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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 4월 23일 (수요일))
■ 대담 : 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : 2부의 끝 순서로 핫한 지역의 핫한 이슈, 부동산 이슈 준비했습니다. 오늘은 김규정 핫 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께하도록 하겠습니다. 위원님 나와 계십니까?
◇ 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원 (이하 김규정) : 네, 안녕하세요.
◆ 조태현 : 계속 드리는 말씀 가운데 하나가 부동산 시장의 관망세가 짙어지고 있다 이런 이야기들을 계속 드리게 되거든요. 최근에 부동산 시장의 흐름 어떻게 보고 계십니까?
◇ 김규정 : 네, 최근 한국부동산원 주간 아파트 시세 동향 보고서를 보니까 서울 주간 상승 폭이 굉장히 많이 둔화가 됐습니다. 토지 거래 허가구역 재지정된 확대 지정된 이후에 거래량이 급격히 줄고 수요 시장에서 관망세가 굉장히 심화돼서 가격 오름세가 크게 둔화된 상황이고 서울 상승세 기반으로 오름세를 보이던 전국 시장도 하락세가 4주째 이어지고 있는 상황입니다. 다만 시장에서 서울이나 주요 투자 지역의 가격 상승에 대한 기대나 우려들은 여전히 어 대기하고 있는 수요자들이 심리를 높게 가져가고 있는 것으로 나타나서 일부 재건축 추진 속도가 보이는 아파트라든가 강남권에서도 용산구나 서초의 일부 아파트나 한강 벨트에 있는 성동구나 동작구의 선호도가 높은 아파트 같은 경우에는 또 상대적으로 오름세 거래가 있기도 해서 여전히 시장에서 여러 가지 정책이라든가 거시들의 변수의 변동성을 주시하면서 좋은 투자 진입 시기가 언젠가 보시는 수요자분들은 꽤 계신 걸로 판단이 됩니다.
◆ 조태현 : 언제든지 들어가려고 대기하고 있는 그런 모습도 있는 것 같은데, 거래량은 어땠습니까? 줄었을 것 같은데요.
◇ 김규정 : 네, 아시는 것처럼 3월에는 서울 부동산 정보광장 기준으로 4월 23일 현재 들어가서 보니까 3월에 9259건 거래 신고가 되어 있거든요. 작년에 서울이 거래량 굉장히 폭증적으로 늘어나면서 가격 강세를 보였던 여름 피크장의 거래량을 웃도는 수준입니다. 그런데 다음 달인 현재 4월 신고된 건수는 1619건 정도여서 거래가 확 줄어들어서 거의 멈춘 상태라고 보실 수 있겠고요. 토허제 이슈가 있었던 2월, 3월 이전에 월 거래량 수준에서 한 3천 건대 정도로 되돌아갈 수도 있겠다 싶을 정도로 현재 거래가 많이 줄어들어 있는 상황입니다. 거래가 줄어들어 있다 보니까 실거래 신고 가격 기준의 평균 아파트 거래 금액 단가도 2월에는 14억대까지 서울이 치솟았었거든요. 그런데 4월 현재는 10억 대까지 다시 크게 내려와서 급매물 위주로만 소소하게 거래가 되고 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 거래가 안 되는데 가격이 오르기는 어렵겠죠. 말씀하신 대로 토지거래허가제, 이거 재지정한 그런 것들도 있고 최근에 보면 미국발 관세 정책 영향으로 환율이 오른다든지 기준금리를 못 건드린다든지 이런 여러 가지 거시적인 문제들도 있잖아요. 이것도 시장에 영향을 주고 있습니까?
◇ 김규정 : 네, 당연히 그렇습니다. 4월에 한은이 환율 등 이런 변동성이 크고 저희 성화 관세 이슈들도 지켜봐야 하고 하다 보니까 일단 기준금리를 동결을 한 상태잖아요. 그래서 일단 시장에서는 내수 소비라든가 현재 경기 상황들이 너무 부진하니까 5월에는 인하하지 않겠냐는 예상을 내놓으면서도 현재 동결이 되다 보니까 기준금리 인하 속도가 투자자분들이나 부동산 쪽에 진입하려는 수요자분들이 기대하는 것보다는 속도가 굉장히 더딘 상황이에요. 이런 부분들도 관망에 영향을 미치고 있고 거시 경제 상황이나 지표들뿐만 아니라 아시는 것처럼 대선 이슈라든가 대출 같은 금융 환경적인 문제들, 여러 가지 수요자들을 위축시킬 수 있는 변동성이 많이 제기가 되어 있다 보니까 이런 것들을 보고 판단하자는 관망세가 최근에 굉장히 짙어졌다고 볼 수 있습니다.
