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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 3월 24일 (월요일)
■ 대담 : 윤지해 부동산R114 수석연구원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현) : YTN 라디오 생생경제 2부로 가보겠습니다. 핫한 지역의 핫한 이슈 부동산 소식 알아보는 핫플 거기 어때 시간이고요. 오늘은 윤지해 부동산R114 수석 연구원님과 함께 하겠습니다. 연구원님 어서 오세요.
◇ 윤지해 부동산R114 수석연구원(이하 윤지해) : 예 반갑습니다.
◆ 조태현 : 토지 거래 허가 구역, 이 문제부터 한번 짚어보도록 할까요? 한 달 반 정도 풀렸다가 오늘부터 규제가 다시 시작되잖아요. 주말 사이에 시장 반응은 어땠습니까?
◇ 윤지해 : 토지거래허가구역을 광역적으로 다시 풀겠다고 한 이후에 한 이게 실제 실행을 하는 과정에서 한 4일 정도의 텀이 있었습니다. 그러다 보니까 그 사이에 급매물도 있고 혹은 빠르게 매수하려는 경향성도 이렇게 가질 수가 있는데 실제 현장에서는 매도가 더 강했다 이 정도 평가합니다. 그러니까 급매물, 그 사이에 팔아야 되는 사람들이 마음이 급해진 거죠. 그 이유 중에 하나는 2월 12일에 서울시에서 토지거래 허가 구역을 해제하고 나서 그 사이에 송파, 강남 일대에 토지거래 허가 구역 해제 지역들을 중심으로 2억 원에서 3억 원 정도 뛴 물건들이 상당히 많았다는 거죠. 근데 다시 묶이잖아요. 4일 정도의 텀 사이에 묶이니까 빨리 팔아버리면 높아진 몇 억 원의 차익을 그 실현하기 위해서 급매물로 내놓는 경향들이 더 강했던 거죠. 그러다 보니까 호가가 한 2,3억 원 정도 조정된 물건들이 시장에 나왔습니다. 실 거래로 이어지는 것들은 4일 정도 기간에서는 데이터로 확인하기는 어려우니까 그건 지켜봐야 되긴 합니다.
◆ 조태현 : 현장 목소리 들어보면 거래가 실제로 성사가 많이 되는 것 같습니까? 분위기가 어때요?
◇ 윤지해 : 우리가 작년 한 10월에서 한 11월 이 사이에 대출 규제가 굉장히 초강력으로 들어오면서 서울 기준으로 월 평균 아파트 매매 거래가 한 3천 건 수준으로 떨어졌었습니다. 그러니까 그게 한참 작년 7,8월에 가계부채 늘 때는 그게 한 8천 건까지 올라왔던 거거든요. 그러다가 2월 12일 기점으로 토지 거래 허가 구역 관련된 해제들 이슈가 같이 휘몰아치면서 현재 2월 기준으로는 한 6천 건 정도를 돌파할 것 같습니다. 근데 2월이 잘 생각해 보시면 짧잖아요. 그런 걸 감안하면 6천 건 수준이면 3월 들어서는 과거에 가계 부채 급증하던 월간 단위로 5조, 8조 이렇게 증가하던 시기 대비 보면 그 시기만큼 3월에는 거래량이 늘어날 수 있는 국면인 거죠.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 이 상황도 계속 지켜봐야 될 것 같은데 어찌 됐든 그쪽에 사시거나 그쪽을 바라보고 계셨던 분들 굉장히 혼란스러웠을 것 같아요. 한 달 반 만에 이렇게 정책이 확 뒤집히는 경우도 보기 어려웠던 것 같은데 그동안 무슨 일이 있었던 겁니까?
◇ 윤지해 : 앞서 토지 거래 허가 구역을 2월 12일에 지정 해제할 때 주요 논거 중에 하나가 일단 시민들의 재산권 행사를 과하게 제약한다는 게 하나 있었고요. 그리고 그동안 너무 광역적으로 규제를 했다. 그래서 앞으로는 핀셋 형태들로 해보겠다는 게 하나 있었고 하나는 그때 당시에 시장을 볼 때 앞으로 시장이 침체될 가능성이 높으니까 시장에 활력을 도모하겠다는 거였습니다. 근데 웬 걸, 토지거래 거래구역을 해제하고 보니까 너무 활력이 넘치는 거죠.
◆ 조태현 : 예상하셨습니까? 이렇게까지 될 거라고?
◇ 윤지해 : 일단 토허제가 주요 몸통 원인이라고 저는 보지는 않습니다. 다만 이게 불쏘시개 역할은 했다 정도?
◆ 조태현 : 방아쇠 정도는 당겨줬다?
◇ 윤지해 : 그러다 보니까 그게 다른 잠재돼 있던 주요 변수들을 건드렸다, 정도에서 평가는 되고요. 그래서 이 과정에서 주간 단위로 한 0.10% 수준에서 움직이던 송파구와 강남구 일대가 현재 지난주 기준으로 보시면 0.80% 수준이니까 거의 8배 가까이 상승폭이 커진 거잖아요. 그러면서 문제가 됐던 거고 실제 결과적으로는 그때의 논거의 주요 근거가 연구 용역을 통해서 이 토지거래 허가 구역은 초기 단계에만 효과가 있고 나중에 시간이 지나면 지날수록 효과가 미미해졌다는 평이 있습니다. 근데 거기에 빗대서 보자면 광역적인 규제를 할뿐더러 지금 단기적인 이 규제 효과를 노릴 만큼 굉장히 조급해졌다 이렇게 평가를 할 수밖에 없는 거죠.
◆ 조태현 : 문제가 있는 제도인 건 맞는데 타이밍이 안 좋았다 이렇게 봐도 됩니까?
