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YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]
□ 방송일시 : 2025년 4월 21일 (월)
□ 진행 : 박귀빈 아나운서
□ 출연자 : 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 박귀빈 아나운서(이하 박귀빈) : 최근 전국 주택시장 움직임이 활발해지고 있습니다. 서울 강남발 상승세가 수도권 지역으로도 확산되는 분위기인데요. 수도권 상승장에 더해서 조기 대선에서 각 당 대선 주자들이 세종시를 언급하면서 세종시 부동산도 들썩이고 있습니다. 관련 내용 전문가와 이야기 나눠봅니다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 전화 연결합니다. 위원님 안녕하세요?
◇ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원(이하 박원갑) : 네 안녕하십니까?
◆ 박귀빈 : 최근 주택시장 움직임이 활발하다고 합니다. 지금 부동산 시장 흐름 어떻게 보고 계세요?
◇ 박원갑 : 서울 수도권은 말씀하신 것처럼 꿈틀거리고 있다 이렇게 보고요. 지방은 바닥 다지기 이렇게 정리를 할 수가 있을 것 같습니다. 서울 강남발 상승세가 수도권 지역으로 확산하고 있는 것 같고요. 주로 거래량에서 시장 흐름을 볼 수가 있는데 왜냐하면은 가격은 속이더라도 거래량은 속이지 못한다는 말이 있거든요. 거래량이 지금 3월이 가장 많고 단기적으로보면 3월이 거래량 정점일 가능성이 높은데요. 일단 서울 아파트 3월 거래량이 오늘까지 집계한 걸 보면은 9천 36건이거든요. 그런데 지난해 7월이 거래량 피크였는데 이때 9천 233건이었습니다. 그런데 이게 4월 말까지 집계를 하게 되면 아마도 지난해 7월 거래량을 넘어설 가능성이 있지 않을까 이렇게 보고요. 그런데 워낙 3월에 수요자들의 불안 심리가 폭발하면서 거래량도 크게 늘어났는데 아마 4월 이후에는 거래량 줄지 않을까 이렇게 예상을 하고요. 3월에 거래량이 늘어난 거는 일단은 공급 부족 불안 심리에다가 추가 금리 인하에 대한 기대감 그리고 7월에 스트레스 DSR 총부채 원리금 상환 비율 3단계를 도입을 하니까 그때 가면 집을 못 사는 게 아니냐 이런 걱정 때문에 막판 매수세가 유입되었다 이렇게 정리를 할 수가 있겠습니다.
◆ 박귀빈 : 네. 지난 3월 말에 서울 강남권 등 지역에 토지거래허가제 재지정했잖아요. 서울 강남권 등 토허제 확대 재지정한 이후에는 분위기가 어떤가요?
◇ 박원갑 : 거래량이 확실히 줄었죠. 숨고르기 가능성이 있다고 보면 되고요. 막판에 토지 재지정을 앞두고 고가 거래가 많았거든요. 그런데 이게 지금 약간 단기적으로 피크라고 보면 돼요. 왜냐하면 토허제를 적용받지 않게 되면은 일종의 비허가 프리미엄이 작동을 할 수 있거든요. 그러다 보니까 더 웃돈을 주고 높게 거래가 되었다 이렇게 보시면 되는데 강남 3구하고 용산구에서는 아파트의 경우에 갭투자가 안 되거든요. 그래서 그동안에 국토교통부 자료를 보면 강남 3구의 갭투자 비율이 지난 2월 기준으로 보면은 이게 44% 가까이가 됩니다. 그럼 이게 안 된다는 거잖아요. 이러다 보면 아무래도 아파트 시장이 실거주 위주로 급속하게 재편이 되고 재고 대비해서 거래 회전율이 뚝뚝 떨어질 겁니다. 이게 시간이 지나면 일부 급매물이 나올 수 있죠. 그런데 지금 과거에도 그랬듯이 토허제로 지정을 하면은 그렇게 거래량은 줄지만 가격은 많이 안 빠집니다. 그래서 일단은 강남 같은 경우는 아까 말씀드린 것처럼 조금 숨고르기 가능성이 있어 보이기는 하지만 가격이 크게 빠지지는 않겠다 이렇게 지금 보고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 전반적으로 주택시장 움직임이 어쨌든 꿈틀대고 전반적인 분위기는 그렇다는 말씀이신 거잖아요. 그러면 지금 이런 상황 속에서 특히 그중에서도 주목해서 볼 만한 지역이 있나요?
