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■ 진행 : 이정섭 앵커
■ 출연 : 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스ON] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
정부가 토지거래허가구역 해제를 번복하고 강남 3구와 용산구 모든 지역까지 대상 지역을 확대하기로 했습니다. 갭투자를 막았던 봉인이 풀리자마자 서울 집값이 빠르게 올랐기 때문인데요. 규제를 너무 일찍 풀었다는 지적도 나오고 있습니다. 전문가와 함께 관련 내용 짚어보겠습니다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원 화상으로 연결돼 있습니다. 나와 계십니까?
[박원갑]
안녕하십니까.
[앵커]
먼저, 토지거래허가제가 무엇인지부터 설명을 해 주시죠.
[박원갑]
사실상 아파트 거래 허가제라고 보시는 게 맞을 것 같습니다. 아파트에 당연히 건물도 있고 토지가 있지 않습니까? 그래서 일정 면적의 토지가 되는 주택에 대해서는 구청장의 허가를 받아야 매입을 할 수 있다, 이렇게 보면 되고요. 아까 말씀하신 것처럼 서울시가 지난 12일 강남하고 그리고 일부 송파지역에 토지거래허가구역에서 그때 해제한 이후 약 35일 만에 다시 재지정을 한 건데요. 이번에는 범위가 넓습니다. 강남, 서초, 송파 일대고. 일단은 3월 24일부터 적용이 되고요. 9월 30일까지 6개월 동안 토지거래허가를 받아야 집을 살 수 있는 걸로 보시면 될 것 같고. 아마도 그 이후에도 일단은 제 생각에는 계속 지정될 가능성이 높지 않느냐 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
언급하신 것처럼 강남3구인 강남, 서초, 송파, 용산구까지 이번에 포함이 됐더라고요. 해당되는 아파트가 총 그러면 몇 가구가 되는 겁니까?
[박원갑]
아파트는 4개 구가 되는 거죠. 그러니까 강남 3개구하고 용산이니까요. 2200개 단지에 한 40만 채 정도가 됩니다. 우리나라 아파트가 1263만 채 정도가 되는데요. 한 3% 정도가 토지거래허가를 받아야 된다. 다만 조심하셔야 될 것은 이번에 토지거래허가제 대상에서 아파트만 해당이 된다는 겁니다. 단독주택이라든지 다세대 빌라는 제외되고요. 그리고 빌딩, 상가 이런 것들도 허가를 받지 않아도 된다, 이런 말씀을 드리겠습니다.
[앵커]
이렇게 구 단위로 한꺼번에 이뤄진 적이 이례적인 것으로 알려졌는데. 지금 가장 달라지는 게 어떤 점입니까?
[박원갑]
아까 말씀드린 것처럼 토지거래허가구역에서 아파트를 살려면 갭투자가 안 됩니다. 2년 이상을 살아야 하고요. 원칙적으로는 무주택자만 살 수 있습니다. 다만 1주택자는 새로 집을 사면 종전 집을 1년 안에 팔아야 되는 그런 어려움이 있기 때문에 아무래도 주택시장이 완전히 실수요 중심으로 변하게 된다, 이렇게 보시면 될 것 같고요.
아마도 이번에 대책으로 인해서 두 가지 흐름이 나타날 건데. 일단 갭투자가 많이 줄 겁니다. 지금 국토부에서 밝힌 자료를 보면 강남 3개 구의 갭투자 비율이 지난 2월 기준으로 43.6% 정도가 되거든요. 10채 중에서 6채가 갭투자라는 거죠. 살지 않는 사람이 집을 산다는 거고. 이게 제동이 걸린다는 거고요.
그리고 강남 3개구의 아파트를 살 텐데 강남 3개구에 살지 않는 외지인들이 사는 비중이 62.4% 됩니다. 이 역시 줄어들지 않을까 생각이 들고요. 그래서 지금 어느 쪽이 영향을 많이 받을까라고 생각해보니까 일반 아파트가 전세가 비율이 높지 않습니까? 그래서 갭투자가 많았거든요. 이게 재건축보다는 좀 더 타격을 받지 않을까 생각이 들고. 최근에 똘똘한 한 채 바람이 불었지 않습니까?
