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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 4월 9일 (수요일)
■ 대담 : 김인만부동산경제연구소 김인만 소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : YTN 라디오 생생경제 2부로 이어가겠습니다. 핫한 지역의 핫한 이슈 대한민국에서는 언제나 핫한 이슈이긴 하죠. 부동산 소식 짚어보도록 하겠습니다. 오늘은 김인만 부동산경제연구소의 김인만 소장님 나오셨습니다. 어서 오십시오.
◇ 김인만부동산경제연구소 김인만 소장 (이하 김인만) : 안녕하세요.
◆ 조태현 : 지난주 금요일 날 정치적인 불확실성 하나가 크게 해소가 되는 일이 있었어요. 그다음에 부동산 시장에도 영향을 미쳤을 것 같은데 일주일 동안 분위기는 어땠습니까?
◇ 김인만 : 조용합니다. 조용한 게 두 가지 이유가 있습니다. 하나는 정치적 불확실성이 제거가 됐다는 거는 굉장히 부동산이나 주식 측면에서는 긍정적이라고 할 수는 있는데요. 부동산, 특히 서울 아파트 시장 같은 경우는 토지거래 허가 구역이 3월 24일부터 확대 재지정이 됐습니다. 그러면서 그때부터 꺾였죠. 상승률은 꺾여서 0.11%, 부동산은 주간 변동률을 보게 되면 지난주도 0.11%고요. 한참 0.25%까지 올라갔다가 1월 초에는 0.02%였거든요. 0.02%에서 0.25%까지 올라갔다가 0.11%에서 숨고르기인데요.
◆ 조태현 : 보합세 정도네요.
◇ 김인만 : 보합세 정도죠. 현장 둘러보게 되면 강남 3구 용산구는 당연히 보합세겠죠. 집주인 입장에서는. 토지거래허가 구역이 지정되면 전세 끼고 못 파니까 전세를 준 집주인들은 어차피 못 파는 거고요. 또 살고 있는 집주인들은 굳이 정치적 불확실성이 물론 제거는 됐습니다만 또 하나의 불확실성이 있잖아요. 조기 대선을 앞두고 있는 상황에서 굳이 급매로 팔아야 될 이유까지는 없는 거고요. 또 매수자들 입장에서도 굳이 내가 급하게 사야 돼 한 번 올랐다가 쉬어가는 타이밍이기 때문에 어차피 지켜보자 잘 모르겠다, 지켜보자이기 때문에 거래량이 많이 줄어들었습니다. 3월 거래량은 꽤 높았거든요. 3월 거래량이 거의 한 7천 건 정도 나왔는데 아직 집계 기간이 끝나지 않았습니다. 4월 말까지 집계이기 때문에 거의 9천 건 정도까지는 올라갈 것 같은데 문제는 4월 이후는 아마 거래량 많이 떨어질 것 같습니다. 3천 건 정도 또는 그 이하 떨어지는데 많이 거래가 됐으니까 또 쉬어가야 되는 게 정상이니까 쉬어가는 타이밍에 또 정치적 불확실성도 제거가 되니 더 쉬어가긴 하겠습니다.
◆ 조태현 : 그러면 지금 상황은 관망세가 될 수밖에 없는 그런 상황이라고 볼 수 있겠는데 6월 3일이 대선일로 잡혔잖아요. 그러면 6월 3일 이후에는 시장의 방향성 같은 게 보일까요?
◇ 김인만 : 6월 3일까지는 올스톱이고요. 일단 아무것도 안 할 것 같습니다.제가 집주인이거나 투자자라도 굳이 6월 3일 이전에 섣불리 움직일 이유는 아주 급한 분들 아니면 없을 것 같고요. 6월 3일 이후가 중요한데 또 모르잖아요. 어떤 결과가 나올지에 따라서 지금도 예측이 분분한데 사실 그건 뚜껑 열어봐야 되고요. 미국 트럼프도 그렇잖아요. 관세에 대해서 그동안 수많은 예측과 여러 가지 설들이 난무하고 아니야, 협상용이야, 괜찮아, 위험해라고 했는데 관세 나오니까 또 여러 가지 변동이 생기는 것처럼 일단 6월 3일까지는 올스톱이고요. 6월 3일 이후에는 어떤 정책이 나오느냐에 따라서 달라질 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 정치적인 공백 상태가 이어지고 있는데 제일 걱정되는 거는 정책의 연속성이에요. 그러면 윤석열 정부에서 추진했던 어떤 부동산 정책 같은 것들 지금은 다 올스톱 상태가 된 겁니까?
