<이광수 명지대 실물투자분석과 겸임교수>
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[뉴스FM 이익선 최수영 이슈앤피플]
□ 방송일시 : 2025년 4월 16일 (수)
□ 진행 : 이익선
□ 출연자 : 이광수 명지대 실물투자분석과 겸임교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆이익선: 이슈가 money, 시간은 잘 듣는 것만으로도 돈이 되는 귀한 정보를 드려요. 세금 줄이는 법 부동산 주식 동향까지 각 분야의 일타 강사들이 전해드립니다. 오늘은 진짜 복덕방을 하시는 건 아니지만 이름만큼 구수하고 확실한 정보를 주실 광수네 복덕방 이광수 대표신데요. 명지대 실물투자분석과 겸임교수시기도 합니다. 이광수 대표 모셨습니다. 어서 오십시오.
◇이광수: 안녕하세요.
◆이익선: 오늘의 주제는 토지거래 허가제 재적용과 탄핵 이후 부동산 시장 흐름입니다. 방송 들으시면서 내 사정도 비슷하다. 상담 사연도 좋고요. 혹은 부동산 투자에 대해서도 궁금하신 점이 있다면 문자 보내주세요. 토지 거래 허가제가 다시 적용이 됐고 윤석열 전 대통령 탄핵 인용으로 정치적 불확실성이 마무리 수순입니다. 지금 부동산 시장 분위기는 어떤지 그리고 어떤 이슈들이 반영되고 있는지 궁금합니다.
◇이광수: 말씀하신 것처럼 저희가 전반적으로 어떤 정치적 불확실성은 해소됐는데 부동산 시장에서는 불확실성이 더 가중되는 그런 상황입니다. 아직 새로운 정부라든가 이런 정책이 나오지 않은 상황이고 또 말씀하신 것처럼 토허제가 다시 지정되면서 시장의 변동성이 굉장히 커지고 있거든요. 가장 큰 뚜렷한 증거는 거래량에서 나타나고요.
◆이익선: 그게 큰 지표죠?
◇이광수: 맞습니다. 그래서 서울의 아파트 거래량만 보면 1월에 한 3천 건 정도 거래됐거든요.
◆이익선: 3천 건. 제법 되는데요?
◇이광수: 근데 그것도 사실은 준 거였어요. 그러다가 2월에 토허제가 해제됩니다. 그러면서 6천 건이 거래돼요. 그리고 그 여파가 이어지면서 3월 달에는 거의 한 7천 건 넘게 거래되거든요. 그런데 지금 4월, 물론 신고 기간이 아직 많이 남아 있긴 하지만 현재 기준으로 해서 800건 거래되고 있어요.
◆이익선: 지금 중순이 됐잖아요. 근데 800건이요?
◇이광수: 그러니까 사실은 거래량이 굉장히 가파르게 감소하고 있어서 시장에서 확실히 불확실성이 커지다 보니까 매수하는 사람도 많지 않고요. 그리고 팔려는 사람도 많지 않아서 거래가 크게 급감하고 있는 상황입니다.
◆이익선: 토허제의 영향이 제일 큰 건가요? 비율로 본다면?
◇이광수: 일단 단기적 변화는 그게 가장 큰 거죠. 왜냐하면 일단 토허제가 해제되면서 갑자기 수요가 확 몰렸었거든요. 그러다 보니까 일종의 기다렸던 수요도 갑자기 집도 막 사고 이랬다가 또 토허제가 지정되다 보니까 수요가 올라간 만큼 더 감소폭도 크게 나타나고 있는 그런 상황입니다.
◆이익선: 그랬군요. 그럼 아까 설명해 주신 거에 따르면 새 정부가 되면요. 대선이 끝나고 새 정부가 되면 이게 나아진다고 봐야 되나요?
◇이광수: 그러니까 불확실성이 어떻게 해소되는가가 중요한데 자산시장에서는 위험하다는 걸 어떤 걸 의미하냐면 내가 모르는 일이 벌어질 가능성을 위험하다고 얘기하거든요. 그게 불확실성이죠. 그래서 우리가 경제를 얘기할 때 위험하다는 표현은 불확실성을 많이 얘기합니다.
◆이익선: 예측이 안 되는 거예요?
◇이광수: 그런 차원에서는 어떤 정책이 나올 거냐 이게 불확실성이 있으니까요. 아무래도 부동산 시장이 지금 현재 위험한 시장이다라고 일단 판단할 수 있는 건데요. 어쨌든 그래서 향후로 예비 후보들이라든가 아니면 대선 후보들의 부동산 정책도 잘 살펴볼 필요가 있어 보이고요. 그다음에 어떤 정책이 어떤 효과를 낼 건지도 잘 판단해 볼 필요가 있어 보입니다.
◆이익선: 그렇군요. 부동산 가격은 공급과의 싸움 얘기를 많이 합니다. 이번 정부 들어 대규모 공급을 약속했는데 이게 제대로 진행이 될까도 걱정이 되고요. 민간 건설사들도 정치적 불안감 때문에 분양을 늦추는 분위기라면서요.
◇이광수: 두 가지 측면을 고려하셔야 되는데 첫 번째는 어쨌든 부동산 시장이 안정되기 위해서는 엄청난 공급을 하면 안정될 수 있죠. 그런데 문제 제기를 하고 싶은 건 현실 가능성이 있냐는 거예요. 예를 들어서 서울의 아파트가 부족합니다. 근데 그렇다고 해서 서울의 아파트를 지을 수 있는 방법이 없거든요. 그래서 이번 정부는 어떤 방법을 썼냐면 재건축 재개발 규제를 완화해 줘서 공급을 늘리겠다. 그러면 집값이 안정되겠지라는 정책을 썼습니다. 근데 여기서 큰 문제점이 있었어요. 어떤 거죠? 뭐냐면 재건축 재개발을 통해서 공급을 늘린다는 말은 뭐냐 하면 민간한테 공급을 맡긴다는 거예요.
◆이익선: 그렇죠.
◇이광수: 예를 들어서 조합원들이 공급할 때를 기다린다는 거죠. 그렇지 않습니까? 근데 조합원들이 그러면 아파트 공급을 언제 사업을 진행하고 하게 될 거예요. 그건 뭐냐하면 가격이 오를 때. 즉 내가 돈을 벌 때 공급을 하게 되는 겁니다. 예를 들어서 정부가 공급을 늘리고 싶은 건 뭐냐면 가격을 안정시키고 시장을 안정시키기 위해서 주택 공급을 늘리고자 하는 건데 사실은 공급의 주체는 돈을 벌려고 공급한다는 거죠. 이율배반적이죠. 그렇기 때문에 예를 들어서 공급이 제대로 원활하게 추진이 안 됐던 겁니다.
◆이익선: 근데 저는 말씀 중에 궁금한 게 재건축 재개발 규제 완화라는 대목에서 예를 들어서 3600세대의 아파트를 재건축한다. 근데 이게 재건축했을 때 4천 세대가 된다 이러면 집이 늘어나는 거지만요. 3600세대를 3600세대 한다, 이러면 아무 소용 없는 거 아니에요?
◇이광수: 그쵸. 근데 거기서 두 가지 문제점이 있어요. 첫 번째는 뭐냐면 그렇게 늘어나는 400세대가 지금 시장에서 필요로 하는 적정한 가격의 부동산이냐는 거예요. 예를 들어서 강남에 재건축을 하면 20억 원, 30억 원짜리 공급이 이루어지는데 그 아파트가 400채가 들어온다고 그래서 시장이 안정될 수 있을까요?
◆이익선: 안 되죠.
