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■ 진행 : 조태현 앵커, 조예진 앵커
■ 출연 : 이정환 교수 한양대학교 경제금융대학
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
간밤에 큼직한 경제 뉴스가 있었죠.전문가와 함께 조금 더 깊이 들어가 보겠습니다.[앵커] 경제 소식을 빠르고 친절하게 전달해 드립니다. 스타트경제, 오늘은 이정환 한양대학교 경제금융대학 교수와 함께합니다. 오늘 새벽에 나온 소식부터 살펴볼게요. 아마 전 세계 투자자들의 시선이 쏠리지 않았을까 생각되는데 연방준비공개위원회가 3월 회의를 마무리했습니다. 어떻게 나왔습니까?
[이정환]
기준금리 동결이라고 보시면 될 것 같고요. 배경에는 물가 상승의 우려 같은 것이 깔려 있지 않나 생각됩니다. 일반적인 물가상승은 아니고 관세라든지 특히나 이민자 정책 같은 것들을 트럼프 정부에서 강력하게 몰아붙이고 있는데 둘 다 물가상승의 요인이거든요. 어떤 이야기냐면 관세 같은 경우에는 수입하는 것에는 가격을 올리면서 물가를 상승시키는 요인이라고 보면 될 것 같고 이민자들에 대한 통제는 저임금 노동자들의 공급을 줄임에 따라서 물가를 올릴 수 있는 요인들이라고 이해할 수 있을 것 같습니다. 미국의 경제성장률 전망치가 낮아지면서 경기가 떨어진다, 이에 따라서 물가 상승 압력이 떨어질 것이라는 기대감이 있기는 했지만 아무래도 관세정책이 확정되지 않았고 특히나 관세가 실제로 부과되게 되면 단기 물가 상승이 확실히 우려된다고 이야기해서 물가상승에 대한 우려들이 겹치면서 지금 경기 떨어지는 것은 금리를 낮출 수 있는 요인이기는 하지만 물가상승의 우려가 오히려 커지면서결국 두 번 연속 금리를 유지하는 이런 결정을 내렸다고 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
주목되는 점은 트럼프 2기 행정부가 출범한 후에 처음으로 업데이트되는 경제전망이었는데 여기서 경제성장률 전망치를 낮춰서 잡았더라고요. 어떻게 보셨어요?
[이정환]
파월 의장이 경기침체에 대한 우려를 직접 언급했고요. 미국의 경기는 강하다고 주장하긴 했지만 경제성장률 전망치 자체는 내렸다고 보면 될 것 같습니다.
[앵커]
2.1에서 1.7로 낮춘 거니까 꽤나 크게 낮춘 거 아닌가요?
[이정환]
실제 애틀랜타 페드 같은 연준에서 실시간 데이터를 가지고 많이 예측을 하거든요. 이런 데 있어서도 1분기 GDP 성장률들이 많이 떨어질 것이라고, 이런 상황들이 반영됐다고 이해하시면 될 것 같고. 실업률도 올렸다고 보시면 될 것 같습니다. 실업률이 연말에 4.4% 될 거라고 했는데 4.5%가 될 거라고 예상하고 있어서 경기가 좋아지지 않을 거다. 예상보다 나쁠 것 같다는 의견을 뒷받침하고 있습니다. 다만 파월 의장이 지속적으로 얘기하듯이 미국의 경기는 강한 상태고 다만 불확실성이 많다는 의견으로 연준의 의견들이 발언 자체는 그런 식으로 해석될 수 있다고 보시면 될 것 같고 이것들이 기준금리까지 영향을 미치지 않았지만 전반적인 경제 상황에 대한 인식, 관세정책 이런 것들의 효과들 때문에 성장률이 낮아지고 있고 불확실성이 커지고 있다. 그리고 경제가 예측보다는 성장률이 덜할 것이라는 의견이 나오고 있다고 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
실업률 예상치 4.4에서 4.5라고 말씀을 드렸는데 4.3에서 4.4로 높여서 잡았습니다. 큰 차이는 아니지만요. 어쨌든 간에 4%대의 실업률이라면 굉장히 낮은 실업률인 건 맞고요. 이런 측면에서 결정을 하게 됐다고 보시면 될 것 같은데 동결은 기정사실이었고 그렇기 때문에 전망에 관심이 쏠렸는데요. 점도표 쪽에서 전망은 어떻게 나왔습니까?
