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YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]
□ 방송일시 : 2021년 6월 15일 (화요일)
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 얼마 전까지는 10년간 월급을 한 푼도 쓰지 않고 모으면 수도권에 내 집 마련이 가능하다고 했는데, 지금은 그조차 가능할까 걱정인 분들 많습니다. 게다가 내 집 마련은 물론이고 전세값도 100주 넘게 오르고 있다는 소식에, 집 걱정 마를 날이 없는데요. 최근 초기 입주할 때는 집값의 일부만 내고 10년 후에 10년 전 가격 그대로 집을 살 수 있는 방식의 임대주택 방안이 발표됐습니다. 당장 큰 돈 마련이 어려운 무주택자, 청년, 신혼부부에게는 반가운 소식일 것 같은데, 정치권에서 시작된 내용이 정책까지 이어질 수 있을지, 또 기존 시행의 문제점과 함께 우려도 큰데요. 자세한 내용 짚어보겠습니다. 함께 말씀 나눌 분 모셔보죠. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 전화연결 돼 있습니다. 안녕하세요?
◆ 박원갑 전문위원(이하 박원갑): 네, 안녕하세요.
◇ 최형진: 최근 전세 시장부터 잠깐 살펴보겠습니다. 100주째 상승세가 이어지고 있다고 하는데, 5월에는 상승세가 주춤했던 것으로 알고 있습니다, 이후에 어떤 변화가 있는 건가요?
◆ 박원갑: 최근 들어서 전세시장이 다시 불안해지고 있다, 특히 국지적으로 전세값 상승률이 좀 높아지고 있다, 이렇게 정리를 할 수가 있을 것 같고요. 그동안에 전세값이 주춤했던 것은 지난해 7월 주택임대차 3법이 시행되면서 전세값이 고공비행을 했었는데 그 정점이 10~11월 정도 되었던 것 같아요. 그 이후에 이제 급등에 따른 후유증 때문에 어느 정도 약간 조정 양상을 보이다가 최근 들어서 상승폭이 조금 가팔라지는 그런 양상이고요. 그건 주로 재건축 이주수요하고 또 임대차 3법의 마지막 퍼즐이라고 할 수 있는 전월세 신고제 시행을 앞두고 다시 상승폭이 좀 커지는 양상이라고 보면 되겠습니다.
◇ 최형진: 6월 1일 양도세와 종부세의 세율 변경됐지 않습니까. 부동산 시장에 영향을 미쳤습니까?
◆ 박원갑: 매물이 전반적으로 더 안 나오는, 말하자면 매물 절벽이라고 할까요, 매물 가뭄이 좀 더 심화되는 양상이라고 보고요. 그렇지만 가격은 아직까지 크게 떨어지지는 않고 있어요. 왜냐하면 오히려 지금 규제 완화에 대한 기대감들이 시장에 아직까지 남아있고요. 아직도 금리가 인상된다고 하지만 아직 본격화되지는 않아서 전반적으로는 거래가 뜸한 가운데 강화세를 이어가고 있다, 이렇게 정리를 하면 될 것 같습니다.
◇ 최형진: 단기적으로 보면 하반기 전세 시장, 어떻게 예측하십니까?
◆ 박원갑: 계속해서 불안, 저는 이렇게 보고 있어요. 아까 제가 국지적 재개발·재건축 철거수요가 전세시장에 영향을 줬다는 말씀을 드렸는데, 지금 반포 쪽에 재건축 이주수요가 한 5천 가구 정도가 돼요. 이게 지금 전세시장, 특히 강남지역 전세시장 불안의 요인이 되고 있는데, 그래서 서초구에서 전세값이 제법 올랐고요. 그렇다보니까 강남, 동작구까지도 조금은 영향을 미치는 구조인데요.
◇ 최형진: 아무래도 그쪽에 계시는 분들이 강남권이나 사당, 이수, 이쪽으로 이동을 많이 하시잖아요.
◆ 박원갑: 그쪽으로도 가시고요. 또 용산 쪽이나 성동, 이런 쪽도 이동하는 모습을 주위에서 봤습니다.
◇ 최형진: 그러면 아무래도 그쪽 전세값이 좀 오르겠습니다.
◆ 박원갑: 그렇죠. 전세 사시는 분들은 원래 살던 데서 크게 벗어나지 않으려는 경향이 강해요. 그러니까 내 집 마련 한다면 가령 반포에 사시는 분들이 분당이라든지 용인 같은 데 내 집 마련해서 갈 수는 있잖아요. 그런데 전세는 굳이 거기까지 멀리 가야 되나, 이런 생각을 하시는 분들이 많아요. 그래서 항상 이주가 몰리면 일시적으로 국지적 전세불안은 불가피하다, 이렇게 볼 수 있을 것 같습니다.
