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■ 진행 : 강진원 앵커, 박상연 앵커
■ 출연 : 이강훈 / 변호사 (참여연대 상임집행위원)
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
대장동 개발사업 특혜 의혹을 받고 있는 화천대유가 배당 수익과 별도로 분양가상한제를 적용받지 않아서 막대한 수익을 올렸다는 분석이 나왔습니다. 차익만 2천7백억 원에 가까웠습니다.
[앵커]
공익 차원에서 수용된 공공택지가민간의 개발이익 잔치가 돼서는 안 된다, 이런 지적도 나왔습니다. 이 내용을 분석해 발표한시민단체 측 이야기 들어보죠.
참여연대 상임 집행위원인 이강훈 변호사 나오셨습니다. 어서 오십시오.
[앵커]
변호사님, 기자회견을 어제 열었지 않습니까? 주요 내용부터 간략히 정리를 해 주시겠습니까?
[이강훈]
어제 참여연대와 민생민변위원회는 성남 대장동 도시개발사업에서 자산관리를 맡은 주식회사 화천대유 자산관리가 이 도시개발사업에서 나온 개발이익 그것과 별개로 아파트와 연립주택 용지를 분양받아서 건설사업을 해서 아파트를 지어서 분양을 했는데 분양가 상한제를 적용을 했더라면 얻게 될 분양 수익에 비해서 약 2669억 원 정도를 더 벌었다. 이것은 박근혜 정부에서 민간택지 분양가상한제를 폐지해서 이런 일이 생겼었고 문재인 정부도 이걸 전면 부활하지 않고 제한적으로만 부활해서 주 화천대유가 돈잔치를 벌이는 것을 막지 못했다 하는 요지입니다.
[앵커]
전반적인 내용을 설명해 주셨는데 하나씩 차근차근 짚어보겠습니다. 일단 이해를 돕기 위해서 개념 정리부터 할 필요가 있습니다. 분양가 상한제가 무엇인지, 그리고 분양가 상한제를 적용받는 주택의 분양 가격이 보통 어떻게 결정되는지까지 설명을 해 주실까요?
[이강훈]
요새 공공택지에서 아파트를 분양을 하면 거기에 택지비하고 건축비를 합산해서 분양가의 상한을 정하거든요. 그런데 공공택지 말고도 민간택지에서도 택지가 가격이 급등하는 지역, 이런 부분에 대해서 분양가 상한제 지역을 정해서 민간택지도 적용을 하고 있습니다. 그런데 여기에 정하는 기본적인 개념이 택지비에다가 기본형 건축비, 그다음에 가산비를 더해 주는 구조거든요. 여기에서 가산비는 택지비에도 가산비가 있고 건축비에도 가산비가 있어요. 그래서 그 금액을 더해서 상한을 정해준다. 이걸 어디서 하냐 하면 분양가심사위원회에서 결정을 해 줍니다. 그러면 그걸 입주자 모집 공고에다 반영을 해서 입주자들이 내야 하는 분양가가 정해지는 거죠.
[앵커]
그러니까 쉽게 얘기해서 아파트 지을 때 땅이 있어야 되고 아파트를 짓는 건축비가 들어가지 않습니까? 그러니까 땅값, 건축비 이것에다가 건설사라든지 기타 시행사라든지 적정 이윤을 붙여서 지나치게 많은 수익을 가져가지 않게 분양가를 한도를 정해 놓는 게 분양가 상한제라는 말씀이신 거죠?
[이강훈]
네, 맞습니다. 지나치게 가격이 급등하면 새로 주택을 취득하시는 분들이 어렵게 되잖아요. 그래서 부담 가능한 가격에서 주택을 취득할 수 있는 기회를 마련하는 제도입니다.
[앵커]
이 상한제를 적용하지 않아서 더 벌어들일 수 있었던 차익이 2700억에 가깝다라는 내용이었고요. 핵심은 결국 분양가 상한제가 왜 대장동 개발사업에는 적용되지 않았는가라는 부분입니다. 여기에 대해서도 그 배경을 구체적으로 설명해 주시죠.