◆ 조태현 : 그렇다면 말씀하신 변수 가운데에는 당장 조기 대선, 이게 가장 클 것이고 그거 말고도 다른 변수들 또 어떤 게 있을까요?
◇ 김규정 : 현재로서는 말씀하신 것처럼 6월에 대선 이후에 부동산에 관련된 정책이나 관련 제도가 혹시 변할 수 있다, 뭐 제일 많이 물어보시는 것들이 토허제 지역이 혹시 확대될 가능성은 없느냐 이런 걱정들도 많이 질의를 하시고 주택 부동산 관련 세제가 더 까다로워지거나 재건축 관련된 규제 같은 것들이 혹시 더 바뀌거나 이래서 주택 공급이라든가 이런 것들이 달라지면 향후에 수요자들 심리가 바뀌면서 환금성이 떨어지거나 이렇게 리스크가 커지지 않아 않겠냐 이런 걱정들 많이 하고 계시거든요. 제일 많이 물어보시는 부분이고요. 수요 심리 황금성에 영향을 줄 만한 이런 정책 변수들이 제일 관심을 받고 계시고요. 하반기에 금리 인하 방향성은 기대가 되지만 한편에서는 대출 규제가 강화되는 측면으로 가고 있다 보니까 금융 환경적인 면에서 자금 조달이 더 어려워진 이런 변동성에 대해서도 굉장히 주시하고 계신 두 가지 축이라고 볼 수 있겠습니다.
◆ 조태현 : 변수가 변수를 물고 오는 그런 형국이라고도 보이기도 하는데, 조금 전에 토지거래허가구역 말씀을 해 주셨단 말이에요. 최근에 정부, 서울시가 허가 구역 확대 재지정을 했잖아요. 그런데 이 기준 업무 처리 기준을 새로 내놨다고 하더라고요. 이 배경은 뭡니까?
◇ 김규정 : 토지거래허가구역 지정이 서울의 한강변이라든가 재건축 지역이 부분부분 되어 있었는데 이게 각 자치구별로 업무 처리 기준이라든가 허가 조건 같은 것들이 다르게 운영이 됐었습니다. 그래서 이번에 강남권 3개고 용산구까지 모든 아파트에 대해서 확대 재지정이 되면서 지역별로 다른 조건들이 굉장히 불만 대상이 된 것이죠. 형평성에 어긋난다고 해서 이번에 국토교통부와 서울시가 협의를 해서 이 통제 구역 지정 대상지에 대해서 처리 기준 조건 같은 것들을 일원화하고 조건들을 손보는 것으로 해서 발표를 했는데 일단은 실거주 의무는 허가나고 4개월 이내에 입주하셔야 되는 조건으로 정리가 되었고요. 기존에 주택을 가지고 있던 유주택자분들은 허가를 받으시려면 허가일 기준 6개월 이내에 기존 주택을 처분하는 계획을, 확약서를 내시고 조건부로 허가를 받을 수 있게 되었고요. 한남뉴타운 등에서 논란이 됐었던 재개발 재건축 입주권에 대해서도 허가를 받아야 되는 대상으로 명기가 됐습니다. 그리고 이번에 더 논란이 된 것 중에 하나가 6개월 이내에 기존 주택 처분해야 되는 유주택자들 조건에 대해서 워낙 확대 재지정이 논란이 되다 보니까 이번에 추가된 것이, 임대를 놓는 것도 조건에 어느 정도 소명을 할 수 있다면 허가를 내주는 쪽으로 포함이 됐습니다. 그래서 유주택을 6개월 이내에 처분을 하시거나 혹은 소명을 해서 반드시 임대를 놓으면서까지 해당 지역에 집을 사야만 한다, 거주를 해야 될 만한 사정이 있다는 걸 소명을 하시고 임대를 통해서 기존 유주택자, 1주택자분들도 허가를 받을 수 있는 조건은 명시가 돼 있거든요. 그래서 이런 것들에 대해서 실제 투자 거래하시기 전에 정확하게 확인이라든가 어떻게 소명하고 확약서 내고 이런 것들을 확인하신 다음에 진행하셔야 할 필요가 생겼습니다.
◆ 조태현 : 조금 전에 논란이 있다고 말씀을 해 주셨는데 임대도 된다는 거잖아요. 6개월 안에. 그러면 기존에는 이게 안 됐기 때문에 집 팔고 이사 한 사람들도 있을 텐데 이게 뭐냐, 이럴 것 같거든요. 어떻습니까?