◇ 윤지해 : 예 맞습니다. 타이밍 상에서의 문제는 결과적으로 논의할 때 한마디로 2월 12일에 풀 때까지는 1월 가계 부채를 보시면 오히려 감소 중이었거든요. 그러니까 2월에 어떤 정책을 펼 때는 전 월 혹은 전전 월이 정도의 단기 데이터를 보잖아요. 근데 그 과정에서 보게 되면 풀 만한 논의가 될 수도 있는 시기긴 했습니다. 그리고 우리가 ‘압여목성’이라고 부르는 나머지 규제 지역들까지 푼 건 아니었죠. 강남구 쪽에 있는 일부 지역만 풀다 보니까 이 정도 풀고 상황을 지켜보겠다 하면서 그때 경고성 메시지를 내놨죠. 그럼에도 불구하고 투기 수요가 과하게 들어오거나 하면 다시 묶겠다, 했었거든요. 그러니까 한마디로 한 달 만에 다시 묶는 이유는 있는 거죠. 그때 얘기를 했으니까.
◆ 조태현 : 어떻게 보면 유증기가 가득 차 있는 탱크 속에 불을 던져놓은 꼴이 돼버렸는데 아까 말씀해 주셨다시피 많은 계기가 있다고 하셨잖아요. 이 유증기들은 뭐였습니까?
◇ 윤지해 : 우리가 시장을 돌아보시면 지난해 제가 시장을 전망할 때도 작년 12월에 발표된 자료들을 보시면 풍선 효과가 지배하는 해로 봤습니다. 올해 같은 경우 근데 그 주요 이유 중에 하나가 지난해 대출 규제로 인해서 다 막았잖아요. 전방위적으로 막다 보니까 대출 규제에 굉장히 민감한 시장이 돼 있었다는 거죠. 그런데 연초가 되고 보니까 대출 규제가 조금 상대적으로 완화됐죠. 전년도에 어떻게 보면 총량 관리하던 것들이 연초가 되면서 리셋이 되니까 그 이슈가 하나 있었고 거기에 한국은행이 금리 인하를 하는 시기가 도래했죠. 그래서 금리와 관련된 불확실성도 개선이 되는 중에 지난해 매매 쪽은 어느 정도 잡혔으나 전월세 가격은 여전히 고공행진 중입니다. 이런 이슈들, 거기에 우리가 2월이었으니까 3월이면 보통 부동산 시장이 성수기거든요. 계절적인 성수기까지 도래하고 거기에 우리가 지금 불안해 왔던 정치적인 여러 이슈들이 3월 혹은 4월 사이에 개선이 될 이슈에 있잖아요. 그러니까 그런 이슈들, 그리고 하반기로 이행될수록 서울과 수도권 중심, 도심지 중심으로 공급이 잘 안 되는 문제가 있습니다. 그런 과정들이 덧대지는 와중에 토지거래 허가 구역을 해제하는 것들이 그래서 불쏘시개 역할을 했다라고 평을 하는 겁니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 앞서서 했던 말씀들을 쭉 들어보면 제일 중요한 거. 그래서 토지거래 허가 이거를 다시 지정을 함으로써 효과를 볼 수 있느냐 이런 부분일 텐데 말씀하신 내용들을 복귀를 해보면 별로 효과가 기대가 안 되는 것 같아요. 어떻게 보십니까?
◇ 윤지해 : 이것도 똑같습니다. 그러니까 서울시에서 발표했던 연구 용역의 결과 자체가 단기적인 효과는 있다잖아요. 무슨 얘기냐면 광역적인 부분으로 묶었을 지금의 이 단기 시점을 봤을 때는 거래량도 줄일 수 있고 상승 폭도 줄일 수 있습니다. 근데 그게 지속 기간이 그렇게 길지 않다는 거죠.
◆ 조태현 : 단기적으로만 효과가 있다?
◇ 윤지해 : 그래서 단기적으로는 분명히 상승 폭도 제어가 될 거고 워낙에 광역적인 규제를 하다 보니까 그럼에도 불구하고 이미 규제된 지역들이 있지 않습니까? 압구정도 있고 여의도도 있고 목동도 있고 용산도 있고 그리고 성동 일대도 있습니다. 그래서 ‘압여목성’ 이렇게 부르는데 이 지역들이 증명하는 것들이 있습니다. 여전히 천정을 뚫고 최고가로 가고 있다는 거죠. 규제 지역이든 아니든 여기서의 가격 조절 기능이라는 건 한계점이 분명하고 근데 중요한 점은 그러면 규제 지역이 아니면이라고 가정해 볼 수 있잖아요. 그 경우에는 더 비싸질 지역은 맞습니다. 그 찍어 누르고 있는 효과가 분명히 있습니다. 근데 정말 다 풀었다. 투기과열지구까지 다 풀었다 그러면 더 많이 뛸 지역은 많습니다. 예를 들어서 서울 강남구에서 지금 분양가가 보통 한 6천에서 7천 정도 평당가로 찍어 누르고 있거든요. 분양가 상한제로 근데 만약에 풀었다 그럼 바로 평당 1억 원으로 올라가겠죠. 그런 문제는 있다는 겁니다.
◆ 조태현 : 여전히 많은 문제점들이 잠복해 있는 것 같은데 하나만 더 살펴보면 지금 내년도에 아파트 입주 물량 이거 불안불안하다, 이런 전망들이 나오잖아요. 상황을 어떻게 보고 계십니까?