◇ 박원갑 : 지금 강남은 아까 말씀드린 것처럼 조금 숨고르기를 하고 일부 강남 인접 지역 있잖아요? 소위 말하는 허가를 받지 않아도 되는 지역들에서 일부‘신고가’가 나오고 있고요. 그리고 제가 토지거래허가제라고 말씀드렸는데 이때는 아파트 허가제 그러면 빌라 같은 경우는 허가를 안 받아도 되니까 일부 허가 받지 않았을 때는 지역의 아파트하고 빌라 쪽은 풍선 효과가 나타나고 있는데 이것도 아마 그렇게 오래 가지는 못할 거로 보입니다. 왜냐하면 일종의 강남하고 용산은 어떻게 보면 블루칩이라고 그러거든요 선발대잖아요 그런데 지금 강남 인접지역은 어떻게 보면 옐로우칩이라고 하는데 선발대가 더 이상 나가지 않는 거예요. 일정한 주택 시장은 약간 그루핑화된다고 그러는데 어떻게 보면 이렇게 묶여 있잖아요.그런데 선발대가 못 나가면 후발대가 계속 치고 갈 수는 없잖아요. 그러다 보니까 아마 나머지 지역들도 아마 거래가 조금 더 줄어들 가능성이 있지 않을까 이렇게 예상을 해 보고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 세종시 같은 경우는 굉장히 장기간 하락세가 이어지다가 한 1년 5개월 만에 상승 전환했다고 하더라고요. 그런데 요즘에 조기 대선 확정 이후에 각 당 대선주자들이 세종시 언급하고 있거든요. 그런 영향이 있다고 보세요?
◇ 박원갑 : 아무래도 기대감이 크게 작용을 하고 있다 이렇게 보면 되고요. 그런데 전세는 기본적으로 실수요잖아요. 그런데 매매는 미래가 어떻게 될 것인지에 대한 기대감이 지금 시세에 반영된 어떤 특성이 있습니다. 그래서 지금 아무래도 매물이 줄어드는 것 같아요.
◆ 박귀빈 : 집을 안 파는군요?
◇ 박원갑 : 그렇죠. 집주인이 그러니까 매물을 거둬들이는 거죠. 그래서 확실히 지금 부동산 통계 업체들 얘기를 보면은 매매든 전세든 거래가 다른 지역보다 더 줄어들고 있다 이렇게 보면 되고 이게 집주인들이 이렇게 기대감이 굉장히 부풀어 있다 이렇게 보면 되고 매수자들은 거기 못 따라가겠죠. 그러다 보니까 약간 거래는 그렇게 활발하지는 않지만 시세로 보면 아무래도 매도 호가 이게 영향을 미치거든요. 그러다 보니까 세종시가 약간 다른 지역에 비해서 특히 지방 다른 지역에 비해서 조금 온기를 띠는 그런 상황이다 이렇게 말씀을 할 수가 있을 것 같습니다.
◆ 박귀빈 : 근데 보면은 이런 선거철마다 세종시 같은 경우는 부동산이 이렇게 들썩들썩했던 것 같은데 우리 부동산 시장에서 유독 세종시가 정치적 이슈에 민감한 지역이 맞죠?
◇ 박원갑 : 그렇죠 이걸 정치 테마주 이런 얘기도 하거든요. 부동산의 정치 테마주 이것처럼 굉장히 부침이 심하다. 주로 선거 때가 되면 가령 정부 부처라든지 대통령실이라든지 공공기관 이전 이런 기대감이 이렇게 나오는 경우가 많더라고요. 이때마다 더 집값이 들썩이는 이런 모습들이 반복되고 있다 이렇게도 볼 수가 있을 것 같습니다.
◆ 박귀빈 : 과거에 노무현 전 대통령 시기 때도 행정수도 이전 이슈가 있었기 때문에 그때 세종의 부동산이 크게 주목받았던 적이 있잖아요. 그럼 그때랑 비교했을 때 이번에 지금 조기 대선 국면에 들어선 지금의 어떤 시세를 보시거나 움직임을 보면 차이가 느껴지세요?
