"월세, 전세 냈는데 세금 내나요?" OO에 따라 다릅니다

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2021년 7월 6일 (화요일)
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 아파트나 빌라 등을 임대하고 월세를 받고 있다면,
이 월세도 수익으로 해당돼 세금이 발생하는데요. 하지만 또 모든 주택임대소득에 세금이 생기는 건 아니라고 합니다. 주택임대소득, 어떤 기준인지 자세히 살펴보겠습니다. 그럼 함께 말씀 나눌 분 모셔보죠. 신한은행 부동산투자자문센터 우병탁 팀장 나오셨습니다. 안녕하세요?

◆ 우병탁 팀장(이하 우병탁): 네, 안녕하세요.

◇ 최형진: 지난달부터 전월세거래 신고제가 의무화됐죠. 그런데 신고 된 정보가 과세정보로 활용되는 게 아니냐, 이런 걱정을 하는 분들이 있어요. 어떻게 되는 겁니까?

◆ 우병탁: 전월세거래 신고제 자체가 이번에 새로 시행되는 것인데다가 월세는 물론 전세보증금까지 신고를 통해서 자료가 쌓이게 되고요. 따라서 신고된 금액을 바탕으로 과세에 활용될 것이라는 걱정이 시중에 많이 있습니다. 공식적으로 정부는 해당 자료를 과세정보로 쓰지는 않겠다고 밝히고 있는데요. 하지만 거래신고 사실에 부합하도록 이 주택에 대한 임대소득이 있다면, 그리고 신고를 하지 않았다면 응당 과세에 활용되어야 되는 게 맞고요. 따라서 납세자들은 거래 신고도 맞게 하시고 신고를 하셨다면 그에 맞게 임대소득세 신고도 하시는 것이 좋겠습니다.

◇ 최형진: 전월세거래 신고제가 지난달부터 의무화됐는데 이 신고제가 부동산 시장에 어떤 영향을 미칩니까?

◆ 우병탁: 아무래도 집을 임대해주고 계신 분들 입장에서는 그동안 노출되지 않았던 소득에 대한 정보가 노출된다는 부분 때문에 다소 걱정을 실제 이상으로 많이 하시는 분들이 계시는 것 같고요. 다만, 원래 신고제가 시행되기 이전에도 임대소득에 대해서는 일부 과세대상이었기 때문에 그 자체로 특별히 다른 심각한 문제, 현상들은 나타나고 있지 않은 것 같습니다.

◇ 최형진: 주택을 임대하고 얻은 소득이 있다면 여기에 세금을 내야 한다는 건데, 그러면 주택임대소득은 전부 세금의 대상이 되는 건가요?

◆ 우병탁: 그렇지는 않습니다. 주택임대소득에 대해서는 상가하고는 다르게 과세대상에서 빠지는 것들이 좀 있고요. 임대소득에 대한 세금의 경우에, 소유하고 있는 집이 한 채라면 과세대상이 아닙니다. 즉, 집 한 채를 가지고 있는데 그걸 임대해주고 본인은 다른 집에 임차인으로 살고 있다고 하면 소득세 대상은 아니고요. 그런데 만약 이 집이 공시가격으로 9억을 넘게 되면, 그리고 월세를 받고 있다면 그때는 세금을 내셔야 됩니다. 반대로 월세가 아닌 전세로만 임대를 주고 계시고 역시 한 채라면 과세대상이 아니고요. 집이 두 채일 때는 집의 크기, 가격과 상관없이 월세를 받기만 하면 그건 소득세 대상입니다. 반대로 전세로만 역시 임대를 주고 있다면 두 채까지는 역시 과세대상이 아니고요. 집이 세 채를 넘어가게 되면 전세로만 임대를 줘도 소득세 대상이 되는데 대신에 전세금이나 보증금 합계가 3억보다 작은 소액이라면 역시 세금은 없습니다. 그리고 전용면적 40제곱미터 이하, 아주 작은 집이죠. 기준시가가 2억 이하인 집의 경우는 올해까지는 역시 소득세 과세대상에서 제외됩니다.

◇ 최형진: 굉장히 복잡하네요.

◆ 우병탁: 집 수에 따라서 각각 다르다고 보시면 됩니다.

◇ 최형진: 혹시 이거 어디서 확인할 수 있는 그런 사이트 같은 게 있습니까?

◆ 우병탁: 기본적으로 소득세법이라고 하는 법령을 살펴보실 필요가 있는데요. 이거 이외에도 우리가 흔히 얘기하면 국세청 홈택스나 홈페이지 쪽에 가시면 이런 것들이 나와 있습니다.