◇ 윤지해 : 예 이게 어떤 부분에서 시장을 바라보느냐에 따라서 조금씩 다른 부분은 있습니다. 그래서 저희 부동산R114 통계, 아파트 기준으로 한번 보게 되면 올해 서울 입주 물량이 한 4만 가구 정도가 됩니다. 아파트 기준이고요. 그리고 내년 정도 이행됐을 때 저희 지금 통계들을 다시 전수조사하고 있는데 현재는 한 1만 7천 수준이 됩니다. 그것도 원래 저희가 추산하던 방식보다는 많아진 겁니다. 원래는 한 1만 가구 수준이었거든요. 근데 그게 후 분양 물량이며 이런 것들을 덧대다 보니까 많아지긴 했는데 올해 대비 어차피 절반 이하로 줄어든다는 변하지 않죠. 그리고 저희가 부동산원과 아파트가 아닌 아파트 포함이죠. 공동주택 기준으로 조사하는 게 있습니다. 그걸 기준으로 보시면 올해 기준이 비슷합니다. 한 4만 2천 정도 공동주택 기준으로 보면 내년이 서울 기준으로 2만 2천 정도 됩니다. 그래서 결과적으로 봤을 때는 공동주택을 포함해서 보나 아파트만 보나 내년이 반토막 된다는 사실자체는 팩트인 거죠. 변하지 않는 거죠. 그 관점에서 보시면 물량이 줄어드는 이슈는 자꾸 매매랑 연결을 하시는 경향성이 있는데 매매보다는 전월세랑 좀 더 연결이 돼요. 그러니까 근데 전월세는 매매랑 연관성이 강하죠. 근데 약간의 시간 텀들이 각각 존재하니까 입주 물량이 줄면 전월세 가격이 불안해지고 전월세 가격이 불안해지면 일정한 시차를 두고 매매에 영향을 미친다가 정확한 해석입니다.
◆ 조태현 : 그러니까 이렇게 갔다가 이렇게 전이 되는 그런 과정이 있기 때문에 전월세 말씀을 해 주셨으니까 이번에 서울 면적의 27%가 토허제로 다시 묶이게 됐단 말이에요. 그러면 이게 임대 가격에도 영향을 미치게 되는 거 아닙니까?
◇ 윤지해 : 예. 이 이슈는 어떻게 서울 지역을 보냐에 따라 조금 다를 것 같습니다. 그러니까 서울 전역을 총량에 대한 개념에서 보게 되면 강남 3구와 용산구에 들어가려면 결국은 실거주를 하는 집주인이 돼야 되잖아요. 그러면 본인이 서울에 어떤 집에 살고 있다가 그 집에 들어갈 때 실거주를 하기 때문에 빠진 집이 존재하게 되잖아요. 그 관점에서 보면 서울 전역에서의 전월세 불안 요소는 아닌데 근데 문제는 강남 3구에 실제 거주해야 되는 수요가 상당하다는 거죠. 학교 문제든 직장 문제든 있고 그런 문제점에서는 본인이 직접 거주를 해야 되는 경우에 임차인을 내보내야 된다는 거죠. 그러면 이 지역, 그러니까 강남 3구 용산구 사이에서의 이 지역에는 전월세 물량이 줄어들 여지는 있는 거죠. 줄어들다 보면 이 경우는 그 지역에 거주해야 되면 전월세 수요가 어디로 가냐면 아파트가 아닌 쪽으로 가겠죠. 왜냐하면 그쪽에 교육이며 직장을 해야 되시는 분들 임차 수요들은 결국은 주변에 아예 다른 곳으로 퍼질 수는 없으니까 그러면 그 지역에 비아파트 쪽 전월세 가격이 상당히 불안해지고 그리고 원래 전세 물건으로 있던 것들은 빠지고 집주인들이 직접 거주하니까 그 물건들이 얼마가 됐는지에 대한 것들은 명확하게 데이터로 표출되기 어려운 부분들은 있습니다.
◆ 조태현 : 이렇게 되다가 최악의 경우에는 서울은 실 거주 집 주인 분만 사는 그런 동네가 돼 버리겠어요.
◇ 윤지해 : 그러니까 그런 부분들이 우려가 되는 거죠. 우리가 ‘마용성’이라고 부르는 곳들 그리고 ‘압여목성’ 이렇게 부르는 것처럼 자꾸 약간 성곽을 두르는 것처럼 그 표어들 자체가 하나의 벽을 상징한다고도 볼 수가 있습니다. 그러다 보니까 우리가 그런 부동산 시장을 바라볼 때 일종의 허들을 계속 세우게 되면 자꾸 수요자 심리는 그걸 넘어가고 싶어 하는 심리가 생깁니다. 그러니까 일종의 어느 지역에 사냐 이런 거에 따른 계급적인 이런 부분들을 시장에서 자꾸 다루는데 그렇게 본다면 이 규제 지역에서 직접 거주하면서 거주하시는 분들이 실제로는 허들이 더 높아진 거니까 그러면 거기서 약간 그 위계질서가 더 강해지는 문제가 있고 그 과정에서 일종의 재화 시장에서는 명품 시장이 되는 건데 그게 가격 하락을 얘기하는 건 아닙니다. 일종의 희소성 이슈가 되는 거예요. 자원이 희소하다는 얘기는 가격 하락보다는 상승에 좀 더 가까운 이슈입니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 저희가 고정으로 저희 출연하시는 화요일에 박주근 대표님이 사석에서 그런 말씀을 하시더라고요. 우리나라에서는 부동산에 관심을 끊으면 행복하게 살 수 있다고 이러면 대안이 될 것 같으니까.
◇ 윤지해 : 부동산에도 관심을 끄는 부분도 필요하고요. 그리고 자꾸 줄 세우기 문화 그리고 비교 문화 이런 것들도 적어져야 행복해질 수 있지 않을까 싶어요.
◆ 조태현 : 그쪽 사는 거 뭐 계급도 아니고요. 훈장 아닙니다. 그런 걸로 이렇게 너무 내세우고 이러시는 것도 잘 모르겠습니다. 아무튼 그런데 아까도 말씀해 주셨다시피 수요가 강남 쪽에 많이 몰리고 있다 이거는 다시 말하자면 그 다른 쪽들, 그 외에 지방이라든지 이런 부분들은 수요가 없다는 얘기잖아요. 특히 지방 쪽은 미분양 상황 아직도 심각하죠?