◇ 박원갑 : 그렇죠 그때는 토지였죠. 지금은 아파트다 이렇게 보시면 될 것 같습니다. 저희들이 KB 부동산의 세종시 아파트 통계가요 2013년 5월부터 나옵니다. 이게 박근혜 정부 때죠. 그러니까 노무현 정부 때는 제가 봤을 때 두 종류의 투기와의 전쟁을 벌였어요. 하나는 버블 세븐이라고 잘 아시지 않습니까? 강남을 비롯한 주로 분당 이런 데들 주로 재건축 아파트에 투기 광풍으로부터 차단하는 전쟁을 하나 벌였고요. 하나는 땅투기 전쟁이라고 보면 돼요. 당시에 수도권을 넘어서 충청권까지 엄청나게 땅 투기가 극성을 부렸기 때문에 이러다 보니까 세종시와 충청권 심지어 전남 경남 이런 데도 토지 투기가 굉장히 극성을 부리는데 이 투기를 막느라고 굉장히 힘든 어떤 시기를 보냈다 이렇게 보시면 되고 지금은 세종시에 땅 사러 가는 사람은 거의 없잖아요. 그러니까 약간 부동산 투자 패턴도 달라진 것도 있고요. 그 다음에 지금 주택시장의 핵심 수요층이 바로 MZ세대입니다. 이 MZ세대는 아파트와 부동산을 동일시하는 세대이기 때문에 아무래도 아파트를 편식하는 그런 경향들이 강합니다. 그러니까 그때하고 지금하고 비슷하게 볼 수도 있고 다르게 볼 수도 있는데 가장 큰 트렌드는 그때는 땅을 사려고 그랬지만 지금은 아파트 사려고 그런다 아마 이게 결국은 부동산 어떤 통계로도 드러난다 이렇게 보시면 될 것 같고요. 근데 지금 세종시를 볼 때에 저를 아파트로 제가 말씀을 드리는데 한국 부동산은 실거래가를 보면 대충 나옵니다. 근데 지금 과연 그러면 지금 투기적 수요만 들어오는 거냐 아닐 수도 있잖아요. 다른 요인도 보셔야 되는데 지금 세종시가 고점 대비해서 시세 회복률이 다른 지역보다 낮습니다. 그러니까 세종시 아파트 실거래가 고점이 2021년 6월이거든요. 다른 도시는 2021년 10월입니다. 그래서 약 한 4개월 정도 빨라요. 고점이 그런데 지금 얼마 정도 회복이 됐냐 하면 72.3% 정도 회복했거든요. 그런데 지금 서울에서 보면 서초. 강남. 용산 이런 데는 이미 다 지난해 말 기준으로 해서 고점을 다 회복했고요. 송파구가 한 95% 정도 회복을 했습니다. 서울 전체로는 한 90% 정도 수도권이 84.7%. 지방이 87.3% 정도 회복이 되었는데 세종시가 아직은 회복이 덜 됐다 이렇게 볼 수 있는 겁니다. 그래서 단기 급락에 따른 일부 회복세 이렇게도 볼 수가 있긴 한데 문제는 단기간에 확 이렇게 현장에서 달아오르다 보니까 일부 경계를 해야 되는 거 아니냐 이런 얘기들도 나오고 있는 것 같아요.
◆ 박귀빈 : 지금 부동산 시장, 이번에는 주택 시장이라고 더 좁게 봐야 될 것 같은데, 봄바람이 부나? 이런 기사들이 많이 나더라고요. 그러면 이 현상이 지방 부동산까지 쭉 연결되는 흐름으로 보고 계신 거예요?
◇ 박원갑 : 아직은 아니에요. 그러니까 지방에서도 지금 두드러진 게 일종의 지역 세분화라고도 표현하고요. 혹은 양극화가 아니라 다극화라고도 표현하거든요. 그러니까 동네마다 다 다르다는 얘기죠. 그래서 지금 다른 지역을 보면은 3월 아파트 실거래가가 나왔는데 지방 경우에 전월 대비 0.03% 정도 떨어졌거든요. 그런데 지방도 보면은 작년 11월부터 올 1월까지 월간으로 보면 0.4%대 하락세를 보였습니다. 한마디로 급락이죠. 그런데 지금 이게 약간 멈추고 약보합으로 돌아섰다 이렇게도 볼 수가 있는데 다만 지방도 아까 말씀드린 것처럼 편차가 심합니다. 지금 지역적으로 보면요 3월에 광주가 0.13%, 대전이 1% 정도 올랐고 울산이 한 2% 정도 올랐습니다. 하지만 지금 부산하고 대구는 오히려 떨어졌습니다. 그런데 지금 울산 같은 경우는 조선하고 자동차 경기가 좋지 않습니까? 그러다 보니까 지난해도 한 1.4%로 올랐거든요. 나머지 지역은 다 빠졌어요. 그래서 지방도 지금 굉장히 편차가 심하고 온도 차가 심한 어떤 그런 모습들이 나타나고 있는데 제가 봤을 때는 지방은 아까 말씀드린 것처럼 바닥을 다지면서 매물을 소화하는 과정이기 때문에 하반기는 지금보다 약간 낫지 않을까 이런 생각을 해보고 있는데 물론 지방의 시장이 갑자기 좋아지겠어요? 미분양이 전체 미분양의 지금 80% 정도 되고 젊은층이 자꾸 유출이 되는 그런 측면이 있긴 하지만 지방도 지금 공급량이 줄고 있거든요. 그리고 지방은 집값이 싸기 때문에 대출 규제보다 금리 인하에 더 민감하다는 그런 논문들도 제법 나옵니다. 그래서 지방은 제 생각에는 아마 최악의 국면은 서서히 벗어나고 있지 않은가 이렇게 예상을 해보고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 조기 대선 정국에서 각 대선 주자들마다 집값 공약들도 내세우고 있는데요. 실수요자들 입장이든 투자 목적이든 매매 타이밍 언제 들어가는 게 좋을까 이 타이밍에 가장 큰 관심을 가지실 것 같거든요. 그래서 부동산 가격 실수요자나 투자자 입장이라면 이거 어떤 자세로 지켜봐야 되고 언제가 타이밍이 적기라고 보세요?