[이강훈]
분양가 상한제가 아까도 말씀드렸지만 공공택지에 기본적으로 적용이 되는데 민간택지에도 급등 지역에는 지금 적용하게 돼 있거든요. 그런데 사업이 처음부터 이 도시개발사업을 LH나 그다음에 경기주택도시공사나 이런 공공주택사업자, 또는 성남도시개발공사가 직접 수행을 했더라면 이게 공공주택 사업이 돼서 여기 분양가 상한제가 적용이 됐었을 거예요. 그런데 이게 그 당시에 정치적인 여러 가지 사정 때문에 그렇게 안 된 거죠. 그러면서 민관 합동개발 방식으로 되면서 여기에 대해서는 분양가 상한제를 적용하지 못하게 됐던 것입니다.
[앵커]
관련된 내용이 대선 정국에서 뜨거운 이슈라서 다시 한 번 정리해 보면 일단 이번 대장동 개발과 관련해서 민관 합동 개발 방식으로 변호사님께서 말씀하신 대로 진행이 되지 않습니까? 그런데 그 사업을 시행하는 시행사가 성남의뜰이라는 곳인데 성남의뜰의 지분 구성 비율을 보면 성남도시개발공사가 50% 플러스 한주를 가지고 있습니다. 그러니까 공공 부문이 50% 플러스 한 주를 갖고 있고 나머지는 민간 부문이 갖고 있는데 관련 법상 50% 이상을 공공부문이 갖고 있으면 토지를 강제수용할 수 있는 권한이 있으니까 상대적으로 쉽고 싼 가격에 토지는 강제수용을 했는데 반면에 아파트를 분양할 때는 성남의뜰이라는 시행사 자체가 민간 기업이기 때문이 분양가 상한제를 적용받지 않았다. 그러니까 땅을 수용할 때는 강제수용해서 시세보다 낮게 했는데 팔 때는 상한제를 적용받지 않아서 이렇게 막대한 차익을 얻게 됐다, 이렇게 이해하면 되겠습니까?
[이강훈]
맞습니다. 제가 설명드릴 부분을 다 설명하셨는데요. 우리가 분양가 상한제를 이런 토지를 강제수용하는 그런 사업에서 쉽게, 저렴하게 취득하게 되는 거잖아요. 시가로 취득하는 게 아니기 때문에 그러면 그것의 이익을 분양을 받으시는 분들도 저렴하게 분양을 받을 수 있는 기회로 활용해야 되는데 그게 아니고 이거를 굉장히 높은 가격에 분양할 수 있도록 분양가 상한제를 적용을 안 했다. 그런데 이걸 이재명 지사가 그렇게 안 했다가 아니고 당시 제도상 그렇게 할 수 없게 돼 있었어요. 분양가 상한제를 적용할 수 없게.
[앵커]
그러니까 박근혜 정부 때 분양가 상한제가 폐지된 게 영향을 미쳤다, 이 말씀입니까?
[이강훈]
네, 맞습니다. 제가 아까 말씀드린 대로 LH나 성남도시개발공사가 직접 수행을 했더라면 이게 가능했는데 당시에 LH는 이명박 대통령이 하지 말라고 한 거거든요. 공공이 민간과 경쟁하는 사업 하지 마라, 이렇게 하면서 이 사업이 거기서 빠져나갔고, 그다음에 당시에 경기주택도시공사는 새누리당에서 도지사를 했었기 때문에 거기서 그걸 할 리가 없잖아요. 그러면 성남도시개발공사가 해야 되는데 성남도시개발공사가 50억 원 자본 가지고 1조 5000억짜리 사업을 할 수가 없잖아요. 그렇게 되니까 할 수 없이 민간사업으로 하든지 아니면 민관 합동개발 방식으로 하든지 이렇게 하게 되면 분양가 상한제를 적용 못 받는 상태로 돼버리는 겁니다.
[앵커]
제가 그 부분은 논쟁이 있는 부분이어서 반대쪽 논리를 추가로 드리면 당시도 분양가 상한제를 없앴던 이유 가운데 하나가 지금 주변에 A라는 동네가 있는데 A라는 동네 주변 아파트 시세가 10억인데 분양가 상한을 적용을 해서 새 아파트를 5억에 분양가를 책정한다. 그러면 그 아파트에 들어가시는 분들은 소수의 분들만 있는 거지 않습니까? 그래서 그 아파트에 당첨이 되면 이른바 로또 당첨, 로또 분양이 되는 것 아니냐. 그리고 공공부문이 지나치게 개입하면 민간 부문에 효율적인 게 생기지 않느냐 해서 분양가 상한제가 폐지됐다는 의견이 또 하나가 있는 거고. 두 번째는 만약에 그렇게 제도상 분양가 상한제가 폐지가 됐는데 이렇게 막대한 수익을 환수하는 조항을 만들었으면 화천대유와 같은 곳에 이익이 과도하게 돌아가지 않았을 것 아니냐, 이렇게 지적하시는 의견들도 있는 것 같더라고요. 어떻게 보십니까?