◇이광수: 우리가 원하는 지금 대한민국이 필요한 아파트는 가격이 높은 아파트가 아니라 아니라 가격이 적당한 아파트여야 돼요. 그 아파트는 재건축을 통해서 공급이 불가능합니다. 그 아파트를 공급해야 되지만 사업성이 안 돼서 사업이 진행이 안 되는 거예요. 그리고 두 번째는 뭐냐면 어떤 문제가 있냐면 예를 들어서 용적률을 올려줄게, 공급을 많이 해줘라고 하면요. 앵커님 한번 보세요. 조합원이라고 생각하시면 제가 용적률 400% 올려드릴게요. 빨리 공급하세요. 그러면 어떤 생각이 들겠습니까?
◆이익선: 어떤 생각이 들죠?
◇이광수: 그건 뭐냐 하면 더 기대하게 돼요. 그러면 조금 기다리면 500% 주겠다. 이래서 공공의 목적으로 민간을 예를 들어서 의도하게 공공의 목적으로 의도하는 건 방향성을 만드는 굉장히 힘든 일입니다. 그래서 오히려 공급이 안 돼요. 이런 부분을 간과한 측면이 있죠. 그러다 보니까 오히려 재건축 재개발 규제 완화가 집값을 더 일부 지역을 폭등시킨 원인이기도 합니다. 지금 경기도에서 집값이 가장 많이 오른 지역은 과천시고요. 서울에서 목동 지역들도 아파트 가격이 급등하고 있는 이유는 재건축 규제 완화 때문이에요. 오히려 재건축 규제 완화에서 공급을 늘려 나가면 집값이 안정되겠지라고 생각했지만 그런 어떤 기대 심리 그리고 가격이 높은 아파트가 시장에 공급되면서 오히려 가격을 올리는 부작용으로 작용했다는 겁니다.
◆이익선: 이렇게 정책 같은 거 만들 때 자문 같은 거 안 해 주세요? 의뢰 오지 않으세요?
◇이광수: 하는데 안듣죠.
◆이익선: 큰일이네요. 자 두 달 후면 새 정부가 들어섭니다. 유력한 대선 후보들이 출사표를 던지고 있는데 부동산 시장에서는 이 대선 후보들의 부동산 정책 관련해서 어떤 얘기들이 오가고 있습니까?
◇이광수: 아직까지 구체적인 정책들이 공약이 나오지는 않았는데 대략적으로 방향성이 잡히고 있습니다. 일단 국민의힘 같은 경우에 최근에 부동산 관련해서 정책을 발표했는데요. 방향성은 부동산 규제 완화해서 공급을 늘리겠다. 기존의 방식을 유지하겠다는 방법인데 규제 완화를 더 속도를 높이겠다는 거예요. 대표적으로 재건축 재개발 용적률을 더 완화해 주고. 이거 보세요. 그러니까 예를 들어서 재건축을 제가 400% 해줄게 하고 버텼습니다. 어떻게 되는 거예요?
◆이익선: 앞으로 기다리면 해주겠지. 대신 해준다는 거 아니에요?
◇이광수: 자기 예언이 실현되죠. 오히려 안 될 거예요. 다음에 600%가 될 거예요. 그러니까 이렇게 정책이 구성되면 사실은 오히려 시장이 혼란을 야기시키고 공급이 더 안 될 수가 있습니다. 또 하나 이런 정책이 나오거든요. 임대차 2법을 개정하겠다. 예를 들어서 계약 갱신 청구권이나 아니면 전월세 상한제를 그동안 적용받고 있지 않습니까? 이거를 또 개정하겠다 이런 공약들이거든요. 그런데 이것도 사실은 시장의 부작용을 만들 가능성이 굉장히 커 보여요. 그래서 어쨌든 국민의힘의 정책도 저희가 기대할 만한 게 아직까지는 없지 않느냐 판단하고 있습니다. 그런데 어제 반대편인 이재명 대표가 유력한 후보지 않습니까? 그쪽에 싱크탱크라고 하는 한 대표님이 인터뷰를 하면서 부동산에 대해서 이런 정책을 얘기합니다. 서울시에 있는 수도권에 있는 주민센터 등을 없애고 거기다 주상복합 개발을 하겠다는 거예요.
◆이익선: 근데 주민센터가 그렇게 크지 않거든요.
◇이광수: 제 말이 그 말입니다. 그러니까 무슨 얘기냐 제가 한번 따져봤어요. 그래서 서울에 428개의 주민자치센터상태가 있고요. 428개의 평균 대지 면적이 얼마냐 하면 300평입니다. 그러면 이걸 곱해줘서 건폐율 90%에 용적률 400%를 적용해서 20평짜리 아파트를 몇 채 만들 수 있냐면 2만 6천호예요. 2만 6천 호를 만들어서 서울의 아파트 시장을 안정시키겠다? 굉장히 한가한 정책이다. 그러니까 제가 이걸 보면서 아직까지 그러니까 향후로 변화 가능성이 있지만 이거 정책을 보면서 예를 들어서 집을 갖고 있으면 집값 올라가겠나. 혹은 내가 집이 없으면 집값 떨어지겠지 정책 때문에. 정책이 있다니까 또 가지면 안 되겠다.
◆이익선: 근데 궁금한 게 몇 호 정도가 더 있어야 괜찮아져요? 2만 6천호로 안 된다고 하시니까요.
◇이광수: 그러니까 그게 공급만 늘린다고 되는 건 아니라는 거죠. 공급과 수요가 만나서 가격이 결정되지 않습니까? 그리고 제가 계속 말씀드렸지만 집값을 결정하는 공급은 건설사들이 짓는 아파트의 양이 아니라는 거예요. 집을 갖고 있는 사람들이 시장에 내놓는 매물의 양이죠. 공급이 부족하면 그러면 팔 수 있는 여건을 만들어줘서 시장의 유통 시장을 개선시키면 됩니다.
◆이익선: 팔 수 있는 여건을 만들어라.
◇이광수: 그런데 그걸 하지 않고 시간이 오래 걸리는 공급을 통해서 부동산 시장을 안정시키겠다? 그거는 굉장히 어려운 조건이기도 하고요. 그러다 보니까 또 현실적인 한계인 땅이 없으니까.
◆이익선: 아니 근데 이건 진짜 큰일인 게요. 주민센터의 기능이 굉장합니다. 정말 그 인근에 계신 많은 주민들이 그 안에서 복지 혜택, 교육 또 재취업.. 정말 많은 걸 하시거든요.
◇이광수: 제가 볼 때 주민센터 안 가보신 분이에요.
◆이익선: 싱크탱크라면서요.
◇이광수: 싱크탱크.. 탱크만 했죠. 저도 가보면 그 안에서 교육도 하고 어르신분들 거기서 레크레이션도 하고.. 그리고 예를 들어서 투표도 하고. 굉장히 중요한 공간이거든요. 그래서 오히려 지금 주민센터를 더 좋게 만들 필요가 있어요. 제발 양쪽 다 국민을 위한 정치를 해주셔라.