◇ 김규정 : 네, 맞습니다. 종전에는 강남 송파 이런 지역에 집을 사려면 토지거래허가를 받아야 하는 대상 아파트였다면 기존에 가지고 계시던 집을 6개월이나 1년 이내에 팔았어야만 했었거든요. 그래서 임대 조건이 있었던 구도 있었어요. 그래서 이번에 일원화하면서 정리를 한 거기는 한데 오히려 종전보다 조건이 까다로워지거나 혹은 까다로울 때 파셨는데 이번에 완화가 됐다고 느끼시는 분들의 불만이나 형평성 논란도 당분간 있을 수밖에 없는 상황입니다.
◆ 조태현 : 그래서 정책은 한 번 만들 때 잘해야 된다는 생각 다시 한 번 들게 됩니다. 청약으로 내 집 마련 계획을 세웠던 분들, 분양 일정이 밀려서 갈피를 못 잡는 중이라는 소식도 전해지더라고요. 지난 달에 계획했던 물량 가운데 20%만 공급이 됐다는 소식도 있는데 최근에 주택 공급이 이렇게까지 절벽입니까?
◇ 김규정 : 네, 아무래도 지방 같은 경우는 미분양 해소가 아직 요원한 상황이다 보니까 주택 공급이 아예 단절된 상황으로 가고 있고요. 수도권, 서울 지역의 선호 지역 같은 경우에는 일단 일반 분양 들어갈 대상인 재정비 물량 같은 것들이 많지 않은 상황들이 있다 보니까 아무래도 전체적으로 공급이 워낙 수요자분들이 대기하고 원하는 지역에서는 요원한 상황입니다. 그래서 4월에 정보 업체 등이 발표한 분석 자료들을 보니까 1분기에 수도권에서 한 5만여 가구 조사됐던 분양 계획 중에 실행은 한 40% 정도 굉장히 저조하게 일어나고, 3월에는 특히 또 변동성이 많이 생기고 정치적인 불확실성 해소 이후에 변화 이런 것들까지 다양하게 재개가 되면서 전체적으로 일정이 또 자체 지연되거나 이런 건수들도 있었거든요. 실제 분양 계획이 저조한 상황이다 보니까 아무래도 신규 분양을 또 기다리거나 계획을 체크하고 계시던 수요자분들에게는 굉장히 변동성이 커지고 공급 감소에 대한 우려들도 수급 불균형이 있는 지역에서는 최근에 점점 높아지고 있습니다.
◆ 조태현 : 시장 침체에다가 여기다가 정치적인 불확실성까지 있다 보니까 제대로 안 됐다. 그렇다면 내 집 마련을 고민하고 있는 사람들도 많을 거 아니에요. 이런 분들에게 적당한 매수 시점 언제쯤으로 봐야 되나요? 대선을 기준으로 본다면은 대선 전이 낫습니까? 끝나고 해야 됩니까?
◇ 김규정 : 결국에는 원하시는 단지의 적정 가격 물건을 만나시느냐 아니냐에 따라서 결정하실 문제지만 막연한 구입 계획이나 내 집 마련 계획 자금 조달 같은 것 준비되지 않으셨다면 대선 이후에 여러 가지 변동성 부분들이 정리된 후에 시장 판단을 하시고 진행을 하시는 게 더 안정적일 것 같기는 합니다. 다만 현재 자금 계획이 다 설정이 되어 있으시고 어떤 지역에 어떤 주택을 구입할 것인지 기준이 명확히 세워져 있으신 분들은 같은 수요자분들이 관망하고 조정이 있을 때 급매물이 나오는 것들은 빠르게 의사결정을 하시는 것들이 오히려 향후에 상승기에 있을 때는 차익을 높이는 방법이기도 하거든요. 그래서 본인의 준비나 아니면 대상이 구체화되어 있느냐 이것에 따라서 다르게 접근하셔야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 역시 제일 중요한 거는 대외적인 변수도 있지만 내 사정이 제일 중요한 것 같습니다. 아직은 대선 이야기하다 보니까요, 경선이 진행 중이라서 윤곽이 명확하게 드러나지는 않았지만 뭐 한쪽은 대충 알 것 같고요. 공급 확대에 초점을 맞춘 부동산 공약들이 많이 나오는 것 같아요. 이런 대선 이후에 공급 확대 측면에서 이런 정책들 현실화할 가능성 이런 것들이 정말 도움이 될 가능성 어떻게 보십니까?