◇ 김인만 : 실질적으로 올스톱이라고 봐야겠죠. 주요 정책이 민감한 정책이라고 해야겠죠. 크게 이슈가 되는 게 두 가지가 있었습니다. 하나는 재건축 초과이익 환수. 그러니까 개발 이익이 1인당 8천만 원 넘어가게 되면 구간별로 세금을 거두게 되는데 굉장히 뜨거운 이슈였거든요. 우리가 팔 때 양도세도 내는데 팔지도 않았음에도 불구하고 개발 이익이 생겼다는 이유만으로 금액이 몇백만 원 내는 거야 억울하지만 내는데 자칫 잘못하면 몇 천만 원에서 몇 억까지 내는데 강남에 재건축 아파트 하나 가지고 있다고 해서 몇 억 원을 세금을 낼 만큼의 현금 여력이 좋은 분들은 그렇게 많지 않습니다. 그리고 대출도 많이 받았기 때문에 실제로 현금 유동 흐름이 그렇게 좋지 않습니다. 그래서 강남에 아파트 하나 있다고 해서 자산은 부자인데 현금은 부자 아닌 분들 많이 있거든요. 그래서 개선 이걸 폐지하겠다고 했는데 지금은 야당이라고 해야 될까요? 아무튼 민주당이 계속 반대하던 입장이었기 때문에 국토부가 추진하기에는 현실적으로 좀 어려울 것 같고요. 또 하나 민감한 이슈가 재건축 재개발 특례법입니다. 재건축 재개발 특례법도 기간도 단축하고 용적률 인센티브도 주고 해서 서울은 주택 공급이 부족하니 재건축을 빨리 하겠다 정비 사업을 빨리 하겠다는 법안인데 이것도 민주당이 반대하는 법안이었거든요. 세입자들 주거 안정에 문제가 된다고 해서 반대를 했기 때문에 국토부 입장에서는 6월 3일까지는 올스톱을 해야 되고요. 6월 3일 이후에 어떤 정책이 나올지에 대해서 알 수가 없기 때문에 제가 볼 때는 일단 홀딩이 될 수밖에는 없는데 저는 그렇게 생각합니다. 야당 시절하고 내가 여당이 될 때 하고는 또 상황이 다르잖아요. 국정 운영의 책임자가 돼야 되고 민주당 같은 경우도 국회는 일단 장악을 하고 있는 상황인데 행정권까지 장악하게 되면 막대한 책임을 느낄 수밖에 없거든요. 모든 책임이 누구 탓이라고 할 수는 없어요. 행정권과 국회를 지고 있기 때문에 저는 어쩔 수 없이 책임감 있는 정책을 나가야 되고 서울은 재건축 재개발 아니면 주택 공급이 안 되기 때문에 특별 특례법 내용을 좀 수정하더라도 이걸 완전히 폐기하기는 어려울 것 같고요. 좀 문제가 되는 부분, 세입자 주거 안정에 문제가 된다면 보완을 해서 하는 게 중요하지 전 정권이 했다고 해서 무조건 뒤엎는 그런 거 안 했으면 좋을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 5년 단임제라고 하지만 5년 단절적인 단임제니까요.
◇ 김인만 : 단절제고요. 서울시장도 마찬가지고요. 항상 시장이 바뀌거나 대통령이 바뀌면 그냥 멀쩡한 것도 바꿔버리거든요. 좋은 거는 승계하고 안 좋은 거나 문제가 있는 부분은 개정을 하든 보완이 필요한데 우리는 결국에는 이름을 바꿔서 또 비슷하게 하거든요. 그래서 제발 좀 그런 거 안 했으면 좋을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그러면 또 걱정되는 게 공급인데 공급 부족할 거라는 우려가 굉장히 크잖아요. 이런 부분에 있어서는 계속 가야하는 거 아닙니까?
◇ 김인만 : 공급은 문재인 정부 때도 부족했고요. 윤석열 정부 때도 부족했고요. 차기 정부도 공급은 부족합니다. 그래서 공급 정책은 똑같습니다. 250만 호 공급 계획 우리 대선 시절, 3년 전에도 윤석열 정부는 270만 호라고 했는데 그게 왜 270만 호가 됐냐면 반대쪽 이재명 대표 쪽이 250만 호라고 하니까 우리는 270만 호가 된 거거든요. 이번에는 또 300만 호 외칠 수도 있는데 실제로 270만 호 안 됐잖아요. 이런 숫자 장난의 공급 계획은 저는 큰 의미는 없을 것 같고 실제로 공급이 얼마나 되느냐 그리고 전용면적 30제곱미터의 소형 주택 이런 것보다는 우리가 한 전용 50구 정도 되는 소형 아파트가 얼마나 공급이 되느냐가 중요하니까 숫자 가지고 더 이상 국민을 이렇게 하지 마시고 진짜 국민이 원하는 주택이 30만 호라도 제대로 공급이 되는 게 중요할 것 같고요. 주도권이 좀 다른데, 특징이 있습니다. 문재인 정부 시절 생각해 보면 공공이 주도를 좀 많이 했거든요. 공공이 주도해서 3기 신도시도 개발을 하고요. 재건축 재개발 정비 사업도 공공 주도, 공공 재개발을 한다든지 공공의 지원을 해준다든지 공공의 조합 역할을 한다든지 그런 식으로 추진하다가 윤석열 정부 때는 민간이 추진하고 우리 공공은 지원만 해주겠다, 신속 통합 기획은 물론 서울시 정책입니다만 주로 지원 쪽으로 갔다면 만약에 민주당이 정권을 잡는다면 다시 또 공공이 주도권을 쥐지 않을까 싶고요. 물론 어느 쪽이 잡을지는 우리가 지금은 또 알 수는 없는 부분이니까 일단 그 부분에 대해서는 좀 의견이 분분한 상황입니다.
◆ 조태현 : 소장님 말씀하신 것 중에 연속성과 실질적인 성과 이런 거는 좀 양당이 귀담아들었으면 좋겠어요. 정당 이야기해 주셨으니까 정권별로 부동산 정책의 시나리오도 한번 살펴보도록 할게요. 정책 기조 자체가 좀 전에도 말씀하셨지만 공공이냐 민간이냐에서 근본적으로 세상을 바라보는 시선이 다르기 때문에 많은 차이가 있을 것 같아요. 어떻게 보십니까?