◇ 최형진: 전세 시장, 장기적으로 보면 집주인들은 전세보다는 월세를 선호하는 상황인데, 그러면 장기적으로 봐도 지금보다 전세 시장이 안정화 될 것이란 기대도 쉽지 않을 것 같습니다. 시장에서는 어떻게 전망하십니까?
◆ 박원갑: 공급이 크게 늘어난다면 당연히 전세시장은 진정될 가능성은 있어요. 그렇지만 내년에도 아파트 입주 물량이 많이 줄어들잖아요. 이런 상황에서는 제 생각에는 전세시장의 불안은 이어진다, 특히 전세 유통매물이 많이 줄었잖아요. 그래서 집주인들은 일단은 전세보다 월세를 선호할 수밖에 없는데, 종부세나 각종 재산세 부담도 있고요. 임대차 3법 때문에 아무래도 전세를 놓기보다 월세로 돌리려는 경향, 이게 시장의 큰 트렌드인데요. 말하자면, 전세종말이나 전세의 어떻게 보면 소멸이라 할까요, 이걸로 가는 어떤 과도기적 과정이라고 보시면 될 것 같아요. 그래서 월세화의 속도를 좀 늦추는 이런 대책들이 현실적으로 나와야 하지 않을까, 이런 생각도 해보고 있습니다.
◇ 최형진: 지금 대책이 나와야 된다, 이렇게 말씀하셨는데요. 그런 대책, 조금 예를 들어주신다면 어떤 게 있겠습니까?
◆ 박원갑: 가령 전세로 놓는 경우에 조금 세부담을 완화시키는 방안들이죠. 그런데 자칫 이게 갭투자를 촉진하는 게 아니냐는 지적이 있긴 하지만 전반적으로 주택시장 가운데 전월세 시장만 본다면, 전세 공급을 민간에서 좀 더 늘리고 공공에서도 전세임대를 좀 늘려주는 것도 좋을 것 같아요. 가령 장기전세 이런 거 있잖아요. 이런 것들을 좀 더 확대하는 방안, 이게 필요하지 않을까, 왜냐하면 언젠가는 결국 저는 전세가 다 없어질 건데, 이게 너무 빠른 속도로 진행이 되면 시장에 참여하고 있는 사람들이 굉장히 혼란을 느끼잖아요. 그러니까 지금은 속도를 늦추는 그런 방법을 다각적으로 찾아봐야 하지 않을까, 이렇게 보고 있습니다.
◇ 최형진: 본격적으로 누구나 집 프로젝트에 대해 짚어보겠습니다. 이번에 발표된 누구나 집 5.0 프로젝트, 어떤 지역에 어떤 방식으로 진행되는 겁니까?
◆ 박원갑: 이게 어떻게 보면 옛날에 지분적립형하고 유사한 건데요. 그러니까 안정적인 소득은 있는데 당장 목돈이 없는 무주택자라든지, 청년, 신혼부부들이 있잖아요. 그러면 집값의 한 6~16% 정도만 지급을 하고 그 다음에 10년간은 주로 시세의 80~85% 수준의 임대료, 월세를 내는 겁니다. 그리고 계속 거주하다가 10년 후에 최초 입주할 거잖아요. 그때의 가격으로 분양을 받을 수 있도록 설계되어있다, 이렇게 보시면 될 건데, 그래서 제가 아까 월세를 낸다는 말씀을 드렸잖아요. 상승률도 2.5% 정도로 적용이 되어서 일반적인 상황보다 저렴한 구조인데요. 올해 연내 사업자를 선정해서 내년 초부터 분양을 한다는 계획인데, 위치는 주로 수도권입니다. 인천 검단이나 안산, 반월, 시화, 화성, 능동, 의왕, 초평, 파주, 운정, 시흥 같은 6개 지역에서 만 700가구 정도를 시범 사업으로 공급을 해서 계속해서 늘려나가겠다, 이렇게 보면 될 것 같고요. 그러니까 적게는 집값의 6% 정도만 가지고도 일단 돈을 내고 월세를 살다가 그것을 원래 들어갈 때 가격을 정할 것 아니에요? 그 가격 따라 나중에 내가 집을 갖고 싶으면 분양 받을 수 있도록 설계되어 있다, 이렇게 정리를 할 수가 있습니다.
◇ 최형진: 여기서 좀 궁금한 게 그럼 10년 뒤에 분양가를 지금 책정하는 겁니까?