◇ 윤지해 : 예 지방에는 지금 미분양이 거의 6만 채에 육박하고요. 거기에 중공업 미분양만 한 1만 7천여 채 이상입니다. 근데 이 상황에서 지방이 미분양을 해소하기 위해서는 결과적으로는 수요가 들어가야 되거든요. 그러니까 외부에서 수요가 들어가지 않고 반대로 내부의 수요도 외부에 뺏기고 있는 시장인 거죠. 지금 한마디로 이중고에 처한 시장입니다. 그런데 가뜩이나 재고 주택도 원래 풍부했던 지역인데 인구 유출 이런 문제 때문에 미분양을 해소하는 데도 굉장히 애를 먹고 있는 거죠. 그러다 보니까 회복을 논할 단계에 진입조차 못하고 있는 거죠.
◆ 조태현 : 나아질 기미가 없다는 거네요.
◇ 윤지해 : 다만 국소적으로 물가 상승은 반영하고 있습니다. 아무래도 건축비는 똑같이 올랐으니까 그런 관점을 견지하더라도 수요가 빠지는 지역에서 수요가 들어오지도 않으니까 그럼 이 지역은 수요가 들어오게끔 해주던가, 나가는 수요를 잡는 정책이 필요한 거죠. 근데 그게 둘 다 지금 안 되고 있습니다. 근데 주요 원인은 세제적인 정책에서 기인합니다.
◆ 조태현 : 근데 이렇게 지방이 안 좋아 그러면 안 좋게 냅둬, 이럴 수는 없잖아요. 어떻게 해서든지 이쪽을 잡아줘야 될 텐데 어떤 대안 같은 게 있을까요?
◇ 윤지해 : 예 두 가지 정도입니다. 일단 지금의 윤석열 정부에서 추진하던 주택을 개수 중심으로 중과하던 개념에서 결국은 가액 중심으로 넘어가야 되는데 그게 이행되는 과정에서 제대로 이행이 안 되고 있어서 여전히 주택을 개수 중심으로 중과세를 하고 있습니다. 취득세도 그렇고 보유세도 그렇고 양도세도 그렇고. 양도세는 일반 과세로 잠깐 완화 중이긴 합니다. 근데 체계 자체가 개편된 건 아니에요. 그래서 지금 시장에서의 불만은 이런 거죠. 지방에 한 3~4 채를 가지고 있어도 강남에 집 한 채만도 못한 한참 떨어지는, 그런데도 다주택이니까 잘못했다라고 시장에서 인식한다는 거죠. 그런 문제도 하나 있고. 그리고 주택을 똑같이 한 채를 가지고 있어도 누구는 대주택을 가지고 있어도 하나고 누구는 조그마한 소형 주택을 하나 가지고 있어도 한 채라는 거죠. 그러니까 이 개수로 볼 때는 굉장히 불합리한 현실적인 문제들이 발생합니다. 그래서 세제 개편이 필요하고 두 번째로는 대출과 혹은 금리에서 이 지방 시장은 조금 우대를 해 줄 필요가 있다는 겁니다. 대출에서도 상대적으로 DSR을 완화해 준다던지 혹은 금리 부분에서 조금의 지방 지역을 살리기 위해서 우대를 해 준다든지 이 세금과 대출 사이에서의 우대 요소들이 지방에 존재하지 않는 이상 지방 쪽에 가서 투자 개념 혹은 내가 실거주할 집 이런 개념에서 접근하는 데 한계점들이 명확하다 이렇게 보고 있습니다.
◆ 조태현 : 세제 개편은 정말 시급해 보이는데 DSR이라든지 이런 쪽에 있어서 대출 규제에 차별을 두는 거는 지방만 우대를 해 주는 거는 정책적인 일관성 측면에서 문제가 있는 그런 건 없을까요?
◇ 윤지해 : 그러니까 지방의 우대 관점은요. 두 가지로 볼 수 있어요. 대놓고 우대하는 거, 혹은 수도권을 억제해서 저쪽을 상대적으로 완화적으로 보이게 하는 방법 이 두 가지입니다. 근데 이 경우는 지금 정부가 추진하는 것도 그렇잖아요. 지금 서울 수도권에서 어떤 주택을 살 때는 규제 대상으로 삼고 지방 쪽은 규제에서 빼주고 있잖아요. 심지어 지방에서 주택 혹은 미분양 주택을 사게 되면 주택 수에서도 빼줍니다. 그런 식으로 어차피 우대를 하고 있습니다. 그러니까 형평성을 따지기 시작하면 서울과 지방을 동일한 조건이 애초에 아닌데 동일한 조건에서 보는 것 자체가 그러면 방법이 안 생기니까 형평성을 따지면 지방을 살릴 방법은 없어요. 이쪽을 어떻게 해서든지 우대를 해 주든지 혹은 서울, 수도권을 더 규제해서 지방 쪽이 돋보이게 해 주든지 그렇게 해야 됩니다.
◆ 조태현 : 어떤 형태로든지 지금 지방에는 그 손길이 필요하기 때문에 이런 것들도 빨리 논의가 됐으면 좋겠습니다. 끝으로 이번 주에 부동산 시장 한 줄 평으로 부탁드리겠습니다.
◇ 윤지해 : 예 이번 주는 부동산 시장 이슈보다는 정치적 이슈들이 지배하는 시장이다 이렇게 평가합니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 오늘도 조금 이따가 정치적인 큰 이슈가 하나 발표될 예정입니다. 지금까지 윤지해 부동산R114 수석연구원과 함께 부동산 시장의 다양한 이슈들 진단해 봤습니다. 다음에도 나와 주세요. 고맙습니다.
◇ 윤지해 : 감사합니다.