◇ 김인만 : 차이가 좀 있는데요. 두 가지 경우를 우리가 다 얘기를 해야 되는데, 일단 국민의힘이 당선이 됐다 정권을 재연장했다고 하면 사실 제가 할 얘기는 줄어들어요. 왜냐하면 달라질 게 별로 없습니다. 여소야대도 그대로고요. 하는 게 그대로니까 아마 여러 가지 법안들, 국회에서 통과 안 될 가능성이 굉장히 높고요. 그러면 시행령이라든지 대출 규제 토지거래허가 구역으로 시장을 컨트롤해야 되기 때문에 특별히 달라질 건 없습니다. 그리고 누가 되더라도 양극화 문제는 해결할 수도 없기 때문에 어차피 안 되는 거고요. 우리가 관심을 가지는 거는 민주당이 정권이 됐습니다. 정권 교체가 됐을 때는 많은 변화가 예상이 되잖아요. 검색을 해 보니까 최근에 인터넷 커뮤니티에서 뭐라고 그럴까요? 부동산 시장의 악재, 우려되는 부분을 좀 정리한 부분이 있더라고요. 그래서 시장에서는 뭘 걱정할까 내용을 좀 살펴보니까 취득세 중과세 같은 경우는 윤석열 정부에서 폐지한다고 하다가 국회에서 계속 막혀 있는데, 영원히 안 되겠다. 왜냐하면 중과세, 다주택자 규제 계속 진행이 될 가능성이 굉장히 높다는 데 우려를 가지고 있고요. 또 강남이나 고가 아파트를 가지고 계시는 분들이 가장 걱정하고 있는 종부세. 다시 문재인 정부처럼 엄청나게 올라가는 것이 아닐까 폭탄이 되지 않을까.
◆ 조태현 : 이건 좀 한번 살펴봐야 될 것 같아요. 취득세, 종부세를 강화해 가지고 부동산 시장을 잡겠다는 게 노무현 정부 때 그리고 문재인 정부 때 이어졌잖아요. 다 실패했잖아요.
◇ 김인만 : 실패했습니다.
◆ 조태현 : 세 번 한다고 해서 될 것 같지 않은데.
◇ 김인만 : 세 번을 안 할 가능성도 저는 높다고 생각하는데 시장의 우려를 얘기하는 겁니다. 자라 보고 놀란 가슴 솥뚜껑 보고 놀란다고 일단 그런 우려를 가지고 있고요. 또 국토 보유세 1% 하는 거 ‘진짜 1% 하는 거 맞아?’ 라고 걱정하는 부분, 이렇게 여러 가지 또 최근에 아마 논란이 됐는데 전세 계약 갱신 2+2인데 10년으로 하겠다는 내용, 물론 이재명 대표가 주어 담았습니다.아니야 나도 이거 동의하지 않아라고 했는데 시장에서는 그래도 다시 추진하지 않아? 정책 법안은 국회의원이 하는데라는 걱정의 목소리들이 있습니다. 그래서 제가 이 목소리를 전해 드리는 거고요. 그러면 결정은 이렇게 날 것 같습니다. 이 우려가 있는데 아 우려했던 게 현실이 될 수도 있고요. 아니야 전혀 다르구나에 따라서 저는 정책 방향이 달라진다고 생각하는데요. 실용주의 노선을 택한다면 이재명 대표 같은 경우는 저는 이념보다는 약간 실용적인 노선이 좀 있다고 생각은 들거든요. 그래서 시장에서 생각보다는 아니구나라고 판단을 한다면 굉장히 좀 긍정적인 반응, 호응이 있을 수도 있고요. 아 역시 문재인 정부 시즌2구나라고 한다면 또 굉장히 실망감이 되는데 중요한 사실은 집값 문제는 물론 정책이 중요합니다. 보유세를 강화하게 되면 또 집주인들이 자극을 받는데 강남의 보유세 높게 올리면 강남 집을 팔겠습니까? 안 팔죠. 그러면 다른 집을 팔겠죠. 그럼 내가 예를 들어서 3주택을 가지고 있으면 인천이나 경기도나 지방에 있는 집을 먼저 팔아서 1주택을 만들어서 세금 부담을 줄이는 정책을 하기 때문에 이게 또 다른 부작용이 생깁니다. 그래서 제가 드리고 싶은 말씀은 좀 제대로 알아보고 시장 상황에 맞춰야지 무조건 종부세를 강화한다고 해서 강남 집값 잡는 것도 아니고요. 사실 강남 집값 잡는다고 해서 우리 서민들이 사는 집값이 안정되는 것도 아니기 때문에 좀 실용적인 노선을 좀 해 준다면 의외로 긍정적인 평가받을 수도 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 조세의 원칙은 보유세를 강화하고 거래세는
◇ 김인만 : 원래는 내려줘야 되는데 문재인 정부가 실패한 게 2개를 다 올렸기 때문에 매물 잠김 현상이 생기거든요. 나가고 싶은데 출구가 닫혀버리니까 그냥 버티기 모드로 들어가니까 만약에 종부세를 올린다면 반대로 양도세를 내려주는 정책이 필요할 것 같습니다.
◆ 조태현 : 종부세 말고 그냥 보유세로 일원화하는 게 더 좋지 않을까 생각도 드는데요.