◇ 최형진: 주택수와 가격, 면적, 전세냐 월세냐에 따라서 세금이 달라지는 건데, 그런데 부부가 거주하는 집이 있고, 세를 주는 집이 있는 경우가 있지 않습니까. 이럴 땐 집이 몇 채인지는 어떻게 정합니까? 부부 2인이니까 각각 1채씩 되는 건가요?

◆ 우병탁: 주택임대소득세에서 주택수에 대한 판단을 할 때는 부부를 기준으로 집이 몇 채인지를 판단합니다. 따라서 남편과 아내가 각각 한 채씩 가지고 있다면 이 집은 2주택자가 되는 거고요. 아까 말씀드렸던 그 주택수의 기준에 따라서 월세를 주고 계시는 게 있으시다면 과세대상이고, 전세로만 임대를 준다면 세금이 없게 됩니다. 대신에 주택수에 대한 판단은 남편과 아내 합쳐서 계산을 하는데, 세금계산 자체는 각각 따로 하게 됩니다.

◇ 최형진: 그렇군요. 부부라도 각각 따로 하게 된다. 월세에 대해선 소득이 있는 거니까 세금이 나오는 걸 알겠는데, 전세만 줬을 때는 월세 소득이 있는 것도 아닌데도 세금을 내야합니까?

◆ 우병탁: 잘 지적을 해주셨고요. 그걸 우리가 간주임대료라고 부르는데요. 임대료 즉 월세는 아니지만, 전세금을 받은 만큼 만약 그 전세금을 은행에 예금해두고 있다면 정기예금이자만큼은 마치 월세인 것처럼 소득이 발생했을 테니까 월세로 간주하겠다, 즉 월세소득이 있다고 간주하고 세금을 매기는 겁니다. 다만, 전세보증금에서 3억을 기본적으로 빼주고요. 다시 남은 금액에서 40%는 경비로 빼주고 정기예금 상당액의 이자율을 곱해서 세금을 계산하는데 이때 이자율은 현재는 1.8%고요. 이 1.8%의 이율은 매년 기획재정부 장관 령으로 따로 정하게 되었습니다.

◇ 최형진: 지금 깎아주고 이런 게 있는데, 그럼 세금이 많지는 않겠네요.

◆ 우병탁: 네, 전세로만 임대를 주신다면 아주 전세금이 크지 않은 경우는 대부분 그렇게 크지는 않습니다.

◇ 최형진: 이자만큼을 소득으로 본다는 건데, 예를 들어 은행에 예치해놨을 때 이자비용만큼을 소득으로 본다는 말씀인데요. 그럼 월세와 전세금에 대한 소득이 잡히면 소득세가 꽤 나오지 않을까요?

◆ 우병탁: 좀 전에 질문 주신 것처럼 규모에 따라서 다른데요. 우선 소득이 있더라도 총 수입이 총 연간 2천만 원을 넘지 않게 되면, 집을 통해서 받은 소득이 2천만 원을 넘지 않으면 분리과세라고 해서 비교적 간단한 방식으로 세금을 적게 내도록 하고 있습니다. 월세 수입이 167만 원을 넘지 않으면 총 수입에서 50%의 경비를 빼고 월세 외 다른 소득이 역시 2천만 원을 넘지 않으면 200만 원을 추가로 빼줍니다. 남은 금액에 대해서 15.4% 세율을 곱해서 세금을 내니까 이것저것 빼고 나면 그렇게까지 크지 않게 나오고요. 다만 총 수입이 2천만 원을 넘게 되면 이때는 다른 근로소득이나 사업소득이 있을 때 그걸 합쳐서 누진으로 계산을 하기 때문에 2천만 원을 넘게 되면 세금이 크게 나올 수 있습니다.

◇ 최형진: 월세수입도 금액에 따라 세금차이가 크게 나는 겁니다. 그럼 어쨌든 주택수에 따라서 소득세 대상이 될 땐 국세청에 신고를 해야 하는 거죠?

◆ 우병탁: 네, 매년 5월 31일까지 주택의 임대소득에 대해서 연간 2천만 원 이하라면 분리과세를 신고하시면 되고, 2천만 원이 넘게 되면 다른 소득에 더해서 종합소득세 신고를 하시면서 소득세를 내셔야 합니다.

◇ 최형진: 애청자 상담이 들어오고 있습니다. ‘주택임대사업자 등록이 지금은 아파트가 막혔지만 전에는 등록이 가능했습니다. 그럼 기존에 등록한 임대 아파트는 소득세 신고도 혜택을 보는 건가요?’