◆이익선: 이슈앤피플 수요일 순서 이슈가 money. 오늘 부동산 투자에 관한 얘기를 나누고 있는데요. 이광수 교수님과 함께 하고 있습니다. 사연이 도착해 있어서 사연 읽어드리겠습니다. ‘저는 46살 직장인입니다. 저는 앞으로 서울 강남구 삼성동 래미안 2차 아파트 전용 84㎡ 계약을 앞두고 있습니다. 그런데 최근 공인중개사의 전화를 받고 생각이 복잡해졌어요. 그게 한 푼도 깎을 수 없다던 매도인은 최근 정부가 강남·서초·송파·용산구의 아파트 2200개 단지 전체를 토지거래허가구역으로 묶자 태도가 돌변했는데요. 매도인이 갑자기 2억을 내린다고 합니다. 사실 내려준다고 하니까 좋기는 한데 한편으로 슬며시 드는 생각은 이런 상황에서 제가 굳이 고점에 내 집 마련에 나설 필요가 있을까라는 그런 생각이 듭니다. 가격 제안을 받으니까 맘이 오락가락하는데요. 지금 제가 잘 사는 건지도 모르겠고요. 저는 어떻게 해야 하는 걸까요? 현명하신 광수님의 고견을 부탁드립니다.’ 46살 직장인이신데 강남구 삼성동 아파트 계약을 앞두고 계시대요. 일단 조금 부러운데요. 광수의 복덕방 이광수 대표와 함께하고 계시거든요. 자, 말씀 듣겠습니다. 이분 어떻게 해야 됩니까?
◇이광수: 일단 저는 시장을 전망하는 애널리스트니까 시장을 전망해 드리면 앞으로 하락할 가능성이 높아 보여요. 그래서 제 전망을 예를 들어서 믿고 신뢰하신다면 조금 더 기다려 볼 필요가 있는 거죠. 그런데 사실은 저도 틀릴 수 있는 겁니다. 그래서 굉장히 중요한 의사 결정이니까 잘 하셔야 되는데 저는 미래에 대한 전망을 이런 의사 결정할 때는 일단 50%, 50%라고 가정을 하고 고민을 하셨으면 좋겠어요. 그래서 일단 가격이 하락하는 데 50%, 여기서 더 가격이 오르는 데 50%입니다. 그러면 어떤 의사결정이냐면 두 가지 있습니다. 안 샀는데 올랐을 때 하고 샀는데 내렸을 때 이 두 가지를 비교하셨으면 좋겠어요.
◆이익선: 그래야 되죠.
◇이광수: 근데 안 샀는데 오르잖아요. 그럼 심리적으로 굉장히 힘들어요.
◆이익선: 너무 후회되겠죠.
◇이광수: 그런데 장점은 뭐냐면 일단 돈을 잃지는 않을 수 있어요.
◆이익선: 그렇죠.
◇이광수: 잃지는 않습니다. 두 번째, 샀는데 내리잖아요. 이러면 마음은 편해요. 그런데 경제적으로 힘들어질 수 있어요. 실제 돈을 잃으니까 이걸 선택할 어떤 걸 선택할 것인가. 마음을 선택할 안정을 선택할 거냐, 아니면 실리를 선택할 거냐. 근데 돈을 벌기 위해서는 괴로움을 감당해 내야 됩니다. 반대로 예를 들어서 마음이 편안하면 돈을 잃을 수도 있다는 걸 염두에 두셔야 합니다.
◆이익선: 그러니까요. 저는 돈을 못 벌 스타일이에요. 저는 마음이 편한 걸 택했어요. 순간적으로.
◇이광수: 대부분은 그렇게 선택 그래서 이게 선택이 어려운 겁니다. 그래서 제가 사라 마라 이걸 결정 드리는 것보다 이 두 중에서 진짜 고민을 잘 해 보셔라. 그런데 장단점이 있다. 대신 제가 말씀드리고 싶은 건 뭐냐면 샀는데 사는 걸 만약 의사결정하셨다 라고 하시면요. 기술을 쓰실 필요가 있어요. 첫 번째는 너무나 당연한 게 더 깎아야 됩니다. 지금 살 사람이 없어요. 그래서 과감하게 깎으세요. 그래서 2억 내려준다고 하잖아요. 이 2억 내려준다는 기준점은 그 매도인의 호가였을 겁니다. 호가 말고 최근에 거래된 가격에서 더 내려서 부르십시오. 최대한. 그러니까 토허제가 해제되기 이전 가격, 그건 평균 한 2, 3억 원 밑에 거예요.
◆이익선: 그러면 여기서 2, 3억 더 깎으라고요?
◇이광수: 최근에 거래된 가격에서요. 그러면 거기서 당연히 안 팔겠다고 하겠죠. 조금 시간을 기다려 봅니다. 그러면 연락이 올 거예요.그러면 조금 올려보는 거예요. 예를 들어서 한 2억 정도 낮춰서 의향이 있으세요? 그러면 거래될 가능성이 있어요. 지금의 시장 상황을 보면. 그래서 최대한 더 깎으려고 노력을 하시라. 그리고 이분이 누군가도 되게 중요합니다. 협상의 여지가 있는가.
◆이익선: 집을 파시는 분이요?
◇이광수: 예를 들어서 이 집을 투자로 갖고 있는 사람은 더 깎을 여력이 커요. 거주하지 않아요. 예를 들어서 봤더니 이 집은 여기에 삼성동에 집 갖고 있는데 압구정에서 살고 계세요. 그러면 확 깎으십시오. 그런데 반면 거주하고 있는 분이에요. 그럼 협상이 안 될 수도 있어요. 그래서 살 때는 그 집을 누가 갖고 있는가도 되게 중요합니다. 그리고 절대 바로 컨택은 하지 마시고 중개사무소가 있지 않습니까? 사장님하고 잘 얘기하시고 이렇게 해서 거쳐서 얘기하시면 협상이 더 원활하게 진행될 것으로 생각합니다.
◆이익선: 근데 중개사무소는 안 깎은 금액으로 거래해야 더 이익이 나는 거잖아요.
◇이광수: 아니요. 여기서 그래서 강력하게 얘기하죠. 그 가격이면 난 거래 안 해요. 그러면 중개사 사장님은 중요한 게 거래가 되는게 중요하니까요. 그래서 최대한 노력을 할 겁니다. 그래서 어쨌든 살려고 하시면 더 깎으려고 노력하시라라는 말씀을 드리고 싶습니다.
◆이익선: 그렇구나. 그러니까 실제로 거주하는 집이냐, 투자하고 있는 집이냐가 이렇게 다르군요.
◇이광수: 그렇죠. 왜냐하면 그만큼 여지가 큰 겁니다. 왜냐하면 투자하고 계신 분들은 빨리 팔고 싶을 가능성이 커요. 자기가 거주하는 것보다.
◆이익선: 그렇군요. 지금 또 고 노무현 전 대통령이 주도했던 세종시 행정수도 이전 방안 이게 대선에서 솔솔 나오고 있잖아요. 실제로 김경수 전 지사나 이 전 대표나 김동연 지사, 김두관 전 의원, 이준석 의원, 유정복 인천시장이 다 언급했어요. 이러다 보니까 요즘 세종시 집값이 막 꿈틀꿈틀한다면서요
◇이광수: 맞습니다. 일단은 그런 이슈도 중요하지만 세종시가 거래량이 급증하고 있습니다. 3월에 예를 들어서 한 300건대 거래되다가 갑자기 700건 이상으로 오르고 있어요. 그런데 이런 이슈가 중요한 건데 거기에 기본적으로 바탕이 있습니다. 뭐냐면 아파트 가격이 거의 최대 50% 하락했어요. 그러다 보니까 이렇게 작은 변화에도 시장의 변화가 빠르게 일어나는 거죠. 그런데 저는 지난번에도 한번 세종시가 변화 가능성이 있다고 했어요. 그건 뭐냐 하면 가격이 많이 떨어졌기 때문입니다. 그래서 이런 작은 이슈에도 움직일 수 있거든요. 그래서 부동산은 항상 가격이 떨어지면 예의 깊게 보셔야 돼요. 사용 가치가 있기 때문에 떨어지면 사려는 사람들이 분명히 있습니다. 그래서 그런 변화가 지방에서는 가장 먼저 세종시가 일어나는 거죠.