#토허제 #강남 #용산 #부동산 #마용성 #압여목성
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 3월 24일 (월요일)
■ 대담 : 윤지해 부동산R114 수석연구원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현) : YTN 라디오 생생경제 2부로 가보겠습니다. 핫한 지역의 핫한 이슈 부동산 소식 알아보는 핫플 거기 어때 시간이고요. 오늘은 윤지해 부동산R114 수석 연구원님과 함께 하겠습니다. 연구원님 어서 오세요.
◇ 윤지해 부동산R114 수석연구원(이하 윤지해) : 예 반갑습니다.
◆ 조태현 : 토지 거래 허가 구역, 이 문제부터 한번 짚어보도록 할까요? 한 달 반 정도 풀렸다가 오늘부터 규제가 다시 시작되잖아요. 주말 사이에 시장 반응은 어땠습니까?
◇ 윤지해 : 토지거래허가구역을 광역적으로 다시 풀겠다고 한 이후에 한 이게 실제 실행을 하는 과정에서 한 4일 정도의 텀이 있었습니다. 그러다 보니까 그 사이에 급매물도 있고 혹은 빠르게 매수하려는 경향성도 이렇게 가질 수가 있는데 실제 현장에서는 매도가 더 강했다 이 정도 평가합니다. 그러니까 급매물, 그 사이에 팔아야 되는 사람들이 마음이 급해진 거죠. 그 이유 중에 하나는 2월 12일에 서울시에서 토지거래 허가 구역을 해제하고 나서 그 사이에 송파, 강남 일대에 토지거래 허가 구역 해제 지역들을 중심으로 2억 원에서 3억 원 정도 뛴 물건들이 상당히 많았다는 거죠. 근데 다시 묶이잖아요. 4일 정도의 텀 사이에 묶이니까 빨리 팔아버리면 높아진 몇 억 원의 차익을 그 실현하기 위해서 급매물로 내놓는 경향들이 더 강했던 거죠. 그러다 보니까 호가가 한 2,3억 원 정도 조정된 물건들이 시장에 나왔습니다. 실 거래로 이어지는 것들은 4일 정도 기간에서는 데이터로 확인하기는 어려우니까 그건 지켜봐야 되긴 합니다.
◆ 조태현 : 현장 목소리 들어보면 거래가 실제로 성사가 많이 되는 것 같습니까? 분위기가 어때요?
◇ 윤지해 : 우리가 작년 한 10월에서 한 11월 이 사이에 대출 규제가 굉장히 초강력으로 들어오면서 서울 기준으로 월 평균 아파트 매매 거래가 한 3천 건 수준으로 떨어졌었습니다. 그러니까 그게 한참 작년 7,8월에 가계부채 늘 때는 그게 한 8천 건까지 올라왔던 거거든요. 그러다가 2월 12일 기점으로 토지 거래 허가 구역 관련된 해제들 이슈가 같이 휘몰아치면서 현재 2월 기준으로는 한 6천 건 정도를 돌파할 것 같습니다. 근데 2월이 잘 생각해 보시면 짧잖아요. 그런 걸 감안하면 6천 건 수준이면 3월 들어서는 과거에 가계 부채 급증하던 월간 단위로 5조, 8조 이렇게 증가하던 시기 대비 보면 그 시기만큼 3월에는 거래량이 늘어날 수 있는 국면인 거죠.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 이 상황도 계속 지켜봐야 될 것 같은데 어찌 됐든 그쪽에 사시거나 그쪽을 바라보고 계셨던 분들 굉장히 혼란스러웠을 것 같아요. 한 달 반 만에 이렇게 정책이 확 뒤집히는 경우도 보기 어려웠던 것 같은데 그동안 무슨 일이 있었던 겁니까?
◇ 윤지해 : 앞서 토지 거래 허가 구역을 2월 12일에 지정 해제할 때 주요 논거 중에 하나가 일단 시민들의 재산권 행사를 과하게 제약한다는 게 하나 있었고요. 그리고 그동안 너무 광역적으로 규제를 했다. 그래서 앞으로는 핀셋 형태들로 해보겠다는 게 하나 있었고 하나는 그때 당시에 시장을 볼 때 앞으로 시장이 침체될 가능성이 높으니까 시장에 활력을 도모하겠다는 거였습니다. 근데 웬 걸, 토지거래 거래구역을 해제하고 보니까 너무 활력이 넘치는 거죠.
◆ 조태현 : 예상하셨습니까? 이렇게까지 될 거라고?
◇ 윤지해 : 일단 토허제가 주요 몸통 원인이라고 저는 보지는 않습니다. 다만 이게 불쏘시개 역할은 했다 정도?
◆ 조태현 : 방아쇠 정도는 당겨줬다?
◇ 윤지해 : 그러다 보니까 그게 다른 잠재돼 있던 주요 변수들을 건드렸다, 정도에서 평가는 되고요. 그래서 이 과정에서 주간 단위로 한 0.10% 수준에서 움직이던 송파구와 강남구 일대가 현재 지난주 기준으로 보시면 0.80% 수준이니까 거의 8배 가까이 상승폭이 커진 거잖아요. 그러면서 문제가 됐던 거고 실제 결과적으로는 그때의 논거의 주요 근거가 연구 용역을 통해서 이 토지거래 허가 구역은 초기 단계에만 효과가 있고 나중에 시간이 지나면 지날수록 효과가 미미해졌다는 평이 있습니다. 근데 거기에 빗대서 보자면 광역적인 규제를 할뿐더러 지금 단기적인 이 규제 효과를 노릴 만큼 굉장히 조급해졌다 이렇게 평가를 할 수밖에 없는 거죠.
◆ 조태현 : 문제가 있는 제도인 건 맞는데 타이밍이 안 좋았다 이렇게 봐도 됩니까?