◇ 김규정 : 일단 서울 수도권은 특히나 그렇지만 지역 시장에서도 신축 아파트에 대한 선호도가 워낙 또 월등해지다 보니까 정비 사업을 통한 신축 아파트 공급이라든가 이렇게 거주 요건이나 환경이 우수한 자산들에 대해서 공급에 대한 수요자들의 니즈는 적지 않거든요. 그래서 공급 계획들이 계속 나오고 있고 대상 별로 임대주택이라든가 공공개발이라든가 재건축이라든가 이런 다양한 공약들이 이미 나오기 시작했는데 실제로는 지난 정권에서 계획했던 공급 계획이나 이런 것들이 거의 진행이 되지 못한 상황이다 보니까 공급 계획들에 대해서 관심이 있으시면서도 신뢰도는 굉장히 시장에서 수요자 측면 낮은 편이라고 볼 수 있습니다. 그래서 이후에 실질적으로 공급이 필요한 곳들에 어떻게 공급을 할 것인지에 대한 구체적인 공약이나 공급 계획 같은 것들이 준비가 되었으면 하는 바람들이 나오고 있는데 현재로서는 그렇게 구체적인 내용들까지는 나오지 않은 상황입니다. 이런 것들을 살펴보시면서 이후에 대선까지 어떻게 대응할 것인지 본인의 계획들을 판단해 보시는 것도 필요할 것 같습니다.
◆ 조태현 : 공약 하나만 더 살펴볼까요? 재건축초과이익환수제, 이거 폐지해야 한다는 국민 청원 5만 명 이상 동의를 벌써 받았다고 하더라고요. 일부 후보들은 공약으로도 제시했는데 이 제도가 왜 문제가 되는 겁니까?
◇ 김규정 : 실제로 재건축 초과이익 환수제 자체가 불확실한 초과 이익에 대한 계산 방식이라든지 환수하는 시점 등에 대한 문제 혹은 사후 양도차익 과세 등과의 이중과세 문제, 여러 가지 적절치 못한 부분에 대해서 비논리적이고 불합리한 과세 정책이다 혹은 재건축 가격 변동성을 억누르기 위한 제도다라는 지적들도 있었고 실제로 재건축 투자를 하고 계시거나 장기 보유를 하고 계신 원조합원분들의 부담에 대한 논란들도 계속 있었거든요. 그래서 일단 이거를 폐지하겠다는 방침들이 기존에 나왔었는데 사실상 진행이 되지 못한 상황이어서 이후에도 논란은 될 것 같고요. 현재로서는 재건축 사업성이나 투자 심리나 이런 것들에 영향을 많이 미치는 요인들이다 보니까, 그리고 이중과세 부분에서의 논란도 계속 있어서 명확하게 조건을 정비하든가 아니면 이중과세 논란을 잠재울 만한 합리적인 설명이 따르던가 이런 게 필요해 보이기는 하고요. 다만 해제가 된다면 현재 시장 관망세 속에서도 서울 같은 경우 대표적인 재건축 아파트들 거래 호가는 강세를 상당히 띠고 있거든요. 그래서 만약에 폐지가 되거나 이런 식으로 간다면 가격이 급격하게 변동성을 보일 가능성도 여전히 남아 있기는 합니다. 시장의 영향이나 이런 것들도 계속해서 이후에 논쟁하는 데 여러 가지 요소들로 작동할 수밖에는 없는 상황으로 보입니다.
◆ 조태현 : 폐지든 뭐든 손을 보긴 봐야 한다는 뜻인가요?
◇ 김규정 : 네, 일단 제가 개인적으로 볼 때는 이 과세 방식이라든가 계산 방식 이런 것들에 대해서 계속해서 논란이 있는 부분들이 있기 때문에 그런 것들을 최소한 다듬거나 정비하는 정도로라도 손질은 필요하다는 개인적인 생각입니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 끝으로 이번 주 부동산 시장 한 줄 평으로 부탁드리겠습니다.
◇ 김규정 : 거래 소강상태인데도 정책이나 여러 가지 대내외 변수들이 많다 보니까 급매물 투자나 이런 것들을 주시하시는 수요 심리는 굉장히 극대화돼 있는 상황이거든요. 개인 투자자분들이 이런 시점에 적절하게 본인만의 자금 계획이나 목적을 가지고 투자를 실행하실 건지 이런 변수를 주시하시고 실행하시는 시기로 활용을 하셔야 할 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금까지 김규정 한국투자증권 부동산전문위원과 함께 부동산을 둘러싼 다양한 이슈들 진단해 봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김규정 : 감사합니다.