[이정환]
연준에서 물가상승에 대한 우려도 얘기했거든요. 결국 물가상승에 대한 우려는 내년에 물가상승률, 특히 개인소비지출기준으로 봤을 때 2.5%에서 2.8. 올해 말에 가면 작년에 예측했던 것보다 올렸다고 보시면 될 것 같고. 그렇다는 이야기는 어떤 거냐면 금리를 조금 더 낮춘 속도가 늦어져야 되는 거 아니냐는 의견이 나올 수 있었다고 이해하시면 될 것 같습니다. 결국 물가가 예상보다 많이 올라갈 것이라고 생각하고 있고 그에 따르면 물가를 잡기 위해서 금리를 높은 상태를 지속적으로 유지해 줘야 되는 상황이거든요. 그렇기 때문에 시장에서 우려했던 것은 연준이 혹시나 금리를 한 번만 인하하는 시나리오로 가지 않을까 하는 그런 염려까지 있기는 했는데 이런 물가상승에도 불구하고 지난번하고 동일하게 올해는 두 번 내릴 것이다.
그리고 내년하고 내후년에 금리 전망 역시 크게 변동하지 않은 이런 상황이었다고 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
연준이 시장이 촉각을 곤두세웠던 것 중 하나가 이른바 양적긴축이었는데 일단 양적긴축이 무엇인지 설명을 해 주시죠.
[이정환]
양적긴축을 이해하려면 양적완화를 먼저 아셔야 되는데 시장에 채권들이 있는데 연준이 사들이면 연준의 돈들이 시장에 풀리게 됩니다. 이런 상황을 양적완화라고 하고요. 코로나19 이전에는 연준이 가진 채권의 규모가 4조 달러 정도 됐는데 시장에서 많이 사들이면서 거의 9조 달러가 넘어가게 되는 이런 상황이 되었다고 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
중앙은행이 직접 시장에 돈을 풀었다고 보면 되는 겁니까?
[이정환]
연준이 중앙은행이고 발권력이 있기 때문에 이것을 시장에 지속적으로 돈을 푼결과라고 보면 될 거고요. 이 규모가 지나치다는 의견도 있고 지나치게 시장의 유동성을 풀면 부작용이 많아지기 때문에 양적긴축, 다시 연준이 가진 채권을 시장에 파는 정책을 하는 게 흔히 말하는 양적긴축이라고 말하고 있습니다.
[앵커]
돈을 회수하는 거네요.
[이정환]
시장에 있는 돈을 거꾸로 연준에 회수하는 정책이라고 보시면 될 것 같고. 양적긴축을 줄이겠다고는 이야기를 하고 있거든요. 양적완화를 하겠다는 얘기는 전혀 아니지만 모기지라든지 이런 건 아니지만 국채에 대해서 양적긴축을 많이 줄이겠다고 이야기하고 있고 그 말은 유동성 공급을 예측보다 늘리겠다는 그런 의견으로 해석될 수 있을 것 같습니다. 이런 것들은 유동성 공급을 늘리면 국채금리 같은 걸 유지하는 데 도움이 될 수 있는 정책들이거든요. 이렇기 때문에 최근에 미국의 부채 문제, 정부 부채가 한도에 도달하면서 정부 부채가 어려워진 측면이 있는데 유동성 공급 같은 걸 통해서 하려는 시도인 것으로 보입니다.
[앵커]
시장을 어떤 면에서는 많이 달래는 결과가 된 것 같기도 해요. 뉴욕증시는 많이 반등했죠?
[이정환]
어제 많이 떨어졌죠. 어제 FOMC 불확실성을 하면서 많이 떨어졌는데 오늘은 그것을 거의 회복하는 양상이었다고 이해하시면 될 것 같습니다. 시장에서 우려했던 것은 물가가 예상보다 높아질 것이라는 생각을 했는데 이것 때문에 혹시나 연준의 기준금리 경로가 바뀌면 어떡하냐, 결국 시장에서 좋아하는 건 기준금리가 빨리 떨어지는 것인데 예측보다 늦게 떨어지면 주가에 대한 불확실성이 높아질 수밖에 없는 상황이거든요. 그런데 예측대로 금리가 떨어지다 보니까 시장에서는 호재로 작용했다고 보시면 되고 다우존스, S&P500, 나스닥 각각 어제 손실분을 다시 반등하는 계기를 마련했다고 이해하시면 될 것 같습니다.
[앵커]
우리 입장에서는 한미 금리차가 주목됩니다. 한미 금리차가 1.75%포인트로 유지된 상황인데 앞으로 한국은행의 고심의 방향이 어떤 쪽으로 향할 거라고 보세요?
[이정환]
외환시장에 가장 중요한 이슈라고 생각하고요. 외환시장이라는 것은 환율인데 환율이 지나치게 폭등하거나 이렇게 하게 되면 아무래도 한국은행 입장에서는 기준금리를 낮추기가 부담스러운 상황이 발생할 수밖에 없다. 올해 기조는 한국은행 금리를 낮추겠다는 기조이긴 한데 환율이 1450원을 넘어서 1470원, 80원 이렇게 가면 우리나라 기준금리가 낮아지면서 환율이 오를 수 있는 효과. 다시 말해서 우리나라 원화에 비해서 달러가 좋아지는 효과가 발생할 수 있기 때문에. 왜냐하면 미국의 기준금리가 높다는 이야기는 미국 달러에 대한 수요가 높은데 한국의 기준금리가 낮아지게 되면 원화에 대한 수요는 감소하면서 결국 원달러 환율이 올라가게 되는 양상들이 보일 수 있어서 기준금리 동결한 건 크게 나쁜 스토리는 아니고요. 특히나 올해 말까지 기준금리 정책이 크게 바뀌지 않는다는 소식 역시 한국은행 입장에서는 나쁜 소식은 아니다.