◇ 윤지해 : 예 맞습니다. 타이밍 상에서의 문제는 결과적으로 논의할 때 한마디로 2월 12일에 풀 때까지는 1월 가계 부채를 보시면 오히려 감소 중이었거든요. 그러니까 2월에 어떤 정책을 펼 때는 전 월 혹은 전전 월이 정도의 단기 데이터를 보잖아요. 근데 그 과정에서 보게 되면 풀 만한 논의가 될 수도 있는 시기긴 했습니다. 그리고 우리가 ‘압여목성’이라고 부르는 나머지 규제 지역들까지 푼 건 아니었죠. 강남구 쪽에 있는 일부 지역만 풀다 보니까 이 정도 풀고 상황을 지켜보겠다 하면서 그때 경고성 메시지를 내놨죠. 그럼에도 불구하고 투기 수요가 과하게 들어오거나 하면 다시 묶겠다, 했었거든요. 그러니까 한마디로 한 달 만에 다시 묶는 이유는 있는 거죠. 그때 얘기를 했으니까.
◆ 조태현 : 어떻게 보면 유증기가 가득 차 있는 탱크 속에 불을 던져놓은 꼴이 돼버렸는데 아까 말씀해 주셨다시피 많은 계기가 있다고 하셨잖아요. 이 유증기들은 뭐였습니까?
◇ 윤지해 : 우리가 시장을 돌아보시면 지난해 제가 시장을 전망할 때도 작년 12월에 발표된 자료들을 보시면 풍선 효과가 지배하는 해로 봤습니다. 올해 같은 경우 근데 그 주요 이유 중에 하나가 지난해 대출 규제로 인해서 다 막았잖아요. 전방위적으로 막다 보니까 대출 규제에 굉장히 민감한 시장이 돼 있었다는 거죠. 그런데 연초가 되고 보니까 대출 규제가 조금 상대적으로 완화됐죠. 전년도에 어떻게 보면 총량 관리하던 것들이 연초가 되면서 리셋이 되니까 그 이슈가 하나 있었고 거기에 한국은행이 금리 인하를 하는 시기가 도래했죠. 그래서 금리와 관련된 불확실성도 개선이 되는 중에 지난해 매매 쪽은 어느 정도 잡혔으나 전월세 가격은 여전히 고공행진 중입니다. 이런 이슈들, 거기에 우리가 2월이었으니까 3월이면 보통 부동산 시장이 성수기거든요. 계절적인 성수기까지 도래하고 거기에 우리가 지금 불안해 왔던 정치적인 여러 이슈들이 3월 혹은 4월 사이에 개선이 될 이슈에 있잖아요. 그러니까 그런 이슈들, 그리고 하반기로 이행될수록 서울과 수도권 중심, 도심지 중심으로 공급이 잘 안 되는 문제가 있습니다. 그런 과정들이 덧대지는 와중에 토지거래 허가 구역을 해제하는 것들이 그래서 불쏘시개 역할을 했다라고 평을 하는 겁니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 앞서서 했던 말씀들을 쭉 들어보면 제일 중요한 거. 그래서 토지거래 허가 이거를 다시 지정을 함으로써 효과를 볼 수 있느냐 이런 부분일 텐데 말씀하신 내용들을 복귀를 해보면 별로 효과가 기대가 안 되는 것 같아요. 어떻게 보십니까?
◇ 윤지해 : 이것도 똑같습니다. 그러니까 서울시에서 발표했던 연구 용역의 결과 자체가 단기적인 효과는 있다잖아요. 무슨 얘기냐면 광역적인 부분으로 묶었을 지금의 이 단기 시점을 봤을 때는 거래량도 줄일 수 있고 상승 폭도 줄일 수 있습니다. 근데 그게 지속 기간이 그렇게 길지 않다는 거죠.
◆ 조태현 : 단기적으로만 효과가 있다?
◇ 윤지해 : 그래서 단기적으로는 분명히 상승 폭도 제어가 될 거고 워낙에 광역적인 규제를 하다 보니까 그럼에도 불구하고 이미 규제된 지역들이 있지 않습니까? 압구정도 있고 여의도도 있고 목동도 있고 용산도 있고 그리고 성동 일대도 있습니다. 그래서 ‘압여목성’ 이렇게 부르는데 이 지역들이 증명하는 것들이 있습니다. 여전히 천정을 뚫고 최고가로 가고 있다는 거죠. 규제 지역이든 아니든 여기서의 가격 조절 기능이라는 건 한계점이 분명하고 근데 중요한 점은 그러면 규제 지역이 아니면이라고 가정해 볼 수 있잖아요. 그 경우에는 더 비싸질 지역은 맞습니다. 그 찍어 누르고 있는 효과가 분명히 있습니다. 근데 정말 다 풀었다. 투기과열지구까지 다 풀었다 그러면 더 많이 뛸 지역은 많습니다. 예를 들어서 서울 강남구에서 지금 분양가가 보통 한 6천에서 7천 정도 평당가로 찍어 누르고 있거든요. 분양가 상한제로 근데 만약에 풀었다 그럼 바로 평당 1억 원으로 올라가겠죠. 그런 문제는 있다는 겁니다.
◆ 조태현 : 여전히 많은 문제점들이 잠복해 있는 것 같은데 하나만 더 살펴보면 지금 내년도에 아파트 입주 물량 이거 불안불안하다, 이런 전망들이 나오잖아요. 상황을 어떻게 보고 계십니까?