[이강훈]
어느 것이든지 다 조금씩 설득력은 있는데요. 우선 첫 번째 부분에 대해서는 조금 반론을 제기를 하면 당시에 분양가 상한제가 박근혜 정부에서 폐지된 것은 민간택지 부분에 대해서 폐지된 것은 줄기찬 건설업체들의 로비의 결과라고 저는 봅니다. 그래서 당시에도 분양가 상한제를 적용한다고 해서 기업의 이윤이 안 나오는 게 아니었어요. 이윤은 충분히 나오는데 그걸 없애버린 거예요. 상한선을 딱 없애면서 분양가가 막 올라가는 그런 상태로 되면 건설사들이 더 지을 것 아니냐. 그다음 사람들도 주택가격이 올라간다고 생각해야 집을 살 것 아니냐. 이런 생각들이 거기에 반영이 됐던 겁니다.
[앵커]
두 번째 질문도 해 주시죠. 초과이익환수조항을 만들었으면 이런 일까지 없지 않았을까라는 질문이 있는데.
[이강훈]
협약에서 초과이익을 환수하든지 아니면 법률로써 개발이익을 환수하는 제도를 정비하든지 어떤 방식에 의하든 그런 제도를 좀 더 환수하는 제도를 강화했더라면 이런 사태는 피하지 않았을까 하는 그런 논의는 가능하다고 생각하고, 지금도 오히려 제도 개선에서는 그 측면에 대한 보완책들을 논의해야 된다고 생각합니다. 다만 당시에는 사실 그런 부분에 대한 법적 기준이 정확히 없었어요. 특히 민관 개발이라는 방식에 대해서 어떻게 법으로 이 부분에 대한 기준을 세워야 되는지 이런 부분이 하나도 없었습니다. 그러다 보니까 이게 성남시에서도 개발이익을 일정 정도 확정 수익을 받아오는 것에 급급했던 게 아닌가 그렇게 생각이 됩니다.
[앵커]
지금 변호사님께서 말씀하셨던 초과이익환수 부분과 관련된 부분은 검찰 쪽에서도 문제가 있으면 들여다보고 있는 것인데 지금 변호사님께서는 그것과 별개로 제도 개선을 모색을 해야 된다는 말씀이신 것 같아요.
[앵커]
그 제도 개선, 보완책 얘기하기 전에 이 질문도 하나만 더 드리겠습니다. 일단 3기 신도시도 지금 40% 택지를 민간에 팔 수 있게 돼 있잖아요. 결국에는 이번 대장동 의혹과 비슷한 일이 또 발생할 수도 있다라고 봐야 할까요?
[이강훈]
우선 도시개발 사업에서 공공개발의 방식은 아니었기 때문에 생긴 것이고, 3기 신도시는 공공개발을 하는 거죠. 공공이 하는 사업이기는 한데 그 사업을 하기 위해서 자금을 마련하려고 40% 이상, 실제 면적 기준으로는 주택을 건설하는 택지의 거의 50% 이상을 민간한테 매각을 하는 방식으로 해서 사업자금을 마련하거든요. 그래서 그걸 통해서 민간개발사들이 굉장히 과도한 수익을 얻을 수 있는 어떤 길을 터주게 돼요. 분양가 상한제는 적용이 됩니다.
제가 분양가 상한제가 적용이 돼도 굉장히 많은 이익이 난다고 말씀을 드렸는데 실제로 저희가 참여연대에서 이 부분을 분석을 해봤더니 15% 정도 이상의 수익이 발생한다. 그렇기 때문에 이것만으로도 굉장히 큰 이익이 발생하는데 분양가 상한제 뚜껑을 없애거나 또는 완화해 주는 이런 방식이 된다면 더 큰 이익이 그쪽에 돌아가는 문제점들이 있기 때문에 이런 공공개발 사업에서는 원칙적으로 공기업이 스스로 공영개발하고 안 되는 부분에 한해서 민간에 일부를 매각한다든지 이런 방식으로 제도를 보완하는 것이 필요하지 않느냐. 그래서 기본적으로 공공택지를 매각하지 않거나 매각하더라도 최소한은 제도 변경이 필요하다, 이런 주장들이 계속 해 오고 있습니다.