◆이익선: 만약에 진짜 행정수도 이전이 되면 서울은 숨 쉴 공간이 생겨요?
◇이광수: 그것 때문에 크게 서울이 생길 것 같지는 않고요. 근데 굉장히 중요한 이슈는 될 것으로 그렇게 생각됩니다.
◆이익선: 그렇군요. 부동산 얘기를 저희가 나누고 있어요. 여러분이 질문을 못 주시고 계세요. 사실 어렵기도 하고 너무 변화가 많기도 하고. 그런데 새 정부가 들어서면 부동산 관련 정책도 크게 바뀔 수가 있지 않습니까? 그러면 현재 경제 상황이 크게 바뀌지 않는다면 어떤 정책이 필요할까요?
◇이광수: 일단 저는 여기에서 무리한 정책이 안 나왔으면 좋겠습니다. 저희가 시장에 맡긴다는 표현을 굉장히 많이 하는데 정치인들이 근데 시장에 맡긴다는 건 사실은 아무것도 안한다는 말과 동일어가 될 수도 있어요. 단기적으로 보면요. 그래서 너무 무리하게 여기에서 시장에 참여하거나 정책을 쓸 필요는 없어 보인다 이런 말씀을 드리고요. 그 대신 정부가 필요한 부분이 있죠. 정부가 필요한 정책의 방향성은 크게 두 가지라고 저는 생각합니다. 하나는 시장의 변동성을 줄이는 거예요. 가격이 크게 상승하거나 가격이 크게 하락하는 걸 방지해야 돼요. 그러기 위해서는 가장 중요한 건 자기 집에 거주하는 사람들의 비율을 높이는 정책이 필요합니다. 우리나라가 가장 큰 문제가 서울의 전체 아파트 중에서 무려 52%가 투자로 갖고 있어요. 그러다 보니까 집값이 오르면 안 팔고 집값이 빠지면 얹혀 팔고 이러니까 변동성이 큰 거예요. 집값이 오를 때 투자로 갖고 있으니까 더 오를 것 같으니까 안 팔죠. 집값이 더 올라요. 그리고 빠질 때는 더 빠질까 봐 투자로 갖고 있으니까 막 팔죠. 근데 자기 집에 거주하고 있으면 집값이 오르든지 내리던지 사실 오랫동안 거주할거 아니니까요.
◆이익선: 그렇죠.
◇이광수: 그래서 그런 차원에서는 특히 수도권을 중심으로 해서 자기 집에 사는 비율을 높여야 된다. 그런데 과거에는 어떤 정책을 쓰냐면 그러면 자기 집에서 하는 비율을 높이기 위해서 투자하는 사람들을 징벌적으로 세금을 부과했어요. 근데 이거는 쉽게 말해서 나그네가 걸어가고 있는데 옷 벗기기 위해서 바람을 쓴 거예요. 이런 정책으로 하면 오히려 다주택자는 더 안 팝니다. 이러지 말고 실거주자의 소유 비율을 높이고 오랫동안 사는 비율을 높이기 위해서는 오히려 그 집에 직접 거주하고 오랫동안 거주하는 분들, 가구에 대해서 인센티브를 확 올리는 거예요. 경제 주체들은 뭐냐면 그러니까 사람들이 가장 부러워하는 거는 뭐냐면 옆에 집이 잘될 때예요.
◆이익선: 배 아픈 게 아니고요?
◇이광수: 그게 배 아픈 거죠. 그러니까 배 아픈 거를 예를 들어서 의도하는 거죠. 그래서 집에 오래 살거나 내 집에 거주하면 훨씬 인센티브가 많네? 나도 투자하지 않고 내 집 한 채 오래 살 거야. 이런 사람들을 많이 만들어야해요.
◆이익선: 우리 이번 조기 대선에 나오신 대선 후보님들 중에 누군가가 대표님을 모셔서 조언을 들어야 될 것 같아요.
◇이광수: 돈을 주십시오.
◆이익선: 그렇죠. 오래 사는 분들한테 이익을 주셔야죠.
◇이광수: 그렇습니다. 그래서 이게 사실은 자본주의와 시장 경제를 움직이는 가장 중요한 동력이거든요. 그러니까 징벌적으로 예를 들어서 정책을 달성하는 게 아니라 인센티브를 통해서 사람들을 움직여야 돼요. 그래서 그런 게 첫 번째 필요하고요. 두 번째는 주거 복지입니다. 아까처럼 시장의 변동성을 줄이는 정책 하나 두 번째는 주거 복지를 당연히 달성해야 돼요. 주거취약층이나 청년이나 이런 분들을 위해서 안정적인 주거 환경을 마련해야죠. 그런데 지금까지는 다른 정책이 필요해요. 지금까지에는 그러기 위해서 공공임대주택을 공급해 줬어요. 그런데 지금은 1인당 국민소득이 3만 달러가 훨씬 넘어가고 있습니다. 지금은 우리한테 필요한 건 임대주택이 아니라 질 좋은 공공주택이에요. 조그맣게 그냥 한 채 만들어서 여기 사세요가 아니라 질 좋은 공공주택을 마련해 줘서 거기에서 안정적으로 주거 복지가 이루어질 수 있게 해줘야 됩니다. 그래서 정부가 공공주택을 공급하는데 질이 좋아야 된다. 거기에 살아도 여기 너무 좋다 이렇게 충분히 만들어 낼 수 있거든요. 그래서 이 두 가지 정책이 반드시 필요하다.
◆이익선: 이거 방송에서 해버려가지고 지금 후보들이 다 이거 따라하는 거 아니에요?
◇이광수: 너무 좋습니다. 이렇게 해서 대한민국 부동산 시장이 좋아지면 너무 좋죠. 제가 바라는 바고요.
◆이익선: 사실 토허제 여파 좀 짚어보려고 했는데 시간이 많지 않은 관계로 토허제와 관련해서 오늘 이거 하나는 꼭 짚어드리고 가겠다 말씀 주실 거를 주셨으면 좋겠어요.
◇이광수: 토허제 같은 경우에 여러분들이 말씀드리고 싶은 건 아까도 잠깐 전해드렸는데 지금 변동성이 굉장히 크다 너무 크다. 그래서 위험한 시장이다. 그래서 여러분들이 계획 잘 세우시고 시장의 변동성을 잘 주시해야 한다. 자산 시장을 접근할 때 특히 부동산에서는 워낙 큰 규모 자금이 필요하잖아요. 선택이 엄청 사실 중요합니다. 그러기 위해서는 이렇게 변화가 큰 시장에서는 유의하실 필요가 있다는 거예요. 그래서 최대한 유의하시고 주의하셔서 시장을 좀 보셨으면 좋겠다는 말씀을 드립니다. 꼭 첨언하고 싶은 게 지금은 무리해서 대출을 일으켜서 집 살 시점이 아니라는 거예요.
◆이익선: 그럼 일단 갖고 있어라. 아까 저희가 잘 채운 뉴스 시간에 부자들의 행태가 지금 바뀌고 있는데 굉장히 보수적으로 간다. 예금하고 채권 사고 금 사고 이러고 있다. 이게 부동산 시장에도 어떤 영향을 미칠지가 예측이 되는 거잖아요. 지금은 엎드릴 시기다.
◇이광수: 그렇죠.
◆이익선: 알겠습니다. 오늘 이슈가 money. 우리 광수의 복덕방에 이광수 대표, 명지대 실물투자분석과의 겸임 교수로도 지금 활약하고 계신데요. 이광수 대표님과 함께 했습니다. 말씀 감사합니다.