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 4월 23일 (수요일))
■ 대담 : 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : 2부의 끝 순서로 핫한 지역의 핫한 이슈, 부동산 이슈 준비했습니다. 오늘은 김규정 핫 한국투자증권 부동산 전문위원과 함께하도록 하겠습니다. 위원님 나와 계십니까?
◇ 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원 (이하 김규정) : 네, 안녕하세요.
◆ 조태현 : 계속 드리는 말씀 가운데 하나가 부동산 시장의 관망세가 짙어지고 있다 이런 이야기들을 계속 드리게 되거든요. 최근에 부동산 시장의 흐름 어떻게 보고 계십니까?
◇ 김규정 : 네, 최근 한국부동산원 주간 아파트 시세 동향 보고서를 보니까 서울 주간 상승 폭이 굉장히 많이 둔화가 됐습니다. 토지 거래 허가구역 재지정된 확대 지정된 이후에 거래량이 급격히 줄고 수요 시장에서 관망세가 굉장히 심화돼서 가격 오름세가 크게 둔화된 상황이고 서울 상승세 기반으로 오름세를 보이던 전국 시장도 하락세가 4주째 이어지고 있는 상황입니다. 다만 시장에서 서울이나 주요 투자 지역의 가격 상승에 대한 기대나 우려들은 여전히 어 대기하고 있는 수요자들이 심리를 높게 가져가고 있는 것으로 나타나서 일부 재건축 추진 속도가 보이는 아파트라든가 강남권에서도 용산구나 서초의 일부 아파트나 한강 벨트에 있는 성동구나 동작구의 선호도가 높은 아파트 같은 경우에는 또 상대적으로 오름세 거래가 있기도 해서 여전히 시장에서 여러 가지 정책이라든가 거시들의 변수의 변동성을 주시하면서 좋은 투자 진입 시기가 언젠가 보시는 수요자분들은 꽤 계신 걸로 판단이 됩니다.
◆ 조태현 : 언제든지 들어가려고 대기하고 있는 그런 모습도 있는 것 같은데, 거래량은 어땠습니까? 줄었을 것 같은데요.
◇ 김규정 : 네, 아시는 것처럼 3월에는 서울 부동산 정보광장 기준으로 4월 23일 현재 들어가서 보니까 3월에 9259건 거래 신고가 되어 있거든요. 작년에 서울이 거래량 굉장히 폭증적으로 늘어나면서 가격 강세를 보였던 여름 피크장의 거래량을 웃도는 수준입니다. 그런데 다음 달인 현재 4월 신고된 건수는 1619건 정도여서 거래가 확 줄어들어서 거의 멈춘 상태라고 보실 수 있겠고요. 토허제 이슈가 있었던 2월, 3월 이전에 월 거래량 수준에서 한 3천 건대 정도로 되돌아갈 수도 있겠다 싶을 정도로 현재 거래가 많이 줄어들어 있는 상황입니다. 거래가 줄어들어 있다 보니까 실거래 신고 가격 기준의 평균 아파트 거래 금액 단가도 2월에는 14억대까지 서울이 치솟았었거든요. 그런데 4월 현재는 10억 대까지 다시 크게 내려와서 급매물 위주로만 소소하게 거래가 되고 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 거래가 안 되는데 가격이 오르기는 어렵겠죠. 말씀하신 대로 토지거래허가제, 이거 재지정한 그런 것들도 있고 최근에 보면 미국발 관세 정책 영향으로 환율이 오른다든지 기준금리를 못 건드린다든지 이런 여러 가지 거시적인 문제들도 있잖아요. 이것도 시장에 영향을 주고 있습니까?
◇ 김규정 : 네, 당연히 그렇습니다. 4월에 한은이 환율 등 이런 변동성이 크고 저희 성화 관세 이슈들도 지켜봐야 하고 하다 보니까 일단 기준금리를 동결을 한 상태잖아요. 그래서 일단 시장에서는 내수 소비라든가 현재 경기 상황들이 너무 부진하니까 5월에는 인하하지 않겠냐는 예상을 내놓으면서도 현재 동결이 되다 보니까 기준금리 인하 속도가 투자자분들이나 부동산 쪽에 진입하려는 수요자분들이 기대하는 것보다는 속도가 굉장히 더딘 상황이에요. 이런 부분들도 관망에 영향을 미치고 있고 거시 경제 상황이나 지표들뿐만 아니라 아시는 것처럼 대선 이슈라든가 대출 같은 금융 환경적인 문제들, 여러 가지 수요자들을 위축시킬 수 있는 변동성이 많이 제기가 되어 있다 보니까 이런 것들을 보고 판단하자는 관망세가 최근에 굉장히 짙어졌다고 볼 수 있습니다.