[앵커]
지금 변호사님께서 말씀하신 것은 결국 공공성을 강화한 공공개발을 강화하자라는 취지의 주장이신 것 같은데 또 일각에서는 이런 얘기가 나오는 것 같아요. 결국은 땅이라는 게 개인 소유, 개인 재산권과 관련된 부분이 많지 않습니까? 그래서 지나치게 공권력이 개입이 되면 사유재산권을 침해하는 것 아니냐, 이런 반론도 나오고 있는 게 사실이거든요. 어떻게 보십니까?
[이강훈]
우선 공익사업을 공익사업답지 않게 진행을 한 바로 그런 논쟁들이 벌어지는 거거든요. 땅을 뺏긴다고 생각하는 분들한테는 시가대로 팔지 못하고 공시지가에 플러스알파 하는 가격으로 그렇게 저렴하게 매각을 해야 되느냐. 아니면 강제수용을 당해야 되냐, 이런 불만이 있거든요. 그럼에도 불구하고 그 사업을 유지하게 하는 것은 그만큼의 공익성이 있어서 그렇게 하는 건데 실제 사업 결과를 보니까 공익성이 없더라 하면 이런 불만이 생기는 거거든요. 그 공익성은 두 가지 따져야 되는데 사업면에서 얼마나 공공주택을 실제 많이 공급하느냐. 그다음에 저렴하게 부담 가능한 주택을 얼마나 많이 공급하느냐. 이게 하나의 포인트가 될 것 같고요.
또 하나의 포인트는 그런 개발이익을 얼마나 공공이 환수하느냐, 이런 부분이 될 것 같아요. 이 두 가지 부분이 다 정비가 돼야 되는데 지금은 그 어느 하나도 충분하게 정비되어 있지 않은 상태에서 3기 신도시 사업을 진행하려고 하는 것 아니냐. 바로 그런 문제점들 때문에 실제 우리 국민들, 시민들은 높은 가격에 주택에 들어가야 되는 상태고 그럼에도 불구하고 그 개발 이익은 온전하게 환수가 되고 있느냐, 이런 부분에 대한 문제를 제기를 하는 겁니다.
[앵커]
지금 공공택지 개발과 관련된 이야기 쭉 해 주셨는데 마지막으로 그렇다면 제대로 된 개발이익환수를 어떻게 할 것인지 꾸준히 문제 제기를 하고 계시는 것 아닙니까? 생각하고 계신 대안이 있습니까?
[이강훈]
우선 원칙적으로 공공택지를 매각하지 않고 공영개발하는 방식, 이런 방식을 정부가 추진을 해야 될 것 같아요. 그동안에는 이걸 민간에다 팔아서 거기서 뭔가 수익을 받아서 사업을 돌리겠다, 이런 생각이었는데 이걸 예산이나 다른 기금을 조성을 해서 할 수도 있는 거거든요. 지금 유럽 선진국에서 대부분 공공택지 개발하면 이런 방식을 사용하고요 . 그렇게 하면 장점이 뭐냐 하면 가격이 안정이 되거든요. 지금은 가격을 계속 높이면서 이 문제들을 그 수익을 가지고 사업을 하려고 하니까 주택가격은 계속 올라가는데 분양을 받으려는 분들이 나는 너무 가격이 높아서 못 받겠다라고, 못 들어가겠다라고 얘기를 하는 거거든요. 공공택지라고 해도. 그 부분을 문제를 해결해 줘야 된다. 그다음에 개발사업의 공공성을 확보를 해야 된다. 그래서 지금도 공공주택의 비율을 높여야 된다. 그다음에 개발이익을 환수하는 장치들을 그런 일반적인 기준이나 원칙들이 너무 없어요. 그래서 그런 일반법을 만들고 그런 것에 대한 기준들, 원칙들, 절차 이런 것들을 정비해야 되겠다, 이런 말씀을 드립니다.
[앵커]
알겠습니다. 부동산 문제, 주택 문제. 어떻게 보면 우리 국민들의 가장 큰 관심사 가운데 하나이지 않습니까? 그렇기 때문에 앞으로 이런 문제에 대해서 꾸준한 토론과 논쟁 그리고 합의점 모색이 필요해 보입니다.