◇이광수: 고맙습니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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□ 방송일시 : 2025년 4월 16일 (수)
□ 진행 : 이익선
□ 출연자 : 이광수 명지대 실물투자분석과 겸임교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆이익선: 이슈가 money, 시간은 잘 듣는 것만으로도 돈이 되는 귀한 정보를 드려요. 세금 줄이는 법 부동산 주식 동향까지 각 분야의 일타 강사들이 전해드립니다. 오늘은 진짜 복덕방을 하시는 건 아니지만 이름만큼 구수하고 확실한 정보를 주실 광수네 복덕방 이광수 대표신데요. 명지대 실물투자분석과 겸임교수시기도 합니다. 이광수 대표 모셨습니다. 어서 오십시오.
◇이광수: 안녕하세요.
◆이익선: 오늘의 주제는 토지거래 허가제 재적용과 탄핵 이후 부동산 시장 흐름입니다. 방송 들으시면서 내 사정도 비슷하다. 상담 사연도 좋고요. 혹은 부동산 투자에 대해서도 궁금하신 점이 있다면 문자 보내주세요. 토지 거래 허가제가 다시 적용이 됐고 윤석열 전 대통령 탄핵 인용으로 정치적 불확실성이 마무리 수순입니다. 지금 부동산 시장 분위기는 어떤지 그리고 어떤 이슈들이 반영되고 있는지 궁금합니다.
◇이광수: 말씀하신 것처럼 저희가 전반적으로 어떤 정치적 불확실성은 해소됐는데 부동산 시장에서는 불확실성이 더 가중되는 그런 상황입니다. 아직 새로운 정부라든가 이런 정책이 나오지 않은 상황이고 또 말씀하신 것처럼 토허제가 다시 지정되면서 시장의 변동성이 굉장히 커지고 있거든요. 가장 큰 뚜렷한 증거는 거래량에서 나타나고요.
◆이익선: 그게 큰 지표죠?
◇이광수: 맞습니다. 그래서 서울의 아파트 거래량만 보면 1월에 한 3천 건 정도 거래됐거든요.
◆이익선: 3천 건. 제법 되는데요?
◇이광수: 근데 그것도 사실은 준 거였어요. 그러다가 2월에 토허제가 해제됩니다. 그러면서 6천 건이 거래돼요. 그리고 그 여파가 이어지면서 3월 달에는 거의 한 7천 건 넘게 거래되거든요. 그런데 지금 4월, 물론 신고 기간이 아직 많이 남아 있긴 하지만 현재 기준으로 해서 800건 거래되고 있어요.
◆이익선: 지금 중순이 됐잖아요. 근데 800건이요?
◇이광수: 그러니까 사실은 거래량이 굉장히 가파르게 감소하고 있어서 시장에서 확실히 불확실성이 커지다 보니까 매수하는 사람도 많지 않고요. 그리고 팔려는 사람도 많지 않아서 거래가 크게 급감하고 있는 상황입니다.
◆이익선: 토허제의 영향이 제일 큰 건가요? 비율로 본다면?
◇이광수: 일단 단기적 변화는 그게 가장 큰 거죠. 왜냐하면 일단 토허제가 해제되면서 갑자기 수요가 확 몰렸었거든요. 그러다 보니까 일종의 기다렸던 수요도 갑자기 집도 막 사고 이랬다가 또 토허제가 지정되다 보니까 수요가 올라간 만큼 더 감소폭도 크게 나타나고 있는 그런 상황입니다.
◆이익선: 그랬군요. 그럼 아까 설명해 주신 거에 따르면 새 정부가 되면요. 대선이 끝나고 새 정부가 되면 이게 나아진다고 봐야 되나요?
◇이광수: 그러니까 불확실성이 어떻게 해소되는가가 중요한데 자산시장에서는 위험하다는 걸 어떤 걸 의미하냐면 내가 모르는 일이 벌어질 가능성을 위험하다고 얘기하거든요. 그게 불확실성이죠. 그래서 우리가 경제를 얘기할 때 위험하다는 표현은 불확실성을 많이 얘기합니다.
◆이익선: 예측이 안 되는 거예요?
◇이광수: 그런 차원에서는 어떤 정책이 나올 거냐 이게 불확실성이 있으니까요. 아무래도 부동산 시장이 지금 현재 위험한 시장이다라고 일단 판단할 수 있는 건데요. 어쨌든 그래서 향후로 예비 후보들이라든가 아니면 대선 후보들의 부동산 정책도 잘 살펴볼 필요가 있어 보이고요. 그다음에 어떤 정책이 어떤 효과를 낼 건지도 잘 판단해 볼 필요가 있어 보입니다.
◆이익선: 그렇군요. 부동산 가격은 공급과의 싸움 얘기를 많이 합니다. 이번 정부 들어 대규모 공급을 약속했는데 이게 제대로 진행이 될까도 걱정이 되고요. 민간 건설사들도 정치적 불안감 때문에 분양을 늦추는 분위기라면서요.
◇이광수: 두 가지 측면을 고려하셔야 되는데 첫 번째는 어쨌든 부동산 시장이 안정되기 위해서는 엄청난 공급을 하면 안정될 수 있죠. 그런데 문제 제기를 하고 싶은 건 현실 가능성이 있냐는 거예요. 예를 들어서 서울의 아파트가 부족합니다. 근데 그렇다고 해서 서울의 아파트를 지을 수 있는 방법이 없거든요. 그래서 이번 정부는 어떤 방법을 썼냐면 재건축 재개발 규제를 완화해 줘서 공급을 늘리겠다. 그러면 집값이 안정되겠지라는 정책을 썼습니다. 근데 여기서 큰 문제점이 있었어요. 어떤 거죠? 뭐냐면 재건축 재개발을 통해서 공급을 늘린다는 말은 뭐냐 하면 민간한테 공급을 맡긴다는 거예요.
◆이익선: 그렇죠.
◇이광수: 예를 들어서 조합원들이 공급할 때를 기다린다는 거죠. 그렇지 않습니까? 근데 조합원들이 그러면 아파트 공급을 언제 사업을 진행하고 하게 될 거예요. 그건 뭐냐하면 가격이 오를 때. 즉 내가 돈을 벌 때 공급을 하게 되는 겁니다. 예를 들어서 정부가 공급을 늘리고 싶은 건 뭐냐면 가격을 안정시키고 시장을 안정시키기 위해서 주택 공급을 늘리고자 하는 건데 사실은 공급의 주체는 돈을 벌려고 공급한다는 거죠. 이율배반적이죠. 그렇기 때문에 예를 들어서 공급이 제대로 원활하게 추진이 안 됐던 겁니다.
◆이익선: 근데 저는 말씀 중에 궁금한 게 재건축 재개발 규제 완화라는 대목에서 예를 들어서 3600세대의 아파트를 재건축한다. 근데 이게 재건축했을 때 4천 세대가 된다 이러면 집이 늘어나는 거지만요. 3600세대를 3600세대 한다, 이러면 아무 소용 없는 거 아니에요?
◇이광수: 그쵸. 근데 거기서 두 가지 문제점이 있어요. 첫 번째는 뭐냐면 그렇게 늘어나는 400세대가 지금 시장에서 필요로 하는 적정한 가격의 부동산이냐는 거예요. 예를 들어서 강남에 재건축을 하면 20억 원, 30억 원짜리 공급이 이루어지는데 그 아파트가 400채가 들어온다고 그래서 시장이 안정될 수 있을까요?
◆이익선: 안 되죠.