◇ 박원갑 : 아니 타이밍은 제가 봤을 때 며느리도 모르고요 쉽지 않습니다. 이게 어떻게 보면 너무 부분적인 어떤 그런 면에 너무 확대해서 이 시기를 놓치는 경우가 많거든요.
◆ 박귀빈 : 어떤 자세로 지금의 흐름을 보시는 게 좋을지를 짚어주세요.
◇ 박원갑 : 저는요 타이밍을 재는 거 그렇게 바람직하지 않다고 봅니다. 왜냐하면 동네별로 다 다르기 때문에요.
◆ 박귀빈 : 그렇군요.
◇ 박원갑 : 그래서 저는 그냥 가격 메리트를 보고 판단하시는 게 낫겠다는 말씀을 드리고 서울은 제 생각에 고점 대비한 한 10~20% 정도 싼 거 지방과 수도권은 15~25% 정도 싼 급매물 중심으로 접근하는 게 좋다. 타이밍을 재기보다 싸게 사는 데 더 초점을 맞추는 게 낫다 이렇게 말씀을 드리고 싶고요. 그리고 내 집 마련 수요자들이 급매물 사는 방법이 있고 청약 통장을 통해서 신규 분양 쪽에 나서 보시는 것도 좋을 것 같고요. 이것저것 내가 판단하기 어렵다면 저는 오히려 경공매를 통해서 한번 도전해 보는 거 특히 오피스텔 쪽에 저는 추천을 드리고 싶은데 왜냐하면 오피스텔이 아파트보다는 지금 시세 회복률이 떨어지거든요. 그리고 이걸 오피스텔은 기본적으로 건축물 제정상의 집이 아니기 때문에 이걸 보유하더라도 청약 때 무주택자로 인정을 받을 수 있어요. 그래서 지금 경매 낙찰가율을 보면 서울은 시세의 한 80% 정도 수도권하고 지방은 한 70% 선에서 낙찰을 받을 수가 있습니다. 그래서 가장 중요한 게 싸게 사는 거거든요. 그래서 환금성을 다만 고려해서 200실 이상의 오피스텔을 응찰해 보는 게 좋을 것 같고 특히 젊은 층 있잖아요 오피스텔을 내 집 마련의 중간 사다리로 활용해 보시는 것도 좋겠다라고 말씀 드리고 싶습니다.
◆ 박귀빈 : 알겠습니다. 질문 하나 들어와 가지고요. 청취자님이 ‘세종에 동생이 살고 있는데 내년에 서울로 올라갈 계획이거든요. 지금 매물 내놓으려고 하는데 대선까지는 아직 조금 더 기다려야 할까요? 세종 오르면 서울도 같이 올라갈까요?’ 질문 주셨어요.
◇ 박원갑 : 지금은 세종은 조금 기다려 보시는 것도 나쁘지는 않을 것 같아요. 그런데 서울은 최근에 엄청나게 많이 올랐기 때문에 특히 강남 쪽이나 이런 쪽은 조금은 급하게 나설 필요는 없다. 그래서 제 생각에는 모든 게 타이밍 재기보다 제가 실수요적인 측면에서 판단하라고 말씀을 드렸지만 흐름으로 본다면은 세종은 조금 이따가 의사결정하시고 매도를 서울 역시 조금은 타이밍을 길게 잡는 것도 나쁘지 않겠다 이런 생각이 드는데 다만 갈아타기는 있잖아요. 너무 타이밍을 재시면 안 돼요. 어차피 팔고 사셔야 되기 때문에 윗돌 빼다가 아랫돌 끼워 넣는 것 때문에 굳이 하신다면은 대선이 끝난 다음에 파시고 그다음에 나중에 어차피 다시 결정하셔야 되잖아요. 그렇게 하시는 것도 나쁘지 않겠다 이런 말씀을 드립니다.
◆ 박귀빈 : 알겠습니다. 지금까지 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원이었습니다. 고맙습니다.
◇ 박원갑 : 네 들어가십시오.