아무래도 미국이 기준금리를 별도로 들이겠다고 하면 외환시장에서 부담이 될 수 있었는데 그런 관점에서는 긍정적으로 받아들일 수 있는 뉴스였다고 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
정책적인 여력이 생겼을 수 있겠다. 하지만 여전히 원달러 환율 1460원에 가까운데 계속 걸림돌이 되는 것 같습니다. 다음 주제로 넘어가 보도록 할게요. 다음 주제 가기 전에 영상부터 보고 오겠습니다. 영상에서 보신 것처럼 정부에서 토지거래허가구역을 해제했다가 집값이 너무 오르니까 이걸 다시 지정하는 방안을 내놨습니다. 대상 지역이 어떻게 됩니까?
[이정환]
대상 지역은 확장되었다고 보시면 되고 기존에는 청담, 삼성, 대치, 잠실 흔히 말하는 영동대로 근처의 개발지역에 한정돼 있었는데 용산구, 서초구, 강남구, 서초구 결국 오히려 지역을 확장하면서 토지거래허가구역을 크게 지정했다고 이해하시면 되고요. 그만큼 지역들에 대한 부동산 가격 상승이라든지 이런 것들의 우려가 있었다고 이해하시면 되지 않을까 생각할 수 있겠습니다.
[앵커]
토지거래허가구역으로 다시 지정됐다. 이름 그대로 토지거래를 허가받는 거잖아요. 이렇게 지정되면 어떤 점이 달라지는 겁니까?
[이정환]
부동산 거래를 구청장에게 허가를 받아야 되는데 가장 큰 효과는 갭투자가 안 된다는 그런 중요한 이슈가 있습니다. 갭투자라는 것은 전세를 끼고 집을 사야 되는데 토지거래허가구역에 들어가게 되면 실거주 의무가 2년 부과되면서 전세를 끼고 집을 사는 것들이 어려워지고, 다시 말해서 투기라든지 향후에 투자 목적으로 구매하는 데 있어서 그런 수요자들은 토지거래허가구역 안에 있는 집들은 어렵다고 이해하시면 될 것 같습니다.
[앵커]
6개월간 거래 추이를 살펴보면서 과열 시에는 조정대상지역 그리고 투기과열지구로 추가로 지정한다는 방침까지 내놨습니다. 이런 정책의 실효성에 대해서는 어떻게 보세요?
[이정환]
늘린다는 이야기는 어떤 거냐면 최근에 부동산 거래 동향을 보면 강남도 많이 늘었지만 강남에서 넘어가는 마용성 지역들도 데이터상 많이 늘었다고 이야기하고 있거든요. 토지거래허가구역을 확장하겠다는 이야기는 용산은 지정됐지만 마포라든지 성동구 지역까지 필요하다고 하면 토지거래허가구역을 늘리겠다고 이해하시면 될 것 같고요. 송파라든지 강남, 서초에 집값들이 너무 빠르게 상승하면서, 특히나 2월, 3월 너무나 빨리 상승하면서 이것들이 파급돼서 용산, 성동, 마포까지 연계되는 게 아니냐는 이런 걱정들이 있다고 보시면 될 것 같습니다. 토지거래허가제를 하면 아무래도 집값 같은 것들은 잡을 수 있다고 이야기할 수 있는데 결국 문제는 또 토지거래허가제를 풀면 늘려왔던 것들이 다시 반등하는 양상이 올 수밖에 없고요. 그리고 최근에 집 수요 문제에 있어서 중요하게 된 부분이었는데 이전이라면 노도강 이렇게 이야기하면서 서울 전체에 대한 아파트 수요가 있었다. 혹은 집에 대한 수요가 있었다고 하면 강남3구나 마용성, 마포, 용산, 성동이 아니면 수요가 안 밀리는 양상들이거든요. 다시 말해서 언젠가 어느 시점에는 토지거래허가제를 다시 풀어야 되는데 이 수요가 많은 지역에 토지거래허가를 풀면 또 집값이 상승할 수 있는 여력이 되고 그러면 또 토지거래허가구역을 다시 지정해야 되고, 이런 악순환이 되지 않을까라는 의견들이 많다. 그래서 이런 제도뿐만 아니라 어떻게 보면 다른 제도들을 보완해서 결국 이 6구의 수요를 줄이는 정책들, 다른 구의 공급을 늘리는 정책을 통해서 해결해야 되는 거 아니냐는 의견들이 나오고 있습니다.