그래서 강남권 상급지 갈아타기에도 제동이 걸리지 않겠느냐. 그래서 일단 거래량은 많이 줄 것으로 보이고요. 가격은 여러 가지 금리라든지 대출규제 이런 것을 같이 봐서 판단해야 되지 않을까 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
갭투자의 영향에 대해서 짚어주셨는데, 대출도 까다로워진다고요?
[박원갑]
그렇죠. 대출도 좀 더 엄격하게 관리를 하겠다, 이렇게 밝히고 있는데요. 일단은 디딤돌대출이나 버팀목대출 이게 정책대출인데 이것도 금리를 올리겠다고 얘기를 하고요. 그리고 서울에서 대체적으로 집을 살 때 자금조달계획서를 내는데 이걸 좀 더 조사를 좀 더 강화하겠다. 그리고 다주택자라든지 갭투자 관련해서 대출도 좀 더 죄겠다, 이런 방침을 밝히고 있습니다.
[앵커]
지금 이런 조치가 나온 배경이 있을 것 같은데 집값이 뛰었다는 거잖아요. 얼마나 올라서 그런 건가요?
[박원갑]
한마디로 급등했다, 이렇게 볼 수가 있는데요. 한국부동산원이 3월 둘째 주 아파트 주간동향 발표를 합니다. 그런데 토허제 해제 이후에 가장 수혜 지역이 송파구라고 하거든요. 주간 단위로 0.72%가 올랐는데 이건 7년 1개월 만에 가장 많이 오른 겁니다.
연간으로 환산하면 30%가 넘는 거예요. 한마디로 급등이라고 보시면 되고. 강남구나 서초구도 거의 비슷하게 올랐는데, 대체적으로 7년 만에 최대 상승 폭을 기록하다 보니까 아무래도 서울시에서 비상이 걸렸다, 이렇게 보면 되고. 그런데 이것만 끝나는 게 아니고 서울 전역이 지금 거래량이 늘어나버렸다는 겁니다.
서울 아파트 거래량이 오늘자 기준으로 보니까 5506건 정도가 되거든요. 이달 말까지 집계를 하면 6000건, 이게 역대 평균치입니다. 그동안 3000건 정도에 머물렀는데 갑자기 거래량이 늘어났다는 거고. 서울뿐만 아니라 경기도도 거래량이 많이 늘어났습니다.
경기도도 보니까 2월 아파트 거래량이 오늘자 기준으로 9400건 정도가 돼요. 그런데 지난해 11월부터 3개월 동안 6000건에서 7000건 정도에 불과했는데 결국은 공간 확산 모형을 통해서 강남이 오르면 다른 지역까지 연쇄적으로 영향을 준다, 이렇게 되다 보니까 일단은 어떻게 보면 집값을 오르게 한 진앙지부터 어쨌든 긴급 진화를 하겠다, 이런 취지를 담고 있다고 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
오늘 토지거래허가제를 발표를 하면서 오세훈 서울시장 이런 배경에 대해서 사과했고요. 그리고 최상목 권한대행도 발언을 했습니다. 듣고 다시 이야기 이어가겠습니다.
[앵커]
지금 오세훈 서울시장을 향해서 화살이 돌아갔는데 너무 일찍 풀었다는 비판이 있었거든요. 토지거래허가제를 해제할 당시에도 우려도 있었고 다시 도입하면서 오락가락 정책에 대한 비판도 있는 것 같아요.
[박원갑]
당시 풀 때는 시장이 그렇게 불안하지는 않았습니다. 왜냐하면 아까 말씀드린 것처럼 서울시 아파트 거래량이 월간으로 한 3000건 정도면 역대 평균치의 절반 정도라고 말씀을 드리고. 그리고 2월 당시에 서울 아파트 실거래가 잠정지수도 하락세였습니다. 그런데 어떻게 보면 별로 집값이 오를 이유가 없죠. 왜냐하면 내수경기도 위축되어 있고 정치적 불확실성 이런 생각을 감안해보면 사실상 급등할 이유가 없는데 제 생각에는 개인들의 심리불안 이게 자극하지 않았냐 이런 생각이 듭니다.