◇ 윤지해 : 예 이게 어떤 부분에서 시장을 바라보느냐에 따라서 조금씩 다른 부분은 있습니다. 그래서 저희 부동산R114 통계, 아파트 기준으로 한번 보게 되면 올해 서울 입주 물량이 한 4만 가구 정도가 됩니다. 아파트 기준이고요. 그리고 내년 정도 이행됐을 때 저희 지금 통계들을 다시 전수조사하고 있는데 현재는 한 1만 7천 수준이 됩니다. 그것도 원래 저희가 추산하던 방식보다는 많아진 겁니다. 원래는 한 1만 가구 수준이었거든요. 근데 그게 후 분양 물량이며 이런 것들을 덧대다 보니까 많아지긴 했는데 올해 대비 어차피 절반 이하로 줄어든다는 변하지 않죠. 그리고 저희가 부동산원과 아파트가 아닌 아파트 포함이죠. 공동주택 기준으로 조사하는 게 있습니다. 그걸 기준으로 보시면 올해 기준이 비슷합니다. 한 4만 2천 정도 공동주택 기준으로 보면 내년이 서울 기준으로 2만 2천 정도 됩니다. 그래서 결과적으로 봤을 때는 공동주택을 포함해서 보나 아파트만 보나 내년이 반토막 된다는 사실자체는 팩트인 거죠. 변하지 않는 거죠. 그 관점에서 보시면 물량이 줄어드는 이슈는 자꾸 매매랑 연결을 하시는 경향성이 있는데 매매보다는 전월세랑 좀 더 연결이 돼요. 그러니까 근데 전월세는 매매랑 연관성이 강하죠. 근데 약간의 시간 텀들이 각각 존재하니까 입주 물량이 줄면 전월세 가격이 불안해지고 전월세 가격이 불안해지면 일정한 시차를 두고 매매에 영향을 미친다가 정확한 해석입니다.
◆ 조태현 : 그러니까 이렇게 갔다가 이렇게 전이 되는 그런 과정이 있기 때문에 전월세 말씀을 해 주셨으니까 이번에 서울 면적의 27%가 토허제로 다시 묶이게 됐단 말이에요. 그러면 이게 임대 가격에도 영향을 미치게 되는 거 아닙니까?
◇ 윤지해 : 예. 이 이슈는 어떻게 서울 지역을 보냐에 따라 조금 다를 것 같습니다. 그러니까 서울 전역을 총량에 대한 개념에서 보게 되면 강남 3구와 용산구에 들어가려면 결국은 실거주를 하는 집주인이 돼야 되잖아요. 그러면 본인이 서울에 어떤 집에 살고 있다가 그 집에 들어갈 때 실거주를 하기 때문에 빠진 집이 존재하게 되잖아요. 그 관점에서 보면 서울 전역에서의 전월세 불안 요소는 아닌데 근데 문제는 강남 3구에 실제 거주해야 되는 수요가 상당하다는 거죠. 학교 문제든 직장 문제든 있고 그런 문제점에서는 본인이 직접 거주를 해야 되는 경우에 임차인을 내보내야 된다는 거죠. 그러면 이 지역, 그러니까 강남 3구 용산구 사이에서의 이 지역에는 전월세 물량이 줄어들 여지는 있는 거죠. 줄어들다 보면 이 경우는 그 지역에 거주해야 되면 전월세 수요가 어디로 가냐면 아파트가 아닌 쪽으로 가겠죠. 왜냐하면 그쪽에 교육이며 직장을 해야 되시는 분들 임차 수요들은 결국은 주변에 아예 다른 곳으로 퍼질 수는 없으니까 그러면 그 지역에 비아파트 쪽 전월세 가격이 상당히 불안해지고 그리고 원래 전세 물건으로 있던 것들은 빠지고 집주인들이 직접 거주하니까 그 물건들이 얼마가 됐는지에 대한 것들은 명확하게 데이터로 표출되기 어려운 부분들은 있습니다.
◆ 조태현 : 이렇게 되다가 최악의 경우에는 서울은 실 거주 집 주인 분만 사는 그런 동네가 돼 버리겠어요.
◇ 윤지해 : 그러니까 그런 부분들이 우려가 되는 거죠. 우리가 ‘마용성’이라고 부르는 곳들 그리고 ‘압여목성’ 이렇게 부르는 것처럼 자꾸 약간 성곽을 두르는 것처럼 그 표어들 자체가 하나의 벽을 상징한다고도 볼 수가 있습니다. 그러다 보니까 우리가 그런 부동산 시장을 바라볼 때 일종의 허들을 계속 세우게 되면 자꾸 수요자 심리는 그걸 넘어가고 싶어 하는 심리가 생깁니다. 그러니까 일종의 어느 지역에 사냐 이런 거에 따른 계급적인 이런 부분들을 시장에서 자꾸 다루는데 그렇게 본다면 이 규제 지역에서 직접 거주하면서 거주하시는 분들이 실제로는 허들이 더 높아진 거니까 그러면 거기서 약간 그 위계질서가 더 강해지는 문제가 있고 그 과정에서 일종의 재화 시장에서는 명품 시장이 되는 건데 그게 가격 하락을 얘기하는 건 아닙니다. 일종의 희소성 이슈가 되는 거예요. 자원이 희소하다는 얘기는 가격 하락보다는 상승에 좀 더 가까운 이슈입니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 저희가 고정으로 저희 출연하시는 화요일에 박주근 대표님이 사석에서 그런 말씀을 하시더라고요. 우리나라에서는 부동산에 관심을 끊으면 행복하게 살 수 있다고 이러면 대안이 될 것 같으니까.
◇ 윤지해 : 부동산에도 관심을 끄는 부분도 필요하고요. 그리고 자꾸 줄 세우기 문화 그리고 비교 문화 이런 것들도 적어져야 행복해질 수 있지 않을까 싶어요.
◆ 조태현 : 그쪽 사는 거 뭐 계급도 아니고요. 훈장 아닙니다. 그런 걸로 이렇게 너무 내세우고 이러시는 것도 잘 모르겠습니다. 아무튼 그런데 아까도 말씀해 주셨다시피 수요가 강남 쪽에 많이 몰리고 있다 이거는 다시 말하자면 그 다른 쪽들, 그 외에 지방이라든지 이런 부분들은 수요가 없다는 얘기잖아요. 특히 지방 쪽은 미분양 상황 아직도 심각하죠?