YTN 이은지 (yinzhi@ytnradio.kr)
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□ 방송일시 : 2025년 4월 21일 (월)
□ 진행 : 박귀빈 아나운서
□ 출연자 : 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 박귀빈 아나운서(이하 박귀빈) : 최근 전국 주택시장 움직임이 활발해지고 있습니다. 서울 강남발 상승세가 수도권 지역으로도 확산되는 분위기인데요. 수도권 상승장에 더해서 조기 대선에서 각 당 대선 주자들이 세종시를 언급하면서 세종시 부동산도 들썩이고 있습니다. 관련 내용 전문가와 이야기 나눠봅니다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 전화 연결합니다. 위원님 안녕하세요?
◇ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원(이하 박원갑) : 네 안녕하십니까?
◆ 박귀빈 : 최근 주택시장 움직임이 활발하다고 합니다. 지금 부동산 시장 흐름 어떻게 보고 계세요?
◇ 박원갑 : 서울 수도권은 말씀하신 것처럼 꿈틀거리고 있다 이렇게 보고요. 지방은 바닥 다지기 이렇게 정리를 할 수가 있을 것 같습니다. 서울 강남발 상승세가 수도권 지역으로 확산하고 있는 것 같고요. 주로 거래량에서 시장 흐름을 볼 수가 있는데 왜냐하면은 가격은 속이더라도 거래량은 속이지 못한다는 말이 있거든요. 거래량이 지금 3월이 가장 많고 단기적으로보면 3월이 거래량 정점일 가능성이 높은데요. 일단 서울 아파트 3월 거래량이 오늘까지 집계한 걸 보면은 9천 36건이거든요. 그런데 지난해 7월이 거래량 피크였는데 이때 9천 233건이었습니다. 그런데 이게 4월 말까지 집계를 하게 되면 아마도 지난해 7월 거래량을 넘어설 가능성이 있지 않을까 이렇게 보고요. 그런데 워낙 3월에 수요자들의 불안 심리가 폭발하면서 거래량도 크게 늘어났는데 아마 4월 이후에는 거래량 줄지 않을까 이렇게 예상을 하고요. 3월에 거래량이 늘어난 거는 일단은 공급 부족 불안 심리에다가 추가 금리 인하에 대한 기대감 그리고 7월에 스트레스 DSR 총부채 원리금 상환 비율 3단계를 도입을 하니까 그때 가면 집을 못 사는 게 아니냐 이런 걱정 때문에 막판 매수세가 유입되었다 이렇게 정리를 할 수가 있겠습니다.
◆ 박귀빈 : 네. 지난 3월 말에 서울 강남권 등 지역에 토지거래허가제 재지정했잖아요. 서울 강남권 등 토허제 확대 재지정한 이후에는 분위기가 어떤가요?
◇ 박원갑 : 거래량이 확실히 줄었죠. 숨고르기 가능성이 있다고 보면 되고요. 막판에 토지 재지정을 앞두고 고가 거래가 많았거든요. 그런데 이게 지금 약간 단기적으로 피크라고 보면 돼요. 왜냐하면 토허제를 적용받지 않게 되면은 일종의 비허가 프리미엄이 작동을 할 수 있거든요. 그러다 보니까 더 웃돈을 주고 높게 거래가 되었다 이렇게 보시면 되는데 강남 3구하고 용산구에서는 아파트의 경우에 갭투자가 안 되거든요. 그래서 그동안에 국토교통부 자료를 보면 강남 3구의 갭투자 비율이 지난 2월 기준으로 보면은 이게 44% 가까이가 됩니다. 그럼 이게 안 된다는 거잖아요. 이러다 보면 아무래도 아파트 시장이 실거주 위주로 급속하게 재편이 되고 재고 대비해서 거래 회전율이 뚝뚝 떨어질 겁니다. 이게 시간이 지나면 일부 급매물이 나올 수 있죠. 그런데 지금 과거에도 그랬듯이 토허제로 지정을 하면은 그렇게 거래량은 줄지만 가격은 많이 안 빠집니다. 그래서 일단은 강남 같은 경우는 아까 말씀드린 것처럼 조금 숨고르기 가능성이 있어 보이기는 하지만 가격이 크게 빠지지는 않겠다 이렇게 지금 보고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 전반적으로 주택시장 움직임이 어쨌든 꿈틀대고 전반적인 분위기는 그렇다는 말씀이신 거잖아요. 그러면 지금 이런 상황 속에서 특히 그중에서도 주목해서 볼 만한 지역이 있나요?