[앵커]
말씀하신 대로 토지거래허가제 자체가 논란이 워낙 많은 정책이다 보니까 언젠가는 풀어야 되긴 하는데 쉽지 않은 일 같습니다. 한 달 만에 이렇게 정책이 번복되면서 굉장히 시장에 혼란이 클 것 같아요. 특히 이번에 다시 지정한 토지거래허가제는 24일부터 효력이 발생해서 중간에 시간이 있거든요. 이게 마지막 기회다 생각해서 이 시간 동안에 수요가 엄청나게 몰릴 것이다, 이럴 우려도 나오는데 교수님은 어떻게 보세요?
[이정환]
갭투자를 하려면 24일 안에 해야 된다는 이야기로 들릴 수 있을 것 같고. 빠르게 갭투자를 하려고 계획했던 분들은 정책이 나왔고 이것에 따라서 본인이 갭투자를 하려고 계획했던 분들은 빠르게 계약을 할 수밖에 없는 이런 상황들이 되었다고 보시면 될 것 같습니다. 반대로 수요가 있으면 집주인들은 늦게 팔려고 하는 경향들이 있고요. 수요와 공급과의 관계에 있어서 흔히 말하는 공급자 위주, 집을 가진 사람들이 우위를 가진 시장이 형성될 수밖에 없고 이에 따라서 다수가 왔다갔다하면서 거래를 할 수밖에 없는, 24일까지 굉장히 많은 거래가 있을 거라고 보시면 될 것 같고 기존에 있던 거래들도 취소하는 경우도 많이 나오지 않을까라고 의견을 가지신 분도 있는 것 같다고 보면 될 것 같습니다.
[앵커]
이렇게 토지거래허가구역이 다시 확대 지정되더라도 곳곳에서는 우회로를 찾아서 꼼수를 부리는 사람들이 있지 않겠나, 이런 걱정들도 있던데 어떻게 보세요?
[이정환]
제가 생각하기에 걱정은 아까 펀더멘탈에 대한 걱정을 해야 되는 게 우선이 아닌가. 예전처럼 전 지역이 다 오르게 된다고 하면 토지거래허가구역을 지정하는 것들이 의미가 있습니다. 위의 단을 막아두면서 아래 단의 가격들을, 좋은 가격의 주택을 막아두면서 그보다는 저렴한 아파트 가격들을 컨트롤한다는 의견이 있었는데 지금은 수요가 완전히 바뀌었거든요. 수요가 6구에 몰리고 있는데 이게 토지거래허가구역을 했다가 풀었다가, 했다가 풀어다가 하면 수요 자체는 변하지 않고 푼 시점마다 계속 오르게 될 거고 다른 지역은 가격이 하락하게 될 양상들이라 대기하고 들어오고 이쪽에만 수요가 몰리고 지방에서 수요가 몰리고 또 수요가 몰린다고 하면 가격이 오르는 현상들이 발생할 수밖에 없기 때문에 이런 것을 구조적으로 해결해야 될 시점이 왔다고 보시면 될 것 같고 이것은 코로나19 이후에 어떻게 보면 전 지역에서 지금 수요가 몰려서 오르는 상황은 다른 것 같다고 인지하시면 될 것 같습니다.
[앵커]
아무래도 부동산 시장이 불안하다 보니까 대출 관리도 강화한다는 계획이 나왔어요. 이런 것들이 부동산 시장 전반에 어떤 영향을 줄 거라고 보십니까?
[이정환]
최근에 전세자금대출보증비율이 하향을 했죠. 완전보증이라는 것은 보증에서 웬만하면 피해야 되는 보증제도이기 때문에 하향하는 게 맞다고 보시면 될 것 같고요. 그다음에 수도권 가계대출 총량 같은 것들의 모니터링을 추가한다는 얘기는 은행들에 대해서 하지 말라고 강한 압박을 주겠다는 이야기라고 보면 될 것 같습니다. 그래서 주담대나 갭투자 이런 것들을 실시간 조사하고 부동산 같은 데도 방문해서 이런 것들을 조사하겠다는 이야기라고 보시면 될 것 같고. 주택구입자금 출처 수시조사한다는 것은 세무조사한다는 이야기거든요. 이런 것들에 대해서 세무조사 같은 것들을 병행함으로써 특히 강남지역 3구라든지, 마용성 지역의 주택가격들을 안정화시키려는 노력들을 하겠다. 청약 관련 서류 제출은 아무래도 청약에 대해서 부정청약 이슈가 있다 보니까 내용이 나오고 있다고 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
토허제 확대 재지정 여파는 어떨지 저희가 함께 지켜보도록 하겠습니다. 오늘 여기까지 듣겠습니다. 이정환 한양대학교 경제금융대학 교수와 함께했습니다. 교수님 잘 들었습니다.