◆ 조태현 : 그렇다면 말씀하신 변수 가운데에는 당장 조기 대선, 이게 가장 클 것이고 그거 말고도 다른 변수들 또 어떤 게 있을까요?
◇ 김규정 : 현재로서는 말씀하신 것처럼 6월에 대선 이후에 부동산에 관련된 정책이나 관련 제도가 혹시 변할 수 있다, 뭐 제일 많이 물어보시는 것들이 토허제 지역이 혹시 확대될 가능성은 없느냐 이런 걱정들도 많이 질의를 하시고 주택 부동산 관련 세제가 더 까다로워지거나 재건축 관련된 규제 같은 것들이 혹시 더 바뀌거나 이래서 주택 공급이라든가 이런 것들이 달라지면 향후에 수요자들 심리가 바뀌면서 환금성이 떨어지거나 이렇게 리스크가 커지지 않아 않겠냐 이런 걱정들 많이 하고 계시거든요. 제일 많이 물어보시는 부분이고요. 수요 심리 황금성에 영향을 줄 만한 이런 정책 변수들이 제일 관심을 받고 계시고요. 하반기에 금리 인하 방향성은 기대가 되지만 한편에서는 대출 규제가 강화되는 측면으로 가고 있다 보니까 금융 환경적인 면에서 자금 조달이 더 어려워진 이런 변동성에 대해서도 굉장히 주시하고 계신 두 가지 축이라고 볼 수 있겠습니다.
◆ 조태현 : 변수가 변수를 물고 오는 그런 형국이라고도 보이기도 하는데, 조금 전에 토지거래허가구역 말씀을 해 주셨단 말이에요. 최근에 정부, 서울시가 허가 구역 확대 재지정을 했잖아요. 그런데 이 기준 업무 처리 기준을 새로 내놨다고 하더라고요. 이 배경은 뭡니까?
◇ 김규정 : 토지거래허가구역 지정이 서울의 한강변이라든가 재건축 지역이 부분부분 되어 있었는데 이게 각 자치구별로 업무 처리 기준이라든가 허가 조건 같은 것들이 다르게 운영이 됐었습니다. 그래서 이번에 강남권 3개고 용산구까지 모든 아파트에 대해서 확대 재지정이 되면서 지역별로 다른 조건들이 굉장히 불만 대상이 된 것이죠. 형평성에 어긋난다고 해서 이번에 국토교통부와 서울시가 협의를 해서 이 통제 구역 지정 대상지에 대해서 처리 기준 조건 같은 것들을 일원화하고 조건들을 손보는 것으로 해서 발표를 했는데 일단은 실거주 의무는 허가나고 4개월 이내에 입주하셔야 되는 조건으로 정리가 되었고요. 기존에 주택을 가지고 있던 유주택자분들은 허가를 받으시려면 허가일 기준 6개월 이내에 기존 주택을 처분하는 계획을, 확약서를 내시고 조건부로 허가를 받을 수 있게 되었고요. 한남뉴타운 등에서 논란이 됐었던 재개발 재건축 입주권에 대해서도 허가를 받아야 되는 대상으로 명기가 됐습니다. 그리고 이번에 더 논란이 된 것 중에 하나가 6개월 이내에 기존 주택 처분해야 되는 유주택자들 조건에 대해서 워낙 확대 재지정이 논란이 되다 보니까 이번에 추가된 것이, 임대를 놓는 것도 조건에 어느 정도 소명을 할 수 있다면 허가를 내주는 쪽으로 포함이 됐습니다. 그래서 유주택을 6개월 이내에 처분을 하시거나 혹은 소명을 해서 반드시 임대를 놓으면서까지 해당 지역에 집을 사야만 한다, 거주를 해야 될 만한 사정이 있다는 걸 소명을 하시고 임대를 통해서 기존 유주택자, 1주택자분들도 허가를 받을 수 있는 조건은 명시가 돼 있거든요. 그래서 이런 것들에 대해서 실제 투자 거래하시기 전에 정확하게 확인이라든가 어떻게 소명하고 확약서 내고 이런 것들을 확인하신 다음에 진행하셔야 할 필요가 생겼습니다.
◆ 조태현 : 조금 전에 논란이 있다고 말씀을 해 주셨는데 임대도 된다는 거잖아요. 6개월 안에. 그러면 기존에는 이게 안 됐기 때문에 집 팔고 이사 한 사람들도 있을 텐데 이게 뭐냐, 이럴 것 같거든요. 어떻습니까?