왜냐하면 불안심리가 팽배하면 시장은 펀터멘탈이 이탈해서 전혀 엉뚱한 방향으로 이동하는 경우가 많거든요. 지금 수요자들이 행태적인 측면에서 분석을 해보면 공급절벽에 대한 우려가 있죠. 그다음에 금리는 인하되고 있죠. 유동성은 늘어나고 있죠. 그리고 7월에 스트레스 DSR 3단계 도입을 한단 말이에요.
그러면 수요자들이 빨리 집을 사야 되겠다는 그런 생각을 갖고 있는데 강남에서 규제가 풀린다는 소식이 들리니까 우리 동네도 집값 오르는 거 아니냐 이런 조급증이 발동되면서 결국은 거래 폭발로 이어졌다, 이렇게 해석을 할 수가 있는데요. 시장에 있는 제 입장에서는 2년 전에 집값이 급락했을 때 그때 풀었으면 파장이 덜했을 것 같다. 아니면 7월에 대출규제 문턱이 좀 높아지지 않습니까? 그때 시장이 침체됐을 때 풀었으면 어땠을까 하는 그런 아쉬움이 있습니다.
[앵커]
중요한 것은 부동산 가격인데 이번 조치로 집값이 꺾일지, 어떻게 보십니까?
[박원갑]
일단 주춤할 것으로 예상이 됩니다. 그래서 토지거래허가구역은 말씀드린 것처럼 실수요 위주로 완전히 재편되기 때문에 강남에서 거래가 확 꺾일 겁니다. 그런데 가격은 시간을 좀 두고 반응이 오지 않을까 생각이 들고 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
YTN 이승배 (sbi@ytn.co.kr)
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■ 출연 : 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스ON] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
정부가 토지거래허가구역 해제를 번복하고 강남 3구와 용산구 모든 지역까지 대상 지역을 확대하기로 했습니다. 갭투자를 막았던 봉인이 풀리자마자 서울 집값이 빠르게 올랐기 때문인데요. 규제를 너무 일찍 풀었다는 지적도 나오고 있습니다. 전문가와 함께 관련 내용 짚어보겠습니다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원 화상으로 연결돼 있습니다. 나와 계십니까?
[박원갑]
안녕하십니까.
[앵커]
먼저, 토지거래허가제가 무엇인지부터 설명을 해 주시죠.
[박원갑]
사실상 아파트 거래 허가제라고 보시는 게 맞을 것 같습니다. 아파트에 당연히 건물도 있고 토지가 있지 않습니까? 그래서 일정 면적의 토지가 되는 주택에 대해서는 구청장의 허가를 받아야 매입을 할 수 있다, 이렇게 보면 되고요. 아까 말씀하신 것처럼 서울시가 지난 12일 강남하고 그리고 일부 송파지역에 토지거래허가구역에서 그때 해제한 이후 약 35일 만에 다시 재지정을 한 건데요. 이번에는 범위가 넓습니다. 강남, 서초, 송파 일대고. 일단은 3월 24일부터 적용이 되고요. 9월 30일까지 6개월 동안 토지거래허가를 받아야 집을 살 수 있는 걸로 보시면 될 것 같고. 아마도 그 이후에도 일단은 제 생각에는 계속 지정될 가능성이 높지 않느냐 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
언급하신 것처럼 강남3구인 강남, 서초, 송파, 용산구까지 이번에 포함이 됐더라고요. 해당되는 아파트가 총 그러면 몇 가구가 되는 겁니까?