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■ 출연 : 이정환 교수 한양대학교 경제금융대학
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
간밤에 큼직한 경제 뉴스가 있었죠.전문가와 함께 조금 더 깊이 들어가 보겠습니다.[앵커] 경제 소식을 빠르고 친절하게 전달해 드립니다. 스타트경제, 오늘은 이정환 한양대학교 경제금융대학 교수와 함께합니다. 오늘 새벽에 나온 소식부터 살펴볼게요. 아마 전 세계 투자자들의 시선이 쏠리지 않았을까 생각되는데 연방준비공개위원회가 3월 회의를 마무리했습니다. 어떻게 나왔습니까?
[이정환]
기준금리 동결이라고 보시면 될 것 같고요. 배경에는 물가 상승의 우려 같은 것이 깔려 있지 않나 생각됩니다. 일반적인 물가상승은 아니고 관세라든지 특히나 이민자 정책 같은 것들을 트럼프 정부에서 강력하게 몰아붙이고 있는데 둘 다 물가상승의 요인이거든요. 어떤 이야기냐면 관세 같은 경우에는 수입하는 것에는 가격을 올리면서 물가를 상승시키는 요인이라고 보면 될 것 같고 이민자들에 대한 통제는 저임금 노동자들의 공급을 줄임에 따라서 물가를 올릴 수 있는 요인들이라고 이해할 수 있을 것 같습니다. 미국의 경제성장률 전망치가 낮아지면서 경기가 떨어진다, 이에 따라서 물가 상승 압력이 떨어질 것이라는 기대감이 있기는 했지만 아무래도 관세정책이 확정되지 않았고 특히나 관세가 실제로 부과되게 되면 단기 물가 상승이 확실히 우려된다고 이야기해서 물가상승에 대한 우려들이 겹치면서 지금 경기 떨어지는 것은 금리를 낮출 수 있는 요인이기는 하지만 물가상승의 우려가 오히려 커지면서결국 두 번 연속 금리를 유지하는 이런 결정을 내렸다고 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
주목되는 점은 트럼프 2기 행정부가 출범한 후에 처음으로 업데이트되는 경제전망이었는데 여기서 경제성장률 전망치를 낮춰서 잡았더라고요. 어떻게 보셨어요?
[이정환]
파월 의장이 경기침체에 대한 우려를 직접 언급했고요. 미국의 경기는 강하다고 주장하긴 했지만 경제성장률 전망치 자체는 내렸다고 보면 될 것 같습니다.
[앵커]
2.1에서 1.7로 낮춘 거니까 꽤나 크게 낮춘 거 아닌가요?
[이정환]
실제 애틀랜타 페드 같은 연준에서 실시간 데이터를 가지고 많이 예측을 하거든요. 이런 데 있어서도 1분기 GDP 성장률들이 많이 떨어질 것이라고, 이런 상황들이 반영됐다고 이해하시면 될 것 같고. 실업률도 올렸다고 보시면 될 것 같습니다. 실업률이 연말에 4.4% 될 거라고 했는데 4.5%가 될 거라고 예상하고 있어서 경기가 좋아지지 않을 거다. 예상보다 나쁠 것 같다는 의견을 뒷받침하고 있습니다. 다만 파월 의장이 지속적으로 얘기하듯이 미국의 경기는 강한 상태고 다만 불확실성이 많다는 의견으로 연준의 의견들이 발언 자체는 그런 식으로 해석될 수 있다고 보시면 될 것 같고 이것들이 기준금리까지 영향을 미치지 않았지만 전반적인 경제 상황에 대한 인식, 관세정책 이런 것들의 효과들 때문에 성장률이 낮아지고 있고 불확실성이 커지고 있다. 그리고 경제가 예측보다는 성장률이 덜할 것이라는 의견이 나오고 있다고 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
실업률 예상치 4.4에서 4.5라고 말씀을 드렸는데 4.3에서 4.4로 높여서 잡았습니다. 큰 차이는 아니지만요. 어쨌든 간에 4%대의 실업률이라면 굉장히 낮은 실업률인 건 맞고요. 이런 측면에서 결정을 하게 됐다고 보시면 될 것 같은데 동결은 기정사실이었고 그렇기 때문에 전망에 관심이 쏠렸는데요. 점도표 쪽에서 전망은 어떻게 나왔습니까?