◆ 우병탁: 조건을 맞춰서 임대주택으로 등록을 하신 경우엔 임대주택등록을 유도하기 위해서 여러 가지 혜택을 주고 있는데요. 그 중에 하나가 임대소득세에 대한 소득세 감면 부분도 있습니다. 그래서 차감해주는 경비율일 경우에 임대주택으로 등록을 안 한 집들보다 10% 더 인정을 해주고요. 다른 수입이 2천만 원보다 적을 경우에 차감해주는, 이걸 기본 공제라고 하는데 원래를 2백만 원만 공제해주지만 등록한 임대주택이라면 총 4백만 원을 빼주게 됩니다. 따라서 기존에 등록된 집들의 경우라면 아파트라고 하더라도 기본적으로 요건을 갖춘 상황에서는 소득세에서 혜택을 보실 수 있습니다.

◇ 최형진: 다음 상담입니다. ‘저는 다른 소득은 없이 상속으로 받은 지방에 집 1채를 월세로 임대 주고 있습니다. 보증금도 없이 월세라고 해봐야 한 달 30만원인데 이것도 세금을 신고해야 하나요?’

◆ 우병탁: 지금 주로 걱정을 하시는 경우들이 이런 경우들이 굉장히 많은데요. 임대를 주고 있긴 하지만 굉장히 소액인 경우입니다. 그래서 월세를 주고 있는 지방의 상속주택 말고 아마도 살고 계신 곳에 집을 한 채 더 갖고 계시다면 일단 2주택이니까 원칙적으로는 과세대상이 되는 건 맞는데, 월 30만 원이라면 1년에 360만 원이거든요. 그럼 경비를 차감하고 나면 실제로 세금대상이 되는 소득은 없습니다. 그래서 이 경우에는 소득세 신고를 따로 하지 않으시더라도 크게 상관없겠습니다.

◇ 최형진: 따로 신고를 안 해도 되는 겁니까?

◆ 우병탁: 네, 왜냐하면 면세점, 세금의 대상이 되는 수준보다 인정되는 경비가 더 크기 때문입니다.

◇ 최형진: 다음 상담입니다. ‘부동산 세금도 카드할부가 가능하다고 하던데 맞습니까?’

◆ 우병탁: 네, 세금 중에서 일부, 예를 들면 재산세 같은 경우에는 카드사를 통해서 일부 할부를 통해서 결제를 할 수가 있습니다. 재산세라든지 취득세 일부에 대해서는 카드사에서 제공하는 카드할부 서비스를 이용해서 분할로 나눠서 낼 수 있는 방법은 있으니까요. 필요하다면 그런 걸 활용하는 것도 좋은 방법입니다.

◇ 최형진: 다음 상담입니다. ‘월세 주고 있는데 5월에 자동연장 됐어요. 저도 전월세 신고 따로 해야 할까요?’

◆ 우병탁: 연장된 경우에 기존에 거래된 금액, 기타 다른 조건들이 전혀 변동된 것들이 없다면, 이때는 신고하지 않으셔도 괜찮고요. 다만 금액이 인상됐다거나 그럴 경우에는 기존의 임차인과 동일하게 연장계약을 했다 하더라도 그 변경된 부분에 대해서는 신고를 하셔야 합니다.

◇ 최형진: 다음 상담입니다. ‘저소득 1주택 고령자 세금 유예될 수도 있다고 하던데 어떻게 될까요?’

◆ 우병탁: 지금 계속 거론되고 있는 것들 중에 하나가 특히 종부세에 대한 납세 유예 부분인데요. 아직까지는 여당의 당론으로 채택이 된 부분, 그리고 기재부에서 이런 방안을 모색하겠다고 밝히고 있는 거여서 세부적으로는 법령이 이반되고 그 다음에 통과되는 것까지 지켜봐야겠지만, 현재로서는 정부에서 강하게 추진하고 있는 것이어서 분명히 납세유예라고 하는, 즉 고령인 경우에 소득이 없을 때는 나중에 그 집을 처분할 때까지 이런 세금을 늦게 낼 수 있도록 해주는 방안이 추진되고 있으니 조금 더 긍정적으로 기다려보셔도 좋겠습니다.

◇ 최형진: 다음 상담입니다. ‘저는 주택임대사업자인데 월세가 작아서 소득세는 얼마 되지 않습니다. 하지만 작더라도 소득이 발생하면 건강보험료를 많이 내야 한다고 하는데 맞나요?’

