇게 되면 은행 입장에서는 돈을 빌리는 차주의 상환 능력을 꼼꼼하게 살피게 되고 또 오는 7월에 스트레스 DSR 3단계 시행으로 차주별 대출의 총액이 줄어들게 될 수밖에 없는데요. 실수요 입장에서 영끌은 금물이라고 보여지고요. 대출상환능력 하에서 자금운용이 가능하고 전세금 정도 들고 계시다면 청약이라든지 기존 주택, 가고 조금 더 저렴하게 주택을 구입할 수 있는 경매시장같이 주택 구매를 다양화할 수 있는 경로를 잘 살펴보시는 것이 중요한 포인트라고 생각됩니다.
[앵커]
일단 토지거래허가구역 재지정, 6개월로 했는데 연장도 검토한다고 하고요. 집값 상승의 요인으로 여러 요인 중에 앞서 금리인하 기대감 부분도 지적해 주셨는데요. 앞으로 집값 추이 어떤 부분이 변수가 될지 이 부분도 전망해 주시죠.
[함영진]
여러 가지 변수가 있다고 생각됩니다. 2월에 기준금리가 인하하면서 2.75% 정도의 기준금리가 나타나고 있지만 경기둔화 우려에 오는 5월 미국이 기준금리를 인하한다면 우리도 경기둔화 우려로 기준금리를 추가 인하할 수 있고 이런 금리나 자금조달의 이자 부분이 낮아지는 부분들도 주택시장에 변수가 될 수 있다고 보여집니다. 이외에 지난해 9월에 수도권을 중심으로 적용했던 스트레스 DSR 2단계 변동금리도 차주를 대상으로 금리 100%를 적용해서 대출의 총액이 줄어드는 스트레스 3단계 규제가 7월에 본격화될 예정이기도 하고요. 여기에 정국 불안의 우려가 되고 있는 부분이라고 하는 탄핵 정국과 관련된 정치적인 이슈들도 부동산 정책 변화에 영향을 줄 수 있다고 보여집니다.
[앵커]
당분간 시장에 혼란이 커질 수밖에 없을 것 같은데 부작용은 없을지도 봐야 될 것 같습니다. 지금까지 함영진 우리은행 부동산리서치랩장 연결해서 내용 분석해 봤습니다. 전화연결 감사합니다.
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