◇ 김인만 : 저는 그것도 좋을 것 같고요. 합리적으로 하는 게 좋을 것 같고 최근에 문제가 되는 게 양극화 문제잖아요. 3억짜리 3채를 가지면 9억이잖아요. 근데 12억 가진 사람이 오히려 세금을 적게 내거든요. 그래서 저는 주택 수보다는 차라리 그냥 가격으로 하는 게. 수로 하니까 지방이나 경기도 인천 집을 파는 현상이 발생하니까 인구도 줄어드는데 오히려 지방이나 수도권 외곽 지역들은 안 팔아야 되거든요. 제발 좀 가지고 있어 달라고 빌어야 되는 상황인데 팔게 만드는 정책은 좀 바람직하지 않은 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 여의도에서 잘 좀 들으세요. 아무튼 여의도 이야기를 했으니까 오늘 건물 하나 살펴보도록 할게요. 대선 국면만 되면 이 건물이 굉장히 핫해집니다. 막 줄 서서 기다리는 것 같아요. 여의도, 종로에 있는 모 건물들의 캠프 선점 경쟁이 본격화됐다. 어디입니까?
◇ 김인만 : 여의도에는 대하빌딩이 굉장히 인기를 끌고 있는데 왜냐하면 대통령을 3명이나 배출했고요. 서울시장은 2명이나 배출했기 때문에 명당자리라는, 풍수지리적으로. 결국에는 풍수지리까지 올라가게 되는데 제가 그래서 내용을 좀 찾아봤습니다.도대체 풍수지리 뭐가 좋냐라고 찾아보니까 여의도는 배의 형상을 하고 있어 가지고 막 이런 해석을 합니다. 그런데 이런 생각이 들어요. 대하빌딩이 배의 조종실 역할을 한다고 하는데 실제로 대하빌딩에 들어가서 캠프 만들어서 떨어지신 분들도 많이 있고요. 대통령이 되면 대하빌딩 건물주가 대통령이 돼야 되지 않겠습니까? 그게 안 되는 걸로 봐서 실제로 그냥 해프닝이고 그냥 후보들의 간절한 마음 아닐까 싶습니다. 그래서 대하빌딩 건물주만 좋은데, 그냥 우리가 재밌자고 하는 얘기지 사실 건물이 좋을 것 같으면 저라도 건물에 들어가야 되지 않겠습니까?
◆ 조태현 : 재밌긴 재밌잖아요. 그런데 항상 이때만 되면 이쪽에 캠프를 차리는 분들이 굉장히 많은데 그중에 거의 대다수는 경선 과정에서 떨어진다는 사실도 있죠.
◇ 김인만 : 떨어진 사람이 더 많고요. 당선된 사람은 건물 때문에 당선된 건 아니고 김대중 대통령, 이명박 대통령, 박근혜 대통령인데 뭐 그렇지 않습니다.
◆ 조태현 : 맞습니다. 될 상황이 되니까 되는 거니까요. 분양 시장도 한번 살펴보도록 할까요? 지난달까지는 청약 미달 사태가 잇따랐는데 이번 달부터는 수도권 중심으로 분양 심리가 나아질 수 있다 이런 전망도 나온다고요? 무슨 얘기입니까?
◇ 김인만 : 분양 시장 주택산업연구원에서 조사를 했는데 4월 분양 전망 지수가 좀 높게 나왔어요. 108로 나왔는데 우리가 알아둬야 될 건 건설하시는 업체들이 나아질 거라고 설문조사를 하는 건데 설문조사 시점이 4월이라고 하지만 3월에 조사했고요. 토지거래허가구역 확대 재지정하기 전에 착시가 좀 있습니다. 그래서 아 분양 시장이 4월에는 무조건 좋아질 거야 우리가 막 분양 받고 싶어라는 분위기는 아니고요. 조기 대선 모두이기 때문에 오히려 분양 물량들이 안 나옵니다. 그리고 최근에 보게 되면 시장의 수요자들도 냉정하잖아요. 전국이 다 올라갈 것 같으면 아무거나 분양 받아도 되는데 요즘 그렇지 않잖아요 그래서 어디를 분양받냐면 강남 3구, 용산구, 분양가 상한제가 적용되는 곳들, 공공택지. 확실한 가격 경쟁력이 있는 곳 아니면 쳐다보지도 않습니다. 그래서 심리가 좋아졌다고 해서 그렇게 좋은 것도 아니고요. 토허제 영향으로 그냥 심리가 좀 개선이 된 시점에 조사를 한 거지 실제로 분양 시장이 좋아지지 않고요. 최근에 지방 같은 경우, 충북에서 2위 하던 종합 건설사들도 법정 관리에 들어갈 정도로 굉장히 어렵기 때문에 이런 뉴스 헤드라인만 보고 분양 시장 좋아졌다라고 생각하면 안 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 양극화는 정말 차기 정부의 큰 숙제가 되지 않을까 싶은데요.
◇ 김인만 : 1순위 숙제가 돼야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 말씀하신 대로 답은 별로 안 보입니다. 아무튼 간에 마지막으로 이번 주 부동산 시장 한 줄 평으로 마무리하겠습니다.
◇ 김인만 : 이번 주도 저는 정중동 상황 계속 이어질 것 같고요. 조기 대선 전까지는 방법이 없습니다. 조기 대선 이후에도 실질적으로는 정책도 중요합니다만 입주 물량이라든지 금리도 중요한 부분이기 때문에 우리가 너무 정책에 정치에 이렇게 함몰될 필요는 없을 것 같고요. 냉정하게 내가 필요하냐, 내가 자금이 되느냐에 따라 내 기준으로 내 집 마련을 해야지 정책 보고 집값 떨어지면 사야지, 올라가면 사야지 이런 것은 현실적으로 맞지 않습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금까지 김인만 부동산경제연구소의 김인만 소장님과 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김인만 : 감사합니다.