◆ 박원갑: 그렇습니다. 보통 지분적립형 분양주택하고 비슷하다고 말씀드렸잖아요. 그런데 이건 분양가의 10~25% 정도를 내고 입주를 해요. 그리고 주택사업자로부터 20~30년에 걸쳐서 이자와 함께 지분을 조금씩 늘릴 거 아니에요. 그런데 이건 일단 10년을 살아보고요. 입주 당시 분양가로 집값을 지불하는 방식이라는 겁니다. 그동안에 집값이 많이 올랐더라도 원래 들어올 때 그때 분양가로 지불을 하니까, 아무래도 집값이 오른다든지... 전환할 때 요새 말들이 많잖아요. 이런 어떻게 보면 리스크라고 할까요, 이런 걸 피할 수 있는 그런 장점이 있지 않느냐, 이렇게 보고 있습니다.
◇ 최형진: 장점은 이해가 됩니다만, 입주 시 처음 확정된 집값으로 분양을 받을 수 있는 제도 같은데, 집에 서 살고 결국 분양을 받는 사람들에겐 이익이지만 수익성이 조금 낮다보니까 사업자의 참여가 조금 부족할 것 같다는 생각이 드는데, 어떻습니까?
◆ 박원갑: 이 부분들이 좀 우려가 되고 있는 것은 맞아요. 그러니까 분명히 세입자, 분양 받는 사람 입장에서는 굉장히 유리한 측면이 있는데, 그런데 이걸 공급하는 사람 입장에서는 약간 불리하지 않느냐, 이런 얘기를 하고 있거든요.
◇ 최형진: 아무래도 수익성의 측면에서는 조금 불리할 수도 있을 것 같거든요.
◆ 박원갑: 그렇죠. 그러니까 가령 누구나 집 같은 경우는 종전에 공공임대나 뉴스테이하고는 좀 달라요. 공공임대나 뉴스테이는 10년 동안 임대를 하고 나서 분양전환할 때 발생한 수익차익을 모두 공급자가 독식하는 구조거든요. 그런데 누구나 집은 사업시행자가 적정개발이익 10%만 취하고, 이후에 시세차익은 입주자가 가져가는 구조고요. 그리고 집값이 떨어진다, 이렇게 될 경우에 말하자면, 시행자, 공급자가 분양 전환 시까지 비용을 우선 충당하기 때문에 입주자가 입을 금전적 피해는 크게 없어요. 이러다보니까 결국은 일종의 시소게임이라고 본다면, 이 구조 자체는 분양받는 사람은 어떻게 보면 로또 정도 까지는 아니더라도, 지분, 개발이익을 나누게 되니까요, 그 정도는 아니더라도 리스크를 많이 줄이는 반면에 공급자는 여러 가지 리스크를 떠안아야 되는 그런 부분들이 조금 있지 않느냐, 이렇게 보고 있습니다.
◇ 최형진: 알겠습니다. 예전에 빚내서 집 사라고 해서 무주택자였다가 억지로 집을 빚으로 장만한 사람들, 지금까지 빚에 허덕이는 사람들도 있는데, 이 사람들은 그럼 무주택, 청년, 신혼부부가 아니니까 대상자에 해당이 안 되나요, 라고 청취자님께서 질문하셨거든요.
◆ 박원갑: 그건 어느 정도 기준이 있잖아요. 그게 어떻게 나올지는 좀 두고 봐야 될 것 같아요. 이건 구조적으로 주거복지에 해당되는 거거든요. 그래서 과연 어느 정도 소득이나 자산 기준을 정할지는 아마 후속보도를 지켜보시면 좋지 않을까, 이렇게 보고 있습니다.
◇ 최형진: 10년이 지났는데도 집값을 모두 모으지 못했을 경우도 있잖아요, 그럴 땐 나가야 하는 겁니까?
◆ 박원갑: 아니요. 계속해서 살 수가 있어요. 제가 6~16%라고 말씀을 드렸잖아요. 6%를 내면 거주권을 이 사람이 가지는 거예요. 10%를 내면 또 분양권을 가질 수가 있게 되니까 합쳐서 16%를 내면 거주권하고 분양권을 모두 받을 수가 있습니다.
◇ 최형진: 이번 누구나집 5.0 프로젝트와 함께 이전 영종도 미단시티 사례가 함께 언급되고 있습니다. 민간 사업자를 구하기 어려워서 올해 3년 만에 공사 착공에 들어갔는데, 이런 문제 해결 방안도 함께 포함이 됐습니까?
◆ 박원갑: 글쎄요. 이건 후속 대책을 지켜봐야 되지 않을까 싶어요. 그러니까 수익성이 좀 낮아서 영종도 같은 경우에는 상당히 어려움을 겪었는데, 그렇다면 공급자에게 조금 더 메리트를 주는 방안들도 논의가 되어야 하지 않을까, 이런 생각을 해보고 있습니다.
◇ 최형진: 처음에 시공사도 조금 바뀌었잖아요. 문제가 있어서요. 이런 부분에 대한 수익성에 대한 고민을 해야 할 것 같고요. 누구나집 프로젝트의 가장 우려되는 점 중 하나로 부지확보 방안이 얘기되는데, 발표된 지역들 부지확보에는 어려움이 없는 건가요?