[이정환]
연준에서 물가상승에 대한 우려도 얘기했거든요. 결국 물가상승에 대한 우려는 내년에 물가상승률, 특히 개인소비지출기준으로 봤을 때 2.5%에서 2.8. 올해 말에 가면 작년에 예측했던 것보다 올렸다고 보시면 될 것 같고. 그렇다는 이야기는 어떤 거냐면 금리를 조금 더 낮춘 속도가 늦어져야 되는 거 아니냐는 의견이 나올 수 있었다고 이해하시면 될 것 같습니다. 결국 물가가 예상보다 많이 올라갈 것이라고 생각하고 있고 그에 따르면 물가를 잡기 위해서 금리를 높은 상태를 지속적으로 유지해 줘야 되는 상황이거든요. 그렇기 때문에 시장에서 우려했던 것은 연준이 혹시나 금리를 한 번만 인하하는 시나리오로 가지 않을까 하는 그런 염려까지 있기는 했는데 이런 물가상승에도 불구하고 지난번하고 동일하게 올해는 두 번 내릴 것이다.
그리고 내년하고 내후년에 금리 전망 역시 크게 변동하지 않은 이런 상황이었다고 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
연준이 시장이 촉각을 곤두세웠던 것 중 하나가 이른바 양적긴축이었는데 일단 양적긴축이 무엇인지 설명을 해 주시죠.
[이정환]
양적긴축을 이해하려면 양적완화를 먼저 아셔야 되는데 시장에 채권들이 있는데 연준이 사들이면 연준의 돈들이 시장에 풀리게 됩니다. 이런 상황을 양적완화라고 하고요. 코로나19 이전에는 연준이 가진 채권의 규모가 4조 달러 정도 됐는데 시장에서 많이 사들이면서 거의 9조 달러가 넘어가게 되는 이런 상황이 되었다고 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
중앙은행이 직접 시장에 돈을 풀었다고 보면 되는 겁니까?
[이정환]
연준이 중앙은행이고 발권력이 있기 때문에 이것을 시장에 지속적으로 돈을 푼결과라고 보면 될 거고요. 이 규모가 지나치다는 의견도 있고 지나치게 시장의 유동성을 풀면 부작용이 많아지기 때문에 양적긴축, 다시 연준이 가진 채권을 시장에 파는 정책을 하는 게 흔히 말하는 양적긴축이라고 말하고 있습니다.
[앵커]
돈을 회수하는 거네요.
[이정환]
시장에 있는 돈을 거꾸로 연준에 회수하는 정책이라고 보시면 될 것 같고. 양적긴축을 줄이겠다고는 이야기를 하고 있거든요. 양적완화를 하겠다는 얘기는 전혀 아니지만 모기지라든지 이런 건 아니지만 국채에 대해서 양적긴축을 많이 줄이겠다고 이야기하고 있고 그 말은 유동성 공급을 예측보다 늘리겠다는 그런 의견으로 해석될 수 있을 것 같습니다. 이런 것들은 유동성 공급을 늘리면 국채금리 같은 걸 유지하는 데 도움이 될 수 있는 정책들이거든요. 이렇기 때문에 최근에 미국의 부채 문제, 정부 부채가 한도에 도달하면서 정부 부채가 어려워진 측면이 있는데 유동성 공급 같은 걸 통해서 하려는 시도인 것으로 보입니다.
[앵커]
시장을 어떤 면에서는 많이 달래는 결과가 된 것 같기도 해요. 뉴욕증시는 많이 반등했죠?
[이정환]
어제 많이 떨어졌죠. 어제 FOMC 불확실성을 하면서 많이 떨어졌는데 오늘은 그것을 거의 회복하는 양상이었다고 이해하시면 될 것 같습니다. 시장에서 우려했던 것은 물가가 예상보다 높아질 것이라는 생각을 했는데 이것 때문에 혹시나 연준의 기준금리 경로가 바뀌면 어떡하냐, 결국 시장에서 좋아하는 건 기준금리가 빨리 떨어지는 것인데 예측보다 늦게 떨어지면 주가에 대한 불확실성이 높아질 수밖에 없는 상황이거든요. 그런데 예측대로 금리가 떨어지다 보니까 시장에서는 호재로 작용했다고 보시면 되고 다우존스, S&P500, 나스닥 각각 어제 손실분을 다시 반등하는 계기를 마련했다고 이해하시면 될 것 같습니다.
[앵커]
우리 입장에서는 한미 금리차가 주목됩니다. 한미 금리차가 1.75%포인트로 유지된 상황인데 앞으로 한국은행의 고심의 방향이 어떤 쪽으로 향할 거라고 보세요?
[이정환]
외환시장에 가장 중요한 이슈라고 생각하고요. 외환시장이라는 것은 환율인데 환율이 지나치게 폭등하거나 이렇게 하게 되면 아무래도 한국은행 입장에서는 기준금리를 낮추기가 부담스러운 상황이 발생할 수밖에 없다. 올해 기조는 한국은행 금리를 낮추겠다는 기조이긴 한데 환율이 1450원을 넘어서 1470원, 80원 이렇게 가면 우리나라 기준금리가 낮아지면서 환율이 오를 수 있는 효과. 다시 말해서 우리나라 원화에 비해서 달러가 좋아지는 효과가 발생할 수 있기 때문에. 왜냐하면 미국의 기준금리가 높다는 이야기는 미국 달러에 대한 수요가 높은데 한국의 기준금리가 낮아지게 되면 원화에 대한 수요는 감소하면서 결국 원달러 환율이 올라가게 되는 양상들이 보일 수 있어서 기준금리 동결한 건 크게 나쁜 스토리는 아니고요. 특히나 올해 말까지 기준금리 정책이 크게 바뀌지 않는다는 소식 역시 한국은행 입장에서는 나쁜 소식은 아니다.