◇이광수: 우리가 원하는 지금 대한민국이 필요한 아파트는 가격이 높은 아파트가 아니라 아니라 가격이 적당한 아파트여야 돼요. 그 아파트는 재건축을 통해서 공급이 불가능합니다. 그 아파트를 공급해야 되지만 사업성이 안 돼서 사업이 진행이 안 되는 거예요. 그리고 두 번째는 뭐냐면 어떤 문제가 있냐면 예를 들어서 용적률을 올려줄게, 공급을 많이 해줘라고 하면요. 앵커님 한번 보세요. 조합원이라고 생각하시면 제가 용적률 400% 올려드릴게요. 빨리 공급하세요. 그러면 어떤 생각이 들겠습니까?
◆이익선: 어떤 생각이 들죠?
◇이광수: 그건 뭐냐 하면 더 기대하게 돼요. 그러면 조금 기다리면 500% 주겠다. 이래서 공공의 목적으로 민간을 예를 들어서 의도하게 공공의 목적으로 의도하는 건 방향성을 만드는 굉장히 힘든 일입니다. 그래서 오히려 공급이 안 돼요. 이런 부분을 간과한 측면이 있죠. 그러다 보니까 오히려 재건축 재개발 규제 완화가 집값을 더 일부 지역을 폭등시킨 원인이기도 합니다. 지금 경기도에서 집값이 가장 많이 오른 지역은 과천시고요. 서울에서 목동 지역들도 아파트 가격이 급등하고 있는 이유는 재건축 규제 완화 때문이에요. 오히려 재건축 규제 완화에서 공급을 늘려 나가면 집값이 안정되겠지라고 생각했지만 그런 어떤 기대 심리 그리고 가격이 높은 아파트가 시장에 공급되면서 오히려 가격을 올리는 부작용으로 작용했다는 겁니다.
◆이익선: 이렇게 정책 같은 거 만들 때 자문 같은 거 안 해 주세요? 의뢰 오지 않으세요?
◇이광수: 하는데 안듣죠.
◆이익선: 큰일이네요. 자 두 달 후면 새 정부가 들어섭니다. 유력한 대선 후보들이 출사표를 던지고 있는데 부동산 시장에서는 이 대선 후보들의 부동산 정책 관련해서 어떤 얘기들이 오가고 있습니까?
◇이광수: 아직까지 구체적인 정책들이 공약이 나오지는 않았는데 대략적으로 방향성이 잡히고 있습니다. 일단 국민의힘 같은 경우에 최근에 부동산 관련해서 정책을 발표했는데요. 방향성은 부동산 규제 완화해서 공급을 늘리겠다. 기존의 방식을 유지하겠다는 방법인데 규제 완화를 더 속도를 높이겠다는 거예요. 대표적으로 재건축 재개발 용적률을 더 완화해 주고. 이거 보세요. 그러니까 예를 들어서 재건축을 제가 400% 해줄게 하고 버텼습니다. 어떻게 되는 거예요?
◆이익선: 앞으로 기다리면 해주겠지. 대신 해준다는 거 아니에요?
◇이광수: 자기 예언이 실현되죠. 오히려 안 될 거예요. 다음에 600%가 될 거예요. 그러니까 이렇게 정책이 구성되면 사실은 오히려 시장이 혼란을 야기시키고 공급이 더 안 될 수가 있습니다. 또 하나 이런 정책이 나오거든요. 임대차 2법을 개정하겠다. 예를 들어서 계약 갱신 청구권이나 아니면 전월세 상한제를 그동안 적용받고 있지 않습니까? 이거를 또 개정하겠다 이런 공약들이거든요. 그런데 이것도 사실은 시장의 부작용을 만들 가능성이 굉장히 커 보여요. 그래서 어쨌든 국민의힘의 정책도 저희가 기대할 만한 게 아직까지는 없지 않느냐 판단하고 있습니다. 그런데 어제 반대편인 이재명 대표가 유력한 후보지 않습니까? 그쪽에 싱크탱크라고 하는 한 대표님이 인터뷰를 하면서 부동산에 대해서 이런 정책을 얘기합니다. 서울시에 있는 수도권에 있는 주민센터 등을 없애고 거기다 주상복합 개발을 하겠다는 거예요.
◆이익선: 근데 주민센터가 그렇게 크지 않거든요.
◇이광수: 제 말이 그 말입니다. 그러니까 무슨 얘기냐 제가 한번 따져봤어요. 그래서 서울에 428개의 주민자치센터상태가 있고요. 428개의 평균 대지 면적이 얼마냐 하면 300평입니다. 그러면 이걸 곱해줘서 건폐율 90%에 용적률 400%를 적용해서 20평짜리 아파트를 몇 채 만들 수 있냐면 2만 6천호예요. 2만 6천 호를 만들어서 서울의 아파트 시장을 안정시키겠다? 굉장히 한가한 정책이다. 그러니까 제가 이걸 보면서 아직까지 그러니까 향후로 변화 가능성이 있지만 이거 정책을 보면서 예를 들어서 집을 갖고 있으면 집값 올라가겠나. 혹은 내가 집이 없으면 집값 떨어지겠지 정책 때문에. 정책이 있다니까 또 가지면 안 되겠다.
◆이익선: 근데 궁금한 게 몇 호 정도가 더 있어야 괜찮아져요? 2만 6천호로 안 된다고 하시니까요.
◇이광수: 그러니까 그게 공급만 늘린다고 되는 건 아니라는 거죠. 공급과 수요가 만나서 가격이 결정되지 않습니까? 그리고 제가 계속 말씀드렸지만 집값을 결정하는 공급은 건설사들이 짓는 아파트의 양이 아니라는 거예요. 집을 갖고 있는 사람들이 시장에 내놓는 매물의 양이죠. 공급이 부족하면 그러면 팔 수 있는 여건을 만들어줘서 시장의 유통 시장을 개선시키면 됩니다.
◆이익선: 팔 수 있는 여건을 만들어라.
◇이광수: 그런데 그걸 하지 않고 시간이 오래 걸리는 공급을 통해서 부동산 시장을 안정시키겠다? 그거는 굉장히 어려운 조건이기도 하고요. 그러다 보니까 또 현실적인 한계인 땅이 없으니까.
◆이익선: 아니 근데 이건 진짜 큰일인 게요. 주민센터의 기능이 굉장합니다. 정말 그 인근에 계신 많은 주민들이 그 안에서 복지 혜택, 교육 또 재취업.. 정말 많은 걸 하시거든요.
◇이광수: 제가 볼 때 주민센터 안 가보신 분이에요.
◆이익선: 싱크탱크라면서요.
◇이광수: 싱크탱크.. 탱크만 했죠. 저도 가보면 그 안에서 교육도 하고 어르신분들 거기서 레크레이션도 하고.. 그리고 예를 들어서 투표도 하고. 굉장히 중요한 공간이거든요. 그래서 오히려 지금 주민센터를 더 좋게 만들 필요가 있어요. 제발 양쪽 다 국민을 위한 정치를 해주셔라.