◇ 박원갑 : 지금 강남은 아까 말씀드린 것처럼 조금 숨고르기를 하고 일부 강남 인접 지역 있잖아요? 소위 말하는 허가를 받지 않아도 되는 지역들에서 일부‘신고가’가 나오고 있고요. 그리고 제가 토지거래허가제라고 말씀드렸는데 이때는 아파트 허가제 그러면 빌라 같은 경우는 허가를 안 받아도 되니까 일부 허가 받지 않았을 때는 지역의 아파트하고 빌라 쪽은 풍선 효과가 나타나고 있는데 이것도 아마 그렇게 오래 가지는 못할 거로 보입니다. 왜냐하면 일종의 강남하고 용산은 어떻게 보면 블루칩이라고 그러거든요 선발대잖아요 그런데 지금 강남 인접지역은 어떻게 보면 옐로우칩이라고 하는데 선발대가 더 이상 나가지 않는 거예요. 일정한 주택 시장은 약간 그루핑화된다고 그러는데 어떻게 보면 이렇게 묶여 있잖아요.그런데 선발대가 못 나가면 후발대가 계속 치고 갈 수는 없잖아요. 그러다 보니까 아마 나머지 지역들도 아마 거래가 조금 더 줄어들 가능성이 있지 않을까 이렇게 예상을 해 보고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 세종시 같은 경우는 굉장히 장기간 하락세가 이어지다가 한 1년 5개월 만에 상승 전환했다고 하더라고요. 그런데 요즘에 조기 대선 확정 이후에 각 당 대선주자들이 세종시 언급하고 있거든요. 그런 영향이 있다고 보세요?
◇ 박원갑 : 아무래도 기대감이 크게 작용을 하고 있다 이렇게 보면 되고요. 그런데 전세는 기본적으로 실수요잖아요. 그런데 매매는 미래가 어떻게 될 것인지에 대한 기대감이 지금 시세에 반영된 어떤 특성이 있습니다. 그래서 지금 아무래도 매물이 줄어드는 것 같아요.
◆ 박귀빈 : 집을 안 파는군요?
◇ 박원갑 : 그렇죠. 집주인이 그러니까 매물을 거둬들이는 거죠. 그래서 확실히 지금 부동산 통계 업체들 얘기를 보면은 매매든 전세든 거래가 다른 지역보다 더 줄어들고 있다 이렇게 보면 되고 이게 집주인들이 이렇게 기대감이 굉장히 부풀어 있다 이렇게 보면 되고 매수자들은 거기 못 따라가겠죠. 그러다 보니까 약간 거래는 그렇게 활발하지는 않지만 시세로 보면 아무래도 매도 호가 이게 영향을 미치거든요. 그러다 보니까 세종시가 약간 다른 지역에 비해서 특히 지방 다른 지역에 비해서 조금 온기를 띠는 그런 상황이다 이렇게 말씀을 할 수가 있을 것 같습니다.
◆ 박귀빈 : 근데 보면은 이런 선거철마다 세종시 같은 경우는 부동산이 이렇게 들썩들썩했던 것 같은데 우리 부동산 시장에서 유독 세종시가 정치적 이슈에 민감한 지역이 맞죠?
◇ 박원갑 : 그렇죠 이걸 정치 테마주 이런 얘기도 하거든요. 부동산의 정치 테마주 이것처럼 굉장히 부침이 심하다. 주로 선거 때가 되면 가령 정부 부처라든지 대통령실이라든지 공공기관 이전 이런 기대감이 이렇게 나오는 경우가 많더라고요. 이때마다 더 집값이 들썩이는 이런 모습들이 반복되고 있다 이렇게도 볼 수가 있을 것 같습니다.
◆ 박귀빈 : 과거에 노무현 전 대통령 시기 때도 행정수도 이전 이슈가 있었기 때문에 그때 세종의 부동산이 크게 주목받았던 적이 있잖아요. 그럼 그때랑 비교했을 때 이번에 지금 조기 대선 국면에 들어선 지금의 어떤 시세를 보시거나 움직임을 보면 차이가 느껴지세요?