◇ 윤지해 : 예 지방에는 지금 미분양이 거의 6만 채에 육박하고요. 거기에 중공업 미분양만 한 1만 7천여 채 이상입니다. 근데 이 상황에서 지방이 미분양을 해소하기 위해서는 결과적으로는 수요가 들어가야 되거든요. 그러니까 외부에서 수요가 들어가지 않고 반대로 내부의 수요도 외부에 뺏기고 있는 시장인 거죠. 지금 한마디로 이중고에 처한 시장입니다. 그런데 가뜩이나 재고 주택도 원래 풍부했던 지역인데 인구 유출 이런 문제 때문에 미분양을 해소하는 데도 굉장히 애를 먹고 있는 거죠. 그러다 보니까 회복을 논할 단계에 진입조차 못하고 있는 거죠.
◆ 조태현 : 나아질 기미가 없다는 거네요.
◇ 윤지해 : 다만 국소적으로 물가 상승은 반영하고 있습니다. 아무래도 건축비는 똑같이 올랐으니까 그런 관점을 견지하더라도 수요가 빠지는 지역에서 수요가 들어오지도 않으니까 그럼 이 지역은 수요가 들어오게끔 해주던가, 나가는 수요를 잡는 정책이 필요한 거죠. 근데 그게 둘 다 지금 안 되고 있습니다. 근데 주요 원인은 세제적인 정책에서 기인합니다.
◆ 조태현 : 근데 이렇게 지방이 안 좋아 그러면 안 좋게 냅둬, 이럴 수는 없잖아요. 어떻게 해서든지 이쪽을 잡아줘야 될 텐데 어떤 대안 같은 게 있을까요?
◇ 윤지해 : 예 두 가지 정도입니다. 일단 지금의 윤석열 정부에서 추진하던 주택을 개수 중심으로 중과하던 개념에서 결국은 가액 중심으로 넘어가야 되는데 그게 이행되는 과정에서 제대로 이행이 안 되고 있어서 여전히 주택을 개수 중심으로 중과세를 하고 있습니다. 취득세도 그렇고 보유세도 그렇고 양도세도 그렇고. 양도세는 일반 과세로 잠깐 완화 중이긴 합니다. 근데 체계 자체가 개편된 건 아니에요. 그래서 지금 시장에서의 불만은 이런 거죠. 지방에 한 3~4 채를 가지고 있어도 강남에 집 한 채만도 못한 한참 떨어지는, 그런데도 다주택이니까 잘못했다라고 시장에서 인식한다는 거죠. 그런 문제도 하나 있고. 그리고 주택을 똑같이 한 채를 가지고 있어도 누구는 대주택을 가지고 있어도 하나고 누구는 조그마한 소형 주택을 하나 가지고 있어도 한 채라는 거죠. 그러니까 이 개수로 볼 때는 굉장히 불합리한 현실적인 문제들이 발생합니다. 그래서 세제 개편이 필요하고 두 번째로는 대출과 혹은 금리에서 이 지방 시장은 조금 우대를 해 줄 필요가 있다는 겁니다. 대출에서도 상대적으로 DSR을 완화해 준다던지 혹은 금리 부분에서 조금의 지방 지역을 살리기 위해서 우대를 해 준다든지 이 세금과 대출 사이에서의 우대 요소들이 지방에 존재하지 않는 이상 지방 쪽에 가서 투자 개념 혹은 내가 실거주할 집 이런 개념에서 접근하는 데 한계점들이 명확하다 이렇게 보고 있습니다.
◆ 조태현 : 세제 개편은 정말 시급해 보이는데 DSR이라든지 이런 쪽에 있어서 대출 규제에 차별을 두는 거는 지방만 우대를 해 주는 거는 정책적인 일관성 측면에서 문제가 있는 그런 건 없을까요?
◇ 윤지해 : 그러니까 지방의 우대 관점은요. 두 가지로 볼 수 있어요. 대놓고 우대하는 거, 혹은 수도권을 억제해서 저쪽을 상대적으로 완화적으로 보이게 하는 방법 이 두 가지입니다. 근데 이 경우는 지금 정부가 추진하는 것도 그렇잖아요. 지금 서울 수도권에서 어떤 주택을 살 때는 규제 대상으로 삼고 지방 쪽은 규제에서 빼주고 있잖아요. 심지어 지방에서 주택 혹은 미분양 주택을 사게 되면 주택 수에서도 빼줍니다. 그런 식으로 어차피 우대를 하고 있습니다. 그러니까 형평성을 따지기 시작하면 서울과 지방을 동일한 조건이 애초에 아닌데 동일한 조건에서 보는 것 자체가 그러면 방법이 안 생기니까 형평성을 따지면 지방을 살릴 방법은 없어요. 이쪽을 어떻게 해서든지 우대를 해 주든지 혹은 서울, 수도권을 더 규제해서 지방 쪽이 돋보이게 해 주든지 그렇게 해야 됩니다.
◆ 조태현 : 어떤 형태로든지 지금 지방에는 그 손길이 필요하기 때문에 이런 것들도 빨리 논의가 됐으면 좋겠습니다. 끝으로 이번 주에 부동산 시장 한 줄 평으로 부탁드리겠습니다.
◇ 윤지해 : 예 이번 주는 부동산 시장 이슈보다는 정치적 이슈들이 지배하는 시장이다 이렇게 평가합니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 오늘도 조금 이따가 정치적인 큰 이슈가 하나 발표될 예정입니다. 지금까지 윤지해 부동산R114 수석연구원과 함께 부동산 시장의 다양한 이슈들 진단해 봤습니다. 다음에도 나와 주세요. 고맙습니다.
◇ 윤지해 : 감사합니다.
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YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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