◆이익선: 이슈앤피플 수요일 순서 이슈가 money. 오늘 부동산 투자에 관한 얘기를 나누고 있는데요. 이광수 교수님과 함께 하고 있습니다. 사연이 도착해 있어서 사연 읽어드리겠습니다. ‘저는 46살 직장인입니다. 저는 앞으로 서울 강남구 삼성동 래미안 2차 아파트 전용 84㎡ 계약을 앞두고 있습니다. 그런데 최근 공인중개사의 전화를 받고 생각이 복잡해졌어요. 그게 한 푼도 깎을 수 없다던 매도인은 최근 정부가 강남·서초·송파·용산구의 아파트 2200개 단지 전체를 토지거래허가구역으로 묶자 태도가 돌변했는데요. 매도인이 갑자기 2억을 내린다고 합니다. 사실 내려준다고 하니까 좋기는 한데 한편으로 슬며시 드는 생각은 이런 상황에서 제가 굳이 고점에 내 집 마련에 나설 필요가 있을까라는 그런 생각이 듭니다. 가격 제안을 받으니까 맘이 오락가락하는데요. 지금 제가 잘 사는 건지도 모르겠고요. 저는 어떻게 해야 하는 걸까요? 현명하신 광수님의 고견을 부탁드립니다.’ 46살 직장인이신데 강남구 삼성동 아파트 계약을 앞두고 계시대요. 일단 조금 부러운데요. 광수의 복덕방 이광수 대표와 함께하고 계시거든요. 자, 말씀 듣겠습니다. 이분 어떻게 해야 됩니까?
◇이광수: 일단 저는 시장을 전망하는 애널리스트니까 시장을 전망해 드리면 앞으로 하락할 가능성이 높아 보여요. 그래서 제 전망을 예를 들어서 믿고 신뢰하신다면 조금 더 기다려 볼 필요가 있는 거죠. 그런데 사실은 저도 틀릴 수 있는 겁니다. 그래서 굉장히 중요한 의사 결정이니까 잘 하셔야 되는데 저는 미래에 대한 전망을 이런 의사 결정할 때는 일단 50%, 50%라고 가정을 하고 고민을 하셨으면 좋겠어요. 그래서 일단 가격이 하락하는 데 50%, 여기서 더 가격이 오르는 데 50%입니다. 그러면 어떤 의사결정이냐면 두 가지 있습니다. 안 샀는데 올랐을 때 하고 샀는데 내렸을 때 이 두 가지를 비교하셨으면 좋겠어요.
◆이익선: 그래야 되죠.
◇이광수: 근데 안 샀는데 오르잖아요. 그럼 심리적으로 굉장히 힘들어요.
◆이익선: 너무 후회되겠죠.
◇이광수: 그런데 장점은 뭐냐면 일단 돈을 잃지는 않을 수 있어요.
◆이익선: 그렇죠.
◇이광수: 잃지는 않습니다. 두 번째, 샀는데 내리잖아요. 이러면 마음은 편해요. 그런데 경제적으로 힘들어질 수 있어요. 실제 돈을 잃으니까 이걸 선택할 어떤 걸 선택할 것인가. 마음을 선택할 안정을 선택할 거냐, 아니면 실리를 선택할 거냐. 근데 돈을 벌기 위해서는 괴로움을 감당해 내야 됩니다. 반대로 예를 들어서 마음이 편안하면 돈을 잃을 수도 있다는 걸 염두에 두셔야 합니다.
◆이익선: 그러니까요. 저는 돈을 못 벌 스타일이에요. 저는 마음이 편한 걸 택했어요. 순간적으로.
◇이광수: 대부분은 그렇게 선택 그래서 이게 선택이 어려운 겁니다. 그래서 제가 사라 마라 이걸 결정 드리는 것보다 이 두 중에서 진짜 고민을 잘 해 보셔라. 그런데 장단점이 있다. 대신 제가 말씀드리고 싶은 건 뭐냐면 샀는데 사는 걸 만약 의사결정하셨다 라고 하시면요. 기술을 쓰실 필요가 있어요. 첫 번째는 너무나 당연한 게 더 깎아야 됩니다. 지금 살 사람이 없어요. 그래서 과감하게 깎으세요. 그래서 2억 내려준다고 하잖아요. 이 2억 내려준다는 기준점은 그 매도인의 호가였을 겁니다. 호가 말고 최근에 거래된 가격에서 더 내려서 부르십시오. 최대한. 그러니까 토허제가 해제되기 이전 가격, 그건 평균 한 2, 3억 원 밑에 거예요.
◆이익선: 그러면 여기서 2, 3억 더 깎으라고요?
◇이광수: 최근에 거래된 가격에서요. 그러면 거기서 당연히 안 팔겠다고 하겠죠. 조금 시간을 기다려 봅니다. 그러면 연락이 올 거예요.그러면 조금 올려보는 거예요. 예를 들어서 한 2억 정도 낮춰서 의향이 있으세요? 그러면 거래될 가능성이 있어요. 지금의 시장 상황을 보면. 그래서 최대한 더 깎으려고 노력을 하시라. 그리고 이분이 누군가도 되게 중요합니다. 협상의 여지가 있는가.
◆이익선: 집을 파시는 분이요?
◇이광수: 예를 들어서 이 집을 투자로 갖고 있는 사람은 더 깎을 여력이 커요. 거주하지 않아요. 예를 들어서 봤더니 이 집은 여기에 삼성동에 집 갖고 있는데 압구정에서 살고 계세요. 그러면 확 깎으십시오. 그런데 반면 거주하고 있는 분이에요. 그럼 협상이 안 될 수도 있어요. 그래서 살 때는 그 집을 누가 갖고 있는가도 되게 중요합니다. 그리고 절대 바로 컨택은 하지 마시고 중개사무소가 있지 않습니까? 사장님하고 잘 얘기하시고 이렇게 해서 거쳐서 얘기하시면 협상이 더 원활하게 진행될 것으로 생각합니다.
◆이익선: 근데 중개사무소는 안 깎은 금액으로 거래해야 더 이익이 나는 거잖아요.
◇이광수: 아니요. 여기서 그래서 강력하게 얘기하죠. 그 가격이면 난 거래 안 해요. 그러면 중개사 사장님은 중요한 게 거래가 되는게 중요하니까요. 그래서 최대한 노력을 할 겁니다. 그래서 어쨌든 살려고 하시면 더 깎으려고 노력하시라라는 말씀을 드리고 싶습니다.
◆이익선: 그렇구나. 그러니까 실제로 거주하는 집이냐, 투자하고 있는 집이냐가 이렇게 다르군요.
◇이광수: 그렇죠. 왜냐하면 그만큼 여지가 큰 겁니다. 왜냐하면 투자하고 계신 분들은 빨리 팔고 싶을 가능성이 커요. 자기가 거주하는 것보다.
◆이익선: 그렇군요. 지금 또 고 노무현 전 대통령이 주도했던 세종시 행정수도 이전 방안 이게 대선에서 솔솔 나오고 있잖아요. 실제로 김경수 전 지사나 이 전 대표나 김동연 지사, 김두관 전 의원, 이준석 의원, 유정복 인천시장이 다 언급했어요. 이러다 보니까 요즘 세종시 집값이 막 꿈틀꿈틀한다면서요
◇이광수: 맞습니다. 일단은 그런 이슈도 중요하지만 세종시가 거래량이 급증하고 있습니다. 3월에 예를 들어서 한 300건대 거래되다가 갑자기 700건 이상으로 오르고 있어요. 그런데 이런 이슈가 중요한 건데 거기에 기본적으로 바탕이 있습니다. 뭐냐면 아파트 가격이 거의 최대 50% 하락했어요. 그러다 보니까 이렇게 작은 변화에도 시장의 변화가 빠르게 일어나는 거죠. 그런데 저는 지난번에도 한번 세종시가 변화 가능성이 있다고 했어요. 그건 뭐냐 하면 가격이 많이 떨어졌기 때문입니다. 그래서 이런 작은 이슈에도 움직일 수 있거든요. 그래서 부동산은 항상 가격이 떨어지면 예의 깊게 보셔야 돼요. 사용 가치가 있기 때문에 떨어지면 사려는 사람들이 분명히 있습니다. 그래서 그런 변화가 지방에서는 가장 먼저 세종시가 일어나는 거죠.