◇ 김규정 : 네, 맞습니다. 종전에는 강남 송파 이런 지역에 집을 사려면 토지거래허가를 받아야 하는 대상 아파트였다면 기존에 가지고 계시던 집을 6개월이나 1년 이내에 팔았어야만 했었거든요. 그래서 임대 조건이 있었던 구도 있었어요. 그래서 이번에 일원화하면서 정리를 한 거기는 한데 오히려 종전보다 조건이 까다로워지거나 혹은 까다로울 때 파셨는데 이번에 완화가 됐다고 느끼시는 분들의 불만이나 형평성 논란도 당분간 있을 수밖에 없는 상황입니다.
◆ 조태현 : 그래서 정책은 한 번 만들 때 잘해야 된다는 생각 다시 한 번 들게 됩니다. 청약으로 내 집 마련 계획을 세웠던 분들, 분양 일정이 밀려서 갈피를 못 잡는 중이라는 소식도 전해지더라고요. 지난 달에 계획했던 물량 가운데 20%만 공급이 됐다는 소식도 있는데 최근에 주택 공급이 이렇게까지 절벽입니까?
◇ 김규정 : 네, 아무래도 지방 같은 경우는 미분양 해소가 아직 요원한 상황이다 보니까 주택 공급이 아예 단절된 상황으로 가고 있고요. 수도권, 서울 지역의 선호 지역 같은 경우에는 일단 일반 분양 들어갈 대상인 재정비 물량 같은 것들이 많지 않은 상황들이 있다 보니까 아무래도 전체적으로 공급이 워낙 수요자분들이 대기하고 원하는 지역에서는 요원한 상황입니다. 그래서 4월에 정보 업체 등이 발표한 분석 자료들을 보니까 1분기에 수도권에서 한 5만여 가구 조사됐던 분양 계획 중에 실행은 한 40% 정도 굉장히 저조하게 일어나고, 3월에는 특히 또 변동성이 많이 생기고 정치적인 불확실성 해소 이후에 변화 이런 것들까지 다양하게 재개가 되면서 전체적으로 일정이 또 자체 지연되거나 이런 건수들도 있었거든요. 실제 분양 계획이 저조한 상황이다 보니까 아무래도 신규 분양을 또 기다리거나 계획을 체크하고 계시던 수요자분들에게는 굉장히 변동성이 커지고 공급 감소에 대한 우려들도 수급 불균형이 있는 지역에서는 최근에 점점 높아지고 있습니다.
◆ 조태현 : 시장 침체에다가 여기다가 정치적인 불확실성까지 있다 보니까 제대로 안 됐다. 그렇다면 내 집 마련을 고민하고 있는 사람들도 많을 거 아니에요. 이런 분들에게 적당한 매수 시점 언제쯤으로 봐야 되나요? 대선을 기준으로 본다면은 대선 전이 낫습니까? 끝나고 해야 됩니까?
◇ 김규정 : 결국에는 원하시는 단지의 적정 가격 물건을 만나시느냐 아니냐에 따라서 결정하실 문제지만 막연한 구입 계획이나 내 집 마련 계획 자금 조달 같은 것 준비되지 않으셨다면 대선 이후에 여러 가지 변동성 부분들이 정리된 후에 시장 판단을 하시고 진행을 하시는 게 더 안정적일 것 같기는 합니다. 다만 현재 자금 계획이 다 설정이 되어 있으시고 어떤 지역에 어떤 주택을 구입할 것인지 기준이 명확히 세워져 있으신 분들은 같은 수요자분들이 관망하고 조정이 있을 때 급매물이 나오는 것들은 빠르게 의사결정을 하시는 것들이 오히려 향후에 상승기에 있을 때는 차익을 높이는 방법이기도 하거든요. 그래서 본인의 준비나 아니면 대상이 구체화되어 있느냐 이것에 따라서 다르게 접근하셔야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 역시 제일 중요한 거는 대외적인 변수도 있지만 내 사정이 제일 중요한 것 같습니다. 아직은 대선 이야기하다 보니까요, 경선이 진행 중이라서 윤곽이 명확하게 드러나지는 않았지만 뭐 한쪽은 대충 알 것 같고요. 공급 확대에 초점을 맞춘 부동산 공약들이 많이 나오는 것 같아요. 이런 대선 이후에 공급 확대 측면에서 이런 정책들 현실화할 가능성 이런 것들이 정말 도움이 될 가능성 어떻게 보십니까?