지금까지 참여연대 상임집행위원인 이강훈 변호사와 이야기 나눴습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
YTN 이강훈 (choiyh0801@ytn.co.kr)
[저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]
■ 출연 : 이강훈 / 변호사 (참여연대 상임집행위원)
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
대장동 개발사업 특혜 의혹을 받고 있는 화천대유가 배당 수익과 별도로 분양가상한제를 적용받지 않아서 막대한 수익을 올렸다는 분석이 나왔습니다. 차익만 2천7백억 원에 가까웠습니다.
[앵커]
공익 차원에서 수용된 공공택지가민간의 개발이익 잔치가 돼서는 안 된다, 이런 지적도 나왔습니다. 이 내용을 분석해 발표한시민단체 측 이야기 들어보죠.
참여연대 상임 집행위원인 이강훈 변호사 나오셨습니다. 어서 오십시오.
[앵커]
변호사님, 기자회견을 어제 열었지 않습니까? 주요 내용부터 간략히 정리를 해 주시겠습니까?
[이강훈]
어제 참여연대와 민생민변위원회는 성남 대장동 도시개발사업에서 자산관리를 맡은 주식회사 화천대유 자산관리가 이 도시개발사업에서 나온 개발이익 그것과 별개로 아파트와 연립주택 용지를 분양받아서 건설사업을 해서 아파트를 지어서 분양을 했는데 분양가 상한제를 적용을 했더라면 얻게 될 분양 수익에 비해서 약 2669억 원 정도를 더 벌었다. 이것은 박근혜 정부에서 민간택지 분양가상한제를 폐지해서 이런 일이 생겼었고 문재인 정부도 이걸 전면 부활하지 않고 제한적으로만 부활해서 주 화천대유가 돈잔치를 벌이는 것을 막지 못했다 하는 요지입니다.
[앵커]
전반적인 내용을 설명해 주셨는데 하나씩 차근차근 짚어보겠습니다. 일단 이해를 돕기 위해서 개념 정리부터 할 필요가 있습니다. 분양가 상한제가 무엇인지, 그리고 분양가 상한제를 적용받는 주택의 분양 가격이 보통 어떻게 결정되는지까지 설명을 해 주실까요?
[이강훈]
요새 공공택지에서 아파트를 분양을 하면 거기에 택지비하고 건축비를 합산해서 분양가의 상한을 정하거든요. 그런데 공공택지 말고도 민간택지에서도 택지가 가격이 급등하는 지역, 이런 부분에 대해서 분양가 상한제 지역을 정해서 민간택지도 적용을 하고 있습니다. 그런데 여기에 정하는 기본적인 개념이 택지비에다가 기본형 건축비, 그다음에 가산비를 더해 주는 구조거든요. 여기에서 가산비는 택지비에도 가산비가 있고 건축비에도 가산비가 있어요. 그래서 그 금액을 더해서 상한을 정해준다. 이걸 어디서 하냐 하면 분양가심사위원회에서 결정을 해 줍니다. 그러면 그걸 입주자 모집 공고에다 반영을 해서 입주자들이 내야 하는 분양가가 정해지는 거죠.
[앵커]
그러니까 쉽게 얘기해서 아파트 지을 때 땅이 있어야 되고 아파트를 짓는 건축비가 들어가지 않습니까? 그러니까 땅값, 건축비 이것에다가 건설사라든지 기타 시행사라든지 적정 이윤을 붙여서 지나치게 많은 수익을 가져가지 않게 분양가를 한도를 정해 놓는 게 분양가 상한제라는 말씀이신 거죠?
[이강훈]
네, 맞습니다. 지나치게 가격이 급등하면 새로 주택을 취득하시는 분들이 어렵게 되잖아요. 그래서 부담 가능한 가격에서 주택을 취득할 수 있는 기회를 마련하는 제도입니다.
[앵커]
이 상한제를 적용하지 않아서 더 벌어들일 수 있었던 차익이 2700억에 가깝다라는 내용이었고요. 핵심은 결국 분양가 상한제가 왜 대장동 개발사업에는 적용되지 않았는가라는 부분입니다. 여기에 대해서도 그 배경을 구체적으로 설명해 주시죠.