아무래도 미국이 기준금리를 별도로 들이겠다고 하면 외환시장에서 부담이 될 수 있었는데 그런 관점에서는 긍정적으로 받아들일 수 있는 뉴스였다고 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
정책적인 여력이 생겼을 수 있겠다. 하지만 여전히 원달러 환율 1460원에 가까운데 계속 걸림돌이 되는 것 같습니다. 다음 주제로 넘어가 보도록 할게요. 다음 주제 가기 전에 영상부터 보고 오겠습니다. 영상에서 보신 것처럼 정부에서 토지거래허가구역을 해제했다가 집값이 너무 오르니까 이걸 다시 지정하는 방안을 내놨습니다. 대상 지역이 어떻게 됩니까?
[이정환]
대상 지역은 확장되었다고 보시면 되고 기존에는 청담, 삼성, 대치, 잠실 흔히 말하는 영동대로 근처의 개발지역에 한정돼 있었는데 용산구, 서초구, 강남구, 서초구 결국 오히려 지역을 확장하면서 토지거래허가구역을 크게 지정했다고 이해하시면 되고요. 그만큼 지역들에 대한 부동산 가격 상승이라든지 이런 것들의 우려가 있었다고 이해하시면 되지 않을까 생각할 수 있겠습니다.
[앵커]
토지거래허가구역으로 다시 지정됐다. 이름 그대로 토지거래를 허가받는 거잖아요. 이렇게 지정되면 어떤 점이 달라지는 겁니까?
[이정환]
부동산 거래를 구청장에게 허가를 받아야 되는데 가장 큰 효과는 갭투자가 안 된다는 그런 중요한 이슈가 있습니다. 갭투자라는 것은 전세를 끼고 집을 사야 되는데 토지거래허가구역에 들어가게 되면 실거주 의무가 2년 부과되면서 전세를 끼고 집을 사는 것들이 어려워지고, 다시 말해서 투기라든지 향후에 투자 목적으로 구매하는 데 있어서 그런 수요자들은 토지거래허가구역 안에 있는 집들은 어렵다고 이해하시면 될 것 같습니다.
[앵커]
6개월간 거래 추이를 살펴보면서 과열 시에는 조정대상지역 그리고 투기과열지구로 추가로 지정한다는 방침까지 내놨습니다. 이런 정책의 실효성에 대해서는 어떻게 보세요?
[이정환]
늘린다는 이야기는 어떤 거냐면 최근에 부동산 거래 동향을 보면 강남도 많이 늘었지만 강남에서 넘어가는 마용성 지역들도 데이터상 많이 늘었다고 이야기하고 있거든요. 토지거래허가구역을 확장하겠다는 이야기는 용산은 지정됐지만 마포라든지 성동구 지역까지 필요하다고 하면 토지거래허가구역을 늘리겠다고 이해하시면 될 것 같고요. 송파라든지 강남, 서초에 집값들이 너무 빠르게 상승하면서, 특히나 2월, 3월 너무나 빨리 상승하면서 이것들이 파급돼서 용산, 성동, 마포까지 연계되는 게 아니냐는 이런 걱정들이 있다고 보시면 될 것 같습니다. 토지거래허가제를 하면 아무래도 집값 같은 것들은 잡을 수 있다고 이야기할 수 있는데 결국 문제는 또 토지거래허가제를 풀면 늘려왔던 것들이 다시 반등하는 양상이 올 수밖에 없고요. 그리고 최근에 집 수요 문제에 있어서 중요하게 된 부분이었는데 이전이라면 노도강 이렇게 이야기하면서 서울 전체에 대한 아파트 수요가 있었다. 혹은 집에 대한 수요가 있었다고 하면 강남3구나 마용성, 마포, 용산, 성동이 아니면 수요가 안 밀리는 양상들이거든요. 다시 말해서 언젠가 어느 시점에는 토지거래허가제를 다시 풀어야 되는데 이 수요가 많은 지역에 토지거래허가를 풀면 또 집값이 상승할 수 있는 여력이 되고 그러면 또 토지거래허가구역을 다시 지정해야 되고, 이런 악순환이 되지 않을까라는 의견들이 많다. 그래서 이런 제도뿐만 아니라 어떻게 보면 다른 제도들을 보완해서 결국 이 6구의 수요를 줄이는 정책들, 다른 구의 공급을 늘리는 정책을 통해서 해결해야 되는 거 아니냐는 의견들이 나오고 있습니다.