◇ 김규정 : 일단 서울 수도권은 특히나 그렇지만 지역 시장에서도 신축 아파트에 대한 선호도가 워낙 또 월등해지다 보니까 정비 사업을 통한 신축 아파트 공급이라든가 이렇게 거주 요건이나 환경이 우수한 자산들에 대해서 공급에 대한 수요자들의 니즈는 적지 않거든요. 그래서 공급 계획들이 계속 나오고 있고 대상 별로 임대주택이라든가 공공개발이라든가 재건축이라든가 이런 다양한 공약들이 이미 나오기 시작했는데 실제로는 지난 정권에서 계획했던 공급 계획이나 이런 것들이 거의 진행이 되지 못한 상황이다 보니까 공급 계획들에 대해서 관심이 있으시면서도 신뢰도는 굉장히 시장에서 수요자 측면 낮은 편이라고 볼 수 있습니다. 그래서 이후에 실질적으로 공급이 필요한 곳들에 어떻게 공급을 할 것인지에 대한 구체적인 공약이나 공급 계획 같은 것들이 준비가 되었으면 하는 바람들이 나오고 있는데 현재로서는 그렇게 구체적인 내용들까지는 나오지 않은 상황입니다. 이런 것들을 살펴보시면서 이후에 대선까지 어떻게 대응할 것인지 본인의 계획들을 판단해 보시는 것도 필요할 것 같습니다.
◆ 조태현 : 공약 하나만 더 살펴볼까요? 재건축초과이익환수제, 이거 폐지해야 한다는 국민 청원 5만 명 이상 동의를 벌써 받았다고 하더라고요. 일부 후보들은 공약으로도 제시했는데 이 제도가 왜 문제가 되는 겁니까?
◇ 김규정 : 실제로 재건축 초과이익 환수제 자체가 불확실한 초과 이익에 대한 계산 방식이라든지 환수하는 시점 등에 대한 문제 혹은 사후 양도차익 과세 등과의 이중과세 문제, 여러 가지 적절치 못한 부분에 대해서 비논리적이고 불합리한 과세 정책이다 혹은 재건축 가격 변동성을 억누르기 위한 제도다라는 지적들도 있었고 실제로 재건축 투자를 하고 계시거나 장기 보유를 하고 계신 원조합원분들의 부담에 대한 논란들도 계속 있었거든요. 그래서 일단 이거를 폐지하겠다는 방침들이 기존에 나왔었는데 사실상 진행이 되지 못한 상황이어서 이후에도 논란은 될 것 같고요. 현재로서는 재건축 사업성이나 투자 심리나 이런 것들에 영향을 많이 미치는 요인들이다 보니까, 그리고 이중과세 부분에서의 논란도 계속 있어서 명확하게 조건을 정비하든가 아니면 이중과세 논란을 잠재울 만한 합리적인 설명이 따르던가 이런 게 필요해 보이기는 하고요. 다만 해제가 된다면 현재 시장 관망세 속에서도 서울 같은 경우 대표적인 재건축 아파트들 거래 호가는 강세를 상당히 띠고 있거든요. 그래서 만약에 폐지가 되거나 이런 식으로 간다면 가격이 급격하게 변동성을 보일 가능성도 여전히 남아 있기는 합니다. 시장의 영향이나 이런 것들도 계속해서 이후에 논쟁하는 데 여러 가지 요소들로 작동할 수밖에는 없는 상황으로 보입니다.
◆ 조태현 : 폐지든 뭐든 손을 보긴 봐야 한다는 뜻인가요?
◇ 김규정 : 네, 일단 제가 개인적으로 볼 때는 이 과세 방식이라든가 계산 방식 이런 것들에 대해서 계속해서 논란이 있는 부분들이 있기 때문에 그런 것들을 최소한 다듬거나 정비하는 정도로라도 손질은 필요하다는 개인적인 생각입니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 끝으로 이번 주 부동산 시장 한 줄 평으로 부탁드리겠습니다.
◇ 김규정 : 거래 소강상태인데도 정책이나 여러 가지 대내외 변수들이 많다 보니까 급매물 투자나 이런 것들을 주시하시는 수요 심리는 굉장히 극대화돼 있는 상황이거든요. 개인 투자자분들이 이런 시점에 적절하게 본인만의 자금 계획이나 목적을 가지고 투자를 실행하실 건지 이런 변수를 주시하시고 실행하시는 시기로 활용을 하셔야 할 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금까지 김규정 한국투자증권 부동산전문위원과 함께 부동산을 둘러싼 다양한 이슈들 진단해 봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김규정 : 감사합니다.
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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