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 4월 9일 (수요일)
■ 대담 : 김인만부동산경제연구소 김인만 소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : YTN 라디오 생생경제 2부로 이어가겠습니다. 핫한 지역의 핫한 이슈 대한민국에서는 언제나 핫한 이슈이긴 하죠. 부동산 소식 짚어보도록 하겠습니다. 오늘은 김인만 부동산경제연구소의 김인만 소장님 나오셨습니다. 어서 오십시오.
◇ 김인만부동산경제연구소 김인만 소장 (이하 김인만) : 안녕하세요.
◆ 조태현 : 지난주 금요일 날 정치적인 불확실성 하나가 크게 해소가 되는 일이 있었어요. 그다음에 부동산 시장에도 영향을 미쳤을 것 같은데 일주일 동안 분위기는 어땠습니까?
◇ 김인만 : 조용합니다. 조용한 게 두 가지 이유가 있습니다. 하나는 정치적 불확실성이 제거가 됐다는 거는 굉장히 부동산이나 주식 측면에서는 긍정적이라고 할 수는 있는데요. 부동산, 특히 서울 아파트 시장 같은 경우는 토지거래 허가 구역이 3월 24일부터 확대 재지정이 됐습니다. 그러면서 그때부터 꺾였죠. 상승률은 꺾여서 0.11%, 부동산은 주간 변동률을 보게 되면 지난주도 0.11%고요. 한참 0.25%까지 올라갔다가 1월 초에는 0.02%였거든요. 0.02%에서 0.25%까지 올라갔다가 0.11%에서 숨고르기인데요.
◆ 조태현 : 보합세 정도네요.
◇ 김인만 : 보합세 정도죠. 현장 둘러보게 되면 강남 3구 용산구는 당연히 보합세겠죠. 집주인 입장에서는. 토지거래허가 구역이 지정되면 전세 끼고 못 파니까 전세를 준 집주인들은 어차피 못 파는 거고요. 또 살고 있는 집주인들은 굳이 정치적 불확실성이 물론 제거는 됐습니다만 또 하나의 불확실성이 있잖아요. 조기 대선을 앞두고 있는 상황에서 굳이 급매로 팔아야 될 이유까지는 없는 거고요. 또 매수자들 입장에서도 굳이 내가 급하게 사야 돼 한 번 올랐다가 쉬어가는 타이밍이기 때문에 어차피 지켜보자 잘 모르겠다, 지켜보자이기 때문에 거래량이 많이 줄어들었습니다. 3월 거래량은 꽤 높았거든요. 3월 거래량이 거의 한 7천 건 정도 나왔는데 아직 집계 기간이 끝나지 않았습니다. 4월 말까지 집계이기 때문에 거의 9천 건 정도까지는 올라갈 것 같은데 문제는 4월 이후는 아마 거래량 많이 떨어질 것 같습니다. 3천 건 정도 또는 그 이하 떨어지는데 많이 거래가 됐으니까 또 쉬어가야 되는 게 정상이니까 쉬어가는 타이밍에 또 정치적 불확실성도 제거가 되니 더 쉬어가긴 하겠습니다.
◆ 조태현 : 그러면 지금 상황은 관망세가 될 수밖에 없는 그런 상황이라고 볼 수 있겠는데 6월 3일이 대선일로 잡혔잖아요. 그러면 6월 3일 이후에는 시장의 방향성 같은 게 보일까요?
◇ 김인만 : 6월 3일까지는 올스톱이고요. 일단 아무것도 안 할 것 같습니다.제가 집주인이거나 투자자라도 굳이 6월 3일 이전에 섣불리 움직일 이유는 아주 급한 분들 아니면 없을 것 같고요. 6월 3일 이후가 중요한데 또 모르잖아요. 어떤 결과가 나올지에 따라서 지금도 예측이 분분한데 사실 그건 뚜껑 열어봐야 되고요. 미국 트럼프도 그렇잖아요. 관세에 대해서 그동안 수많은 예측과 여러 가지 설들이 난무하고 아니야, 협상용이야, 괜찮아, 위험해라고 했는데 관세 나오니까 또 여러 가지 변동이 생기는 것처럼 일단 6월 3일까지는 올스톱이고요. 6월 3일 이후에는 어떤 정책이 나오느냐에 따라서 달라질 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 정치적인 공백 상태가 이어지고 있는데 제일 걱정되는 거는 정책의 연속성이에요. 그러면 윤석열 정부에서 추진했던 어떤 부동산 정책 같은 것들 지금은 다 올스톱 상태가 된 겁니까?