[박원갑]
아파트는 4개 구가 되는 거죠. 그러니까 강남 3개구하고 용산이니까요. 2200개 단지에 한 40만 채 정도가 됩니다. 우리나라 아파트가 1263만 채 정도가 되는데요. 한 3% 정도가 토지거래허가를 받아야 된다. 다만 조심하셔야 될 것은 이번에 토지거래허가제 대상에서 아파트만 해당이 된다는 겁니다. 단독주택이라든지 다세대 빌라는 제외되고요. 그리고 빌딩, 상가 이런 것들도 허가를 받지 않아도 된다, 이런 말씀을 드리겠습니다.
[앵커]
이렇게 구 단위로 한꺼번에 이뤄진 적이 이례적인 것으로 알려졌는데. 지금 가장 달라지는 게 어떤 점입니까?
[박원갑]
아까 말씀드린 것처럼 토지거래허가구역에서 아파트를 살려면 갭투자가 안 됩니다. 2년 이상을 살아야 하고요. 원칙적으로는 무주택자만 살 수 있습니다. 다만 1주택자는 새로 집을 사면 종전 집을 1년 안에 팔아야 되는 그런 어려움이 있기 때문에 아무래도 주택시장이 완전히 실수요 중심으로 변하게 된다, 이렇게 보시면 될 것 같고요.
아마도 이번에 대책으로 인해서 두 가지 흐름이 나타날 건데. 일단 갭투자가 많이 줄 겁니다. 지금 국토부에서 밝힌 자료를 보면 강남 3개 구의 갭투자 비율이 지난 2월 기준으로 43.6% 정도가 되거든요. 10채 중에서 6채가 갭투자라는 거죠. 살지 않는 사람이 집을 산다는 거고. 이게 제동이 걸린다는 거고요.
그리고 강남 3개구의 아파트를 살 텐데 강남 3개구에 살지 않는 외지인들이 사는 비중이 62.4% 됩니다. 이 역시 줄어들지 않을까 생각이 들고요. 그래서 지금 어느 쪽이 영향을 많이 받을까라고 생각해보니까 일반 아파트가 전세가 비율이 높지 않습니까? 그래서 갭투자가 많았거든요. 이게 재건축보다는 좀 더 타격을 받지 않을까 생각이 들고. 최근에 똘똘한 한 채 바람이 불었지 않습니까?
그래서 강남권 상급지 갈아타기에도 제동이 걸리지 않겠느냐. 그래서 일단 거래량은 많이 줄 것으로 보이고요. 가격은 여러 가지 금리라든지 대출규제 이런 것을 같이 봐서 판단해야 되지 않을까 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
갭투자의 영향에 대해서 짚어주셨는데, 대출도 까다로워진다고요?
[박원갑]
그렇죠. 대출도 좀 더 엄격하게 관리를 하겠다, 이렇게 밝히고 있는데요. 일단은 디딤돌대출이나 버팀목대출 이게 정책대출인데 이것도 금리를 올리겠다고 얘기를 하고요. 그리고 서울에서 대체적으로 집을 살 때 자금조달계획서를 내는데 이걸 좀 더 조사를 좀 더 강화하겠다. 그리고 다주택자라든지 갭투자 관련해서 대출도 좀 더 죄겠다, 이런 방침을 밝히고 있습니다.
[앵커]
지금 이런 조치가 나온 배경이 있을 것 같은데 집값이 뛰었다는 거잖아요. 얼마나 올라서 그런 건가요?
[박원갑]
한마디로 급등했다, 이렇게 볼 수가 있는데요. 한국부동산원이 3월 둘째 주 아파트 주간동향 발표를 합니다. 그런데 토허제 해제 이후에 가장 수혜 지역이 송파구라고 하거든요. 주간 단위로 0.72%가 올랐는데 이건 7년 1개월 만에 가장 많이 오른 겁니다.
연간으로 환산하면 30%가 넘는 거예요. 한마디로 급등이라고 보시면 되고. 강남구나 서초구도 거의 비슷하게 올랐는데, 대체적으로 7년 만에 최대 상승 폭을 기록하다 보니까 아무래도 서울시에서 비상이 걸렸다, 이렇게 보면 되고. 그런데 이것만 끝나는 게 아니고 서울 전역이 지금 거래량이 늘어나버렸다는 겁니다.