[이강훈]
분양가 상한제가 아까도 말씀드렸지만 공공택지에 기본적으로 적용이 되는데 민간택지에도 급등 지역에는 지금 적용하게 돼 있거든요. 그런데 사업이 처음부터 이 도시개발사업을 LH나 그다음에 경기주택도시공사나 이런 공공주택사업자, 또는 성남도시개발공사가 직접 수행을 했더라면 이게 공공주택 사업이 돼서 여기 분양가 상한제가 적용이 됐었을 거예요. 그런데 이게 그 당시에 정치적인 여러 가지 사정 때문에 그렇게 안 된 거죠. 그러면서 민관 합동개발 방식으로 되면서 여기에 대해서는 분양가 상한제를 적용하지 못하게 됐던 것입니다.
[앵커]
관련된 내용이 대선 정국에서 뜨거운 이슈라서 다시 한 번 정리해 보면 일단 이번 대장동 개발과 관련해서 민관 합동 개발 방식으로 변호사님께서 말씀하신 대로 진행이 되지 않습니까? 그런데 그 사업을 시행하는 시행사가 성남의뜰이라는 곳인데 성남의뜰의 지분 구성 비율을 보면 성남도시개발공사가 50% 플러스 한주를 가지고 있습니다. 그러니까 공공 부문이 50% 플러스 한 주를 갖고 있고 나머지는 민간 부문이 갖고 있는데 관련 법상 50% 이상을 공공부문이 갖고 있으면 토지를 강제수용할 수 있는 권한이 있으니까 상대적으로 쉽고 싼 가격에 토지는 강제수용을 했는데 반면에 아파트를 분양할 때는 성남의뜰이라는 시행사 자체가 민간 기업이기 때문이 분양가 상한제를 적용받지 않았다. 그러니까 땅을 수용할 때는 강제수용해서 시세보다 낮게 했는데 팔 때는 상한제를 적용받지 않아서 이렇게 막대한 차익을 얻게 됐다, 이렇게 이해하면 되겠습니까?
[이강훈]
맞습니다. 제가 설명드릴 부분을 다 설명하셨는데요. 우리가 분양가 상한제를 이런 토지를 강제수용하는 그런 사업에서 쉽게, 저렴하게 취득하게 되는 거잖아요. 시가로 취득하는 게 아니기 때문에 그러면 그것의 이익을 분양을 받으시는 분들도 저렴하게 분양을 받을 수 있는 기회로 활용해야 되는데 그게 아니고 이거를 굉장히 높은 가격에 분양할 수 있도록 분양가 상한제를 적용을 안 했다. 그런데 이걸 이재명 지사가 그렇게 안 했다가 아니고 당시 제도상 그렇게 할 수 없게 돼 있었어요. 분양가 상한제를 적용할 수 없게.
[앵커]
그러니까 박근혜 정부 때 분양가 상한제가 폐지된 게 영향을 미쳤다, 이 말씀입니까?
[이강훈]
네, 맞습니다. 제가 아까 말씀드린 대로 LH나 성남도시개발공사가 직접 수행을 했더라면 이게 가능했는데 당시에 LH는 이명박 대통령이 하지 말라고 한 거거든요. 공공이 민간과 경쟁하는 사업 하지 마라, 이렇게 하면서 이 사업이 거기서 빠져나갔고, 그다음에 당시에 경기주택도시공사는 새누리당에서 도지사를 했었기 때문에 거기서 그걸 할 리가 없잖아요. 그러면 성남도시개발공사가 해야 되는데 성남도시개발공사가 50억 원 자본 가지고 1조 5000억짜리 사업을 할 수가 없잖아요. 그렇게 되니까 할 수 없이 민간사업으로 하든지 아니면 민관 합동개발 방식으로 하든지 이렇게 하게 되면 분양가 상한제를 적용 못 받는 상태로 돼버리는 겁니다.
[앵커]
제가 그 부분은 논쟁이 있는 부분이어서 반대쪽 논리를 추가로 드리면 당시도 분양가 상한제를 없앴던 이유 가운데 하나가 지금 주변에 A라는 동네가 있는데 A라는 동네 주변 아파트 시세가 10억인데 분양가 상한을 적용을 해서 새 아파트를 5억에 분양가를 책정한다. 그러면 그 아파트에 들어가시는 분들은 소수의 분들만 있는 거지 않습니까? 그래서 그 아파트에 당첨이 되면 이른바 로또 당첨, 로또 분양이 되는 것 아니냐. 그리고 공공부문이 지나치게 개입하면 민간 부문에 효율적인 게 생기지 않느냐 해서 분양가 상한제가 폐지됐다는 의견이 또 하나가 있는 거고. 두 번째는 만약에 그렇게 제도상 분양가 상한제가 폐지가 됐는데 이렇게 막대한 수익을 환수하는 조항을 만들었으면 화천대유와 같은 곳에 이익이 과도하게 돌아가지 않았을 것 아니냐, 이렇게 지적하시는 의견들도 있는 것 같더라고요. 어떻게 보십니까?