◇ 박원갑 : 그렇죠 그때는 토지였죠. 지금은 아파트다 이렇게 보시면 될 것 같습니다. 저희들이 KB 부동산의 세종시 아파트 통계가요 2013년 5월부터 나옵니다. 이게 박근혜 정부 때죠. 그러니까 노무현 정부 때는 제가 봤을 때 두 종류의 투기와의 전쟁을 벌였어요. 하나는 버블 세븐이라고 잘 아시지 않습니까? 강남을 비롯한 주로 분당 이런 데들 주로 재건축 아파트에 투기 광풍으로부터 차단하는 전쟁을 하나 벌였고요. 하나는 땅투기 전쟁이라고 보면 돼요. 당시에 수도권을 넘어서 충청권까지 엄청나게 땅 투기가 극성을 부렸기 때문에 이러다 보니까 세종시와 충청권 심지어 전남 경남 이런 데도 토지 투기가 굉장히 극성을 부리는데 이 투기를 막느라고 굉장히 힘든 어떤 시기를 보냈다 이렇게 보시면 되고 지금은 세종시에 땅 사러 가는 사람은 거의 없잖아요. 그러니까 약간 부동산 투자 패턴도 달라진 것도 있고요. 그 다음에 지금 주택시장의 핵심 수요층이 바로 MZ세대입니다. 이 MZ세대는 아파트와 부동산을 동일시하는 세대이기 때문에 아무래도 아파트를 편식하는 그런 경향들이 강합니다. 그러니까 그때하고 지금하고 비슷하게 볼 수도 있고 다르게 볼 수도 있는데 가장 큰 트렌드는 그때는 땅을 사려고 그랬지만 지금은 아파트 사려고 그런다 아마 이게 결국은 부동산 어떤 통계로도 드러난다 이렇게 보시면 될 것 같고요. 근데 지금 세종시를 볼 때에 저를 아파트로 제가 말씀을 드리는데 한국 부동산은 실거래가를 보면 대충 나옵니다. 근데 지금 과연 그러면 지금 투기적 수요만 들어오는 거냐 아닐 수도 있잖아요. 다른 요인도 보셔야 되는데 지금 세종시가 고점 대비해서 시세 회복률이 다른 지역보다 낮습니다. 그러니까 세종시 아파트 실거래가 고점이 2021년 6월이거든요. 다른 도시는 2021년 10월입니다. 그래서 약 한 4개월 정도 빨라요. 고점이 그런데 지금 얼마 정도 회복이 됐냐 하면 72.3% 정도 회복했거든요. 그런데 지금 서울에서 보면 서초. 강남. 용산 이런 데는 이미 다 지난해 말 기준으로 해서 고점을 다 회복했고요. 송파구가 한 95% 정도 회복을 했습니다. 서울 전체로는 한 90% 정도 수도권이 84.7%. 지방이 87.3% 정도 회복이 되었는데 세종시가 아직은 회복이 덜 됐다 이렇게 볼 수 있는 겁니다. 그래서 단기 급락에 따른 일부 회복세 이렇게도 볼 수가 있긴 한데 문제는 단기간에 확 이렇게 현장에서 달아오르다 보니까 일부 경계를 해야 되는 거 아니냐 이런 얘기들도 나오고 있는 것 같아요.
◆ 박귀빈 : 지금 부동산 시장, 이번에는 주택 시장이라고 더 좁게 봐야 될 것 같은데, 봄바람이 부나? 이런 기사들이 많이 나더라고요. 그러면 이 현상이 지방 부동산까지 쭉 연결되는 흐름으로 보고 계신 거예요?
◇ 박원갑 : 아직은 아니에요. 그러니까 지방에서도 지금 두드러진 게 일종의 지역 세분화라고도 표현하고요. 혹은 양극화가 아니라 다극화라고도 표현하거든요. 그러니까 동네마다 다 다르다는 얘기죠. 그래서 지금 다른 지역을 보면은 3월 아파트 실거래가가 나왔는데 지방 경우에 전월 대비 0.03% 정도 떨어졌거든요. 그런데 지방도 보면은 작년 11월부터 올 1월까지 월간으로 보면 0.4%대 하락세를 보였습니다. 한마디로 급락이죠. 그런데 지금 이게 약간 멈추고 약보합으로 돌아섰다 이렇게도 볼 수가 있는데 다만 지방도 아까 말씀드린 것처럼 편차가 심합니다. 지금 지역적으로 보면요 3월에 광주가 0.13%, 대전이 1% 정도 올랐고 울산이 한 2% 정도 올랐습니다. 하지만 지금 부산하고 대구는 오히려 떨어졌습니다. 그런데 지금 울산 같은 경우는 조선하고 자동차 경기가 좋지 않습니까? 그러다 보니까 지난해도 한 1.4%로 올랐거든요. 나머지 지역은 다 빠졌어요. 그래서 지방도 지금 굉장히 편차가 심하고 온도 차가 심한 어떤 그런 모습들이 나타나고 있는데 제가 봤을 때는 지방은 아까 말씀드린 것처럼 바닥을 다지면서 매물을 소화하는 과정이기 때문에 하반기는 지금보다 약간 낫지 않을까 이런 생각을 해보고 있는데 물론 지방의 시장이 갑자기 좋아지겠어요? 미분양이 전체 미분양의 지금 80% 정도 되고 젊은층이 자꾸 유출이 되는 그런 측면이 있긴 하지만 지방도 지금 공급량이 줄고 있거든요. 그리고 지방은 집값이 싸기 때문에 대출 규제보다 금리 인하에 더 민감하다는 그런 논문들도 제법 나옵니다. 그래서 지방은 제 생각에는 아마 최악의 국면은 서서히 벗어나고 있지 않은가 이렇게 예상을 해보고 있습니다.