◆이익선: 만약에 진짜 행정수도 이전이 되면 서울은 숨 쉴 공간이 생겨요?
◇이광수: 그것 때문에 크게 서울이 생길 것 같지는 않고요. 근데 굉장히 중요한 이슈는 될 것으로 그렇게 생각됩니다.
◆이익선: 그렇군요. 부동산 얘기를 저희가 나누고 있어요. 여러분이 질문을 못 주시고 계세요. 사실 어렵기도 하고 너무 변화가 많기도 하고. 그런데 새 정부가 들어서면 부동산 관련 정책도 크게 바뀔 수가 있지 않습니까? 그러면 현재 경제 상황이 크게 바뀌지 않는다면 어떤 정책이 필요할까요?
◇이광수: 일단 저는 여기에서 무리한 정책이 안 나왔으면 좋겠습니다. 저희가 시장에 맡긴다는 표현을 굉장히 많이 하는데 정치인들이 근데 시장에 맡긴다는 건 사실은 아무것도 안한다는 말과 동일어가 될 수도 있어요. 단기적으로 보면요. 그래서 너무 무리하게 여기에서 시장에 참여하거나 정책을 쓸 필요는 없어 보인다 이런 말씀을 드리고요. 그 대신 정부가 필요한 부분이 있죠. 정부가 필요한 정책의 방향성은 크게 두 가지라고 저는 생각합니다. 하나는 시장의 변동성을 줄이는 거예요. 가격이 크게 상승하거나 가격이 크게 하락하는 걸 방지해야 돼요. 그러기 위해서는 가장 중요한 건 자기 집에 거주하는 사람들의 비율을 높이는 정책이 필요합니다. 우리나라가 가장 큰 문제가 서울의 전체 아파트 중에서 무려 52%가 투자로 갖고 있어요. 그러다 보니까 집값이 오르면 안 팔고 집값이 빠지면 얹혀 팔고 이러니까 변동성이 큰 거예요. 집값이 오를 때 투자로 갖고 있으니까 더 오를 것 같으니까 안 팔죠. 집값이 더 올라요. 그리고 빠질 때는 더 빠질까 봐 투자로 갖고 있으니까 막 팔죠. 근데 자기 집에 거주하고 있으면 집값이 오르든지 내리던지 사실 오랫동안 거주할거 아니니까요.
◆이익선: 그렇죠.
◇이광수: 그래서 그런 차원에서는 특히 수도권을 중심으로 해서 자기 집에 사는 비율을 높여야 된다. 그런데 과거에는 어떤 정책을 쓰냐면 그러면 자기 집에서 하는 비율을 높이기 위해서 투자하는 사람들을 징벌적으로 세금을 부과했어요. 근데 이거는 쉽게 말해서 나그네가 걸어가고 있는데 옷 벗기기 위해서 바람을 쓴 거예요. 이런 정책으로 하면 오히려 다주택자는 더 안 팝니다. 이러지 말고 실거주자의 소유 비율을 높이고 오랫동안 사는 비율을 높이기 위해서는 오히려 그 집에 직접 거주하고 오랫동안 거주하는 분들, 가구에 대해서 인센티브를 확 올리는 거예요. 경제 주체들은 뭐냐면 그러니까 사람들이 가장 부러워하는 거는 뭐냐면 옆에 집이 잘될 때예요.
◆이익선: 배 아픈 게 아니고요?
◇이광수: 그게 배 아픈 거죠. 그러니까 배 아픈 거를 예를 들어서 의도하는 거죠. 그래서 집에 오래 살거나 내 집에 거주하면 훨씬 인센티브가 많네? 나도 투자하지 않고 내 집 한 채 오래 살 거야. 이런 사람들을 많이 만들어야해요.
◆이익선: 우리 이번 조기 대선에 나오신 대선 후보님들 중에 누군가가 대표님을 모셔서 조언을 들어야 될 것 같아요.
◇이광수: 돈을 주십시오.
◆이익선: 그렇죠. 오래 사는 분들한테 이익을 주셔야죠.
◇이광수: 그렇습니다. 그래서 이게 사실은 자본주의와 시장 경제를 움직이는 가장 중요한 동력이거든요. 그러니까 징벌적으로 예를 들어서 정책을 달성하는 게 아니라 인센티브를 통해서 사람들을 움직여야 돼요. 그래서 그런 게 첫 번째 필요하고요. 두 번째는 주거 복지입니다. 아까처럼 시장의 변동성을 줄이는 정책 하나 두 번째는 주거 복지를 당연히 달성해야 돼요. 주거취약층이나 청년이나 이런 분들을 위해서 안정적인 주거 환경을 마련해야죠. 그런데 지금까지는 다른 정책이 필요해요. 지금까지에는 그러기 위해서 공공임대주택을 공급해 줬어요. 그런데 지금은 1인당 국민소득이 3만 달러가 훨씬 넘어가고 있습니다. 지금은 우리한테 필요한 건 임대주택이 아니라 질 좋은 공공주택이에요. 조그맣게 그냥 한 채 만들어서 여기 사세요가 아니라 질 좋은 공공주택을 마련해 줘서 거기에서 안정적으로 주거 복지가 이루어질 수 있게 해줘야 됩니다. 그래서 정부가 공공주택을 공급하는데 질이 좋아야 된다. 거기에 살아도 여기 너무 좋다 이렇게 충분히 만들어 낼 수 있거든요. 그래서 이 두 가지 정책이 반드시 필요하다.
◆이익선: 이거 방송에서 해버려가지고 지금 후보들이 다 이거 따라하는 거 아니에요?
◇이광수: 너무 좋습니다. 이렇게 해서 대한민국 부동산 시장이 좋아지면 너무 좋죠. 제가 바라는 바고요.
◆이익선: 사실 토허제 여파 좀 짚어보려고 했는데 시간이 많지 않은 관계로 토허제와 관련해서 오늘 이거 하나는 꼭 짚어드리고 가겠다 말씀 주실 거를 주셨으면 좋겠어요.
◇이광수: 토허제 같은 경우에 여러분들이 말씀드리고 싶은 건 아까도 잠깐 전해드렸는데 지금 변동성이 굉장히 크다 너무 크다. 그래서 위험한 시장이다. 그래서 여러분들이 계획 잘 세우시고 시장의 변동성을 잘 주시해야 한다. 자산 시장을 접근할 때 특히 부동산에서는 워낙 큰 규모 자금이 필요하잖아요. 선택이 엄청 사실 중요합니다. 그러기 위해서는 이렇게 변화가 큰 시장에서는 유의하실 필요가 있다는 거예요. 그래서 최대한 유의하시고 주의하셔서 시장을 좀 보셨으면 좋겠다는 말씀을 드립니다. 꼭 첨언하고 싶은 게 지금은 무리해서 대출을 일으켜서 집 살 시점이 아니라는 거예요.
◆이익선: 그럼 일단 갖고 있어라. 아까 저희가 잘 채운 뉴스 시간에 부자들의 행태가 지금 바뀌고 있는데 굉장히 보수적으로 간다. 예금하고 채권 사고 금 사고 이러고 있다. 이게 부동산 시장에도 어떤 영향을 미칠지가 예측이 되는 거잖아요. 지금은 엎드릴 시기다.
◇이광수: 그렇죠.
◆이익선: 알겠습니다. 오늘 이슈가 money. 우리 광수의 복덕방에 이광수 대표, 명지대 실물투자분석과의 겸임 교수로도 지금 활약하고 계신데요. 이광수 대표님과 함께 했습니다. 말씀 감사합니다.
◇이광수: 고맙습니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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