◇ 김인만 : 실질적으로 올스톱이라고 봐야겠죠. 주요 정책이 민감한 정책이라고 해야겠죠. 크게 이슈가 되는 게 두 가지가 있었습니다. 하나는 재건축 초과이익 환수. 그러니까 개발 이익이 1인당 8천만 원 넘어가게 되면 구간별로 세금을 거두게 되는데 굉장히 뜨거운 이슈였거든요. 우리가 팔 때 양도세도 내는데 팔지도 않았음에도 불구하고 개발 이익이 생겼다는 이유만으로 금액이 몇백만 원 내는 거야 억울하지만 내는데 자칫 잘못하면 몇 천만 원에서 몇 억까지 내는데 강남에 재건축 아파트 하나 가지고 있다고 해서 몇 억 원을 세금을 낼 만큼의 현금 여력이 좋은 분들은 그렇게 많지 않습니다. 그리고 대출도 많이 받았기 때문에 실제로 현금 유동 흐름이 그렇게 좋지 않습니다. 그래서 강남에 아파트 하나 있다고 해서 자산은 부자인데 현금은 부자 아닌 분들 많이 있거든요. 그래서 개선 이걸 폐지하겠다고 했는데 지금은 야당이라고 해야 될까요? 아무튼 민주당이 계속 반대하던 입장이었기 때문에 국토부가 추진하기에는 현실적으로 좀 어려울 것 같고요. 또 하나 민감한 이슈가 재건축 재개발 특례법입니다. 재건축 재개발 특례법도 기간도 단축하고 용적률 인센티브도 주고 해서 서울은 주택 공급이 부족하니 재건축을 빨리 하겠다 정비 사업을 빨리 하겠다는 법안인데 이것도 민주당이 반대하는 법안이었거든요. 세입자들 주거 안정에 문제가 된다고 해서 반대를 했기 때문에 국토부 입장에서는 6월 3일까지는 올스톱을 해야 되고요. 6월 3일 이후에 어떤 정책이 나올지에 대해서 알 수가 없기 때문에 제가 볼 때는 일단 홀딩이 될 수밖에는 없는데 저는 그렇게 생각합니다. 야당 시절하고 내가 여당이 될 때 하고는 또 상황이 다르잖아요. 국정 운영의 책임자가 돼야 되고 민주당 같은 경우도 국회는 일단 장악을 하고 있는 상황인데 행정권까지 장악하게 되면 막대한 책임을 느낄 수밖에 없거든요. 모든 책임이 누구 탓이라고 할 수는 없어요. 행정권과 국회를 지고 있기 때문에 저는 어쩔 수 없이 책임감 있는 정책을 나가야 되고 서울은 재건축 재개발 아니면 주택 공급이 안 되기 때문에 특별 특례법 내용을 좀 수정하더라도 이걸 완전히 폐기하기는 어려울 것 같고요. 좀 문제가 되는 부분, 세입자 주거 안정에 문제가 된다면 보완을 해서 하는 게 중요하지 전 정권이 했다고 해서 무조건 뒤엎는 그런 거 안 했으면 좋을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 5년 단임제라고 하지만 5년 단절적인 단임제니까요.
◇ 김인만 : 단절제고요. 서울시장도 마찬가지고요. 항상 시장이 바뀌거나 대통령이 바뀌면 그냥 멀쩡한 것도 바꿔버리거든요. 좋은 거는 승계하고 안 좋은 거나 문제가 있는 부분은 개정을 하든 보완이 필요한데 우리는 결국에는 이름을 바꿔서 또 비슷하게 하거든요. 그래서 제발 좀 그런 거 안 했으면 좋을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그러면 또 걱정되는 게 공급인데 공급 부족할 거라는 우려가 굉장히 크잖아요. 이런 부분에 있어서는 계속 가야하는 거 아닙니까?
◇ 김인만 : 공급은 문재인 정부 때도 부족했고요. 윤석열 정부 때도 부족했고요. 차기 정부도 공급은 부족합니다. 그래서 공급 정책은 똑같습니다. 250만 호 공급 계획 우리 대선 시절, 3년 전에도 윤석열 정부는 270만 호라고 했는데 그게 왜 270만 호가 됐냐면 반대쪽 이재명 대표 쪽이 250만 호라고 하니까 우리는 270만 호가 된 거거든요. 이번에는 또 300만 호 외칠 수도 있는데 실제로 270만 호 안 됐잖아요. 이런 숫자 장난의 공급 계획은 저는 큰 의미는 없을 것 같고 실제로 공급이 얼마나 되느냐 그리고 전용면적 30제곱미터의 소형 주택 이런 것보다는 우리가 한 전용 50구 정도 되는 소형 아파트가 얼마나 공급이 되느냐가 중요하니까 숫자 가지고 더 이상 국민을 이렇게 하지 마시고 진짜 국민이 원하는 주택이 30만 호라도 제대로 공급이 되는 게 중요할 것 같고요. 주도권이 좀 다른데, 특징이 있습니다. 문재인 정부 시절 생각해 보면 공공이 주도를 좀 많이 했거든요. 공공이 주도해서 3기 신도시도 개발을 하고요. 재건축 재개발 정비 사업도 공공 주도, 공공 재개발을 한다든지 공공의 지원을 해준다든지 공공의 조합 역할을 한다든지 그런 식으로 추진하다가 윤석열 정부 때는 민간이 추진하고 우리 공공은 지원만 해주겠다, 신속 통합 기획은 물론 서울시 정책입니다만 주로 지원 쪽으로 갔다면 만약에 민주당이 정권을 잡는다면 다시 또 공공이 주도권을 쥐지 않을까 싶고요. 물론 어느 쪽이 잡을지는 우리가 지금은 또 알 수는 없는 부분이니까 일단 그 부분에 대해서는 좀 의견이 분분한 상황입니다.
◆ 조태현 : 소장님 말씀하신 것 중에 연속성과 실질적인 성과 이런 거는 좀 양당이 귀담아들었으면 좋겠어요. 정당 이야기해 주셨으니까 정권별로 부동산 정책의 시나리오도 한번 살펴보도록 할게요. 정책 기조 자체가 좀 전에도 말씀하셨지만 공공이냐 민간이냐에서 근본적으로 세상을 바라보는 시선이 다르기 때문에 많은 차이가 있을 것 같아요. 어떻게 보십니까?