◆ 우병탁: 네, 건강보험료는 크게 소득과 재산, 두 가지의 점수에 의해서 부과가 되는데요. 과세대상이 되는, 즉 소득세, 세금을 내는 부분에 대한 소득이 생기게 되면 기본적으로 예를 들어서 자녀나 배우자의 피부양자, 직장을 다니고 있는 다른 가족의 피부양자로 들어가 있을 때는 건강보험료를 따로 내지 않으셨을 텐데요. 소득이 발생하게 되면 주택의 임대소득이라고 하더라도 지역가입자로 전환되게 됩니다. 지역가입자로 전환되게 되면 소득점수가 생기면서 거꾸로 가지고 있는 재산에 대한 것도 점수로 반영이 되기 때문에 이때는 소득세는 작지만 건강보험료 부담은 소득세보다 조금 더 높게 올라갈 수 있고요. 통상 작게는 몇 만 원에서 많게는 수십만 원까지 매월 건강보험료가 신규로 발생할 수 있습니다.

◇ 최형진: 다음 상담입니다. ‘거주용 오피스텔인데도 전월세 신고 해야 하나요?’

◆ 우병탁: 네, 오피스텔의 경우도 임대소득에 대한 부분들은 신고 대상입니다. 기본적으로 소득, 월세를 받고 계시는 부분이 있다면 혹은 전세로 갱신계약을 하거나 변경 계약이 생기게 되면 신고를 하시는 것이 맞습니다.

◇ 최형진: 다음 상담입니다. ‘저는 주택임대사업자로 임대주택법에 의해서 구청에 5% 이내로 하여 임대차계약 때 신고를 하고 있는데 전월세거래 신고도 따로 해야 하나요? 하지 않으면 과태료 대상인가요?’

◆ 우병탁: 6월 1일부터 시행된 전월세거래 신고제에 의해서 주택의 임대차 계약을 신규로 하시거나 아니면 금액을 변동해서 갱신계약을 하는 경우에 신고대상이고요. 주택임대사업에 따른 임대차 신고, 이건 구청에다가 하게끔 되어 있습니다. 이 신고하고는 별개의 법률이기 때문에 민간 임대주택에 관한 특별법에 따라서 구청 주택과에 임대에 대한 신고를 하신 것과는 별개로 전월세 거래에 대한 갱신이나 신규계약에 대해서는 신고를 별도로 하셔야 됩니다. 왜냐하면 이러한 경우엔 한쪽에 신고한 게 다른 쪽에 자동으로 인정되는, 즉 신고로 간주해주는 제도가 없는 상태기 때문입니다. 다만, 임대차 계약을 체결하고 나서 만약 임차인이 주민등록상 동사무소에다가 전입신고를 하시는 경우가 있는데요. 이럴 경우에는 전입신고를 하면서 임대차 계약서의 내용을 같이 제출했다면 별도로 신고를 하지 않으시더라도 신고를 한 것으로 인정이 됩니다.

◇ 최형진: 오늘 상담이 많네요. 조금 더 풀어볼게요. ‘경기도 시흥에 24평 남편 명의의 아파트가 있고, 충주시에는 제 명의로 24평 아파트가 있는데 보증금 500만 원에 월 30만 원 받고 있어요. 이것도 신고해야 됩니까?’

◆ 우병탁: 수도권 지역이나 도 지역, 그리고 제주도, 세종시 같은 경우에는 전부 지역적으로는 대상이 되는데요. 충주시라고 말씀을 하셨는데 도 지역에서 군에 해당하는 지역은 대상에서 제외되는데 지금 말씀하신 충주시, 시 지역이라고 하면 원칙적으로 대상이 되기는 하고요. 대신에 전세를 기준으로 보증금 6천만 원, 월세로는 30만 원을 초과하는 경우에만 대상이기 때문에 딱 30만 원이라고 하면 대상은 아닙니다.

◇ 최형진: 다음 상담입니다. ‘경기도 남양주에 1가구 1주택입니다. 집 한 채를 전세 9천만 원에 내놓고 있습니다. 임대신고를 해야 되는지요?’

◆ 우병탁: 남양주는 수도권 지역에 해당되고요. 9천만 원이라고 하면 역시 전세금 기준으로 6천만 원이 넘기 때문에 전월세거래 신고제에 의한 신고대상입니다.

◇ 최형진: 네, 오늘 말씀 고맙습니다.

◆ 우병탁: 고맙습니다.




YTN 이은지 (yinzhi@ytnradio.kr)