[앵커]
말씀하신 대로 토지거래허가제 자체가 논란이 워낙 많은 정책이다 보니까 언젠가는 풀어야 되긴 하는데 쉽지 않은 일 같습니다. 한 달 만에 이렇게 정책이 번복되면서 굉장히 시장에 혼란이 클 것 같아요. 특히 이번에 다시 지정한 토지거래허가제는 24일부터 효력이 발생해서 중간에 시간이 있거든요. 이게 마지막 기회다 생각해서 이 시간 동안에 수요가 엄청나게 몰릴 것이다, 이럴 우려도 나오는데 교수님은 어떻게 보세요?
[이정환]
갭투자를 하려면 24일 안에 해야 된다는 이야기로 들릴 수 있을 것 같고. 빠르게 갭투자를 하려고 계획했던 분들은 정책이 나왔고 이것에 따라서 본인이 갭투자를 하려고 계획했던 분들은 빠르게 계약을 할 수밖에 없는 이런 상황들이 되었다고 보시면 될 것 같습니다. 반대로 수요가 있으면 집주인들은 늦게 팔려고 하는 경향들이 있고요. 수요와 공급과의 관계에 있어서 흔히 말하는 공급자 위주, 집을 가진 사람들이 우위를 가진 시장이 형성될 수밖에 없고 이에 따라서 다수가 왔다갔다하면서 거래를 할 수밖에 없는, 24일까지 굉장히 많은 거래가 있을 거라고 보시면 될 것 같고 기존에 있던 거래들도 취소하는 경우도 많이 나오지 않을까라고 의견을 가지신 분도 있는 것 같다고 보면 될 것 같습니다.
[앵커]
이렇게 토지거래허가구역이 다시 확대 지정되더라도 곳곳에서는 우회로를 찾아서 꼼수를 부리는 사람들이 있지 않겠나, 이런 걱정들도 있던데 어떻게 보세요?
[이정환]
제가 생각하기에 걱정은 아까 펀더멘탈에 대한 걱정을 해야 되는 게 우선이 아닌가. 예전처럼 전 지역이 다 오르게 된다고 하면 토지거래허가구역을 지정하는 것들이 의미가 있습니다. 위의 단을 막아두면서 아래 단의 가격들을, 좋은 가격의 주택을 막아두면서 그보다는 저렴한 아파트 가격들을 컨트롤한다는 의견이 있었는데 지금은 수요가 완전히 바뀌었거든요. 수요가 6구에 몰리고 있는데 이게 토지거래허가구역을 했다가 풀었다가, 했다가 풀어다가 하면 수요 자체는 변하지 않고 푼 시점마다 계속 오르게 될 거고 다른 지역은 가격이 하락하게 될 양상들이라 대기하고 들어오고 이쪽에만 수요가 몰리고 지방에서 수요가 몰리고 또 수요가 몰린다고 하면 가격이 오르는 현상들이 발생할 수밖에 없기 때문에 이런 것을 구조적으로 해결해야 될 시점이 왔다고 보시면 될 것 같고 이것은 코로나19 이후에 어떻게 보면 전 지역에서 지금 수요가 몰려서 오르는 상황은 다른 것 같다고 인지하시면 될 것 같습니다.
[앵커]
아무래도 부동산 시장이 불안하다 보니까 대출 관리도 강화한다는 계획이 나왔어요. 이런 것들이 부동산 시장 전반에 어떤 영향을 줄 거라고 보십니까?
[이정환]
최근에 전세자금대출보증비율이 하향을 했죠. 완전보증이라는 것은 보증에서 웬만하면 피해야 되는 보증제도이기 때문에 하향하는 게 맞다고 보시면 될 것 같고요. 그다음에 수도권 가계대출 총량 같은 것들의 모니터링을 추가한다는 얘기는 은행들에 대해서 하지 말라고 강한 압박을 주겠다는 이야기라고 보면 될 것 같습니다. 그래서 주담대나 갭투자 이런 것들을 실시간 조사하고 부동산 같은 데도 방문해서 이런 것들을 조사하겠다는 이야기라고 보시면 될 것 같고. 주택구입자금 출처 수시조사한다는 것은 세무조사한다는 이야기거든요. 이런 것들에 대해서 세무조사 같은 것들을 병행함으로써 특히 강남지역 3구라든지, 마용성 지역의 주택가격들을 안정화시키려는 노력들을 하겠다. 청약 관련 서류 제출은 아무래도 청약에 대해서 부정청약 이슈가 있다 보니까 내용이 나오고 있다고 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
토허제 확대 재지정 여파는 어떨지 저희가 함께 지켜보도록 하겠습니다. 오늘 여기까지 듣겠습니다. 이정환 한양대학교 경제금융대학 교수와 함께했습니다. 교수님 잘 들었습니다.
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