◆ 박원갑: 지금 시범사업 같은 경우가 부지는 LH나 해당지역 주택공사, 수자원공사, 말하자면 공공기관 소유로 갖고 있는 지역을 내놓겠다는 거니까요. 부지 확보에는 제 생각에는 큰 문제가 없지 않을까, 이런 생각이 드는데요. 다만, 파주 운정이라든지 시흥 시화 같은 경우는 용도변경을 해야 하는 측면은 있어요. 그래서 일단 부지 확보는 제가 말씀드린 것처럼 2기 신도시 유보지로 활용해서 내놓겠다, 이렇게 보고 있는데 부지 확보에는 제 생각에는 어차피 공공택지를 내놓는다면 크게 애로사항은 없지 않을까 예상을 해봅니다.
◇ 최형진: 유보용지에 경우에는 주택용으로 마련된 건 아니지 않습니까? 유보용지를 주택용으로 변경하는 데는 문제가 없나요?
◆ 박원갑: 그건 지역 주민들이 어느 정도 동의를 해줄 수 있는지, 그리고 지자체의 협의 같은 것도 필요할 것 같아요. 2기 신도시 내에 가령 화성동탄2지구나 파주운정3지구 같은 경우에 유보용지를 일부를 활용해서 한 5천 8백 가구를 공급한다는 계획인데요. 그런데 유보지는 주로 주민들을 위한 자족기술용지 같은 경우에요. 그런데 이걸 주택으로 공급하면 우리가 이용하는 근린용지들이 사실상 없어지는 셈이 되는 거잖아요. 그래서 이걸 만약에 바꾸려면 지역 주민들의 동의, 말하자면 그 사람들이 포기를 해줘야 되겠죠. 이런 절차가 있어서 주택용지로 바꿀 수 있지 않을까 예상을 해보고 있습니다.
◇ 최형진: 공급과 관련해서 두 가지 질문을 동시에 드리겠습니다. 조금 전에 미단시티 관련 이야기 했는데 1천 가구를 만드는 데도 3년이 넘게 걸렸는데 1만 가구 공급이 가능할지 여부하고, 1만 가구 정도가 공급되면 이 정도 물량이면 수도권 집값에 어떤 영향을 미칠 수 있는지 질문 드리겠습니다.
◆ 박원갑: 저는 아까 말씀드린 것처럼 부지확보만 된다면 그건 충분히 가능할 수 있다고 봐요. 그런데 공급 물량이 많지는 않잖아요. 어떻게 보면, 주택시장을 좌지우지할 정도의 큰 영향을 미치지 않을 거다, 공급을 다양화하는 측면, 말하자면 소비자 입장에서는 분양주택을 할 건지, 아니면 임대주택으로 갈 건지, 여러 가지 어떤 선택폭을 넓혀주는 그런 제도가 아닌가 생각이 들고요. 특히 구매력이 많지 않은 젊은 30대 입장에서는 내 집 마련의 하나의 수단이 될 거다, 이렇게 보고 있는데 다만, 입지가 있잖아요. 수도권 쪽 외곽에 많이 있어서 업무지구에 가까운 곳에 이런 주택을 만약 공급한다면 굉장히 선풍적인 인기를 끌 수가 있겠다, 부동산은 첫 번째로 입지고 두 번째도 입지고 세 번째도 입지라는 얘기를 하잖아요. 그러니까 조금 더 젊은이들이 좋아하는 도심이라든지 강남 인근 지역이라든지 아니면 업무지역 주변으로 이런 공급계획을 내놓는다면 진짜 호응을 받지 않을까, 예상을 해봅니다.
◇ 최형진: 마지막으로 이번 대책이 투기수요 차단과 장기 거주 통한 자산 형성할 수 있도록 유도하는 방향이라고 하는데, 그런 측면에서 효과가 있다고 보십니까?
◆ 박원갑: 그렇죠. 집을 보는 안목이 조금 달라질 수가 있잖아요. 어떻게 보면 내 집 마련의 진입장벽을 낮추는 그런 측면도 있는 것 같고요. 주로 이건 주거 복지에 해당이 되기 때문에 어쨌든 지금 주택시장에서 소외된 젊은 층이라든지 이런 취약 계층들에게 저는 좋은 주거의 안정화 역할을 해줄 수 있겠다, 다만 입지에 대한 문제라든지 공급자에 대한 메리트 등 이런 세부적인 것들에 대한 보완책들이 따른다면 좋은 방안이다, 이렇게 보고 있습니다.
◇ 최형진: 오늘 말씀 고맙습니다.
◆ 박원갑: 고맙습니다.
이은지 PD[yinzhi@ytnradio.kr]
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