◆ 박귀빈 : 조기 대선 정국에서 각 대선 주자들마다 집값 공약들도 내세우고 있는데요. 실수요자들 입장이든 투자 목적이든 매매 타이밍 언제 들어가는 게 좋을까 이 타이밍에 가장 큰 관심을 가지실 것 같거든요. 그래서 부동산 가격 실수요자나 투자자 입장이라면 이거 어떤 자세로 지켜봐야 되고 언제가 타이밍이 적기라고 보세요?
◇ 박원갑 : 아니 타이밍은 제가 봤을 때 며느리도 모르고요 쉽지 않습니다. 이게 어떻게 보면 너무 부분적인 어떤 그런 면에 너무 확대해서 이 시기를 놓치는 경우가 많거든요.
◆ 박귀빈 : 어떤 자세로 지금의 흐름을 보시는 게 좋을지를 짚어주세요.
◇ 박원갑 : 저는요 타이밍을 재는 거 그렇게 바람직하지 않다고 봅니다. 왜냐하면 동네별로 다 다르기 때문에요.
◆ 박귀빈 : 그렇군요.
◇ 박원갑 : 그래서 저는 그냥 가격 메리트를 보고 판단하시는 게 낫겠다는 말씀을 드리고 서울은 제 생각에 고점 대비한 한 10~20% 정도 싼 거 지방과 수도권은 15~25% 정도 싼 급매물 중심으로 접근하는 게 좋다. 타이밍을 재기보다 싸게 사는 데 더 초점을 맞추는 게 낫다 이렇게 말씀을 드리고 싶고요. 그리고 내 집 마련 수요자들이 급매물 사는 방법이 있고 청약 통장을 통해서 신규 분양 쪽에 나서 보시는 것도 좋을 것 같고요. 이것저것 내가 판단하기 어렵다면 저는 오히려 경공매를 통해서 한번 도전해 보는 거 특히 오피스텔 쪽에 저는 추천을 드리고 싶은데 왜냐하면 오피스텔이 아파트보다는 지금 시세 회복률이 떨어지거든요. 그리고 이걸 오피스텔은 기본적으로 건축물 제정상의 집이 아니기 때문에 이걸 보유하더라도 청약 때 무주택자로 인정을 받을 수 있어요. 그래서 지금 경매 낙찰가율을 보면 서울은 시세의 한 80% 정도 수도권하고 지방은 한 70% 선에서 낙찰을 받을 수가 있습니다. 그래서 가장 중요한 게 싸게 사는 거거든요. 그래서 환금성을 다만 고려해서 200실 이상의 오피스텔을 응찰해 보는 게 좋을 것 같고 특히 젊은 층 있잖아요 오피스텔을 내 집 마련의 중간 사다리로 활용해 보시는 것도 좋겠다라고 말씀 드리고 싶습니다.
◆ 박귀빈 : 알겠습니다. 질문 하나 들어와 가지고요. 청취자님이 ‘세종에 동생이 살고 있는데 내년에 서울로 올라갈 계획이거든요. 지금 매물 내놓으려고 하는데 대선까지는 아직 조금 더 기다려야 할까요? 세종 오르면 서울도 같이 올라갈까요?’ 질문 주셨어요.
◇ 박원갑 : 지금은 세종은 조금 기다려 보시는 것도 나쁘지는 않을 것 같아요. 그런데 서울은 최근에 엄청나게 많이 올랐기 때문에 특히 강남 쪽이나 이런 쪽은 조금은 급하게 나설 필요는 없다. 그래서 제 생각에는 모든 게 타이밍 재기보다 제가 실수요적인 측면에서 판단하라고 말씀을 드렸지만 흐름으로 본다면은 세종은 조금 이따가 의사결정하시고 매도를 서울 역시 조금은 타이밍을 길게 잡는 것도 나쁘지 않겠다 이런 생각이 드는데 다만 갈아타기는 있잖아요. 너무 타이밍을 재시면 안 돼요. 어차피 팔고 사셔야 되기 때문에 윗돌 빼다가 아랫돌 끼워 넣는 것 때문에 굳이 하신다면은 대선이 끝난 다음에 파시고 그다음에 나중에 어차피 다시 결정하셔야 되잖아요. 그렇게 하시는 것도 나쁘지 않겠다 이런 말씀을 드립니다.
◆ 박귀빈 : 알겠습니다. 지금까지 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원이었습니다. 고맙습니다.
◇ 박원갑 : 네 들어가십시오.
YTN 이은지 (yinzhi@ytnradio.kr)
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