[이강훈]
어느 것이든지 다 조금씩 설득력은 있는데요. 우선 첫 번째 부분에 대해서는 조금 반론을 제기를 하면 당시에 분양가 상한제가 박근혜 정부에서 폐지된 것은 민간택지 부분에 대해서 폐지된 것은 줄기찬 건설업체들의 로비의 결과라고 저는 봅니다. 그래서 당시에도 분양가 상한제를 적용한다고 해서 기업의 이윤이 안 나오는 게 아니었어요. 이윤은 충분히 나오는데 그걸 없애버린 거예요. 상한선을 딱 없애면서 분양가가 막 올라가는 그런 상태로 되면 건설사들이 더 지을 것 아니냐. 그다음 사람들도 주택가격이 올라간다고 생각해야 집을 살 것 아니냐. 이런 생각들이 거기에 반영이 됐던 겁니다.
[앵커]
두 번째 질문도 해 주시죠. 초과이익환수조항을 만들었으면 이런 일까지 없지 않았을까라는 질문이 있는데.
[이강훈]
협약에서 초과이익을 환수하든지 아니면 법률로써 개발이익을 환수하는 제도를 정비하든지 어떤 방식에 의하든 그런 제도를 좀 더 환수하는 제도를 강화했더라면 이런 사태는 피하지 않았을까 하는 그런 논의는 가능하다고 생각하고, 지금도 오히려 제도 개선에서는 그 측면에 대한 보완책들을 논의해야 된다고 생각합니다. 다만 당시에는 사실 그런 부분에 대한 법적 기준이 정확히 없었어요. 특히 민관 개발이라는 방식에 대해서 어떻게 법으로 이 부분에 대한 기준을 세워야 되는지 이런 부분이 하나도 없었습니다. 그러다 보니까 이게 성남시에서도 개발이익을 일정 정도 확정 수익을 받아오는 것에 급급했던 게 아닌가 그렇게 생각이 됩니다.
[앵커]
지금 변호사님께서 말씀하셨던 초과이익환수 부분과 관련된 부분은 검찰 쪽에서도 문제가 있으면 들여다보고 있는 것인데 지금 변호사님께서는 그것과 별개로 제도 개선을 모색을 해야 된다는 말씀이신 것 같아요.
[앵커]
그 제도 개선, 보완책 얘기하기 전에 이 질문도 하나만 더 드리겠습니다. 일단 3기 신도시도 지금 40% 택지를 민간에 팔 수 있게 돼 있잖아요. 결국에는 이번 대장동 의혹과 비슷한 일이 또 발생할 수도 있다라고 봐야 할까요?
[이강훈]
우선 도시개발 사업에서 공공개발의 방식은 아니었기 때문에 생긴 것이고, 3기 신도시는 공공개발을 하는 거죠. 공공이 하는 사업이기는 한데 그 사업을 하기 위해서 자금을 마련하려고 40% 이상, 실제 면적 기준으로는 주택을 건설하는 택지의 거의 50% 이상을 민간한테 매각을 하는 방식으로 해서 사업자금을 마련하거든요. 그래서 그걸 통해서 민간개발사들이 굉장히 과도한 수익을 얻을 수 있는 어떤 길을 터주게 돼요. 분양가 상한제는 적용이 됩니다.
제가 분양가 상한제가 적용이 돼도 굉장히 많은 이익이 난다고 말씀을 드렸는데 실제로 저희가 참여연대에서 이 부분을 분석을 해봤더니 15% 정도 이상의 수익이 발생한다. 그렇기 때문에 이것만으로도 굉장히 큰 이익이 발생하는데 분양가 상한제 뚜껑을 없애거나 또는 완화해 주는 이런 방식이 된다면 더 큰 이익이 그쪽에 돌아가는 문제점들이 있기 때문에 이런 공공개발 사업에서는 원칙적으로 공기업이 스스로 공영개발하고 안 되는 부분에 한해서 민간에 일부를 매각한다든지 이런 방식으로 제도를 보완하는 것이 필요하지 않느냐. 그래서 기본적으로 공공택지를 매각하지 않거나 매각하더라도 최소한은 제도 변경이 필요하다, 이런 주장들이 계속 해 오고 있습니다.