◇ 김인만 : 차이가 좀 있는데요. 두 가지 경우를 우리가 다 얘기를 해야 되는데, 일단 국민의힘이 당선이 됐다 정권을 재연장했다고 하면 사실 제가 할 얘기는 줄어들어요. 왜냐하면 달라질 게 별로 없습니다. 여소야대도 그대로고요. 하는 게 그대로니까 아마 여러 가지 법안들, 국회에서 통과 안 될 가능성이 굉장히 높고요. 그러면 시행령이라든지 대출 규제 토지거래허가 구역으로 시장을 컨트롤해야 되기 때문에 특별히 달라질 건 없습니다. 그리고 누가 되더라도 양극화 문제는 해결할 수도 없기 때문에 어차피 안 되는 거고요. 우리가 관심을 가지는 거는 민주당이 정권이 됐습니다. 정권 교체가 됐을 때는 많은 변화가 예상이 되잖아요. 검색을 해 보니까 최근에 인터넷 커뮤니티에서 뭐라고 그럴까요? 부동산 시장의 악재, 우려되는 부분을 좀 정리한 부분이 있더라고요. 그래서 시장에서는 뭘 걱정할까 내용을 좀 살펴보니까 취득세 중과세 같은 경우는 윤석열 정부에서 폐지한다고 하다가 국회에서 계속 막혀 있는데, 영원히 안 되겠다. 왜냐하면 중과세, 다주택자 규제 계속 진행이 될 가능성이 굉장히 높다는 데 우려를 가지고 있고요. 또 강남이나 고가 아파트를 가지고 계시는 분들이 가장 걱정하고 있는 종부세. 다시 문재인 정부처럼 엄청나게 올라가는 것이 아닐까 폭탄이 되지 않을까.
◆ 조태현 : 이건 좀 한번 살펴봐야 될 것 같아요. 취득세, 종부세를 강화해 가지고 부동산 시장을 잡겠다는 게 노무현 정부 때 그리고 문재인 정부 때 이어졌잖아요. 다 실패했잖아요.
◇ 김인만 : 실패했습니다.
◆ 조태현 : 세 번 한다고 해서 될 것 같지 않은데.
◇ 김인만 : 세 번을 안 할 가능성도 저는 높다고 생각하는데 시장의 우려를 얘기하는 겁니다. 자라 보고 놀란 가슴 솥뚜껑 보고 놀란다고 일단 그런 우려를 가지고 있고요. 또 국토 보유세 1% 하는 거 ‘진짜 1% 하는 거 맞아?’ 라고 걱정하는 부분, 이렇게 여러 가지 또 최근에 아마 논란이 됐는데 전세 계약 갱신 2+2인데 10년으로 하겠다는 내용, 물론 이재명 대표가 주어 담았습니다.아니야 나도 이거 동의하지 않아라고 했는데 시장에서는 그래도 다시 추진하지 않아? 정책 법안은 국회의원이 하는데라는 걱정의 목소리들이 있습니다. 그래서 제가 이 목소리를 전해 드리는 거고요. 그러면 결정은 이렇게 날 것 같습니다. 이 우려가 있는데 아 우려했던 게 현실이 될 수도 있고요. 아니야 전혀 다르구나에 따라서 저는 정책 방향이 달라진다고 생각하는데요. 실용주의 노선을 택한다면 이재명 대표 같은 경우는 저는 이념보다는 약간 실용적인 노선이 좀 있다고 생각은 들거든요. 그래서 시장에서 생각보다는 아니구나라고 판단을 한다면 굉장히 좀 긍정적인 반응, 호응이 있을 수도 있고요. 아 역시 문재인 정부 시즌2구나라고 한다면 또 굉장히 실망감이 되는데 중요한 사실은 집값 문제는 물론 정책이 중요합니다. 보유세를 강화하게 되면 또 집주인들이 자극을 받는데 강남의 보유세 높게 올리면 강남 집을 팔겠습니까? 안 팔죠. 그러면 다른 집을 팔겠죠. 그럼 내가 예를 들어서 3주택을 가지고 있으면 인천이나 경기도나 지방에 있는 집을 먼저 팔아서 1주택을 만들어서 세금 부담을 줄이는 정책을 하기 때문에 이게 또 다른 부작용이 생깁니다. 그래서 제가 드리고 싶은 말씀은 좀 제대로 알아보고 시장 상황에 맞춰야지 무조건 종부세를 강화한다고 해서 강남 집값 잡는 것도 아니고요. 사실 강남 집값 잡는다고 해서 우리 서민들이 사는 집값이 안정되는 것도 아니기 때문에 좀 실용적인 노선을 좀 해 준다면 의외로 긍정적인 평가받을 수도 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 조세의 원칙은 보유세를 강화하고 거래세는
◇ 김인만 : 원래는 내려줘야 되는데 문재인 정부가 실패한 게 2개를 다 올렸기 때문에 매물 잠김 현상이 생기거든요. 나가고 싶은데 출구가 닫혀버리니까 그냥 버티기 모드로 들어가니까 만약에 종부세를 올린다면 반대로 양도세를 내려주는 정책이 필요할 것 같습니다.
◆ 조태현 : 종부세 말고 그냥 보유세로 일원화하는 게 더 좋지 않을까 생각도 드는데요.