서울 아파트 거래량이 오늘자 기준으로 보니까 5506건 정도가 되거든요. 이달 말까지 집계를 하면 6000건, 이게 역대 평균치입니다. 그동안 3000건 정도에 머물렀는데 갑자기 거래량이 늘어났다는 거고. 서울뿐만 아니라 경기도도 거래량이 많이 늘어났습니다.
경기도도 보니까 2월 아파트 거래량이 오늘자 기준으로 9400건 정도가 돼요. 그런데 지난해 11월부터 3개월 동안 6000건에서 7000건 정도에 불과했는데 결국은 공간 확산 모형을 통해서 강남이 오르면 다른 지역까지 연쇄적으로 영향을 준다, 이렇게 되다 보니까 일단은 어떻게 보면 집값을 오르게 한 진앙지부터 어쨌든 긴급 진화를 하겠다, 이런 취지를 담고 있다고 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
오늘 토지거래허가제를 발표를 하면서 오세훈 서울시장 이런 배경에 대해서 사과했고요. 그리고 최상목 권한대행도 발언을 했습니다. 듣고 다시 이야기 이어가겠습니다.
[앵커]
지금 오세훈 서울시장을 향해서 화살이 돌아갔는데 너무 일찍 풀었다는 비판이 있었거든요. 토지거래허가제를 해제할 당시에도 우려도 있었고 다시 도입하면서 오락가락 정책에 대한 비판도 있는 것 같아요.
[박원갑]
당시 풀 때는 시장이 그렇게 불안하지는 않았습니다. 왜냐하면 아까 말씀드린 것처럼 서울시 아파트 거래량이 월간으로 한 3000건 정도면 역대 평균치의 절반 정도라고 말씀을 드리고. 그리고 2월 당시에 서울 아파트 실거래가 잠정지수도 하락세였습니다. 그런데 어떻게 보면 별로 집값이 오를 이유가 없죠. 왜냐하면 내수경기도 위축되어 있고 정치적 불확실성 이런 생각을 감안해보면 사실상 급등할 이유가 없는데 제 생각에는 개인들의 심리불안 이게 자극하지 않았냐 이런 생각이 듭니다.
왜냐하면 불안심리가 팽배하면 시장은 펀터멘탈이 이탈해서 전혀 엉뚱한 방향으로 이동하는 경우가 많거든요. 지금 수요자들이 행태적인 측면에서 분석을 해보면 공급절벽에 대한 우려가 있죠. 그다음에 금리는 인하되고 있죠. 유동성은 늘어나고 있죠. 그리고 7월에 스트레스 DSR 3단계 도입을 한단 말이에요.
그러면 수요자들이 빨리 집을 사야 되겠다는 그런 생각을 갖고 있는데 강남에서 규제가 풀린다는 소식이 들리니까 우리 동네도 집값 오르는 거 아니냐 이런 조급증이 발동되면서 결국은 거래 폭발로 이어졌다, 이렇게 해석을 할 수가 있는데요. 시장에 있는 제 입장에서는 2년 전에 집값이 급락했을 때 그때 풀었으면 파장이 덜했을 것 같다. 아니면 7월에 대출규제 문턱이 좀 높아지지 않습니까? 그때 시장이 침체됐을 때 풀었으면 어땠을까 하는 그런 아쉬움이 있습니다.
[앵커]
중요한 것은 부동산 가격인데 이번 조치로 집값이 꺾일지, 어떻게 보십니까?
[박원갑]
일단 주춤할 것으로 예상이 됩니다. 그래서 토지거래허가구역은 말씀드린 것처럼 실수요 위주로 완전히 재편되기 때문에 강남에서 거래가 확 꺾일 겁니다. 그런데 가격은 시간을 좀 두고 반응이 오지 않을까 생각이 들고 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
YTN 이승배 (sbi@ytn.co.kr)
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