[앵커]
지금 변호사님께서 말씀하신 것은 결국 공공성을 강화한 공공개발을 강화하자라는 취지의 주장이신 것 같은데 또 일각에서는 이런 얘기가 나오는 것 같아요. 결국은 땅이라는 게 개인 소유, 개인 재산권과 관련된 부분이 많지 않습니까? 그래서 지나치게 공권력이 개입이 되면 사유재산권을 침해하는 것 아니냐, 이런 반론도 나오고 있는 게 사실이거든요. 어떻게 보십니까?
[이강훈]
우선 공익사업을 공익사업답지 않게 진행을 한 바로 그런 논쟁들이 벌어지는 거거든요. 땅을 뺏긴다고 생각하는 분들한테는 시가대로 팔지 못하고 공시지가에 플러스알파 하는 가격으로 그렇게 저렴하게 매각을 해야 되느냐. 아니면 강제수용을 당해야 되냐, 이런 불만이 있거든요. 그럼에도 불구하고 그 사업을 유지하게 하는 것은 그만큼의 공익성이 있어서 그렇게 하는 건데 실제 사업 결과를 보니까 공익성이 없더라 하면 이런 불만이 생기는 거거든요. 그 공익성은 두 가지 따져야 되는데 사업면에서 얼마나 공공주택을 실제 많이 공급하느냐. 그다음에 저렴하게 부담 가능한 주택을 얼마나 많이 공급하느냐. 이게 하나의 포인트가 될 것 같고요.
또 하나의 포인트는 그런 개발이익을 얼마나 공공이 환수하느냐, 이런 부분이 될 것 같아요. 이 두 가지 부분이 다 정비가 돼야 되는데 지금은 그 어느 하나도 충분하게 정비되어 있지 않은 상태에서 3기 신도시 사업을 진행하려고 하는 것 아니냐. 바로 그런 문제점들 때문에 실제 우리 국민들, 시민들은 높은 가격에 주택에 들어가야 되는 상태고 그럼에도 불구하고 그 개발 이익은 온전하게 환수가 되고 있느냐, 이런 부분에 대한 문제를 제기를 하는 겁니다.
[앵커]
지금 공공택지 개발과 관련된 이야기 쭉 해 주셨는데 마지막으로 그렇다면 제대로 된 개발이익환수를 어떻게 할 것인지 꾸준히 문제 제기를 하고 계시는 것 아닙니까? 생각하고 계신 대안이 있습니까?
[이강훈]
우선 원칙적으로 공공택지를 매각하지 않고 공영개발하는 방식, 이런 방식을 정부가 추진을 해야 될 것 같아요. 그동안에는 이걸 민간에다 팔아서 거기서 뭔가 수익을 받아서 사업을 돌리겠다, 이런 생각이었는데 이걸 예산이나 다른 기금을 조성을 해서 할 수도 있는 거거든요. 지금 유럽 선진국에서 대부분 공공택지 개발하면 이런 방식을 사용하고요 . 그렇게 하면 장점이 뭐냐 하면 가격이 안정이 되거든요. 지금은 가격을 계속 높이면서 이 문제들을 그 수익을 가지고 사업을 하려고 하니까 주택가격은 계속 올라가는데 분양을 받으려는 분들이 나는 너무 가격이 높아서 못 받겠다라고, 못 들어가겠다라고 얘기를 하는 거거든요. 공공택지라고 해도. 그 부분을 문제를 해결해 줘야 된다. 그다음에 개발사업의 공공성을 확보를 해야 된다. 그래서 지금도 공공주택의 비율을 높여야 된다. 그다음에 개발이익을 환수하는 장치들을 그런 일반적인 기준이나 원칙들이 너무 없어요. 그래서 그런 일반법을 만들고 그런 것에 대한 기준들, 원칙들, 절차 이런 것들을 정비해야 되겠다, 이런 말씀을 드립니다.
[앵커]
알겠습니다. 부동산 문제, 주택 문제. 어떻게 보면 우리 국민들의 가장 큰 관심사 가운데 하나이지 않습니까? 그렇기 때문에 앞으로 이런 문제에 대해서 꾸준한 토론과 논쟁 그리고 합의점 모색이 필요해 보입니다.
지금까지 참여연대 상임집행위원인 이강훈 변호사와 이야기 나눴습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
YTN 이강훈 (choiyh0801@ytn.co.kr)
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