◇ 김인만 : 저는 그것도 좋을 것 같고요. 합리적으로 하는 게 좋을 것 같고 최근에 문제가 되는 게 양극화 문제잖아요. 3억짜리 3채를 가지면 9억이잖아요. 근데 12억 가진 사람이 오히려 세금을 적게 내거든요. 그래서 저는 주택 수보다는 차라리 그냥 가격으로 하는 게. 수로 하니까 지방이나 경기도 인천 집을 파는 현상이 발생하니까 인구도 줄어드는데 오히려 지방이나 수도권 외곽 지역들은 안 팔아야 되거든요. 제발 좀 가지고 있어 달라고 빌어야 되는 상황인데 팔게 만드는 정책은 좀 바람직하지 않은 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 여의도에서 잘 좀 들으세요. 아무튼 여의도 이야기를 했으니까 오늘 건물 하나 살펴보도록 할게요. 대선 국면만 되면 이 건물이 굉장히 핫해집니다. 막 줄 서서 기다리는 것 같아요. 여의도, 종로에 있는 모 건물들의 캠프 선점 경쟁이 본격화됐다. 어디입니까?
◇ 김인만 : 여의도에는 대하빌딩이 굉장히 인기를 끌고 있는데 왜냐하면 대통령을 3명이나 배출했고요. 서울시장은 2명이나 배출했기 때문에 명당자리라는, 풍수지리적으로. 결국에는 풍수지리까지 올라가게 되는데 제가 그래서 내용을 좀 찾아봤습니다.도대체 풍수지리 뭐가 좋냐라고 찾아보니까 여의도는 배의 형상을 하고 있어 가지고 막 이런 해석을 합니다. 그런데 이런 생각이 들어요. 대하빌딩이 배의 조종실 역할을 한다고 하는데 실제로 대하빌딩에 들어가서 캠프 만들어서 떨어지신 분들도 많이 있고요. 대통령이 되면 대하빌딩 건물주가 대통령이 돼야 되지 않겠습니까? 그게 안 되는 걸로 봐서 실제로 그냥 해프닝이고 그냥 후보들의 간절한 마음 아닐까 싶습니다. 그래서 대하빌딩 건물주만 좋은데, 그냥 우리가 재밌자고 하는 얘기지 사실 건물이 좋을 것 같으면 저라도 건물에 들어가야 되지 않겠습니까?
◆ 조태현 : 재밌긴 재밌잖아요. 그런데 항상 이때만 되면 이쪽에 캠프를 차리는 분들이 굉장히 많은데 그중에 거의 대다수는 경선 과정에서 떨어진다는 사실도 있죠.
◇ 김인만 : 떨어진 사람이 더 많고요. 당선된 사람은 건물 때문에 당선된 건 아니고 김대중 대통령, 이명박 대통령, 박근혜 대통령인데 뭐 그렇지 않습니다.
◆ 조태현 : 맞습니다. 될 상황이 되니까 되는 거니까요. 분양 시장도 한번 살펴보도록 할까요? 지난달까지는 청약 미달 사태가 잇따랐는데 이번 달부터는 수도권 중심으로 분양 심리가 나아질 수 있다 이런 전망도 나온다고요? 무슨 얘기입니까?
◇ 김인만 : 분양 시장 주택산업연구원에서 조사를 했는데 4월 분양 전망 지수가 좀 높게 나왔어요. 108로 나왔는데 우리가 알아둬야 될 건 건설하시는 업체들이 나아질 거라고 설문조사를 하는 건데 설문조사 시점이 4월이라고 하지만 3월에 조사했고요. 토지거래허가구역 확대 재지정하기 전에 착시가 좀 있습니다. 그래서 아 분양 시장이 4월에는 무조건 좋아질 거야 우리가 막 분양 받고 싶어라는 분위기는 아니고요. 조기 대선 모두이기 때문에 오히려 분양 물량들이 안 나옵니다. 그리고 최근에 보게 되면 시장의 수요자들도 냉정하잖아요. 전국이 다 올라갈 것 같으면 아무거나 분양 받아도 되는데 요즘 그렇지 않잖아요 그래서 어디를 분양받냐면 강남 3구, 용산구, 분양가 상한제가 적용되는 곳들, 공공택지. 확실한 가격 경쟁력이 있는 곳 아니면 쳐다보지도 않습니다. 그래서 심리가 좋아졌다고 해서 그렇게 좋은 것도 아니고요. 토허제 영향으로 그냥 심리가 좀 개선이 된 시점에 조사를 한 거지 실제로 분양 시장이 좋아지지 않고요. 최근에 지방 같은 경우, 충북에서 2위 하던 종합 건설사들도 법정 관리에 들어갈 정도로 굉장히 어렵기 때문에 이런 뉴스 헤드라인만 보고 분양 시장 좋아졌다라고 생각하면 안 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 양극화는 정말 차기 정부의 큰 숙제가 되지 않을까 싶은데요.
◇ 김인만 : 1순위 숙제가 돼야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 말씀하신 대로 답은 별로 안 보입니다. 아무튼 간에 마지막으로 이번 주 부동산 시장 한 줄 평으로 마무리하겠습니다.
◇ 김인만 : 이번 주도 저는 정중동 상황 계속 이어질 것 같고요. 조기 대선 전까지는 방법이 없습니다. 조기 대선 이후에도 실질적으로는 정책도 중요합니다만 입주 물량이라든지 금리도 중요한 부분이기 때문에 우리가 너무 정책에 정치에 이렇게 함몰될 필요는 없을 것 같고요. 냉정하게 내가 필요하냐, 내가 자금이 되느냐에 따라 내 기준으로 내 집 마련을 해야지 정책 보고 집값 떨어지면 사야지, 올라가면 사야지 이런 것은 현실적으로 맞지 않습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금까지 김인만 부동산경제연구소의 김인만 소장님과 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김인만 : 감사합니다.
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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